鹏华前 海万科 REITs 封闭式混合型 发起式
证券投 资基金 2018 年年度报告 摘 要
2018 年12 月31 日
基金 管理 人 ： 鹏华 基 金管 理有 限公 司
基金 托管 人 ： 上海 浦 东发 展银 行股 份有 限公 司
送出日期：2019 年03 月 28 日 鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
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§1 重要提示
基金管理人的董事会 、 董事保证本报告所载资料不存在虚假记载 、 误导性陈述或重大遗漏 ，
并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。本年 度报告已经三分之二以
上独立董事签字同意，并由董事长签发。
基金托管人上海浦东发展银行股份有限公司根据本基金合同 规定，于 2019 年 3 月 27 日复核
了本报告中的财务指标、净值表现、利润分配情况、财务会计报告、投资 组合报告等内容，保证
复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
基金管理人承诺以诚实信用 、 勤勉尽责的原则管理和运用基金资产 ， 但不保证基金一定盈利 。
基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投 资决策前应仔细阅读本
基金的招募说明书及其更新。
本年度报告摘要摘自年度报告正文,投资者欲了解详细内容,应阅读年度报告正文。
普华永道中天会计师事务所 （特殊普通合伙） 注册会计师对本基金出具了“ 标准无保留意见”
的审计报告。
本报告期自 2018 年1 月1 日起至 12 月 31 日止。
鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
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§2 基金简介
2.1 基金基本情况
基金简称
鹏华前海 REIT
场内简称
鹏华前海
基金主代码
184801
基金运作方式
契约型封闭式
基金合同生效日
2015 年 7 月 6 日
基金管理人
鹏华基金管理有限公司
基金托管人
上海浦东发展银行股份有限公司
报告期末基金份额总额
29,995,915.35 份
基金合同存续期
不定期
基金份额上市的证券交
易所
深圳证券交易所
上市日期
2015 年 9 月 30 日
2.2 基金产品说明
投资目标
本基金通过投资于目标公司股权参与前海金融创新，力争分享金融
创新的红利。
投资策略
基金合同生效后，本基金根据与目标公司及其股东所签订的增资协
议等相关协议约定的程序和时间，通过增资方式持有目标公司股权
至 2023 年7 月 24 日 ， 获取 自 2015 年 1 月 1 日起 至 2023 年 7 月 24
日期间前海企业公馆项目 100% 的实际或应当取得的除物业管理费
收入之外的营业收入，营业收入依据相关协议约定的业绩补偿机制
和激励机制进行调整。前述目标公司的概况、增资入股情况、退出
安排 、 交易 结构 、 业绩 补偿机制和激励措施等详见招募说明书 。 本
基金投资目标公司之外的基金资产可投资于依法发行或上市的股
票 、 债券 和货 币市 场工 具等 。 1 、 对于 目标 公司 的投 资策 略 本基金
将审慎论证宏观经济因素 （就业 、 利率 、 人口结构等） 、 商业地产周
期 （供 需结 构 、 租金 和资 产价 格波 动等 ） 、 以及 其他 可比 投资 资产 项
目的风险和预期收益率来判断目标公司持有商业物业当前的投资价
值以及未来的发展空间 。 在此基础上 ， 基金将深入调研目标 公司所
持商业物业的基本面（包括位置、质量、资产价格、出租率、租金
价格、租户、租约、现金流等）和运营基本面（包括定位、经营策
略 、 租赁 能力 、 物业 管理 能力 等） ， 通过 合适 的估 值方 法评 估其 收益
状况和增值潜力、预测现金流收入的规模和建立合适的估值模型。
本基金将根据投资需要参与所投资项目商业运营并代表持有人行使
股东权利，并与目标公司服务机构签订相应的股权回购协议以及建
立运营绩效保证机制，力争获取稳定的租金收益，具体交易结构详
见招 募说 明书 。 2 、 固定 收益 资产 投资 策略 本基金投资目标公司前
的基金资产以及投资目标公司后的剩余资产、本基金获得的分红
款、本基金对目标公司股权的退出款在按照本《基金合同》约定进
行分配或支付前，可全部投资于依法发行或上市的 债券和货币市场鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
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工具等固定收益类资产。 本基金将采用持有到期策略构建投资组
合，以获取相对确定的目标收益。首先对存款利率、回购利率和债
券收益率进行比较，并在对封闭运作期内资金面进行判断的基础
上，判断是否存在利差套利空间，以确定是否进行杠杆操作；其次
对各类固定收益资产在封闭运作期内的持有期收益进行比较，确定
优先配置的资产类别，并结合各类固定收益资产的市场容量，确定
配置比例。本基金将对整体固定收益组合久期做严格管理和匹配，
完全配合基金合同期限内的允许范围 。 投资决策委员会将定期或不
定期召开会议，确定本基金固定收益资 产各类属的配置比例、组合
的杠杆水平等目标区间。本公司信用评估团队依托基金管理人信用
分析系统评估债务人的相对违约率并确定个券的信用评级，为本基
金的组合构建和调整提供标的建议。本基金将依据投资决策委员会
决议和信用分析团队的建议制定具体的配置和调整计划，进行固定
收益投资组合的构建和日常管理 。 3 、 权益 类资 产投 资策 略 在严格
控制风险、保持资产流动性的前提下，本基金将根据发行人的基本
面情况，并结合对市场流动性、上市后表现的预期，适当参与股票
等权益类投资，以增加基金收益。
业绩比较基准
十年期国债收益率+1.5%
风险收益特征
本基金在封闭运作期内投资于目标公司股权，以获取商业物业租金
收益为目标，因此与股票型基金和债券型基金有不同的风险收益特
征，本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股
票型基金。
注: 无。
2.3 基金 管理 人和 基 金托 管人
项目
基金管理人
基金托管人
名称
鹏华基金管理有限公司 上海浦东发展银行股份有限公
司
信息披露
负责人
姓名
张戈 胡波
联系电话
0755-82825720 021-61618888
电子邮箱
zhangge@phfund.com.cn Hub5@spdb.com.cn
客户服务电话
4006788999 95528
传真
0755-82021126 021-63602540
2.4 信息披露方式
登载 基 金年 度报 告正 文的 管理 人互 联网 网
址
http://www.phfund.com
基金年度报告备置地点
深圳市福田区福华三路 168 号深圳国际商会中心第
43 层鹏华基金管理有限公司
§3 主要 财务 指 标、 基金 净值 表现 及利 润分 配情 况
3.1 主要 会计 数据 和 财务 指标
金额 单位：人民币元
3.1.1 期 2018 年 2017 年 2016 年 鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
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间数据和
指标
本期已 实
现收益
262,397,910.75 -135,578,566.70 271,263,124.72
本期利润
210,360,155.46 65,964,735.61 159,192,448.96
加权平均
基金份额
本期利润
7.0130 2.1991 5.3071
本期基金
份额净值
增长率
6.82%
2.15%
5.27%
3.1.2 期
末数据和
指标
2018 年末 2017 年末 2016 年末
期末可供
分配基金
份额利润
8.2566 -0.4912 6.0268
期末基金
资产净 值
3,293,818,947.11 3,083,458,791.65 3,180,371,877.40
期末基金
份额净值
109.809 102.796 106.027
注: （1）本期已实现收益指基金本期利息收入、投资收益、其他收入（不 含公允价值变动收益）
扣除相关费用后的余额，本期利润为本期已实现收益加上本期公允价值变动收益。
（2 ） 所述 基金 业绩 指标 不包 括持 有人 认购 或交 易基 金的 各项 费用 （例 如 ， 开放 式基 金的 申购 赎回
费、基金转换费等） ，计入费用后实际收益水平要低于所列数字。
（3 ） 表中 的“ 期末 ”均 指报 告期 最后 一日 ， 即 12 月 31 日 ， 无论 该日 是否 为开 放日 或交 易所 的交
易日。
3.2 基金净值表现
3.2.1 基金 份额 净值 增 长率 及其 与同 期业 绩比 较基 准收 益率 的比 较
阶段
份额净值
增长率①
（%）
份额净值增
长率标准差
②（%）
业绩比较基
准收益率③
（%）
业绩比较基准收
益率标准差④
（%）
①－③
（%）
②－④
（%）
过去三个月 1.68 0.10 1.25 0.02 0.43 0.08
过去六个月 4.18 0.11 2.52 0.01 1.66 0.10 鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
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过去一年 6.82 0.10 5.13 0.01 1.69 0.09
过去三年 14.87 0.10 14.57 0.01 0.30 0.09
自基金成立
起至今
20.15 0.12 16.89 0.01 3.26 0.11
注: 业绩比较基准=十年期国债到期收益率+1.5%
3.2.2 自基 金合 同生 效 以来 基金 份额 累计 净值 增长 率变 动及 其与 同期 业绩 比较 基准
收益 率变 动的 比 较
注：1、本基金基金合同于 2015 年7 月6 日生效。
2、截至建仓期结束，本基金的各项投资比例已达到基金合同中规定的各项比例。
鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
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3.2.3 自基 金合 同生 效 以来 基金 每年 净值 增长 率及 其与 同期 业绩 比较 基准 收益 率的
比较
注:1、合同生效当年按照实际存续期计算，不按整个自然年度进行折算。
3.3 其他指标
注: 无。
3.4 过去 三年 基金 的 利润 分配 情况
单位：元
年度
每 10 份基金份额分
红数
现金 形式发放总额
再投资形式发放总
额
年度利润分配 合计
备注
2018 年 - - - - -
2017 年 54.3000 162,877,821.36 - 162,877,821.36 -
2016 年 38.8000 116,384,153.14 - 116,384,153.14 -
合计
93.1000 279,261,974.50 - 279,261,974.50 -
§4 管理人报告
4.1 基金 管理 人及 基 金经 理情 况
4.1.1 基金 管理 人及 其 管理 基金 的经 验
鹏华基金管理有限公司成立于 1998 年 12 月 22 日 ，业 务范 围包 括基 金募 集 、基 金销 售、 资
产管理及中国证监会许可的其他业务。截止本报告期末，公司股东由国信 证券股份有限公司、意
大利欧利盛资本资产管理股份公司（Eurizon Capital SGR S.p.A. ） 、深 圳市 北融 信投 资发 展有 限
公司组成，公司性质为中外合资企业。公司原注册资本 8,000 万元人民币，后于 2001 年 9 月完
成增资扩 股，增至 15,000 万元人民币。截至 2018 年 12 月，公司管理资产总规模达到 5,164.62
亿元 ， 管理 146 只公 募基 金 、10 只全国社保投资组合 、4 只基本养老保险投资组合 。 经过 20 年投鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
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资管理基金，在基金投资、风险控制等方面积累了丰富经验。
4.1.2 基金 经理 （或 基 金经 理小 组） 及基 金经 理助 理简 介
姓名
职务
任本基金的基金经理（助理）
期限
证券从业年限
说明
任职日期
离任日期
尤柏年
本基金基
金经理
2015-07-06 - 14
尤柏 年先 生 ， 国籍 中
国 ， 经济 学博 士 ，14
年证券基金从业经
验。历任澳大利亚
BConnect 公司 Apex
投资咨询团队分析
师 ， 华宝 兴业 基金 管
理有限公司金融工
程部高级数量分析
师 、 海外 投资 管理 部
高级 分析 师 、 基金 经
理助 理 、 华宝 兴业 成
熟市场基金和华宝
兴业标普油气基金
基金 经理 等职 ；2014
年 7 月加盟鹏华基
金管 理有 限公 司 ， 历
任国际业务部副总
经理 ， 现担 任国 际业
务部 总经 理 、 基金 经
理。2014 年 08 月担
任鹏华全球高收益
债基金基金经理，
2014 年09 月担任鹏
华环球发现
（QDII-FOF） 基金 基
金经理，2015 年 07
月担任鹏华前海万
科 REITs 基金基金
经理 ，2016 年 12 月
担任鹏华沪深港新
兴成长混合基金基
金经理，2017 年 11
月担任鹏华港美互
联股票（LOF ）基金
基金经理，2017 年
11 月担任鹏华香港
银行指数（LOF ）基
金基金经理，2017鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
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年 11 月担任鹏华香
港 中 小 企 业 指 数
（LOF ）基金基金经
理 。 尤柏 年先 生具 备
基金 从业 资格 。 本报
告期内本基金基金
经理未发生变动。
刘方正
本基金基
金经理
2015-08-06 - 8
刘方 正先 生 ， 国籍 中
国 ， 理学 硕士 ，8 年
证 券 基 金 从 业 经
验。2010 年 6 月加
盟鹏华基金管理有
限公 司 ， 从事 债券 研
究工 作 ， 历任 固定 收
益部 高级 研究 员 、 基
金经 理助 理 ， 现任 绝
对收益投资部基金
经理 。2015 年 03 月
至2017 年01 月担任
鹏华弘利混合基金
基金经理，2015 年
03 月至 2015 年 08
月担任鹏华行业成
长基金基金基金经
理，2015 年 04 月至
2017 年01 月担任鹏
华弘润混合基金基
金经理，2015 年 05
月担任鹏华弘华混
合基金基金经理，
2015 年05 月担任鹏
华弘和混合基金基
金经理，2015 年 05
月至2017 年01 月担
任鹏华弘益混合基
金基金经理，2015
年 06 月至 2017 年
01 月担任鹏华弘鑫
混 合 基 金 基 金 经
理，2015 年 08 月担
任 鹏 华 前 海 万 科
REITs 基 金 基 金 经
理，2015 年 08 月至
2017 年01 月担任鹏
华弘泰混合基金基鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
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金经理，2016 年 03
月担任鹏华弘信混
合基金基金经理，
2016 年03 月至2017
年 05 月担任鹏华弘
实混合基金基金经
理，2016 年 03 月至
2018 年05 月担任鹏
华弘锐混合基金基
金经理，2016 年 08
月担任鹏华弘达混
合基金基金经理，
2016 年08 月至2017
年 12 月担任鹏华弘
嘉混合基金基金经
理，2016 年 09 月担
任鹏华弘惠混合基
金基金经理，2016
年 11 月至 2018 年
01 月担任鹏华兴裕
定开混合基金基金
经理 ，2016 年 11 月
担任鹏华兴泰定开
混 合 基 金 基 金 经
理，2016 年 12 月担
任鹏华兴悦定开混
合基金基金经理，
2017 年09 月至2018
年 08 月担任鹏华兴
益定期开放混合基
金基金经理，2018
年 05 月担任鹏华睿
投混合基金基金经
理 。 刘方 正先 生具 备
基金 从业 资格 。 本报
告期内本基金基金
经理未发生变动。
注:1. 任 职日 期 和离 任日 期 均指 公司 作出 决 定后 正式 对 外公 告之 日 ；担 任新 成 立基 金基 金 经理
的，任职日期为基金合同生效日。
2. 证券从业的含义遵从行业协会关于从业人员资格管理办法的相关规定。
4.2 管理 人对 报告 期 内本 基金 运作 遵规 守信 情况 的说 明
报告期内，本基金管理人严格遵守《证券投资基金法》等法律法规、中 国证监会的有关规定鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
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以及基金合同的约定，本着诚实守信、勤勉尽责的原则管理和运作基金资 产，在严格控制风险的
基础上，为基金份额持有人谋求最大利益。本报告期内，本基金运作合规 ，不存在违反基金合同
和损害基金份额持有利益的行为。
4.3 管理 人对 报告 期 内公 平交 易情 况的 专项 说明
4.3.1 公平 交易 制度 和 控制 方法
根据 中国 证监 会 《证 券投 资基 金管 理公 司公 平交 易制 度指 导意 见》 ， 公司 制定 了 《鹏 华基 金管
理有限公司公平交易管理规定》 ， 将公司所管理的封闭式基金 、 开 放式基金 、 社保组合、 特定客户
资产管理组合等不同资产组合的授权、研究分析、投资决策、交易执行、 业绩评估等投 资管理活
动均纳入公平交易管理，在业务流程和岗位职责中制定公平交易的控制规 则和控制活动，建立对
公平 交易 的执 行 、 监督 及审 核流 程 ， 严禁 在不 同投 资组 合之 间进 行利 益输 送 。 在投 资研 究环 节 ：1、
公司使用唯一的研究报告发布平台“研究报告管理平台”，确保各投资组 合在获得投资信息、研
究支 持 、 投资 建议 和实 施投 资决 策方 面享 有公 平的 机会 ；2 、 公司 严格 按照 《股 票库 管理 规定 》 、 《信
用债券投资与风险控制管理规定》 ， 执行股票及信用产品出入库及日常维护工作 ， 确保相关证券入
库以 内容 严谨 、 观点 明确 的研 究报 告作 为依 据 ；3、 在公 司股 票库 基础 上， 各涉 及 股票投资的资产
组合根据各自的投资目标 、 投资风格 、 投资范围和防范关联交易的原则分别建立资产组合股票库 ，
基金经理在股票库基础上根据投资授权以及基金合同择股方式构建具体的投资组合 ；4 、 严格 执行
投资授权制度，明确投资决策委员会、分管投资副总裁、基金经理等各主 体的职责和权限划分，
合理确定 基金经理的投资权限 ， 超过投资权限的操作 ， 应严格履 行审批程序 。 在交易执行环节 ：
1 、 所有 公司 管理 的资 产组 合的 交易 必须 通过 集中 交易 室完 成 ， 集中 交易 室负 责建 立和 执行 交易 分
配制度， 确保各投资组合享有公平的交易执行机会；2 、针对交易所公开 竞价 交易，集中交易室
应严格启用恒生交易系统中的公平交易程序 ， 交易系统则自动启用公平交易功能 ， 由系统按照“未
委托数量” 的比例对不同资产组合进行委托量的公平分配 ； 如果相关基金经理坚持以不同的价格
进行 交易 ， 且当 前市 场价 格不 能同 时满 足多 个资 产组 合的 指令 价格 要求 时 ， 交易 系统 自动 按照 “价
格优先” 原则 进行 委托 ； 当市 场价 格同 时满 足多 个资 产组 合的 指令 价格 要求 时 ， 则交 易系 统自 动
按照“同一指令价格下的公平交易”模式 ， 进行公平委托和交易量分配；3 、 银行 间市 场交 易、 交
易所大宗交易等非集中竞价交易需依据公司《股票投资交易流程》和《固 定 收益投资管理流程》
的规定执行；银行间市场交易、交易所大宗交易等以公司名义进行的交易 ，各投资组合经理应在
交易前独立确定各投资组合的交易价格和数量，公司按照价格优先、比例 分配的原则对交易结果
进行 分配 ；4 、 新股 、 新债 申购 及非 公开 定向 增发 交易 需依 据公 司 《新 股申 购流 程》 、 《固 定收 益投
资管理流程》 和 《非 公开 定向 增发 流程 》 的规 定执 行 ， 对新 股和 新债 申购 方案 和分 配过 程进 行审鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
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核和 监控 。 在交 易监 控、 分析 与评 估环 节：1、 为加 强对 日常 投资 交易 行为 的监 控和 管理 ， 杜绝 利
益输送、不公平交易等违规交易行为，防范日常交易风险，公司明确了关 注 类交易的界定及对应
的监控和评估措施机制；所监控的交易包括但不限于：交易所公开竞价交 易中同日同向交易的交
易时机和交易价差、不同投资组合临近交易日的同向交易和反向交易的交 易时机和交易价差、关
联交 易 、 债券 交易 收益 率偏 离度 、 成交 量和 成交 价格 异常 、 银行 间债 券交 易对 手交 易等 ；2、 将公
平交易作为投资组合业绩归因分析和交易绩效评价的重要关注内容，发现 的异常情况由投资监察
员进行分析；3、监察稽核部分别于每季度和每年度编写《公平交易执行情 况检查报告》 ，内容包
括关注类交易监控执行情况 、 不同投资组合的整体收益率差异分析和同向交易价 差分 析 ； 《公 平交
易执行情况检查报告》需经公司基金经理、督察长和总经理签署。
4.3.2 公平 交易 制度 的 执行 情况
报告期内，本基金管理人严格执行公平交易制度，确保不同投资组合在 研究、交易、分配等
各环节得到公平对待。同时，根据《证券投资基金管理公司公平交易制度 指导意见》的要求，公
司对所管理组合的不同时间窗的同向交易进行了价差专项分析，未发现存 在违反公平交易原则的
现象。
4.3.3 异常 交易 行为 的 专项 说明
报告期内，本基金未发生违法违规且对基金财产造成损失的异常交易行为。
本报告期内未发生基金管理人管理的所有投资组合参与的交易所 公开 竞价 同日 反向 交易 成交
较少的单边交易量超过该证券当日成交量的 5% 的情况。
4.4 管理 人对 报告 期 内基 金的 投资 策略 和业 绩表 现的 说明
4.4.1 报告 期内 基金 投 资策 略和 运作 分析
本基金持有的项目公司物业万科前海企业公馆在 2018 年完成总收入 20,087 万元 。 其中 公馆
租赁收入占总收入的 87% ，会议中心等其他收入合计占 13% 。
2018 年，宏观经济受内外需变化的影响逐季回落 ，年初金融去杠杆阶段性告一段落，企业去
杠杆执行力度较强，金融体系内流动性自年初开始转向温和，货币政策方 向缓慢放松，金融体系
内融资成本逐步回落，实体资 金受多重压力持续偏紧，年中信用风险频出 ，随着金融宽松过程逐
步演化及政府宏观政策干预，年尾实体资金面有所好转。整体消费受过去 几年居民部门杠杆率快
速提 高的 压力 ， 表现 出持 续下 滑趋 势 ； 地方 政府 显性 债务 和隐 性债 务均 处于 较高 水平 ， 压力 较大 ；
实体企业受投资收益率的回落影响，加杠杆动力不足。综合来看，内需整 体回落，外需受欧洲和
日本经济放缓、中美贸易战等影响也存在较大下行压力。价格方面，工业 品价格同比增速随总需
求放缓有所回落，居民生活端物价仍受“供给侧”影响的滞后效应缓慢提升。 鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
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权益市场前高后低，一月底指数高点出现后快速 持续回落，四季度出 现底部震荡迹象。市场
反映经济走势和企业盈利预期较差 ， 大盘指数回落至历史低位 ， 上 证 50 和沪 深 300 指数估值回落
至历史 20%分位数附近，中证 500 指数估值回落至历史最低 5%分位数附近，估值绝对水平处于今
年最低阶段。债券市场，随着金融去杠杆阶段性告一段落，信用资质、流 动性较好的高等级信用
债和利率债品种走出估值修复行情，收益率回归宏观基本面趋势，收益率 水平重回历史四分之一
分位数附近，信用偏弱债券随经济下行风险频繁暴露，民营企业尤其受到 抑制，信用利差处于较
高水平。
本基金以追求稳定收益为主要投资 策略，控制基金净值回撤幅度。在 操作上，保持稳健的中
短久期债券资产配置，以固定收益类资产为主要方向，在严格控制整体仓 位的前提下，少量参与
股票二级市场投资，同时，积极参与新股、可转债、可交换债的网下申购获取增强收益。
4.4.2 报告 期内 基金 的 业绩 表现
本报告期内,鹏华前海万科 REITs 组合净值增长率 6.82%; 鹏华 前海 万 科 REITs 业绩比较基准
增长率 5.13%;
4.5 管理 人对 宏观 经 济、 证券 市场 及行 业走 势的 简要 展望
展望后市，我们认为宏观经济仍在下行趋势之中，财政和货币政策方面 均展现出一定托底等
积极信号，但数据方面未显现 出企稳迹象，经济在今年二季度还是三季度 出现环比改善迹象仍不
确定，整体方向仍然以中央政府加杠杆带动部分企业部门和部分居民部门 提高消费和杠杆水平为
主方向。今年的核心关注点在于扩信用的过程如何演化及进展，促消费和 降税等政策积极引导金
融体系资金向实体，尤其是向前几年受限制较为严重的民营企业倾斜，货 币政策也将配合处于相
对宽松的环境，会不会引起局部区域流动性过剩或泡沫仍依赖于政策执行 力度，整体需要以内需
的企稳来带动整体经济的走稳，目前尚未观察到明显迹象。
在此情况下，股票市场对经济较差的预期反映相对充分，大盘指数估 值都已回落至相对合理
水平，短时间来看，整体走势由趋势下行逐步转向底部震荡，向下半年预 测是否会出现实体流动
性宽松带来的阶段性权益资产估值修复行情仍将继续观察。整体股票所 处环境相比 2018 年偏乐
观。债券市场方面，收益率的估值修复行情大体完成，高等级品种收益率 处于历史四分之一分位
数附近，是否进一步回落至历史最低区间一方面取决于经济下行趋势的严 重程度和持续时间，另
一方面取决于货币政策的宽松程度是否能更进一步，整体收益率大概率将 继续平稳下行，信用利
差的收缩将非常依赖于扩信用的进展情况，如果实体流动性逐步缓解，那 么信用 利差将有较充分
的回落动力，但对部分财务杠杆爆掉的公司帮助有限。
未来我们仍将坚持稳健的投资策略，保持稳健的固定收益类资产配置 ，保持中等仓位、短久鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
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期的债券资产，严控仓位情况下适当参与股票市场，并通过参与新股、可 转债、可交换债网下申
购等投资，追求稳定的投资收益。
4.6 管理 人对 报告 期 内基 金估 值程 序等 事项 的说 明
1、有关参与估值流程各方及人员的职责分工、专业胜任能力和相关工作经历的描述
（1）日常估值流程
基金的估值由基金会计负责 ， 基金会计对公司所管理的基金以基金为会计核算主体 ， 独立建
账 、 独立 核算 ， 保证 不同 基金 之间 在名 册登 记 、 账户 设置 、 资金 划拨 、 账簿 记录 等方 面相 互独 立 。
基金会计核算独立于公司会计核算。基金会计核算采用专用的财务核算软 件系统进行基金核算及
帐务处理；每日按时接收成交数据及权益数据，进行基金估值。基金会计 核算采用基金管理公司
与托管银行双人同步独立核算、相互核对的方式，每日就基金的会计核算 、基金估值等与托管银
行进行核对；每日估值结果必须与托管行核对一致后才能对外公告。基金 会计除设有专职基金会
计核算岗外，还设有基金会计复核岗位，负责基金会计核算的日常事后复 核工作，确保基金净值
核算无误。
配备的基金会计具备会计资格和基金从业资格 ， 在基金核算与估值方面掌握了丰富的知识和
经验，熟悉及了解基金估值法规、政策和方法。
（2）特殊业务估值流程
根据中国证监会公告[2017]13 号《中国证监会关于证券投资基金估值 业务的指导意见》的
相关 规定 ， 本公 司成 立停 牌股 票等 没有 市价 的投 资品 种估 值小 组 ， 成员 由基 金经 理 、 行业 研究 员、
监察稽核部、金融工程师、登记结算部相关人员组成。
2、基金经理参与或决定估值的程度
基金经理不参与或决定基金日常估值。
基金经理参与估值小组对停牌股票估值的讨论 ， 发表相关意见和建议 ， 与估值小组成员共同
商定估值原则和政策。
3、本公司参与估值流程各方之间不存在任何重大利益冲突。
4. 定价服务机构按照商业合同约定提供定价服务。
4.7 管理 人对 报告 期 内基 金利 润分 配情 况的 说明
1 、截 止本 报告 期末 ，本 基 金期 末可 供分 配 利润 为 247,664,551.49 元， 期末 基金 份 额净 值
109.809 元。
2、本基金本报告期内未进行利润分配。
3、本基金于 2019 年1 月 10 日进行利润分配，分配金额为 222,899,647.73 元。 鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
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4.8 管理 人对 会计 师 事务 所出 具非 标准 审计 报告 所涉 相关 事项的说明
无。
4.9 报告 期内 管理 人 对本 基金 持有 人数 或基 金资 产净 值预 警情 形的 说明
无。
§5 托管人报告
5.1 报告 期内 本基 金 托管 人遵 规守 信情 况声 明
本报告期内，上海浦东发展银行股份有限公司（以下简称“本托管人” ）在对鹏华前海万科
REITs 封闭式混合型发起式证券投资基金的托管过程中，严格遵守《中华人 民共和国证券投资基
金法》及其他有关法律法规、基金合同、托管协议的规定，不存在损害基 金份额持有人利益的行
为，完全尽职尽责地履行了基金托管人应尽的义务。
5.2 托管 人对 报告 期 内本 基金 投资 运作 遵规 守信 、 净值 计算 、 利润 分配 等情 况的 说明
本报告期内，本托管人依照《中华人民共和国证券投资基金法》及其他 有关法律法规、基金
合同、托管协议的规定，对鹏华前海万科 REITs 封闭式混合型发起式证券投资基金的投资运作进
行了监督，对基金资产净值的计算、基金份额申购赎回价格的计算以及基 金费用开支等方面进行
了认真的复核，未发现基金管理人存在损害基金份额持有人利益的行为。 该基金本报告期内未进
行利润分配。
5.3 托管 人对 本年 度 报告 中财 务信 息等 内容 的真 实、 准确 和完 整发 表意 见
本报 告期 内 ， 由鹏 华基 金管 理有 限公 司编 制本 托管 人复 核的 本报 告中 的财 务指 标 、 净值 表现 、
收益分配情况、 财务会计报告（注：财务会计报告中的“金融工具风险及 管理”部分未在托管人
复核 范围 内） 、投 资组 合报 告等 内容 真实 、准 确、 完整 。
§6 审计报告
普华 永道 中天 会计 师事 务所 （特 殊普 通合 伙） 注册 会 计师 对本 基金 出具 了“ 标准 无 保留 意
见”的审计报告。投资者可通过年度报告正文查看审计报告全文。
§7 年度 财务 报 表
7.1 资产负债表
会计主体： 鹏华前海万科 REITs 封闭式混合型发起式证券投资基金
报告截止日：2018 年 12 月 31 日
单位：人民币元
资 产
附注号
本期末
上年度末
鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
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2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
资 产：
银行存款
10,112,470.06 20,426,175.31
结算备付金
158,840,995.21 194,298,778.24
存出保证金
219,690.47 92,882.00
交易性金融资产
4,766,437,067.59 3,977,009,024.20
其中：股票投资
58,226,417.59 125,657,535.70
基金投资
- -
债券投资
4,708,210,650.00 3,851,351,488.50
资产支 持证券投资
- -
贵金属投资
- -
衍生金融资产
- -
买入返售金融资产
- -
应收证券清算款
606,459.87 -
应收利息
57,444,036.08 52,594,922.65
应收股利
- -
应收申购款
- -
递延所得税资产
- -
其他资产
942,330,000.00 1,081,390,000.00
资产总计
5,935,990,719.28 5,325,811,782.40
负债和所有者权益
附注号
本期末
2018 年 12 月 31 日
上年度末
2017 年 12 月 31 日
负 债：
短期借款
- -
交易性金融负债
- -
衍生金融负债
- -
卖出回购金融资产款
2,637,000,000.00 2,224,600,000.00
应付证券清算款
643,781.44 15,334,739.76
应付赎回款
- -
应付管理人报酬
1,821,265.16 1,700,960.65
应付托管费
280,194.64 261,686.27
应付销售服务费
- -
应付交易费用
274,695.52 20,916.45
应交税费
366,309.25 -
应付利息
580,136.87 -958,684.91
应付利润
- -
递延所得税负债
- -
其他负债
1,205,389.29 1,393,372.53
负债合计
2,642,171,772.17 2,242,352,990.75
所有者权益：
实收基金
2,999,591,557.72 2,999,591,557.72
未分配利润
294,227,389.39 83,867,233.93
所有者权益合计
3,293,818,947.11 3,083,458,791.65 鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
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负债和所有者权益总计
5,935,990,719.28 5,325,811,782.40
注: 报告截止日 2018 年 12 月 31 日，基金份额净值 109.809 元，基金份额总额 29,995,915.35
份。
7.2 利润表
会计主体： 鹏华前海万科 REITs 封闭式混合型发起式证券投资基金
本报告期：2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
单位：人民币元
项 目
附注号
本期
2018 年 1 月 1 日至 2018
年 12 月 31 日
上年度可比期间
2017 年1 月1 日至2017
年 12 月 31 日
一、收入
333,650,098.22 196,860,761.29
1.利息收入
179,170,496.93 170,480,277.29
其中：存款利息收入
2,744,571.63 4,140,349.05
债券利息收入
176,347,885.75 166,259,667.96
资产支持证券利息
收入
- -
买入返售金融资产
收入
78,039.55 80,260.28
其他利息收入
- -
2.投资收益（损失以“-”
填列）
-6,014,589.06 9,228,144.90
其中：股票投资收益
-5,429,396.06 10,785,639.56
基金投资收益
- -
债券投资收益
-1,778,690.38 -2,046,365.10
资产支持证券投资
收益
- -
贵金属投资收益
- -
衍生工具收益
- -
股利收益
1,193,497.38 488,870.44
3.公允 价值变动收益( 损失以
“-”号填列)
-52,037,755.29 201,543,302.31
4.汇兑收益( 损失 以 “-” 号填
列)
-
-
5.其他收入( 损失 以 “-” 号填
列)
212,531,945.64 -184,390,963.21
减： 二、费用
123,289,942.76 130,896,025.68
1．管理人报酬
7.4.8.2.1
20,703,611.91 19,841,511.92
2．托管费
7.4.8.2.2
3,185,171.09 3,052,540.26
3．销售服务费
7.4.8.2.3
- -
4．交易费用
828,573.08 393,005.75
5．利息支出
90,949,211.71 100,240,578.21 鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
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其中 ： 卖出 回购 金融 资产 支
出
90,949,211.71 100,240,578.21
6．税金及附加
494,271.36 -
7．其他费用
7,129,103.61 7,368,389.54
三、 利润 总额( 亏损总额以 “- ”
号填列)
210,360,155.46 65,964,735.61
减：所得税费用
- -
四、 净利 润 （净 亏损 以 “-”
号填列）
210,360,155.46 65,964,735.61
7.3 所有 者权 益（ 基 金净 值） 变动 表
会计主体：鹏华前海万科 REITs 封闭式混合型发起式证券投资基金
本报告期：2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
单位：人民币元
项目
本期
2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
实收基金
未分配利润
所有者权益合计
一、期初所有者
权益 （基 金净 值）
2,999,591,557.72 83,867,233.93 3,083,458,791.65
二、本期经营活
动产生的基金净
值变动数（本期
利润）
- 210,360,155.46
210,360,155.46
三、本期基金份
额交易产生的基
金净值变动数
（净值减少以
“-”号填列）
- - -
其中：1.基金申
购款
- - -
2.基金赎
回款
- - -
四、本期向基金
份额持有人分配
利润产生的基金
净值变动（净值
减少 以 “-” 号填
列）
- - -
五、期末所有者
权益 （基 金净 值）
2,999,591,557.72 294,227,389.39 3,293,818,947.11
项目
上年度可比期间
2017 年 1 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日
鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
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实收基金
未分配利润
所有者权益合计
一、期初所有者
权益 （基 金净 值）
2,999,591,557.72 180,780,319.68 3,180,371,877.40
二、本期经营活
动产生的基金净
值变动数（本期
利润）
- 65,964,735.61
65,964,735.61
三、本期基金份
额交易产生的基
金净值变动数
（净值减少以
“-”号填列）
- - -
其中：1.基金申
购款
- - -
2.基金赎
回款
- - -
四、本期向基金
份额持有人分配
利润产生的基金
净值变动（净值
减少 以 “-” 号填
列）
- -162,877,821.36 -162,877,821.36
五、期末所有者
权益 （基 金净 值）
2,999,591,557.72 83,867,233.93 3,083,458,791.65
报表附注为财务报表的组成部分。
本报告 7.1 至 7.4 财务报表由下列负责人签署：
邓召明
苏波
郝文高
基金管理人负责人
主管会计工作负责人
会计机构负责人
7.4 报表附注
7.4.1 基金基本情况
鹏华前海万科 REITs 封闭式混合型发起式证券投资基金(以下简称“本基金”)经中国证券监
督管理委员会(以下简称“中国证监会”)证监许可[2015]1116 号《关于准予鹏华前海万科 REITs
封闭式混合型发起式证券投资基金注册的批复》核准，由鹏华基金管理有 限公司依照《中华人民
共和国证券投资基金法》和《鹏华前海万科 REITs 封闭式混合型发起式证券投资基金基金合同》
负责公开募集。本基金为契约型基金，在基金合同生效后十年内(含十年) 封闭运作，在深圳证券
交易所( 以下 简称 “深 交 所”)上 市交 易， 封 闭 期结 束 后转 为上 市 开放 式基 金(LOF) ，存 续 期限 不
定 ， 首次 设立 募集 不包 括认 购资 金利 息共 募集 人民 币 2,998,986,947.73 元 ， 业经 普华 永道 中天 会鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
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计师事务所(特殊普通合伙)普华永道中天验字(2015) 第 878 号验资报告予以验证。经向中国证监
会备 案， 《鹏 华前 海万 科 REITs 封闭式混合型发起式证券投资基金基金合同》于 2015 年7 月 6 日
正式 生效 ， 基金 合同 生效 日的 基金 份额 总额 为 2,999,591,557.72 份基 金份 额 ， 其中 认购 资金 利息
折合 604,609.99 份基 金份 额 。 本基 金的 基金 管理 人为 鹏华 基金 管理 有限 公司 ， 基金托管人为上海
浦东发展银行股份有限公司。根据中国证监会基金部通知[2012]22 号 《关 于增 设发 起式 基金 审核
通道有关问题的通知》 ，本基金在募集时 ，使用发起资金认购的金额不少于人民币 10,000,000.00
元 ， 且发 起资 金认 购的 基金 份额 持有 期限 不少 于 3 年 。 另根 据 《投 资顾 问协 议》 ， 本基 金的 投资 顾
问及基石投资人深圳市前海金融控股有限公司以自有资金人民 币 300,000,000.00 元认购本基金
基金份额，自基金合同生效之日起 2 年内不得转让。
经深交所深证上[2015]432 号文 审核 同意 ， 本基 金 3,033,156.00 份基 金份 额 于 2015 年 9 月 30 日
在深交所挂牌交易。未上市交易的基金份额托管在场外，基金份额持有人 可通过本基金代销机构
赎回或通过跨系统转托管业务将其转至深交所场内后进行上市交易。
根据《中华人民共和国证券投资基金法》和《鹏华前海万科 REITs 封闭式混合型发起式证券投资
基金基金合同》的有关规定，本基金封闭运作期内按照基金合同的约定投 资于确定的、单一的目
标公 司股 权 。 本基 金的 其他 基金 资产 可以 投资 于固 定收 益类 资产(具体 包括 ： 国债 、 金融 债、 企业
(公司)债、次级债、可转换债券( 含分离交易可转债)、央行票据、短期融 资券、超 短期融资券、
中期 票据 、 资产 支持 证券 、 债券 回购 、 银行 存款 等) 、 现金 ， 以及 法律 法规 或中 国证 监会 允许 基金
投资的其他金融工具。本基金同时可参与股票、权证等权益类资产的投资 。其中目标公司是指深
圳市万科前海公馆建设管理有限公司及其组织形式变更后的实体(以下 简称 “目 标公 司”) 。本基
金对目标公司投资前，目标公司为深圳市万科房地产有限公司全资持股的 有限责任公司。本基金
对目标公司投资后，目标公司将按照约定变更为股份有限公司。基金合同 生效后，本基金根据与
目标公司及其股东所签订的增资协议等相关协议约定的程序和时间，通过 增资方式持有 目标公司
股权至 2023 年7 月 24 日 ， 获取 自 2015 年 1 月 1 日起 至 2023 年 7 月 24 日期间前海企业公馆项目
100% 的实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入，营业收入依 据相关协议约定的业绩
补偿机制和激励机制进行调整。本基金投资于确定的、单一的目标公司股 权的比例不超过基金资
产的 50% ， 投资 于固 定收 益类 资产 、 权益 类资 产等 的比 例不 低于 基金 资产 的 50% 。 本基 金的 业绩 比
较基准：十年期国债收益率+1.5% 。
本财务报表由本基金的基金管理人鹏华基金管理有限公司于本基金的审计报告日批准报出。
7.4.2 会计 报表 的编 制 基础
本基金的财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计准则－基本鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
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准则 》 、 各项 具体 会计 准则 及相 关规 定(以下合称“企业会计准则”) 、 中国 证监 会颁 布的 《证 券投
资基金信息披露 XBRL 模板第3 号<年度报告和半年度报告> 》 、 中国 证券 投资 基金 业协 会(以下简称
“中国基金业协会”)颁布 的 《证 券投 资基 金会 计核 算业 务指 引》 、 《鹏 华前 海万 科 REITs 封闭式混
合型发起式证券投资基金基金合同》和在财务报表附注中所列示的中国证 监会、中国基金业协会
发布的有关规定及允许的基金行业实务操作编制。
本财务报表以持续经营为基 础编制。
7.4.3 遵循 企业 会计 准 则及 其他 有关 规定 的声 明
本基金 2018 年度财务报表符合企业会计准则的要求 ，真实 、完整地反映了本基金 2018 年 12
月 31 日的财务状况以及 2018 年度的经营成果和基金净值变动情况等有关信息。
7.4.4 本报 告期 所采 用 的会 计政 策、 会计 估计 与最 近一 期年 度报 告相 一致 的 说明
本报告期所采用的会计政策、会计估计与最近一期年度报告相一致。
7.4.5 差错更正的说明
无。
7.4.6 税项
根据 财政 部、 国家 税务 总局 财税[2008]1 号《 关 于企 业所 得税 若干 优惠 政策 的通 知》 、财 税
[2012]85 号 《 关 于 实 施 上 市 公 司 股 息 红 利 差 别 化 个 人 所 得 税 政 策 有 关 问 题 的 通 知 》 、 财 税
[2015]101 号《 关于 上市 公司 股息 红利 差别 化个 人所 得税 政策 有 关问 题的 通知 》 、 财税[2016]36
号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 、财税[2016]46 号《 关于 进一 步明 确全 面推 开
营改增试点金融业有关政策的通知》 、财税[2016]70 号《关于金融机构同业 往来等增值税政策的
补充 通知 》 、 财税[2016]140 号 《关 于明 确金 融 房地 产开 发 教育 辅 助服 务等 增值 税政 策的 通
知》 、财 税[2017]2 号《关于资管产品增值税政策有关问题的补充通知》 、财税[2017]56 号《关于
资管产品增值税有关问题的通知》 、财税[2017]90 号《关于租入固定资产进 项税额抵扣等增值税
政策的通知》及其他相关财税法规和实务操作，主要税项列示如下：
(1) 资管产品运营过程中发生的增值税应税行为 ， 以资管产品管理人为增值税纳税人 。 资管产品
管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法 ，按照 3%的征收率缴纳
增值 税 。 对资 管产 品在 2018 年1 月1 日前运营过程中发生的增值税应税行为 ， 未缴纳增值税的 ，
不再缴纳；已缴纳增值税的，已纳税额从资管产品管理人以后月份的增值税应纳税额中抵减。
对证券 投资基金管理人运用基金买卖股票、债券的转让收入免征增值税， 对国债、地方政府债以
及金融同业往来利息收入亦免征增值税。资管产品管理人运营资管产品提供的贷款服务 ，以2018
年 1 月 1 日起产生的利息及利息性质的收入为销售额。资管产品管理人运营资管产品转让 2017鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
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年 12 月 31 日前取得的基金、非货物期货，可以选择按照实际买入价计算销售额，或者以 2017
年最后一个交易日的基金份额净值、非货物期货结算价格作为买入价计算销售额。
(2) 对基金从证券市场中取得的收入 ， 包括买卖股票 、 债券的差价收入 ， 股票的股息 、 红利收入，
债券的利 息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。
(3) 对基金取得的企业债券利息收入 ， 应由发行债券的企业在向基金支付利息时代扣代缴 20%的个
人所得税。对基金从上市公司取得的股息红利所得，持股期限在 1 个月以内(含 1 个月)的，其股
息红利所得全额计入应纳税所得额；持股期限在 1 个月以上至 1 年( 含 1 年) 的，暂减按 50% 计入
应纳税所得额；持股期限超过 1 年的，暂免征收个人所得税。对基金持有的上市公司限售股，解
禁后取得的股息、红利收入，按照上述规定计算纳税，持股时间自解禁日 起计算；解禁前取得的
股息 、 红利 收入 继续 暂减 按 50% 计入应纳税 所得 额 。 上述 所得 统一 适 用 20% 的税率计征个人所得税 。
(4) 基金卖出股票按 0.1% 的税率缴纳股票交易印花税，买入股票不征收股票交易印花税。
(5) 本基金的城市维护建设税 、 教育费附加和地方教育费附加等税费按照实际缴纳增值税额的适
用比例计算缴纳。
7.4.7 关联方关系
关联方名称
与本基金的关系
鹏 华 基 金 管 理 有 限 公 司( “ 鹏 华 基 金 公
司”)
基金管理人、基金销售机构、基金发起人
上 海 浦东 发 展银 行 股份 有限 公 司( “ 上海
浦 东 发 展银行”)
基金托管人、基金代销机构
国信证券股份有限公司( “国信证券”) 基金管理人的股东 、基金代销机构
意大利欧利盛资本资产管理股份公司
（Eurizon Capital SGR S.p.A.)
基金管理人的股东
深圳市北融信投资发展有限公司 基金管理人的股东
万科企业股份有限公司 《合作框架协议》其他签订方、目标 公司实际控
制人
深圳市万科发展有限公司 《合作框架协议》其他签订方、目标公司股东
深圳 市前 海金 融 控股 有限 公 司（ “前 海金
控”）
《合作框架协议》其他签订方、基石 投资人、基
金投资顾问
深圳 市前 海开 发 投资 控股 有 限公 司（ “前
海投控”）
《合作框架协议》其他签订方
深圳市万科前海公 馆建设管理有限公司 基金物业收益权投资的目标公司
鹏华资产管理有限公司 基金管理人的子公司
注:1.本报告期存在控制关系或其他重大利害关系的关联方没有发生变化。
2.下述关联交易均在正常业务范围内按一般商业条款订立。
3.目标公司为深圳市万科前海公馆建设管理有限公司及其组织形式变更后 的实体。本基金对目标
公司投资前，目标公司为深圳市万科房地产有限公司全资持股的有限责任 公司。本基金对目标公鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
第 23 页 共 38 页
司投资后，目标公司将按照约定变更为股份有限公司。根据《关于鹏华前海万科REITs 封闭式混
合型发起式证券投资基金就目标公司 完成变更为股份有限公司的公告》 ，截至 2016 年 2 月 1 日，
目标公司正式完成了由有限责任公司至股份有限公司的变更。
4. 《合作框架协议》 指鹏华基金公司 、 深圳市万科前海公馆建设管理股份有限公司(原深圳市万科
前海公馆建设管理有限公司) 、 万科 企业 股份 有限 公司 、 深圳 市万 科房 地产 有限 公司 、 深圳 市前 海
开发投资控股有限公司于 2015 年 2 月 13 日签署的《鹏华基金管理有限公司、深圳市万科前海公
馆建设管理有限公司、万科企业股份有限公司、深圳市万科房地产有限公 司、深圳市前海开发投
资控股有限公司之合作框架协议》 。
5、深圳市万科房地产 有限公司于 2018 年9 月 12 日更名为深圳市万科发展有限公司。
7.4.8 本报 告期 及上 年 度可 比期 间的 关联 方交 易
7.4.8.1 通过 关联 方交 易 单元 进行 的交 易
7.4.8.1.1 股票交易
注: 无。
7.4.8.1.2 债券交易
注: 无。
7.4.8.1.3 债券回购交易
注: 无。
7.4.8.1.4 权证交易
注: 无。
7.4.8.1.5 应支 付关 联方 的 佣金
注: 无。
7.4.8.2 关联方报酬
7.4.8.2.1 基金管理费
单位：人民币元
项目
本期
2018 年1 月 1 日至2018 年12
上年度可比期间
2017 年1 月1 日至2017 年鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
第 24 页 共 38 页
月 31 日
12 月 31 日
当期发生的基金应支付的管理费
20,703,611.91 19,841,511.92
其中 ： 支付 销售 机构 的客 户维 护费
939,359.29
699,998.98
注:1 、支付基金管理人鹏华基金公司的管理人报酬年费率为 0.65% ，逐 日计 提， 按月 支付 。日 管
理费＝前一日基金资产净值×0.65% ÷当年天数。
2、根据《开放式证券投资基金销售费用管理规定》 ，基金管理人依据销售 机构销售基金的保有量
提取一定比例的客户维护费，用以向基金销售机构支付客户服务及销售活 动中产生的相关费用，
客户维护费从基金管理费中列支。
7.4.8.2.2 基金托管费
单位：人民币元
项目
本期
2018 年1 月 1 日至2018 年12
月 31 日
上年度可比期间
2017 年1 月1 日至2017 年
12 月 31 日
当期发生的基金应支付的托管费
3,185,171.09 3,052,540.26
注: 支付基金托管人 上海 浦东发展银行 的托管费年费率为 0.10% ，逐 日计 提 ，按 月支 付。 日托 管费
＝前一日基金资产净值×0.10% ÷当年天数。
7.4.8.2.3 销售服务费
注: 无。
7.4.8.3 与关 联方 进行 银 行间 同业 市场 的债 券(含回购) 交易
注: 无。
7.4.8.4 各关 联方 投资 本 基金 的情 况
7.4.8.4.1 报告 期内 基金 管 理人 运用 固有 资金 投资 本基 金的 情况
份额单位：份
项目
本期
2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
上年度可比期间
2017 年 1 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日
基 金 合 同 生
效日 （2015 年
7 月 6 日）持
有 的 基 金 份
额
- -
报 告 期 初 持
有 的 基 金 份
100,027.00 100,027.00 鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
第 25 页 共 38 页
额
报 告 期 间 申
购/ 买 入 总 份
额
- -
报 告 期 间 因
拆 分 变 动 份
额
- -
减：报告期间
赎回/ 卖 出 总
份额
- -
报 告 期 末 持
有 的 基 金 份
额
100,027.00 100,027.00
报 告 期 末 持
有 的 基 金 份
额
占 基 金 总 份
额比例
0.3335%
0.3335%
注: 本基金管理人投资 本基金的费率标准与其他相同条件的投资者适用的费率标准相一致。
7.4.8.4.2 报告 期末 除基 金 管理 人之 外的 其他 关联 方投 资本 基金 的情 况
关联方名称
本期末
2018 年 12 月 31 日
上年度末
2017 年12月31日
持有的
基金份额
持有的基金份额
占基金总份额的比
例（%）
持有的
基金份额
持有的基金份额
占基金总份额的比例
（%）
国信证券
11,400.00
0.04
-
-
前海金控
3,000,405.00
10.00
3,000,405.00
10.00
注: 除基 金管 理人 以外 的 其他 关联 方 投资 本基 金的 费率 标 准与 其他 相 同条 件的 投资 者适 用 的费 率
标准相一致。
7.4.8.5 由关 联方 保管 的 银行 存款 余额 及当 期产 生的 利息 收入
单位：人民币元
关联方名称
本期
2018 年1 月1 日至2018 年12 月31
日
上年度 可比期间
2017 年1 月1日至2017 年12 月31 日
期末余额
当期利息收入
期末余额
当期利息收入
上海浦东发展银
行
10,112,470.06
352,760.07
20,426,175.31
164,688.80
7.4.8.6 本基 金在 承销 期 内参 与关联方承销证券的情况
金额单位：人民币元
鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
第 26 页 共 38 页
本期
2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
关联方名称
证券代码
证券名称
发行方式
基金在承销期内买入
数量（单位：
张
）
总金额
国信证券 601138 工业富联 网下申购 318,054 4,379,603.58
上年度可比期间
2017 年 1 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日
关联方名称
证券代码
证券名称
发行方式
基金在承销期内买入
数量（单位：
张
）
总金额
国信证券 127506 17 扬开发 网下申购 500,000 50,000,000.00
国信证券 002839 张家港行 网下申购 14,352 62,718.24
7.4.8.7 其他 关联 交易 事 项的 说明
本基 金 支付 基金 投资 顾 问前 海金 控的 投 资顾 问费 按前 一日 基 金资 产净 值 0.20% 的年 费 率计
提，逐日累计至每月月底，按月支付。其计算公式为：
日投资顾问费＝前一日基金资产净值 X 0.20% ÷当年天数。
本基金本报告期发生的投资顾问费为人民币 6,370,342.16 元。于 2018 年 12 月 31 日，本基金需
支付的投资顾问费余额为人民币 560,389.29 元。
7.4.9 期末(2018 年12 月 31 日) 本基 金持 有 的流 通受 限证 券
7.4.9.1 因认购新发/ 增 发证 券而 于期 末持 有的 流通 受限 证券
金额单位：人民币元
7.4.9.1.1 受限证券类别：股票
证券
代码
证
券
名
称
成功
认购日
可流通日
流通
受限
类型
认购
价格
期末估
值单价
数量
（单位：
股）
期末
成本总额
期末估值总额
备注
601860
紫
金
银
行
2018 年 12
月 20 日
2019-01-03
新股
流通
受限
3.14 3.14 15,970 50,145.80 50,145.80 -
601138
工
业
富
联
2018 年 05
月 28 日
2019-06-10
老股
流通
受限
13.77 10.97 222,638 3,065,725.26 2,442,338.86 -
002250
联
化
科
技
2017 年 01
月 17 日
2019-01-18
非公
开流
通受
限
15.96 9.27 201,602 3,217,567.92 1,868,850.54 -
601877 正 2017 年 02 2019-02-22 非公 17.58 23.62 284,414 4,999,998.12 6,717,858.68 - 鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
第 27 页 共 38 页
泰
电
器
月 27 日 开流
通受
限
注:1 、基金可作为特定投资者，认购由中国证监会《上市公司证券发行管 理办法》规范的非公开
发行 股份 ， 所认 购的 股份 自发 行结 束之 日起 12 个月 内不 得转 让 。 根据 《上 市公 司股 东、 董监 高减
持股份的若干规定》 及 《深圳/上海证券交易所上市公司股东及董事、 监事、 高级管理人员减持股
份实 施细 则》 ，本 基金 持有 的上 市公 司非 公开 发行 股份 ，自 股份 解除 限售 之日 起 12 个月内，通过
集中竞价交易减持的数量不得超过其持有该次非公开发行股份数量的 50% ； 采取 大宗 交易 方式 的，
在任意连续 90 日内，减持股份的总数 不得超过公司股份总数的 2%。此外，本基金通过大宗交易
方式受让的原上市公司大股东减持或者特定股东减持的股份，在受让后 6 个月内，不得转让所受
让的股份。
2、 基金 还可 作为 特定 投资 者， 认购 首次 公开 发行 股票 时公 司股 东公 开发 售股 份， 所认 购的 股份 自
发行结束之日起 12 个月内不得转让。
3、截至本报告期末，本基金没有持有因认购新发或增发而流通受限的债券和权证。
7.4.9.2 期末 持有 的暂 时 停牌 等流 通受 限股 票
注: 无。
7.4.9.3 期末 债券 正回 购 交易 中作 为抵 押的 债券
7.4.9.3.1 银行 间市 场债 券 正回 购
无。
7.4.9.3.2 交易 所市 场债 券 正回 购
截至本报告期期末 2018 年 12 月 31 日止 ， 基金 从事 证券 交易 所债 券正 回购 交易 形成 的卖 出回
购证券款余额 2,637,000,000.00 元 ， 分别 于 2019 年1 月2 日和 2019 年 1 月 4 日到 期 。 该类交易
要求本基金转入质押库的债券，按证券交易所规定的比例折算为 标准 券后 ，不 低于 债券 回购 交易
的余额。
7.4.10 有助 于理 解和 分 析会 计报 表需 要说 明的 其他 事项
(1) 公允价值
(a)
金融工具公允价值计量的方法
公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义 的输入值所属的最低层
次决定：
鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
第 28 页 共 38 页
第一层次：相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
第二层次： 除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次：相关资产或负债的不可观察输入值。
(b)
持续的以公允价值计量的金融工具
(i)
各层次金融工具公允价值
于 2018 年 12 月 31 日 ， 本基 金持 有的 以公 允价 值计 量且 其变 动计 入当 期损 益的 金融 资产 中属 于第
一层次的余额为 47,147,223.71 元 ， 属于 第二 层次 的余 额为 4,719,289,843.88 元 ， 属于 第三 层次
的余 额 为 942,330,000.00 元(2017 年 12 月 31 日： 第 一层 次 87,238,927.08 元 ，第 二层 次
3,749,770,097.12 元，第三层次 1,221,390,000.00 元)。
(ii)
公允价值所属层次间的重大变动
本基金以导致各层次之间转换的事项发生日为确认各层次之间转换的时点。
对于证券交易所上市的股票和债券 ， 若出现重大事项停牌 、 交易不活跃( 包括涨跌停时的交易不活
跃) 、 或属 于非 公开 发行 等情 况 ， 本基 金不 会于 停牌 日至 交易 恢复 活跃 日期 间 、 交易 不活 跃期 间及
限售期间将相关股票和债券的公允价值列入第一层次；并根据估值调整中 采用的不可观察输入值
对于公允价值的影响程度，确定相关股票和债券公允价值应属第二层次还是第三层次 。
(iii)
第三层次公允价值余额和本期变动金额
交易性金融资产
其他 资产- 以公允价
值计量且其变动计
入当期损益 的 金融
资产
合计
债券 投资
目标公司 投资
2018 年 1 月 1 日
140,000,000.00
1,081,390,000.00
1,221,390,000.00
购买
-
-
-
出售
-140,000,000.00
-
-140,000,000.00
转入第三层级
-
-
-
转出第三层级
-
-
-
当期利得或损失总额
-
-139,060,000.00
-139,060,000.00
—计入损益的利得或损失
-
-139,060,000.00
-139,060,000.00
2018 年 12 月 31 日
-
942,330,000.00
942,330,000.00
2018 年 12 月 31 日仍 持有
的资产计入 2018 年度 损益
的 未 实 现 利 得 或 损 失 的 变
动
—— 公允价值变动损益
-
-139,060,000.00
-139,060,000.00
鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
第 29 页 共 38 页
计入损益的利得或损失分别计入利润表中 的公允价值变动损益、其他收入等项目。
使用重要不可观察输入值的第三层次公允价值计量的相关信息如下：
(c)
非持续的以公允价值计量的金融工具
于 2018 年 12 月 31 日，本基金未持有非持续的以公允价值计量的金融资产(2017 年 12 月 31 日：
同) 。
(d)
不以公允价值计量的金融工具
不以公允价值计量的金融资产和负债主要包括应收款项和其他金融负债， 其账面价值与公允价值
相差很小。
(2) 其他
除公允价值外，截至资产负债表日本基金无需要说明的其他重要事项。
§8 投资 组合 报 告
8.1 期末 基金 资产 组 合情 况
金额单位：人民币元
序号
项目
金额
占基金总资产的比例（%）
1
权益投资
58,226,417.59 0.98
其中：股票
58,226,417.59 0.98
2 基金投资
- -
3
固定收益投资
4,708,210,650.00 79.32
其中：债券
4,708,210,650.00 79.32
资产支持证券
- -
4
贵金属投资
- -
5
金融衍生品投资
- -
6
买入返售金融资产
- -
其中：买断式回购的买入 返售金融资
产
- -
7
银行存款和结算备付金合计
168,953,465.27 2.85
2018 年 12 月 31
日
公允价值
估值技术
不可观察输入值
名称
范围/ 加权
平均值
与公允价值
之间的关系
资产
—— 目标公司投资 942,330,000.00
现金流量折现法
折现率
8.5%
负相关
空置率
8.0%-10.0
% 负相关
租金增
长率 3.0%-8.0% 正相关 鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
第 30 页 共 38 页
8
其他各项资产
1,000,600,186.42 16.86
9
合计
5,935,990,719.28 100.00
8.2 报告 期末 按行 业 分类 的股 票投 资组 合
8.2.1 报告 期末 按行 业 分类 的境 内股 票投 资组 合
金额单位：人民币元
代码
行业类别
公允价值（元）
占基金资产净值比例（％）
A
农、林、牧、渔业
- -
B
采矿业
- -
C
制造业
39,335,771.79 1.19
D
电力、热力、燃气及水生产和
供应业
- -
E
建筑业
- -
F
批发和零售业
- -
G
交通运输、仓储和邮政业
- -
H
住宿和餐饮业
- -
I
信息传输、软件和信息技术服
务业
- -
J
金融业
50,145.80 0.00
K
房地产业
18,840,500.00 0.57
L
租赁和商务服务业
- -
M
科学研究和技术服务业
- -
N
水利、环境和公共设施管理业
- -
O
居民服务、修理和其他服务业
- -
P
教育
- -
Q
卫生和社会工作
- -
R
文化、体育和娱乐业
- -
S
综合
- -
合计
58,226,417.59 1.77
8.2.2 报告 期末 按行 业 分类 的港 股通 投资 股票 投资 组合
注: 无。
8.3 期末 按公 允价 值 占基 金资 产净 值比 例大 小排 序的 前 十名股票投资明细
金额单位： 人民币元
序号
股票代码
股票名称
数量（股）
公允价值（元）
占基金资产净值比例
（％）
1 002531 天顺风能 4,000,000 17,800,000.00 0.54
2 601155 新城控股 500,000 11,845,000.00 0.36
3 601877 正泰电器 284,414 6,717,858.68 0.20
4 002050 三花智控 300,000 3,807,000.00 0.12
5 600566 济川药业 100,000 3,353,000.00 0.10 鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
第 31 页 共 38 页
6 002507 涪陵榨菜 150,000 3,240,000.00 0.10
7 601138 工业富联 222,638 2,442,338.86 0.07
8 000002 万 科Ａ 100,000 2,382,000.00 0.07
9 600048 保利地产 200,000 2,358,000.00 0.07
10 001979 招商蛇口 130,000 2,255,500.00 0.07
注： 投资者欲了解本报告期末基金投资的所有股票明细 ， 应阅 读登 载于 鹏华 基金 管理 有限 公司 网
站 http://www.phfund.com.cn 的年度报告正文。
8.4 报告 期内 股票 投 资组 合的 重大 变动
8.4.1 累计 买入 金额 超 出期 初基 金资 产净 值2%或前 20 名的股票明细
金额单位：人民币元
序号
股票代码
股票名称
本期累计买入金额
占期初基金资产净值比例(%)
1 000651 格力电器 43,795,719.18 1.42
2 600566 济川药业 28,974,948.88 0.94
3 002531 天顺风能 25,268,570.40 0.82
4 002050 三花智控 19,983,375.21 0.65
5 601155 新城控股 18,256,623.62 0.59
6 600900 长江电力 15,929,932.80 0.52
7 600031 三一重工 13,573,668.28 0.44
8 600298 安琪酵母 11,496,295.94 0.37
9 600027 华电国际 11,004,817.00 0.36
10 002048 宁波华翔 9,833,006.81 0.32
11 600019 宝钢股份 7,032,139.28 0.23
12 002507 涪陵榨菜 6,799,642.02 0.22
13 600771 广誉远 5,166,492.00 0.17
14 001979 招商蛇口 5,040,535.66 0.16
15 000002 万 科Ａ 5,013,746.00 0.16
16 600048 保利地产 5,006,613.00 0.16
17 002185 华天科技 4,764,087.00 0.15
18 601225 陕西煤业 4,589,987.00 0.15
19 601138 工业富联 4,379,603.58 0.14
20 300760 迈瑞医疗 312,661.60 0.01
注: 买入金额按买入成交金额（成交单价乘以成交数量）填列，不考虑相关交易费用。
8.4.2 累计 卖出 金额 超 出期 初基 金资 产净 值2%或前 20 名的股票明细
金额单位：人民币元
序号
股票代码
股票名称
本期累计卖出金额
占期初基金资产净值比例(%)
1 000651 格力电器 41,041,006.70 1.33
2 002507 涪陵榨菜 31,126,062.78 1.01
3 600031 三一重工 27,490,043.14 0.89
4 600566 济川药业 21,911,509.16 0.71 鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
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5 600027 华电国际 21,744,547.00 0.71
6 002531 天顺风能 18,180,514.47 0.59
7 600900 长江电力 15,662,218.26 0.51
8 002050 三花智控 14,198,559.08 0.46
9 600054 黄山旅游 12,327,889.63 0.40
10 600298 安琪酵母 12,017,577.83 0.39
11 601155 新城控股 10,370,571.61 0.34
12 601877 正泰电器 7,480,079.96 0.24
13 600019 宝钢股份 6,822,867.00 0.22
14 002048 宁波华翔 6,700,518.00 0.22
15 600416 湘电股份 4,869,881.51 0.16
16 601225 陕西煤业 4,676,967.00 0.15
17 600771 广誉远 4,593,711.37 0.15
18 002185 华天科技 3,315,318.00 0.11
19 002241 歌尔股份 3,108,824.00 0.10
20 600151 航天机电 2,828,842.24 0.09
注: 卖出金额按卖出成交金额（成交单价乘以成交数量）填列，不考虑相关交易费用。
8.4.3 买入 股票 的成 本 总额 及卖 出股 票的 收入 总额
单位: 人民币元
买入股票成本（成交）总额
248,029,877.76
卖出股票收入（成交 ）总额
289,085,292.51
注: 买入 股票 成本 、 卖出 股票 收入 均按 买卖 成交 金额 （成 交单 价乘 以成 交数 量） 填列 ， 不考 虑相 关
交易费用。
8.5 期末 按债 券品 种 分类 的债 券投 资组 合
金额单位：人民币元
序号
债券品种
公允价值
占基金资产净值比例（％）
1
国家债券
- -
2
央行票据
- -
3
金融债券
1,004,714,700.00 30.50
其中：政策性金融债
- -
4
企业债券
3,675,142,950.00 111.58
5
企业短期融资券
- -
6
中期票据
28,353,000.00 0.86
7
可转债（可交换债）
- -
8
同业存单
- -
9
其他
- -
10
合计
4,708,210,650.00 142.94
8.6 期末 按公 允价 值 占基 金资 产净 值比 例大 小排 序的 前五 名债 券投 资明 细
金额单位：人民币元
鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
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序号
债券代码
债券名称
数量（张）
公允价值
占基金资产
净值 比例 （%）
1 155047 18 华泰 G1 3,000,000 299,550,000.00 9.09
2 155057 G18 龙源 2 2,800,000 280,168,000.00 8.51
3 112273 15 金街 01 2,640,000 268,488,000.00 8.15
4 136014 15 福投债 2,600,000 259,896,000.00 7.89
5 122450 15 齐鲁债 2,500,000 252,450,000.00 7.66
8.7 期末 按公 允价 值 占基 金资 产净 值比 例大 小排 序的 前 十名资产支持证券投资明细
注: 无。
8.8 报告 期末 按公 允 价值 占基 金资 产净 值比 例大 小排 序的 前五 名贵 金属 投资 明细
注: 无。
8.9 期 末按 公允 价值 占基 金资 产净 值比 例大 小排 序的 前五 名权 证投 资明 细
注: 无。
8.10 报告 期末 本基 金 投资 的股 指期 货交 易情 况说 明
8.10.1 报告 期末 本基 金 投资 的股 指期 货持 仓和 损益 明细
注: 本基金基金合同的投资范围尚未包含股指期货投资。
8.10.2 本基 金投 资股 指 期货 的投 资政 策
本基金基金合同的投资范围尚未包含股指期货投资。
8.11 报告 期末 本基 金 投资 的国 债期 货交 易情 况说 明
8.11.1 本期 国债 期货 投 资政 策
本基金基金合同的投资范围尚未包含国债期货投资。
8.11.2 报告 期末 本基 金 投资 的国 债期 货持 仓和 损益 明细
注: 本基金基金合同的投资范围尚未包含国债期货投资。
8.11.3 本期 国债 期货 投 资评价
本基金基金合同的投资范围尚未包含国债期货投资。
8.12 投资 组合 报告 附 注
8.12.1
本基金投资的前十名证券中本期没有发行主体被监管部门立案调查的、 或在报告编制日前一
年内受到公开谴责、处罚的证券。
8.12.2
本基金投资的前十名证券没有超出基金合同规定的证券备选库。 鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
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8.12.3 期末 其他 各项 资 产构 成
单位：人民币元
序号
名称
金额
1
存出保证金
219,690.47
2
应收证券清算款
606,459.87
3
应收股利
-
4
应收利息
57,444,036.08
5
应收申购款
-
6
其他应收款
-
7
待摊费用
-
8 其他
942,330,000.00
9 合计
1,000,600,186.42
注: 其他为物业收益权投资。
8.12.4 期末 持有 的处 于 转股 期的 可转 换债 券明 细
注: 无。
8.12.5 期末 前十 名股 票 中存 在流 通受 限情 况的 说明
金额单位：人民币元
序号
股票代码
股票名称
流通受限部分
的公允价值
占基金资产净
值比例（% ）
流通受限情况
说明
1 601877 正泰电器 6,717,858.68 0.20
非公开发行
2 601138 工业富联 2,442,338.86 0.07
新股流通受限
注: 根据《上市公司股东、董监高减持股份的若干规定》 （证监会公告〔2017 〕9 号）和《上海证
券交易所上市公司股东及董事、监事、高级管理人员减持股份实施细则》 （上证发[2017]24 号） ，
持有上市公司非公开发行股份的股东，通过集中竞价交易减持该部分股份的，自股份解除限售之
日起 12 个月内，减持数量不得超过其持有该次非公开发行股份数量的 50% 。
8.12.6 投资 组合 报告 附 注的 其他 文字 描述 部分
由于四舍五入的原因，投资组合报告中数字分项之和与合计项之间可能存在尾差。
§9 基金 份额 持 有人 信息
9.1 期末 基金 份额 持 有人 户数 及持 有人 结构
份额单位：份
持有人户数
( 户)
户均持有的
基金份额
持有人结构
机构投资者
个人投资者
持有份额
占总份额比例
（%）
持有份额
占总份额比例
（%）
鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
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1,573 19,069.24 27,849,775.47 92.85
2,146,139.88 7.15
9.2 期末 上市 基金 前 十名 持有 人
序号
持有人名称
持有份额（份）
占上市总份额比例（% ）
1
平安银行- 东海证券 1
号定向资产管理计划
4,744,057.00 58.63
2
中华联合财产保险股
份有限公司－传统保
险产品
633,592.00 7.83
3
鹏华基金－招商银行
－鹏华基金鹏瑞可交
换债多策略1 号资产管
理计
503,248.00 6.22
4
中信信托有限责任公
司－企业年金资金信
托 12
373,354.00 4.61
5 陈穗强 299,934.00 3.71
6 周建妹 95,410.00 1.18
7
中信信托有限责任公
司－中信信鑫稳健配
置1 期管理型金融投资
集合资
95,000.00 1.17
8
江西省出版集团公司
企业年金计划－中信
银行股份有 限公司
56,725.00 0.70
9 于立 51,500.00 0.64
10 林玉娟 25,429.00 0.31
注: 持有人为场内持有人。
9.3 期末 基金 管理 人 的从 业人 员持 有本 基金 的情 况
注: 截止本报告期末，本基金管理人所有从业人员未持有本基金份额。
9.4 期末 基金 管理 人 的从 业人 员持 有本 开放 式基 金份 额总 量区 间情 况
注: 截止 本报 告期 末 ， 本公 司高 级管 理人 员 、 基金 投资 和研 究部 门负 责人 及本 基金 的基 金经 理未 持
有本基金份额。
9.5 发起 式基 金发 起 资金 持有 份额 情况
项目
持有份额总数
持有份额占
基金总份额
比例(%)
发起份额总
数
发起份额占
基金总份额
比例(%)
发起份额承
诺持有期限
基金管理人固有资金
100,027.00 0.33 100,027.00 0.33 三年
基金管理人高级管理
人员
- - - - - 鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
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基金经理等人员
- - - - -
基金管理人股东
- - - - -
其他
3,000,405.00
10.00
-
-
二年
合计
3,100,432.00
10.33
100,027.00
0.33
-
注:1 、本基金自 2015 年6 月 26 日至 2015 年 7 月1 日止期间公开发售，于 2015 年 7 月 6 日基金
合同正式生效。
2、 本基 金管 理人 在募 集期 间认 购本 基金 份额 10,002,700.27 份，2015 年 9 月 18 日本基金经折算
后的份额为 100,027 份。
3、本基金基石投资人前海金控在募集期间认购本基金份额 300,040,500.13 份，2015 年 9 月 18
日本基金经折算后的份额为 3,000,405 份。
4、本基金管理人投资本基金的费率标准与其他相同条件的投资者适用的费率标准相一致。
§1 0 重大 事件 揭 示
10.1 基金 份额 持有 人 大会 决议
本基金本报告期内无基金份额持有人大会决 议。
10.2 基金 管理 人、 基 金托 管人 的专 门基 金托 管部 门的 重大 人事 变动
基金管理人的重大人事变动：报告期内，基金管理人无重大人事变动。
基金托管人的重大人事变动：本报告期，上海浦东发展银行股份有限公司 （以下简称“公
司”）根据工作需要，任命孔建先生担任公司资产托管部总经理，主持资产托管部相关工作。
孔建先生的托管人高级管理人员任职信息已经在中国证券投资基金业协会备案。
10.3 涉及 基金 管理 人 、基 金财 产、 基金 托管 业务 的诉 讼
本报 告期 无涉 及 对公 司 运营 管 理及 基 金运 作 产生 重大 影响 的 ，与 本 基金 管 理人 、 基金 财
产、基金托管业务 相关的诉讼事项。
10.4 基金 投资 策略 的 改变
无
10.5 为基 金进 行审 计 的会 计师 事务 所情 况
本报告期内未改聘为本基金审计的会计师事务所 。 本年度应支付给普华永道中天会计师事
务所 （特 殊普 通合 伙） 审计 费用 220,000.00 元 ， 该审 计机 构已 提供 审计 服务 的年 限为4 年。
鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
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10.6 管理 人、 托管 人 及其 高级 管理 人员 受稽 查或 处罚 等情 况
本基 金管 理人 、 基金 托管 人涉 及托 管业 务机 构及 其高 级管 理人 员在 报告 期内 未受 到任 何稽
查或处罚。
10.7 基金 租用 证券 公 司交 易单 元的 有关 情况
10.7.1 基金 租用 证券 公 司交 易单 元进 行股 票投 资及 佣金 支付 情况
金额单位：人民 币元
券商名称
交易单
元数量
股票交易
应支付该券商的佣金
备注
成交金额
占当期股票成
交总额的比例
佣金
占当期佣
金
总量的比
例
国泰君安
2
530,615,492.59
100.00%
483,543.97
100.00%
-
注: 交易单元选择的标准和程序：
1) 基金管理人负责选择代理本基金证券买卖的证券经营机构，使用其交易单元作为基金的专用
交易单元，选择的标准是：
（1 ）实力雄厚，信誉良好，注册资本不少于 3 亿元人民币；
（2 ）财务状况良好，各项财务 指标显示公司经营状况稳定；
（3 ）经营行为规范，最近二年未发生因重大违规行为而受到中国证监会处罚；
（4 ）内部管理规范、严格，具备健全的内控制度，并能满足基金运作高度保密的要求；
（5 ） 具备 基金 运作 所需 的高 效、 安全 的通 讯条 件， 交易 设施 符合 代理 本基 金进 行证 券交 易的 需要 ，
并能为本基金提供全面的信息服务；
（6 ） 研究 实力 较强 ， 有固 定的 研究 机构 和专 门的 研究 人员 ， 能及 时为 本基 金提 供高 质量 的咨 询服
务。
2) 选择交易单元的程序：
我公司根据上述标准，选定符合条件的证券公司作为租用交易单元的对象。我公司投研部门定期
对所选 定证券公司的服务进行综合评比，评比内容包括：提供研究报告质量、数量、及时性及提
供研究服务主动性和质量等情况，并依据评比结果确定交易单元交易的具体情况。我公司在比较
了多家证券经营机构的财务状况、经营状况、研究水平后，向券商租用交易单元作为基金专用交
易单元。
10.7.2 基金 租用 证券 公 司交 易单 元进 行其 他证 券投 资的 情况
金额单位：人民币元
券商名称
债券交易
债券回购交易
权证交易
鹏华前海 REIT2018 年年度报告 摘 要
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成交金额
占当期债券
成交总额的
比例
成交金额
占当期债券
回购
成交总额的
比例
成交金额
占当期权
证
成交总额
的比 例
国泰君安 1,836,027,653.84 100.00%
342,613,130,000.00 100.00%
- -
§11 影响 投资 者 决策 的其 他重 要信 息
11.1 报告 期内 单一 投 资者 持有 基金 份额 比例 达到 或超 过20% 的情况
注: 无。
11.2 影响 投资 者决 策 的其 他重 要信 息
鹏华资产管理有限公司产品持有鹏华前海万科REITs 封闭式混合型发起式证券投资基金情
况
公司/产品名称
期末 持有 份额 （份 ）
鹏华资产－浦发银行－上海浦东发展银行股份有限公司
4,269,650.45
鹏华 基金 管理 有 限公 司
2019 年03 月 28 日
