诺安全球收益不动产证券投资基金
2013年第2 季度报告
2013年6 月30日
基金管理人：诺安基金管理有限公司
基金托管人：中国工商银行股份有限公司
报告送出日期：2013 年 7 月19日
诺安全球收益不动产（QDII）2013 年第 2 季度报告
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§1 重要提示
基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，
并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
基金托管人中国工商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2013年 7月 17日复核了本
报告中的财务指标、净值表现和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈
述或者重大遗漏。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。
基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本
基金的招募说明书。
本报告中财务资料未经审计。
本报告期自2013年4月1日起至6月 30日止。
§2 基金产品概况
2.1 基金基本情况
基金简称 诺安全球收益不动产（QDII）
交易代码 320017
基金运作方式 契约型开放式
基金合同生效日 2011年 9月 23日
报告期末基金份额总额 186,115,142.73 份
投资目标
本基金主要投资于全球范围内的 REITs，通过积极的
资产配置和精选投资，在严格控制投资风险的前提
下，追求基金资产超越业绩比较基准的长期稳定增
值。
投资策略
本基金实施“自下而上”与“自上而下”相结合的主
动投资策略。
首先，本基金会根据流动性、市值规模等指标建立
REITs 备选库，并且根据不同业态以及不同类型，对
备选库中的REITs 进行有效分类，从而进一步实施资
产配置策略。
其次，在大类资产配置方面，本基金的大类资产主要
为REITs以及货币市场工具，本基金将根据海外市场
环境的变化，在保持长期资产配置稳定的前提下，积
极进行短期的灵活配置；在国家资产配置方面，本基
金将会根据不同国家 REITs市场的发展情况、宏观经
济、货币走势、地缘政治、税收政策等因素决定基金诺安全球收益不动产（QDII）2013 年第 2 季度报告
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资产在不同国家的配置比例；在周期/弱周期类资产
配置方面，本基金还会根据标的REITs所在国的经济
周期决定在周期类和弱周期类 REITs间的配置比例。
再次，本基金将主要采取定性与定量相结合的方式进
行REITs的遴选。 定性层面， 本基金主要从标的业态、
租约状况、资产质量、管理能力、分红能力等五个维
度对标的REITs进行研判；定量层面，本基金主要从
估值水平以及第三方评级等方面对标的REITs进行分
析。
最后，本基金将综合考量REITs的区域、业态集中度
等特征，对组合在国家和业态层面进行再平衡，最终
构建投资组合。
业绩比较基准
FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return
Index
风险收益特征
本基金为股票型基金，主要投资于全球范围内证券交
易所上市的 REITs。一般来说，其在证券投资基金中
属于较高风险和预期收益的基金品种。
基金管理人 诺安基金管理有限公司
基金托管人 中国工商银行股份有限公司
2.2 境外投资顾问和境外资产托管人
项目 境外投资顾问 境外资产托管人
名称
英文 无 Brown Brothers Harriman & Co.
中文 无 布朗兄弟哈里曼银行
§3 主要财务指标和基金净值表现
3.1 主要财务指标
单位：人民币元
主要财务指标 报告期 （ 2013年4月 1日 － 2013年6月 30 日 ）
1.本期已实现收益 3,044,155.51
2.本期利润 -5,772,441.23
3.加权平均基金份额本期利润 -0.0281
4.期末基金资产净值 194,316,782.78
5.期末基金份额净值 1.044
注:①上述基金业绩指标不包括持有人交易基金的各项费用,计入费用后实际收益水平要低于所列
数字。
②本期已实现收益指基金本期利息收入、投资收益、其他收入(不含公允价值变动收益)扣除相关
费用后的余额,本期利润为本期已实现收益加上本期公允价值变动收益。 诺安全球收益不动产（QDII）2013 年第 2 季度报告
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3.2 基金净值表现
3.2.1 本报告期基金份额净值增长率及其与同期业绩比较基准收益率的比较
阶段
净值增
长率①
净值增长率
标准差②
业绩比较基
准收益率③
业绩比较基准收
益率标准差④
①－③ ②－④
过去三个月 -2.97% 1.11% -5.22% 1.12% 2.25% -0.01%
注：本基金的业绩比较基准为：FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index。
3.2.2 自基金合同生效以来基金累计净值增长率变动及其与同期业绩比较基准收益率
变动的比较
§4 管理人报告
4.1 基金经理（或基金经理小组）简介
姓名 职务
任本基金的基金经理期限 证券从
业年限
说明
任职日期 离任日期
朱富
林
诺安全球收
益不动产证
券投资基金
基金经理
2011年9月
23日
- 13
清华大学房地产专业学士， 美国弗
吉尼亚理工大学运输/基础设施系
统专业硕士， 美国印地安那大学凯
莱商学院 MBA，具有基金从业资
格。曾任瑞士信贷第一波士顿
(Credit Suisse First Boston)
证券研究部高级经理，联博
(Alliance Bernstein L.P.)资产
管理公司高级投资经理， 易方达基
金管理有限公司海外市场投资经
理。2011 年 3 月加入诺安基金管
理有限公司，2011 年 9 月起任诺
安全球收益不动产证券投资基金
基金经理。
赵磊 诺安全球收 2011年9月 - 7 金融数学硕士，具有基金从业资诺安全球收益不动产（QDII）2013 年第 2 季度报告
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益不动产证
券投资基金
基金经理
23日 格。2006 年 9 月加入诺安基金管
理有限公司， 曾任诺安基金管理有
限公司高级产品设计师、 产品小组
组长、REITs 小组副组长，2011
年 9 月起任诺安全球收益不动产
证券投资基金基金经理。
注：①此处基金经理的任职日期为基金合同生效之日。
②证券从业的含义遵从行业协会《证券业从业人员资格管理办法》的相关规定等。
4.2 境外投资顾问为本基金提供投资建议的主要成员简介
本基金无境外投资顾问。
4.3 报告期内本基金运作遵规守信情况说明
报告期间,诺安全球收益不动产证券投资基金管理人严格遵守了 《中华人民共和国证券投资基
金法》及其他有关法律法规,遵守了《诺安全球收益不动产证券投资基金基金合同》的规定,遵守
了本公司管理制度。本基金投资管理未发生违法违规行为。
4.4 公平交易专项说明
4.4.1 公平交易制度的执行情况
根据中国证监会2011年修订的《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》，本公司更
新并完善了《诺安基金管理有限公司公平交易制度》。制度的范围包括境内上市股票、债券的一
级市场申购、二级市场交易等投资管理活动，同时涵盖投资授权、研究分析、投资决策、交易执
行、业绩评估等投资管理活动相关的各个环节。
投资研究方面，公司设立全公司所有投资组合适用的证券备选库，在此基础上，不同投资组
合根据其投资目标、投资风格和投资范围的不同，建立不同投资组合的投资对象备选库和交易对
手备选库；公司拥有健全的投资授权制度，明确投资决策委员会、投资总监、投资组合经理等各
投资决策主体的职责和权限划分，投资组合经理在授权范围内可以自主决策，超过投资权限的操
作需要经过严格的审批程序；公司建立了统一的研究管理平台，所有内外部研究报告均通过该研
究管理平台发布，并保障该平台对所有研究员和投资组合经理开放。
交易执行方面，对于场内交易，基金管理人在投资交易系统中设置了公平交易功能，交易中
心按照时间优先、价格优先的原则执行所有指令，如果多个投资组合在同一时点就同一证券下达
了相同方向的投资指令，并且市价在指令限价以内，投资交易系统自动将该证券的每笔交易报单
都自动按比例分拆到各投资组合；对于债券一级市场申购、非公开发行股票申购等非集中竞价交
易的交易分配，在参与申购之前，各投资组合经理独立地确定申购价格和数量，并将申购指令下
达给交易中心。公司在获配额度确定后，按照价格优先的原则进行分配，如果申购价格相同，则诺安全球收益不动产（QDII）2013 年第 2 季度报告
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根据该价位各投资组合的申购数量进行比例分配；对于银行间市场交易、固定收益平台、交易所
大宗交易，投资组合经理以该投资组合的名义向交易中心下达投资指令，交易中心向银行间市场
或交易对手询价、成交确认，并根据“时间优先、价格优先”的原则保证各投资组合获得公平的
交易机会。
本报告期内，公平交易制度总体执行情况良好，未发现违反公平交易制度的情况。
4.4.2 异常交易行为的专项说明
本基金于本报告期内不存在异常交易行为。本报告期内基金管理人管理的所有投资组合参与
的交易所公开竞价同日反向交易成交较少的单边交易量不存在超过该证券当日成交量的 5%的情
况。
4.5 报告期内基金的投资策略和业绩表现说明
4.5.1 报告期内基金投资策略和运作分析
本季度由于美联储退出量化宽松的预期及时间表明确，全球资本的配置预期发生了拐点性的
变化，市场波动骤然加大，股票、债券及大宗商品均经历了大幅下跌。
本季度美国经济继续延续弱复苏态势，房地产市场持续复苏，就业持续得到改善，消费数据
也稳步提升，虽政府的财政退出预期会产生一定负面影响，但下半年其影响有望得到弱化，我们
继续看好美国经济的持续性复苏；欧元区经济整体有复苏迹象，但GDP增长仍为负值，居民增长
缓慢，就业仍无明显改善；日本的安倍经济学处于蜜月期，日元贬值带来的出口增长帮助日本 GDP
有了明显改观，但安倍经济学并不能在短期内改变日本经济的结构性问题，而且对于日本的国债
市场产生了明显的扰动，增加了诸多在金融领域的不确定性。
本季度全球REITs市场的表现明显弱于股市， 最重要原因在于联储退出 QE 的预期逐步明确短
期内大幅提升了市场利率，美国 10年期国债利率短期上涨超过30%，利率短期飙升不但提升了
REITs融资利率的上涨预期，也会对地产市场持续复苏预期产生抑制，所以REITs出现了较大幅
度的回调。但由于2015年之前的低利率周期并没有发生改变，同时联储退出QE 也一定是建立在
经济包括地产市场确定性回暖的基础上，所以我们仍然看好在联储与市场理性博弈、利率预期稳
定之后REITs的表现。截至一季度末，本基金根据市场变化积极调整了 REITs仓位，取得了一定
效果，主要仍配置了美国REITs品种，并适当增加了防守性业态的配置。
4.5.2 报告期内基金的业绩表现
截至报告期末,本基金份额净值为 1.044元。本报告期基金份额净值增长率为-2.97%,同期业
绩比较基准收益率为-5.22%。 诺安全球收益不动产（QDII）2013 年第 2 季度报告
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§5 投资组合报告
5.1 报告期末基金资产组合情况
序号 项目 金额（人民币元 ） 占基金总资产的比例（%）
1 权益投资 163,383,129.60 80.49
其中：普通股 - -
优先股 - -
存托凭证 - -
房地产信托凭证 163,383,129.60 80.49
2 基金投资 - -
3 固定收益投资 - -
其中：债券 - -
资产支持证券 - -
4 金融衍生品投资 - -
其中：远期 - -
期货 - -
期权 - -
权证 - -
5 买入返售金融资产 - -
其中：买断式回购的买入
返售金融资产
- -
6 货币市场工具 - -
7
银行存款和结算备付金
合计
39,074,311.28 19.25
8 其他资产 536,551.09 0.26
9 合计 202,993,991.97 100.00
5.2 报告期末在各个国家（地区）证券市场的股票及存托凭证投资分布
国家（地区） 公允价值（人民币元） 占基金资产净值比例（％）
美国 163,375,992.65 84.08
新加坡 7,136.95 0.00
合计 163,383,129.60 84.08
注：本表所列项目为房地产信托凭证(简称 REITs)投资。
5.3 报告期末按行业分类的股票及存托凭证投资组合
行业类别 公允价值（人民币元） 占基金资产净值比例（％）
公寓类 32,647,063.13 16.80
写字楼类 30,310,143.84 15.60
购物中心类 27,161,744.20 13.98
多元化类 6,135,189.59 3.16 诺安全球收益不动产（QDII）2013 年第 2 季度报告
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个人仓储类 10,612,143.76 5.46
医疗类 14,232,935.80 7.32
酒店类 14,460,069.13 7.44
地方性商业中心 19,456,033.66 10.01
物流\工业类 8,367,806.49 4.31
合计 163,383,129.60 84.08
合计 163,383,129.60 84.08
注：①本表所列项目为房地产信托凭证（简称REITs ）；
②本基金对以上行业分类采用全球行业分类标准（GICS ）。
5.4 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名股票及存托凭证投资
明细
序
号
公司名称
(英文)
公司名称(中
文)
证
券
代
码
所在证券
市场
所属
国家
(地
区)
数量
（股）
公允价值 （人民
币元）
占基金
资产净
值比例
（％）
1
SIMON
PROPERTY
GROUP INC
Simon
Property
SPG
US
US
exchange
美国 11,000 10,733,143.34 5.52
2
EXTRA SPACE
STORAGE INC
Extra Space
Storage Inc
EXR
US
US
exchange
美国 40,962 10,612,143.76 5.46
3
ESSEX
PROPERTY
TRUST INC
埃塞克斯房
地产信托公
司
ESS
US
US
exchange
美国 10,236 10,050,922.92 5.17
4
AMERICAN
CAMPUS
COMMUNITIES
American
Campus
Communities
ACC
US
US
exchange
美国 35,500 8,918,520.94 4.59
5
TAUBMAN
CENTERS INC
塔伯曼中心
公司
TCO
US
US
exchange
美国 18,786 8,722,890.32 4.49
6
BOSTON
PROPERTIES
INC
波士顿地产
公司
BXP
US
US
exchange
美国 13,000 8,471,677.36 4.36
7
PROLOGIS
INC
普洛斯公司
PLD
US
US
exchange
美国 35,904 8,367,806.49 4.31
8
HEALTH CARE
REIT INC
Health Care
REIT Inc
HCN
US
US
exchange
美国 20,195 8,363,926.08 4.30
9
FEDERAL
REALTY INVS
TRUST
联邦房地产
投资信托公
司
FRT
US
US
exchange
美国 13,000 8,327,899.01 4.29
10
DOUGLAS
EMMETT INC
Douglas
Emmett 股份
有限公司
DEI
US
US
exchange
美国 52,283 8,059,872.25 4.15
注: ①本表所列项目为房地产信托凭证(简称REITs)；
②本基金对以上证券代码采用当地市场代码。
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5.5 报告期末按债券信用等级分类的债券投资组合
本项主要列示按国际权威评级机构（标普、穆迪）的债券信用评级情况。本基金本报告期末
未持有此类债券。
5.6 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排名的前五名债券投资明细
本基金本报告期末未持有债券。
5.7 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排名的前十名资产支持证券投资明
细
本基金本报告期末未持有资产支持证券。
5.8 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排名的前五名金融衍生品投资明细
本基金本报告期末未持有金融衍生品投资。
5.9 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名基金投资明细
本基金本报告期末未持有基金。
5.10 投资组合报告附注
5.10.1 本基金本期投资的前十名证券中没有发行主体被证监部门立案调查的,或者在
报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的证券。
5.10.2 本基金本报告期末未持有股票。
5.10.3 其他资产构成
序号 名称 金额（人民币元）
1 存出保证金 -
2 应收证券清算款 -
3 应收股利 470,549.53
4 应收利息 736.00
5 应收申购款 65,265.56
6 其他应收款 -
7 待摊费用 -
8 其他 -
9 合计 536,551.09
注：本表所列“应收股利”为投资“房地产信托凭证” （简称REITs）产生的收益。
5.10.4 报告期末持有的处于转股期的可转换债券明细
本基金本报告期末未持有可转换债券。
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5.10.5 报告期末前十名股票中存在流通受限情况的说明
本基金本报告期末未持有股票。
5.10.6 投资组合报告附注的其他文字描述部分
由于四舍五入原因，分项之和与合计可能有尾差。
§6 开放式基金份额变动
单位：份
本报告期期初基金份额总额 223,699,189.61
本报告期基金总申购份额 14,972,529.05
减:本报告期基金总赎回份额 52,556,575.93
本报告期基金拆分变动份额 -
本报告期期末基金份额总额 186,115,142.73
注：总申购份额含红利再投、转换入份额,总赎回份额含转换出份额。
§7 重要信息
基金管理人于2013年 7月6日发布了 《诺安基金管理有限公司关于旗下基金改聘会计师事务
所的公告》的公告，自2013 年7月6日起，负责审计本基金基金财产的会计师事务所为德勤华永
会计师事务所（特殊普通合伙）。
§8 备查文件目录
8.1 备查文件目录
①中国证券监督管理委员会批准诺安全球收益不动产证券投资基金募集的文件。
②《诺安全球收益不动产证券投资基金基金合同》。
③《诺安全球收益不动产证券投资基金托管协议》。
④基金管理人业务资格批件、营业执照。
⑤诺安全球收益不动产证券投资基金2013年第二季度报告正文。
⑥报告期内诺安全球收益不动产证券投资基金在指定报刊上披露的各项公告。 诺安全球收益不动产（QDII）2013 年第 2 季度报告
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8.2 存放地点
基金管理人、基金托管人住所。
8.3 查阅方式
投资者可在营业时间免费查阅，也可按工本费购买复印件。
投资者对本报告书如有疑问，可致电本基金管理人全国统一客户服务电话：400-888-8998，
亦可至基金管理人网站 www.lionfund.com.cn查阅详情。
诺安基金管理有限公司
2013年 7月19日
