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诺安收益(320017)

诺安收益:更新招募说明书(2012年第1期)查看PDF公告

 
 
 
 
 
 
诺安全球收益不动产证券投资基金 
招募说明书(更新) 
2012年第1期 
 
 
 
 
 
 



基金管理人:诺安基金管理有限公司 基金托管人:中国工商银行股份有限公司 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 1 重要提示 (一)诺安全球收益不动产证券投资基金(以下简称“本基金” )经中国证券监督管理 委员会 2011年 8 月9 日证监许可 【2011】 1260 号文核准公开募集, 本基金的基金合同于 2011 年 9 月23 日正式生效。 (二)基金管理人保证本《招募说明书》的内容真实、准确、完整。本《招募说明书》 经中国证监会核准,但中国证监会对本基金募集的核准,并不表明其对本基金的价值和收益 作出实质性判断或保证,也不表明投资于本基金没有风险。 (三) 本基金投资于境外证券市场, 基金净值会因为境外证券市场波动等因素产生波动。 在投资本基金前,投资者应全面认识本基金产品的风险收益特征,应充分考虑自身的风险承 受能力,并对于认购(或申购)基金的意愿、时机、数量等投资行为作出独立决策。基金管 理人提醒投资者“买者自负”原则, 在投资者作出投资决策后, 须承担基金投资中出现的各 类风险,包括:投资标的风险、汇率及外汇管制风险、政治风险、税务风险、法律风险等境 外投资风险;利率风险、流动性风险、操作风险、会计核算风险、交易结算风险、技术系统 运行风险、通讯风险、不可抗力风险等开放式基金风险。 (四)基金的过往业绩并不预示其未来表现。基金管理人管理的其他基金的业绩并不构 成新基金业绩表现的保证。 基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产,但不保证 本基金一定盈利,也不保证最低收益。 (五)本基金投资于全球范围内证券市场上市交易的 REITs,但本基金本身并不是 REITs,也不会直接购买不动产。 (六)REITs主要以能够产生稳定收益的不动产为投资对象,其风险收益特征通常介于 股票和债券之间,但也会受不动产市场价格周期波动的影响,存在 REITs的波动率大于股票 市场整体波动率的情况。 招募说明书(更新)已经基金托管人复核。招募说明书(更新)所载内容截止日为 2012 年 3 月23 日,有关财务数据和净值表现截止日为 2011 年12月31 日(财务数据未经审计)。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 2 目


录 第一部分


绪言............................................................................................................3 第二部分


释义............................................................................................................3 第三部分


风险揭示....................................................................................................7 第四部分


基金的投资..............................................................................................10 第五部分


基金的业绩..............................................................................................21 第六部分


基金管理人..............................................................................................22 第七部分


基金的募集..............................................................................................34 第八部分


基金合同的生效......................................................................................34 第九部分


基金份额的申购与赎回..........................................................................34 第十部分


基金的费用与税收..................................................................................43 第十一部分


基金的财产..........................................................................................46 第十二部分


基金资产估值......................................................................................48 第十三部分


基金的收益与分配..............................................................................53 第十四部分


基金的会计与审计..............................................................................54 第十五部分


基金的信息披露..................................................................................55 第十六部分


基金合同的变更、终止与基金财产的清算......................................59 第十七部分


基金托管人..........................................................................................62 第十八部分


境外托管人..........................................................................................65 第十九部分


相关服务机构......................................................................................67 第二十部分


基金合同内容摘要..............................................................................84 第二十一部分


基金托管协议的内容摘要............................................................103 第二十二部分


对基金份额持有人的服务............................................................118 第二十三部分


其他应披露事项............................................................................120 第二十四部分


招募说明书存放及查阅方式........................................................121 第二十五部分


备查文件........................................................................................122 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 3 第一部分


绪言 本招募说明书依据 《中华人民共和国证券投资基金法》 、 《证券投资基金运作管理办法》 、 《证券投资基金销售管理办法》 、 《证券投资基金信息披露管理办法》 等有关法律、 法规及 《诺 安全球收益不动产证券投资基金基金合同》 (以下简称“基金合同”)编写。


本招募说明书的内容涵盖诺安全球收益不动产证券投资基金(以下简称“本基金” )的 投资目标、投资理念、投资策略、风险以及认购、申购和赎回的程序及费率等与投资本基金 有关的所有相关事项,投资者在做出投资决策前应仔细阅读本招募说明书,并注意基金管理 人对本招募说明书披露的更新信息。


基金管理人承诺本招募说明书不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对 其真实性、准确性、完整性承担法律责任。本基金是根据本招募说明书所载明的资料申请募 集的。基金管理人没有委托或授权任何其他人提供未在本招募说明书中载明的信息,或对本 招募说明书作任何解释或者说明。 本招募说明书根据本基金的基金合同编写,并经中国证监会核准。基金合同是约定基 金合同当事人之间权利、义务的法律文件。基金投资人自依基金合同取得基金份额,即成为 基金份额持有人和基金合同当事人, 其持有基金份额的行为本身即表明其对基金合同的承认 和接受,并按照《中华人民共和国证券投资基金法》 、基金合同及其他有关规定享有权利、 承担义务。基金投资人欲了解基金份额持有人的权利和义务,应详细查阅基金合同。 第二部分


释义 在《诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书》中,除非文意另有所指,下列词语 具有如下含义: 基金或本基金 指依据《基金合同》所募集的诺安全球收益不动产证券投资基 金 《招募说明书》











指《诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书》 ,即供基 金投资者选择并决定是否提出基金认购或申购申请的要约邀诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 4 请文件,及其定期的更新 中国 指中华人民共和国(仅为《基金合同》目的不包括香港特别行 政区、澳门特别行政区及台湾地区) 法律法规 指中国现时有效并公布实施的法律、行政法规、部门规章及规 范性文件 《基金法》 指《中华人民共和国证券投资基金法》 《销售办法》 指《证券投资基金销售管理办法》 《运作办法》 指《证券投资基金运作管理办法》 《信息披露办法》 指《证券投资基金信息披露管理办法》 《试行办法》 指《合格境内机构投资者境外证券投资管理试行办法》 《通知》 《关于实施<合格境内机构投资者境外证券投资管理试行办法 >有关问题的通知》 元 指中国法定货币人民币元 《基金合同》 指《诺安全球收益不动产证券投资基金基金合同》及对该合同 的任何有效的修订和补充 《托管协议》 、托管协议 指基金管理人与基金托管人签订的 《诺安全球收益不动产证券 投资基金托管协议》及其任何有效修订和补充 《发售公告》 指《诺安全球收益不动产证券投资基金基金份额发售公告》 《业务规则》 指《诺安基金管理有限公司开放式基金业务规则》 中国证监会 指中国证券监督管理委员会 银行监管机构 指中国银行业监督管理委员会或其他经国务院授权的机构 外管局 指国家外汇管理局或其授权的代表机构 基金管理人 指诺安基金管理有限公司 基金托管人 指中国工商银行股份有限公司 境外托管人 指符合法律法规规定的条件,根据基金托管人与其签订的合 同,为本基金提供境外资产托管服务的境外金融机构 基金份额持有人 指根据《招募说明书》和《基金合同》及相关文件合法取得本 基金基金份额的投资者 基金代销机构 指符合《销售办法》和中国证监会规定的其他条件,取得基金 代销业务资格,并与基金管理人签订基金销售与服务代理协诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 5 议,代为办理本基金发售、申购、赎回和其他基金业务的代理 机构 销售机构 指基金管理人及基金代销机构 基金销售网点 指基金管理人的直销网点及基金代销机构的代销网点 注册登记业务 指基金登记、存管、清算和交收业务,具体内容包括投资者基 金账户管理、基金份额注册登记、清算及基金交易确认、发放 红利、建立并保管基金份额持有人名册等 基金注册登记机构 指诺安基金管理有限公司或其委托的其他符合条件的办理基 金注册登记业务的机构 《基金合同》当事人 指受《基金合同》约束,根据《基金合同》享受权利并承担义 务的法律主体,包括基金管理人、基金托管人和基金份额持有 人 个人投资者 指符合法律法规规定的条件可以投资开放式证券投资基金的 自然人 机构投资者 指符合法律法规规定可以投资开放式证券投资基金的在中国 合法注册登记并存续或经政府有关部门批准设立并存续的企 业法人、事业法人、社会团体和其他组织 投资者 指个人投资者、机构投资者和法律法规或中国证监会允许购买 开放式证券投资基金的其他投资者的总称 基金合同生效日 基金募集达到法律规定及《基金合同》约定的条件,基金管理 人聘请法定机构验资并办理完毕基金备案手续, 获得中国证监 会书面确认之日 REITs























在证券交易所上市,由专业管理团队经营管理,主要以能够产 生稳定租金收益的不动产为基础资产, 以标的不动产租金收入 为主要收入来源,并且每年通常至少会将 90%的净收益分配于 投资者的不动产投资工具 募集期 指自基金份额发售之日起不超过 3个月的期限 基金存续期 指《基金合同》生效后合法存续的不定期之期间 日/天 指公历日 月 指公历月 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 6 工作日 指上海证券交易所和深圳证券交易所的正常交易日 开放日 指销售机构办理本基金份额申购、赎回等业务的工作日 T 日 指申购、赎回或办理其他基金业务的申请日 T+n 日 指自 T 日起第 n 个工作日(不包含 T 日) 认购 指在本基金募集期内投资者购买本基金基金份额的行为 发售 指在本基金募集期内, 销售机构向投资者销售本基金份额的行 为 申购 指 《基金合同》 生效后, 投资者根据基金销售网点规定的手续, 向基金管理人购买基金份额的行为。本基金的日常申购自《基 金合同》生效后不超过 3 个月的时间开始办理 赎回 指《基金合同》生效后,基金份额持有人根据基金销售网点规 定的手续,向基金管理人卖出基金份额的行为。本基金的日常 赎回自《基金合同》生效后不超过 3 个月的时间开始办理 巨额赎回 指在单个开放日,本基金的基金份额净赎回申请(赎回申请总 数加上基金转换中转出申请份额总数后扣除申购申请总数及 基金转换中转入申请份额总数后的余额) 超过上一日本基金总 份额的 10%时的情形 基金账户 指基金注册登记机构给投资者开立的用于记录投资者持有基 金管理人管理的开放式基金份额情况的账户 交易账户 指各销售机构为投资者开立的记录投资者通过该销售机构办 理认购、申购、赎回、转换及转托管等业务而引起的基金份额 的变动及结余情况的账户 转托管 指投资者将其持有的同一基金账户下的基金份额从某一交易 账户转入另一交易账户的业务 基金转换 指投资者向基金管理人提出申请将其所持有的基金管理人管 理的任一开放式基金(转出基金)的全部或部分基金份额转换 为基金管理人管理的任何其他开放式基金(转入基金)的基金 份额的行为 定期定额投资计划 指投资者通过有关销售机构提出申请,约定每期扣款日、扣款 金额及扣款方式, 由销售机构于每期约定扣款日在投资者指定诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 7 银行账户内自动完成扣款及基金申购申请的一种投资方式 基金收益 指基金投资所得的股票红利、 股息、 债券利息、 票据投资收益、 买卖证券差价、 银行存款利息以及其他收益和因运用基金财产 带来的成本或费用的节约 基金资产总值 指基金所拥有的各类证券及票据价值、 银行存款本息和本基金 应收的申购基金款以及其他投资所形成的价值总和 基金资产净值 指基金资产总值扣除负债后的净资产值 基金资产估值 指计算评估基金资产和负债的价值, 以确定基金资产净值的过 程 货币市场工具 指银行存款、可转让存单、银行承兑汇票、银行票据、商业票 据、回购协议、短期政府债券等中国证监会、中国人民银行认 可的具有良好流动性的金融工具 公司行为信息 指证券发行人所公告的会或将会影响到基金资产的价值及权 益的任何未完成或已完成的行动, 及其他与本基金持仓证券所 投资的发行公司有关的重大信息,包括但不限于权益派发、配 股、提前赎回等信息 指定媒体 指中国证监会指定的用以进行信息披露的全国性报刊和基金 管理人、基金托管人的互联网网站 不可抗力




















指本合同当事人不能预见、 不能避免且不能克服的客观事件或 因素,包括但不限于洪水、地震及其他自然灾害、战争、疫情、 骚乱、火灾、政府征用、没收、恐怖袭击、传染病传播、法律 法规变化 第三部分


风险揭示 本基金为股票型基金,主要投资于全球范围内的 REITs,但本基金本身不是 REITs,也 不会直接购买不动产。本基金的基金净值会因为所投资 REITs 的价格波动等因素产生波动。 本基金投资中出现的风险分为如下两类:一是境外投资风险,包括投资标的风险、汇率 及外汇管制风险、政治风险、税务风险、法律风险等;二是开放式基金风险,包括利率风险、诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 8 流动性风险、操作风险、会计核算风险、交易结算风险、技术系统运行风险、通讯风险、不 可抗力风险等。 (一)境外投资风险 1、投资标的风险 本基金主要投资于 REITs,该类金融产品主要以能够产生稳定租金收入的不动产为基础 资产,以标的不动产租金收入为主要收入来源,所以基础资产的租金水平、出租率情况、不 动产周期性波动无疑是投资于 REITs 最大的风险因素。此外,还存在其他一些特有风险,包 括:持仓过度集中风险,不动产管理风险,融资风险等。 (1)租金水平、出租率情况受经济周期的影响。 不动产市场属于内需型产业,受各国家或区域的总体经济周期的直接影响,因此以不动 产为基础资产的 REITs可能具有周期性风险,租金水平、出租率情况会随经济周期而出现波 动。 (2)租金水平、出租率情况受市场供需的影响 市场供需状况将对不动产的租金水平以及出租率产生影响。当市场供过于求时,不动产 的租金水平与出租率可能因此下降,从而影响基金收益水平。 (3)不动产周期性波动风险 一般来说,REITs 的预期风险与收益水平通常介于股票与债券之间。但 REITs 的风险收 益特征也会受到不动产的价格波动影响,若因宏观、政策等因素引起不动产价格产生周期性 波动,可能会出现 REITs 的风险大于股票的情况。 (4)持仓过 度集中的风险


REITs 的投资范围包含各类业态,如购物中心、租赁型公寓、工业设施、办公楼、酒店、 仓储、 及医疗保健等, 本基金会通过分散投资于不同业态、 不同地区、 不同行业租户的 REITs, 以降低单一业态、地区、租户对基 金的影响,但不表示业态、地区以及租户的集中度风险被 完全分散。 (5)不动产管理风险


不动产管理是 REITs 的重要组成部分, 不动产的管理水平会在一定程度上影响不动产租 金的可持续性、增长速度以及出租率。REITs 可能会因为不动产管理的不完善而影响收益水 平。 (6)融资风险 REITs 通常需要将 90%以上的收益分配给股东,当基金需要购买新资产或偿还到期债务 时,需要从市场上融资,但公司可能由于评级、市场状况等因素的变化,不能以较低的收益 率水平从市场上融资,进而增加公司营运成本。 2、汇率及外汇管制风险 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 9 本基金以人民币募集和计价,经过换汇后投资于全球市场以外币计价的金融工具。外币 相对于人民币的汇率变化将会影响本基金以人民币计价的基金资产价值,从而导致基金资产 面临潜在风险。此外,部分国家/地区可能对外汇实施管制,从而带来一定的货币汇兑风险。 3、政治风险 不同国家或地区的财政政策、 货币政策、 产业政策、 地区发展政策等宏观政策发生变化, 会导致市场波动进而影响基金收益,产生风险。如政府更迭、政策调整、制度变革、国内出 现动乱、对外政治关系发生危机等,都可能对本基金所参与的投资市场或投资产品造成直接 或者是间接的负面冲击。 4、税务风险 由于各个国家/地区在税务方面的法律法规存在一定差异,当投资某个国家/地区市场 时,该国家/地区可能会要求基金就股息、利息、资本利得等收益向当地税务机构缴纳税金, 该行为会使基金收益受到一定影响。此外,各个国家/地区的税收规定可能发生变化,或者 实施具有追溯力的修订,从而导致基金向该国家/地区缴纳在基金销售、估值或者出售投资 当日并未预计的额外税项。 5、法律风险 由于各个国家/地区适用不同法律法规的原因,可能基金的某些投资行为在部分国家/ 地区受到限制或合同不能正常执行,或者由于税制、破产制度的改变等法律上的原因,给交 易者带来损失的可能性。 (二)开放式基金风险 1、利率风险


利率风险是指由于利率变动而导致的证券价格和证券利息的损失。 利率风险是货币市场 投资所面临的主要风险,国家或地区的利率变动还将影响该地区的经济与汇率等。 本基金主要投资于海外证券市场,因此利率风险相对较低,但是利率波动会通过对所投 资的上市公司财务状况及证券价格的影响来传导到本基金。 2、流动性风险 流动性风险是指金融资产不能迅速变现,而可能遭受折价损失的风险。由于开放式基金 的特殊要求,本基金必须保持一定比例的现金以应付赎回的要求。由于全球证券市场波动性 较大,在市场下跌时经常出现交易量急剧减少的情况,如果在这时出现较大数额赎回申请, 则基金资产变现困难成本很高,基金面临流动性风险,可能影响基金份额净值。同时,由于 本基金涉及跨境交易,其赎回到账期通常需要比国内开放式基金更长的时间。 3、操作风险


操作风险是指那些由于不合理的内部程序或人为操作造成的风险。 这种风险可能来自基 金管理人、境外投资顾问、基金托管人、境外资产托管人、登记结算机构、销售机构、证券 交易所、证券登记结算机构等等。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 10 以下事件有可能引发操作风险:


(1)内部程序出错造成的资产计量错误;


(2)员工的操作造成的错误;


(3)违规操作造成的损害,如市场操纵、内幕交易、利益输送等。 4、会计核算风险


会计核算风险主要是指由于会计核算及会计管理上违规操作或工作疏忽形成的风险, 如 经常性的串户、账务记重、透支、过失付款、资金汇划系统款项错划、日终轧账假平、会计 备份数据丢失、利息计算错误等,这些由于客观原因与非主观故意造成的行为过失将对基金 收益造成影响。 另外,由于各个国家/地区对上市公司日常经营活动的会计处理、财务报表披露等会计 核算标准的规定存在一定差异,可能给本基金投资带来潜在风险。 5、交易清算风险


清算风险主要因为国际结算的支付方式和时间的差异,造成划付款项的延误和错划,进 而影响到投资者的申购赎回及基金资产的安全。 6、技术系统运行风险


在开放式基金的各种交易行为或者后台运作中, 可能因为技术系统的故障或者差错而影 响交易的正常进行或者导致投资者的利益受到影响。这种技术风险可能来自基金管理人、基 金托管人、境外托管人、登记结算机构、销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等等。


7、通讯风险


通讯风险是指境外投资管理活动对远距离、跨时区的通讯系统要求较高,技术失误或自 然灾害等因素造成的通讯故障可能会影响到本基金投资管理活动的准确性和时效性, 从而导 致基金资产受到损失。 8、不可抗力风险 战争、 自然灾害等不可抗力因素的出现,将会严重影响证券市场的运行,可能导致基金资 产的损失。金融市场危机、行业竞争、代理机构违约等超出基金管理人自身直接控制能力之 外的风险,可能导致基金或者基金份额持有人利益受损。 第四部分


基金的投资 一、投资目标 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 11 本基金主要投资于全球范围内的 REITs,通过积极的资产配置和精选投资,在严格控制 投资风险的前提下,追求基金资产超越业绩比较基准的长期稳定增值。 二、投资范围 本基金主要投资于已与中国证监会签署双边监管合作谅解备忘录的国家或地区证券市 场挂牌交易的房地产信托凭证(可简称“REITs” ) 、货币市场工具以及中国证监会允许本基 金投资的其他金融工具。此外,本基金为对冲本外币的汇率风险,还可以投资于外汇远期合 约、外汇互换协议、期权等金融工具。 本基金主要投资的 REITs 是一种在证券交易所上市,由专业管理团队经营管理,主要以 能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产,以标的不动产租金收入为主要收入来源,并且 每年通常至少会将 90%的净收益分配于投资者的金融工具。 上述提及的不动产主要包括综合(diversified) 、医疗保健(health care) (含医院、 养老院、护理中心等) 、仓储(storage) 、零售(retail) 、写字楼(office) 、酒店(hotel) 、 工业设施(industrial facility) 、租赁型公寓(apartment) 、特殊用途(specialty)等 业态类别。 本基金投资于 REITs 的比例不低于基金资产的 60%;现金或者到期日不超过一年的政府 债券的投资比例不低于基金资产净值的 5%。


本基金不直接购买不动产,也不投资于以抵押贷款利息收入为主要收入来源的抵押类 REITs(Mortgage REITs) 。 如法律法规或监管机构以后允许基金投资其它品种,基金管理人在履行适当程序后,可 以将其纳入投资范围。如法律法规或中国证监会变更投资品种的比例限制的,基金管理人在 与基金托管人协商一致并履行相关程序后,可相应调整本基金的投资比例限制规定,不需经 基金份额持有人大会审议。 三、投资理念 REITs 是海外成熟的不动产投资工具,因其具备收入稳定、业态丰富、专业管理以及高 分红、高流动性、高透明度等特征,受到了全球投资者的青睐。 本基金通过遴选全球范围内的 REITs,在合理分散投资的基础上,努力构建具备收益增 长潜力的组合,为基金持有人提供一类风险可控、收益稳定的海外不动产投资工具。 四、投资策略 本基金实施“自下而上”与“自上而下”相结合的主动投资策略。 首先,本基金会根据流动性、市值规模等指标建立 REITs备选库,并且根据不同业态以 及不同类型,对备选库中的 REITs进行有效分类,从而进一步实施资产配置策略。 其次,在大类资产配置方面,本基金的大类资产主要为 REITs 以及货币市场工具,本基 金将根据海外市场环境的变化,在保持长期资产配置稳定的前提下,积极进行短期的灵活配 置;在国家资产配置方面,本基金将会根据不同国家 REITs 市场的发展情况、宏观经济、货诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 12 币走势、地缘政治、税收政策等因素决定基金资产在不同国家的配置比例;在周期/弱周期 类资产配置方面,本基金还会根据标的 REITs 所在国的经济周期决定在周期类和弱周期类 REITs 间的配置比例。 再次,本基金将主要采取定性与定量相结合的方式进行 REITs 的遴选。定性层面,本基 金主要从标的业态、租约状况、资产质量、管理能力、分红能力等五个维度对标的 REITs 进行研判; 定量层面, 本基金主要从估值水平以及第三方评级等方面对标的 REITs 进行分析。 最后,本基金将综合考量 REITs 的区域、业态集中度等特征,对组合在国家和业态层面 进行再平衡,最终构建投资组合。 (一)REITs备选库的建立 目前全球推出 REITs 的主要国家和地区为美国、澳大利亚、法国、英国、日本、新加坡、 加拿大、荷兰、香港等地。其中,美国为 REITs 的发源地,也是目前全球最大的 REITs市场。 本基金将不同业态的 REITs 主要划分为两种类型,一是周期型 REITs(如写字楼、酒店、 租赁式公寓等) ;二是弱周期型 REITs(如医疗、仓储等) 。 本基金将主要根据市值规模及流动性等指标建立 REITs 备选库, 并且根据不同业态以及 不同类型,对备选库中的 REITs 进行有效分类,进一步实施资产配置策略。 (二)资产配置策略 在大类资产配置方面,本基金的大类资产主要为 REITs 以及货币市场工具,本基金将根 据海外市场环境的变化,在保持长期资产配置稳定的前提下,积极进行短期的灵活配置; 在国家资产配置方面,本基金将会根据不同国家 REITs 市场的发展情况、宏观经济、货 币走势、地缘政治、税收政策等因素决定基金资产在不同国家的配置比例; 在周期/弱周期类资产配置方面,本基金还会根据标的 REITs 所在国的经济周期决定在 周期类和弱周期类 REITs 间的配置比例,在经济复苏和繁荣时期,适当增大周期类 REITs 的配置比例,而在经济下滑和衰退时期,适当增大弱周期类 REITs 的配置比例。 (三)REITs精选策略 本基金主要采取定性与定量相结合的方式进行 REITs 的遴选。定性层面,本基金主要从 标的业态、租约状况、资产质量、管理能力、分红能力等五个维度对标的 REITs进行研判; 定量层面,本基金主要从估值水平以及第三方评级等方面对标的 REITs 进行分析。 1、定性研判 (1)标的业态 本基金通过对业态基本面的深入研究,决定基金资产在不同业态之间的配置,主要考虑 因素有:产业政策、行业趋势、区域特征。 本基金将根据 REITs 所在地政府对于不同业态的产业政策、 不同业态所处行业的发展趋 势、不同业态所在区域的租金收益情况和资产价格特征等对相关业态进行分析,精选出标的 业态符合政府产业政策、 行业发展趋势良好、 所在区域租金收益以及资产价格合理的 REITs。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 13 (2)租约状况 由于 REITs大部分的收入来自于租金收入,所以租约状况对于 REITs 来说至关重要,本 基金主要从四个维度考察标的 REITs 的租约状况:空置率、租金收入持续稳定增长能力、租 约的长短结构以及租户的质量问题。本基金将精选空置率较低、租金收入有持续稳定增长能 力、租约较长、租户质量较好的 REITs 进行重点投资。 此外,我们还会考虑标的 REITs 租约的集中度风险问题,主要从区域与租户两个维度来 评价集中度风险。一般来说,若 REITs标的资产组合的大多数租金收入或净运营收入来自于 一个或两个相同的区域(或租户) ,则认为其缺乏多样性,适当地予以降低配置。 (3)资产质量 本基金考察 REITs 资产质量时,主要从现金流情况、资本结构、融资能力等三个方面进 行。 (4)管理能力 本基金对于 REITs 管理能力的评价主要从公司治理的合理性和透明度、 管理团队的稳定 性和激励机制、历史业绩表现、兼并收购能力等层面进行分析。 (5)分红能力 本基金对于 REITs 分红能力的评价主要从分红比率以及分红的持续增长性来进行判断。 2、定量分析 定量层面,本基金主要从估值水平以及第三方评级等方面对标的 REITs 进行分析: (1)估值指标 目前国际上通行的对 REITs 及不动产的估值指标至少包括: 1)P/FFO 指标:类似于一般上市公司的市盈率(P/E)指标。FFO 为运营现金流(Funds From Operation),其定义为净利润(根据通用会计准则计算)减去不动产出售损益,再加 上折旧与摊销。由于不动产的折旧和摊销费用一般较高,而 FFO 可对折旧及摊销进行调整, 并且降低了出现负值的可能性,所以 FFO 是比净利润更好的衡量 REITs 盈利能力的指标。 2) P/NAV 指标: 类似于一般上市公司的市净率 (P/B) 指标。 NAV为净资产价格 (Net Asset Value) ,为资产的现金流折现价值减去负债。对于 REITs而言,账面价值不能很好反映其资 产的实际价值,NAV 更为适合。 3)资本化率指标(Cap rate) :是指把资本投入到不动产所带来的回报率,具体为净运 营收入除以不动产的市场价格。 (2)第三方评级指标 本基金还会结合第三方机构对于 REITs 的评级指标(如穆迪、晨星等) ,对标的 REITs 进行定量分析。 (四)组合构建策略 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 14 经过以上对 REITs 的遴选之后,为控制 REITs 过度集中于某些区域或业态的风险,本基 金将综合考量 REITs 所在区域、业态集中度,对组合在区域和业态层面进行再平衡,最终构 建投资组合。 (五)现金管理策略 现金管理是本基金投资管理的一个重要环节,主要包含以下三个方面的内容:现金流预 测、现金持有比例管理、现金资产收益管理。 准确预测未来几个交易日的现金流动是做好现金管理的前提, 基金管理人将合理把握因 基金的申购赎回等因素引起的现金流变化,编制基金现金流量表。 持有一定比例的现金资产是基金保持流动性的必然要求, 但现金资产的持有将会影响到 本基金的跟踪效果,形成现金拖累。基金管理人将在保证基金流动性需求的前提下,制定合 理的现金资产持有比例。 对于基金持有的现金资产,基金管理人将在保证基金流动性需求的前提下,提高现金资 产使用效率,尽可能提高现金资产的收益率。 五、投资决策依据和决策程序 (一)决策依据 1、国家有关法律、法规和本基金合同的有关规定。依法决策是本基金进行投资的前提; 2、全球宏观经济发展态势、区域经济发展情况,各国微观经济运行环境和 REITs 市场 走势等因素是本基金投资决策的基础; 3、投资对象收益和风险的配比关系。在充分权衡投资对象的收益和风险的前提下做出 投资决策,是本基金维护投资者利益的重要保障; 4、投资方式。本基金在投资决策委员会领导下,通过投资团队的共同努力,由基金经 理具体执行投资计划,争取良好投资业绩。 (二)决策程序 本基金主要投资于全球范围内的 REITs,通过积极的资产配置和精选投资达成投资目 标。总体上,本基金的投资组合构建的具体流程如下: 1、投资原则的制定 投资决策委员会在遵守国家有关法律、法规和基金合同的有关规定的前提下,根据研究 人员和基金经理的有关报告,决定基金投资的主要原则,对基金投资组合的资产配置比例等 提出指导性意见。 2、备选基金库筛选 本基金将主要根据市值规模及流动性等指标建立 REITs 备选库, 并且根据不同业态以及 不同类型,对备选库中的 REITs 进行有效分类。 3、资产配置 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 15 在大类资产配置方面,本基金的大类资产主要为 REITs 以及货币市场工具,本基金将根 据海外市场环境的变化,在保持长期资产配置稳定的前提下,积极进行短期的灵活配置;在 国家资产配置方面, 本基金将会根据不同国家 REITs 市场的发展情况、 宏观经济、 货币走势、 地缘政治、税收政策等因素决定基金资产在不同国家的配置比例;在周期/弱周期类资产配 置方面, 本基金还会根据标的 REITs所在国的经济周期决定在周期类和弱周期类 REITs 间的 配置比例。 4、REITs 精选 本基金主要采取定性与定量相结合的方式进行 REITs 的遴选。定性层面,本基金主要从 标的业态、租约状况、资产质量、管理能力、分红能力等五个维度对标的 REITs进行研判; 定量层面,本基金主要从估值水平以及第三方评级等方面对标的 REITs 进行分析。 5、组合构建 经过以上对 REITs 的遴选之后,为控制 REITs 过度集中于某些区域或业态的风险,本基 金将综合考量 REITs 所在区域、业态集中度,对组合在区域和业态层面进行再平衡,最终构 建投资组合。 6、现金管理 持有一定比例的现金资产是基金保持流动性的必然要求, 但现金资产的持有将会影响到 本基金的跟踪效果,形成现金拖累。本基金将综合考虑基金申购赎回、金价波动等因素,在 保证基金流动性需求的前提下,通过量化模型计算出最佳现金持有量,从而提高现金资产使 用效率,缩小本基金的跟踪误差。 7、风险控制与评估 风险控制办公会定期召开会议,听取投资管理部、基金经理、风险控制人员对基金投资 组合进行的风险评估,并提出风险控制意见。 六、投资限制 (一)禁止行为 为维护基金份额持有人的合法权益,本基金禁止从事下列行为: 1、承销证券; 2、向他人贷款或提供担保; 3、从事承担无限责任的投资; 4、购买不动产; 5、购买房地产抵押按揭; 6、购买贵重金属或代表贵重金属的凭证; 7、购买实物商品; 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 16 8、除应付赎回、交易清算等临时用途以外,借入现金; 9、利用融资购买证券,但投资金融衍生品除外; 10、参与未持有基础资产的卖空交易; 11、购买证券用于控制或影响发行该证券的机构或其管理层; 12、直接投资与实物商品相关的衍生品; 13、向基金管理人、基金托管人出资或者买卖其基金管理人、基金托管人发行的股票或 债券; 14、买卖与基金管理人、基金托管人有控股关系的股东或者与基金管理人、基金托管人 有其他重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券; 15、从事内幕交易、操纵证券价格及其他不正当的证券交易活动; 16、当时有效的法律法规、中国证监会及《基金合同》规定禁止从事的其他行为。 如法律法规或监管部门取消上述禁止性规定, 本基金管理人在履行适当程序后可不受上 述规定的限制。 (二)投资组合限制 本基金的投资组合将遵循以下限制:


1、基金持有同一家银行的存款不得超过基金净值的20%。在基金托管账户的存款可以不 受上述限制。 2、基金持有同一机构(政府、国际金融组织除外)发行的证券(不包括境外基金)市 值不得超过基金净值的10%。 3、基金持有与中国证监会签署双边监管合作谅解备忘录国家或地区以外的其他国家或 地区证券市场挂牌交易的证券资产不得超过基金资产净值的10%,其中持有任一国家或地区 市场的证券资产不得超过基金资产净值的3%。 4、基金不得购买证券用于控制或影响发行该证券的机构或其管理层。同一基金管理人 管理的全部基金不得持有同一机构10%以上具有投票权的证券发行总量。 前项投资比例限制应当合并计算同一机构境内外上市的总股本, 同时应当一并计算全球 存托凭证和美国存托凭证所代表的基础证券,并假设对持有的股本权证行使转换。 5、同一基金管理人管理的全部基金持有任何一只境外基金,不得超过该境外基金总份 额的20%。 6、为应付赎回、交易清算等临时用途借入现金的比例不得超过基金资产净值的10%。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 17 7、每只境外基金投资比例不超过本基金基金资产净值的20%。本基金投资境外伞型基 金的,该伞型基金应当视为一只基金。 8、相关法律法规以及监管部门规定的其它投资限制。 若基金超过上述1-7项投资比例限制,应当在超过比例后30个工作日内采用合理的商业 措施减仓以符合投资比例限制要求。 《基金法》及其他有关法律法规或监管部门取消上述限制的,履行适当程序后,基金不 受上述限制。如法律法规或中国证监会变更投资品种的比例限制的,基金管理人在与基金托 管人协商一致并履行相关程序后,可相应调整本基金的投资比例上限规定,不需经基金份额 持有人大会审议。 七、业绩比较基准 本基金的业绩比较基准为 FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index。该 指数由富时指数有限公司(FTSE)与欧洲公共不动产协会(EPRA) 、全美不动产协会 (NAREIT)合作编制,指数成分涵盖美国、英国、法国、澳大利亚、加拿大、日本、香港、 新加坡等重要 REITs 市场,能够反映全球市场上市交易 REITs 的投资表现。该指数于 2005 年 2 月推出,涵盖的交易货币包括欧元、英镑、美元、日元等世界主要货币。截止到 2011 年 7 月 21 日,该指数分布的国家(或地区)分布为:美国占 59.99%,澳大利亚占 11.05%、 英国占 6.88%、法国占 5.70%、加拿大占 5.35%、日本占 4.03%、新加坡占 2.60%、香港占 1.45%。该指数数据可以从 Bloomberg 或 Reuters得到, Bloomberg 代码 TERGLU,Reuters 代码.TFTERGLU。


如果今后法律法规发生变化,或者指数编制单位停止计算编制该指数或更改指数名称, 或者有更权威的、更能为市场普遍接受的业绩比较基准推出,或者是市场上出现更加适合用 于本基金业绩基准的指数时,经与基金托管人协商一致,在履行适当程序后,本基金可以变 更业绩比较基准并及时公告。 八、风险收益特征 本基金为股票型基金,主要投资于全球范围内证券交易所上市的 REITs。一般来说,其 在证券投资基金中属于较高风险和预期收益的基金品种。 九、基金管理人代表基金行使股东和债权人权利的处理原则及方法 1、不谋求对上市公司的控股,不参与所投资上市公司的经营管理; 2、有利于基金资产的安全与增值; 3、基金管理人按照国家有关规定代表基金独立行使股东权利,保护基金份额持有人的 利益; 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 18 4、基金管理人按照国家有关规定代表基金独立行使债权人权利,保护基金份额持有人 的利益。 十、基金投资组合报告 本投资组合报告所载数据截止日为 2011 年 12 月 31 日,本报告中所列财务数据未经审 计。 (一) 报告期末基金资产组合情况 序号 项目 金额(人民币元 ) 占基金总资产的比例(%) 1 权益投资 28,913,471.13 5.05 其中:普通股 - - 优先股 - - 存托凭证 - - 房地产信托凭证 28,913,471.13 5.05 2 基金投资 - - 3 固定收益投资 - - 其中:债券 - - 资产支持证券 - - 4 金融衍生品投资 - - 其中:远期 - - 期货 - - 期权 - - 权证 - - 5 买入返售金融资产 349,425,779.14 60.97 其中:买断式回购的买入返售金 融资产 -- 6 货币市场工具 100,000,000.00 17.45 7 银行存款和结算备付金合计 94,568,077.76 16.50 8 其他资产 203,093.33 0.04 9 合计 573,110,421.36 100.00 (二) 报告期末在各个国家(地区)证券市场的权益投资分布 国家(地区) 公允价值(人民币元) 占基金资产净值比例(%) 美国 28,913,471.13 5.41 合计 28,913,471.13 5.41 注:本基金主要投资于全球范围内的 REITs,本表所列项目为房地产信托凭证。 (三) 报告期末按行业分类的权益投资组合 行业类别 公允价值(人民币元) 占基金资产净值比例(%) 公寓类 14,847,415.56


























2.78 购物中心类 4,062,190.23


























0.76 写字楼类 3,137,848.20


























0.59 多元化类 2,728,846.20


























0.51 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 19 医疗类 2,610,462.87


























0.49 个人仓储类 1,526,708.07


























0.29 合计 28,913,471.13


























5.41 注:①本基金主要投资于全球范围内的 REITs,本表所列项目为房地产信托凭证; ②本基金对以上行业分类采用全球行业分类标准(GICS) 。 (四) 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名权益投资明细 序号 公司名称 (英文) 公司 名称 (中 文) 证券 代码 所在证券 市场 所属 国家 (地 区) 数量 (股) 公允价值(人 民币元) 占基金 资产净 值比例 (%) 1 Essex Property Trust Inc 埃塞 克斯 房地 产信 托公 司 ESS US US exchange 美国 9,600 8,499,258.81 1.59 2 Simon Property Group Inc - SPG US US exchange 美国 5,000 4,062,190.23 0.76 3 Equity Residential 公寓 物业 权益 信托 EQR US US exchange 美国 10,000 3,593,403.27 0.67 4 Boston Properties Inc 波士 顿地 产公 司 BXP US US exchange 美国 5,000 3,137,848.20 0.59 5 Post Properties Inc - PPS US US exchange 美国 10,000 2,754,753.48 0.52 6 Digital Realty Trust Inc 数字 房地 产信 托有 限公 司 DLR US US exchange 美国 6,496 2,728,846.20 0.51 7 HCP Inc HCP 公司 HCP US US exchange 美国 10,000 2,610,462.87 0.49 8 Extra Space Storage Inc - EXR US US exchange 美国 10,000 1,526,708.07 0.29 注: ①本基金主要投资于全球范围内的 REITs,本表所列项目为房地产信托凭证; ②本基金对以上证券代码采用当地市场代码。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 20 ③本基金本报告期末仅持有上述房地产信托凭证。 (五) 报告期末按债券信用等级分类的债券投资组合 本基金本报告期末未持有债券。 (六) 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排名的前五名债券投资明细 本基金本报告期末未持有债券。 (七) 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排名的前十名资产支持证券投资明细 本基金本报告期末未持有资产支持证券。 (八) 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排名的前五名金融衍生品投资明细 本基金本报告期末未持有金融衍生品投资。 (九) 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名基金投资明细 本基金本报告期末未持有基金投资。 (十)


投资组合报告附注 1、 本基金本期投资的前十名证券中没有发行主体被证监部门立案调查的,或者在报告编 制日前一年内受到公开谴责、处罚的证券。 2、本基金本报告期末未持有股票。 3、其他资产构成 序号 名称 金额(人民币元) 1 存出保证金 - 2 应收证券清算款 - 3 应收股利 28,070.51 4 应收利息 164,801.20 5 应收申购款 10,221.62 6 其他应收款 - 7 待摊费用 - 8 其他 - 9 合计 203,093.33 4、报告期末持有的处于转股期的可转换债券明细 本基金本报告期末未持有处于转股期的可转换债券。 5、报告期末前十名股票中存在流通受限情况的说明 本基金本报告期末未持有股票。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 21 第五部分


基金的业绩 基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产,但不保证 基金一定盈利,也不保证最低收益。基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险,投 资者在做出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书。 一、 本报告期基金份额净值增长率及其与同期业绩比较基准收益率的比较 阶段 净值增 长率① 净值增 长率标 准差② 业绩比较 基准收益 率③ 业绩比较基 准收益率标 准差④ ①-③ ②-④ 2011.9.23~2011.12.31 0.40% 0.03% 8.63% 1.71% -8.23% -1.68% 注:本基金的业绩比较基准为 FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index。 二、自基金合同生效以来基金份额累计净值增长率变动及其与同期业绩比较基准收益率变 动的比较 注:①本基金的基金合同于 2011 年 9月 23 日生效,截至 2011年 12 月 31 日止,本基金成立 未满 1 年。


②本基金的建仓期为 2011年 9月 23日至 2012年 3月 22日, 截至 2011年 12月 31日止, 本基金建仓期尚未结束。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 22 第六部分


基金管理人 一、基金管理人概况 公司名称:诺安基金管理有限公司 住所:深圳市深南大道 4013 号兴业银行大厦 19—20 层 法定代表人:秦维舟 设立日期:2003 年12月9 日 批准设立机关及批准设立文号:中国证监会证监基金字[2003]132 号 组织形式:有限责任公司 注册资本:1.5 亿元人民币 存续期限:持续经营 电话:0755-83026688 传真:0755-83026677 联系人:陈阳 股权结构: 股东单位 出资额(万元) 出资比例 中国对外经济贸易信托投资有限公司 6000 40% 深圳市捷隆投资有限公司 6000 40% 大恒新纪元科技股份有限公司 3000 20% 合





计 15000 100% 二、证券投资基金管理情况 截至 2012 年3 月底, 本基金管理人共管理二十只开放式基金: 诺安平衡证券投资基金、 诺安货币市场基金、诺安股票证券投资基金、诺安优化收益债券型证券投资基金、诺安价值 增长股票证券投资基金、 诺安灵活配置混合型证券投资基金、 诺安成长股票型证券投资基金、 诺安增利债券型证券投资基金、诺安中证 100 指数证券投资基金、诺安中小盘精选股票型证 券投资基金、诺安主题精选股票型证券投资基金、诺安全球黄金证券投资基金、上证新兴产 业交易型开放式指数证券投资基金、 诺安上证新兴产业交易型开放式指数证券投资基金联接 基金、诺安保本混合型证券投资基金、诺安多策略股票型证券投资基金、诺安全球收益不动诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 23 产证券投资基金、诺安油气能源股票证券投资基金(LOF) 、诺安新动力灵活配置混合型证券 投资基金及诺安中证创业成长指数分级证券投资基金。 三、主要人员情况 1、董事会成员 秦维舟先生,董事长,工商管理硕士。历任北京中联新技术有限公司总经理,香港昌 维发展有限公司总经理,香港先锋投资有限公司总经理,中国新纪元有限公司副总裁,诺安 基金管理有限公司副董事长。 杨自理先生,副董事长,工商管理硕士。历任中国中化集团资产管理部总经理助理, 中国对外经济贸易信托有限公司总经理助理、副总经理、总经理。 张家林先生,董事,高级工程师,全国人民政治协商会议第 9、10、11 届委员。曾任 中科院自动化研究所工程师、高级工程师,中国自动化技术公司总经理。现任中国大恒(集 团)有限公司董事长、大恒新纪元科技股份有限公司董事长。 欧阳文安先生,独立董事,工程师。历任中共北京市委副秘书长兼办公厅主任,中共 北京市石景山区委书记,中共北京市委常委、秘书长,北京国际电气工程公司董事长,北京 国际电力开发投资公司董事长。 朱秉刚先生,独立董事,教授级高级经济师。历任石油部计划司副司长,中国石油天 然气集团公司计划局局长、咨询中心副主任。 陆南屏先生,独立董事。历任新华社香港分社办公厅综合处处长、办公厅副主任、国际 问题研究中心办公室主任,国家外汇管理局办公室主任、政策法规司司长、副局长。 2、 监事会成员 李京先生,监事,企业管理硕士。历任中国中化集团总裁办公室部门经理,中化集团 香港立丰实业公司总经理助理,中化汇富资产管理公司副总经理,中化欧洲资本公司副总经 理兼世盈(厦门)创业投资有限公司副总经理,现任中国对外经济贸易信托有限公司副总经 理。 赵星明先生,监事,金融学硕士。历任中国人民银行深圳经济特区分行证券管理处副 处长,深圳证券交易所理事会秘书长,君安证券香港公司副总经理等职。 戴宏明先生,监事。历任浙江证券深圳营业部交易主管,国泰君安证券公司部门主管, 诺安基金管理有限公司交易中心总监。 3、 经理层成员 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 24 奥成文先生,总经理,经济学硕士,经济师。曾任中国通用技术(集团)控股有限责任 公司资产经营部副经理,中国对外经济贸易信托投资有限公司投资银行部副总经理。2002 年 10 月开始参加诺安基金管理有限公司筹备工作,任公司督察长,现任公司总经理。 杨文先生, 副总经理, 企业管理学博士。 曾任国泰君安证券公司研究所金融工程研究员, 中融基金管理公司市场部经理。2003 年8 月加入诺安基金管理有限公司,历任市场部总监、 发展战略部总监,现任公司副总经理。 杨谷先生,副总经理,经济学硕士,CFA。曾任平安证券公司综合研究所研究员、西北 证券公司资产管理部研究员。 2003年 10 月加入诺安基金管理有限公司, 现任公司副总经理、 投资总监、诺安股票证券投资基金基金经理、诺安主题精选股票型证券投资基金基金经理。 陈勇先生,督察长,经济学硕士。曾任国泰君安证券公司固定收益部业务董事、资产管 理部基金经理,民生证券公司证券投资总部副总经理。2003 年10 月加入诺安基金管理有限 公司,历任研究员、研究部总监,现任公司督察长。 4、 基金经理 朱富林,清华大学房地产专业学士,美国弗吉尼亚理工大学运输/基础设施系统专业硕 士,美国印地安那大学凯莱商学院 MBA。曾任瑞士信贷第一波士顿(Credit Suisse First Boston)证券研究部高级经理, 联博(Alliance Bernstein L.P.)资产管理公司高级投资经理, 易方达基金管理有限公司海外市场投资经理。 2011年 3 月加入诺安基金管理有限公司, 2011 年 9 月起任诺安全球收益不动产证券投资基金基金经理。 赵磊,南开大学金融数学硕士。2006 年 9 月加入诺安基金管理有限公司,曾任诺安基 金管理有限公司高级产品设计师、产品小组组长、REITs 小组副组长,2011 年9 月起任诺安 全球收益不动产证券投资基金基金经理。 5、 投资决策委员会成员的姓名及职务 投资决策委员会由五名成员构成。委员会主席由公司总经理奥成文先生担任,委员包 括:杨谷先生,副总经理、投资总监、基金经理;邹翔先生,成长基金组投资总监、基金经 理;王创练先生,研究部总监;王永宏先生,金融工程部副总监、基金经理。 上述人员之间不存在近亲属关系。 四、基金管理人的职责 1、根据《基金法》 、 《运作办法》及其他有关规定,基金管理人的权利包括但不限于: 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 25 (1)依法募集基金; (2)自《基金合同》生效之日起,根据法律法规和《基金合同》独立运用并管理基金 财产; (3)依照《基金合同》收取基金管理费以及法律法规规定或中国证监会批准的其他费 用; (4)销售基金份额; (5)召集基金份额持有人大会; (6)依据《基金合同》及有关法律法规规定监督基金托管人,如认为基金托管人违反 了《基金合同》及国家有关法律法规规定,应呈报中国证监会和其他监管部门,并采取必要 措施保护基金投资者的利益; (7)在基金托管人更换时,提名新的基金托管人; (8)选择、委托、更换基金代销机构,对基金代销机构的相关行为进行监督和处理;


(9)担任或委托其他符合条件的机构担任基金注册登记机构办理基金注册登记业务并 获得《基金合同》规定的费用;


(10)依据《基金合同》及有关法律法规规定决定基金收益的分配方案; (11)在《基金合同》约定的范围内,拒绝或暂停受理申购与赎回申请;


(12)在符合有关法律法规和《基金合同》的前提下,制订和调整《业务规则》 ,决定 和调整除调高管理费率和托管费率之外的基金相关费率结构和收费方式;


(13)依照法律法规为基金的利益对被投资公司行使股东权利,为基金的利益行使因基 金财产投资于证券所产生的权利;


(14)在法律法规允许的前提下,为基金的利益依法为基金进行融资;


(15)以基金管理人的名义,代表基金份额持有人的利益行使诉讼权利或者实施其他法 律行为;


(16)选择、更换律师事务所、会计师事务所、证券经纪商或其他为基金提供服务的外 部机构; (17)法律法规和《基金合同》规定的其他权利。 2、根据《基金法》 、 《运作办法》及其他有关规定,基金管理人的义务包括但不限于: (1)依法募集基金,办理或者委托经中国证监会认定的其他机构代为办理基金份额的 发售、申购、赎回和登记事宜;如认为基金代销机构违反《基金合同》 、基金销售与服务代 理协议及国家有关法律法规规定,应呈报中国证监会和其他监管部门,并采取必要措施保护诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 26 基金投资者的利益; (2)办理基金备案手续; (3)自《基金合同》生效之日起,以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金财产; (4)配备足够的具有专业资格的人员进行基金投资分析、决策,以专业化的经营方式 管理和运作基金财产; (5)建立健全内部风险控制、监察与稽核、财务管理及人事管理等制度,保证所管理 的基金财产和基金管理人的财产相互独立,对所管理的不同基金分别管理,分别记账,进行 证券投资; (6)除依据《基金法》 、 《基金合同》及其他有关规定外,不得利用基金财产为自己及任 何第三人谋取利益,不得委托第三人运作基金财产; (7)依法接受基金托管人的监督; (8)采取适当合理的措施使计算基金份额认购、申购和赎回价格的方法符合《基金合 同》等法律文件的规定,按有关规定计算并公告基金资产净值,确定基金份额申购、赎回的 价格; (9)进行基金会计核算并编制基金财务会计报告; (10)编制季度、半年度和年度基金报告; (11) 严格按照《基金法》 、 《基金合同》及其他有关规定,履行信息披露及报告义务; (12) 保守基金商业秘密,不泄露基金投资计划、投资意向等。除《基金法》 、 《基金 合同》及其他有关规定另有规定外,在基金信息公开披露前应予保密,不向他人泄露; (13) 按《基金合同》的约定确定基金收益分配方案,及时向基金份额持有人分配基 金收益; (14) 按规定受理申购与赎回申请,及时、足额支付赎回款项; (15) 依据《基金法》 、 《基金合同》及其他有关规定召集基金份额持有人大会或配合 基金托管人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会; (16) 按规定保存基金财产管理业务活动的会计账册、报表、记录和其他相关资料 15 年以上; (17) 确保需要向基金投资者提供的各项文件或资料在规定时间发出, 并且保证投资 者能够按照《基金合同》规定的时间和方式,随时查阅到与基金有关的公开资料,并在支付 合理成本的条件下得到有关资料的复印件; (18) 组织并参加基金财产清算小组,参与基金财产的保管、清理、估价、变现和分诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 27 配; (19) 面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时,及时报告中国证监会并通知基 金托管人; (20) 因违反《基金合同》导致基金财产的损失或损害基金份额持有人合法权益时, 应当承担赔偿责任,其赔偿责任不因其退任而免除; (21) 监督基金托管人按法律法规和《基金合同》规定履行自己的义务,基金托管人 违反《基金合同》造成基金财产损失时,基金管理人应为基金份额持有人利益向基金托管人 追偿; (22) 当基金管理人将其义务委托第三方处理时, 应当对第三方处理有关基金事务的 行为承担责任;但因第三方责任导致基金财产或基金份额持有人利益受到损失,而基金管理 人首先承担了责任的情况下,基金管理人有权向第三方追偿; (23) 以基金管理人名义, 代表基金份额持有人利益行使诉讼权利或实施其他法律行 为;


(24) 基金管理人在募集期间未能达到基金的备案条件, 《基金合同》不能生效,基 金管理人承担因募集行为而产生的债务和费用, 将已募集资金并加计银行同期存款利息在基 金募集期结束后 30 日内退还基金认购人; (25) 执行生效的基金份额持有人大会的决定; (26) 建立并保存基金份额持有人名册, 定期或不定期向基金托管人提供基金份额持 有人名册; (27) 法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他义务。 五、基金管理人的承诺 1.基金管理人承诺 基金管理人承诺不从事违反《证券法》 、 《基金法》 、 《运作办法》 、 《销售办法》 、 《信息披 露办法》等法律法规的行为,并承诺建立健全的内部控制制度,采取有效措施,防止违法行 为的发生。 2.基金管理人承诺不从事以下禁止性行为: (1)将其固有财产或者他人财产混同于基金财产从事证券投资; (2)不公平地对待其管理的不同基金财产; (3)利用基金财产为基金份额持有人以外的第三人牟取利益; 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 28 (4)向基金份额持有人违规承诺收益或者承担损失; (5)依照法律、行政法规有关规定,由中国证监会规定禁止的其他行为及基金合同禁 止的行为。 3.基金经理承诺 (1)依照有关法律、法规和基金合同的规定,本着谨慎的原则为基金份额持有人谋取 最大利益; (2)不利用职务之便为自己及其代理人、受雇人或任何第三人谋取利益; (3)不违反现行有效的有关法律、法规、规章、基金合同和中国证监会的有关规定, 不泄漏在任职期间知悉的有关证券、基金的商业秘密、尚未依法公开的基金投资内容、 基金投资计划等信息; (4)不从事损害基金财产和基金份额持有人利益的证券交易及其他活动。 六、基金管理人的风险管理体系和内部控制制度 1. 风险管理及内部控制制度概述 公司风险管理及内部控制是公司为有效防范和控制经营风险和基金资产运作风险, 保证 公司规范经营、稳健运作,确保基金、公司财务和其他信息真实、准确、完整,及时维护公 司的良好声誉及股东合法利益,在充分考虑内外部环境因素的基础上,通过构建科学的组织 机制、 运用有效的管理方法、 实施严格的操作程序与控制措施而形成的控制风险的管理系统。 公司风险管理及内部控制的总体目标在于建立一个决策科学、运营规范、管理高效、 持续健康发展的资产管理实体,在充分保障基金份额持有人利益的基础上,维护公司的良好 声誉及公司股东的合法权益。 2. 风险管理制度 (1)风险管理的具体目标 根据国家相关法律法规及公司内部控制大纲的具体要求,公司风险管理的总体目标为: 1) 确保国家法律法规、行业规章和公司各项管理规章制度的贯彻执行; 2) 建立符合现代企业制度要求的法人治理结构,形成科学合理的决策机制、执行 机制和监督机制; 3) 不断提高基金管理的效率和效益,在有效控制风险的前提下,努力实现基金份 额持有人经风险调整后的利益最大化; 4) 通过严格的风险控制体系和管理措施,保障公司发展战略的顺利实施和经营目诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 29 标的全面实现,维护公司及公司股东的合法权益; 5) 建立高效运行、控制严密、科学合理、切实有效的风险控制制度,及时查错防 弊、堵塞漏洞,保证各项业务稳健运行; 6) 借鉴和引用国际上成熟、先进的风险控制理念和技术,不断提升公司国际化经 营水准和核心竞争能力,巩固公司的声誉和市场份额。 (2)风险管理的原则 公司的风险管理严格遵循以下原则: 1)首要性原则:公司经营管理层将始终把风险管理置于公司经营中的战略层面并 作为首要任务; 2)全面性原则:风险管理制度应覆盖公司的各项业务、各个部门和各级人员,并 渗透到决策、执行、监督、反馈等各个经营环节; 3)审慎性原则:公司组织体系的构成、内部管理制度的建立都要以防范风险、审 慎经营为出发点; 4)独立性原则:合规审查与风险控制委员会、风险控制办公会、督察长和监察稽 核部应保持高度的独立性和权威性; 5)有效性原则:风险管理制度应当符合国家法律法规和监管部门的规章,具有高 度的权威性,并成为所有员工严格遵守的行动指南; 6)适时性原则:风险控制制度的制订应当具有前瞻性。同时,随时对各项制度进 行适时的更新、补充和调整,使其适应基金业的发展趋势和最新法律法规的要求; 7)防火墙原则:公司各业务部门,应当在空间上和制度上适当分离,以达到风险 防范的目的。对因业务需要知悉内幕信息的人员,应制定严格的批准程序。 (3)风险管理的具体内容 1)确立加强风险控制的指导思想,以及风险控制的目标和原则; 2)建立层次分明、权责明确、涵盖全面的风险控制体系; 3)建立定性和定量相结合的风险控制方法; 4)建立严格合理的风险控制程序和措施; 5)制定持续有效的风险控制制度的评价和检查机制。 (4)风险管理的体系 1)依据风险管理的具体目标与原则,公司设立了以下风险管理机构及职能部门: a. 董事会下设合规审查与风险控制委员会,负责对公司经营管理和基金投资管理诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 30 中的合法、合规性进行全面、重点的检查分析评价,对公司经营和基金投资管 理中的风险进行合规检查和风险控制评估。并出具相应的工作报告和专业意见 提交董事会。 b. 公司设督察长。督察长对董事会负责,按照中国证监会的规定和督察长的职责 进行工作。 c. 公司设风险控制办公会,在总经理的领导下制定公司风险管理制度和政策,对 公司金融工程部提交的风险评估报告作出全面的讨论和决定,从而使风险政策 得到有力的执行。 d. 公司设监察稽核部,监察稽核部直接对总经理负责,同时协助督察长开展工作。 监察稽核部在各部门自我监察的基础上依照所规定的职责权限、工作程序进行 独立的再监督工作,对公司经营的法律法规风险进行管理和监察,与公司各部 门保持相对独立的关系。 e. 公司设金融工程部,负责根据公司各类业务的特点和需求,制定各个风险领域 (投资、运作、信用等)的风险管理和绩效评估方法,并监督其执行;定期向 管理层提交风险评估报告。 2)为最大限度地实现风险管理的目标,公司以上述机构及职能部门为依托,构建 了科学严密,层次分明的风险管理体系,主要分为三个层面: a. 第一层面为董事会、合规审查与风险控制委员会; b. 第二层面为总经理、督察长、风险控制办公会及监察稽核部、金融工程部; c. 第三层面为公司各业务相关部门, 对各自部门的风险控制负责。 d. 公司各风险管理机构及职能部门在上述三个层面上协同运作,建立了严密的风 险控制防线,能及时有效地发现、识别、防范及化解公司运营中存在的各种不同 类型风险。 3) 数量化的投资风险控制体系 公司针对投资过程中的事前风险、事中风险和事后风险建立了一整套的数量化 风险控制体系,从而做到在每个环节有效控制风险点。 投资前的风险控制主要是通过严谨、细致的研究工作,定性与定量相结合的方 法来实现。研究员通过调研作出定性的判断,同时公司还通过量化的指标体系,如: 风险指标体系(包括标准差、跟踪误差、下方风险、组合 VaR 等) 、流动性指标体系 等,运用数量化模型进行价值评估。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 31 事中的风险控制通过两个手段来实现,一是在交易系统中设置风险控制条目, 当基金经理下达与公司风险管理规定不符的指令时,指令将不能被执行,从技术上 防止了不当投资行为的发生。第二是高频率的投资情况报告,可随时掌握投资过程 中的仓位、集中度、流动性多方面的状况。 事后风险控制包括业绩评价和业绩归因,为优化投资策略提供参考。


3.内部控制制度 (1)内部控制的目标 为在守法经营、规范运作的基础上,实现持续、稳定、健康发展的经营目标, 公司内部 控制的总体目标为: 1)使公司诚实信用、勤勉尽责地为投资者服务,保证基金份额持有人的合法权益不 受侵犯; 2)保护公司资产的安全,实现公司经营方针和目标,维护股东权益; 3)树立良好的品牌形象,维护公司最重要的资本-声誉; 4)健全公司法人治理结构,建立符合现代管理要求的内部组织结构,形成科学合理 的决策机制、执行机制和监督机制; 5)建立切实有效的内部控制系统,查错防弊,消除隐患,保证业务稳健运行; 6)规范公司与股东之间的关联交易,避免股东干涉公司正常的经营管理活动。 (2)内部控制的原则 公司内部控制制度的建立严格遵循以下原则 1)全面性原则:内部控制应当包括公司的各项业务、各个部门或机构和各级人员, 并涵盖到决策、执行、监督、反馈等各个环节;


2)有效性原则:一方面,通过科学的内控手段和方法,建立合理的内控程序,维护 内控制度的有效执行;另一方面,强化内部管理制度的高度权威性,任何人不得拥有超 越制度或违反规章的权力;


3)独立性原则:公司各机构、部门和岗位在职能上保持相对独立性;内部控制的检 查、评价部门独立于内部控制的建立、执行部门,公司基金资产、自有资产以及其他资 产的运作应当分离;


4)相互制约原则:公司内部部门和岗位的设置必须权责分明、相互制衡,并通过切 实可行的相互制约措施来消除内部控制中的盲点; 5)成本效益原则:运用科学化的经营管理方法降低运作成本,提高经济效益,以合诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 32 理的控制成本达到最佳的内部控制效果。 (3)内部控制制度的主要内容 内部控制主要包括环境控制和业务控制。 1)环境控制:指与内部控制相关的环境因素相互作用的综合效果及其对业务、员工 的影响力,环境控制构成公司内部控制的基础。公司致力于从治理结构、组织机构、企 业文化、员工素质控制等方面实现良好的环境控制。 2)业务控制:包括投资管理业务控制、信息披露控制、信息技术系统控制、会计系 统控制、监察稽核控制及其它方面的内部控制等。 a.投资管理业务控制:涉及到研究业务控制、投资决策业务控制、基金交易业务控制 和对关联方交易的监控: I) 研究业务控制主要包括: 公司的研究工作应保持独立、客观,为公司基金投资运作以及公司业务的全局 发展提供全方位的支持;建立科学的研究工作管理流程和投资对象备选库制度; 建立研究与投资的业务交流制度;建立研究报告质量评价体系。 II) 投资决策业务控制主要包括: 严格遵守法律法规的有关规定及基金合同所规定的投资目标、投资范围、投资 策略、投资组合和投资限制等要求;健全投资决策授权制度,实行投资决策委 员会领导下的基金经理负责制;投资决策应当有充分的投资依据,重要投资要 有详细的研究报告和风险分析支持,并保留决策记录;建立投资风险评估与管 理制度;建立科学的投资管理业绩评价体系;督察长和监察稽核部对投资决策 和投资执行的过程进行合规性监督检查;相关业务人员应遵循良好的职业道德 规范,严禁损害基金份额持有人利益事件的发生。 III)基金交易业务控制主要包括: 实行集中交易制度;投资决策和交易执行实行严格的人员和空间分离制度,建 立交易执行的权限控制体系和交易操作规则;建立完善的交易监测、预警和反 馈系统;执行公平的交易分配制度,确保不同投资者的利益能够得到公平对待; 建立完善的交易记录制度,及时核对并存档保管每日投资组合列表等文件;制 定相应的特殊交易的流程和规则;建立科学的交易绩效评价体系;建立关联方 交易的监控制度。 b. 信息披露控制:公司按照法律、法规和中国证监会的有关规定,建立完善的信息披诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 33 露制度,保证公开披露的信息真实、准确、完整、及时。按照程序进行信息的组 织、审核和发布。公司制定了严格的保密制度。公司掌握内幕信息的人员在信息 公开披露前不得泄露其内容。 c. 信息技术系统控制:公司根据国家法律法规的要求,遵循安全性、实用性、可操作 性原则,制定了信息系统的管理制度。公司信息技术系统硬件及软件的设计、开 发均符合国家、金融行业软件工程标准的要求并实现了全面的业务电子化;公司 实行严格的授权制度、岗位责任制度、门禁制度、内外网分离制度、信息数据的 保存和备份制度、信息技术系统的稽核检查制度等管理措施,确保系统安全运行。 d. 会计系统控制:公司根据《中华人民共和国会计法》 、 《金融企业会计制度》 、 《证券 投资基金会计核算办法》 、 《企业财务通则》等国家有关法律、法规制定了基金会 计制度、公司财务制度、会计工作操作流程和会计岗位工作手册,并针对各个风 险控制点建立严密的会计系统控制。主要包括以下方面: 明确职责划分与岗位分工;对所管理的基金以基金为会计核算主体,独立建 账、独立核算,保证不同基金之间在名册登记、账户设置、资金划拨、账簿记录 等方面相互独立;基金会计核算独立于公司会计核算;采取适当的会计控制措施; 建立凭证制度,确保正确记载经济业务,明确经济责任;建立账务组织和账务处 理体系,有效控制会计记账程序;建立复核制度;采取合理的计价方法和科学的 计价程序,公允反映基金所投资的有价证券在计价时点的价值;规范基金清算交 割工作,确保基金资产的安全;建立严格的成本控制和业绩考核制度,强化会计 的事前、事中和事后监督;制定完善的会计档案保管和财物交接制度,严格会计 资料的调阅手续,防止会计数据的毁损、散失和泄密;自觉遵守国家财税制度和 财经纪律。 e. 监察稽核控制:公司设立督察长,督察长直接对董事会负责,经董事会聘任,并报 中国证监会核准。公司设立监察稽核部,对公司经营层负责,开展监察稽核工作, 并保证监察稽核部门的独立性和权威性,确保公司各项经营管理活动的有效运行。 f. 其他内部控制机制: 其他内部控制包括对销售和客户服务的控制、 对基金托管人和 基金代销机构等合作方的控制、授权控制、危机处理控制、持续的控制检验等。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 34 第七部分


基金的募集 本基金由基金管理人依照《基金法》、《运作办法》、《销售办法》、基金合同及其他 有关规定募集。本基金募集申请已经中国证券监督管理委员会 2011 年 8 月 9 日证监许可 【2011】1260 号文核准 本基金为契约型开放式基金,基金存续期限为不定期。 本基金募集期间基金份额净值为人民币 1.00 元,按面值发售。 本基金于自 2011 年8 月22 日至2011年 9 月21 日向全社会公开募集, 基金募集工作已 于 2011 年9月 21 日结束。 本基金募集的有效认购总户数为 50,098 户。 按照每份基金份额发售面值 1.00 元人民币 计算,募集期募集金额及利息结转的基金份额共计 681,696,159.23 份。 第八部分


基金合同的生效 根据有关规定, 本基金满足基金合同生效条件, 基金合同于 2011 年9 月23日正式生效。 自基金合同生效日起,本基金管理人正式开始管理本基金。 第九部分


基金份额的申购与赎回 一、 申购与赎回场所 本基金的申购和赎回将通过基金管理人的直销中心及基金代销机构的代销网点进行, 具 体信息详见本公告第十九部分“相关服务机构” 。投资者也可以通过本基金管理人的基金网 上交易系统进行申购赎回。投资者还可通过基金管理人指定的客户服务电话进行申购赎回。 基金投资者应当在销售机构办理基金销售业务的营业场所或按销售机构提供的其他方 式办理基金份额的申购与赎回。基金管理人可根据情况变更或增减基金代销机构,并予以公诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 35 告。 二、 申购与赎回的开放日及时间 1、本基金的申购、赎回自《基金合同》生效后不超过 3 个月的时间内开始办理,基金 管理人应在开始办理申购赎回的具体日期前 2日在至少一家指定媒体公告。 2、申购和赎回的开放日为上海和深圳证券交易所交易日,但本基金投资的美国、澳大 利亚、法国或其他主要证券市场因节假日而休市的日期除外。 3、 本基金基金合同于 2011 年9 月23日生效, 于 2011年 11 月25 日开始办理日常申购、 赎回业务。 4、投资者在开放日办理基金份额的申购和赎回,办理时间为上午 9:30—下午 3:00。 但基金管理人公告暂停申购、赎回时除外。 5、基金管理人可与销售机构约定,在开放日的其他时间受理投资者的申购、赎回申请, 但是对于投资者在非开放时间提出的申购、赎回申请,其基金份额申购、赎回价格为下次办 理基金份额申购、赎回时间所在开放日的价格。 6、若出现新的证券交易市场或交易所交易时间更改或实际情况需要,基金管理人可对 申购、赎回时间进行调整,但此项调整应在实施前 2 日在至少一家指定媒体公告。 三、 申购与赎回的原则 1、 “未知价”原则,即申购、赎回价格以申请当日收市后计算的基金份额净值为基准进 行计算; 2、 “金额申购、份额赎回”原则,即申购以金额申请,赎回以份额申请; 3、先进先出原则,即基金份额持有人在赎回基金份额,基金管理人对该基金份额持有 人的基金份额进行赎回处理时,认购、申购确认日期在先的基金份额先赎回,认购、申购确 认日期在后的基金份额后赎回,以确定所适用的赎回费率; 4、基金管理人可根据基金运作的实际情况并在不影响基金份额持有人实质利益的前提 下调整上述原则。基金管理人必须在新规则开始实施前按照《信息披露办法》的有关规定在 至少一家指定媒体公告。 四、 申购与赎回的程序 1、申购和赎回的申请方式


基金投资者必须根据基金销售机构规定的程序, 在开放日的业务办理时间向基金销售机 构提出申购或赎回的申请。 投资者在申购本基金时须按销售机构规定的方式备足申购资金,投资者在提交赎回申请诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 36 时,必须有足够的基金份额余额,否则所提交的申购、赎回的申请无效而不予成交。 2、申购和赎回申请的确认 T 日规定时间受理的申请,正常情况下,基金注册登记机构在 T+2 日内为投资者对该交 易的有效性进行确认,在 T+3 日后(包括该日)投资者应向销售机构或以销售机构规定的 其他方式查询申购与赎回的成交情况,否则,如因申请未得到基金管理人或注册登记机构的 确认而造成的损失,由投资者自行承担。 基金发售机构申购申请的受理并不代表该申请一定成功, 而仅代表发售机构确实接收到 申购申请。申购的确认以基金注册登记机构或基金管理公司的确认结果为准。 3、申购和赎回的款项支付 申购采用全额缴款方式,若申购资金在规定时间内未全额到账则申购不成功,若申购不 成功或无效,申购款项将退回投资者账户。 投资者 T 日赎回申请成功后, 基金管理人将通过基金注册登记机构及其相关基金销售机 构在 T+10日内将赎回款项划往基金份额持有人账户,但中国证监会另有规定除外;如基金 投资所处的主要市场有一个或一个以上休市时, 基金管理人将通过注册登记机构及其相关基 金销售机构最迟不超过 T+13 日内将赎回款项划往基金份额持有人账户。 国家外汇管理相关 规定有变更或本基金所投资市场的交易清算规则有变更时, 赎回款支付时间将相应调整。 在 发生巨额赎回的情形时,款项的支付办法参照《基金合同》的有关条款处理。 五、 申购与赎回的限制 1、通过本公司直销中心、本公司网上交易系统(目前仅对个人投资者开通)或代销机 构申购本基金,每个基金账户首次申购的最低金额为1,000元人民币(含申购费) ,追加申购 的最低金额为人民币1,000元(含申购费) 。本基金的定期定额投资业务不受此最低申购金额 限制。 2、基金份额持有人赎回本基金的最低份额为100份基金份额,基金份额持有人可将其全 部或部分基金份额赎回, 但某笔赎回导致该基金份额持有人在一个网点的基金份额余额少于 相应的最低赎回限额时,余额部分的基金份额必须一同赎回。 3、各代销机构对上述最低申购限额、交易级差、最低赎回份额有其他规定的,以各代 销机构的业务规定为准。 4、本基金对单个基金份额持有人累计持有的基金份额不设置最高份额限制。 5、基金管理人可根据市场情况,在法律法规允许的情况下,调整上述对申购金额和赎 回份额的数量限制,基金管理人必须在调整生效前依照《信息披露办法》的有关规定在至少诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 37 一家指定媒体公告。 六、 申购与赎回的费用 (一)申购费用 本基金在申购时收取申购费用,申购费率随申购金额的增加而递减,具体费率如下: 申购金额(M) 申购费率 M<100 万元 1.5% 100 万元≤M<500 万元 1.0% M≥500 万元 每笔 1000 元 (二)赎回费用 赎回费用由赎回人承担,其中 25%的部分归基金资产所有,其余部分可用于注册登记等 相关费用。本基金的赎回费率随持有期递减,最高不超过赎回总金额的 0.5%。具体费率如 下: 持有年限(T) 赎回费率 T<1 年 0.5% 1 年≤T<2年 0.25% T≥2 年 0 七、 申购和赎回金额的数额和价格 (一)申购份额及余额、赎回金额的处理方式 1、 申购份额及余额的处理方式:申购的有效份额为按实际确认的申购金额在扣除相应 的费用后,以当日基金份额净值为基准计算,计算结果保留到小数点后2位,小数点后2位以 后的部分四舍五入,由此产生的误差计入基金财产; 2、 赎回金额的处理方式:赎回金额为按实际确认的有效赎回份额以当日基金份额净值 为基准并扣除相应的费用, 计算结果保留到小数点后2位, 小数点后2位以后的部分四舍五入, 由此产生的误差计入基金财产。 (二)申购份额





本基金以净申购金额为基数采用比例费率计算申购费用。 基金申购份额具体的计算方法 如下:





本基金的申购金额包括申购费用和净申购金额。其中:





净申购金额=申购金额 / (1+申购费率) 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 38





申购费用=申购金额-净申购金额





申购份额=净申购金额 / 申购当日基金份额净值





基金份额的计算保留小数点后两位,小数点后两位以后的部分四舍五入,由此产生的误 差计入基金财产。





例二:假定 T 日的基金份额净值为 1.450 元。四笔申购金额分别为 1,000.00 元、300 万元和 600万元,则各笔申购负担的申购费用和获得的基金份额计算如下: 申购1 申购2 申购3 申购金额(元,a) 1,000.00 3,000,000.00 6,000,000.00 适用申购费率(b) 1.5% 1.0% 每笔 1000 元 净申购金额(c=a/(1+b) )985.22 2,970,297.03 5,999,000.00 申购费(d=a-c) 14.78 29,702.97 1,000.00 基金份额净值(e) 1.450 1.450 1.450 申购份额(=c/e) 679.46 2,048,480.71 4,137,241.38 (三)赎回金额





本基金采用“份额赎回”方式。基金赎回金额具体的计算方法如下: 基金的净赎回金额为赎回金额扣减赎回费用,其中: 赎回总额=赎回份额 ?赎回当日基金份额净值 赎回费用=赎回金额 ?赎回费率 净赎回金额=赎回金额 ?赎回费用 例三:假定某投资者在 T 日赎回10,000.00 份基金份额,持有期限为六个月,该日基金 份额净值为 1.350 元,则其获得的赎回金额计算如下: 赎回总金额=10,000.00×1.350=13,500.00 元 赎回费用=13,500.00×0.5%=67.50元 净赎回金额=13,500.00-67.50=13,432.50 元 例四:假定某投资者在 T 日赎回10,000.00 份基金份额,持有期限一年,该日基金份额 净值为 1.450 元,则其获得的赎回金额计算如下: 赎回总金额=10,000.00×1.450=14,500.00 元 赎回费用=14,500.00×0.25%=36.25 元 净赎回金额=14,500.00-36.25=14,463.75 元 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 39 例五:假定某投资者在 T 日赎回10,000.00 份基金份额,持有期限两年,该日基金份额 净值为 1.625 元,则其获得的赎回金额计算如下: 赎回金额=10,000.00×1.625=16,250.00 元 赎回金额计算结果保留到小数点后 2 位,小数点后两位以后的部分四舍五入,由此产生 的误差计入基金财产。 (四)基金份额资产净值的计算公式 基金份额净值应当在估值日后 2 个工作日内披露。遇特殊情况,经中国证监会同意,可 以适当延迟计算或公告。本基金基金份额净值的计算,保留到小数点后 3 位,小数点后第 4 位四舍五入。





基金份额净值 = 基金资产净值 / 基金份额总份数 八、 申购和赎回的注册登记 投资者申购基金成功后, 基金注册登记机构在 T+2 日为投资者登记权益并办理注册登记 手续,投资者自 T+3 日(含该日)后有权赎回该部分基金份额。 投资者赎回基金成功后, 基金注册登记机构在 T+2 日为投资者办理扣除权益的注册登记 手续。 基金管理人可以在法律法规允许的范围内,依法对上述注册登记办理时间进行调整,并 最迟于开始实施前 2 日在至少一家指定媒体公告。 九、 拒绝或暂停接受申购的情况及处理方式 如出现如下情形,基金管理人可暂停或拒绝基金投资者的申购申请: 1、不可抗力的原因导致基金无法正常运作;


2、本基金进行交易的主要证券交易市场或外汇市场交易时间非正常停市,导致基金管 理人无法计算当日基金资产净值; 3、本基金投资的主要证券交易市场或外汇市场的公众节假日,并可能影响本基金正常 估值时; 4、本基金的资产组合中的重要部分发生暂停交易或其他重大事件,继续接受申购可能 会影响或损害其他基金份额持有人利益时; 5、基金管理人、基金托管人、基金销售机构或注册登记机构因技术保障或人员伤亡导 致基金销售系统或基金注册登记系统或基金会计系统无法正常运行; 6、基金资产规模过大,使基金管理人无法找到合适的投资品种,或可能对基金业绩产 生负面影响,从而损害现有基金份额持有人的利益; 7、基金资产规模或者份额数量达到了基金管理人规定的上限(基金管理人可根据外管诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 40 局的审批及市场情况进行调整) ; 8、基金管理人认为会有损于现有基金份额持有人利益的某笔申购; 9、发生《基金合同》规定的暂停基金资产估值情况; 10、法律法规规定或中国证监会认定的其他可暂停申购的情形。 发生上述情形之一且基金管理人决定暂停申购的,申购款项将全额退还投资者。发生上 述 1 到 7 项、第 9 项和第 10 项暂停申购情形时,基金管理人应当在至少一家指定媒体刊登 暂停申购公告。 在暂停申购的情况消除时,基金管理人应及时恢复申购业务的办理,并依照有关规定在 至少一家指定媒体公告。 十、 暂停赎回或延缓支付赎回款项的情况及处理方式 如出现如下情形, 基金管理人可拒绝接受或暂停基金份额持有人的赎回申请或者延缓支 付赎回款项: (1)不可抗力的原因导致基金管理人不能支付赎回款项; (2)本基金进行交易的主要证券交易市场或外汇市场交易时间非正常停市或遇公众节 假日,可能影响本基金投资,或导致基金管理人无法计算当日基金资产净值; (3)因市场剧烈波动或其他原因而出现连续 2 个或 2 个以上开放日巨额赎回,导致本 基金的现金支付出现困难; (4)本基金投资的主要证券交易市场或外汇市场的公众节假日、休市,并可能影响本 基金正常估值与投资时; (5)本基金的资产组合中的重要部分发生暂停交易或其他重大事件,继续接受赎回可 能会影响或损害其他基金份额持有人利益时; (6)基金管理人、基金托管人、基金销售机构或注册登记机构因技术保障或人员伤亡 导致基金销售系统或基金注册登记系统或基金会计系统无法正常运行时; (7)法律法规规定或中国证监会认定的其他情形。 发生上述情形之一且基金管理人决定暂停赎回或者延期支付赎回款项的, 基金管理人应 在当日立即向中国证监会备案。已接受的赎回申请,基金管理人将足额支付;如暂时不能足 额支付的,可延期支付部分赎回款项,按每个赎回申请人已被接受的赎回申请量占已接受赎 回申请总量的比例分配给赎回申请人, 未支付部分由基金管理人按照发生的情况制定相应的 处理办法在后续开放日予以支付。 同时,在出现上述第(3)款的情形时,对已接受的赎回申请可延期支付赎回款项,最 长不超过正常支付时间 20 个工作日,并在至少一家指定的媒体及基金管理人网站公告。投诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 41 资者在申请赎回时可事先选择将当日可能未获受理部分予以撤销。 暂停基金的赎回,基金管理人应及时在至少一家指定媒体刊登暂停赎回公告。 在暂停赎回的情况消除时,基金管理人应及时恢复赎回业务的办理,并依照有关规定在 至少一家指定媒体公告。 十一、 巨额赎回的情形及处理方式 1、巨额赎回的认定 本基金单个开放日,基金净赎回申请(赎回申请总数加上基金转换中转出申请份额总数 后扣除申购申请总数及基金转换中转入申请份额总数后的余额)超过上一日基金总份额的 10%时,即认为发生了巨额赎回。 2、巨额赎回的处理方式 当出现巨额赎回时, 基金管理人可以根据本基金当时的资产组合状况决定全额赎回或部 分顺延赎回。 (1)全额赎回:当基金管理人认为有能力支付投资者的全部赎回申请时,按正常赎回 程序执行。 (2)部分顺延赎回:当基金管理人认为支付投资者的赎回申请有困难或认为支付投资 者的赎回申请可能会对基金的资产净值造成较大波动时, 基金管理人在当日接受赎回比例不 低于上一日基金总份额的 10%的前提下,对其余赎回申请延期予以办理。对于单个基金份额 持有人的赎回申请,应当按照其申请赎回份额占当日申请赎回总份额的比例,确定该单个基 金份额持有人当日办理的赎回份额;投资者未能赎回部分,除投资者在提交赎回申请时选择 将当日未获办理部分予以撤销外,延迟至下一个开放日办理,赎回价格为下一个开放日的价 格。依照上述规定转入下一个开放日的赎回不享有赎回优先权,并以此类推,直到全部赎回 为止。部分顺延赎回不受单笔赎回最低份额的限制。 (3)巨额赎回的公告:当发生巨额赎回并顺延赎回时,基金管理人应在 2 日内通过至 少一家指定媒体或代销机构的网点刊登公告, 并在公开披露日向中国证监会和基金管理人主 要办公场所所在地中国证监会派出机构备案。同时以邮寄、传真或《招募说明书》规定的其 他方式通知基金份额持有人,并说明有关处理方法。 本基金连续 2 个开放日以上发生巨额赎回,如基金管理人认为有必要,可暂停接受赎回 申请;已经接受的赎回申请可以延缓支付赎回款项,但不得超过正常支付时间 20 个工作日, 并应当在至少一家指定媒体公告。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 42 十二、 重新开放申购或赎回的公告


如果发生暂停的时间为一天, 基金管理人应于重新开放日在指定媒体刊登基金重新开放 申购或赎回的公告并公布最近一个开放日的基金份额净值。 如果发生暂停的时间超过一天,暂停结束基金重新开放申购或赎回时,基金管理人应提 前 2 日在指定媒体刊登基金重新开放申购或赎回的公告, 并在重新开始办理申购或赎回的开 放日公告最近一个开放日的基金份额净值。 基金管理人也可以根据实际情况在暂停公告中明确重新开放申购或赎回的时间, 届时不 再另行发布重新开放的公告。 十三、 基金的转换 为方便基金份额持有人,未来在各项技术条件和准备完备的情况下,投资者可以依照基 金管理人的有关规定选择在本基金和基金管理人管理的其他基金之间进行基金转换。 基金转 换的数额限制、转换费率等具体规定可以由基金管理人届时另行规定并公告。 十四、 转托管 本基金目前实行份额托管的交易制度。 投资者可将所持有的基金份额从一个交易账户转 入另一个交易账户进行交易。具体办理方法参照《业务规则》的有关规定以及基金代销机构 的业务规则。 十五、 定期定额投资计划 基金管理人可以为投资者办理定期定额投资计划, 具体规则由基金管理人在届时发布公 告或更新的《招募说明书》中确定。 十六、 基金的非交易过户 非交易过户是指不采用申购、赎回等基金交易方式,将一定数量的基金份额按照一定规 则从某一投资者基金账户转移到另一投资者基金账户的行为。 基金注册登记机构只受理继承、捐赠、司法强制执行和经注册登记机构认可的其他情况 下的非交易过户。其中, “继承”指基金份额持有人死亡,其持有的基金份额由其合法的继 承人继承; “捐赠”指基金份额持有人将其合法持有的基金份额捐赠给福利性质的基金会或 社会团体的情形; “司法执行”是指司法机构依据生效司法文书将基金份额持有人持有的基 金份额强制划转给其他自然人、法人、社会团体或其他组织。无论在上述何种情况下,接受 划转的主体应符合相关法律法规和《基金合同》规定的持有本基金份额的投资者的条件。办 理非交易过户必须提供基金注册登记机构要求提供的相关资料。 基金注册登记机构受理上述情况下的非交易过户,其他销售机构不得办理该项业务。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 43 对于符合条件的非交易过户申请按《业务规则》的有关规定办理。 十七、 基金的冻结与解冻 基金注册登记机构只受理国家有权机关依法要求的基金份额的冻结与解冻以及注册登 记机构认可的其他情况下的冻结与解冻。基金份额被冻结的,被冻结部分产生的权益一并冻 结,被冻结部分份额仍然参与收益分配。 第十部分


基金的费用与税收 一、基金的费用的种类 1、基金管理人的管理费; 2、基金托管人的托管费; 3、 《基金合同》生效后与基金相关的信息披露费用; 4、证券交易费用及在境外市场的交易、清算、登记等实际发生的费用; 5、基金份额持有人大会费用; 6、《基金合同》生效后与基金相关的会计师费、律师费; 7、基金依照有关法律法规应当缴纳的,购买或处置证券有关的任何税收、征费、关税、 印花税、交易及其他税收及预提税(以及与前述各项有关的任何利息、罚金及费用) (简称 “税收”) ; 8、代表基金投票的费用; 9、基金的银行汇划费用; 10、与基金有关的诉讼、追索费用; 11、因更换境外托管人而进行的资产转移所产生的费用; 12、按照国家有关规定和基金合同约定,可以在基金财产中列支的其他费用。 本基金终止清算时所发生费用,按实际支出额从基金财产总值中扣除。 二、与基金运作有关的费用 1、基金管理人的管理费 本基金的管理费按前一日基金资产净值的 1.5%年费率计提。管理费的计算方法如下: H=E×1.5%÷当年天数 H 为每日应计提的基金管理费 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 44 E 为前一日的基金资产净值 基金管理费每日计算,逐日累计至每月月末,按月支付,由基金管理人向基金托管人发 送基金管理费划款指令, 基金托管人复核后于次月前 2 个工作日内从基金财产中一次性支付 给基金管理人。若遇法定节假日、公休假等,支付日期顺延。 2、基金托管人的托管费 本基金的托管费按前一日基金资产净值的 0.35%的年费率计提。托管费的计算方法如 下: H=E×0.35%÷当年天数 H 为每日应计提的基金托管费 E 为前一日的基金资产净值 基金托管费每日计算,逐日累计至每月月末,按月支付,由基金管理人向基金托管人发 送基金托管费划款指令,基金托管人复核后于次月前 2 个工作日内从基金财产中一次性支 取。若遇法定节假日、公休日等,支付日期顺延。 上述“一、基金费用的种类”中第 3-11 项费用,根据有关法规及相应协议规定,按费 用实际支出金额列入当期费用,由基金托管人从基金财产中支付。 三、与基金销售有关的费用 1、申购费 本基金的申购费率随申购金额的增加而递减,如下表所示: 申购金额(M) 申购费率 M<100 万元 1.5% 100 万元≤M<500 万元 1.0% M≥500 万元 每笔 1000 元 申购份额的计算方法如下: 净申购金额=申购金额 / (1+申购费率) 申购费用=申购金额-净申购金额 申购份额=净申购金额 / 申购当日基金份额净值 本基金的申购费用由申购人承担,用于市场推广、销售、注册登记等各项费用,由基金 管理人支配使用,不列入基金财产。 2、赎回费 本基金的赎回费率随持有年限的增加而递减,如下表所示: 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 45 持有年限(T) 赎回费率 T<1 年 0.5% 1 年≤T<2年 0.25% T≥2 年 0 赎回金额的计算方法如下:


赎回总额=赎回份额 × T 日基金份额净值


赎回费用=赎回总额 × 赎回费率


赎回金额=赎回总额-赎回费用 投资者可将其持有的全部或部分基金份额赎回。 本基金的赎回费用在投资人赎回基金份 额时收取。赎回费用由赎回人承担,其中 25%的部分归基金资产所有,其余部分可用于注册 登记等相关费用。 3、转换费 基金管理人可以根据相关法律法规以及基金合同的规定决定开办本基金与基金管理人 管理的其他基金之间的转换业务, 相关规则与具体费率由基金管理人届时根据相关法律法规 及本基金合同的规定制定并公告。 4、基金管理人可以在基金合同规定的范围内调整上述与销售有关的费率。上述费率如 发生变更, 基金管理人应最迟于新的费率实施前 2 日在至少一种中国证监会指定的信息披露 媒体公告。调整后的上述费率还将在最新的更新的招募说明书中列示。 5、基金管理人可以在不违背法律法规规定及基金合同约定的情形下根据市场情况制定 基金促销计划,针对通过特定交易方式(如网上交易)等进行基金交易的投资者定期或不定 期地开展基金促销活动。 四、其他费用 本基金运作和销售过程中发生的其他费用,以及因故与本基金有关的其他费用,将依照 国家法律法规的规定,予以收取和使用。 五、不列入基金费用的项目 下列费用不列入基金费用: 1、基金管理人和基金托管人因未履行或未完全履行义务导致的费用支出或基金财产的 损失; 2、基金管理人和基金托管人处理与基金运作无关的事项发生的费用; 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 46 3、基金合同生效前的相关费用,包括但不限于验资费、会计师和律师费、信息披露费 用等费用; 4、其他根据相关法律法规及中国证监会的有关规定不得列入基金费用的项目。 六、费用调整 基金管理人和基金托管人协商一致后,可根据基金发展情况调整基金管理费率、基金托 管费率等相关费率。 调高基金管理费率、基金托管费率等费率,须召开基金份额持有人大会审议,除非基金 合同、相关法律法规或监管机构另有规定;调低基金管理费率、基金托管费率等费率,无须 召开基金份额持有人大会。 基金管理人必须最迟于新的费率实施日前2日在至少一种指定媒体公告。 七、基金税收 本基金运作过程中涉及的各纳税主体,其纳税义务按国家税收法律、法规执行。 第十一部分


基金的财产 一、基金资产总值 基金资产总值是指购买的各类证券及票据价值、 银行存款本息和基金应收的申购基金款 以及其他投资所形成的价值总和。 其构成主要有: 1、银行存款及其应计利息; 2、清算备付金及其应计利息; 3、根据有关规定缴纳的保证金及其应收利息; 4、应收证券交易清算款; 5、应收申购款; 6、基金投资及收益以及估值调整; 7、股票投资及其估值调整; 8、债券投资及其估值调整和应计利息; 9、其他投资及其估值调整; 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 47 10、其他资产等。 二、基金资产净值 基金资产净值是指基金资产总值减去基金负债后的价值。 三、基金财产的账户 本基金根据相关法律法规开立基金资金账户以及证券账户。 开立的基金专用账户与基金 管理人、基金托管人、境外托管人、基金代销机构和基金注册登记机构自有的财产账户以及 其他基金财产账户相独立。 四、基金财产的保管和处分 本基金财产独立于基金管理人、基金托管人、境外托管人的财产,并由基金托管人和/ 或其委托的境外托管人保管。基金管理人、基金托管人不得将基金财产归入其固有财产;基 金管理人、基金托管人因基金财产的管理、运用或其他情形而取得的财产和收益,归入基金 财产。基金管理人、基金托管人、基金注册登记机构和基金代销机构以其自有的财产承担其 自身的法律责任, 其债权人不得对本基金财产行使请求冻结、 扣押或其他权利。 基金管理人、 基金托管人因依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产等原因进行清算的,基金财产不属 于其清算财产。除依法律法规和《基金合同》的规定处分外,基金财产不得被处分。 基金管理人管理运作基金财产所产生的债权,不得与其固有资产产生的债务相互抵消; 基金管理人管理运作不同基金的基金财产所产生的债权债务不得相互抵消。 在符合本合同和托管协议有关资产保管的要求下,对境外托管人的破产而产生的损失, 基金托管人应采取措施进行追偿,基金管理人配合基金托管人进行追偿。基金托管人存在故 意或过失行为的,应承担赔偿责任。 基金管理人和基金托管人可将其义务委托第三方, 并对第三方处理有关本基金事务的行 为承担责任。 除非基金管理人、基金托管人及其境外托管人存在过失、疏忽、欺诈或故意不当行为, 基金管理人、基金托管人将不保证托管人或境外托管人所接收基金财产中的证券的所有权、 合法性或真实性(包括是否以良好形式转让) 。 基金托管人和境外托管人应妥善保存基金管理人基金财产汇入、汇出、兑换、收汇、现 金往来及证券交易的记录、凭证等相关资料,并按规定的期限保管,但境外托管人持有的与 境外托管人账户相关的资料的保管应按照境外托管人的业务惯例保管。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 48 第十二部分


基金资产估值 一、估值目的 基金资产估值的目的是客观、准确地反映基金资产是否保值、增值,依据经基金资产估 值后确定的基金资产净值而计算出的基金份额净值,是计算基金申购与赎回价格的基础。 二、估值日 《基金合同》生效后,本基金投资主要市场的交易日对基金资产进行估值。 三、估值对象 本基金所拥有的各类有价证券。 四、估值程序 基金日常估值由基金管理人进行。基金管理人完成估值后,将估值结果加盖业务公章以 书面形式或者双方认可的其他形式传至基金托管人,基金托管人按法律法规、 《基金合同》 规定的估值方法、时间、程序进行复核,复核无误后在基金管理人传真的书面估值结果上加 盖业务公章或者双方认可的其他形式返回给基金管理人;月末、年中和年末估值复核与基金 会计账目的核对同时进行。 在法律法规和中国证监会允许的情况下, 基金管理人与基金托管人可以各自委托第三方 机构进行基金资产估值,但不改变基金管理人与基金托管人对基金资产估值各自承担的责 任。 五、估值方法 本基金按以下方式进行估值: 1、已上市流通的有价证券的估值 上市流通的股票、债券和交易型开放式指数基金(ETF) ,以其估值日在证券交易所挂牌 的市价(收盘价)估值,其中债券为净价(收盘价)估值;估值日无交易的,以最近交易日 的市价(收盘价)估值。 2、处于未上市期间的有价证券应区分如下情况处理: (1)送股、转增股、配股和增发新股,按估值日在证券交易所挂牌的同一股票的市价 (收盘价)估值;该日无交易的,以最近一日的市价(收盘价)估值; (2)首次发行未上市的股票,采用估值技术确定公允价值,在估值技术难以可靠计量 的情况下,按成本估值; 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 49 (3)首次公开发行有明确锁定期的股票,同一股票在交易所上市后,按交易所上市的 同一股票的收盘价估值;非公开发行且处于明确锁定期的股票,按监管机构或行业协会的有 关规定确定公允价值; (4)对于首次发行未上市的债券按成本价估值;对于非上市债券,参照主要做市商或 其他权威价格提供机构的报价进行估值,其中成熟市场的债券按估值日的最近买价估值;新 兴市场的债券按估值日的最近买价和卖价的均值估值。 3、开放式基金的估值以其在估值日公布的净值进行估值,开放式基金未公布估值日的 净值的,以估值日前最新的净值进行估值。 4、配股权证,从配股除权日起到配股确认日止,如果收盘价高于配股价,按收盘价高 于配股价的差额估值。收盘价等于或低于配股价,则估值为零。 5、基金持有的其他有价证券,从持有确认日起到卖出日或行权日止,上市交易的有价 证券按估值日的收盘价估值;估值日没有交易的,按最近交易日的收盘价估值;未上市交易 的其他有价证券投资按公允价值估值。 6、在任何情况下,基金管理人如采用上述第 1-5 项规定的方法对基金资产进行估值, 均应被认为采用了适当的估值方法。 7、如有确凿证据表明按上述方法进行估值不能客观反映其公允价值的,基金管理人可 根据具体情况与基金托管人商定后,按最能反映公允价值的价格估值。 8、相关法律法规以及监管部门有强制规定的,从其规定。如有新增事项,按国家最新 规定估值。 9、估值中的汇率选取原则: (1)估值计算中涉及美元、港币、日元、欧元、英镑等五种主要货币对人民币汇率的, 将依据下列信息提供机构所提供的汇率为基准: 当日中国人民银行公布的人民币与主要货币 的中间价; (2) 其他货币采用美元作为中间货币进行换算, 与美元的汇率则以估值日下午四点 (伦 敦时间)彭博信息(Bloomberg)数据为准。 若无法取得上述汇率价格信息时, 以托管银行或境外托管人所提供的合理公开外汇市埸 交易价格为准。 根据《基金法》 ,基金管理人计算并公告基金资产净值,基金托管人复核、审查基金管 理人计算的基金资产净值。因此,就与本基金有关的会计问题,如经相关各方在平等基础上 充分讨论后,仍无法达成一致的意见,按照基金管理人对基金资产净值的计算结果对外予以 公布。 10、估值中的税收处理原则: 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 50 对于按照中国法律法规和基金投资所在地的法律法规规定应交纳的各项税金,本基金 将按权责发生制原则进行估值; 对于因税收规定调整或其他原因导致基金实际交纳税金与估 算的应交税金有差异的,基金将在相关税金实际支付日进行相应的估值调整。 六、基金份额净值的确认和估值错误的处理 基金份额净值的计算保留到小数点后 3 位,小数点后第 4 位四舍五入。当基金估值出现 影响基金份额净值的错误时,基金管理人应当立即纠正,并采取合理的措施防止损失进一步 扩大;估值错误偏差达到基金份额净值的 0.5%时,基金管理人应当公告,并报中国证监会 备案。因基金估值错误给投资者造成损失的,应先由基金管理人承担,基金管理人对不应由 其承担的责任,有权向过错人追偿。 关于差错处理,本合同的当事人按照以下约定处理: 1、差错类型 本基金运作过程中,如果由于基金管理人或基金托管人、或注册登记机构、或代理销售 机构、或投资者自身的过错造成差错,导致其他当事人遭受损失的,过错的责任人应当对由 于该差错遭受损失的当事人( “受损方” )按下述“差错处理原则”给予赔偿承担赔偿责任。 上述差错的主要类型包括但不限于:资料申报差错、数据传输差错、数据计算差错、系 统故障差错、下达指令差错等;对于因技术原因引起的差错,若系同行业现有技术水平不能 预见、不能避免、并不能克服的客观情况,按下列有关不可抗力的约定处理。 因不可抗力原因出现差错的当事人不对其他当事人承担赔偿责任, 但因该差错取得不当 得利的当事人仍应负有返还不当得利的义务。 2、差错处理原则 因基金估值错误给投资者造成损失, 在基金管理人可承担的范围内应先由基金管理人承 担,基金管理人对不应由其承担的责任,有权根据过错原则,向过错人追偿,本协议的当事 人应将按照以下约定处理。 (1)如采用本协议或基金合同中估值方法进行处理,若基金管理人净值计算出错,基 金托管人在复核过程中没有发现,且造成投资人损失的,由双方根据过错程度按照管理费和 托管费的比例承担相应的责任; (2)如基金管理人采用规定估值方法外的方法确定一个价格进行估值的情形并已告知 基金托管人的情形下,若基金管理人净值计算出错,基金托管人在复核过程中没有发现或未 提出异议, 且造成投资人损失的, 双方按照管理费率和托管费率的比例各自承担相应的责任。 (3)如基金管理人和基金托管人对基金份额净值的计算结果不能达成一致时,为避免 不能按时公布基金份额净值的情形,以基金管理人的计算结果对外公布,基金管理人应在单诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 51 方面对外公告基金资产净值计算结果时注明未经基金托管人复核, 基金托管人有权将有关情 况向监管机构报告,由此给投资者和基金造成的损失,由基金管理人承担赔偿责任,但因托 管人故意或过失没有尽到复核义务的,托管人承担相应责任; (4)如基金管理人未经基金托管人复核,单方面对外公告基金净值计算结果应该在公 告上标明未经基金托管人复核。 因基金管理人未经基金托管人复核而单方面对外公布的基金 资产净值计算结果或公告的计算结果与基金托管人(最终)复核结果不一致而造成的损失, 由基金管理人承担,基金托管人不承担任何责任; (5)由于证券交易所、交易市场及登记结算公司及数据供应商发送的数据错误,经纪 商/交易对家未能及时确认交易及详细交易资料或由于其他不可抗力原因,基金管理人和基 金托管人虽然已经采取必要、适当、合理的措施进行检查,但是未能发现该错误而造成的净 值计算错误,基金管理人、基金托管人可以免除赔偿责任。但基金管理人、基金托管人应积 极采取必要的措施消除由此造成的影响; (6)由于一方当事人提供的信息错误,另一方当事人在采取了必要合理的措施后仍不 能发现该错误,进而导致基金资产净值、基金份额净值计算错误造成投资者或基金的损失, 以及由此造成以后交易日基金资产净值、 基金份额净值计算顺延错误而引起的投资者或基金 的损失,由提供信息的当事人一方负责赔偿; (7)法律法规或者监管部门另有规定的,从其规定。如果行业有通行做法,基金管理 人和基金托管人双方应本着平等和保护基金持有人利益的原则进行协商; (8)差错已发生,但尚未给当事人造成损失时,差错责任方应及时协调各方,及时进 行更正,因更正差错发生的费用由差错责任方承担;由于差错责任方未及时更正已产生的差 错,给当事人造成损失的由差错责任方承担;若差错责任方已经积极协调,并且有协助义务 的当事人有足够的时间进行更正而未更正,则该当事人应当承担相应赔偿责任。差错责任方 应对更正的情况向有关当事人进行确认,确保差错已得到更正。 (9)差错的责任方对可能导致有关当事人的直接损失负责,不对间接损失负责,并且 仅对差错的有关直接当事人负责,不对第三方负责。 (10)因差错而获得不当得利的当事人负有及时返还不当得利的义务。但差错责任方仍 应对差错负责, 如果由于获得不当得利的当事人不返还或不全部返还不当得利造成其他当事 人的利益损失( “受损方” ) ,则差错责任方应赔偿受损方的损失,并在其支付的赔偿金额的 范围内对获得不当得利的当事人享有要求交付不当得利的权利; 如果获得不当得利的当事人 已经将此部分不当得利返还给受损方, 则受损方应当将其已经获得的赔偿额加上已经获得的 不当得利返还的总和超过其实际损失的差额部分支付给差错责任方。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 52 (11)差错调整采用尽量恢复至假设未发生差错的正确情形的方式。 (12)差错责任方拒绝进行赔偿时,如果因基金管理人过错造成基金资产损失时,基金 托管人应为基金的利益向基金管理人追偿,如果因基金托管人过错造成基金资产损失时,基 金管理人应为基金的利益向基金托管人追偿。 除基金管理人和托管人之外的第三方造成基金 资产的损失,并拒绝进行赔偿时,由基金管理人负责向差错方追偿,但该第三方是由托管人 委托的情况下,应由基金托管人负责赔偿并向差错方追偿。 (13)如果出现差错的当事人未按规定对受损方进行赔偿,并且依据法律、行政法规、 《基金合同》或其他规定,基金管理人自行或依据法院判决、仲裁裁决对受损方承担了赔偿 责任,则基金管理人有权向出现过错的当事人进行追索,并有权要求其赔偿或补偿由此发生 的费用和遭受的损失。 (14)按法律法规规定的其他原则处理差错。 3、差错处理程序 差错被发现后,有关的当事人应当及时进行处理,处理的程序如下: (1)查明差错发生的原因,列明所有的当事人,并根据差错发生的原因确定差错的责 任方; (2)根据差错处理原则或当事人协商的方法对因差错造成的损失进行评估; (3)根据差错处理原则或当事人协商的方法由差错的责任方进行更正和赔偿损失; (4)根据差错处理的方法,需要修改基金注册登记机构的交易数据的,由基金注册登 记机构进行更正,并就差错的更正向有关当事人进行确认; (5)基金管理人及基金托管人基金份额净值计算错误偏差达到基金份额净值的 0.5% 时,基金管理人应当公告并报中国证监会备案。 七、暂停估值的情形 1、基金投资所涉及的主要证券交易所、市场或外汇市场遇法定节假日或因其他原因暂 停营业时; 2、因自然灾害等不可抗力使基金管理人、基金托管人无法准确评估基金资产价值; 3、占基金相当比例的投资品种的估值出现重大转变,延迟估值有利于基金份额持有人 利益的保护; 4、中国证监会认定的其他情形。 八、特殊情形的处理 基金管理人按估值方法的第 7 项进行估值时, 所造成的误差不作为基金资产估值错误处诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 53 理。 由于证券交易所及其登记结算公司发送的数据错误,或由于其他不可抗力原因,基金管 理人和基金托管人虽然已经采取必要、 适当、 合理的措施进行检查, 但是未能发现该错误的, 由此造成的基金资产估值错误, 基金管理人和基金托管人可以免除赔偿责任。 但基金管理人、 基金托管人应当积极采取必要的措施消除由此造成的影响。 第十三部分


基金的收益与分配 一、基金利润的构成 基金利润指基金利息收入、投资收益、公允价值变动收益和其他收入扣除相关费用后 的余额,基金已实现收益指基金利润减去公允价值变动收益后的余额。 二、基金可供分配利润 基金可供分配利润指截至收益分配基准日基金未分配利润与未分配利润中已实现收益 的孰低数。 三、基金收益分配原则 1、本基金每一基金份额享有同等分配权; 2、在符合有关基金分红条件的前提下,本基金每年收益分配次数最多为 6 次,每份基 金份额每次分配比例不得低于收益分配基准日每份基金份额可供分配利润的 20%。若《基金 合同》生效不满 3 个月可不进行收益分配; 3、本基金收益分配方式分两种:现金分红与红利再投资,投资者可选择现金红利或将 现金红利按除权日的基金份额净值自动转为基金份额进行再投资;若投资者不选择,本基金 默认的收益分配方式是现金分红; 4、基金收益分配后基金份额净值不能低于面值,即基金收益分配基准日的基金份额净 值减去每单位基金份额收益分配金额后不能低于面值; 5、基金红利发放日距离收益分配基准日(即期末可供分配利润计算截至日)的时间不 得超过 15 个工作日; 6、法律法规或监管机关另有规定的,从其规定。 四、收益分配方案 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 54 基金收益分配方案中应载明截至收益分配基准日的可供分配利润、基金收益分配对象、 分配时间、分配数额及比例、分配方式等内容。 五、收益分配方案的确定、公告与实施 本基金收益分配方案由基金管理人拟定,并由基金托管人复核,基金管理人按法律法 规的规定向中国证监会备案并公告。 六、基金收益分配中发生的费用





红利分配时所发生的银行转账或其他手续费用由投资者自行承担。 当投资者的现金红利 小于一定金额,不足于支付银行转账或其他手续费用时,基金注册登记机构可将基金份额持 有人的现金红利按权益登记日除权后的基金份额净值自动转为基金份额。 红利再投资的计算 方法,依照《业务规则》执行。 第十四部分


基金的会计与审计 一、基金会计政策 1、基金管理人为本基金的基金会计责任方; 2、基金的会计年度为公历年度的 1月 1 日至12月 31 日; 3、基金核算以人民币为记账本位币,以人民币元为记账单位; 4、会计制度执行国家有关会计制度; 5、本基金独立建账、独立核算; 6、基金管理人及基金托管人各自保留完整的会计账目、凭证并进行日常的会计核算, 按照有关规定编制基金会计报表; 7、基金托管人每月与基金管理人就基金的会计核算、报表编制等进行核对并以书面方 式确认。 8、 基金管理人在会计年度结束后 60个工作日内向证监会提交包括衍生品头寸及风险分 析年度报告。 二、基金的年度审计 1、基金管理人聘请与基金管理人、基金托管人相互独立的具有证券从业资格的会计师 事务所及其注册会计师对本基金的年度财务报表进行审计。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 55 2、会计师事务所更换经办注册会计师,应事先征得基金管理人和基金托管人同意。 3、基金管理人认为有充足理由更换会计师事务所,须通报基金托管人。更换会计师事 务所需在 2日内在至少一家指定媒体公告并报中国证监会备案。 第十五部分


基金的信息披露 一、本基金的信息披露应符合《基金法》 、 《运作办法》 、 《信息披露办法》 、 《基金合同》及 其他有关规定。 二、信息披露义务人 本基金信息披露义务人包括基金管理人、基金托管人、召集基金份额持有人大会的基金 份额持有人等法律法规和中国证监会规定的自然人、法人和其他组织。 本基金信息披露义务人按照法律法规和中国证监会的规定披露基金信息, 并保证所披露 信息的真实性、准确性和完整性。 本基金信息披露义务人应当在中国证监会规定时间内, 将应予披露的基金信息通过中国 证监会指定的媒体和基金管理人、基金托管人的互联网网站(以下简称“网站”)等媒介披 露,并保证基金投资者能够按照《基金合同》约定的时间和方式查阅或者复制公开披露的信 息资料。 三、本基金信息披露义务人承诺公开披露的基金信息,不得有下列行为: 1、虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏; 2、对证券投资业绩进行预测; 3、违规承诺收益或者承担损失; 4、诋毁其他基金管理人、基金托管人或者基金份额发售机构; 5、登载任何自然人、法人或者其他组织的祝贺性、恭维性或推荐性的文字; 6、中国证监会禁止的其他行为。 四、本基金公开披露的信息应采用中文文本。如同时采用外文文本的,基金信息披露义务人 应保证两种文本的内容一致。两种文本发生歧义的,以中文文本为准。 本基金公开披露的信息采用阿拉伯数字;除特别说明外,货币单位为人民币元。 五、公开披露的基金信息 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 56 公开披露的基金信息包括: (一) 《招募说明书》 、 《基金合同》 、 《托管协议》 基金募集申请经中国证监会核准后,基金管理人在基金份额发售的 3日前,将《招募说 明书》 、 《基金合同》摘要登载在指定媒体;基金管理人、基金托管人应当将《基金合同》 、 《托管协议》登载在网站上。 1、 《招募说明书》 应当最大限度地披露影响基金投资者决策的全部事项, 说明基金认购、 申购和赎回安排、基金投资、基金产品特性、风险揭示、信息披露及基金份额持有人服务等 内容。 《基金合同》生效后,基金管理人在每 6 个月结束之日起 45 日内,更新《招募说明书》 并登载在网站上,将更新后的《招募说明书》摘要登载在指定媒体上;基金管理人在公告的 15 日前向主要办公场所所在地的中国证监会派出机构报送更新的《招募说明书》 ,并就有关 更新内容提供书面说明。 2、 《基金合同》是界定《基金合同》当事人的各项权利、义务关系,明确基金份额持有 人大会召开的规则及具体程序, 说明基金产品的特性等涉及基金投资者重大利益的事项的法 律文件。 3、 《托管协议》是界定基金托管人和基金管理人在基金财产保管及基金运作监督等活动 中的权利、义务关系的法律文件。 (二)基金份额发售公告 基金管理人应当就基金份额发售的具体事宜编制《发售公告》 ,并在披露招募说明书的 当日登载于指定报刊和网站上。 (三) 《基金合同》生效公告 基金管理人应当在《基金合同》生效的次日在指定媒体登载《基金合同》生效公告。 (四)基金资产净值、基金份额净值 《基金合同》生效后,在开始办理基金份额申购或者赎回前,基金管理人应当至少每周 公告一次基金资产净值和基金份额净值。 在开始办理基金份额申购或者赎回后, 基金管理人应当每个估值日后 2个工作日内通过 网站、基金份额发售网点以及其他媒介,披露开放日的基金份额净值和基金份额累计净值。 基金管理人应当公告半年度和年度最后 1 个工作日基金资产净值和基金份额净值。 基金 管理人应当在前款规定的市场交易日的 2 个工作日内,将基金资产净值、基金份额净值和基 金份额累计净值登载在指定媒体。 (五)基金份额申购、赎回价格 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 57 基金管理人应当在《基金合同》 、 《招募说明书》等信息披露文件上载明基金份额申购、 赎回价格的计算方式及有关申购、赎回费率,并保证投资人能够在基金份额发售网点查阅或 者复制前述信息资料。 (六)基金定期报告,包括基金年度报告、基金半年度报告和基金季度报告 基金管理人应当在每年结束之日起 90 日内,编制完成基金年度报告,并将年度报告正 文登载于网站上,将年度报告摘要登载在指定报刊上。基金年度报告的财务会计报告应当经 过审计。 基金管理人应当在会计年度结束后 60 个工作日内向证监会提交包括衍生品头寸及风险 分析年度报告。 基金管理人应当在上半年结束之日起 60 日内,编制完成基金半年度报告,并将半年度 报告正文登载在网站上,将半年度报告摘要登载在指定报刊上。 基金管理人应当在每个季度结束之日起 15 个工作日内,编制完成基金季度报告,并将 季度报告登载在指定报刊和网站上。 《基金合同》生效不足2 个月的,本基金管理人可以不编制当期季度报告、半年度报告 或者年度报告。 基金定期报告在公开披露的第 2 个工作日, 分别报中国证监会和本基金管理人主要办公 场所所在地中国证监会派出机构备案。报备应当采用电子文本和书面报告两种方式。 (七)临时报告 本基金发生重大事件,有关信息披露义务人应当在 2 日内编制临时报告书,予以公告, 并在公开披露日分别报中国证监会和本基金管理人主要办公场所所在地中国证监会派出机 构备案。 前款所称重大事件, 是指可能对基金份额持有人权益或者基金份额的价格产生重大影响 的下列事件: 1、基金份额持有人大会的召开; 2、终止《基金合同》 ; 3、转换基金运作方式; 4、更换基金管理人、基金托管人、境外托管人; 5、基金管理人、基金托管人、境外托管人的法定名称、住所发生变更; 6、基金管理人股东及其出资比例发生变更; 7、基金募集期延长; 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 58 8、基金管理人的董事长、总经理及其他高级管理人员、基金经理和基金托管人基金托 管部门负责人发生变动; 9、基金管理人的董事在一年内变更超过百分之五十; 10、基金管理人、基金托管人基金托管部门的主要业务人员在一年内变动超过百分之三 十; 11、涉及基金管理人、基金财产、基金托管业务的诉讼; 12、基金管理人、基金托管人、境外托管人受到监管部门的调查; 13、基金管理人及其董事、总经理及其他高级管理人员、基金经理受到严重行政处罚, 基金托管人及其基金托管部门负责人受到严重行政处罚; 14、重大关联交易事项; 15、基金收益分配事项; 16、管理费、托管费等费用计提标准、计提方式和费率发生变更; 17、基金份额净值计价错误达基金份额净值百分之零点五; 18、基金改聘会计师事务所; 19、变更基金销售机构; 20、基金更换注册登记机构; 21、本基金开始办理申购、赎回; 22、本基金申购、赎回费率及其收费方式发生变更; 23、本基金发生巨额赎回并延期支付; 24、本基金连续发生巨额赎回并暂停接受赎回申请; 25、本基金暂停接受申购、赎回申请后重新接受申购、赎回; 26、中国证监会规定的其他事项。 (八)澄清公告 在《基金合同》存续期限内,任何公共媒体中出现的或者在市场上流传的消息可能对基 金份额价格产生误导性影响或者引起较大波动的, 相关信息披露义务人知悉后应当立即对该 消息进行公开澄清,并将有关情况立即报告中国证监会。 (九)基金份额持有人大会决议 基金份额持有人大会决定的事项,应当依法报国务院证券监督管理机构核准或者备案, 并予以公告。召开基金份额持有人大会的,召集人应当至少提前 40 日公告基金份额持有人 大会的召开时间、会议形式、审议事项、议事程序和表决方式等事项。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 59 基金份额持有人依法自行召集基金份额持有人大会,基金管理人、基金托管人对基金份 额持有人大会决定的事项不依法履行信息披露义务的,召集人应当履行相关信息披露义务。 (十)中国证监会规定的其他信息。 六、信息披露事务管理 基金管理人、基金托管人应当建立健全信息披露管理制度,指定专人负责管理信息披露 事务。 基金信息披露义务人公开披露基金信息, 应当符合中国证监会相关基金信息披露内容与 格式准则的规定。 基金托管人应当按照相关法律法规、中国证监会的规定和《基金合同》的约定,对基金 管理人编制的基金资产净值、基金份额净值、基金份额申购赎回价格、基金定期报告和定期 更新的《招募说明书》等公开披露的相关基金信息进行复核、审查,并向基金管理人出具书 面文件或者盖章确认。 基金管理人、基金托管人应当在指定媒体中选择披露信息的报刊。 基金管理人、基金托管人除依法在指定媒体披露信息外,还可以根据需要在其他公共媒 体披露信息,但是其他公共媒体不得早于指定媒体披露信息,并且在不同媒介上披露同一信 息的内容应当一致。 七、信息披露文件的存放与查阅 《招募说明书》公布后,应当分别置备于基金管理人、基金托管人和基金销售机构的住 所,供公众查阅、复制。 基金定期报告公布后, 应当分别置备于基金管理人和基金托管人的住所, 以供公众查阅、 复制。基金管理人和基金托管人应保证文本的内容与所公告的内容完全一致。 第十六部分


基金合同的变更、终止与基金财产的清算 一、 《基金合同》的变更 1、以下变更《基金合同》的事项应经基金份额持有人大会决议通过: (1)终止《基金合同》 ; (2)更换基金管理人;


诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 60 (3)更换基金托管人; (4)转换基金运作方式; (5)提高基金管理人、基金托管人的报酬标准。但根据法律法规的要求提高该等报酬 标准的除外; (6)变更基金类别; (7)本基金与其他基金的合并; (8)变更基金投资目标、范围或策略; (9)变更基金份额持有人大会程序;


(10)对基金当事人权利和义务产生重大影响的其他事项。 但出现下列情况时,可不经基金份额持有人大会决议,由基金管理人和基金托管人同意 后变更并公告,并报中国证监会备案: (1)调低基金管理费、基金托管费; (2)法律法规要求增加的基金费用的收取; (3)在《基金合同》规定的范围内变更本基金的申购费率、降低赎回费率; (4)因相应的法律法规发生变动而应当对《基金合同》进行修改; (5) 《基金合同》的修改对基金份额持有人利益无实质性不利影响或修改不涉及《基金 合同》当事人权利义务关系发生变化; (6)除按照法律法规和《基金合同》规定应当召开基金份额持有人大会的以外的其他 情形。 2、 关于 《基金合同》 变更的基金份额持有人大会决议经中国证监会核准生效后方可执行, 自《基金合同》变更生效之日起在至少一家指定媒体公告。 二、基金合同的终止 有下列情形之一的, 《基金合同》应当终止: 1、基金份额持有人大会决定终止的; 2、基金管理人、基金托管人职责终止,在 6 个月内没有新基金管理人、新基金托管人 承接的; 3、 《基金合同》约定的其他情形; 4、相关法律法规和中国证监会规定的其他情况。 三、基金财产清算 1、基金财产清算小组:自出现基金合同终止事由之日起 30个工作日内成立清算小组,诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 61 基金管理人组织基金财产清算小组并在中国证监会的监督下进行基金清算。 2、基金财产清算小组组成:基金财产清算小组成员由基金管理人、基金托管人、具有 从事证券相关业务资格的注册会计师、律师以及中国证监会指定的人员组成。基金财产清算 小组可以聘用必要的工作人员。 3、基金财产清算小组职责:基金财产清算小组负责基金财产的保管、清理、估价、变 现和分配。基金财产清算小组可以依法进行必要的民事活动。 4、基金财产清算程序: (1) 《基金合同》终止后,由基金财产清算小组统一接管基金; (2)对基金财产和债权债务进行清理和确认; (3)对基金财产进行估值和变现; (4)制作清算报告; (5)聘请会计师事务所对清算报告进行外部审计,聘请律师事务所对清算报告出具法 律意见书; (6)将清算报告报中国证监会备案并公告; (7)对基金财产进行分配。 四、 清算费用 清算费用是指基金财产清算小组在进行基金清算过程中发生的所有合理费用, 清算费用 由基金财产清算小组优先从基金财产中支付。 五、 基金财产清算剩余资产的分配 依据基金财产清算的分配方案, 将基金财产清算后的全部剩余资产扣除基金财产清算费 用、交纳所欠税款并清偿基金债务后,按基金份额持有人持有的基金份额比例进行分配。 六、 基金财产清算的公告 清算过程中的有关重大事项须及时公告; 基金财产清算报告经会计师事务所审计并由律 师事务所出具法律意见书后报中国证监会备案并公告。基金财产清算公告于《基金合同》终 止并报中国证监会备案后 5 个工作日内由基金财产清算小组进行公告。 七、 基金财产清算账册及文件的保存 基金财产清算账册及有关文件由基金托管人保存 15 年以上。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 62 第十七部分


基金托管人 一、 基本情况 名称:中国工商银行股份有限公司 注册地址:北京市西城区复兴门内大街55号 成立时间:1984年1月1日 法定代表人:姜建清 注册资本:人民币349,018,545,827元 联系电话:010-66105799 联系人:赵会军 二、主要人员情况 截至2011年12月末,中国工商银行资产托管部共有员工145人,平均年龄30岁, 95%以上员工拥有大学本科以上学历,高管人员均拥有研究生以上学历或高级技术职 称。 三、基金托管业务经营情况 作为中国大陆托管服务的先行者,中国工商银行自 1998年在国内首家提供托管服 务以来,秉承“诚实信用、勤勉尽责”的宗旨,依靠严密科学的风险管理和内部控制 体系、规范的管理模式、先进的营运系统和专业的服务团队,严格履行资产托管人职 责,为境内外广大投资者、金融资产管理机构和企业客户提供安全、高效、专业的托 管服务,展现优异的市场形象和影响力。建立了国内托管银行中最丰富、最成熟的产 品线。拥有包括证券投资基金、信托资产、保险资产、社会保障基金、安心账户资金、 企业年金基金、QFII资产、QDII资产、股权投资基金、证券公司集合资产管理计划、 证券公司定向资产管理计划、商业银行信贷资产证券化、基金公司特定客户资产管理、 QDII专户资产、ESCROW等门类齐全的托管产品体系,同时在国内率先开展绩效评估、 风险管理等增值服务,可以为各类客户提供个性化的托管服务。截至 2011 年 12 月, 中国工商银行共托管证券投资基金231只, 其中封闭式7只, 开放式224只。 自 2003 年 以来,本行连续八年获得香港《亚洲货币》 、英国《全球托管人》 、香港《财资》 、美国 《环球金融》 、内地《证券时报》 、 《上海证券报》等境内外权威财经媒体评选的 28 项 最佳托管银行大奖;是获得奖项最多的国内托管银行,优良的服务品质获得国内外金 融领域的持续认可和广泛好评。 四、基金托管人的内部控制制度


中国工商银行资产托管部自成立以来,各项业务飞速发展,始终保持在资产托管行 业的优势地位。这些成绩的取得,是与资产托管部“一手抓业务拓展,一手抓内控建诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 63 设”的做法是分不开的。资产托管部非常重视改进和加强内部风险管理工作,在积极 拓展各项托管业务的同时,把加强风险防范和控制的力度,精心培育内控文化,完善 风险控制机制,强化业务项目全过程风险管理作为重要工作来做。继2005、2007、2009 年三次顺利通过评估组织内部控制和安全措施是否充分的最权威的SAS70 (审计标准第 70号)审阅后,2010年中国工商银行资产托管部第四次通过SAS70审阅获得无保留意 见的控制及有效性报告,表明独立第三方对我行托管服务在风险管理、内部控制方面 的健全性和有效性的全面认可。也证明中国工商银行托管服务的风险控制能力已经与 国际大型托管银行接轨,达到国际先进水平。目前,SAS70审阅已经成为年度化、常规 化的内控工作手段。 (一)内部风险控制目标


保证业务运作严格遵守国家有关法律法规和行业监管规则,强化和建立守法经营、规范 运作的经营思想和经营风格,形成一个运作规范化、管理科学化、监控制度化的内控体系; 防范和化解经营风险,保证托管资产的安全完整;维护持有人的权益;保障资产托管业务安 全、有效、稳健运行。


(二)内部风险控制组织结构


中国工商银行资产托管业务内部风险控制组织结构由中国工商银行稽核监察部门 (内控 合规部、内部审计局)、资产托管部内设风险控制处及资产托管部各业务处室共同组成。总 行稽核监察部门负责制定全行风险管理政策,对各业务部门风险控制工作进行指导、监督。 资产托管部内部设置专门负责稽核监察工作的内部风险控制处,配备专职稽核监察人员,在 总经理的直接领导下,依照有关法律规章,对业务的运行独立行使稽核监察职权。各业务处 室在各自职责范围内实施具体的风险控制措施。


(三)内部风险控制原则


1、合法性原则。内控制度应当符合国家法律法规及监管机构的监管要求,并贯穿于托 管业务经营管理活动的始终。


2、完整性原则。托管业务的各项经营管理活动都必须有相应的规范程序和监督制约; 监督制约应渗透到托管业务的全过程和各个操作环节,覆盖所有的部门、岗位和人员。


3、及时性原则。托管业务经营活动必须在发生时能准确及时地记录;按照“内控优先” 的原则,新设机构或新增业务品种时,必须做到已建立相关的规章制度。


4、审慎性原则。各项业务经营活动必须防范风险,审慎经营,保证基金资产和其他委 托资产的安全与完整。


5、有效性原则。内控制度应根据国家政策、法律及经营管理的需要适时修改完善,并 保证得到全面落实执行,不得有任何空间、时限及人员的例外。


6、独立性原则。资产托管部托管的基金资产、托管人的自有资产、托管人托管的其他诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 64 资产应当分离;直接操作人员和控制人员应相对独立,适当分离;内控制度的检查、评价部 门必须独立于内控制度的制定和执行部门。


(四)内部风险控制措施实施


1、严格的隔离制度。资产托管业务与传统业务实行严格分离,建立了明确的岗位职责、 科学的业务流程、详细的操作手册、严格的人员行为规范等一系列规章制度,并采取了良好 的防火墙隔离制度,能够确保资产独立、环境独立、人员独立、业务制度和管理独立、网络 独立。


2、高层检查。主管行领导与部门高级管理层作为工行托管业务政策和策略的制定者和 管理者,要求下级部门及时报告经营管理情况和特别情况,以检查资产托管部在实现内部控 制目标方面的进展,并根据检查情况提出内部控制措施,督促职能管理部门改进。


3、人事控制。资产托管部严格落实岗位责任制,建立“自控防线”、“互控防线”、 “监控防线”三道控制防线,健全绩效考核和激励机制,树立“以人为本”的内控文化,增 强员工的责任心和荣誉感,培育团队精神和核心竞争力。并通过进行定期、定向的业务与职 业道德培训、签订承诺书,使员工树立风险防范与控制理念。


4、经营控制。资产托管部通过制定计划、编制预算等方法开展各种业务营销活动、处 理各项事务,从而有效地控制和配置组织资源,达到资源利用和效益最大化目的。


5、内部风险管理。资产托管部通过稽核监察、风险评估等方式加强内部风险管理,定 期或不定期地对业务运作状况进行检查、监控,指导业务部门进行风险识别、评估,制定并 实施风险控制措施,排查风险隐患。


6、数据安全控制。我们通过业务操作区相对独立、数据和传真加密、数据传输线路的 冗余备份、监控设施的运用和保障等措施来保障数据安全。


7、应急准备与响应。资产托管业务建立专门的灾难恢复中心,制定了基于数据、应用、 操作、 环境四个层面的完备的灾难恢复方案, 并组织员工定期演练。 为使演练更加接近实战, 资产托管部不断提高演练标准,从最初的按照预订时间演练发展到现在的“随机演练”。从 演练结果看,资产托管部完全有能力在发生灾难的情况下两个小时内恢复业务。


(五)资产托管部内部风险控制情况


1、资产托管部内部设置专职稽核监察部门,配备专职稽核监察人员,在总经理的直接 领导下,依照有关法律规章,全面贯彻落实全程监控思想,确保资产托管业务健康、稳定地 发展。


2、完善组织结构,实施全员风险管理。完善的风险管理体系需要从上至下每个员工的 共同参与,只有这样,风险控制制度和措施才会全面、有效。资产托管部实施全员风险管理, 将风险控制责任落实到具体业务部门和业务岗位, 每位员工对自己岗位职责范围内的风险负 责,通过建立纵向双人制、横向多部门制的内部组织结构,形成不同部门、不同岗位相互制诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 65 衡的组织结构。


3、建立健全规章制度。资产托管部十分重视内控制度的建设,一贯坚持把风险防范和 控制的理念和方法融入岗位职责、制度建设和工作流程中。经过多年努力,资产托管部已经 建立了一整套内部风险控制制度,包括:岗位职责、业务操作流程、稽核监察制度、信息披 露制度等,覆盖所有部门和岗位,渗透各项业务过程,形成各个业务环节之间的相互制约机 制。


4、内部风险控制始终是托管部工作重点之一,保持与业务发展同等地位。资产托管业 务是商业银行新兴的中间业务,资产托管部从成立之日起就特别强调规范运作,一直将建立 一个系统、高效的风险防范和控制体系作为工作重点。随着市场环境的变化和托管业务的快 速发展,新问题、新情况不断出现,资产托管部始终将风险管理放在与业务发展同等重要的 位置,视风险防范和控制为托管业务生存和发展的生命线。 五、基金托管人对基金管理人运作基金进行监督的方法和程序 根据《基金法》、《运作办法》、基金合同和有关基金法律法规的规定,对基金的投资 对象、基金资产的投资组合比例、基金资产的核算、基金资产净值的计算、基金管理人报酬 的计提和支付、基金托管人报酬的计提和支付、基金申购资金的到账和赎回资金的划付、基 金收益分配等行为的合法性、合规性进行监督和核查。 基金托管人发现基金管理人的投资指令违反法律、行政法规和其他有关规定,或者违反 基金合同约定的,应当拒绝执行,立即通知基金管理人,并及时向中国证监会报告。 基金托管人发现基金管理人依据交易程序已经生效的投资指令违反法律、 行政法规和其 他有关规定,或者违反基金合同约定的,应当立即通知基金管理人,并及时向中国证监会报 告。 基金托管人发现基金管理人有其他违反《基金法》、《运作办法》、基金合同和有关基 金法律法规规定的行为,应及时以书面形式通知基金管理人限期纠正,基金管理人收到通知 后应及时核对确认并以书面形式对基金托管人发出回函。在限期内,基金托管人有权随时对 通知事项进行复查,督促基金管理人改正。基金管理人对基金托管人通知的违规事项未能在 限期内纠正的,基金托管人应报告中国证监会。 基金托管人发现基金管理人有重大违规行为,应立即报告中国证监会,同时通知基金管 理人限期纠正。 第十八部分


境外托管人 一、基本情况 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 66 名称:布朗兄弟哈里曼银行(Brown Brothers Harriman & Co.) 地址:140 Broadway New York, NY 10005 法定代表人:Douglas A. Donahue 组织形式:合伙制公司 存续期间:持续经营 成立于1818年的布朗兄弟哈里曼银行 ( “BBH” ) 是全球领先的托管银行之一。 BBH自1928 年起已经开始在美国提供托管服务。 1963年,BBH开始为客户提供全球托管服务,是首批开 展全球托管业务的美国银行之一。目前全球员工约5千人,在全球16个国家和地区设有分支 机构。


BBH的惠誉长期评级为A+,短期评级为F1,自主评级为A/B。


二、托管业务及主要人员情况 布朗兄弟哈里曼银行的全球托管业务隶属于本行的投资者服务部。在全球范围内,该部 门由本行合伙人William B. Tyree先生领导。在亚洲,该部门由本行合伙人Andrew J. F. Tucker先生领导。 作为一家全球化公司,BBH拥有服务全球跨境投资的专长,其全球托管网络覆盖近一百 个市场。截至2011年12 月31日,托管的资产达到了2.800万亿美元,其中约百分之七十是跨 境投资的资产。亚洲是BBH业务增长最快的地区之一。我们投身于亚洲市场,迄今已逾25年, 亚洲服务管理资产为6千亿美元。


投资者服务部是公司最大的业务,拥有近2000名员工。我们致力为客户提供稳定优质的 服务,并根据客户具体需求提供定制化的全面解决方案,真正做到“以客户为中心”。 由于坚持长期提供优质稳定的客户服务,BBH于2011年在行业评比中屡获殊荣,包括: ? 在《全球托管行》(Global Custodian)杂志的“2011 全球托管业务调查评比”中 被评为“全球托管行第二名 1 ”,并在七个类别中获得最高评价,“2011 代理银行 调查”中被评为美国评价最高的代理银行,“2011 年证券借贷调查”在全球类别排 名第一的证券借贷机构,”2011 年共同基金管理调查”在八个类别中获得最高评 价。 ? 在《国际托管及基金行政》(International Custody and Fund Administration , ICFA)杂志 “ 2011 年美洲服务供应商奖”中被评为“年度最佳共同基金托管机 构” 。 ? 在《R&M 调查》(R&M Surveys)的“2011 年全球托管业务调查”中被评为“专业 机构”类别第二名(使用 5 家以上托管机构的客户)。 ? 在《全球投资者》(Global Investor/isf)杂志“2011 年全球托管业务调查”被 评为“亚洲托管行第一名”, 并在全球托管机构中的整体表现(未加权)排名第三, 同时在其他三个类别高居第一。以及在“2011 年外汇业务调查”中整体表现(未加 权)居冠,并在三个类别勇夺第一; 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 67 1 依据已加权与未加权类别的指示性全球分数,因为该报告仍未发布今年的正式排名。 三、境外托管人的职责 1、安全保管受托财产; 2、计算境外受托资产的资产净值; 3、按照相关合同的约定,及时办理受托资产的清算、交割事宜; 4、按照相关合同的约定和所适用国家、地区法律法规的规定,开设受托资产的资金账 户以及证券账户; 5、按照相关合同的约定,提供与受托资产业务活动有关的会计记录、交易信息; 6、保存受托资产托管业务活动的记录、账册以及其他相关资料; 7、其他由基金托管人委托其履行的职责。 第十九部分


相关服务机构 一、 基金份额发售机构 (一)诺安基金管理有限公司直销中心 本公司在深圳、北京、上海、广州、成都开设五个直销网点对投资者办理开户、申购和 赎回等业务: 1、深圳直销中心 办公地址:深圳市深南大道 4013 号兴业银行大厦 19—20 层 邮政编码:518048 电话:0755-83026620 传真:0755-83026677 联系人:张逸凡 2、北京分公司 办公地址:北京市朝阳区光华路甲 14 号诺安大厦 8—9 层 邮政编码:100020 电话:010-59027811 传真:010-51309999 联系人:孟佳 3、上海分公司 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 68 办公地址:上海浦东新区世纪大道 210号 21 世纪中心大厦 903 室 邮政编码:200120 电话:021-68824617 传真:021-68362099 联系人:陈晓瑜 4、广州分公司 办公地址:广州市珠江新城华夏路 10 号富力中心 502 邮政编码:510623 电话:020-38393680 传真:020-38393680 联系人:廖飞 5、西部营销中心 办公地址:成都市锦江区下东大街 216 号喜年广场 2407 邮政编码:610021 电话:028-86586055 传真:028-86586055 联系人:裴兰 (二)基金代销机构(排名不分先后) 1. 中国工商银行股份有限公司 注册地址:北京市西城区复兴门内大街 55 号 法定代表人:姜建清


电话:010-66107900 传真:010-66107914 联系人:田耕 客户服务热线:95588


网址:www.icbc.com.cn 2. 中国农业银行股份有限公司 注册地址:北京市东城区建国门内大街 69 号 办公地址:北京市东城区建国门内大街 69 号 法定代表人:项俊波 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 69 客户服务电话:95599 网址:www.abchina.com 3. 中国银行股份有限公司 注册地址:北京市西城区复兴门内大街 1 号 法定代表人:肖钢 客户服务电话:95566 网址:www.boc.cn 4. 中国建设银行股份有限公司 地址:北京市西城区金融大街 25 号 法定代表人:郭树清


联系人:张静 客户服务电话:95533 传真:010-66275654 网址:www.ccb.com 5. 交通银行股份有限公司 办公地址:上海市银城中路 188 号 法定代表人:胡怀邦 电话:021-58781234 传真:021-58408842 联系人:曹榕 客户服务电话:95559


网址:www.bankcomm.com 6. 招商银行股份有限公司 注册地址:深圳市深南大道 7088 号招商银行大厦 法定代表人:傅育宁 电话:0755-83198888 传真:0755-83195109 联系人:兰奇 客户服务电话:95555


网址:www.cmbchina.com 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 70 7. 中国民生银行股份有限公司 注册地址:北京市西城区复兴门内大街 2 号 法定代表人:董文标 电话:010-58351666 传真:010-83914283 联系人:李群 客户服务电话:95568


网址:www.cmbc.com.cn 8. 杭州银行股份有限公司 注册地址:中国?杭州凤起路 432 号 办公地址:中国?杭州凤起路 432 号 法定代表人:马时雍 客户服务电话:0571-96523、400-8888-508 网址:www.hzbank.com.cn 9. 上海农村商业银行股份有限公司 办公地址:上海市浦东新区银城中路 8 号中融?碧玉蓝天大厦 16 至 23楼 法定代表人:胡平西 联系人:吴海平 电话:021-38576977 传真:021-50105124 客户服务电话:021-962999 网址:www.shrcb.com 10. 烟台银行股份有限公司 注册地址:中国?烟台市芝罘海港路 25 号 法定代表人:庄永辉 客户服务电话:4008-311-777 网址:www.yantaibank.net 11. 渤海银行股份有限公司 注册地址:天津市河西区马场道 201-205 号 法定代表人:刘宝凤 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 71 客户服务电话:400-888-8811,022-58316666 网址:www.cbhb.com.cn 12. 南京银行股份有限公司 地址:南京市白下区淮海路 50 号 法定代表人:林复 联系人:贺坚 电话:025-84544135 传真:010-84544129 客户服务电话:025-96400、40088-96400 网址: www.njcb.com.cn 13. 温州银行股份有限公司 住所及办公地址:温州市车站大道华海广场 1 号楼 法定代表人:夏瑞洲 电话:0577-88990082 传真:0577-88995217 联系人:林波 客户服务热线:0577-96699 网址:www.wzbank.cn 14. 江苏银行股份有限公司 注册地址:南京市洪武北路 55 号 办公地址:南京市洪武北路 55 号 法定代表人:黄志伟 联系人:田春慧 电话:025-58588167 传真:025-58588164 客户服务电话:400-86-96098、96098 网址:www.jsbchina.cn 15. 哈尔滨银行股份有限公司 注册地址:黑龙江省哈尔滨市道里区尚志大街 160 号 法定代表人:郭志文 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 72 客户服务电话:40060-96358、95537 网址:www.hrbb.com.cn 16. 上海浦东发展银行股份有限公司 注册地址:上海市浦东新区浦东南路 500 号 办公地址:上海市中山东一路 12 号 法定代表人:吉晓辉 联系人:汤嘉惠、倪苏云 电话:021-61618888 传真:021-63604199 客户服务电话:95528 网址:www.spdb.com.cn 17. 申银万国证券股份有限公司 注册地址:上海市常熟路 171 号 办公地址:上海市常熟路 171 号 法定代表人:丁国荣 电话:021-54033888 传真:021-54038844 联系人:孙洪喜 客户服务电话:021-962505


网址:www.sywg.com.cn 18. 海通证券股份有限公司 注册地址:上海市淮海中路 98 号 办公地址:上海市广东路 689 号 法定代表人:王开国 电话:021-23219000 传真:021-23219100 联系人:金芸、李笑鸣 客户服务电话:95553 网址:www.htsec.com 19. 光大证券股份有限公司 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 73 注册地址:上海市静安区新闸路 1508 号 办公地址:上海市静安区新闸路 1508 号 法定代表人:徐浩明 联系人:刘晨 电话:021-22169999 传真:021-68815009 客户服务电话:400-8888-788 网址:www.ebscn.com 20. 长城证券有限责任公司 注册地址:深圳市福田区深南大道 6008 号特区报业大厦 14/16/17 层 办公地址:深圳市福田区深南大道 6008 号特区报业大厦 14/16/17 层 法定代表人:黄耀华 联系人:匡婷 电话:0755-83516289 客户服务电话:400-6666-888


网址:www.cgws.com 21. 渤海证券股份有限公司 注册地址:天津市经济技术开发区第二大街 42号写字楼 101 室 办公地址:天津市南开区宾水西道 8 号 法定代表人:杜庆平 联系人:王兆权 电话:022-28451861 传真:022-28451892 客户服务电话: 400-6515-988 网址:www.bhzq.com 22. 爱建证券有限责任公司 注册地址:上海市南京西路 758 号23 楼 办公地址:上海市南京西路 758 号 法定代表人:郭林 客户服务电话:021-63340678 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 74 网址:www.ajzq.com 23. 信达证券股份有限公司 注册地址:北京市西城区闹市口大街 9 号院1号楼 办公地址:北京市西城区闹市口大街 9 号院1号楼信达金融中心 法定代表人:张志刚 客户服务电话:400-800-8899


网址:www.cindasc.com 24. 日信证券有限责任公司 注册地址:呼和浩特市新城区锡林南路 18 号 办公地址:呼和浩特市新城区锡林南路 18 号 法定代表人:孔佑杰 联系人:张利军、陈韦杉 联系电话:0471-6292465 客户服务电话:0471-6292465 网址:www.rxzq.com.cn 25. 中原证券股份有限公司 注册地址:郑州市郑东新区商务外环路 10 号 办公地址:河南省郑州市郑东新区商务外环路 10 号 法定代表人:石保上 客户服务电话:0371-967218 网址:www.ccnew.com 26. 齐鲁证券有限公司 注册地址:山东省济南市经十路 20518 号 办公地址:山东省济南市经十路 20518 号 法定代表人:李玮 联系人:吴阳 开放式基金咨询电话:0531-81283906 开放式基金业务传真:0531-81283900 客户服务电话:95538 网址:www.qlzq.com.cn 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 75 27. 国泰君安证券股份有限公司 注册地址:上海市浦东新区商城路 618 号 办公地址:上海市浦东新区银城中路 168 号上海银行大厦 29 楼 法定代表人:万建华 客户服务电话:4008-888-666


网址:www.gtja.com 28. 中信建投证券有限责任公司 注册地址:北京市朝阳区安立路 66号 办公地址:北京市东城区朝内大街 188 号中信建投证券公司 法定代表人:张佑君 开放式基金咨询电话:40-08888-108 开放式基金业务传真:010-65182261 联系人:权唐 网址:www.csc108.com 29. 中国银河证券股份有限公司 注册地址:北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 C 座2-6 层 办公地址:北京市西城区金融大街 35 号国际企业大厦 C 座2-6 层 法定代表人:顾伟国 电话:010-66568047 传真:010-66568116 联系人:李洋 客户服务电话:400-8888-888


网址:www.chinastock.com.cn 30. 长江证券股份有限公司 注册地址:武汉市新华路特 8 号长江证券大厦 办公地址:武汉市新华路特 8 号长江证券大厦 法定代表人:胡运钊 电话:027-65799999 传真:027-85481900 联系人:李良 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 76 客户服务电话:4008-888-999 公司网址:www.95579.com 31. 华泰证券股份有限公司 注册地址:江苏省南京市中山东路 90 号 办公地址:江苏省南京市中山东路 90 号华泰证券大厦 法定代表人:吴万善 电话:025-84457777-950 传真:025-84579763 联系人:李金龙 客户服务热线:95597 网址:www.htsc.com.cn 32. (57)中国中投证券有限责任公司(原中国建银投资证券有限责任公司) 注册地址:深圳市福田区益田路与福中路交界处荣超商务中心 A 栋第 18 层-21 层及第 04 层 01.02.03.05.11.12.13.15.16.18.19.20.21.22.23 单元 办公地址:深圳市福田区益田路 6003 号荣超商务中心 A 栋第04、18 层至21 层 法定代表人:龙增来 联系人:刘毅


电话 0755-82023442 传真 0755-82026539 客户服务电话:400-600-8008 网址:www.china-invs.cn 33. 山西证券股份有限公司 注册地址:太原市府西街 69 号山西国际贸易中心 办公地址:太原市府西街 69 号山西国际贸易中心 A 座26―30 层 法定代表人:侯巍 联系人:张治国 联系电话:0351-8686703 传真:0351-8686709 客户服务电话:400-666-1618 网址:www.i618.com.cn 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 77 34. 广州证券有限责任公司 注册地址:广东省广州市先烈中路 69 号东山广场主楼 5 楼、17 楼 办公地址:广东省广州市天河区珠江西路 5 号广州国际金融中心主塔 19 层、20 层 法定代表人:刘东 电话: 020-87322668 传真: 020-87325036 联系人:樊刚正 客户服务电话: 961303;020-83963933 网址: www.gzs.com.cn 35. 南京证券有限责任公司 注册地址:江苏省南京市玄武区大钟亭 8 号 办公地址:江苏省南京市玄武区大钟亭 8 号 法定代表人:张华东 电话:025-83364032 传真:025-83320066 联系人:胥春阳 客户服务热线:400-828-5888 网址:www.njzq.com.cn 36. 浙商证券有限责任公司 注册地址:浙江省杭州市杭大路 1号 办公地址:浙江省杭州市杭大路 1号黄龙世纪广场 A 区6/7 楼 法定代表人:吴承根 联系人:吴颖 电话:0571-87902080 客户服务电话:967777 网址:www.stocke.com 37. 平安证券有限责任公司 注册地址:深圳市福田区金田路大中华国际交易广场裙楼 8 楼 办公地址:深圳市福田区金田路大中华国际交易广场裙楼 8 楼(518048) 法定代表人:杨宇翔 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 78 电话:4008866338 联系人:袁月 客户服务电话:95511 网址:www.pingan.com.cn 38. 国海证券有限责任公司 注册地址:广西壮族自治区南宁市滨湖路 46 号 办公地址:广西壮族自治区南宁市滨湖路 46 号 法定代表人:张雅锋 联系人:武斌 联系电话:0755-83707413 传真:0755-83700205 客户服务电话:4008888100(全国) 、95563(广西) 网址:www.ghzq.com.cn 39. 国都证券有限责任公司 注册地址:北京市东城区东直门南大街 3 号国华投资大厦 9 层、10 层 办公地址:北京市东城区东直门南大街 3 号国华投资大厦 9 层、10 层 法定代表人:常喆 电话:010-84183333 传真:010-84183311-3389 联系人:黄静 客户服务电话:400-818-8118 网址:www.guodu.com 40. 东海证券有限责任公司 注册地址:江苏省常州市延陵西路 23 号投资广场 18-19 楼 办公地址:江苏省常州市延陵西路 23 号投资广场 18-19 楼 法定代表人:朱科敏 联系人:梁旭 电话:0519-88157761 传真:0519-88157761 客户服务电话:400-888-8588 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 79 网址:www.longone.com.cn 41. 中航证券有限公司 注册地址:南昌市抚河北路 291 号 办公地址:南昌市抚河北路 291 号 法定代表人:杜航 电话:0791-6768763 传真:0791-6789414 联系人:余雅娜 客户服务电话:400-8866-567 网址:www.avicsec.com 42. 江海证券有限公司 注册地址:黑龙江省哈尔滨市香坊区赣水路 56号 办公地址:黑龙江省哈尔滨市香坊区赣水路 56号 法定代表人:孙名扬 电话:0451-82336863 传真:0451-82287211 联系人:徐世旺 客户服务电话:400-666-2288 网址:www.jhzq.com.cn 43. 中国民族证券有限责任公司 注册地址:北京市西城区金融街 5号新盛大厦 A 座6-9 层 办公地址:北京市西城区金融街 5号新盛大厦 A 座6-9 层


法定代表人:赵大建 客户服务电话:400-889-5618 网址:www.e5618.com 44. 华融证券股份有限公司 注册地址:北京市西城区月坛北街 26 号


办公地址:北京市西城区金融大街 8 号中国华融 A 座三层、五层 法定代表人:丁之锁 客户服务电话:010-58568118 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 80 联系人:林长华 网址:www.hrsec.com.cn 45. 华安证券有限责任公司 注册地址:安徽省合肥市长江中路 357 号 办公地址:安徽省合肥市阜南路 166 号润安大厦 A 座 法定代表人:李工 客户服务电话:96518 网址:www.hazq.com 46. 国金证券股份有限公司 注册地址:成都市东城根上街 95 号 办公地址:成都市东城根上街 95 号成证大厦 16楼 法定代表人:冉云 联系电话:028-86690021 86690206 传真:028-86695681 客户服务电话:4006-600109 网址:www.gjzq.com.cn 47. 西部证券股份有限公司 注册地址:西安市东新街 232 号信托大厦 16-17 层 办公地址:西安市东新街 232 号信托大厦 16-17 层 法定代表人:刘建武 客户服务电话:029-87406132 网址:www.westsecu.com 48. 东兴证券股份有限公司 注册地址:北京市西城区金融大街 5 号(新盛大厦)12、15层 办公地址:北京市西城区金融大街 5 号(新盛大厦)B 座12、15 层 法定代表人:崔海涛 客户服务电话:4008-888-993 网址:www.dxzq.net 49. 国信证券股份有限公司 注册地址:深圳市罗湖区红岭中路国信证券大厦十六层至二十六层 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 81 办公地址:深圳市罗湖区红岭中路国信证券大厦十六层至二十六层 法定代表人:何如 电话:0755-82130833 传真:0755-82133952 联系人:齐晓燕 客户服务电话:95536 网址:www.guosen.com.cn 50. 招商证券股份有限公司 注册地址:深圳市福田区益田路江苏大厦 A 座38-45 楼 办公地址:深圳市福田区益田路江苏大厦 A 座38-45 楼 法定代表人:宫少林 电话:0755-82943666 传真:0755-82960141 联系人:黄健 客户服务热线:95565、0755-26951111 网址:www.newone.com.cn 51. 方正证券有限责任公司 注册地址:长沙市芙蓉区芙蓉中路二段华侨国际大厦 22-24 层 办公地址:长沙市芙蓉区芙蓉中路二段华侨国际大厦 22-24 层 法定代表人:雷杰 客户服务电话:95571 网址:www.foundersc.com 52. 德邦证券有限责任公司 注册地址:上海市曹杨路 510 号南半幢 9 楼 办公地址:上海市浦东新区福山路 500 号“城建国际中心”26 楼 法定代表人:姚文平 电话:021-68761616 传真:021-68767981 联系人:罗芳 客户服务热线:400-8888-128 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 82 网址:www.tebon.com.cn 53. 第一创业证券有限责任公司 注册地址:广东省深圳市罗湖区笋岗路 12 号中民时代广场 B 座25、26层 办公地址:广东省深圳市罗湖区笋岗路 12 号中民时代广场 B 座25、26层 法定代表人:刘学民 客户服务电话:400-888-1888 网址:www.firstcapital.com.cn 54. 华龙证券有限责任公司 注册地址:甘肃省兰州市静宁路 308 号 办公地址:甘肃省兰州市静宁路 308 号 法定代表人:李晓安 联系人:李昕田 电话:0931-4890100 传真:0931-4890118 客户服务电话:0931-4890100、4890619、4890618 网址:www.hlzqgs.com 55. 湘财证券有限责任公司 注册地址:中国湖南省长沙市黄兴中路 63 号中山国际大厦 12 楼 办公地址:中国湖南省长沙市黄兴中路 63 号中山国际大厦 12 楼 法定代表人:林俊波 电话:021-68634518 传真:021-68865938 联系人:陈伟 客户服务电话:400-888-1551 网址:www.xcsc.com 56. 宏源证券股份有限公司 注册地址:新疆乌鲁木齐市文艺路 233 号宏源大厦 办公地址:新疆乌鲁木齐市文艺路 233 号宏源大厦 法定代表人:冯戎 基金业务对外联系人:李茂俊 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 83 基金业务对外联系人电话:010-62294608-6240 基金业务对外联系人传真:010-62296854 客户服务电话:4008-000-562 网址:www.hysec.com 57. 上海证券有限责任公司 注册地址:上海市黄浦区西藏中路 336 号 办公地址:上海市黄浦区西藏中路 336 号 法定代表人:郁忠民 电话:021-63231111 联系人:王伟力 客服服务电话: 021-962518


网址:www.962518.com 58. 天相投资顾问有限公司 注册地址:北京市西城区金融街 19号富凯大厦 B 座701 办公地址:北京市西城区金融大街 5 号新盛大厦 B 座4 层 法定代表人:林义相


客服电话:010-66045678 传真:010-66045500 天相投顾网-网址:http://www.txsec.com 天相基金网-网址:http://jijin.txsec.com 联系人:林爽 联系电话:010-66045608 基金管理人可根据有关法律法规的要求,选择其他符合要求的机构代理销售基金,并及 时公告。 二、 注册登记机构 名称:诺安基金管理有限公司 住所:深圳市深南大道 4013 号兴业银行大厦 19—20 层 法定代表人:秦维舟 电话:0755-83026688 传真:0755-83026677 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 84 三、 出具法律意见书的律师事务所和经办律师 名称:北京市颐合律师事务所 地址:北京市东城区建国门内大街 7 号光华长安大厦 2 座1910 室 法定代表人/负责人:付朝晖 电话:010-65178866 传真:010-65180276 经办律师:虞荣方、高平均 四、审计基金财产的会计师事务所和经办注册会计师 名称:利安达会计师事务所有限责任公司 住所:北京朝阳区八里庄西里 100号住邦 2000一号楼东区 2008 室 法定代表人:黄锦辉 电话:010-85866870 传真:010-85866877 联系人:门熹 经办注册会计师:韦雪、赵伟 第二十部分


基金合同内容摘要 一、基金份额持有人、基金管理人和基金托管人的权利、义务 (一)基金份额持有人的权利与义务 基金投资者购买本基金基金份额的行为即视为对《基金合同》的承认和接受,基金投资 者自取得依据《基金合同》募集的基金份额,即成为本基金份额持有人和《基金合同》的当 事人,直至其不再持有本基金的基金份额。基金份额持有人作为《基金合同》当事人并不以 在《基金合同》上书面签章或签字为必要条件。 每份基金份额具有同等的合法权益。 1、根据《基金法》 、 《运作办法》及其他有关规定,基金份额持有人的权利包括但不限 于: (1) 分享基金财产收益; (2) 参与分配清算后的剩余基金财产; 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 85 (3) 依法申请赎回其持有的基金份额; (4) 按照规定要求召开基金份额持有人大会; (5) 出席或者委派代表出席基金份额持有人大会, 对基金份额持有人大会审议事项 行使表决权; (6) 查阅或者复制公开披露的基金信息资料; (7) 监督基金管理人的投资运作; (8) 对基金管理人、基金托管人、基金销售机构损害其合法权益的行为依法提起诉 讼; (9) 法律法规和《基金合同》规定的其他权利。 2、根据《基金法》 、 《运作办法》及其他有关规定,基金份额持有人的义务包括但不限 于: (1) 遵守《基金合同》 ; (2) 交纳基金认购、申购、赎回款项及法律法规和《基金合同》所规定的费用; (3) 在其持有的基金份额范围内, 承担基金亏损或者 《基金合同》 终止的有限责任; (4) 不从事任何有损基金及其他《基金合同》当事人合法权益的活动; (5) 返还在基金交易过程中因任何原因,自基金管理人、基金托管人及基金代销机 构处获得的不当得利; (6)


执行生效的基金份额持有人大会的决定; (7) 法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他义务。 (二)基金管理人的权利与义务 1、根据《基金法》 、 《运作办法》及其他有关规定,基金管理人的权利包括但不限于: (1) 依法募集基金; (2) 自《基金合同》生效之日起,根据法律法规和《基金合同》独立运用并管理基 金财产; (3) 依照《基金合同》收取基金管理费以及法律法规规定或中国证监会批准的其他 费用; (4) 销售基金份额; (5) 召集基金份额持有人大会; (6) 依据《基金合同》及有关法律法规规定监督基金托管人,如认为基金托管人违 反了《基金合同》及国家有关法律法规规定,应呈报中国证监会和其他监管部门,并采取必诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 86 要措施保护基金投资者的利益; (7) 在基金托管人更换时,提名新的基金托管人; (8) 选择、 委托、 更换基金代销机构, 对基金代销机构的相关行为进行监督和处理;


(9) 担任或委托其他符合条件的机构担任基金注册登记机构办理基金注册登记业 务并获得《基金合同》规定的费用;


(10)


依据《基金合同》及有关法律法规规定决定基金收益的分配方案;


(11) 在《基金合同》约定的范围内,拒绝或暂停受理申购与赎回申请;


(12) 在符合有关法律法规和《基金合同》的前提下,制订和调整《业务规则》 ,决 定和调整除调高管理费率和托管费率之外的基金相关费率结构和收费方式;


(13) 依照法律法规为基金的利益对被投资公司行使股东权利, 为基金的利益行使因 基金财产投资于证券所产生的权利;


(14) 在法律法规允许的前提下,为基金的利益依法为基金进行融资;


(15) 以基金管理人的名义, 代表基金份额持有人的利益行使诉讼权利或者实施其他 法律行为;


(16) 选择、更换律师事务所、会计师事务所、证券经纪商或其他为基金提供服务的 外部机构; (17) 法律法规和《基金合同》规定的其他权利。 2、根据《基金法》 、 《运作办法》及其他有关规定,基金管理人的义务包括但不限于: (1) 依法募集基金, 办理或者委托经中国证监会认定的其他机构代为办理基金份额 的发售、申购、赎回和登记事宜;如认为基金代销机构违反《基金合同》 、基金销售与服务 代理协议及国家有关法律规定,应呈报中国证监会和其他监管部门,并采取必要措施保护基 金投资者的利益; (2) 办理基金备案手续; (3) 自《基金合同》生效之日起,以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金财 产; (4) 配备足够的具有专业资格的人员进行基金投资分析、决策,以专业化的经营方 式管理和运作基金财产; (5) 建立健全内部风险控制、监察与稽核、财务管理及人事管理等制度,保证所管 理的基金财产和基金管理人的财产相互独立,对所管理的不同基金分别管理,分别记账,进 行证券投资; 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 87 (6) 除依据《基金法》 、 《基金合同》及其他有关规定外,不得利用基金财产为自己 及任何第三人谋取利益,不得委托第三人运作基金财产; (7) 依法接受基金托管人的监督; (8) 采取适当合理的措施使计算基金份额认购、申购和赎回价格的方法符合《基金 合同》等法律文件的规定,按有关规定计算并公告基金资产净值,确定基金份额申购、赎回 的价格; (9) 进行基金会计核算并编制基金财务会计报告; (10) 编制季度、半年度和年度基金报告; (11) 严格按照《基金法》 、 《基金合同》及其他有关规定,履行信息披露及报告义务; (12) 保守基金商业秘密,不泄露基金投资计划、投资意向等。除《基金法》 、 《基金 合同》及其他有关规定另有规定外,在基金信息公开披露前应予保密,不向他人泄露; (13) 按《基金合同》的约定确定基金收益分配方案,及时向基金份额持有人分配基 金收益; (14) 按规定受理申购与赎回申请,及时、足额支付赎回款项; (15) 依据《基金法》 、 《基金合同》及其他有关规定召集基金份额持有人大会或配合 基金托管人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会; (16) 按规定保存基金财产管理业务活动的会计账册、报表、记录和其他相关资料 15 年以上; (17) 确保需要向基金投资者提供的各项文件或资料在规定时间发出, 并且保证投资 者能够按照《基金合同》规定的时间和方式,随时查阅到与基金有关的公开资料,并在支付 合理成本的条件下得到有关资料的复印件; (18) 组织并参加基金财产清算小组,参与基金财产的保管、清理、估价、变现和分 配; (19) 面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时,及时报告中国证监会并通知基 金托管人; (20) 因违反《基金合同》导致基金财产的损失或损害基金份额持有人合法权益时, 应当承担赔偿责任,其赔偿责任不因其退任而免除; (21) 监督基金托管人按法律法规和《基金合同》规定履行自己的义务,基金托管人 违反《基金合同》造成基金财产损失时,基金管理人应为基金份额持有人利益向基金托管人 追偿; 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 88 (22) 当基金管理人将其义务委托第三方处理时, 应当对第三方处理有关基金事务的 行为承担责任;但因第三方责任导致基金财产或基金份额持有人利益受到损失,而基金管理 人首先承担了责任的情况下,基金管理人有权向第三方追偿; (23) 以基金管理人名义, 代表基金份额持有人利益行使诉讼权利或实施其他法律行 为;


(24) 基金管理人在募集期间未能达到基金的备案条件, 《基金合同》不能生效,基 金管理人承担因募集行为而产生的债务和费用, 将已募集资金并加计银行同期存款利息在基 金募集期结束后 30 日内退还基金认购人; (25) 执行生效的基金份额持有人大会的决定; (26) 建立并保存基金份额持有人名册, 定期或不定期向基金托管人提供基金份额持 有人名册; (27) 法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他义务。 (三)基金托管人的权利与义务 1、根据《基金法》 、 《运作办法》及其他有关规定,基金托管人的权利包括但不限于: (1) 自《基金合同》生效之日起,依法律法规和《基金合同》的规定安全保管基金 财产; (2) 依《基金合同》约定获得基金托管费以及法律法规规定或监管部门批准的其他 收入; (3) 监督基金管理人对本基金的投资运作,如发现基金管理人有违反《基金合同》 及国家法律法规行为,对基金财产、其他当事人的利益造成重大损失的情形,应呈报中国证 监会,并采取必要措施保护基金投资者的利益; (4) 选择、更换境外托管人,委托境外托管人协助履行托管职责; (5) 按规定开设基金财产的资金账户和证券账户; (6) 提议召开或召集基金份额持有人大会; (7) 在基金管理人更换时,提名新的基金管理人; (8) 法律法规和《基金合同》规定的其他权利。 2、根据《基金法》 、 《运作办法》及其他有关规定,基金托管人的义务包括但不限于: (1) 以诚实信用、勤勉尽责的原则持有并安全保管基金财产; (2) 设立专门的基金托管部门,具有符合要求的营业场所,配备足够的、合格的熟 悉基金托管业务的专职人员,负责基金财产托管事宜; 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 89 (3) 建立健全内部风险控制、监察与稽核、财务管理及人事管理等制度,确保基金 财产的安全,保证其托管的基金财产与基金托管人自有财产以及不同的基金财产相互独立; 对所托管的不同的基金分别设置账户, 独立核算, 分账管理, 保证不同基金之间在名册登记、 账户设置、资金划拨、账册记录等方面相互独立; (4) 除依据《基金法》 、 《基金合同》及其他有关规定外,不得利用基金财产为自己 及任何第三人谋取利益,不得委托第三人托管基金财产; (5) 保管由基金管理人代表基金签订的与基金有关的重大合同及有关凭证; (6) 按规定开设基金财产的资金账户和证券账户,按照《基金合同》的约定,根据 基金管理人的投资指令,及时办理清算、交割事宜; (7) 保守基金商业秘密,除《基金法》 、 《基金合同》及其他有关规定另有规定外, 在基金信息公开披露前予以保密,不得向他人泄露; (8) 确保基金份额净值按照有关法律法规、基金合同规定的方法进行计算,复核、 审查基金管理人计算的基金资产净值、基金份额申购、赎回价格; (9) 办理与基金托管业务活动有关的信息披露事项; (10) 对基金财务会计报告、季度、半年度和年度基金报告出具意见,说明基金管理 人在各重要方面的运作是否严格按照 《基金合同》 的规定进行; 如果基金管理人有未执行 《基 金合同》规定的行为,还应当说明基金托管人是否采取了适当的措施; (11) 保存基金托管业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料 15 年以上; (12) 建立并保存基金份额持有人名册; (13) 按规定制作相关账册并与基金管理人核对; (14) 依据基金管理人的指令或有关规定向基金份额持有人支付基金收益和赎回款 项; (15) 按照规定召集基金份额持有人大会或配合基金份额持有人依法自行召集基金 份额持有人大会; (16) 依据法律法规、 《基金合同》和《托管协议》的规定监督基金管理人的投资运 作; (17) 参加基金财产清算小组,参与基金财产的保管、清理、估价、变现和分配; (18) 面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时,及时报告中国证监会和银行监 管机构,并通知基金管理人; (19) 因违反《基金合同》导致基金财产损失时,应承担赔偿责任,其赔偿责任不因诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 90 其退任而免除; (20) 按规定监督基金管理人按法律法规和《基金合同》规定履行自己的义务,基金 管理人因违反《基金合同》造成基金财产损失时,应为基金利益向基金管理人追偿; (21) 执行生效的基金份额持有人大会的决定; (22) 对基金的境外财产,基金托管人可授权境外托管人代为履行其承担的职责。境 外托管人在履行职责过程中,因本身过错、疏忽原因而导致基金财产受损的,基金托管人承 担相应赔偿或追索责任; (23) 保护基金份额持有人利益, 按照规定对基金日常投资行为和资金汇出入情况实 施监督,如发现投资指令或资金汇出入违法、违规,应当及时向中国证监会、外管局报告; (24) 安全保护基金财产,准时将公司行为信息通知基金管理人,确保基金及时收取 所有应得收入; (25) 每月结束后 7 个工作日内, 向中国证监会和外管局报告基金管理人境外投资情 况,并按相关规定进行国际收支申报; (26) 办理基金管理人就管理本基金的有关结汇、售汇、收汇、付汇和人民币资金结 算业务; (27) 保存基金管理人就管理本基金的资金汇出、汇入、兑换、收汇、付汇、资金往 来、委托及成交记录等相关资料,其保存的时间应当不少于 20 年; (28) 法律法规、 《基金合同》规定的其他义务以及中国证监会和外管局根据审慎监 管原则规定的基金托管人的其他职责。 二、基金份额持有人大会召集、议事及表决的程序和规则 基金份额持有人大会由基金份额持有人组成。 基金份额持有人持有的每一基金份额拥有 平等的投票权。 (一)召开事由 1、当出现或需要决定下列事由之一的,应当召开基金份额持有人大会: (1)终止《基金合同》; (2)更换基金管理人; (3)更换基金托管人; (4)转换基金运作方式; (5)提高基金管理人和基金托管人的报酬标准。但根据法律法规的要求提高该等报酬 标准的除外; 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 91 (6)变更基金类别; (7)本基金与其他基金的合并; (8)变更基金投资目标、范围或策略; (9)变更基金份额持有人大会程序; (10)基金管理人或基金托管人要求召开基金份额持有人大会; (11) 单独或合计持有本基金总份额10%以上 (含10%) 基金份额的基金份额持有人 (以 基金管理人收到提议当日的基金份额计算,下同)就同一事项书面要求召开基金份额持有人 大会; (12)对基金当事人权利和义务产生重大影响的其他事项; (13)法律法规、《基金合同》或中国证监会规定的其他应当召开基金份额持有人大会 的事项。 2、以下情况可由基金管理人和基金托管人协商后修改,不需召开基金份额持有人大会: (1)调低基金管理费和基金托管费; (2)法律法规要求增加的基金费用的收取; (3)在《基金合同》规定的范围内变更本基金的申购费率、降低赎回费率; (4)因相应的法律法规发生变动而应当对《基金合同》进行修改; (5) 《基金合同》的修改对基金份额持有人利益无实质性不利影响或修改不涉及《基金 合同》当事人权利义务关系发生变化; (6)除按照法律法规和《基金合同》规定应当召开基金份额持有人大会的以外的其他 情形。 (二)会议召集人及召集方式 1、除法律法规规定或《基金合同》另有约定外,基金份额持有人大会由基金管理人召 集。 2、基金管理人未按规定召集或不能召集时,由基金托管人召集。 3、基金托管人认为有必要召开基金份额持有人大会的,应当向基金管理人提出书面提 议。基金管理人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集,并书面告知基金托管人。 基金管理人决定召集的,应当自出具书面决定之日起 60 日内召开;基金管理人决定不召集, 基金托管人仍认为有必要召开的,应当由基金托管人自行召集。 4、代表基金份额 10%以上(含 10%)的基金份额持有人就同一事项书面要求召开基金份 额持有人大会,应当向基金管理人提出书面提议。基金管理人应当自收到书面提议之日起诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 92 10 日内决定是否召集,并书面告知提出提议的基金份额持有人代表和基金托管人。基金管 理人决定召集的,应当自出具书面决定之日起 60 日内召开;基金管理人决定不召集,代表 基金份额 10%以上(含 10%)的基金份额持有人仍认为有必要召开的,应当向基金托管人提 出书面提议。基金托管人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集,并书面告知提 出提议的基金份额持有人代表和基金管理人;基金托管人决定召集的,应当自出具书面决定 之日起 60 日内召开。 5、代表基金份额 10%以上(含 10%)的基金份额持有人就同一事项要求召开基金份额持 有人大会,而基金管理人、基金托管人都不召集的,单独或合计代表基金份额 10%以上(含 10%)的基金份额持有人有权自行召集,并至少提前 30 日报中国证监会备案。基金份额持有 人依法自行召集基金份额持有人大会的,基金管理人、基金托管人应当配合,不得阻碍、干 扰。 6、基金份额持有人会议的召集人负责选择确定开会时间、地点、方式和权益登记日。 (三)召开基金份额持有人大会的通知时间、通知内容、通知方式 1、 召开基金份额持有人大会, 召集人应于会议召开前 40 天, 在至少一家指定媒体公告。 基金份额持有人大会通知应至少载明以下内容: (1)会议召开的时间、地点、方式和会议形式; (2)会议拟审议的事项、议事程序和表决形式; (3)有权出席基金份额持有人大会的基金份额持有人的权益登记日; (4) 授权委托书的内容要求 (包括但不限于代理人身份, 代理权限和代理有效期限等) 、 送达时间和地点; (5)会务常设联系人姓名及联系电话。 2、采取通讯开会方式并进行表决的情况下,由会议召集人决定通讯方式和书面表决方 式,并在会议通知中说明本次基金份额持有人大会所采取的具体通讯方式、委托的公证机关 及其联系方式和联系人、书面表决意见寄交的截止时间和收取方式。 3、如召集人为基金管理人,还应另行书面通知基金托管人到指定地点对书面表决意见 的计票进行监督;如召集人为基金托管人,则应另行书面通知基金管理人到指定地点对书面 表决意见的计票进行监督;如召集人为基金份额持有人,则应另行书面通知基金管理人和基 金托管人到指定地点对书面表决意见的计票进行监督。 基金管理人或基金托管人拒不派代表 对书面表决意见的计票进行监督的, 不影响表决意见的计票结果。 (四)基金份额持有人出席会议的方式 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 93 基金份额持有人大会可通过现场开会方式或通讯开会方式召开。 会议的召开方式由会议召集人确定, 但更换基金管理人和基金托管人必须以现场开会方 式召开。 1、现场开会。由基金份额持有人本人出席或以代理投票授权委托书委派代表出席,现 场开会时基金管理人和基金托管人的授权代表应当列席基金份额持有人大会, 基金管理人或 托管人不派代表列席的,不影响表决效力。现场开会同时符合以下条件时,可以进行基金份 额持有人大会议程: (1)亲自出席会议者持有基金份额的凭证、受托出席会议者出具的委托人持有基金份 额的凭证及委托人的代理投票授权委托书符合法律法规、 《基金合同》和会议通知的规定, 并且持有基金份额的凭证与基金管理人持有的登记资料相符; (2)经核对,汇总到会者出示的在权利登记日持有基金份额的凭证显示,有效的基金 份额不少于本基金在权益登记日基金总份额的 50%(含50%) 。 2、通讯开会。通讯开会系指基金份额持有人将其对表决事项的投票以书面形式在表决 截至日以前送达至召集人指定的地址。通讯开会应以书面方式进行表决。 在同时符合以下条件时,通讯开会的方式视为有效: (1)会议召集人按《基金合同》规定公布会议通知后,在 2 个工作日内连续公布相关 提示性公告; (2)会议召集人在基金托管人(如果基金托管人为召集人,则为基金管理人)和公证 机关的监督下按照会议通知规定的方式收取基金份额持有人的书面表决意见; 基金托管人或 基金管理人经通知不参加收取书面表决意见的,不影响表决效力; (3)本人直接出具书面意见或授权他人代表出具书面意见的,基金份额持有人所持有 的基金份额不小于在权益登记日基金总份额的 50%(含50%) ; (4)上述第(3)项中直接出具书面意见的基金份额持有人或受托代表他人出具书面意 见的代理人,同时提交的持有基金份额的凭证、受托出具书面意见的代理人出具的委托人持 有基金份额的凭证及委托人的代理投票授权委托书符合法律法规、 《基金合同》和会议通知 的规定,并与基金登记注册机构记录相符,并且委托人出具的代理投票授权委托书符合法律 法规、 《基金合同》和会议通知的规定; (5)会议通知公布前报中国证监会备案。 3、在法律法规或监管机构允许的情况下,经会议通知载明,基金份额持有人也可以采 用网络、电话或其他方式进行表决,或者采用网络、电话或其他方式授权他人代为出席会议诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 94 并表决。 (五)议事内容与程序 1、议事内容及提案权 议事内容为关系基金份额持有人利益的重大事项,如《基金合同》的重大修改、决定终 止《基金合同》 、更换基金管理人、更换基金托管人、与其他基金合并、法律法规及《基金 合同》规定的其他事项以及会议召集人认为需提交基金份额持有人大会讨论的其他事项。 基金管理人、基金托管人、单独或合并持有权益登记日基金总份额 10%(含 10%)以上 的基金份额持有人可以在大会召集人发出会议通知前向大会召集人提交需由基金份额持有 人大会审议表决的提案;也可以在会议通知发出后向大会召集人提交临时提案,临时提案应 当在大会召开日至少 35天前提交召集人并由召集人公告。 基金份额持有人大会的召集人发出召集会议的通知后, 对原有提案的修改应当在基金份 额持有人大会召开日 30天前公告。 基金份额持有人大会不得对未事先公告的议事内容进行表决。 召集人对于基金管理人、基金托管人和基金份额持有人提交的临时提案进行审核,符合 条件的应当在大会召开日 30 天前公告。大会召集人应当按照以下原则对提案进行审核: (1)关联性。大会召集人对于提案涉及事项与基金有直接关系,并且不超出法律法规 和《基金合同》规定的基金份额持有人大会职权范围的,应提交大会审议;对于不符合上述 要求的,不提交基金份额持有人大会审议。如果召集人决定不将基金份额持有人提案提交大 会表决,应当在该次基金份额持有人大会上进行解释和说明。 (2)程序性。大会召集人可以对提案涉及的程序性问题做出决定。如将提案进行分拆 或合并表决,需征得原提案人同意;原提案人不同意变更的,大会主持人可以就程序性问题 提请基金份额持有人大会做出决定,并按照基金份额持有人大会决定的程序进行审议。 单独或合并持有权利登记日基金总份额 10%(含 10%)以上的基金份额持有人提交基金 份额持有人大会审议表决的提案, 或基金管理人或基金托管人提交基金份额持有人大会审议 表决的提案,未获基金份额持有人大会审议通过,就同一提案再次提请基金份额持有人大会 审议,其时间间隔不少于 6 个月。法律法规另有规定除外。 基金份额持有人大会的召集人发出召开会议的通知后,如果需要对原有提案进行修改, 应当最迟在基金份额持有人大会召开前 30 日公告。否则,会议的召开日期应当顺延并保证 至少与公告日期有 30 日的间隔期。 2、议事程序 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 95 (1)现场开会 在现场开会的方式下,首先由大会主持人按照下列第七条规定程序确定和公布监票人, 然后由大会主持人宣读提案,经讨论后进行表决,并形成大会决议。大会主持人为基金管理 人授权出席会议的代表,在基金管理人授权代表未能主持大会的情况下,由基金托管人授权 其出席会议的代表主持;如果基金管理人授权代表和基金托管人授权代表均未能主持大会, 则由出席大会的基金份额持有人所持表决权的 50%以上(含 50%)选举产生一名基金份额持 有人作为该次基金份额持有人大会的主持人。 基金管理人和基金托管人不出席或主持基金份 额持有人大会,不影响基金份额持有人大会作出的决议的效力。 会议召集人应当制作出席会议人员的签名册。签名册载明参加会议人员姓名(或单位名 称) 、身份证号码、住所地址、持有或代表有表决权的基金份额、委托人姓名(或单位名称) 等事项。 (2)通讯开会 在通讯开会的情况下,首先由召集人提前 30 日公布提案,在所通知的表决截止日期后 2 个工作日内在公证机关监督下由召集人统计全部有效表决,在公证机关监督下形成决议。 (六)表决 基金份额持有人所持每份基金份额有一票表决权。 基金份额持有人大会决议分为一般决议和特别决议: 1、一般决议,一般决议须经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持表决权的 50% 以上(含 50%)通过方为有效;除下列第 2 项所规定的须以特别决议通过事项以外的其他事 项均以一般决议的方式通过。 2、特别决议,特别决议应当经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持表决权的三 分之二以上(含三分之二)通过方可做出。转换基金运作方式、更换基金管理人或者基金托 管人、终止《基金合同》以特别决议通过方为有效。 基金份额持有人大会采取记名方式进行投票表决。 采取通讯方式进行表决时,除非在计票时有充分的相反证据证明,提交符合会议通知中 规定的确认投资者身份文件的表决视为有效出席的投资者, 符合会议通知规定的书面表决意 见视为有效表决,表决意见模糊不清或相互矛盾的视为弃权表决,但应当计入出具书面意见 的基金份额持有人所代表的基金份额总数。 基金份额持有人大会的各项提案或同一项提案内并列的各项议题应当分开审议、 逐项表 决。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 96 (七)计票 1、现场开会 (1)如大会由基金管理人或基金托管人召集,基金份额持有人大会的主持人应当在会 议开始后宣布在出席会议的基金份额持有人中选举两名基金份额持有人代表与大会召集人 授权的一名监督员共同担任监票人; 如大会由基金份额持有人自行召集或大会虽然由基金管 理人或基金托管人召集,但是基金管理人或基金托管人未出席大会的,基金份额持有人大会 的主持人应当在会议开始后宣布在出席会议的基金份额持有人中选举三名基金份额持有人 代表担任监票人。基金管理人或基金托管人不出席大会的,不影响计票的效力。 (2)监票人应当在基金份额持有人表决后立即进行清点并由大会主持人当场公布计票 结果。 (3)如果会议主持人或基金份额持有人对于提交的表决结果有怀疑,可以在宣布表决 结果后立即对所投票数要求进行重新清点。 监票人应当进行重新清点, 重新清点以一次为限。 重新清点后,大会主持人应当当场公布重新清点结果。 (4)计票过程应由公证机关予以公证,基金管理人或基金托管人拒不出席大会的,不影 响计票的效力。 2、通讯开会 在通讯开会的情况下,计票方式为:由大会召集人授权的两名监督员在基金托管人授权 代表(若由基金托管人召集,则为基金管理人授权代表)的监督下进行计票,并由公证机关 对其计票过程予以公证。 基金管理人或基金托管人拒派代表对书面表决意见的计票进行监督 的,不影响计票和表决结果。 (八)生效与公告 基金份额持有人大会决定的事项, 召集人应当自通过之日起 5 日内报中国证监会核准或 者备案。 基金份额持有人大会的决议自中国证监会依法核准或者出具无异议意见之日起生效。 基金份额持有人大会决议自生效之日起 2 个工作日内在至少一家指定媒体公告。 如果采 用通讯方式进行表决,在公告基金份额持有人大会决议时,必须将公证书全文、公证机构、 公证员姓名等一同公告。 基金管理人、基金托管人和基金份额持有人应当执行生效的基金份额持有人大会的决 议。 基金份额持有人大会决议对全体基金份额持有人、 基金管理人、 基金托管人均有约束力。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 97 三、基金收益分配原则、执行方式 (一) 基金收益分配原则 1、本基金每一基金份额享有同等分配权; 2、在符合有关基金分红条件的前提下,本基金每年收益分配次数最多为 6 次,每份基 金份额每次分配比例不得低于收益分配基准日每份基金份额可供分配利润的 20%。若《基金 合同》生效不满 3 个月可不进行收益分配; 3、本基金收益分配方式分两种:现金分红与红利再投资,投资者可选择现金红利或将 现金红利按除权日的基金份额净值自动转为基金份额进行再投资;若投资者不选择,本基金 默认的收益分配方式是现金分红; 4、基金收益分配后基金份额净值不能低于面值,即基金收益分配基准日的基金份额净 值减去每单位基金份额收益分配金额后不能低于面值; 5、基金红利发放日距离收益分配基准日(即期末可供分配利润计算截至日)的时间不 得超过 15 个工作日; 6、法律法规或监管机关另有规定的,从其规定。 (二)收益分配方案 基金收益分配方案中应载明截至收益分配基准日的可供分配利润、基金收益分配对象、 分配时间、分配数额及比例、分配方式等内容。 (三)收益分配方案的确定、公告与实施 本基金收益分配方案由基金管理人拟定,并由基金托管人复核,在2日内在至少一家指 定媒体公告并报中国证监会备案。 (四)基金收益分配中发生的费用 红利分配时所发生的银行转账或其他手续费用由投资者自行承担。 当投资者的现金红利 小于一定金额,不足于支付银行转账或其他手续费用时,基金注册登记机构可将基金份额持 有人的现金红利按权益登记日除权后的基金份额净值自动转为基金份额。 红利再投资的计算 方法,依照《业务规则》执行。 四、基金费用计提方法、计提标准和支付方式 (一)基金的管理费


本基金的管理费按前一日基金资产净值 1.5%的年费率计提。计算方法如下: H=E×1.5%÷当年天数 H 为每日应计提的基金的管理费 E 为前一日的基金资产净值 基金的管理费每日计算,逐日累计至每月月末,按月支付,由基金管理人向基金托管人诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 98 发送基金管理费划款指令, 基金托管人复核后于次月前 5 个工作日内从基金财产中一次性支 付给基金管理人。若遇法定节假日、公休假等,支付日期顺延。 (二)基金的托管费 本基金的托管费按前一日基金资产净值的 0.35%的年费率计提。托管费的计算方法如 下: H=E×0.35%÷当年天数 H 为每日应计提的基金托管费 E 为前一日的基金资产净值 基金托管费每日计算,逐日累计至每月月末,按月支付,由基金管理人向基金托管人发 送基金托管费划款指令, 基金托管人复核后于次月前5个工作日内从基金财产中一次性支取。 若遇法定节假日、公休日等,支付日期顺延。 五、基金财产的投资方向和投资限制 (一)投资目标 本基金主要投资于全球范围内的 REITs,通过积极的资产配置和精选投资,在严格控制 投资风险的前提下,追求基金资产超越业绩比较基准的长期稳定增值。 (二)投资范围 本基金主要投资于已与中国证监会签署双边监管合作谅解备忘录的国家或地区证券市 场挂牌交易的房地产信托凭证(可简称“REITs” ) 、货币市场工具以及中国证监会允许本基 金投资的其他金融工具。此外,本基金为对冲本外币的汇率风险,还可以投资于外汇远期合 约、外汇互换协议、期权等金融工具。 本基金主要投资的 REITs 是一种在证券交易所上市,由专业管理团队经营管理,主要以 能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产,以标的不动产租金收入为主要收入来源,并且 每年通常至少会将 90%的净收益分配于投资者的金融工具。 上述提及的不动产主要包括综合(diversified) 、医疗保健(health care) (含医院、 养老院、护理中心等) 、仓储(storage) 、零售(retail) 、写字楼(office) 、酒店(hotel) 、 工业设施(industrial facility) 、租赁型公寓(apartment) 、特殊用途(specialty)等 业态类别。 本基金投资于 REITs 的比例不低于基金资产的 60%;现金或者到期日不超过一年的政府 债券的投资比例不低于基金资产净值的 5%。


本基金不直接购买不动产,也不投资于以抵押贷款利息收入为主要收入来源的抵押类诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 99 REITs(Mortgage REITs) 。 如法律法规或监管机构以后允许基金投资其它品种,基金管理人在履行适当程序后,可 以将其纳入投资范围。如法律法规或中国证监会变更投资品种的比例限制的,基金管理人在 与基金托管人协商一致并履行相关程序后,可相应调整本基金的投资比例限制规定,不需经 基金份额持有人大会审议。 (三)投资限制 1、禁止行为 为维护基金份额持有人的合法权益,本基金禁止从事下列行为:


(1)承销证券; (2)向他人贷款或提供担保; (3)从事承担无限责任的投资; (4)购买不动产; (5)购买房地产抵押按揭; (6)购买贵重金属或代表贵重金属的凭证; (7)购买实物商品; (8)除应付赎回、交易清算等临时用途以外,借入现金; (9)利用融资购买证券,但投资金融衍生品除外; (10)参与未持有基础资产的卖空交易; (11)购买证券用于控制或影响发行该证券的机构或其管理层; (12)直接投资与实物商品相关的衍生品; (13)向基金管理人、基金托管人出资或者买卖其基金管理人、基金托管人发行的股票 或债券; (14)买卖与基金管理人、基金托管人有控股关系的股东或者与基金管理人、基金托管 人有其他重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券; (15)从事内幕交易、操纵证券价格及其他不正当的证券交易活动; (16)当时有效的法律法规、中国证监会及《基金合同》规定禁止从事的其他行为。 如法律法规或监管部门取消上述禁止性规定, 本基金管理人在履行适当程序后可不受上 述规定的限制。 2、投资组合限制


本基金的投资组合将遵循以下限制:


诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 100 (1)基金持有同一家银行的存款不得超过基金净值的20%。在基金托管账户的存款可 以不受上述限制。 (2)基金持有同一机构(政府、国际金融组织除外)发行的证券(不包括境外基金) 市值不得超过基金净值的10%。 (3)基金持有与中国证监会签署双边监管合作谅解备忘录国家或地区以外的其他国家 或地区证券市场挂牌交易的证券资产不得超过基金资产净值的10%, 其中持有任一国家或地 区市场的证券资产不得超过基金资产净值的3%。 (4)基金不得购买证券用于控制或影响发行该证券的机构或其管理层。同一基金管理 人管理的全部基金不得持有同一机构10%以上具有投票权的证券发行总量。 前项投资比例限制应当合并计算同一机构境内外上市的总股本, 同时应当一并计算全球 存托凭证和美国存托凭证所代表的基础证券,并假设对持有的股本权证行使转换。 (5)同一基金管理人管理的全部基金持有任何一只境外基金,不得超过该境外基金总 份额的20%。 (6)为应付赎回、交易清算等临时用途借入现金的比例不得超过基金资产净值的10%。 (7)每只境外基金投资比例不超过本基金基金资产净值的20%。本基金投资境外伞型 基金的,该伞型基金应当视为一只基金。 (8)相关法律法规以及监管部门规定的其它投资限制。 若基金超过上述(1)-(7)项投资比例限制,应当在超过比例后30个工作日内采用合 理的商业措施减仓以符合投资比例限制要求。 《基金法》及其他有关法律法规或监管部门取消上述限制的,履行适当程序后,基金不 受上述限制。如法律法规或中国证监会变更投资品种的比例限制的,基金管理人在与基金托 管人协商一致并履行相关程序后,可相应调整本基金的投资比例上限规定,不需经基金份额 持有人大会审议。 六、基金资产净值的计算方法和公告方式 基金资产净值是指基金资产总值减去基金负债后的价值。 《基金合同》生效后,在开始办理基金份额申购或者赎回前,基金管理人应当至少每周 公告一次基金资产净值和基金份额净值。 在开始办理基金份额申购或者赎回后,基金管理人应当在每个开放日后 2 个工作日内, 通过网站、基金份额发售网点以及其他媒介,披露开放日的基金份额净值和基金份额累计净 值。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 101 基金管理人应当公告半年度和年度最后一个市场交易日基金资产净值和基金份额净值。 基金管理人应当在前款规定的市场交易日的2个工作日内,将基金资产净值、基金份额净值 和基金份额累计净值登载在至少一家指定媒体。 七、基金合同解除和终止的事由、程序以及基金财产的清算方式 (一)《基金合同》的变更 1、以下变更《基金合同》的事项应经基金份额持有人大会决议通过: (1)终止《基金合同》 ; (2)更换基金管理人;


(3)更换基金托管人; (4)转换基金运作方式; (5)提高基金管理人和基金托管人的报酬标准。但根据法律法规的要求提高该等报酬 标准的除外; (6)变更基金类别; (7)本基金与其他基金的合并; (8)变更基金投资目标、范围或策略 (9)变更基金份额持有人大会程序;


(10)对基金当事人权利和义务产生重大影响的其他事项。 但出现下列情况时,可不经基金份额持有人大会决议,由基金管理人和基金托管人同意 后变更并公告,并报中国证监会备案: (1)调低基金管理费和基金托管费;


(2)法律法规要求增加的基金费用的收取; (3)在《基金合同》规定的范围内变更本基金的申购费率、降低赎回费率; (4)因相应的法律法规发生变动而应当对《基金合同》进行修改; (5) 《基金合同》的修改对基金份额持有人利益无实质性不利影响或修改不涉及《基金 合同》当事人权利义务关系发生变化; (6)除按照法律法规和《基金合同》规定应当召开基金份额持有人大会的以外的其他 情形。 2、关于《基金合同》变更的基金份额持有人大会决议经中国证监会核准生效后方可执 行,自《基金合同》变更生效之日起在至少一家指定媒体公告。 (二)《基金合同》的终止 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 102 有下列情形之一的, 《基金合同》应当终止: 1、基金份额持有人大会决定终止的; 2、基金管理人、基金托管人职责终止,在 6 个月内没有新基金管理人、新基金托管人 承接的; 3、 《基金合同》约定的其他情形; 4、相关法律法规和中国证监会规定的其他情况。 (三)基金财产的清算 1、基金财产清算小组:自出现《基金合同》终止事由之日起 30 个工作日内成立基金财 产清算小组,基金管理人组织基金财产清算小组并在中国证监会的监督下进行基金清算。 2、基金财产清算小组组成:基金财产清算小组成员由基金管理人、基金托管人、具有 从事证券相关业务资格的注册会计师、律师以及中国证监会指定的人员组成。基金财产清算 小组可以聘用必要的工作人员。 3、基金财产清算小组职责:基金财产清算小组负责基金财产的保管、清理、估价、变 现和分配。基金财产清算小组可以依法进行必要的民事活动。 4、基金财产清算程序: (1) 《基金合同》终止后,由基金财产清算小组统一接管基金财产; (2)对基金财产和债权债务进行清理和确认; (3)对基金财产进行估值和变现; (4)制作清算报告; (5)聘请会计师事务所对清算报告进行外部审计,聘请律师事务所对清算报告出具法 律意见书; (6)将清算报告报中国证监会备案并公告; (7)对基金剩余财产进行分配。 八、争议解决方式 各方当事人同意,因《基金合同》而产生的或与《基金合同》有关的一切争议,如经友 好协商未能解决的, 应提交中国国际经济贸易仲裁委员会根据该会当时有效的仲裁规则进行 仲裁,仲裁地点为北京,仲裁裁决是终局性的并对各方当事人具有约束力,仲裁费由败诉方 承担。 《基金合同》受中国法律管辖。 九、基金合同存放地和投资者取得合同的方式 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 103 《基金合同》可印制成册,供投资者在基金管理人、基金托管人、基金代销机构的办公 场所和营业场所查阅;投资者也可按工本费购买《基金合同》复制件或复印件,但内容应以 《基金合同》正本为准。 第二十一部分


基金托管协议的内容摘要 一、基金托管协议当事人 (一)基金管理人 名称:诺安基金管理有限公司 住所:广东省深圳市深南大道 4013号兴业银行大厦 19-20层 法定代表人:秦维舟 成立时间:2003 年12月9 日 批准设立机关及批准设立文号:中国证监会,证监基金字[2003]132 号 注册资本:人民币 1.5亿元 组织形式: 有限责任公司 经营范围:基金募集、基金销售、资产管理和中国证监会许可的其他业务。 存续期间:持续经营 (二)基金托管人 名称:中国工商银行股份有限公司 住所:北京市西城区复兴门内大街 55 号(100032) 法定代表人:姜建清 电话: (010)66106720 传真: (010)66106904 联系人:赵会军 成立时间:1984 年1 月1日 组织形式:股份有限公司 注册资本:人民币 349,018,545,827元 批准设立机关和设立文号:国务院《关于中国人民银行专门行使中央银行职能的决定》 (国发[1983]146 号) 存续期间:持续经营 经营范围:办理人民币存款、贷款、同业拆借业务;国内外结算;办理票据承兑、贴现、诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 104 转贴现、各类汇兑业务;代理资金清算;提供信用证服务及担保;代理销售业务;代理发行、 代理承销、代理兑付政府债券;代收代付业务;代理证券投资基金清算业务(银证转账) ; 保险代理业务;代理政策性银行、外国政府和国际金融机构贷款业务;保管箱服务;发行金 融债券;买卖政府债券、金融债券;证券投资基金、企业年金托管业务;企业年金受托管理 服务;年金账户管理服务;开放式基金的注册登记、认购、申购和赎回业务;资信调查、咨 询、见证业务;贷款承诺;企业、个人财务顾问服务;组织或参加银团贷款;外汇存款;外 汇贷款;外币兑换;出口托收及进口代收;外汇票据承兑和贴现;外汇借款;外汇担保;发 行、代理发行、买卖或代理买卖股票以外的外币有价证券;自营、代客外汇买卖;外汇金融 衍生业务;银行卡业务;电话银行、网上银行、手机银行业务;办理结汇、售汇业务;经国 务院银行业监督管理机构批准的其他业务。 二、基金托管人对基金管理人的业务监督和核查 (一)基金托管人对基金管理人的投资行为行使监督权 1、基金托管人根据有关法律法规的规定和《基金合同》的约定,对下述基金投资范围、 投资对象进行监督。 本基金主要投资于已与中国证监会签署双边监管合作谅解备忘录的国家或地区证券市 场挂牌交易的房地产信托凭证(可简称“REITs” ) 、货币市场工具以及中国证监会允许本基 金投资的其他金融工具。此外,本基金为对冲本外币的汇率风险,还可以投资于外汇远期合 约、外汇互换协议、期权等金融工具。 本基金主要投资的 REITs 是一种在证券交易所上市,由专业管理团队经营管理,主要以 能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产,以标的不动产租金收入为主要收入来源,并且 每年通常至少会将 90%的净收益分配于投资者的金融工具。 上述提及的不动产主要包括综合(diversified) 、医疗保健(health care) (含医院、 养老院、护理中心等) 、仓储(storage) 、零售(retail) 、写字楼(office) 、酒店(hotel) 、 工业设施(industrial facility) 、租赁型公寓(apartment) 、特殊用途(specialty)等 业态类别。 本基金不直接购买不动产,也不投资于以抵押贷款利息收入为主要收入来源的抵押类 REITs(Mortgage REITs) 。 本基金不得投资于相关法律法规及《基金合同》禁止投资的投资工具。 如法律法规或监管机构以后允许基金投资其它品种,基金管理人在履行适当程序后,可 以将其纳入投资范围。 2、基金托管人根据有关法律法规的规定及《基金合同》的约定对下述基金投融资比例 进行监督: (1)按法律法规的规定及《基金合同》的约定,本基金的投资资产配置比例为: 本基金投资于 REITs 的比例不低于基金资产的 60%;现金或者到期日不超过一年的政府 债券的投资比例不低于基金资产净值的 5%。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 105 (2)根据法律法规的规定及《基金合同》的约定,本基金投资组合遵循以下投资限制: 本基金的投资组合将遵循以下限制: 1)基金持有同一家银行的存款不得超过基金净值的 20%。在基金托管账户的存款可以 不受上述限制。 2)基金持有同一机构(政府、国际金融组织除外)发行的证券(不包括境外基金)市 值不得超过基金净值的 10%。 3)基金持有与中国证监会签署双边监管合作谅解备忘录国家或地区以外的其他国家或 地区证券市场挂牌交易的证券资产不得超过基金资产净值的 10%,其中持有任一国家或地区 市场的证券资产不得超过基金资产净值的 3%。 4)基金不得购买证券用于控制或影响发行该证券的机构或其管理层。同一基金管理人 管理的全部基金不得持有同一机构 10%以上具有投票权的证券发行总量。 前项投资比例限制应当合并计算同一机构境内外上市的总股本, 同时应当一并计算全球 存托凭证和美国存托凭证所代表的基础证券,并假设对持有的股本权证行使转换。 5)为应付赎回、交易清算等临时用途借入现金的比例不得超过基金资产净值的 10%。 6)每只境外基金投资比例不超过本基金基金资产净值的 20%。本基金投资境外伞型基 金的,该伞型基金应当视为一只基金。 若基金超过上述 1-6 项投资比例限制,应当在超过比例后 30 个工作日内采用合理的商 业措施减仓以符合投资比例限制要求。 《基金法》及其他有关法律法规或监管部门取消上述限制的,履行适当程序后,基金不 受上述限制。如法律法规或中国证监会变更投资品种的比例限制的,基金管理人在与基金托 管人协商一致并履行相关程序后,可相应调整本基金的投资比例上限规定,不需经基金份额 持有人大会审议。 除投资资产配置外,基金托管人对基金投资的监督和检查自《基金合同》生效之日起开 始。 3、基金托管人根据有关法律法规的规定及《基金合同》的约定对下述基金投资禁止行 为进行监督: 根据法律法规的规定及《基金合同》的约定,本基金禁止从事下列行为: a) 承销证券; b) 向他人贷款或提供担保; c) 从事承担无限责任的投资; 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 106 d) 购买不动产; e) 购买房地产抵押按揭; f) 购买贵重金属或代表贵重金属的凭证; g) 购买实物商品; h) 除应付赎回、交易清算等临时用途以外,借入现金;该临时用途借入现金的比例不 得超过基金资产净值的 10%; i) 利用融资购买证券,但投资金融衍生品除外; j) 参与未持有基础资产的卖空交易; k) 购买证券用于控制或影响发行该证券的机构或其管理层; l) 直接投资与实物商品相关的衍生品; m) 向基金管理人、基金托管人出资或者买卖其基金管理人、基金托管人发行的股票或 债券; n) 买卖与基金管理人、基金托管人有控股关系的股东或者与基金管理人、基金托管人 有其他重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券; o) 从事内幕交易、操纵证券价格及其他不正当的证券交易活动; p) 当时有效的法律法规、中国证监会及《基金合同》规定禁止从事的其他行为。 如法律法规或监管部门取消上述禁止性规定, 本基金管理人在履行适当程序后可不受上 述规定的限制。 4、基金托管人依据有关法律法规的规定和《基金合同》的约定对于基金关联投资限制 进行监督。 根据法律法规有关基金禁止从事的关联交易的规定, 基金管理人和基金托管人应事先相 互提供与本机构有控股关系的股东或与本机构有其他重大利害关系的公司名单及其更新, 加 盖公章并书面提交,并确保所提供的关联交易名单的真实性、完整性、全面性。基金管理人 有责任保管真实、完整、全面的关联交易名单,并负责及时更新该名单。名单变更后基金管 理人应及时发送基金托管人,基金托管人于 2 个工作日内进行回函确认已知名单的变更。如 果基金托管人在运作中严格遵循了监督流程,基金管理人仍违规进行关联交易,并造成基金 资产损失的,由基金管理人承担责任。 若基金托管人发现基金管理人与关联交易名单中列示的关联方进行法律法规禁止基金 从事的关联交易时, 基金托管人应及时提醒并协助基金管理人采取必要措施阻止该关联交易 的发生,若基金托管人采取必要措施后仍无法阻止关联交易发生时,基金托管人有权向中国 证监会报告。对于交易所场内已成交的违规关联交易,基金托管人应按相关法律法规和交易 所规则的规定进行结算,同时向中国证监会报告。 5、基金托管人对基金管理人选择存款银行进行监督。 本基金投资银行存款的信用风险主要包括存款银行的信用等级、存款银行的支付能力诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 107 等涉及到存款银行选择方面的风险。基金投资银行存款的,其基金管理人应根据法律法规的 规定及基金合同的约定,确定符合条件的所有存款银行的名单,并及时提供给基金托管人, 基金托管人应据以对基金投资银行存款的交易对手是否符合“上述名单”进行监督。本基金 投资除提供的存款银行名单以外的银行存款出现由于存款银行信用风险而造成的损失时, 先 由基金管理人负责赔偿,之后有权要求相关责任人进行赔偿,如果基金托管人在运作过程中 遵循上述监督流程,则对于由于存款银行信用风险引起的损失,不承担赔偿责任。基金管理 人与基金托管人协商一致后,可以根据当时的市场情况对于存款银行名单进行调整。 (二)基金托管人应根据有关法律法规的规定及《基金合同》的约定,对基金资产净值 计算、基金份额净值计算、应收资金到账、基金费用开支及收入确定、基金收益分配、相关 信息披露、基金宣传推介材料中登载基金业绩表现数据等进行监督和核查。 (三)基金托管人发现基金管理人的投资运作和投资指令违反法律法规或《基金合同》 的规定,应及时以书面或电话或双方认可的其他方式通知基金管理人,由基金管理人限期纠 正;基金管理人收到通知后应及时进行核对确认并回函;在限期内,基金托管人有权对通知 事项进行复查,如基金管理人未予纠正,基金托管人应报告监管部门。 基金托管人发现基金管理人或其授权投资机构有重大违法违规行为, 应立即报告有关监 管机构, 同时通知基金管理人; 由基金管理人限期纠正, 并将纠正结果报告有关机监管机构。 基金管理人应积极配合和协助基金托管人的监督和核查, 必须在规定时间内答复基金托 管人并改正,就基金托管人的疑义进行解释或举证,对基金托管人按照法规要求需向中国证 监会报送基金监督报告的,基金管理人应积极配合提供相关数据资料和制度等。 基金管理人无正当理由,拒绝、阻挠基金托管人根据本协议规定行使监督权,或采取拖 延、欺诈等手段妨碍基金托管人进行有效监督,情节严重或经基金托管人提出警告仍不改正 的,基金托管人应报告中国证监会。 (四)基金管理人认可,基金托管人及其境外托管人的合规监管系统的准确性和完整性 受限于基金管理人、经纪人及其他中介机构提供用于该系统的数据和信息,合规投资责任方 为基金管理人。 基金托管人及其境外托管人对这些机构的信息的准确性和完整性不作任何担 保、暗示或表示,并对这些机构的信息的准确性和完整性所引起的损失不负任何责任。 (五)无投资责任:


基金管理人应理解,托管人对于基金管理人的交易监督服务是一种加工应用信息的服 务,而非投资服务。除下列第(六)项外,基金托管人、及其境外托管人将不会因为提供交 易监督服务而承担任何因基金管理人违规投资所产生的有关责任, ,也没有义务去采取任何 手段回应任何与合规分析服务有关的信息和报道, 除非接到基金管理人或其授权机构要求基 金托管人或其境外托管人针对某个信息和报道作回应的书面指示。 (六)基金托管人及其境外托管人应本着诚实尽责的原则,采取合理的手段、方法和实 施工具,来提高交易监督服务的质量,除非基金托管人或其境外托管人因疏忽、过失或故意诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 108 而未能尽职尽责,造成交易监督结果不准确,并进而给基金管理人造成损失,否则基金托管 人或其境外托管人不应就交易监督服务承担任何责任。 三、基金管理人对基金托管人的业务核查 (一)在本协议有效期内,在不违反公平、合理原则,以及不导致基金托管人的接受基 金管理人监督与检查与相关法律法规及其行业监管要求相冲突的基础上, 基金管理人有权对 基金托管人履行本协议的情况进行必要的监督与检查。 基金管理人对基金托管人履行托管职 责情况进行核查,核查事项包括但不限于基金托管人安全保管基金财产、开设基金财产的资 金账户和证券账户、复核基金管理人计算的基金资产净值和基金份额净值、根据管理人指令 办理清算交收、相关信息披露和监督基金投资运作等行为。 (二)基金管理人发现基金托管人擅自挪用基金财产、未对基金财产实行分账管理、未 执行或无故延迟执行基金管理人资金划拨指令、泄露基金投资信息等违反《基金法》 、 《基金 合同》 、本托管协议及其他有关规定时,基金管理人须向基金托管人作出书面提示;基金托 管人在接到提示后,应立即对提示内容予以确认,如无异议,应在基金管理人给定的合理期 限内改进,如有异议,应作出书面解释。 (三)基金托管人应积极配合基金管理人的核查行为,包括但不限于:提交相关资料以 供基金管理人核查托管财产的完整性和真实性,在规定时间内答复基金管理人并改正。 四、 基金财产的保管 (一)基金财产保管的原则 基金财产应独立于基金管理人、基金托管人、境外托管人的固有财产。 基金托管人应安全保管基金财产; 基金托管人按照规定开设基金财产的资金账户和证券 账户; 基金托管人对所托管的不同基金财产分别设置账户,确保基金财产的完整与独立; 除依据有关法律法规规定和本协议约定外,基金托管人、及其境外托管人不得利用基金 财产为自己或第三方谋取利益,违反此义务所得利益归于基金财产,由此造成的直接损失由 基金托管人承担,该等责任包括但不限于恢复基金财产的原状、承担因此所引起的直接损失 的赔偿责任; 基金托管人自身,并尽商业上的合理努力确保境外托管人不得自行运用、处分、分配托 管证券; 除非根据基金管理人书面同意,基金托管人不得在任何托管资产上设立任何担保权利, 包括但不限于抵押、质押、留置等,基金托管人将尽商业上的合理努力确保境外托管人不得 在任何托管资产上设立任何担保权利,包括但不限于抵押、质押、留置等,但根据有关适用 法律的规定而产生的担保权利除外; 对于因为基金管理人进行本协议项下基金投资产生的应收资产, 应由基金管理人负责与 有关当事人确定到账日期并通知基金托管人。如因基金持有的资产所产生的应收资产,并由诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 109 基金托管人作为资产持有人, 基金托管人应负责与有关当事人确定到账日期并通知基金管理 人。到账日没有到达托管账户的,基金托管人应及时通知并配合基金管理人采取措施进行催 收,由此给基金造成损失的,基金管理人应负责向有关当事人追偿基金的损失。 (二)基金募集期间及募集资金的验资 1、基金募集期满,募集的基金份额总额、基金募集金额、基金份额持有人人数符合《基 金法》 、 《运作办法》等有关规定后,由基金管理人聘请具有从事证券业务资格的会计师事务 所进行验资,出具验资报告,出具的验资报告应由参加验资的 2 名以上(含 2 名)中国注册 会计师签字有效。 2、验资完成,基金管理人应将募集的属于本基金财产的全部资金划入基金托管人为基 金开立的资产托管专户中,基金托管人在收到资金当日出具确认文件。 3、若基金募集期限届满,未能达到《基金合同》生效的条件,由基金管理人按规定办 理退款事宜。 (三)资产保管内容和约定事项 基金管理人同意, 现金账户中的现金将由基金托管人或其境外托管人以基金托管人或其 境外托管人的银行身份持有。 除非授权人士按指令程序发送的指令另有规定,否则,基金托管人和其境外托管人应在 收到授权人士的指令后,按下述方式支付现金、售出或交付证券:(a)按照交易发生的司法 管辖区或市场的有关惯常和既定惯例和程序作出;或(b)就通过证券系统进行的买卖而言, 按照管辖该系统运营的规则、条例和条件作出。基金托管人和其境外托管人应不时将该等有 关惯例、程序、规则、条例和条件及时通知基金管理人。 基金托管人在因依法解散、 被依法撤销或者被依法宣告清盘或破产等原因进行终止清算 时,不得将基金财产归入其清算财产。 基金托管人应自身,并尽商业的合理努力确保其境外托管人建立安全的数据管理机制, 安全完整地保存基金管理人与基金财产相关的业务数据和信息。 (四)基金资金账户的开立和管理 1、基金托管人可以基金、基金托管人或其境外托管人的名义(视投资地法律或市场规 则而定)在其营业机构或其境外托管人开立基金的资金账户,并根据基金管理人合法合规的 指令办理资金收付。 基金的银行预留印鉴由基金托管人或其境外托管人的营业机构保管和使 用。 2、基金资金账户的开立和使用,限于满足开展基金业务的需要。基金托管人、基金管 理人不得假借基金的名义开立任何其他银行账户; 亦不得使用基金的任何账户进行基金业务 以外的活动。 3、基金资金账户的开立和管理应符合账户所在国家或地区相关监管机构的有关规定。 (五)基金证券账户的开立和管理 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 110 1、基金托管人在基金所投资市场或证券交易所适用的登记结算机构为基金开立以基金 名义或基金托管人或其境外托管人名义或基金托管人与基金联名名义的证券账户。 由基金托 管人或其境外托管人 (视投资地法律或市场规则而定) 负责办理与开立证券账户有关的手续。 2、基金证券账户的开立和使用,仅限于满足开展基金业务的需要。基金托管人和基金 管理人以及境外托管人均不得出借或未经基金托管人、 基金管理人双方同意擅自转让基金的 任何证券账户,亦不得使用基金的任何账户进行基金业务以外的活动。 3、基金证券账户的开立和证券账户相关证明文件的保管由基金托管人负责,账户资产 的管理和运用由基金管理人负责。 4、基金管理人投资于合法合规、符合基金合同的其他非交易所市场的投资品种时,在 基金合同生效后,基金托管人或其境外托管人根据投资所在市场以及国家或地区的相关规 定,开立进行基金的投资活动所需要的各类证券和结算账户,并协助办理与各类证券和结算 账户相关的投资资格。 5、 基金证券账户的开立和管理应符合账户所在国家或地区有关法律的规定。 (六)其他账户的开立和管理 1、因业务发展需要而开立的其他账户,可以根据投资市场所在国家或地区法律法规和 基金合同的规定,由基金托管人或其境外托管人负责开立。 2、投资市场所在国家或地区法律法规等有关规定对相关账户的开立和管理另有规定的, 从其规定办理。 (七)证券登记 1、境外证券的注册登记方式应符合投资当地市场的有关法律、法规和市场惯例。 2、基金托管人应确保基金管理人所管理的基金或基金份额持有人始终是所有证券的实 益所有人(beneficial owner)的方式持有基金财产中的所有证券。 3、基金托管人应该:(a)在其账目和记录中单独列记属于本基金的证券,并且(b)要求 和尽商业上的合理努力确保其境外托管人在其账目和记录中单独清楚列记证券不属于境外 托管人,不论证券以何人的名义登记。而且,若证券由基金托管人、境外托管人以无记名方 式实际持有, 要求和确保其境外托管人将这些证券和基金托管人、 其境外托管人自有的资产、 任何其他人的资产分别独立存放。 4、除非基金托管人及其境外托管人存在过失、疏忽、欺诈或故意不当行为,基金托管 人将不保证其或其境外托管人所接收基金财产中的证券的所有权、合法性或真实性(包括是 否以良好形式转让) 。 5、存放在证券系统的证券应按照基金托管人及其境外托管人的指示为基金的实益所有 人持有,但须遵守管辖该系统运营的规则、条例和条件。 6、 由基金托管人及其境外托管人为基金的利益而持有的证券(无记名证券和在证券系统 持有的证券除外)应按本协议约定登记。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 111 7、基金托管人及其境外托管人应就其为基金利益而持有证券的市场有关证券登记方式 的重大改变通知基金管理人, 并应基金管理人要求将这些市场发生的事件或惯例变化通知基 金管理人。若基金管理人要求改变本协议约定的证券登记方式,基金托管人及其境外托管人 应就此予以充分配合。 (八)基金财产投资的有关实物证券、银行定期存款存单等有价凭证的保管 基金财产投资的有关实物证券由基金托管人存放于基金托管人及其境外托管人的保管 库。实物证券的购买和转让,由基金托管人及其境外托管人根据基金管理人的指令办理。属 于基金托管人及其境外托管人实际有效控制下的实物证券在基金托管人保管期间的损坏、 灭 失,由此产生的责任应由基金托管人承担。基金托管人对基金托管人及其境外托管人以外机 构实际有效控制的证券不承担保管责任。 (九)与基金财产有关的重大合同的保管 基金管理人应及时向基金托管人提供涉及基金财产投资运作的书面协议的副本。 由基金管理人代表基金签署的与基金有关的重大合同的原件分别应由基金托管人、 基金 管理人保管。除本协议另有规定外,基金管理人在代表基金签署与基金有关的重大合同时应 保证基金一方持有两份以上的正本, 以便基金管理人和基金托管人至少各持有一份正本的原 件。合同原件应存放于基金管理人和基金托管人各自文件保管部门,保存时间应符合相关法 律、法规要求。 五、基金资产净值计算和会计核算 (一)资产估值 在进行资产估值时,基金托管人、境外托管人有权本着诚意原则,依赖本协议所约定的 经纪人、定价服务机构或其他机构的定价信息,但在不存在过错的前提下,基金托管人、境 外托管人对上述机构提供的信息的准确性和完整性不作任何担保, 并对这些机构的信息的准 确性和完整性所引起的基金管理人或基金财产损失不负任何责任。对基金托管人、境外托管 人违反基金管理人和基金托管人约定的估值原则所引起的直接损失,由基金托管人、境外托 管人承担赔偿责任。 (二)基金资产估值方法和特殊情形的处理 1、会计核算和估值的处理原则 (1)基金资产的会计责任主体为基金管理人,基金管理人应根据与基金托管人协商确定 的会计原则和核算方法进行会计处理。监管部门或行业组织另有约定的从其约定。基金托管 人应根据与基金管理人协商确定的会计原则和核算方法对本基金进行会计处理、 对资产净值 计算进行复核。 基金管理人应向基金托管人提供基金托管人进行本基金的净值计算复核和本 基金进行信息披露所需要的相关信息。 基金托管人、 境外托管人应按国家规定和基金管理人要求对基金资产中的证券账户和现 金账户进行账实核对。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 112 (2)基金管理人有权委托第三方独立机构进行会计核算,并认可其委托的第三方独立机 构所计算的基金资产净值, 基金托管人对基金管理人认可的第三方独立机构所计算的资产净 值进行复核。 2、基金托管人的会计核算处理 (1)在遵守相关会计法律法规的前提下,基金托管人应按基金管理人和基金托管人协商 确定的会计核算方法和处理原则进行会计核算,并按照基金管理人对资产的划分,分别对基 金财产单独建账、独立核算,并应指定专门人员负责会计核算与会计资料保管。属于基金财 产的收益应全额计入会计账簿,不得与其他托管资产的收益相混淆。 (2)基金资产核算的内容包括但不限于:证券买卖业务的核算、持有资产的付息、兑付、 分红等业务的核算、证券发行认购业务的核算、货币市场工具买卖业务的核算、银行存款计 息、存款账户间的资金划付业务的核算、支付费用的核算、汇兑损益的核算等。 3、净值计算 (1)基金资产净值是指基金资产总值减去负债后的金额。份额净值是指基金资产净值除 以份额总数,基金份额净值的计算,精确到 0.001 人民币,小数点后第 4 位四舍五入,国家 另有规定的,从其规定。 (2)基金资产净值的计算日为每一工作日,基金管理人和基金托管人在收集净值计算日 估值价格截止时点所估值证券的最近市场价格后, 按基金管理人和基金托管人双方协商确定 的估值方法和处理原则,对各类估值资产进行估值,如监管有相关规定的,按相关规定进行 估值,计算出基金资产净值及基金份额净值,并按规定公告。 (三)基金份额净值错误的处理方式 基金份额净值的计算保留到小数点后 3 位,小数点后第 4 位四舍五入。当基金估值出现 影响基金份额净值的错误时,基金管理人应当立即纠正,并采取合理的措施防止损失进一步 扩大;估值错误偏差达到基金份额净值的 0.5%时,基金管理人应当公告,并报中国证监会 备案。因基金估值错误给投资者造成损失的,应先由基金管理人承担,基金管理人对不应由 其承担的责任,有权向过错人追偿。 关于差错处理,本合同的当事人按照以下约定处理: 1、差错类型 本基金运作过程中,如果由于基金管理人或基金托管人、或注册登记机构、或代理销售 机构、或投资者自身的过错造成差错,导致其他当事人遭受损失的,过错的责任人应当对由 于该差错遭受损失的当事人( “受损方” )按下述“差错处理原则”给予赔偿承担赔偿责任。 上述差错的主要类型包括但不限于:资料申报差错、数据传输差错、数据计算差错、系 统故障差错、下达指令差错等;对于因技术原因引起的差错,若系同行业现有技术水平不能 预见、不能避免、并不能克服的客观情况,按下列有关不可抗力的约定处理。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 113 因不可抗力原因出现差错的当事人不对其他当事人承担赔偿责任, 但因该差错取得不当 得利的当事人仍应负有返还不当得利的义务。 2、差错处理原则 因基金估值错误给投资者造成损失, 在基金管理人可承担的范围内应先由基金管理人承 担,基金管理人对不应由其承担的责任,有权根据过错原则,向过错人追偿,本协议的当事 人应将按照以下约定处理。 (1)如采用本协议或基金合同中估值方法进行处理,若基金管理人净值计算出错,基 金托管人在复核过程中没有发现,且造成投资人损失的,由双方根据过错程度按照管理费和 托管费的比例承担相应的责任; (2)如基金管理人采用规定估值方法外的方法确定一个价格进行估值的情形并已告知 基金托管人的情形下,若基金管理人净值计算出错,基金托管人在复核过程中没有发现或未 提出异议, 且造成投资人损失的, 双方按照管理费率和托管费率的比例各自承担相应的责任。 (3)如基金管理人和基金托管人对基金份额净值的计算结果不能达成一致时,为避免 不能按时公布基金份额净值的情形,以基金管理人的计算结果对外公布,基金管理人应在单 方面对外公告基金资产净值计算结果时注明未经基金托管人复核, 基金托管人有权将有关情 况向监管机构报告,由此给投资者和基金造成的损失,由基金管理人承担赔偿责任,但因托 管人故意或过失没有尽到复核义务的,托管人承担相应责任; (4)如基金管理人未经基金托管人复核,单方面对外公告基金净值计算结果应该在公 告上标明未经基金托管人复核。 因基金管理人未经基金托管人复核而单方面对外公布的基金 资产净值计算结果或公告的计算结果与基金托管人(最终)复核结果不一致而造成的损失, 由基金管理人承担,基金托管人不承担任何责任; (5)由于证券交易所、交易市场及登记结算公司及数据供应商发送的数据错误,经纪 商/交易对家未能及时确认交易及详细交易资料或由于其他不可抗力原因,基金管理人和基 金托管人虽然已经采取必要、适当、合理的措施进行检查,但是未能发现该错误而造成的净 值计算错误,基金管理人、基金托管人可以免除赔偿责任。但基金管理人、基金托管人应积 极采取必要的措施消除由此造成的影响; (6)由于一方当事人提供的信息错误,另一方当事人在采取了必要合理的措施后仍不 能发现该错误,进而导致基金资产净值、基金份额净值计算错误造成投资者或基金的损失, 以及由此造成以后交易日基金资产净值、 基金份额净值计算顺延错误而引起的投资者或基金 的损失,由提供信息的当事人一方负责赔偿; (7)法律法规或者监管部门另有规定的,从其规定。如果行业有通行做法,基金管理 人和基金托管人双方应本着平等和保护基金持有人利益的原则进行协商; (8)差错已发生,但尚未给当事人造成损失时,差错责任方应及时协调各方,及时进 行更正,因更正差错发生的费用由差错责任方承担;由于差错责任方未及时更正已产生的差诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 114 错,给当事人造成损失的由差错责任方承担;若差错责任方已经积极协调,并且有协助义务 的当事人有足够的时间进行更正而未更正,则该当事人应当承担相应赔偿责任。差错责任方 应对更正的情况向有关当事人进行确认,确保差错已得到更正。 (9)差错的责任方对可能导致有关当事人的直接损失负责,不对间接损失负责,并且 仅对差错的有关直接当事人负责,不对第三方负责。 (10)因差错而获得不当得利的当事人负有及时返还不当得利的义务。但差错责任方仍 应对差错负责, 如果由于获得不当得利的当事人不返还或不全部返还不当得利造成其他当事 人的利益损失( “受损方” ) ,则差错责任方应赔偿受损方的损失,并在其支付的赔偿金额的 范围内对获得不当得利的当事人享有要求交付不当得利的权利; 如果获得不当得利的当事人 已经将此部分不当得利返还给受损方, 则受损方应当将其已经获得的赔偿额加上已经获得的 不当得利返还的总和超过其实际损失的差额部分支付给差错责任方。 (11)差错调整采用尽量恢复至假设未发生差错的正确情形的方式。 (12)差错责任方拒绝进行赔偿时,如果因基金管理人过错造成基金资产损失时,基金 托管人应为基金的利益向基金管理人追偿,如果因基金托管人过错造成基金资产损失时,基 金管理人应为基金的利益向基金托管人追偿。 除基金管理人和托管人之外的第三方造成基金 资产的损失,并拒绝进行赔偿时,由基金管理人负责向差错方追偿,但该第三方是由托管人 委托的情况下,应由基金托管人负责赔偿并向差错方追偿。 (13)如果出现差错的当事人未按规定对受损方进行赔偿,并且依据法律、行政法规、 《基金合同》或其他规定,基金管理人自行或依据法院判决、仲裁裁决对受损方承担了赔偿 责任,则基金管理人有权向出现过错的当事人进行追索,并有权要求其赔偿或补偿由此发生 的费用和遭受的损失。 (14)按法律法规规定的其他原则处理差错。 3、差错处理程序 差错被发现后,有关的当事人应当及时进行处理,处理的程序如下: (1)查明差错发生的原因,列明所有的当事人,并根据差错发生的原因确定差错的责 任方; (2)根据差错处理原则或当事人协商的方法对因差错造成的损失进行评估; (3)根据差错处理原则或当事人协商的方法由差错的责任方进行更正和赔偿损失; (4)根据差错处理的方法,需要修改基金注册登记机构的交易数据的,由基金注册登 记机构进行更正,并就差错的更正向有关当事人进行确认; (5)基金管理人及基金托管人基金份额净值计算错误偏差达到基金份额净值的 0.5% 时,基金管理人应当公告并报中国证监会备案。 (四)暂停估值的情形 (1)基金投资所涉及的主要证券交易所、市场或外汇市场遇法定节假日或因其他原因诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 115 暂停营业; (2)因自然灾害等不可抗力使基金管理人、基金托管人无法准确评估基金资产价值; (3)占基金相当比例的投资品种的估值出现重大转变,延迟估值有利于基金份额持有 人利益的保护; (4) 《基金合同》规定的其他情形; (5)监管机构认定的其他情形。 (五)特殊情况的处理 (1)基金管理人或基金托管人按《基金合同》规定估值方法进行估值时,所造成的误 差不作为基金份额净值错误处理。 (2)由于不可抗力原因,或由于各家数据服务机构发送的数据错误,基金管理人和基 金托管人虽然已经采取必要、适当、合理的措施进行检查,但未能发现错误的,由此造成的 基金资产估值错误,基金管理人和基金托管人可以免除赔偿责任。但基金管理人应当积极采 取必要的措施消除由此造成的影响。 (六)基金账册的建立 基金管理人进行基金会计核算,基金托管人对本基金的基金资产净值计算进行复核。基 金托管人和基金管理人分别独立地设置、记录和保管本基金的全套账册。基金托管人应向基 金管理人提供基金管理人进行本基金的净值计算复核和本基金进行信息披露所需要的相关 信息。 基金管理人和基金托管人在《基金合同》生效后,应按照相关各方约定的同一记账方法 和会计处理原则,分别独立地设置、登录和保管本基金的账册,对相关各方各自的账册定期 进行核对,互相监督,以保证基金资产的安全。 经对账发现相关各方的账目存在不符的, 基金管理人和基金托管人必须及时查明原因并 纠正,保证相关各方平行登录的账册记录相符。 (七)基金定期报告的编制和复核 1、基金托管人法定报告 基金托管人需根据相关法律法规的规定向监管机构报告相关信息, 包括但不限于以下内 容: (1)自开设境外结算账户之日起 5日内,将有关账户的详情报告外管局; (2)每月结束后 7 个工作日内,向中国证监会和外管局报告基金境外投资情况,并按 相关监管规定进行国际收支申报;


(3)发现基金管理人投资指令或资金汇出违法、违规的,及时向中国证监会或外管局 报告;


(4)中国证监会和国家外管局规定的其他报告事项; 对于基金托管人提供上述报告,基金管理人应予以支持和配合。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 116 2、定期信息和报告 应基金管理人要求, 基金托管人及境外托管人可以就有关法律规定和市场惯例等事项向 咨询机构进行咨询,但应谨慎处理该等咨询事项并向基金管理人报告有关结果。 (八)基金会计制度 按国家有关部门规定的会计制度和准则执行。 (九)基金财务报表与报告的编制和复核 1、财务报表的编制 基金财务报表由基金管理人编制,基金托管人复核。 2、报表复核 基金托管人在收到基金管理人编制的基金财务报表后,进行独立的复核。核对不符时, 应及时通知基金管理人共同查出原因,进行调整,直至双方数据完全一致。 3、财务报表的编制与复核时间安排 (1)报表的编制 基金管理人应当在上半年结束之日起 60 日内完成基金半年度报告的编制;在每年结束 之日起 90 日内完成基金年度报告的编制。基金年度报告的财务会计报告应当经过审计。基 金合同生效不足两个月的,基金管理人可以不编制当期半年度报告或者年度报告。 (2)报表的复核 基金管理人应及时完成报表编制,将有关报表提供基金托管人复核;基金托管人在复核 过程中, 发现双方的报表存在不符时, 基金管理人和基金托管人应共同查明原因, 进行调整, 调整以国家有关规定为准。 基金管理人应留足充分的时间,便于基金托管人复核相关报表及报告。 六、基金份额持有人名册的登记与保管 基金管理人和基金托管人须分别妥善保管的基金份额持有人名册,包括《基金合同》生 效日、 《基金合同》终止日、基金份额持有人大会权利登记日、每年 6月 30 日、12月 31 日 的基金份额持有人名册。 基金份额持有人名册的内容必须包括基金份额持有人的名称和持有 的基金份额。 基金份额持有人名册由基金的基金注册登记机构根据基金管理人的指令编制和保管, 基 金管理人和基金托管人应按照目前相关规则分别保管基金份额持有人名册。 保管方式可以采 用电子或文档的形式。保管期限为法律法规规定的期限。 基金管理人应当及时向基金托管人提交下列日期的基金份额持有人名册: 《基金合同》 生效日、 《基金合同》终止日、基金份额持有人大会权利登记日、每年 6 月 30 日、每年 12 月 31 日的基金份额持有人名册。基金份额持有人名册的内容必须包括基金份额持有人的名 称和持有的基金份额。 其中每年 12 月31 日的基金份额持有人名册应于下月前十个工作日内 提交; 《基金合同》生效日、 《基金合同》终止日等涉及到基金重要事项日期的基金份额持有诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 117 人名册应于发生日后十个工作日内提交。 基金托管人以电子版形式妥善保管基金份额持有人名册,并定期刻成光盘备份,保管期 限为法律法规规定的期限。 基金托管人不得将所保管的基金份额持有人名册用于基金托管业 务以外的其他用途,并应遵守保密义务。 若基金管理人或基金托管人由于自身原因无法妥善保管基金份额持有人名册, 应按有关 法规规定各自承担相应的责任。 七、争议的处理和适用的法律 (一)本托管协议适用中华人民共和国法律并依照其解释。相关各方当事人同意,因本 协议而产生的或与本协议有关的一切争议,除经友好协商可以解决的,均应提交中国国际经 济贸易仲裁委员会在北京仲裁,按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁 决是终局的,对双方均有约束力。 (二)当任何争议发生或任何争议正在进行仲裁时,除争议事项外,双方仍有权行使本 协议项下的其它权利并应履行本协议项下的其它义务。 八、基金托管协议的变更、终止与基金财产的清算 (一)托管协议的变更 本协议双方当事人经协商一致,可以书面形式对本协议进行修改。修改后的新协议,其 内容不得与《基金合同》的规定有任何冲突。 《托管协议》的修改和变更应报送中国证监会 核准。 (二)托管协议的终止 发生以下任一情况,本协议终止: 1、 《基金合同》终止; 2、基金管理人或基金托管人职责终止; 3、中国证监会规定的其他终止情形。 (三)基金财产的清算 1、基金财产清算小组:自出现《基金合同》终止事由之日起 30 个工作日内成立清算小 组,基金管理人组织基金财产清算小组并在中国证监会的监督下进行基金清算。 2、在基金财产清算小组接管基金财产之前,基金管理人和基金托管人应按照《基金合 同》和本托管协议的规定继续履行保护基金财产安全的职责。 3、基金财产清算小组组成:基金财产清算小组成员由基金管理人、基金托管人、具有 从事证券相关业务资格的注册会计师、律师以及中国证监会指定的人员组成。基金财产清算 小组可以聘用必要的工作人员。 4、基金财产清算小组职责:基金财产清算小组负责基金财产的保管、清理、估价、变 现和分配。基金财产清算小组可以依法进行必要的民事活动。 5、基金财产清算程序:


诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 118 (1) 《基金合同》终止后,由基金财产清算小组统一接管基金; (2)对基金财产和债权债务进行清理和确认; (3)对基金财产进行估值和变现; (4)基金清算组作出清算报告; (5)会计师事务所对清算报告进行审计; (6)律师事务所对清算报告出具法律意见书; (7)将基金清算结果报告中国证监会备案并公告; (8)对基金财产进行分配。 6、清算费用 清算费用是指基金清算小组在进行基金清算过程中发生的所有合理费用, 清算费用由基 金清算小组优先从基金财产中支付。 7、基金财产按下列顺序清偿: (1)支付清算费用; (2)交纳所欠税款; (3)清偿基金债务; (4)按基金份额持有人持有的基金份额比例进行分配。 基金财产未按前款(1)-(3)项规定清偿前,不分配给基金份额持有人。 (四)基金财产清算的公告 清算过程中的有关重大事项须及时公告; 基金财产清算报告经会计师事务所审计并由律 师事务所出具法律意见书后报中国证监会备案并公告。基金财产清算公告于《基金合同》终 止并报中国证监会备案后 5 个工作日内由基金财产清算小组进行公告。 (五)基金财产清算账册及文件保管 基金财产清算账册及有关文件由基金托管人保存 15 年以上。 第二十二部分


对基金份额持有人的服务 基金管理人承诺为基金份额持有人提供一系列的服务。以下是主要的服务内容,基金管 理人将根据基金份额持有人的需要和市场的变化, 增加或变更服务项目。 主要服务内容如下: 一、 公开信息披露服务 1、披露公司(基金管理人)信息; 2、披露基金信息; 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 119 3、其他信息的披露。 二、 对账服务 1、对账信息; 2、其他资料。 三、 查询服务 1、账户信息查询 对于基金管理人所管理基金的基金份额持有人, 基金管理人都会给予其唯一的客户服务 账户及初始密码。为了持有人方便起见,客户服务账户将和客户基金账户唯一对应。基金份 额持有人在客户服务中心和基金管理人网站都可以凭借客户服务账户、 基金账户或身份证号 进入本人的账户,了解账户信息,包括本人的基本资料、基金品种、基金份额、基金投资收 益率等。 2、客户账户信息的修改 基金份额持有人可以直接登陆基金管理人网站修改账户的非重要信息,如联系地址、电 话等等。也可以亲自到直销网点或致电客户服务中心,由服务人员提供相关服务。为了维护 客户的利益,客户重要信息的更改由基金份额持有人亲自到指定的基金销售网点进行。 3、信息定制 基金份额持有人可以在基金管理人网站定制自己所需要的信息,包括基金管理人新闻、 市场行情、基金信息等方面的内容。基金管理人按照要求将定期或不定期向客户发送信息, 客户也可以直接登陆基金管理人网站浏览相关信息。如果客户不需要或需要调整,也可以直 接在线修改和调整。 四、 基金投资的服务 1、免费红利再投资服务; 2、定期定额计划服务:基金管理人通过直销网上交易系统以及南京银行、华融证券、信 达证券为投资者办理定期定额投资计划,具体开放时间和规则由基金管理人在届时发布 的公告或更新的招募说明书中确定。 五、 投诉管理服务 基金管理人的投诉管理由客户服务中心统一管理,设定投诉管理人具体处理投诉,市场 部负责督促投诉的处理。 诺安基金管理有限公司全国统一客户服务电话:400-888-8998 诺安基金管理有限公司网址:www.lionfund.com.cn 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 120 第二十三部分


其他应披露事项 序号 公告事项 法定披露方式 法定披露日期 1 诺安全球收益不动产证券投资基金基金份额 发售公告 《证券时报》 2011年 8月15 日 2 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明 书 《证券时报》 2011年 8月15 日 3 诺安全球收益不动产证券投资基金基金合同 基金管理人网站 2011年 8月15 日 4 诺安全球收益不动产证券投资基金基金合同 摘要 《证券时报》 2011年 8月15 日 5 诺安全球收益不动产证券投资基金托管协议 基金管理人网站 2011年 8月15 日 6 诺安基金管理有限公司关于诺安全球收益不 动产证券投资基金增加代销机构的公告 《中国证券报》 、 《上海证券报》 、 《证券时报》 2011年8月22日 7 诺安基金管理有限公司关于诺安全球收益不 动产证券投资基金增加国信证券、招商证券、 方正证券及德邦证券为代销机构的公告 《中国证券报》 、 《上海证券报》 、 《证券时报》 2011年8月24日 8 诺安基金管理有限公司关于诺安全球收益不 动产证券投资基金增加第一创业证券为代销 机构的公告 《中国证券报》 、 《上海证券报》 、 《证券时报》 2011年8月26日 9 诺安基金管理有限公司关于增加华龙证券为 诺安全球收益不动产证券投资基金代销机构 的公告 《中国证券报》 、 《上海证券报》 、 《证券时报》 2011年9月2 日 10 诺安基金管理有限公司关于增加湘财证券为 诺安全球收益不动产证券投资基金代销机构 的公告 《中国证券报》 、 《上海证券报》 、 《证券时报》 2011年9月5 日 11 诺安基金管理有限公司关于增加宏源证券为 诺安全球收益不动产证券投资基金代销机构 的公告 《中国证券报》 、 《上海证券报》 、 《证券时报》 2011年9月6 日 12 诺安基金管理有限公司关于增加浦发银行为 诺安全球收益不动产证券投资基金代销机构 的公告 《中国证券报》 、 《上海证券报》 、 《证券时报》 2011年9月14日 13 诺安基金管理有限公司关于增加上海证券为 诺安全球收益不动产证券投资基金代销机构 的公告 《中国证券报》 、 《上海证券报》 、 《证券时报》 2011年9月19日 14 诺安全球收益不动产证券投资基金合同生效 公告 《中国证券报》 、 《上海证券报》 、 《证券时报》 2011年9月26日 15 诺安收益不动产证券投资基金开放日常申 《中国证券报》、2 0 1 1年1 1月2 3日诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 121 购、赎回及定投业务的公告 《上海证券报》 、 《证券时报》 16 诺安基金管理有限公司关于旗下部分基金在 南京银行开通基金定投业务及参加申购费率 优惠活动的公告 《中国证券报》 、 《上海证券报》 、 《证券时报》 2011年12月20日 17 诺安基金管理有限公司关于诺安全球收益不 动产证券投资基金2011年12月26日暂停申 购、赎回及定投业务的公告 《中国证券报》 、 《上海证券报》 、 《证券时报》 2011年12月21日 18 诺安全球收益不动产证券投资基金2012年境 外主要市场节假日暂停申购赎回安排的提示 性公告 《中国证券报》 、 《上海证券报》 、 《证券时报》 2011年12月30日 19 诺安基金管理有限公司关于旗下部分基金参 加齐鲁证券基金网上费率优惠活动的公告 《中国证券报》 、 《上海证券报》 、 《证券时报》 2012年2月13日 20 诺安基金管理有限公司关于公司股东变更的 公告 《中国证券报》 、 《上海证券报》 、 《证券时报》 2012年2月25日 21 诺安基金管理有限公司关于开通浦发银行借 记卡基金网上直销交易业务的公告 《中国证券报》 、 《上海证券报》 、 《证券时报》 2012年3月12日 22 诺安基金管理有限公司关于旗下部分基金在 华融证券开通定投业务并参加申购费率优惠 活动的公告 《中国证券报》 、 《上海证券报》 、 《证券时报》 2012年3月27日 23 诺安基金管理有限公司关于旗下基金继续参 加中国工商银行个人电子银行基金申购费率 优惠活动的公告 《中国证券报》 、 《上海证券报》 、 《证券时报》 2012年3月31日 24 诺安基金管理有限公司关于旗下部分基金在 信达证券开通定期定额投资业务并参加信达 证券开展的非现场申购费率优惠活动的公告 《中国证券报》 、 《上海证券报》 、 《证券时报》 2012年3月31日 注:前述所有公告事项均同时在基金管理人网站进行披露。 第二十四部分


招募说明书存放及查阅方式 招募说明书文本存放在基金管理人、基金托管人和基金销售网点的营业场所,投资者可 在营业时间免费查阅。在支付工本费后,可在合理时间内取得上述文件复印件。投资者也可 以直接登录基金管理人的网站进行查阅。对投资者按上述方式所获得的文件及其复印件,基 金管理人和基金托管人应保证与所公告的内容完全一致。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2012年第 1期 122 第二十五部分


备查文件 一、 中国证监会核准诺安全球收益不动产证券投资基金募集的文件 二、 《诺安全球收益不动产证券投资基金基金合同》 三、 《诺安全球收益不动产证券投资基金托管协议》 四、 法律意见书 五、 基金管理人业务资格批件和营业执照 六、 基金托管人业务资格批件和营业执照