诺安全球收益不动产证券投资基金
2021年第三季度报告
2021年09月30日
基金管理人:诺安基金管理有限公司
基金托管人:中国工商银行股份有限公司
报告送出日期:2021年10月27日
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§1
重要提示
基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或
重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
基金托管人中国工商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2021年10月26
日复核了本报告中的财务指标、净值表现和投资组合报告等内容，保证复核内容不存
在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基
金一定盈利。
基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应
仔细阅读本基金的招募说明书。
本报告中财务资料未经审计。
本报告期自2021年07月01日起至2021年09月30日止。
§2
基金产品概况
基金简称 诺安全球收益不动产（QDII）
基金主代码 320017
基金运作方式 契约型开放式
基金合同生效日 2011年09月23日
报告期末基金份额总额 19,683,847.16份
投资目标
本基金主要投资于全球范围内的REITs，通过积
极的资产配置和精选投资，在严格控制投资风
险的前提下，追求基金资产超越业绩比较基准
的长期稳定增值。
投资策略
本基金实施“自下而上”与“自上而下”相结
合的主动投资策略。
首先，本基金会根据流动性、市值规模等指标
建立REITs备选库，并且根据不同业态以及不同
类型，对备选库中的REITs进行有效分类，从而
进一步实施资产配置策略。
其次，在大类资产配置方面，本基金的大类资
产主要为REITs以及货币市场工具，本基金将根
据海外市场环境的变化，在保持长期资产配置
稳定的前提下，积极进行短期的灵活配置；在
国家资产配置方面，本基金将会根据不同国家R
EITs市场的发展情况、宏观经济、货币走势、
地缘政治、税收政策等因素决定基金资产在不
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同国家的配置比例；在周期/弱周期类资产配置
方面，本基金还会根据标的REITs所在国的经济
周期决定在周期类和弱周期类REITs间的配置
比例。
再次，本基金将主要采取定性与定量相结合的
方式进行REITs的遴选。定性层面，本基金主要
从标的业态、租约状况、资产质量、管理能力、
分红能力等五个维度对标的REITs进行研判；定
量层面，本基金主要从估值水平以及第三方评
级等方面对标的REITs进行分析。
最后，本基金将综合考量REITs的区域、业态集
中度等特征，对组合在国家和业态层面进行再
平衡，最终构建投资组合。
业绩比较基准
FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Tot
al Return Index
风险收益特征
本基金为股票型基金，主要投资于全球范围内
证券交易所上市的REITs。一般来说，其在证券
投资基金中属于较高风险和预期收益的基金品
种。
基金管理人 诺安基金管理有限公司
基金托管人 中国工商银行股份有限公司
境外投资顾问
英文名称:-
中文名称:-
境外资产托管人
英文名称:Brown Brothers Harriman & Co.
中文名称:布朗兄弟哈里曼银行
§3
主要财务指标和基金净值表现
3.1 主要财务指标
单位：人民币元
主要财务指标 报告期（2021年07月01日 - 2021年09月30日）
1.本期已实现收益 2,015,847.15
2.本期利润 -502,734.24
3.加权平均基金份额本期利润 -0.0231
4.期末基金资产净值 31,553,594.84
5.期末基金份额净值 1.603
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注：①上述基金业绩指标不包括持有人交易基金的各项费用,计入费用后实际收益水平
要低于所列数字。
②本期已实现收益指基金本期利息收入、投资收益、其他收入(不含公允价值变动收益)
扣除相关费用后的余额,本期利润为本期已实现收益加上本期公允价值变动收益。
3.2 基金净值表现
3.2.1 基金份额净值增长率及其与同期业绩比较基准收益率的比较
阶段
净值增
长率①
净值增长
率标准差
②
业绩比较
基准收益
率③
业绩比较
基准收益
率标准差
④
①-③ ②-④
过去三个月 -2.26% 0.93% 0.27% 0.82% -2.53% 0.11%
过去六个月 6.37% 0.92% 8.44% 0.81% -2.07% 0.11%
过去一年 20.53% 1.08% 28.05% 0.99% -7.52% 0.09%
过去三年 6.23% 1.48% 17.78% 1.60% -11.55% -0.12%
过去五年 4.57% 1.26% 25.63% 1.32% -21.06% -0.06%
自基金合同
生效起至今
60.30% 1.05% 155.13% 1.12% -94.83% -0.07%
注：本基金的业绩比较基准为：
FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index。
3.2.2 自基金合同生效以来基金累计净值增长率变动及其与同期业绩比较基准收益率
变动的比较
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注：本基金的建仓期为6个月，建仓期结束时各项资产配置比例符合合同约定。
§4
管理人报告
4.1 基金经理（或基金经理小组）简介
姓名 职务
任本基金的基金经理期限 证券从
业年限
说明
任职日期 离任日期
宋青
本基金基
金经理
2020年04
月24日
- 13年
学士学位，具有基金从业
资格。曾先后任职于香港
富海企业有限公司、中国
银行广西分行、中国银行
伦敦分行、深圳航空集团
公司、道富环球投资管理
亚洲有限公司上海代表
处，从事外汇交易、证券
投资、固定收益及贵金属
商品交易等投资工作。2
010年10月加入诺安基金
管理有限公司，任国际业
务部总监。2011年11月起
任诺安全球黄金证券投
资基金基金经理，2012
年7月起任诺安油气能源
股票证券投资基金（LOF）
基金经理，2019年2月起
任诺安精选价值混合型
证券投资基金基金经理，
2020年4月起任诺安全球
收益不动产证券投资基
金基金经理。
注：①此处基金经理的任职日期为公司作出决定并对外公告之日；
②证券从业的含义遵从《证券业从业人员资格管理办法》的相关规定等。
4.2 境外投资顾问为本基金提供投资建议的主要成员简介
本基金无境外投资顾问。
4.3 管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况说明
报告期间，诺安全球收益不动产证券投资基金管理人严格遵守了《中华人民共和国
证券投资基金法》及其他有关法律法规，遵守了《诺安全球收益不动产证券投资基金基
金合同》的规定，遵守了本公司管理制度。本基金投资管理未发生违法违规行为。
4.4 公平交易专项说明
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4.4.1 公平交易制度的执行情况
根据中国证监会2011年修订的《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》，
本公司更新并完善了《诺安基金管理有限公司公平交易制度》。制度的范围包括境内上
市股票、债券的一级市场申购、二级市场交易等投资管理活动，同时涵盖投资授权、研
究分析、投资决策、交易执行、业绩评估等投资管理活动相关的各个环节。
投资研究方面，公司设立全公司所有投资组合适用的证券备选库，在此基础上，不
同投资组合根据其投资目标、投资风格和投资范围的不同，建立不同投资组合的投资对
象备选库和交易对手备选库；公司拥有健全的投资授权制度，明确投资决策委员会、投
资总监、投资组合经理等各投资决策主体的职责和权限划分，投资组合经理在授权范围
内可以自主决策，超过投资权限的操作需要经过严格的审批程序；公司建立了统一的研
究管理平台，所有内外部研究报告均通过该研究管理平台发布，并保障该平台对所有研
究员和投资组合经理开放。
交易执行方面，对于场内交易，基金管理人在投资交易系统中设置了公平交易功能，
交易中心按照时间优先、价格优先的原则执行所有指令，如果多个投资组合在同一时点
就同一证券下达了相同方向的投资指令，并且市价在指令限价以内，投资交易系统自动
将该证券的每笔交易报单都自动按比例分拆到各投资组合；对于债券一级市场申购、非
公开发行股票申购等非集中竞价交易的交易分配，在参与申购之前，各投资组合经理独
立地确定申购价格和数量，并将申购指令下达给交易中心。公司在获配额度确定后，按
照价格优先的原则进行分配，如果申购价格相同，则根据该价位各投资组合的申购数量
进行比例分配；对于银行间市场交易、固定收益平台、交易所大宗交易，投资组合经理
以该投资组合的名义向交易中心下达投资指令，交易中心向银行间市场或交易对手询
价、成交确认，并根据“时间优先、价格优先”的原则保证各投资组合获得公平的交易
机会。
本报告期内，公平交易制度总体执行情况良好，未发现违反公平交易制度的情况。
4.4.2 异常交易行为的专项说明
本基金于本报告期内不存在异常交易行为。本报告期内基金管理人管理的所有投资
组合参与的交易所公开竞价同日反向交易成交较少的单边交易量不存在超过该证券当
日成交量的5%的情况。
4.5 报告期内基金的投资策略
报告期内全球REITS指数先是延续了前期的上行趋势，但9月份出现调整。前期对利
率水平更为敏感的住宅板块以及中长期发展趋势相对确定的数据中心、发射塔等特种
REITS板块表现相对更好。但由于市场对美联储提前收紧货币政策有所担忧，使得前期
累积了较多涨幅的工业、住宅、特种REITS板块出现调整。而前期受疫情反复压制的酒
店、购物中心等偏出行消费等板块则在9月份跑出了相对收益。
基金运作上，报告期间仍主要持有特种、工业、办公等板块，尽管正确预判美国居
民出行将出现更为确定的好转，但仓位的调整相对滞后，使得基金9月的表现落后于业
绩比较基准。
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4.6
报告期内基金的业绩表现
截至报告期末诺安全球收益不动产（QDII）基金份额净值为1.603元，本报告期内，
基金份额净值增长率为-2.26%，同期业绩比较基准收益率为0.27%。
4.7 报告期内基金持有人数或基金资产净值预警说明
本报告期内，本基金存在连续六十个工作日基金资产净值低于五千万元的情形。基
金管理人将积极与基金托管人协商解决方案，包括但不限于持续营销、转换运作方式、
与其他基金合并等，并适时根据法律法规及基金合同约定的程序进行。
§5
投资组合报告
5.1 报告期末基金资产组合情况
序号 项目 金额(人民币元) 占基金总资产的比例（%）
1 权益投资 29,868,187.27 91.16
其中：普通股 - -
存托凭证 - -
优先股 - -
房地产信托凭证 29,868,187.27 91.16
2 基金投资 - -
3 固定收益投资 - -
其中：债券 - -
资产支持证券 - -
4 金融衍生品投资 - -
其中：远期 - -
期货 - -
期权 - -
权证 - -
5 买入返售金融资产 - -
其中：买断式回购的买入返
售金融资产
- -
6 货币市场工具 - -
7
银行存款和结算备付金合
计
2,771,263.86 8.46
8 其他资产 125,554.35 0.38
9 合计 32,765,005.48 100.00
5.2 报告期末在各个国家（地区）证券市场的股票及存托凭证投资分布
国家(地区) 公允价值(人民币元) 占基金资产净值比例(%)
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美国 29,861,205.57 94.64
新加坡 6,981.70 0.02
合计 29,868,187.27 94.66
注：本表所列项目为房地产信托凭证（简称REITs）投资。
5.3 报告期末按行业分类的股票及存托凭证投资组合
行业类别 公允价值(人民币元) 占基金资产净值比例(%)
特种房地产投资信托 10,802,305.08 34.23
工业房地产投资信托 6,521,247.07 20.67
办公房地产投资信托 6,138,521.44 19.45
零售业房地产投资信托 5,181,758.62 16.42
住宅房地产投资信托 1,224,355.06 3.88
合计 29,868,187.27 94.66
注：①本表所列项目为房地产信托凭证（简称REITs）；
②本基金对以上行业分类采用全球行业分类标准（GICS）。
5.4 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名股票及存托凭证投资
明细
序
号
公司名称
(英文)
公司名称
(中文)
证券代
码
所在
证券
市场
所属
国家
(地
区)
数量
(股)
公允价值(人
民币元)
占基金
资产净
值比例
（％）
1
DUKE REALT
Y CORP
杜克房地
产公司
DRE US
US Exc
hange
US 9,225 2,863,957.50 9.08
2
PROLOGIS I
NC
普洛斯公
司
PLD US
US Exc
hange
US 3,400 2,765,776.65 8.77
3
EQUINIX IN
C
Equinix有
限公司
EQIX US
US Exc
hange
US 528 2,705,635.21 8.57
4
SIMON PROP
ERTY GROUP
INC
西蒙房地
产集团公
司
SPG US
US Exc
hange
US 3,008 2,535,465.57 8.04
5
DOUGLAS EM
METT INC
Douglas E
mmett股份
有限公司
DEI US
US Exc
hange
US 12,088 2,478,082.24 7.85
6
SAFEHOLD I
NC
Safehold
公司
SAFE US
US Exc
hange
US 5,200 2,424,424.11 7.68
7
BOSTON PRO
PERTIES IN
C
波士顿地
产公司
BXP US
US Exc
hange
US 3,415 2,399,696.90 7.61
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8
DIGITAL RE
ALTY TRUST
INC
数字房地
产信托有
限公司
DLR US
US Exc
hange
US 2,099 1,966,376.85 6.23
9
AMERICAN T
OWER C
美国发射
塔公司
AMT US
US Exc
hange
US 1,011 1,740,224.20 5.52
10
FED REALTY
INVS
联邦房地
产投资信
托公司
FRT US
US Exc
hange
US 1,800 1,377,382.22 4.37
注: ①本表所列项目为房地产信托凭证（简称REITs）；
②本基金对以上证券代码采用当地市场代码。
5.5 报告期末按债券信用等级分类的债券投资组合
本项主要列示按国际权威评级机构（标普、穆迪）的债券信用评级情况。本基金本
报告期末未持有此类债券。
5.6 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排名的前五名债券投资明细
本基金本报告期末未持有债券。
5.7 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排名的前十名资产支持证券投资明
细
本基金本报告期末未持有资产支持证券。
5.8 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排名的前五名金融衍生品投资明细
本基金本报告期末未持有金融衍生品。
5.9 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名基金投资明细
本基金本报告期末未持有基金。
5.10 投资组合报告附注
5.10.1 本基金投资的前十名证券的发行主体,本期没有出现被监管部门立案调查的情
形,也没有出现在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情形
5.10.2 本基金本报告期末未持有股票
5.10.3 其他资产构成
序号 名称 金额(人民币元)
1 存出保证金 -
2 应收证券清算款 -
3 应收股利 83,959.92
4 应收利息 87.19
5 应收申购款 41,507.24
6 其他应收款 -
7 其他 -
8 合计 125,554.35
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注：本表所列“应收股利”为投资“房地产信托凭证”（简称REITs）产生的收益。
5.10.4 报告期末持有的处于转股期的可转换债券明细
本基金本报告期末未持有可转换债券。
5.10.5 报告期末前十名股票中存在流通受限情况的说明
本基金本报告期末未持有股票。
5.10.6 投资组合报告附注的其他文字描述部分
由于四舍五入原因，分项之和与合计可能有尾差。
§6
开放式基金份额变动
单位：份
报告期期初基金份额总额 23,608,162.15
报告期期间基金总申购份额 3,563,029.77
减：报告期期间基金总赎回份额 7,487,344.76
报告期期间基金拆分变动份额（份额减少以“-”填列） -
报告期期末基金份额总额 19,683,847.16
§7
基金管理人运用固有资金投资本基金交易明细
本报告期内基金管理人未运用固有资金申购、赎回、买卖本基金份额。
§8
影响投资者决策的其他重要信息
8.1 报告期内单一投资者持有基金份额比例达到或超过20%的情况
投资
者类
别
报告期内持有基金份额变化情况 报告期末持有基金情况
序
号
持有基金份额比例
达到或者超过20%
的时间区间
期初份额 申购份额 赎回份额 持有份额 份额占比
机构 - - - - - - -
个人 - - - - - - -
产品特有风险
本报告期内，本基金未出现单一投资者持有基金份额比例达到或者超过20%的情形，敬请
投资者留意。
8.2 影响投资者决策的其他重要信息
本基金管理人于2021年8月27日披露了《诺安基金管理有限公司关于董事长任职的
公告》，自2021年8月26日起，李强先生担任公司董事长。
§9
备查文件目录
9.1 备查文件目录
①中国证券监督管理委员会批准诺安全球收益不动产证券投资基金募集的文件。
②《诺安全球收益不动产证券投资基金基金合同》。
③《诺安全球收益不动产证券投资基金托管协议》。
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④基金管理人业务资格批件、营业执照。
⑤诺安全球收益不动产证券投资基金2021年第三季度报告正文。
⑥报告期内诺安全球收益不动产证券投资基金在指定媒介上披露的各项公告。
9.2 存放地点
基金管理人、基金托管人住所。
9.3 查阅方式
投资者可在营业时间免费查阅，也可按工本费购买复印件。
投资者对本报告书如有疑问，可致电本基金管理人全国统一客户服务电话：
400-888-8998，亦可至基金管理人网站 www.lionfund.com.cn查阅详情。
诺安基金管理有限公司
2021年10月27日
