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鹏华前海(184801)

鹏华前海:收到关于深圳市万科前海公馆建设管理股份有限公司2020年度业绩补偿款的公告查看PDF公告

鹏华前海万科 REITs封闭式混合型发起式证券投资基金 
收到关于深圳市万科前海公馆建设管理股份有限公司 2020年度业绩 
补偿款的公告 
 
根据《鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金基金合同》和
《鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金招募说明书》(以下简
称“招募说明书”)的约定,若深圳市万科前海公馆建设管理股份有限公司(以
下简称“目标公司”)当期营业收入扣减物业管理费收入后的余额(以下简称“实
际业绩收入”)低于目标公司当期业绩比较基准 (目标公司各核算期的业绩比
较基准见招募说明书)的,应以保证金账户资金余额为限向本基金进行支付目标
公司当期实际业绩收入低于业绩比较基准的差额(以下简称“业绩补偿款”)。 
根据本基金管理人收到的深圳诚华会计师事务所有限公司出具的《深圳市万
科前海公馆建设管理股份有限公司2020年度审计报告》(以下简称“审计报告”),
目标公司2020年度实际业绩收入为204,577,264.77元,低于当期业绩比较基准,
因此2020年度业绩补偿款金额为20,000,000.00元。本基金管理人向深圳万科送
达《目标公司业绩补偿款书面通知书》之后,本基金托管账户于2021年4月8日收
到业绩补偿款20,000,000.00元。该款项经本基金托管人上海浦东发展银行股份
有限公司确认,归属为本基金资产。 
针对上述业绩补偿款,深圳万科说明如下: 
一、从2020年项目整体经营出租率来看,2020年前海企业公馆的平均空置率
为4%,相比2015年基金发行前第三方机构出具的《前海企业公馆项目收益现金流
现值评估》(简称“收益评估”)2017年-2021年前海公馆预计空置率每年8%,
经营情况超出预期。 
二、产生该业绩补偿款的主要原因有:(1)目标公司自2016年5月1日起执
行《营业税改征增值税试点实施办法》导致2020年度租金收入中对应的增值税销
项税金额不能计入实际业绩收入中,与业绩比较基准产生差异;(2)2020年度
前海企业公馆经营受疫情影响严重,按照市区级疫情防控要求暂停举办所有大型
聚集性活动,导致国际会议中心2020年度收入同比2019年度下降18%,与原定业
绩比较基准(即原预计2020年较2019年增长6%)产生较大差异;(3)受市场(根
据五大行有关2020年度市场报告,深圳写字楼市场租金均价较2019年整体下降约
10%)及周边竞品因素影响,前海企业公馆2020年新签与续签租赁面积占项目整
体可租赁面积比例约27%,新签租金单价同比2019年下降约6%,2020年年度租金
总收入同比2019年下降约2%,导致与收益评估中2020-2022年预计租金单价增长
率5%及2020年租金总收入增长4%产生差异。 
本基金对目标公司收益权的日常估值采用现金流量折现法,业绩补偿款已包
含在预估的现金流里,因此实际收到2020年业绩补偿款的事项对基金资产净值无
重大影响。 
特此公告。 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
鹏华基金管理有限公司 
2021年4月10日