嘉实全球房地产证券投资基金
2022年第 1季度报告
2022年 3月 31日
基金管理人：嘉实基金管理有限公司
基金托管人：中国农业银行股份有限公司
报告送出日期：2022年 4月 21日
嘉实全球房地产(QDII)2022年第 1季度报告
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§1 重要提示
基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，
并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
基金托管人中国农业银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2022年 04月 19日复核了本
报告中的财务指标、净值表现和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈
述或者重大遗漏。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。
基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本
基金的招募说明书。
本报告期中的财务资料未经审计。
本报告期自 2022年 01月 01日起至 2022年 03月 31日止。
§2 基金产品概况
基金简称
嘉实全球房地产(QDII)
基金主代码
070031
基金运作方式
契约型开放式
基金合同生效日
2012年 7月 24日
报告期末基金份额总额
40,922,981.26份
投资目标
本基金主要投资于全球房地产证券，在严格控制投资风险和保障资
产流动性的基础上，力争长期、持续战胜业绩比较基准，为国内投
资者分享全球房地产相对稳定的现金流收益和资本增值收益。
投资策略
本基金采用自上而下的资产配置与自下而上的证券选择相结合的
主动投资策略，在严格控制风险的同时为投资人提高分红收益和长
期资本增值。同时本基金根据对汇率变动前景的预测，可选择相应
的对冲工具进行外汇对冲。本基金主要根据市值规模，流动性，国
家或地区的法规透明度、经济自由度和公司治理标准，盈利模式等
指标建立房地产证券备选库。
具体投资策略包括：房地产证券备选库的建立、资产配置策略、
证券投资策略、组合构建策略、现金管理策略、衍生品投资策略、
市场风险管理策略。
业绩比较基准
FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index
（经汇率调整后的）
风险收益特征
本基金为股票型基金，主要投资于以 REITs为代表的全球房地产证
券，为证券投资基金中较高风险、较高预期收益的基金品种。
基金管理人
嘉实基金管理有限公司
基金托管人
中国农业银行股份有限公司
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境外资产托管人
英文名称：JPMorgan Chase Bank,National Association
中文名称：摩根大通银行
§3 主要财务指标和基金净值表现
3.1 主要财务指标
单位：人民币元
主要财务指标
报告期（2022年 1月 1日-2022年 3月 31日）
1.本期已实现收益
722,870.42
2.本期利润
-3,052,924.80
3.加权平均基金份额本期利润
-0.0715
4.期末基金资产净值
51,925,668.34
5.期末基金份额净值
1.269
注：（1）本期已实现收益指基金本期利息收入、投资收益、其他收入（不含公允价值变动收益）
扣除相关费用后的余额，本期利润为本期已实现收益加上本期公允价值变动收益。
（2）上述基金业绩指标不包括持有人认购或交易基金的各项费用，计入费用后实际收益水平要低
于所列数字。
3.2 基金净值表现
3.2.1 基金份额净值增长率及其与同期业绩比较基准收益率的比较
阶段
净值增长率
①
净值增长率
标准差②
业绩比较基
准收益率③
业绩比较基
准收益率标
准差④
①－③
②－④
过去三个月 -4.75% 1.04% -4.11%
1.09% -0.64% -0.05%
过去六个月 6.46% 0.95% 6.18%
0.96% 0.28% -0.01%
过去一年 15.30% 0.88% 15.15%
0.86% 0.15% 0.02%
过去三年 17.82% 1.46% 17.95%
1.56% -0.13% -0.10%
过去五年 31.68% 1.21% 34.26%
1.28% -2.58% -0.07%
自基金合同
生效起至今
74.63% 1.02% 115.51%
1.07% -40.88% -0.05%
3.2.2 自基金合同生效以来基金累计净值增长率变动及其与同期业绩比较基准收益
率变动的比较
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注：按基金合同和招募说明书的约定，本基金自基金合同生效日起 6 个月为建仓期，建仓期结束
时本基金的各项资产配置比例符合基金合同约定。
§4 管理人报告
4.1 基金经理（或基金经理小组）简介
姓名
职务
任本基金的基金经理期限
证券从业
年限
说明
任职日期
离任日期
冯正彦
本基金基
金经理
2020年 3月 14
日
- 15年
曾于道富环球（State Street Global
Advisors）担任基金经理，负责 A股及新
兴市场的主动管理策略。于 2016年 9月
加入嘉实国际，担任投资经理，负责港股
绝对回报策略、部分亚洲股票策略、系统
性股票策略的投资管理。硕士研究生，特
许金融分析师（CFA），金融风险管理师
（FRM），中国香港籍。
注：（1）首任基金经理的 “任职日期”为基金合同生效日，此后的非首任基金经理的 “任职
日期”指根据公司决定确定的聘任日期；“离任日期”指根据公司决定确定的解聘日期。
（2）证券从业的含义遵从《证券业从业人员资格管理办法》的相关规定。
4.2 报告期内本基金运作遵规守信情况说明
报告期内，本基金管理人严格遵循了《证券法》、《证券投资基金法》及其各项配套法规、
《嘉实全球房地产证券投资基金基金合同》和其他相关法律法规的规定，本着诚实信用、勤勉尽
责的原则管理和运用基金资产，在严格控制风险的基础上，为基金份额持有人谋求最大利益。本
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基金运作管理符合有关法律法规和基金合同的规定和约定，无损害基金份额持有人利益的行为。
4.3 公平交易专项说明
4.3.1 公平交易制度的执行情况
报告期内，基金管理人严格执行证监会《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》和
公司内部公平交易制度，各投资组合按投资管理制度和流程独立决策，并在获得投资信息、投资
建议和实施投资决策方面享有公平的机会；通过完善交易范围内各类交易的公平交易执行细则、
严格的流程控制、持续的技术改进，确保公平交易原则的实现；通过 IT系统和人工监控等方式进
行日常监控，公平对待旗下管理的所有投资组合。
4.3.2 异常交易行为的专项说明
报告期内，公司旗下所有投资组合参与交易所公开竞价交易中，同日反向交易成交较少的单
边交易量超过该证券当日成交量的 5%的，合计 1次，为旗下组合被动跟踪模拟组合权重配置需要，
与其他组合发生反向交易，不存在利益输送行为。
4.4 报告期内基金的投资策略和业绩表现说明
全球经济在一季度增长强劲，同时亦带来美国通胀压力升温，加上美联储的鹰派取态以及俄
乌冲突的爆发，投资情绪受挫，全球风险类资产价格普遍下跌，房地产信托在本季度内震荡。富
时 EPRA/ NAREIT 发达房地产投资信托指数在去年上涨近 30%以后，本季度收益轻微下跌 3.94%
（以人民币计算）。区域方面，亚洲在季度内经济进一步回暖，并且比较远离俄乌冲突中心，在
全球众多区域里面表现最好，轻微下跌 0.1%；由于美元继续强势，日元在本季度跌幅扩大，下跌
5.4%，受汇率影响，日本为全球最差区域，下跌 7.6%。
美国通胀压力在第一季度加剧。2月爆发的俄乌冲突导致西方国家对俄罗斯实施严厉的制裁，
促使能源价格进一步飙升。与此同时，美国就业市场持续改善，失业率已回归至接近 2020 年 2
月美国疫情爆发前的水平。在此背景下，美联储于 3月加息 25个基点，并预期将于 2022年底前
加息至 1.875%水平。尽管美联储 3月加息幅度低于一些鹰派预期，但美联储官员随后强化鹰派立
场。美联储主席鲍威尔暗示未来或采取更激进的措施收集货币政策。鲍威尔的发言促使投资者预
计美联储可能将在 5月及 6月分别加息 50个基点。鉴于美联储短期加息的急迫性，短端美债收益
率进一步冲高，但美国联邦基金利率期货显示投资者预期美联储在强劲加息后，最快在 2023年有
可能需要小幅减息。长端美债收益率升幅不及短债收益率。以全季角度看，两年期美国国债收益
率上涨 155个基点 2.28%；10年期美债收益率上涨 80个基点至 2.32%；与美国房地产贷款密切相
关的 30年期美债收益率上涨 54个基点至 2.44%。
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在一季度，本基金对投资策略在季度内作出以下部处：一是在一季度维持房地产证券仓位总
体稳定；二是在地区资产配置方面继续维持美国市场的敞口，并低配欧洲；三是在业态资产配置
方面从零售、休闲轮动到私人仓储相关 REITs的配置；四是在证券选择上增加配置拥有优质资产、
增长潜力、估值相对吸引的房地产证券。美债收益率急升，引发市场波动。然而目前发达市场实
际利率水平仍低，在高通胀与充裕流动性环境下，发达市场发地产，特别是美国房地产市场，有
望继续受到投资者追捧。本基金会密切关注情况的发展并适时作出调整。
截至本报告期末本基金份额净值为 1.269元；本报告期基金份额净值增长率为-4.75%，业绩
比较基准收益率为-4.11%。
4.5 报告期内基金持有人数或基金资产净值预警说明
无。
§5 投资组合报告
5.1 报告期末基金资产组合情况
序号
项目
金额（人民币元）
占基金总资产的比例（%）
1
权益投资
49,372,977.52 93.34
其中：普通股
- -
优先股
- -
存托凭证
- -
房地产信托凭证
49,372,977.52 93.34
2
基金投资
- -
3
固定收益投资
82,343.39 0.16
其中：债券
82,343.39 0.16
资产支持证券
- -
4
金融衍生品投资
- -
其中：远期
- -
期货
- -
期权
- -
权证
- -
5
买入返售金融资产
- -
其中：买断式回购的买入返售金融资
产
- -
6
货币市场工具
- -
7
银行存款和结算备付金合计
2,773,043.58 5.24
8
其他资产
669,760.68 1.27
9
合计
52,898,125.17 100.00
5.2 报告期末在各个国家（地区）证券市场的股票及存托凭证投资分布
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国家（地区）
公允价值（人民币元）
占基金资产净值比例（%）
美国 37,171,832.60 71.59
日本 3,034,693.65 5.84
澳大利亚 2,818,898.23 5.43
英国 2,011,499.59 3.87
加拿大 1,935,360.29 3.73
新加坡 838,259.57 1.61
法国 408,043.23 0.79
比利时 357,899.21 0.69
西班牙 326,438.25 0.63
德国 257,179.00 0.50
中国香港 212,873.90 0.41
合计
49,372,977.52 95.08
5.3 报告期末按行业分类的股票及存托凭证投资组合
行业类别
公允价值（人民币元）
占基金资产净值
比例(%)
房地产信托住宅类 9,753,873.77 18.78
房地产信托工业类 9,424,600.12 18.15
房地产信托特殊类 9,550,732.06 18.39
房地产信托零售类 7,860,109.48 15.14
房地产信托写字楼类 4,843,706.38 9.33
房地产信托多元化类 3,669,356.42 7.07
房地产信托医疗保健类 3,025,513.24 5.83
房地产信托酒店及度假村类 1,245,086.05 2.40
合计
49,372,977.52 95.08
注：以上分类采用彭博提供的国际通用行业分类标准。
5.4 期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的权益投资明细
5.4.1 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名股票及存托凭证
投资明细
序
号
公司名称(英
文)
公司名称(中
文)
证券
代码
所在
证券
市场
所属
国家
（地
区）
数量
(股)
公允价值（人
民币元）
占基金资产
净值比例(%)
1
Prologis
Inc
安博
PLD
UN
纽 约
证 券
交 易
所
美国
3,905
4,003,044.15
7.71
2
Simon
Property
Group Inc
西蒙房地产
集团公司
SPG
UN
纽 约
证 券
交 易
美国
2,285
1,908,361.60
3.68
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所
3
Realty
Income Corp
Realty
Income公司
O UN
纽 约
证 券
交 易
所
美国
4,250
1,869,703.61
3.60
4
Public
Storage
公共存储公
司
PSA
UN
纽 约
证 券
交 易
所
美国
743
1,840,838.59
3.55
5
Invitation
Homes Inc
邀请家园公
司
INVH
UN
纽 约
证 券
交 易
所
美国
7,044
1,796,717.84
3.46
6
Mid-America
Apartment
Communities
Inc
Mid-America
Apartment
Communities
股份有限公
司
MAA
UN
纽 约
证 券
交 易
所
美国
1,217
1,618,160.31
3.12
7
Digital
Realty
Trust Inc
数字房地产
信托有限公
司
DLR
UN
纽 约
证 券
交 易
所
美国
1,683
1,514,994.12
2.92
8
Equinix Inc
Equinix 有
限公司
EQIX
UW
纳 斯
达 克
证 券
交 易
所
美国
296
1,393,553.82
2.68
9
Medical
Properties
Trust Inc
Medical
Properties
Trust 股份
有限公司
MPW
UN
纽 约
证 券
交 易
所
美国
10,331
1,386,429.99
2.67
10
American
Homes 4 Rent
American
Homes 4 Rent
AMH
UN
纽 约
证 券
交 易
所
美国
5,417
1,376,559.62
2.65
注：本表所使用的证券代码为彭博代码。
5.5 报告期末按债券信用等级分类的债券投资组合
债券信用等级
公允价值（人民币元）
占基金资产净值比例（%）
A+
82,343.39
0.16
注：本基金持有的债券主要采用国际权威评级机构（标普、惠誉、穆迪等）提供的债券信用评级
信息，上述机构未提供评级信息的债券采用内部评级。
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5.6 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排名的前五名债券投资明细
序号
债券代码
债券名称
数量
公允价值（人民币
元）
占基金资产净值比例（%）
1 019666 22国债 01 820 82,343.39 0.16
注：报告期末，本基金仅持有上述 1支债券。
5.7 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排名的前十名资产支持证券投资
明细
无。
5.8 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排名的前五名金融衍生品投资明
细
无。
5.9 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名基金投资明细
无。
5.10 投资组合报告附注
5.10.1 本基金投资的前十名证券的发行主体本期是否出现被监管部门立案调查，或
在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情形
基金管理人未发现本基金投资的前十名证券的发行主体出现本期被监管部门立案调查，或在
报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情形。
5.10.2 基金投资的前十名股票是否超出基金合同规定的备选股票库
本基金投资的前十名股票中，没有超出基金合同规定的备选股票库之外的股票。
5.10.3 其他资产构成
序号
名称
金额（人民币元）
1
存出保证金
82.77
2
应收证券清算款
-
3
应收股利
118,389.17
4
应收利息
-
5
应收申购款
446,277.46
6
其他应收款
105,011.28
7 其他
-
8 合计
669,760.68
5.10.4 报告期末持有的处于转股期的可转换债券明细
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无。
5.10.5 报告期末前十名股票中存在流通受限情况的说明
无。
5.10.6 投资组合报告附注的其他文字描述部分
无。
§6 开放式基金份额变动
单位：份
报告期期初基金份额总额
43,940,303.57
报告期期间基金总申购份额
6,946,753.89
减：报告期期间基金总赎回份额
9,964,076.20
报告期期间基金拆分变动份额（份额减
少以“-”填列）
-
报告期期末基金份额总额
40,922,981.26
注：报告期期间基金总申购份额含红利再投。
§7 基金管理人运用固有资金投资本基金交易明细
无。
§8 备查文件目录
8.1 备查文件目录
(1)中国证监会核准嘉实全球房地产证券投资基金募集的文件；
(2)《嘉实全球房地产证券投资基金基金合同》；
(3)《嘉实全球房地产证券投资基金托管协议》；
(4)《嘉实全球房地产证券投资基金招募说明书》；
(5)基金管理人业务资格批件、营业执照；
6)报告期内嘉实全球房地产证券投资基金公告的各项原稿。
8.2 存放地点
北京市朝阳区建国门外大街 21号北京国际俱乐部 C座写字楼 12A层嘉实基金管理有限公司
8.3 查阅方式
（1）书面查询：查阅时间为每工作日 8:30-11:30,13:00-17:30。投资者可免费查阅，也可
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按工本费购买复印件。
（2）网站查询：基金管理人网址：http://www.jsfund.cn
投资者对本报告如有疑问，可咨询本基金管理人嘉实基金管理有限公司，咨询电话 400-600-8800，
或发 E-mail:service@jsfund.cn。
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