诺安全球收益不动产证券投资基金
2013 年年度报告摘要
2013 年 12 月 31 日
基金管理人：诺安基金管理有限公司
基金托管人：中国工商银行股份有限公司
送出日期：2014 年 3 月 27 日
诺安全球收益不动产（QDII）2013年年度报告摘要
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§1 重要提示
1.1 重要提示
基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，
并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。本年度报告已经三分之二以
上独立董事签字同意，并由董事长签发。
基金托管人中国工商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2014 年 3 月 21 日复核了本
报告中的财务指标、净值表现、利润分配情况、财务会计报告、投资组合报告等内容，保证复核
内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。
基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本
基金的招募说明书及其更新。
本年度报告摘要摘自年度报告正文，投资者欲了解详细内容，应阅读年度报告正文。
本报告期自 2013年 1月 1 日起至12 月31 日止。
§2 基金简介
2.1 基金基本情况
基金简称 诺安全球收益不动产（QDII）
基金主代码 320017
基金运作方式 契约型开放式
基金合同生效日 2011 年 9 月23 日
基金管理人 诺安基金管理有限公司
基金托管人 中国工商银行股份有限公司
报告期末基金份额总额 129,455,868.26 份
基金合同存续期 不定期
2.2 基金产品说明
投资目标 本基金主要投资于全球范围内的 REITs， 通过积极的资
产配置和精选投资，在严格控制投资风险的前提下，
追求基金资产超越业绩比较基准的长期稳定增值。
投资策略 本基金实施“自下而上”与“自上而下”相结合的主
动投资策略。
首先，本基金会根据流动性、市值规模等指标建立
REITs 备选库，并且根据不同业态以及不同类型， 对备
选库中的 REITs 进行有效分类，从而进一步实施资产诺安全球收益不动产（QDII）2013年年度报告摘要
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配置策略。
其次，在大类资产配置方面，本基金的大类资产主要
为 REITs 以及货币市场工具，本基金将根据海外市场
环境的变化，在保持长期资产配置稳定的前提下，积
极进行短期的灵活配置；在国家资产配置方面，本基
金将会根据不同国家 REITs 市场的发展情况、宏观经
济、货币走势、地缘政治、税收政策等因素决定基金
资产在不同国家的配置比例；在周期/弱周期类资产配
置方面，本基金还会根据标的 REITs 所在国的经济周
期决定在周期类和弱周期类 REITs间的配置比例。
再次，本基金将主要采取定性与定量相结合的方式进
行 REITs 的遴选。定性层面，本基金主要从标的业态、
租约状况、资产质量、管理能力、分红能力等五个维
度对标的 REITs 进行研判；定量层面，本基金主要从
估值水平以及第三方评级等方面对标的 REITs 进行分
析。
最后，本基金将综合考量 REITs 的区域、业态集中度
等特征，对组合在国家和业态层面进行再平衡，最终
构建投资组合。
业绩比较基准 FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return
Index
风险收益特征 本基金为股票型基金，主要投资于全球范围内证券交
易所上市的 REITs。一般来说， 其在证券投资基金中属
于较高风险和预期收益的基金品种。
2.3 基金管理人和基金托管人
项目 基金管理人 基金托管人
名称 诺安基金管理有限公司 中国工商银行股份有限公司
信息披露负责人
姓名 陈勇 赵会军
联系电话 0755-83026688 010-66105799
电子邮箱 info@lionfund.com.cn custody@icbc.com.cn
客户服务电话
400-888-8998 95588
传真 0755-83026677 010-66105798
2.4 境外投资顾问和境外资产托管人
项目 境外投资顾问 境外资产托管人
名称
英文 无 Brown Brothers Harriman & Co.
中文 无 布朗兄弟哈里曼银行
注册地址 - 140 Broadway New York,NY 1005
办公地址 - 140 Broadway New York,NY 1005
邮政编码 - NY 1005 诺安全球收益不动产（QDII）2013年年度报告摘要
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注：本基金无境外投资顾问。
2.5 信息披露方式
登载基金年度报告正文的管理人互联网网址 www.lionfund.com.cn
基金年度报告备置地点 深圳市深南大道4013号兴业银行大厦19-20层诺
安基金管理有限公司
§3 主要财务指标、基金净值表现及利润分配情况
3.1 主要会计数据和财务指标
金额单位：人民币元
3.1.1 期间数据和指标 2013 年 2012 年
2011 年 9 月23 日
(基金合同生效
日)-2011 年12 月
31 日
本期已实现收益 2,509,508.70 11,349,435.40 2,723,272.93
本期利润 -3,879,811.69 16,642,899.38 2,526,526.32
加权平均基金份额本期利润 -0.0203 0.0451 0.0039
本期基金份额净值增长率 -4.32% 3.69% 0.40%
3.1.2 期末数据和指标 2013年末 2012 年末 2011 年末
期末可供分配基金份额利润 -0.0035 0.0395 0.0036
期末基金资产净值 128,996,508.55 289,656,613.71 534,894,536.71
期末基金份额净值 0.996 1.041 1.004
注：① 上述基金业绩指标不包括持有人申购或交易基金的各项费用,计入费用后实际收益水平要
低于所列数字。
② 本期已实现收益指基金本期利息收入、投资收益、其他收入(不含公允价值变动收益)扣除相关
费用后的余额,本期利润为本期已实现收益加上本期公允价值变动收益。
③ 期末可供分配利润是采用资产负债表中未分配利润与未分配利润中已实现部分的孰低数。
3.2 基金净值表现
3.2.1 基金份额净值增长率及其与同期业绩比较基准收益率的比较
阶段
份额净值
增长率①
份额净值
增长率标
准差②
业绩比较
基准收益
率③
业绩比较基
准收益率标
准差④
①－③ ②－④
过去三个月 -0.99% 0.86% -1.43% 0.71% 0.44% 0.15%
过去六个月 -4.60% 0.96% -1.77% 0.78% -2.83% 0.18%
过去一年 -4.32% 0.91% -0.42% 0.82% -3.90% 0.09%
自基金合同生
效起至今
-0.40% 0.71% 32.60% 0.95% -33.00% -0.24% 诺安全球收益不动产（QDII）2013年年度报告摘要
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注：本基金的业绩比较基准为：FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index。
3.2.2 自基金合同生效以来基金份额累计净值增长率变动及其与同期业绩比较基准收
益率变动的比较
注：注:本基金的建仓期为 6 个月，建仓期结束时各项资产配置符合合同约定。
3.2.3 自基金合同生效以来基金每年净值增长率及其与同期业绩比较基准收益率的
比较
注：本基金基金合同于 2011年 9 月 23日生效，2011年本基金净值增长率与同期业绩比较基准收
益率按本基金实际存续期计算。
诺安全球收益不动产（QDII）2013年年度报告摘要
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3.3 过去三年基金的利润分配情况
本基金过去三年未进行利润分配。
§4 管理人报告
4.1 基金管理人及基金经理情况
4.1.1 基金管理人及其管理基金的经验
截至 2013 年12 月，本基金管理人共管理 29只开放式基金：诺安平衡证券投资基金、诺安货
币市场基金、诺安股票证券投资基金、诺安优化收益债券型证券投资基金、诺安价值增长股票证
券投资基金、诺安灵活配置混合型证券投资基金、诺安成长股票型证券投资基金、诺安增利债券
型证券投资基金、诺安中证 100 指数证券投资基金、诺安中小盘精选股票型证券投资基金、诺安
主题精选股票型证券投资基金、诺安全球黄金证券投资基金、上证新兴产业交易型开放式指数证
券投资基金、诺安上证新兴产业交易型开放式指数证券投资基金联接基金、诺安保本混合型证券
投资基金、诺安多策略股票型证券投资基金、诺安全球收益不动产证券投资基金、诺安油气能源
股票证券投资基金（LOF） 、诺安新动力灵活配置混合型证券投资基金、诺安中证创业成长指数分
级证券投资基金、诺安汇鑫保本混合型证券投资基金、诺安双利债券型发起式证券投资基金、中
小板等权重交易型开放式指数证券投资基金、诺安中小板等权重交易型开放式指数证券投资基金
联接基金、诺安纯债定期开放债券型证券投资基金、诺安鸿鑫保本混合型证券投资基金、诺安信
用债券一年定期开放债券型证券投资基金、诺安稳固收益一年定期开放债券型证券投资基金及诺
安泰鑫一年定期开放债券型证券投资基金。
4.1.2 基金经理（或基金经理小组）及基金经理助理简介
姓名 职务
任本基金的基金经理（助
理）期限
证券从
业年限
说明
任职日期 离任日期
赵磊
产品研发
中 心 总
监、诺安
全球收益
不动产证
券投资基
金基金经
理
2011 年 9 月
23 日
- 7
金融数学硕士，具有基金
从业资格。2006 年 9 月加
入诺安基金管理有限公
司，曾任诺安基金管理有
限公司高级产品设计师、
产品小组组长、 REITs小组
副组长，现任产品研发中
心总监。2011 年 9 月起任
诺安全球收益不动产证券
投资基金基金经理。 诺安全球收益不动产（QDII）2013年年度报告摘要
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朱富林
诺安全球
收益不动
产证券投
资基金基
金经理
2011 年 9 月
23 日
2013年8月
10 日
13
清华大学房地产专业学
士，美国弗吉尼亚理工大
学运输/基础设施系统专
业硕士，美国印地安那大
学凯莱商学院 MBA， 具有基
金从业资格。曾任瑞士信
贷 第 一 波 士 顿 (Credit
Suisse First Boston)证
券研究部高级经理，联博
(Alliance Bernstein
L.P.)资产管理公司高级
投资经理，易方达基金管
理有限公司海外市场投资
经理。2011 年 3 月加入诺
安基金管理有限公司，
2011年9月起至2013年8
月任诺安全球收益不动产
证券投资基金基金经理。
注：①此处的任职日期为基金合同生效之日、离任日期为基金管理人做出决定并发布公告之日;
②证券从业的含义遵从行业协会《证券业从业人员资格管理办法》的相关规定等。
4.2 境外投资顾问为本基金提供投资建议的主要成员简介
本基金无境外投资顾问。
4.3 管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明
报告期间,诺安全球收益不动产证券投资基金管理人严格遵守了 《中华人民共和国证券投资基
金法》及其他有关法律法规,遵守了《诺安全球收益不动产证券投资基金基金合同》的规定,遵守
了本公司管理制度。本基金投资管理未发生违法违规行为。
4.4 管理人对报告期内公平交易情况的专项说明
4.4.1 公平交易制度和控制方法
根据中国证监会 2011 年修订的《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》 ，本公司更
新并完善了《诺安基金管理有限公司公平交易制度》 。制度的范围包括境内上市股票、债券的一级
市场申购、二级市场交易等投资管理活动，同时涵盖投资授权、研究分析、投资决策、交易执行、
业绩评估等投资管理活动相关的各个环节。
投资研究方面，公司设立全公司所有投资组合适用的证券备选库，在此基础上，不同投资组
合根据其投资目标、投资风格和投资范围的不同，建立不同投资组合的投资对象备选库和交易对
手备选库；公司拥有健全的投资授权制度，明确投资决策委员会、投资总监、投资组合经理等各诺安全球收益不动产（QDII）2013年年度报告摘要
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投资决策主体的职责和权限划分，投资组合经理在授权范围内可以自主决策，超过投资权限的操
作需要经过严格的审批程序；公司建立了统一的研究管理平台，所有内外部研究报告均通过该研
究管理平台发布，并保障该平台对所有研究员和投资组合经理开放。
交易执行方面，对于场内交易，基金管理人在投资交易系统中设置了公平交易功能，交易中
心按照时间优先、价格优先的原则执行所有指令，如果多个投资组合在同一时点就同一证券下达
了相同方向的投资指令，并且市价在指令限价以内，投资交易系统自动将该证券的每笔交易报单
都自动按比例分拆到各投资组合；对于债券一级市场申购、非公开发行股票申购等非集中竞价交
易的交易分配，在参与申购之前，各投资组合经理独立地确定申购价格和数量，并将申购指令下
达给交易中心。公司在获配额度确定后，按照价格优先的原则进行分配，如果申购价格相同，则
根据该价位各投资组合的申购数量进行比例分配；对于银行间市场交易、固定收益平台、交易所
大宗交易，投资组合经理以该投资组合的名义向交易中心下达投资指令，交易中心向银行间市场
或交易对手询价、成交确认，并根据“时间优先、价格优先”的原则保证各投资组合获得公平的
交易机会。
4.4.2 公平交易制度的执行情况
本报告期内，公平交易制度总体执行情况良好，未发现违反公平交易制度的情况。此外，公
司对连续四个季度期间内，公司管理的不同投资组合在日内、3 日内、5日内的同向交易的交易价
差进行了分析，未发现同向交易价差在上述时间窗口下出现异常的情况。
4.4.3 异常交易行为的专项说明
本基金于本报告期内不存在异常交易行为。本报告期内基金管理人管理的所有投资组合参与
的交易所公开竞价同日反向交易成交较少的单边交易量不存在超过该证券当日成交量的 5%的情
况。
4.5 管理人对报告期内基金的投资策略和业绩表现的说明
4.5.1 报告期内基金投资策略和运作分析
本次报告期内，随着以美国为代表的发达经济体的持续复苏，以及影响全球资本市场数年之
久的量化宽松政策的确定性退出，各大类资产于今年产生了转折性变化：数年的美国债券牛市得
以终结，而美股创下了 1997年以来最大的年度涨幅；在安倍经济学的刺激下，日元兑美元贬值幅
度超过 20%，但日本股票却飙升超过 50%；在量化宽松退出、美元进入上升通道、避险需求弱化诸
因素作用下， 金价跌幅接近 30%， 其余大宗商品在需求萎缩背景之下表现同样不佳； 对于全球 REITs
市场，在美国国债利率飙升超过 80%的背景下，由于 REITs 属于利率敏感品种以及联储减少购买诺安全球收益不动产（QDII）2013年年度报告摘要
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MBS 对抵押贷款证券化市场产生了一定抑制作用，全球REITs 市场表现大幅弱于股市。
从宏观经济的角度，本报告期内美国经济继续延续弱复苏态势，不论是劳动力市场还是房地
产市场都有持续改观的趋势，同时财政预算协议的达成也有效的降低了美国经济中的潜在风险，
对于提升个人及政府消费有积极作用，我们预期明年美国经济有更为积极的表现；在德国经济景
气持续强劲的引领下，虽然欧元区整体失业率仍处于高位，但在经历了三年的停滞后，欧元区企
业的利润有望恢复 10%以上的增长，同时货币宽松环境仍然持续，我们预期明年欧元区经济整体
有加速复苏的机会；本次报告期内，日本的安倍经济学处于蜜月期，进出口数据持续改善，企业
投资意愿持续增强，同时，日本央行今后有加大宽松的可能性，虽然明年会有消费税增加等不利
因素，但我们仍然看好明年日本经济的持续复苏。
4.5.2 报告期内基金的业绩表现
截至报告期末,本基金份额净值为 0.996 元。本报告期基金份额净值增长率为-4.32%,同期业
绩比较基准收益率为-0.42%。
4.6 管理人对宏观经济、证券市场及行业走势的简要展望
展望未来 REITs 市场的表现，我们坚持认为在市场利率稳定之后 REITs 仍会有较好的变现。
因为美国经济虽处于复苏通道，但有效就业仍不乐观、缺乏革命性的新兴产业支撑、全球需求萎
缩，这决定了复苏是较为长期而波折的，并且按揭利率的提升已经影响到了作为复苏引擎的地产
业的表现，所以我们判断联储在利率政策上仍然会比较谨慎，基准利率仍将在一段时间内维持较
低水平，这样可以预期发达经济体的利率水平也将维持在较低水平。由此，同时随着发达经济体
活力的提升，对于各类商业地产的需求会不断增加，全球 REITs市场的基本面仍将不断得到改进。
4.7 管理人对报告期内基金估值程序等事项的说明
报告期内,本基金管理人严格遵守《企业会计准则》 、 《证券投资基金会计核算业务指引》以及
中国证券监督管理委员会颁布的《关于证券投资基金执行〈企业会计准则〉估值业务及份额净值
计价有关事项的通知》与《关于进一步规范证券投资基金估值业务的指导意见》等相关规定和基
金合同的约定,日常估值由本基金管理人与本基金托管人一同进行,基金份额净值由本基金管理人
完成估值后,经本基金托管人复核无误后由本基金管理人对外公布。月末、年中和年末估值复核与
基金会计账务的核对同时进行。
报告期内,公司制定了证券投资基金的估值政策和程序,并由研究部、财务综合部、监察稽核
部和风险控制部、固定收益部及基金经理等组成了估值小组,负责研究、指导基金估值业务。估值
小组成员均为公司各部门人员,均具有基金从业资格、专业胜任能力和相关工作经历,且之间不存诺安全球收益不动产（QDII）2013年年度报告摘要
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在任何重大利益冲突。基金经理作为公司估值小组的成员,不介入基金日常估值业务,但应参加估
值小组会议,可以提议测算某一投资品种的估值调整影响,并有权表决有关议案但仅享有一票表决
权,从而将其影响程度进行适当限制,保证基金估值的公平、合理,保持估值政策和程序的一贯性。
报告期内,本基金未签约与估值相关的定价服务。
4.8 管理人对报告期内基金利润分配情况的说明
在符合有关基金分红条件的前提下，本基金每年收益分配次数最多为 6 次，每份基金份额每
次分配比例不得低于收益分配基准日每份基金份额可供分配利润的 20%。若《基金合同》生效不
满 3 个月可不进行收益分配。
本基金本报告期内未进行利润分配，符合合同约定。
§5 托管人报告
5.1 报告期内本基金托管人遵规守信情况声明
2013年，本托管人在对诺安全球收益不动产证券投资基金的托管过程中，严格遵守《证券公
司客户资产管理业务管理办法》 、 《合格境内机构投资者境外证券投资管理试行办法》及其他法律
法规和托管协议的有关规定，不存在任何损害持有人利益的行为，完全尽职尽责地履行了托管人
应尽的义务。
5.2 托管人对报告期内本基金投资运作遵规守信、净值计算、利润分配等情况的说明
2013年，诺安全球收益不动产证券投资基金管理人——诺安基金管理有限公司在诺安全球收
益不动产证券投资基金的投资运作、资产净值计算、费用开支等问题上，不存在任何损害持有人
利益的行为，在各重要方面的运作严格按照《证券公司客户资产管理业务管理办法》 、 《合格境内
机构投资者境外证券投资管理试行办法》及其他法律法规的有关规定进行。本报告期内，诺安全
球收益不动产证券投资基金没有进行利润分配。
5.3 托管人对本年度报告中财务信息等内容的真实、准确和完整发表意见
本托管人依法对诺安基金管理有限公司编制和披露的诺安全球收益不动产证券投资基金2013
年资产管理报告中的主要财务指标、净值表现、收益分配情况、投资组合报告进行了核查，以上
内容真实、准确和完整。 诺安全球收益不动产（QDII）2013年年度报告摘要
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§6 审计报告
德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙) 及其经办注册会计师胡小骏、王明静于2014年3月24
日出具了德师报(审)字(14) 第P0333号“无保留意见的审计报告” 。投资者可通过年度报告正文查
看审计报告全文。
§7 年度财务报表
7.1 资产负债表
会计主体： 诺安全球收益不动产证券投资基金
报告截止日：2013 年12 月 31日
单位：人民币元
资 产
本期末
2013 年 12 月 31 日
上年度末
2012 年 12 月 31 日
资 产：
银行存款 18,756,441.45 65,530,905.96
结算备付金 - -
存出保证金 - -
交易性金融资产 111,044,131.06 232,272,886.41
其中：股票投资 111,044,131.06 232,272,886.41
基金投资 - -
债券投资 - -
资产支持证券投资 - -
衍生金融资产 - -
买入返售金融资产 - -
应收证券清算款 - -
应收利息 432.29 1,500.33
应收股利 562,323.24 718,232.46
应收申购款 44,694.46 50,432.10
递延所得税资产 - -
其他资产 - -
资产总计 130,408,022.50 298,573,957.26
负债和所有者权益
本期末
2013 年 12 月 31 日
上年度末
2012 年 12 月 31 日
负 债：
短期借款 - -
交易性金融负债 - -
衍生金融负债 - -
卖出回购金融资产款 - - 诺安全球收益不动产（QDII）2013年年度报告摘要
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应付证券清算款 - 4,705,210.34
应付赎回款 1,085,593.46 3,548,153.49
应付管理人报酬 166,790.82 370,655.61
应付托管费 38,917.87 86,486.30
应付销售服务费 - -
应付交易费用 - -
应交税费 - -
应付利息 - -
应付利润 - -
递延所得税负债 - -
其他负债 120,211.80 206,837.81
负债合计 1,411,513.95 8,917,343.55
所有者权益：
实收基金 129,455,868.26 278,161,096.23
未分配利润 -459,359.71 11,495,517.48
所有者权益合计 128,996,508.55 289,656,613.71
负债和所有者权益总计 130,408,022.50 298,573,957.26
注：①本表中“交易性金融资产-股票投资”和“应收股利”为投资“房地产信托凭证”（简称
REITs）及其产生的收益；
②报告截止日 2013年 12 月 31日，基金份额净值0.996元，基金份额总额129,455,868.26份。
7.2 利润表
会计主体：诺安全球收益不动产证券投资基金
本报告期：2013年 1月 1 日至2013 年 12月 31日
单位：人民币元
项 目
本期
2013 年 1 月 1 日至 2013 年 12
月 31 日
上年度可比期间
2012年1月1日至2012年12
月 31 日
一、收入 340,344.52 24,687,250.21
1.利息收入 40,356.77 2,717,826.75
其中：存款利息收入 40,356.77 936,959.88
债券利息收入 - -
资产支持证券利息收入 - -
买入返售金融资产收入 - 1,780,866.87
其他利息收入 - -
2.投资收益（损失以“-”填列） 8,789,024.05 15,703,552.14
其中：股票投资收益 3,862,703.97 9,320,823.76
基金投资收益 - -
债券投资收益 - -
资产支持证券投资收益 - -
衍生工具收益 - - 诺安全球收益不动产（QDII）2013年年度报告摘要
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股利收益 4,926,320.08 6,382,728.38
3.公允价值变动收益（损失以
“-”号填列）
-6,389,320.39 5,293,463.98
4.汇兑收益（损失以“-”号填
列）
-2,207,813.55 554,809.15
5.其他收入（损失以“-”号填
列）
108,097.64 417,598.19
减：二、费用 4,220,156.21 8,044,350.83
1．管理人报酬 3,029,660.02 5,705,015.19
2．托管费 706,920.73 1,331,170.20
3．销售服务费 - -
4．交易费用 125,331.46 586,567.94
5．利息支出 - -
其中：卖出回购金融资产支出 - -
6．其他费用 358,244.00 421,597.50
三、利润总额（亏损总额以“-”
号填列）
-3,879,811.69 16,642,899.38
减：所得税费用 - -
四、净利润（净亏损以“-”号
填列）
-3,879,811.69 16,642,899.38
7.3 所有者权益（基金净值）变动表
会计主体：诺安全球收益不动产证券投资基金
本报告期：2013年 1月 1 日至2013 年 12月 31日
单位：人民币元
项目
本期
2013 年 1 月 1 日至 2013 年 12 月 31 日
实收基金 未分配利润 所有者权益合计
一、 期初所有者权益 （基
金净值）
278,161,096.23 11,495,517.48 289,656,613.71
二、本期经营活动产生
的基金净值变动数（本
期净利润）
- -3,879,811.69 -3,879,811.69
三、本期基金份额交易
产生的基金净值变动数
（净值减少以“-”号填
列）
-148,705,227.97 -8,075,065.50 -156,780,293.47
其中：1.基金申购款 23,521,231.11 1,935,188.14 25,456,419.25
2.基金赎回款 -172,226,459.08 -10,010,253.64 -182,236,712.72
四、本期向基金份额持
有人分配利润产生的基
金净值变动（净值减少
- - - 诺安全球收益不动产（QDII）2013年年度报告摘要
第 14 页 共 27 页
以“-”号填列）
五、 期末所有者权益 （基
金净值）
129,455,868.26 -459,359.71 128,996,508.55
项目
上年度可比期间
2012 年 1 月 1 日至 2012 年 12 月 31 日
实收基金 未分配利润 所有者权益合计
一、 期初所有者权益 （基
金净值）
532,959,045.21 1,935,491.50 534,894,536.71
二、本期经营活动产生
的基金净值变动数（本
期净利润）
- 16,642,899.38 16,642,899.38
三、本期基金份额交易
产生的基金净值变动数
（净值减少以“-”号填
列）
-254,797,948.98 -7,082,873.40 -261,880,822.38
其中：1.基金申购款 83,457,965.05 3,173,478.40 86,631,443.45
2.基金赎回款 -338,255,914.03 -10,256,351.80 -348,512,265.83
四、本期向基金份额持
有人分配利润产生的基
金净值变动（净值减少
以“-”号填列）
- - -
五、 期末所有者权益 （基
金净值）
278,161,096.23 11,495,517.48 289,656,613.71
报表附注为财务报表的组成部分。
本报告 7.1 至 7.4 财务报表由下列负责人签署：
______奥成文______
______薛有为______
____薛有为____
基金管理人负责人
主管会计工作负责人
会计机构负责人
7.4 报表附注
7.4.1 本报告期所采用的会计政策、会计估计与最近一期年度报告相一致的说明
本报告期所采用的会计政策、会计估计与最近一期年度报告相一致。
7.4.2 差错更正的说明
本基金在本报告期间无需说明的重大会计差错更正。
7.4.3 关联方关系
关联方名称 与本基金的关系
中国对外经济贸易信托有限公司 管理人股东
深圳市捷隆投资有限公司 管理人股东
大恒新纪元科技股份有限公司 管理人股东
诺安基金管理有限公司 发起人、管理人、注册登记与过户机构、直销机构 诺安全球收益不动产（QDII）2013年年度报告摘要
第 15 页 共 27 页
中国工商银行股份有限公司 托管人、代销机构
Brown Brothers Harriman & Co.( 布朗兄
弟哈里曼银行)
境外资产托管人
注：下述关联方交易均在正常业务范围内，按一般商业条款订立。
7.4.4 本报告期及上年度可比期间的关联方交易
7.4.4.1 通过关联方交易单元进行的交易
7.4.4.1.1 股票交易
金额单位：人民币元
关联方名称
本期
2013 年 1 月1 日至 2013年 12月
31 日
上年度可比期间
2012年1月1日至2012年12月31日
成交金额
占当期股票
成交总额的比例
成交金额
占当期股票
成交总额的比例
Brown Brothers Harriman &
Co.( 布朗兄弟哈里曼银行)
34,637,040.78 8.82% 481,688,105.23 24.81%
注：本表“成交金额”为房地产信托凭证（简称"REITs"）的成交情况。
7.4.4.1.2 权证交易
本基金本报告期内及上年度可比期间内未通过关联方交易单元进行权证交易。
7.4.4.1.3 应支付关联方的佣金
金额单位：人民币元
关联方名称
本期
2013年1月1日至2013年12月31日
当期
佣金
占当期佣金总量的
比例
期末应付佣金余额
占期末应
付佣金总
额的比例
Brown Brothers Harriman &
Co.( 布朗兄弟哈里曼银行)
5,809.71 4.78% - -
关联方名称
上年度可比期间
2012年1月1日至2012年12月31日
当期
佣金
占当期佣金总量的
比例
期末应付佣金余额
占期末应
付佣金总
额的比例
Brown Brothers Harriman &
Co.( 布朗兄弟哈里曼银行)
152,149.05 26.64% - -
注：本基金对该类交易的佣金的计算方式是按双方约定的佣金率计算。
诺安全球收益不动产（QDII）2013年年度报告摘要
第 16 页 共 27 页
7.4.4.2 关联方报酬
7.4.4.2.1 基金管理费
单位：人民币元
项目
本期
2013 年 1 月1 日至 2013年 12
月 31 日
上年度可比期间
2012年1月1日至2012年12月31
日
当期发生的基金应支付
的管理费
3,029,660.02 5,705,015.19
其中： 支付销售机构的客
户维护费
1,116,575.36 2,300,243.81
注：基金管理费按前一日的基金资产净值的 1.5%的年费率计提,计算方法如下:
H=E×1.5%÷当年天数
H 为每日应计提的基金管理费
E 为前一日的基金资产净值
基金管理费每日计算,逐日累计至每月月底,按月支付，由基金管理人向基金托管人发送基金
管理费划款指令，基金托管人复核后于次月前 5 个工作日内从基金财产中一次性支付给基金管理
人。若遇法定节假日、公休假等,支付日期顺延。
7.4.4.2.2 基金托管费
单位：人民币元
项目
本期
2013 年 1 月1 日至 2013年 12
月 31 日
上年度可比期间
2012年1月1日至2012年12月31
日
当期发生的基金应支付
的托管费
706,920.73 1,331,170.20
注：本基金的托管费按前一日基金资产净值的 0.35%的年费率计提。托管费的计算方法如下：
H＝E×0.35%÷当年天数
H 为每日应计提的基金托管费
E 为前一日的基金资产净值
基金托管费每日计算，逐日累计至每月月末，按月支付，由基金管理人向基金托管人发送基
金托管费划款指令，基金托管人复核后于次月前 5 个工作日内从基金财产中一次性支取。若遇法
定节假日、公休日等,支付日期顺延。
7.4.4.3 与关联方进行银行间同业市场的债券(含回购)交易
本基金本报告期内及其上年度可比期间内无与关联方进行银行间同业市场的债券(含回购)交
易。 诺安全球收益不动产（QDII）2013年年度报告摘要
第 17 页 共 27 页
7.4.4.4 各关联方投资本基金的情况
7.4.4.4.1 报告期内基金管理人运用固有资金投资本基金的情况
本报告期内及其上年度可比期间内基金管理人无运用固有资金投资本基金的情况。
7.4.4.4.2 报告期末除基金管理人之外的其他关联方投资本基金的情况
本基金本报告期末及上年度末无除基金管理人之外的其他关联方投资本基金的情况。
7.4.4.5 由关联方保管的银行存款余额及当期产生的利息收入
单位：人民币元
关联方
名称
本期
2013年1月1日至2013年12月31
日
上年度可比期间
2012 年 1 月1 日至 2012年 12月 31 日
期末余额 当期利息收入 期末余额 当期利息收入
中国工商银行股份有限
公司
1,164,133.09 31,080.76 6,371,179.37 376,589.19
Brown Brothers
Harriman & Co.( 布朗兄
弟哈里曼银行)
17,592,308.36 9,232.03 59,159,726.59 24,712.54
注：本基金的银行存款分别由基金托管人中国工商银行股份有限公司和境外托管人 Brown
Brothers Harriman & Co.( 布朗兄弟哈里曼银行)保管，按适用利率或约定利率计息。
7.4.4.6 本基金在承销期内参与关联方承销证券的情况
本基金本报告期内及上年度可比期间内无在承销期内参与关联方承销证券的情况。
7.4.4.7 其他关联交易事项的说明
本基金本报告期内及上年度可比期间内无其他关联交易事项。
7.4.5 期末（2013 年 12 月 31 日）本基金持有的流通受限证券
7.4.5.1 因认购新发/增发证券而于期末持有的流通受限证券
截至本报告期末 2013 年 12 月 31 日止，本基金无因认购新发/增发证券而于期末持有的流通
受限证券。
7.4.5.2 期末持有的暂时停牌等流通受限股票
截至本报告期末 2013年 12 月31 日止，本基金未持有暂时停牌等流通受限股票。
7.4.5.3 期末债券正回购交易中作为抵押的债券
7.4.5.3.1 银行间市场债券正回购
截至本报告期末 2013年 12 月31 日止， 本基金无从事银行间市场债券正回购交易形成的卖出诺安全球收益不动产（QDII）2013年年度报告摘要
第 18 页 共 27 页
回购证券款，无抵押债券。
7.4.5.3.2 交易所市场债券正回购
截至本报告期末 2013年 12 月31 日止， 本基金无从事证券交易所债券正回购交易形成的卖出
回购证券款，无抵押债券。
7.4.6 有助于理解和分析会计报表需要说明的其他事项
1.公允价值
(1)不以公允价值计量的金融工具
不以公允价值计量的金融资产和负债主要包括应收款项和其他金融负债，其账面价值接近于
公允价值。
(2)以公允价值计量的金融工具
①金融工具公允价值计量的方法
本基金对以公允价值进行后续计量的金融资产与金融负债根据对计量整体具有重大意义的最
低层级的输入值确定公允价值计量层级。公允价值计量层级参见参见附注7.4.4.5。
②各层级金融工具公允价值
于 2013 年 12 月 31 日，本基金持有的以公允价值计量的金融工具中属于第一层级的余额为
111,044,131.06 元，无属于第二层级和第三层级的余额(2012 年 12 月 31 日：第一层级
232,272,886.41 元，无属于第二层级和第三层级的余额)。
③公允价值所属层级间的重大变动
对于证券交易所上市的股票和债券，若出现重大事项停牌、交易不活跃、或属于非公开发行
等情况，本基金分别于停牌日至交易恢复活跃日期间、交易不活跃期间及限售期间将相关股票和
债券的公允价值列入第二层级或第三层级，上述事项解除时将相关股票和债券的公允价值列入第
一层级。
④第三层级公允价值余额和本期变动金额
无。
2.除公允价值外，截至资产负债表日本基金无需要说明的其他重要事项。
诺安全球收益不动产（QDII）2013年年度报告摘要
第 19 页 共 27 页
§8 投资组合报告
8.1 期末基金资产组合情况
金额单位：人民币元
序号 项目 金额
占基金总资产
的比例（%）
1 权益投资 111,044,131.06 85.15
其中：普通股 - -
存托凭证 - -
优先股 - -
房地产信托凭证 111,044,131.06 85.15
2 基金投资 - -
3 固定收益投资 - -
其中：债券 - -
资产支持证券 - -
4 金融衍生品投资 - -
其中：远期 - -
期货 - -
期权 - -
权证 - -
5 买入返售金融资产 - -
其中：买断式回购的买入返售金融资
产
- -
6 货币市场工具 - -
7 银行存款和结算备付金合计 18,756,441.45 14.38
8 其他各项资产 607,449.99 0.47
9 合计 130,408,022.50 100.00
8.2 期末在各个国家（地区）证券市场的权益投资分布
金额单位： 人民币元
国家(地区) 公允价值 占基金资产净值比例(%)
美国 111,037,128.13 86.08
新加坡 7,002.93 0.01
合计 111,044,131.06 86.08
注：本表所列项目为房地产信托凭证(简称REITs)投资。
8.3 期末按行业分类的权益投资组合
金额单位： 人民币元
行业类别
公允价值 占基金资产净值比例(%)
公寓类 16,383,763.02 12.70
多元化类 6,454,407.00 5.00
医疗类 6,242,208.34 4.84 诺安全球收益不动产（QDII）2013年年度报告摘要
第 20 页 共 27 页
酒店类 16,479,391.61 12.78
写字楼类 18,758,704.57 14.54
地方性商业中心 17,779,191.06 13.78
购物中心 12,747,112.76 9.88
个人仓储类 9,237,285.52 7.16
物流\工业类 6,962,067.18 5.40
合计 111,044,131.06 86.08
注：①本表所列项目为房地产信托凭证（简称 REITs） ；
②本基金对以上行业分类采用彭博行业分类标准（BICS） 。
8.4 期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名权益投资明细
金额单位： 人民币元
序
号
公司名称(英
文)
公司名称(中
文)
证券
代码
所在证
券市场
所属
国家
（地
区）
数量
(股)
公允价值 占基金
资产净
值比例
(%)
1 Simon Property
Group Inc
Simon Property SPG
US
US
Exchange
美国 11,000 10,204,747.34 7.91
2 Extra Space
Storage Inc
Extra Space
Storage Inc
EXR
US
US
Exchange
美国 35,962 9,237,285.52 7.16
3 Host Hotels &
Resorts Inc
Host酒店及度假
酒店公司
HST
US
US
Exchange
美国 75,263 8,920,451.94 6.92
4 Boston
Properties Inc
波士顿地产公司 BXP
US
US
Exchange
美国 13,000 7,955,296.09 6.17
5 Macerich Co/The Macerich 公司 MAC
US
US
Exchange
美国 21,096 7,574,443.72 5.87
6 LaSalle Hotel
Properties
LaSalle Hotel
Properties
LHO
US
US
Exchange
美国 40,175 7,558,939.67 5.86
7 Douglas Emmett
Inc
Douglas Emmett股
份有限公司
DEI
US
US
Exchange
美国 52,283 7,424,018.75 5.76
8 BRE Properties
Inc
BRE物业股份有限
公司
BRE
US
US
Exchange
美国 20,983 6,999,118.84 5.43
9 ProLogis Inc 普洛斯公司 PLD
US
US
Exchange
美国 30,904 6,962,067.18 5.40
10 DDR Corp Developers
Diversified
Realt
DDR
US
US
Exchange
美国 70,049 6,564,246.47 5.09
注: ①本表所列项目为房地产信托凭证(简称 REITs)；
②本基金对以上证券代码采用当地市场代码。
诺安全球收益不动产（QDII）2013年年度报告摘要
第 21 页 共 27 页
8.5 报告期内权益投资组合的重大变动
8.5.1
累计买入金额超出期初基金资产净值 2%或前 20 名的权益投资明细
金额单位：人民币元
序号 公司名称(英文) 证券代码 本期累计买入金额
占期初基金
资产净值比
例（％）
1 LASALLE HOTEL
PROPERTIES
LHO US 23,694,181.25 8.18
2 HOST HOTELS &
RESORTS INC
HST US 15,423,972.79 5.32
3 AMERICAN CAMPUS
COMMUNITIES
ACC US 12,242,301.76 4.23
4 DIGITAL REALTY
TRUST INC
DLR US 11,814,714.24 4.08
5 HCP INC HCP US 10,225,276.68 3.53
6 EXTRA SPACE
STORAGE INC
EXR US 9,597,639.77 3.31
7 PROLOGIS INC PLD US 7,254,789.54 2.50
8 SIMON PROPERTY
GROUP INC
SPG US 7,051,105.74 2.43
9 HEALTH CARE REIT
INC
HCN US 6,129,102.26 2.12
10 BRE PROPERTIES
INC
BRE US 5,404,372.24 1.87
11 VORNADO REALTY
TRUST
VNO US 5,203,440.01 1.80
12 MACERICH CO/THE MAC US 5,101,387.56 1.76
13 TAUBMAN CENTERS
INC
TCO US 4,952,361.86 1.71
14 EQUITY
RESIDENTIAL
EQR US 3,573,554.20 1.23
15 BOSTON
PROPERTIES INC
BXP US 3,309,204.67 1.14
16 DDR CORP DDR US 3,082,139.06 1.06
17 ESSEX PROPERTY
TRUST INC
ESS US 2,983,446.16 1.03
注: ①本表所列项目为房地产信托凭证（简称 REITs）；
②本基金对以上证券代码采用当地市场代码；
③本期累计买入金额按买卖成交金额,不考虑相关交易费用。 诺安全球收益不动产（QDII）2013年年度报告摘要
第 22 页 共 27 页
8.5.2
累计卖出金额超出期初基金资产净值 2%或前 20 名的权益投资明细
金额单位： 人民币元
序号 公司名称(英文) 证券代码 本期累计卖出金额
占期初基金
资产净值比
例（％）
1 LASALLE HOTEL
PROPERTIES
LHO US 30,740,205.78 10.61
2 DIGITAL REALTY
TRUST INC
DLR US 21,030,320.41 7.26
3 HCP INC HCP US 20,939,144.37 7.23
4 HOST HOTELS &
RESORTS INC
HST US 19,232,042.17 6.64
5 TAUBMAN CENTERS
INC
TCO US 16,008,121.91 5.53
6 ESSEX PROPERTY
TRUST INC
ESS US 15,393,548.00 5.31
7 EXTRA SPACE
STORAGE INC
EXR US 13,535,335.12 4.67
8 VORNADO REALTY
TRUST
VNO US 13,064,331.24 4.51
9 HEALTH CARE REIT
INC
HCN US 12,207,581.88 4.21
10 SIMON PROPERTY
GROUP INC
SPG US 11,106,886.62 3.83
11 REGENCY CENTERS
CORP
REG US 10,888,693.82 3.76
12 MACERICH CO/THE MAC US 10,638,856.98 3.67
13 PROLOGIS INC PLD US 10,552,176.18 3.64
14 SL GREEN REALTY
CORP
SLG US 9,608,082.91 3.32
15 DDR CORP DDR US 9,480,753.63 3.27
16 BRE PROPERTIES
INC
BRE US 7,905,504.59 2.73
17 AMERICAN CAMPUS
COMMUNITIES
ACC US 6,514,457.72 2.25
18 EQUITY
RESIDENTIAL
EQR US 5,049,226.03 1.74
19 BOSTON
PROPERTIES INC
BXP US 4,604,346.18 1.59
20 DOUGLAS EMMETT
INC
DEI US 4,074,195.85 1.41
注: ①本表所列项目为房地产信托凭证（简称 REITs）；
②本基金对以上证券代码采用当地市场代码；
诺安全球收益不动产（QDII）2013年年度报告摘要
第 23 页 共 27 页
③本期累计卖出金额按买卖成交金额,不考虑相关交易费用。
8.5.3 权益投资的买入成本总额及卖出收入总额
单位: 人民币元
买入成本（成交）总额 137,042,989.79
卖出收入（成交）总额 255,745,128.60
8.6 期末按债券信用等级分类的债券投资组合
本项主要列示按国际权威评级机构（标普、穆迪）的债券信用评级情况。本基金本报告期末
未持有此类债券。
8.7 期末按公允价值占基金资产净值比例大小排名的前五名债券投资明细
本基金本报告期末未持有债券投资。
8.8 期末按公允价值占基金资产净值比例大小排名的前十名资产支持证券投资明细
本基金本报告期末未持有资产支持证券投资。
8.9 期末按公允价值占基金资产净值比例大小排名的前五名金融衍生品投资明细
本基金本报告期末未持有金融衍生品投资。
8.10 期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名基金投资明细
本基金本报告期末未持有基金投资。
8.11 投资组合报告附注
8.11.1
本基金本报告期投资的前十名证券的发行主体,本报告期没有出现被监管部
门立案调查的情形,也没有出现在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的
情形。
8.11.2
本基金本报告期末未持有股票。
8.11.3 期末其他各项资产构成
单位：人民币元
序号 名称 金额
1 存出保证金 -
2 应收证券清算款 -
3 应收股利 562,323.24
4 应收利息 432.29
5 应收申购款 44,694.46
6 其他应收款 -
7 待摊费用 - 诺安全球收益不动产（QDII）2013年年度报告摘要
第 24 页 共 27 页
8 其他 -
9 合计 607,449.99
注：本表所列“应收股利”为投资“房地产信托凭证” （简称 REITs）产生的收益。
8.11.4 期末持有的处于转股期的可转换债券明细
本基金本报告期期末未持有可转换债券。
8.11.5 期末前十名股票中存在流通受限情况的说明
本基金本报告期末前十名股票中不存在流通受限的情况。
8.11.6 投资组合报告附注的其他文字描述部分
由于四舍五入原因，分项之和与合计可能有尾差。
§9 基金份额持有人信息
9.1 期末基金份额持有人户数及持有人结构
份额单位：份
持有人户数
(户)
户均持有的
基金份额
持有人结构
机构投资者 个人投资者
持有份额
占总份
额比例
持有份额
占总份
额比例
3,365 38,471.28 18,699,147.92 14.44% 110,756,720.34 85.56%
9.2 期末基金管理人的从业人员持有本基金的情况
项目 持有份额总数（份） 占基金总份额比例
基金管理人所有从业人员
持有本基金
709,312.63 0.5479%
注：①本公司高级管理人员、基金投资和研究部门负责人未持有该只基金。
②本基金的基金经理持有该只基金份额总量的数量区间为 10 万份至50 万份（含） 。
§10 开放式基金份额变动
单位：份
基金合同生效日（2011 年 9 月23 日）基金份额总额 681,696,159.23
本报告期期初基金份额总额 278,161,096.23
本报告期基金总申购份额 23,521,231.11 诺安全球收益不动产（QDII）2013年年度报告摘要
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减：本报告期基金总赎回份额 172,226,459.08
本报告期基金拆分变动份额 -
本报告期期末基金份额总额 129,455,868.26
注：总申购份额含红利再投、转换入份额,总赎回份额含转换出份额。
§11 重大事件揭示
11.1 基金份额持有人大会决议
本报告期内,未召开本基金的基金份额持有人大会,没有基金份额持有人大会决议。
11.2 基金管理人、基金托管人的专门基金托管部门的重大人事变动
本报告期内基金管理人、基金托管人的专门基金托管部门无重大人事变动。
11.3 涉及基金管理人、基金财产、基金托管业务的诉讼
本报告期内,无涉及本基金管理人、基金财产、基金托管业务的诉讼事项。
11.4 基金投资策略的改变
本报告期内,基金的投资组合策略没有重大改变。
11.5 为基金进行审计的会计师事务所情况
2013 年 7 月6 日，基金管理人发布了《诺安基金管理有限公司关于旗下基金改聘会计师事务
所的公告》的公告，自 2013 年 7 月 6 日起，负责审计本基金基金财产的会计师事务所为德勤华
永会计师事务所（特殊普通合伙） 。
本报告期应支付给所聘任会计师事务所的审计费为 4万元。截至本报告期末，该事务所已提
供审计服务的连续年限：1 年。
11.6 管理人、托管人及其高级管理人员受稽查或处罚等情况
本报告期内本基金的基金管理人、托管人及其高级管理人员没有受到监管部门稽查或处罚的
任何情形。
11.7 基金租用证券公司交易单元的有关情况
11.7.1 基金租用证券公司交易单元进行股票投资及佣金支付情况
金额单位：人民币元 诺安全球收益不动产（QDII）2013年年度报告摘要
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券商名称
交易单
元数量
股票交易 应支付该券商的佣金
备注
成交金额
占当期股票
成交总额的比例
佣金
占当期佣金
总量的比例
中银国际证券有限责任公司
1
113,583,303.45
28.92% 56,792.14 46.72%
-
Morgan Stanley & Co. International
plc
1
106,664,531.62
27.16% 27,526.21 22.65%
-
The Hongkong and Shanghai Banking
Corporation Limited
1
85,708,288.80
21.82% 17,184.35 14.14%
-
Goldman Sachs (Asia) L.L.C.
1
47,019,340.34
11.97% 12,090.3 9.95%
-
Brown Brothers Harriman & Co.
1
34,637,040.78
8.82% 5,809.71 5.00%
-
Credit Suisse
1
5,175,613.51
1.32% 2,143.93 1.76%
-
注：1、本表所列“股票”为“房地产信托凭证”（简称 REITs）投资及其佣金支付情况。
2、本基金本报告期内变更的交易单元情况：无。
3、券商选择标准和程序
选取优秀券商进行境外投资,主要标准有以下几个方面:
(1) 全球眼光。具备优秀的全球投资经验,拥有丰富的地区市场知识和国际运作能力。
(2) 良好的交易执行能力。对投资交易指令能够有效执行以及取得较高质量的成交结果。
(3) 高水平的研究能力。能够为客户提供高水平的综合资本市场研究方案,掌握宏观市场的发
展趋势,深入的行业分析,有效地实施方案。
(4) 杰出的服务意识。投资交易中出现的问题能够认真对待,尽可能保证交易的及时性、保证
成交价格的确定性以及防范市场风险。
公司国际业务部以及投研部门会定期评价券商的业务水平,并及时与券商沟通,由此确定对券
商进行的选择以及成交量的分配,最大程度保证投资交易的执行。
11.7.2 基金租用证券公司交易单元进行其他证券投资的情况
本基金本年度租用证券公司交易单元未进行其他证券投资。
投资者对本报告书如有疑问，可致电本基金管理人全国统一客户服务电话：400-888-8998，
亦可至基金管理人网站 www.lionfund.com.cn 查阅详情。
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诺安基金管理有限公司
2014年3 月27日
