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嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说
明书 
(2019 年第1 号) 
 
基 金管 理人： 嘉实 基金管 理有 限公司 
基 金托 管人： 中国 农业银 行股 份有限 公司 
重要提 示 
（一） 嘉实 全球 房地 产证 券投资 基金 （以 下简 称“ 本基金 ”） 根据 中国 证监 会 2012 年
3 月9 日 《 关于 核准 嘉实 全 球房地 产证 券投 资基 金募 集的批 复 》 （ 证监 许可[2012]320 号 文）
和2012 年6 月29 日 《关 于嘉实 全球 房地 产证 券投 资基金 募集 时间 安排 的确 认函 》 （ 基金 部
函[2012]500 号 ） 的核 准进 行募集 。本 基金 基金 合同 于 2012 年7 月24 日 起生 效，自 该日 起
基金管 理人 正式 开始 管理 本基金 。 
（二 ） 本 招募 说明书 是对 原 《 嘉实 全球 房地产 证券 投资基 金招 募说 明书 》 的 定期更 新 ，
原 招 募 说 明 书与 本 招 募 说明 书 不 一 致 的， 以 本 招 募说 明 书 为 准 。基 金 管 理 人保 证 招 募 说明
书 的 内 容 真 实、 准 确 、 完整 。 本 招 募 说明 书 经 中 国证 监 会 核 准 ，但 中 国 证 监会 对 本 基 金募
集 的 核 准 ， 并不 表 明 其 对本 基 金 的 价 值和 收 益 做 出实 质 性 判 断 或保 证 ， 也 不表 明 投 资 于本
基金没 有风 险。 
（三） 基金 的过 往业 绩并 不预示 其未 来表 现。 
（四） 本基 金主 要投 资于 以房地 产投 资信 托（Real Estate Investment Trusts ， 以下
简称REITs ） 为代 表的 全球 房地产 证券 产品 ，基 金净 值会因 为境 外证 券市 场波 动等因 素产 生
波 动 。 在 投 资本 基 金 前 ，投 资 者 应 全 面了 解 本 基 金的 风 险 收 益 特征 和 产 品 特性 ， 充 分 考虑
自身的 风险 承 受 能力 ，理 性判断 市场 ，对 认购 （或 申购） 基金 的意 愿、 时机 、数量 等投 资行
为 作 出 独 立 决策 ， 获 得 基金 投 资 收 益 ，并 承 担 基 金投 资 中 出 现 的各 类 风 险 ：一 是 本 基 金特
有 风 险 ， 包 括投 资 标 的 风险 、 主 动 管 理风 险 、 外 汇额 度 限 制 引 致的 特 殊 风 险等 ； 二 是 境外
投 资 风 险 ， 包括 汇 率 及 外汇 管 制 风 险 、政 治 风 险 、税 务 风 险 、 法律 风 险 等 ；三 是 开 放 式基
金 风 险 ， 包括 利 率 风险 、流 动 性 风 险、 证 券 借贷/ 正回 购/ 逆 回 购风 险 、 衍生 品投 资 风 险、
管 理 风 险 、 证券 经 纪 商 风险 、 操 作 风 险、 会 计 核 算风 险 、 交 易 结算 风 险 、 技术 系 统 运 行风
险、通讯风险、巨额 赎回 风险、不可抗力风险 等。 本基金主要投资于 REITs，并不代表本嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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基 金 可 以 保 本或 保 证 收 益， 基 金 投 资 仍有 可 能 出 现亏 损 。 基 金 管理 人 提 醒 投资 者 基 金 投资
的 “ 买 者 自 负” 原 则 ， 在投 资 者 作 出 投资 决 策 后 ，基 金 运 营 状 况与 基 金 净 值变 化 引 致 的投
资风险 ，由 投资 者自 行负 责。 
（五 ） 基 金管 理人 依照 恪尽 职守、 诚实 信用 、谨 慎勤 勉的原 则管 理和 运用 基金 资产， 但
不保证 基金 一定 盈利 ，也 不保证 最低 收益 。 
（六 ） 投 资有 风险 ，基 金的 过往业 绩并 不预 示其 未来 表现。 基金 管理 人所 管理 的其它 基
金的业 绩并 不构 成对 本基 金业绩 表现 的保 证。 投资 者在认 购 （ 或申 购） 本 基金 时应认 真阅 读
本招募 说明 书。 
本招募 说明 书已 经本 基金 托管人 复核 。本 招募 说明 书所载 内容 截止 日为2019 年1 月24
日,有 关财 务数 据和 净值 表 现截止 日为2018 年12 月31 日 （未 经审 计） ， 特别 事项 注明除 外 。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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目录 
一、绪 言........................................................................................................................................... 4 
二、释 义........................................................................................................................................... 5 
三、风 险揭 示 ................................................................................................................................... 9 
四、基 金的 投资 ............................................................................................................................. 16 
五、基 金的 业绩 ............................................................................................................................. 30 
六、基 金管 理人 ............................................................................................................................. 32 
七、基 金的 募集 ............................................................................................................................. 42 
八、基 金合 同的 生效 ..................................................................................................................... 45 
九、基 金份 额的 申购 和赎 回 ......................................................................................................... 46 
十、基 金的 费用 与税 收 ................................................................................................................. 57 
十一、 基金 的财 产 ......................................................................................................................... 60 
十二、 基金 资产 的估 值 ................................................................................................................. 61 
十三、 基金 的收 益与 分配 ............................................................................................................. 66 
十四、 基金 的会 计与 审计 ............................................................................................................. 67 
十五、 基金 的信 息披 露 ................................................................................................................. 68 
十六、 基金 合同 的变 更、 终止和 基金 财产 的清 算 ..................................................................... 72 
十七、 基金 托管 人 ......................................................................................................................... 74 
十八、 境外 托管 人 ......................................................................................................................... 77 
十九、 相关 服务 机构 ..................................................................................................................... 79 
二十、 基金 合同 的内 容摘 要 ....................................................................................................... 114 
二十一 、基 金托 管协 议的 内容摘 要 ........................................................................................... 135 
二十二 、对 基金 份额 持有 人服务 ............................................................................................... 145 
二十三 、其 它应 披露 事项 ........................................................................................................... 147 
二十四 、招 募说 明书 存放 及查阅 方式 ....................................................................................... 149 
二十五 、备 查文 件 ....................................................................................................................... 150 
 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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一、绪 言 
本招募 说明 书依 据 《 中华 人民共 和国 证券 投资 基金 法》 （以 下简 称 《基 金法 》 ） 、 《公
开募集 证券 投资 基金 运作 管理办 法》 （ 以下简 称 《 运作办 法》 ） 、 《证 券投 资基金 销售 管理
办法 》 （以 下简 称 《 销售 办法 》 ） 、 《 证券投 资基 金信息 披露 管理 办法 》 （ 以下简 称 《信 息
披露办 法》） 、《公 开募 集开放 式证券 投资基 金流 动性风 险管理 规定》( 以下 简称“ 《流动
性风险 管理规 定》”)、《 合格境 内机构 投资者 境外 证券投 资管理 试行办 法》 （以下 简称：
《试行 办法 》 ） 、 《关 于实 施< 合 格境 内机 构投 资者 境 外证券 投资 管理 试行 办法> 有关问 题的
通知》 （以 下简 称《 通知 》以及 《嘉 实 全 球房 地产 证券投 资基 金基 金合 同》 编写。 
基金管理人承诺本招 募说 明书不存在任何虚假 记载 、误导性陈述或者重 大遗 漏，并对
其 真 实 性 、 准确 性 、 完 整性 承 担 法 律 责任 。 本 基 金是 根 据 本 招 募说 明 书 所 载明 的 资 料 申请
募 集 的 。 本 基金 管 理 人 没有 委 托 或 授 权任 何 其 他 人提 供 未 在 本 招募 说 明 书 中载 明 的 信 息，
或对本 招募 说明 书作 任何 解释或 者说 明。 
本招募说明书根据本 基金 的基金合同编写，并 经中 国证监会核准。基金 合同 是约定基
金 当 事 人 之 间权 利 、 义 务的 法 律 文 件 。基 金 投 资 人自 依 基 金 合 同取 得 基 金 份额 ， 即 成 为基
金 份 额 持 有 人和 本 基 金 合同 的 当 事 人 ，其 持 有 基 金份 额 的 行 为 本身 即 表 明 其对 基 金 合 同的
承认和 接受 ，并 按照 《基 金法》 、基 金合 同及 其他 有关规 定享 有权 利、 承担 义务。 基金 投资
人欲了 解基 金份 额持 有人 的权利 和义 务， 应详 细查 阅基金 合同 。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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二、释 义 
在本招 募说 明书 中除 非文 义另有 所指 ，下 列词 语具 有以下 含义 ： 
基金或 本基 金： 指嘉实 全球 房地 产证 券投 资基金 ； 
基金合 同或 本基 金合 同： 指《嘉 实全球房地产证 券投资基 金基金合同》及 对本 基金 合
同的任 何有 效修 订和 补充 ； 
招募说 明书 ： 指《嘉 实全球房地产证 券投资基 金招募说明书》 及其定期 更
新； 
托管协 议： 指《嘉 实全球房地产证 券投资基 金托管协议》及 其任何有 效
修订和 补充 ； 
发售公 告： 指《嘉 实全 球房 地产 证券 投资基 金份 额发 售公 告》 ； 
中国： 
 
指中华 人民共和国（仅 为本基金 合同目的，不包 括中国香 港
特别行 政区 、澳 门特 别行 政区及 台湾 地区 ）； 
中国证 监会 ： 指中国 证券 监督 管理 委员 会； 
中国银 监会 ： 指中国 银行 业监 督管 理委 员会； 
外管局 ： 指国家 外汇 管理 局及 其派 出机构 ； 
《证券 法》 ： 指《中 华人 民共 和国 证券 法》； 
《合同 法》 ： 指《中 华人 民共 和国 合同 法》； 
《基金 法》 ： 指《中 华人 民共 和国 证券 投资基 金法 》； 
《流动 性风 险管 理规 定》 ： 指中国 证监 会 2017 年 8 月 31 日颁 布、 同年 10 月 1 日实 施
的《公 开募集开放式证 券投资基 金流动性风险管 理规定》 及
颁布机 关对 其不 时做 出的 修订； 
元： 如无特 指， 指人 民币 ； 
基金合 同当 事人 ： 指受本 《基金合同》约 束，根据 本《基金合同》 享受权利 并
承担义 务的法律主体， 包括基金 管理人、基金托 管人和基 金
份额持 有人 ； 
基金管 理人 ： 指嘉实 基金 管理 有限 公司 ； 
基金托 管人 ： 指中国 农业 银行 股份 有限 公司 ； 
境外资 产托 管人 ： 指符合 法律法规规定的 条件，根 据基金托管人与 其签订的 合
同，为 本基 金提 供境 外资 产托管 服务 的境 外金 融机 构； 
境外投 资顾 问： 指符合 法律法规规定的 条件，根 据基金管理人与 其签订的 合
同，为 本基金境外证券 投资提供 证券买卖建议或 投资组合 管嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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理等服 务的境外金融机 构。基金 管理人有权根据 基金运作 情
况选择 、更 换或 撤销 境外 投资顾 问； 
注册登 记业 务： 指本基 金登记、存管、 清算和交 收业务，具体内 容包括投 资
者基金 账户 管理 、 基 金份 额注册 登记 、 清 算及 基金 交易确 认、
发放红 利、 建立 并保 管基 金份额 持有 人名 册等 ； 
注册登 记机 构： 指办理 本基金注册登记 业务的机 构。本基金的注 册登记机 构
为嘉实 基金 管理 有限 公司 ； 
投资者 ： 指个人 投资者、机构投 资者、合 格境外机构投资 者和法律 法
规或中 国证监会允许购 买开放式 证券投资基金的 其他投资 者
的总称 
个人投 资者 ： 指依据 中华人民共和国 有关法律 法规可以投资于 证券投资 基
金的自 然人 ； 
机构投 资者 ： 指在中 国境内合法注册 登记或经 有权政府部门批 准设立和 有
效存续 并依法可以投资 于证券投 资基金的企业法 人、事业 法
人、社 会团 体或 其他 组织 ； 
合格的 境外 投资 者 指符合 《合格境外机构 投资者境 内证券投资管理 办法》及 其
他相关 法律 法规的可投 资于中国 境内证券的中国 境外的机 构
投资者 ； 
基金份 额持 有人 ： 指依招 募说明书和基金 合同合法 取得本基金基金 份额的投 资
者； 
基金募 集期 ： 指基金 合同和招募说明 书中载明 ，并经中国证监 会核准的 基
金份额 募集 期限 ， 自 基金 份 额发售 之日 起最 长不 超过 三个月 ； 
基金合 同生 效日 ： 基金募 集达到法律规定 及基金合 同约定的条件， 基金管理 人
聘请法 定机构验资并办 理完毕基 金合同备案手续 ，获得中 国
证监会 书面 确认 之日 ； 
存续期 ： 指本基 金合 同生 效至 终止 之间的 不定 期期 限； 
日/ 天： 指公历 日； 
月： 指公历 月； 
工作日 ： 指上海 证券 交易 所 和 深圳 证券交 易所 的正 常交 易日 ； 
开放日 ： 指基金 管理人指为投资 者办理基 金申购、赎回等 业务的工 作
日； 
认购： 指在基 金募集期内，投 资者按照 本基金合同的规 定申请购 买
本基金 基金 份额 的行 为； 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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申购： 指在本 基金合同生效后 的存续期 间，投资者申请 购买本基 金
基金份 额的 行为 ； 
赎回： 指在本 基金合同生效后 的存续期 间，基金份额持 有人 按基 金
合同规定的条件要求基金管理人购回 本 基 金 基 金 份 额 的 行
为； 
基金转 换： 指基金 份额持有人按基 金管理人 规定的条件，申 请将其持 有
的基金 管理人管理的某 一基金的 基金份额转换为 基金管理 人
管理的 、且在同一基金 注册登记 机构办理注册登 记的其他 基
金的基 金份 额的 行为 ； 
转托管 ： 基金份 额持有人将其基 金账户内 的某一基金的基 金份额从 一
个销售 机构 托管 到另 一销 售机构 的行 为； 
投资指 令： 指基金 管理人或其委托 的第三方 机构在运用基金 财产进行 投
资时， 向基 金托 管人 发出 的资金 划拨 及实 物券 调拨 等指令 ； 
代销机 构： 指符合 《销售办法》和 中国证监 会规定的其他条 件，取得 基
金代销 业务资格，并 接 受基金管 理人委托代为办 理本基金 认
购、申 购、 赎回 和其 他基 金业务 的机 构； 
销售机 构： 指基金 管理 人及 本基 金代 销机构 ； 
基金销 售网 点： 指基金 管理 人的 直销 中心 及基金 代销 机构 的代 销网 点； 
指定媒 体： 指中国 证监会指定的用 以进行信 息披露的报刊和 互联网网 站
或其他 媒体 ； 
基金账 户： 指注册 登记机构为投资 者开立的 记录其持有的由 该注册登 记
机构办 理注 册登 记的 基金 份额余 额及 其变 动情 况的 账户； 
交易账 户： 指销售 机构为投资者开 立的记录 投资者通过该销 售机构办 理
认购、 申购、赎回、转 换及转托 管等业务而引起 的基金份 额
的变动 及结 余情 况的 账户 ； 
T 日： 指销售 机构 受理 投资 者申 购、 赎 回或 其他 业务 申请 的 开放日 ； 
T+n 日： 指自 T 日 起第 n 个 工作 日 （不包 括 T 日 ）； 
基金利 润： 指基金 利息收入、投资 收益、公 允价值变动收益 和其他收 入
扣除相 关费用后的余额 ；基金已 实现收益指基金 利润减去 公
允价值 变动 收益 后的 余额 ； 
基金资 产总 值： 指基金 拥有的各类证券 、银行存 款本息、应收申 购款以及 其
他资产 等形 式存 在的 基金 财产的 价值 总和 ； 
基金资 产净 值： 指基金 资产 总值 减去 基金 负债后 的价 值； 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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基金 份 额净 值 指以计 算日基金资产净 值除以计 算日基金份额总 额后得出 的
基金份 额财 产净 值； 
基金资产 估 值： 指计算 评估基金财产和 负债的价 值，以确定基金 资产净值 和
基金份 额净 值的 过程 ； 
法律法 规： 指中华 人民共和国现行 有效的法 律、行政法规、 司法解释 、
地方法 规、地方规章、 部门规章 及其他规范性文 件以及对 于
该等法 律法 规的 不时 修改 和补充 ； 
房地产 投资 信托 房地产 投资信托是一种 以发行收 益凭证的方式汇 集特定多 数
投资者 的资金，由专门 投资机构 进行房地产投资 经营管理 ，
并将投 资综合收益按比 例分配给 投资者的一种金 融创新。 房
地产投 资信托集房地产 属性和证 券属性于一体， 兼具地产 和
金融的 特质 ， 在风 险/ 收 益 组合上 一般 介于 股票 （ 高 风险/高收
益) 和债 券（ 低风 险/ 低收 益) 之间； 
与 中 国 证 监 会 签 订 了 双 边
监 管 合 作 谅 解 备 忘 录 的 国
家和地 区 
截至 2014 年 9 月 30 日共 有 56 个 国家 和地 区， 包括 美国、
中国香 港、新加坡、澳 大利亚、 英国、日本、马 来西亚、 巴
西、法 国、德国、意大 利、埃及 、韩国、罗马尼 亚 、南非 共
和国、 荷兰、比利时、 加拿大、 瑞士联邦、印度 尼西亚、 新
西兰、 葡萄牙、尼日利 亚、越南 、阿根廷、约旦 、挪威、 土
耳其、 印度、阿联酋、 泰国、列 支敦士、蒙古、 俄罗斯、 迪
拜、 爱 尔兰、 奥地 利、 西 班牙、 中国 台湾、 马耳 他 、 科威 特、
巴基斯 坦、以色列、卡 塔尔、老 挝、瑞典、卢森 堡、塞浦 路
斯、乌 克兰、立陶宛、 白俄罗斯 、文莱、耿西、 泽西岛 、 马
恩岛 
不可抗 力： 指任何 不能预见、不能 避免、不 能克服的客观情 况，包括 但
不限于 《基金法》及其 他有关法 律法规及重大政 策调整、 台
风、洪 水、地震、 流行 病 及其他 自然灾害，战争 、骚乱、 火
灾、政 府征用、 戒严、 没收、恐 怖主义行为、突 发停电或 其
他突发 事件 、证 券交 易场 所非正 常暂 停或 停止 交易 等事件 。 
 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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三、风 险揭示 
本 基 金 为 股 票 型 基 金 ， 主 要 投 资 于 全 球 房 地 产 相 关 的 证 券 市 场 ， 不 会 直 接 购 买 不 动
产 。 基 金 净 值会 因 为 全 球房 地 产 市 场 、证 券 市 场 及汇 率 波 动 等 因素 产 生 波 动。 基 金 投 资中
出 现 的 风 险 分为 如 下 三 类： 一 是 本 基 金特 有 风 险 ，包 括 投 资 标 的风 险 、 主 动管 理 风 险 、外
汇 额 度 限 制 引 致 的 特 殊 风 险 等 ； 二 是 境 外 投 资 风 险 ， 包 括 汇 率 及 外 汇 管 制 风 险 、 政 治 风
险 、 税 务 风 险、 法 律 风 险等 ； 三 是 开 放式 基 金 风 险， 包 括 利 率 风险 、 流 动 性风 险 、 证 券借
贷/ 正回购/ 逆回 购 风 险、衍 生 品 投 资风 险 、 管理 风险 、 证 券 经纪 商 风 险、 操作 风 险 、 会计
核 算 风 险 、 交易 结 算 风 险、 技 术 系 统 运行 风 险 、 通讯 风 险 、 巨 额赎 回 风 险 、不 可 抗 力 风险
等。 
（一） 本基 金特 有风 险 
1 、投 资标 的风 险 
本基金主 要投 资于房 地产 投资信托 收益 凭证（ 以下 简称“REITs ”）、 房地产 投资信 托
凭证的 交易 型开 放式 指数 基金 （ “以 下简 称“REIT ETF ”） 和房 地产 行业 上市 公 司股票 （“ 以
下简称“REOCs ”） 等全球 房地产证 券， 为投资 者提 供兼具较 高红 利和资 本增 值潜力的 全收
益型投 资工 具。 
本基金 的投 资标 的既 存在 共性风 险也 存在 特性 风险 ： 
（1） 投资 标的 的共 性风 险 
A ．房 地产 一级 市场 周期 性 波动风 险 
房地产市场具有周期 性特 征，与全球和区域宏 观经 济的周期波动相关性 较强 ，房地产
一 级 市 场 价 格的 周 期 性 波动 将 对 本 基 金投 资 标 的 的价 格 波 动 产 生影 响 ， 是 本基 金 面 临 的主
要风险 之一 ； 
B. 房地 产租 金收 入波 动风 险 
对于REITs 和REOCs 而 言， 租金收 入均 是公 司主 营业 务收入 的重 要部 分， 而房 地产租 金
水平和 出租 率容 易受 到经 济周期 和供 需关 系的 影响 而产生 波动 ，影 响REITs 和REOCs 的 当期
现金流 与估 值， 从而 影响 本基金 的当 期收 益。 
C ．持 仓过 度集 中的 风险 
REITs/REOCs 的投资范围包含各类业态， 如购物中心、租赁型公寓 、工业设施 、 办 公
楼 、 酒 店 、 仓储 、 及 医 疗保 健 等 ， 本 基金 会 通 过 分散 投 资 于 不 同业 态 、 不 同地 区 、 不 同行
业租户的 REITs/REOCs ，以 降 低 单 一 业 态 、 地 区 、 租 户 对 基 金 的 影 响 ， 但 不 表 示 业 态 、 地
区以及 租户 的集 中度 风险 被完全 分散 。 
D. 房地 产管 理风 险 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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房地产管 理是 REITs/REOCs 的重要 组成部 分，房 地 产的管理 水平会 在一定 程 度上影 响
房地产的市场价值、租金的可持续性、增长速度以及出租率。REITs/REOCs 可能会因为基
础房地 产管 理的 不完 善而 影响收 益水 平。 
（2） 投资 标的 的特 性风 险 
REITs 通常需要将 90% 以上 的 收 益 分 配 给 股 东 ，当基金需要购买新资产或偿还到期债
务 时 ， 需 要 从市 场 上 融 资， 但 公 司 可 能由 于 评 级 、市 场 状 况 等 因素 的 变 化 ，不 能 以 较 低的
收益率 水平 从市 场上 融资 ，进而 增加 公司 营运 成本 ，使公 司面 临融 资风 险。 
REOCs 由 于 不 受 强 制分 红条 件 的 法 律 约 束 ， 投 资 的基 础 房 地 产 的 范 围 可 以 扩展 到 虽 然
无 法 产 生 稳 定的 租 金 收 入， 但 是 区 位 优势 明 显 、 增值 潜 力 较 大 的其 他 地 产 ，这 在 投 资 范围
方面是 对REITs 有效 补充 与分散 ，有 利于 降低 集中 风险； 另一 方面 ，由 于REOCs 的租 金收 入
可以作为 公司后 续投 资发 展的资本 ，因 而 REOCs 的 融资成本 较低 。但是 ，由 于投资 REOCs
无 法享 受分 红带 来的 当期 现金流 和税 收优 惠， 这将 影响本 基金 的收 益和 成本 结构。 
此外， 投 资REITs ETF 还 将面临 指数 选择 、跟 踪误 差等风 险。 
本基金对上述投资标 的的 有效选择和分散配置 能够 大幅降低某一类投资 标的 的特性风
险，但 不能 保证 消除 这类 风险。 
2 、主 动管 理风 险 
指基金经理对基金的 主动 性操作导致的风险。 本基 金是一只主动管理型 基金 ，在本基
金 精 选 个 股 或基 金 的 操 作过 程 中 ， 基 金管 理 人 可 能限 于 知 识 、 技术 、 经 验 等因 素 而 影 响其
对 相 关 信 息 、经 济 形 势 和证 券 价 格 走 势的 判 断 ， 其精 选 处 的 个 股或 基 金 的 业绩 表 现 并 不一
定持续 的优 于其 他股 票或 基 金。 
3 、外 汇额 度限 制引 致的 风 险 
本基金 将按 照中 国证 监会 和国家 外汇 局核 准的 额度 （美元 额度 需折 算为 人民 币） 设 定基
金 募 集 期 内 的募 集 规 模 上限 ， 若 募 集 期内 认 购 申 请金 额 全 部 确 认后 本 基 金 募集 规 模 超 过该
额度， 本基 金管 理人 将采 用末日 比例 确认 的方 式实 现募集 规模 的有 效控 制。 
基金合同生效后，基 金的 资产规模不受上述限 制， 但基金管理人有权根 据基 金的外汇
额度控 制基 金申 购规 模并 暂停基 金的 申购 。 
（二） 境外 投资 风险 
1 、汇 率及 外汇 管制 风险 
由于本基金在全球范 围内 进行投资，而本基金 的记 账货币是人民币，基 金净 值也是用
人民币 表示， 因此在 投资 外 汇计 价资产 时，除 了证 券本身 的收益/ 损失 外，人 民币的 升值会
给基金 资产 带来 额外 的损 失，从 而对 基金 净值 和投 资者收 益产 生影 响。 
2 、政 治风 险 
不同国家或地区的内 外政 治关系发生，如政府 更迭 、政策调整、制度变 革、 国内出现
动 乱 、 对 外 政治 关 系 发 生危 机 等 ， 都 可能 对 本 基 金所 参 与 的 投 资市 场 或 投 资产 品 造 成 直接嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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或 者 间 接 的 负面 冲 击 。 另外 ， 不 同 国 家或 地 区 的 财政 政 策 、 货 币政 策 、 产 业政 策 、 地 区发
展政策 等宏 观政 策发 生变 化，导 致市 场波 动而 影响 基金收 益， 产生 风险 。 
3 、税 务风 险 
税务风险是指本基金 投资 各国或地区市场时， 因各 国、地区税务法律法 规的 不同，可
能 会 就 股 息 、利 息 、 资 本利 得 等 收 益 向各 国 、 地 区税 务 机 构 缴 纳税 金 ， 包 括预 扣 税 ， 该行
为 可 能 会 使 得资 产 回 报 受到 一 定 影 响 ；各 国 、 地 区的 税 收 法 律 法规 的 规 定 可能 变 化 ， 或者
加 以 具 有 追 溯力 的 修 订 ，所 以 可 能 须 向该 等 国 家 缴纳 本 基 金 销 售、 估 值 或 者出 售 投 资 当日
并未预 计的 额外 税项 都可 能对本 基金 造成 影响 。 
4 、法 律风 险 
由于各个国家或地区 适用 不同法律法规的原因 ，可 能基金的某些投资行 为在 部分国际
或 地 区 受 到 限制 或 合 同 不能 正 常 执 行 ，或 者 由 于 税制 、 破 产 制 度的 改 变 等 法律 上 的 原 因，
给交易 者带 来损 失的 可能 性。 
另外，由于基金合同 部分 条款在法律上引起争 议或 诉讼，或由于现行的 法律 法规、税
制、估 值等 制度 的改 变， 给基金 带来 损失 的可 能性 。 
（三） 开放 式基 金风 险 
1 、利 率风 险 
利率风险是指由于利 率变 动而导致的证券价格 和证 券利息的损失。利率 风险 是货币市
场投资 所面 临的 主要 风险 ，国家 或地 区的 利率 变动 还将影 响该 地区 的经 济与 汇率等 。 
2 、流 动性 风险 
流动性风险是指基金 资产 不能迅速转变成现金 ，或 变现成本高，影响基 金运 作和收益
水 平 。 在 出 现的 投 资 人 巨额 赎 回 时 ， 如果 基 金 资 产变 现 能 力 差 ，可 能 会 产 生基 金 仓 位 调整
的 困 难 。 同时, 由 于 本基 金涉 及 跨 境 交易, 其 赎 回到 账期 通 常 比 国内 开 放 式基 金需 要 更 长的
时间。 
（1） 本基 金的 申购 、赎 回 安排 
本基金申购和赎回的 开放 日为上海证券交易所 、深 圳证券交易所同时正 常交 易的交易
日 ， 但 本 基 金投 资 的 主 要市 场 因 节 假 日而 休 市 的 日期 除 外 。 投 资者 在 开 放 日办 理 基 金 份额
的 申 购 和 赎 回， 办 理 时 间为 上 海 证 券 交易 所 、 深 圳证 券 交 易 所 交易 日 的 交 易时 间 ， 但 基金
管理人 公告 暂停 申购 、赎 回时除 外。 
基金合同生效后，若 出现 新的证券交易市场、 证券 交易所交易时间变更 或实 际情况需
要 ， 基 金 管 理人 将 视 情 况对 前 述 开 放 日及 开 放 时 间进 行 相 应 的 调整 ， 但 应 在实 施 日 前 依照
有关规 定在 指定 媒体 上公 告。 
基金管理人不得在基 金合 同约定之外的日期或 者时 间办理基金份额的申 购、 赎回或者
转 换 。 投 资 者在 基 金 合 同约 定 之 外 的 日期 和 时 间 提出 申 购 、 赎 回或 转 换 申 请且 基 金 管 理人嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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或 注 册 登 记 机构 接 受 的 ，其 基 金 份 额 申购 、 赎 回 、转 换 价 格 为 基金 管 理 人 下一 开 放 日 办理
基金份 额申 购、 赎回 、转 换时间 所在 开放 日的 价格 。 
（2） 拟投 资市 场、 行业 及 资产的 流动 性风 险评 估 
A. 投资 市场 的流 动性 风险 
本基金投资于已与中 国证 监会签署双边监管合 作谅 解备忘录的国家或地 区证 券市场挂
牌交易的 优质 房地产 投资 信托收益 凭证 （以下 简称 “REITs ”） 、投资 于房地 产投资信 托凭
证的交 易型 开放 式指 数基 金 （“ 以下 简称 “REIT ETF ”） 和 房地 产行 业上 市公 司股票 （“ 以
下简称“REOCs ”） 等全球 房地产证 券、 外汇远 期合 约、结构 性外 汇远期 合约 、外汇期 权及
外 汇 期 权 组 合、 外 汇 互 换协 议 、 与 汇 率挂 钩 的 结 构性 投 资 产 品 等。 上 述 资 产均 存 在 规 范的
交 易 场 所 ， 运作 时 间 长 ，市 场 透 明 度 较高 ， 运 作 方式 规 范 ， 历 史流 动 性 状 况良 好 ， 正 常情
况 下 能 够 及 时满 足 基 金 变现 需 求 ， 保 证基 金 按 时 应对 赎 回 要 求 。极 端 市 场 情况 下 ， 上 述资
产 可 能 出 现 流动 性 不 足 ，导 致 基 金 资 产无 法 变 现 ，从 而 影 响 投 资者 按 时 收 到赎 回 款 项 。根
据 过 往 经 验 统计 ， 绝 大 部分 时 间 上 述 资产 流 动 性 充裕 ， 流 动 性 风险 可 控 ， 当遇 到 极 端 市场
情 况 时 ， 基 金 管 理 人 会 按 照 基 金 合 同 及 相 关 法 律 法 规 要 求 ， 及 时 启 动 流 动 性 风 险 应 对 措
施，保 护基 金投 资者 的合 法权益 。 
B. 投资 行业 的流 动性 风险 
本基金 主要 投资 于 REITs ，基金 资产 投资 于 REITs 的比例 不低 于基 金资 产的60% 。 本基
金所指 的 REITs 是 指一 种 以发行收 益凭 证的方 式汇 集特定多 数投 资者的 资金 ，由专门 投资
机 构 对 能 够 产生 稳 定 租 金收 益 的 房 地 产进 行 投 资 经营 管 理 ， 主 要通 过 标 的 房地 产 产 生 的租
金收入 来获 取投 资综 合收 益，并 且每 年将 净 收 益的 绝大部 分 （ 通常 为90% 以上 ） 按比 例分 配
给投资者的金融工具 。REITs 兼 具 房 地 产 和 金融 的 特质 ， 在 风 险 和 收 益 组合 上一 般 介 于 股
票和债 券之 间。 
本基金投资行业集中 度高 ，在正常市场环境下 投资 标的流动性充足能够 及时 满足投资
者的赎回需求，但 在极端 市场情况下可能出 现基金 资产净值 50% 以 上 的 资 产出 现 无 可 参 考
的 活 跃 市 场 价格 且 采 用 估值 技 术 仍 导 致公 允 价 值 存在 重 大 不 确 定性 的 情 形 ，届 时 基 金 管理
人 会 按 照 基 金合 同 及 相 关法 律 法 规 要 求， 及 时 启 动流 动 性 风 险 应对 措 施 ， 保护 基 金 投 资者
的合法 权益 。 
C. 投资 资产 的流 动性 风险 
本基金针对流动性较 低 资产 的 投 资 进 行 了 严 格的 限制 ， 以 降 低 基 金 的 流动 性风 险 ： 本
基金主 动投 资于 流动 性受 限资产 的市 值合 计不 得超 过基金 资产 净值 的15% 。 
本基金绝 大部 分基金 资产 投资于 7 个工 作日 可变现 资产，包 括可 在交易 所、 银行间 市
场 正 常 交 易 的股 票 、 债 券、 非 金 融 企 业债 务 融 资 工具 及 同 业 存 单，7 个 工 作日 内 到 期 或可
支 取 的 逆 回 购、 银 行 存 款，7 个 工 作 日内 能 够 确 认收 到 的 各 类 应收 款 项 等 ，上 述 资 产 流动
性情况 良好 。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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（3） 巨额 赎回 情形 下的 流 动性风 险管 理措 施 
单个开 放日 基金 净赎 回 （赎 回申请 总数 与基 金转 换申 请转出 份额 总数 之和 扣除 申购申 请
总数及 基金 转换 申请 转入 份额 总 数的 余额 ） 申请 超 过上一 日基 金总 份额 的 10% 时， 为巨 额赎
回。 
当本基金发生巨额赎 回情 形时，基金管理人可 能采 用以下流动性风险管 理措 施，以控
制因巨 额赎 回可 能产 生的 流动性 风险 ： 
A. 部分延期赎回，并对当 日申请赎回的份额超过上 一日基金总份额 30% 的 单个 赎 回 申
请人部 分延 期办 理； 
B. 暂停 赎回 ； 
C. 中国 证监 会认 定的 其他 措施。 
（4） 实施 备用 的流 动性 风 险管理 工具 的情 形、 程序 及对投 资者 的潜 在影 响 
A. 当前一估值日基金资产 净值 50% 以 上 的 资 产 出现无 可 参 考 的 活 跃 市 场 价 格且 采 用 估
值 技 术 仍 导 致公 允 价 值 存在 重 大 不 确 定性 时 ， 经 与基 金 托 管 人 协商 确 认 后 ，基 金 管 理 人应
当 采 取 延 缓 支付 赎 回 款 项或 暂 停 接 受 基金 申 购 赎 回申 请 的 措 施 。基 金 份 额 持有 人 存 在 不能
及时赎 回基 金份 额的 风险 。 
B. 若本基金发生了巨 额赎 回，基金管理人有可 能采 取部分延期赎回或暂 停赎 回的措施
以 应 对 巨 额 赎回 ， 具 体 措施 请 见 基 金 合同 及 招 募 说明 书 中 “ 基 金份 额 的 申 购和 赎 回 ” 部分
“ 巨 额 赎 回 的处 理 方 式 ”。 因 此 在 巨 额赎 回 情 形 发生 时 ， 基 金 份额 持 有 人 存在 不 能 及 时赎
回基金 份额 的风 险。 
C. 本基 金对 持续 持有 期少 于 7 日的 投资 人， 收 取 1.5% 的赎 回费 ，并 将上 述赎 回费全 额
计入基 金财 产。 赎回 费在 投资者 赎回 基金 份额 时收 取。 
3 、证 券借 贷/正 回购/逆 回 购风险 
证券借贷/ 正回购/ 逆回 购风 险 的 主 要 风 险 在于 交 易对 手 风 险 ， 对 于 证券 借 贷， 交 易 期
满 时 借 方 未 如约 偿 还 所 借证 券 ， 或 在 交易 期 间 未 如约 支 付 已 借 出证 券 产 生 的所 有 股 息 、利
息 和 分 红 ； 对于 正 回 购 ，交 易 期 满 时 买方 未 如 约 卖回 已 买 入 证 券， 或 在 交 易期 间 未 如 约支
付 售 出 证 券 产生 的 所 有 股息 、 利 息 和 分红 ； 对 于 逆回 购 ， 交 易 期满 时 卖 方 未如 约 买 回 已售
出证券 。 
4 、衍 生品 风险 
（1） 衍生 品 市 场风 险 
本基金管理中为规避 系统 性风险、单支证券风 险和 汇率风险可选择使用 股指 期货和期
权 、 股 票 期 货、 期 权 和 权证 ， 以 及 法 律、 法 规 或 中国 证 监 会 允 许基 金 投 资 的其 他 金 融 衍生
工具。 因此 ，各 种金 融衍 生品的 价格 波动 将直 接影 响本基 金资 产的 价值 。 
（2） 衍生 品模 型风 险 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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本基金在组合避险和 汇率 风险规避时采用套期 保值 方式，将计算组合套 期保 值比例以
调 整 金 融 衍 生品 的 头 寸 。由 于 资 本 市 场的 剧 烈 波 动， 或 不 可 抗 力， 按 模 型 结果 调 整 衍 生品
的持仓 比例 或难 以实 现套 期保值 的目 标， 将给 本基 金的收 益带 来影 响。 
5 、管 理风 险 
管理风险是指本基金 可能 因为基金管 理 人 的 管理 水平 、 管 理 手 段 和 管 理技 术等 因 素 ，
而 影 响 基 金 收益 水 平 。 例如 资 产 配 置 、类 属 配 置 因市 场 原 因 不 能符 合 基 金 合同 的 要 求 ，不
能 达 到 预 期 收益 目 标 ； 也可 能 表 现 在 单支 证 券 的 选择 不 能 符 合 本基 金 的 投 资风 格 和 投 资目
标等， 从而 产生 风险 。 
6 、证 券经 纪商 风险 
证券经纪商风险是指 证券 经纪商的财务状况与 经营 水平不断变化，当证 券经 纪商由于
自 身 或 外 在 的不 利 因 素 而出 现 薄 弱 环 节时 ， 会 影 响到 本 基 金 的 投资 管 理 与 交易 活 动 ， 可能
导致基 金资 产受 到损 失。 
7 、操 作风 险 
操作风险是指那些由 于内 部控制存在缺陷或者 人为 因素造成操作失误或 违反 操作规程
等原因可 能 引致 的 风 险 。这 种 风 险 可 能来 自 基 金 管理 人 、 境 外 投资 顾 问 、 基金 托 管 人 、境
外资产 托管 人、 登记 结算 机构、 销售 机构 、证 券交 易所、 证券 登记 结算 机构 等。 
以下事 件有 可能 引发 操作 风险： 
(1)内 部程 序出 错造 成的 资 产计量 错误 ； 
(2)员 工的 操作 造成 的错 误 ； 
(3)违 规操 作造 成的 损害 ， 如市场 操纵 、内 幕交 易、 利益输 送等 。 
8 、会 计核 算风 险 
会计核算风险主要是 指由 于会计核算及会计管 理上 违规操作或工作疏忽 形成 的风险，
如 经 常 性 的 串户 、 账 务 记重 、 透 支 、 过失 付 款 、 资金 汇 划 系 统 款项 错 划 、 日终 轧 账 假 平、
会计备 份数 据丢 失、 利息 计算错 误等 。 
另 外，由 于各 个国家/ 地区 对上市公 司日 常经营 活动 的会计处 理、 财务报 表披 露等会 计
核算标 准的 规定 存在 一定 差异, 可能 给本 基金 投资 带 来潜在 风险 。 
9 、交 易结 算风 险 
交易清算风险主要因 为国 际结算的支付方式和 时间 的差异，造成划付款 项的 延误和错
划，进 而影 响到 投资 者的 申购赎 回及 基金 资产 的安 全。 
10 、技 术系 统运 行风 险 
在开放式基金的各种 交易 行为或者后台运作中 ，可 能因为技术系统的故 障或 者差错而
影 响 交 易 的 正 常 进 行 或 者 导 致 投 资 者 的 利 益 受 到 影 响 。 这 种 技 术 风 险 可 能 来 自 基 金 管 理
人 、 境 外 投 资顾 问 、 基 金托 管 人 、 境 外托 管 人 、 登记 结 算 机 构 、销 售 机 构 、证 券 交 易 所、
证券登 记结 算机 构等 。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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11 、通 讯风 险 
通讯风险是指境外投 资管 理活动对远距离、跨 时区 的通讯系统要求较高 ，技 术失误或
自 然 灾 害 等 因素 造 成 的 通讯 故 障 可 能 会影 响 到 本 基金 投 资 管 理 活动 的 准 确 性和 时 效 性 ，从
而导致 基金 资产 受到 损失 。 
12 、巨 额赎 回风 险 
本基金为开放式基金 ，基 金规模将随着投资者 对基 金单 位 的 赎 回 而 不 断变 化， 若 是 由
于 投 资 者 的 连续 大 量 赎 回而 导 致 基 金 管理 人 被 迫 抛售 证 券 以 应 付基 金 赎 回 的现 金 需 要 ，则
可 能 使 基 金 资产 净 值 受 到不 利 影 响 。 此外 ， 因 为 市场 剧 烈 波 动 或其 他 原 因 而连 续 出 现 巨额
赎 回 ， 并 导 致基 金 管 理 人的 现 金 支 付 出现 困 难 ， 基金 投 资 者 在 赎回 基 金 份 额时 ， 可 能 会遇
到部分 顺延 赎回 或暂 停赎 回等风 险。 
13 、不 可抗 力风 险 
不可抗力风险是指战 争、 自然灾害等不可抗力 因素 的出现，将会严重影 响证 券市场的
运 行 ， 可 能 导致 基 金 资 产的 损 失 。 金 融市 场 危 机 、境 外 代 理 机 构破 产 等 超 出基 金 管 理 人自
身直接 控制 能力 之外 的风 险，可 能导 致基 金及 投资 人 的利 益受 损。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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四、基 金的投资 
（一） 投 资目 标 
本 基 金 主 要 投 资 于 全 球 房 地 产 证 券 ， 在 严 格 控 制 投 资 风 险 和 保 障 资 产 流 动 性 的 基 础
上 ， 力 争 长 期、 持 续 战 胜业 绩 比 较 基 准， 为 国 内 投资 者 分 享 全 球房 地 产 相 对稳 定 的 现 金流
收益和 资本 增值 收益 。 
（二） 投 资理 念 
全球房 地产 （ 主要 包括 出租 型公寓 、办 公楼 、工 业地 产、养 老地 产、 酒店 等盈 利性房 地
产） 作为 一种 特殊 的资 产类 别，具 有资 产增 值、 风险 分散、 现金 流收 益相 对稳 定、抵 御通 胀
等 投 资 优 势 ，但 同 时 也 存在 投 资 门 槛 高、 缺 乏 流 动性 、 需 要 专 业管 理 、 难 于变 现 等 诸 多不
便 。 以 房 地 产投 资 信 托 为代 表 的 全 新 税收 透 明 的 房地 产 投 资 工 具能 提 供 类 似于 直 接 投 资房
地 产 的 租 金 收益 和 资 本 利得 ， 但 投 资 门槛 大 幅 降 低， 流 动 性 更 高， 交 易 费 用更 低 ， 是 近年
来国际 市场 上发 展最 迅速 的金融 创新 产品 之一 。 
本基金主要投资于优 质房 地产投资信托收益凭 证、 投资于房地产投资信 托凭 证的交易
型 开 放 式 指 数基 金 、 和 房地 产 行 业 上 市公 司 股 票 等全 球 房 地 产 证券 ， 为 投 资者 提 供 兼 具较
高 红 利 和 资 本 增 值 潜 力 的 全 收 益 型 投 资 工 具 ， 有 效 降 低 投 资 組 合 风 险 ， 优 化 资 产 配 置 结
构。 
（三） 投 资范 围 
本基金主要投资于已 与中 国证监会签署双边监 管合 作谅解备忘录的国家 或地 区证券市
场挂牌交 易的 优质房 地产 投 资信托 收益 凭证（ 以下 简称“REITs ”）、 投资于 房地产投 资信
托凭证的交易型开放 式指 数基金（“以下简称 “REIT ETF ” ） 和 房 地 产行 业 上市 公 司 股 票
（“以下 简称 “REOCs ”） 等全球房 地产 证券， 以及 货币市场 工具 和法律 法规 、中国证 监会
允 许 本 基 金 投资 的 其 他 金融 工 具 。 此 外， 本 基 金 为对 冲 外 币 的 汇率 风 险 ， 可以 投 资 于 外汇
远 期 合 约 、 结构 性 外 汇 远期 合 约 、 外 汇期 权 及 外 汇期 权 组 合 、 外汇 互 换 协 议、 与 汇 率 挂钩
的结构 性投 资产 品等 金融 工具。 
房地产 投资 信托 （Real Estate Investment Trusts ， 简称 REITs ）是 一种 以 发行收 益
凭 证 的 方 式 汇集 特 定 多 数投 资 者 的 资 金， 由 专 门 投资 机 构 对 能 够产 生 稳 定 租金 收 益 的 房地
产 进 行 投 资 经营 管 理 ， 主要 通 过 标 的 房地 产 产 生 的租 金 收 入 来 获取 投 资 综 合收 益 ， 并 且每
年将净 收益 的绝 大部 分（ 通常为 90% 以上 ）按 比例 分配给 投资 者的 金融 工具 。REITs 兼 具房嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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地产和金融的特质， 在风 险和收益组合上一般 介于 股票和债券之间。REITs 使个人和机构
投 资 人 通 过 资本 市 场 获 得写 字 楼 、 公 寓、 酒 店 等 商业 地 产 的 所 有权 与 经 营 权， 是 近 年 来在
海外证 券市 场迅 速发 展的 金融创 新产 品， 具有 其他 投资品 种无 法提 供的 独特 优势。 
本基金 资产 配置 范围 ：投 资于REITs 的 比例 不低 于 基金资 产的60% ；现 金或 者 到期日 不
超过一年 的政 府债券 的投 资比例不 低于 基金资 产净 值的 5% ，其中 现金 不包括 结算备付 金、
存 出 保 证 金 、应 收 申 购 款等 。 如 法 律 法规 或 监 管 机构 以 后 允 许 基金 投 资 其 它品 种 ， 基 金管
理 人 在 履 行 适当 程 序 后 ，可 以 将 其 纳 入投 资 范 围 。如 法 律 法 规 或中 国 证 监 会变 更 投 资 品种
的 比 例 限 制 的， 基 金 管 理人 在 与 基 金 托管 人 协 商 一致 并 履 行 相 关程 序 后 ， 可相 应 调 整 本基
金的投 资比 例限 制规 定， 不需经 基金 份额 持有 人大 会审议 。 
本基金 不直 接购 买房 地产 ，也不 投资 于抵 押型REITs 或混 合型REITs 。在 保证 流动性 的
前 提 下 ， 本 基金 现 金 头 寸可 存 放 于 境 内， 满 足 基 金赎 回 、 支 付 管理 费 、 托 管费 、 手 续 费等
需要， 并可 以投 资货 币市 场工具 。 
（四） 投 资策 略 
本基金采用自上而下 的资 产配置与自下而上的 证券 选择相结合的主动投 资策 略，在严
格 控 制 风 险 的同 时 为 投 资人 提 高 分 红 收益 和 长 期 资本 增 值 。 同 时本 基 金 根 据对 汇 率 变 动前
景的预 测， 可选 择相 应的 对冲工 具进 行外 汇对 冲。 
1 、房 地产 证券 备选 库的 建 立 
本基金主要根据市值 规模 ，流动性，国家或地 区的 法规透明度、经济自 由度 和公司治
理标准 ，盈 利模 式等 指标 建立房 地产 证券 备选 库。 
2 、资 产配 置策 略 
（1） 大类 资产 配置 
在大类 资产 配置 方面 ，本 基金的 大类 资产 主要 为REITs 、REIT ETF 和REOCs 等 构成的 权
益 类 资 产 以 及货 币 市 场 工具 。 本 基 金 将根 据 海 外 市场 环 境 的 变 化， 各 大 类 资产 的 风 险 及预
期收益 ，在 保持 长期 资产 配置稳 定的 前提 下， 积极 进行短 期的 灵活 配置 。 
（2） 地区 资产 配置 
在地区 资产 配置 方面 ，全 球房地 产证 券市 场可 分为 六大地 区 （美 洲、 欧洲 不包 括英国 、
英国、 澳大 利亚 、亚 洲不 包括日 本、 日本 ） ，本 基金 将根据 各地 区的 经济 发展 ，证券 市场 情
况 ， 房 地 产 市场 趋 势 ， 房地 产 证 券 的 估值 、 价 格 、风 险 及 预 期 收益 ， 货 币 汇率 等 因 素 决定
基金资 产在 不同 地区 的配 置比例 。 
（3） 业态 资产 配置 
在业态资产配置方面 ，本 基金将根据不同国家 或地 区的房地产证券市场 特征 对其房地
产证券 按业 态 （如 综合 、医 疗保健 、酒 店、 工业 设施 、写字 楼、 仓储 、零 售、 出租型 公寓 、嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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特殊用 途等 ） 或其 他指 标进 行有效 分类 ，综 合考 虑各 业态的 周期 性、 预期 收益 和波 动 性、 贝
塔系数 等因 素决 定基 金资 产在每 个国 家或 地区 内不 同业态 的配 置比 例。 
3 、证 券投 资策 略 
本基金 证券 投资 以 REITs 为主，REOCs 为 辅，ETF 投 资为适 时补 充。 其中 ，REITs 投资
旨在产生稳定现金流 收益 和长期资本增值；REOCs 投资为把握阶段性机 会和 降低组合整体
波动性 ；ETF 投 资为 进行 有效市 场覆 盖和 流动 性管 理。 
本基金 主要 采取 定性 与定 量相结 合的 评估 方式 进行 证券选 择。 
（1） 定性 评估 
1) 资 产质 量： 主要 从物 业 的地点 、建 筑品 质、 用户 结构等 方面 进行 判断 。 
2) 资 产负 债情 况： 主要 从 资产负 债状 况和 结构 、融 资能力 等 方 面进 行分 析。 
3) 盈 利能 力： 主要 从盈 利 模式和 结构 、现 金流 的稳 定性和 增长 性等 方面 进行 分析。 
4) 管理 能力： 根据 不同类 型的房地 产证 券，从 管理 团队在房 地产 领域的 专业 能力、 稳
定性和 激励 约束 机制 、历 史业绩 表现 、公 司治 理的 合理性 和透 明度 等方 面进 行评估 。 
（2） 定量 分析 
1) 净资 产估值 和目 标价格 ：预测证 券的 未来盈 利情 况和现金 流， 应用合 理的 折现率 、
资本化 率估 算资 产价 值， 综合考 虑负 责等 因素 ，得 出证券 的净 资产 价值 和目 标价格 。 
2) 分 红预 测： 根据 盈利 预 测和该 证券 的历 史分 红情 况，预 测未 来分 红。 
3) 估 值指 标： 从价 格/净 资产价 值 （P/NAV ） 、 价格/ 运营现 金流 （P/FFO ） 、资 本化率 、
分红率 等指 标， 分析 该证 券的可 投资 价值 。 
4 、组 合构 建策 略 
根据以上定性和定量 分析 ，对证券备选库内的 证券 进行排名，结合资产 配置 策略，考
虑不同 风险 ，构 建投 资组 合。 
5 、现 金管 理策 略 
现金管理主要包含现 金流 预测、现金资产配置 和现 金收益管理三个方面 。基 金管理人
将 合 理 把 握 因基 金 申 购 赎回 、 基 金 投 资标 的 物 波 动增 大 等 因 素 带来 的 现 金 流变 化 ， 对 未来
若 干 交 易 日 现金 流 动 制 定相 应 计 划 。 基金 管 理 人 将严 格 遵 守 法 律法 规 要 求 ，执 行 战 略 和战
术 资 产 配 置 方案 ， 保 持 相应 比 例 的 现 金资 产 。 对 于现 金 资 产 ， 在保 证 基 金 流动 性 需 求 的前
提下， 提高 现金 资产 使用 效率， 尽可 能提 高现 金资 产的收 益率 。 
6 、衍 生品 投资 策略 
衍生品不是本基金的 主要 投资方向。本基金的 衍生 品投资将严格遵守证 监会 及相关法
律 法 规 的 约 束 ， 合 理 利 用 衍 生 工 具 ， 控 制 下 跌 风 险 ， 对 冲 汇 率 风 险 ， 实 现 保 值 和 锁 定 收
益。 
为对冲汇率风险，本 基金 将投资于外汇远期合 约、 结构性外汇远期合约 、外 汇期权及
外汇期 权组 合、 外汇 互换 协议、 与汇 率挂 钩的 结构 性投资 产品 等金 融工 具。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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此外，在符合有关法 律法 规规定的前提下，本 基金 还可通过证券借贷交 易和 回购交易
等 投 资 增 加 收益 。 未 来 ， 随 着 证 券 市 场投 资 工 具 的发 展 和 丰 富 ，基 金 可 相 应调 整 和 更 新相
关投资 策略 ，并 在更 新招 募说明 书中 公告 。 
7 、市 场风 险管 理策 略 
本基金将 借鉴国 外风 险管 理的成功 经验 如 Barra 多 因子模型 、风 险预算 模型 等，并 结
合 公 司 现 有 的风 险 管 理 流程 ， 在 各 个 投资 环 节 中 来识 别 、 度 量 和控 制 投 资 风险 ， 并 通 过调
整投资 组合 的风 险结 构， 来优化 基金 的风 险收 益匹 配。 
风险指 标及 应用 ： 
（1） 在险 价值 （Value at Risk）：VaR 代 表了 在正 常的市 场情 况下 ，在 给定 的概率 和
给定的 持有 期限 内的 最大 可能潜 在损 失。 通常 情况 下以 95% 或 99% 置 信水 平 ，1 天 持 有期 计
算得到 的VaR 作为 衡量 每 日风险 的指 标， 风险 限额 通过公 司风 险控 制委 员会 设定。 
（2）压力 测试 （Stress Testing ）：模 拟一些 极端 市场情形 下，投 资组 合的 风险值 及
可 能 发 生 的 损 失 。 压 力 测 试 应 每 月 进 行 一 次 ， 结 果 上 报 风 险 控 制 委 员 会 和 投 资 决 策 委 员
会。 
本基金将 使用 Barra 系统 多因子风 险模 型：对 超额 收益分别 从择 时，风 险指 标，资 产
配置， 证券 选择 ，交 易环 节等因 子进 行分 解。 
具体而言，在资产配 置策 略的风险控制上，由 投资 决策委员会及宏观策 略研 究小组进
行 监 控 ； 在 证券 个 体 投 资的 风 险 控 制 上， 本 基 金 将严 格 遵 守 公 司的 内 部 规 章制 度 ， 控 制单
一证券 投资 风险 。 
（五） 投 资决 策 
1 、决 策依 据 
（1）国 家有关 法律、 法规 和本基金 合同 的有关 规定 。依法决 策是 本基金 进行 投资的 前
提； 
（2）全 球宏观 经济发 展态 势、区域 经济 发展情 况、 各国微观 经济 运行环 境、 房地产 市
场状况 、以 及证 券市 场走 势等因 素是 本基 金投 资决 策的基 础； 
（3）投 资对象 收益和 风险 的配比关 系。 在充分 权衡 投资对象 的收 益和风 险的 前提下 作
出投资 决策 ，是 本基 金 维 护投资 者利 益的 重要 保障 ； 
（4）团 队投资 方式。 本基 金在投资 决策 委员会 领导 下，通过 投资 团队的 共同 努力与 分
工协作 ，由 基金 经理 具体 执行投 资计 划， 争取 良好 投资业 绩。 
2 、决 策程 序 
本基金主要投资于全球范 围内的 REITs ， 通 过积 极的 资 产 配 置 和 证 券 投 资 达成 投 资 目
标。总 体上 ，本 基金 的投 资组合 构建 的具 体流 程如 下： 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
20 
（1）投 资原则 的制定 。投 资决策委 员会 在遵守 国家 有关法律 、法 规和基 金合 同的有 关
规定的 前提 下， 根据 本基 金管理 人的 投资 团队 的有 关报告 ，决 定基 金投 资的 主要原 则； 
（2 ） 备 选 证 券 库 筛 选 。 本 基 金 主 要 根 据 市 值 规 模 ， 流 动 性 ， 国 家 或 地 区 的 法 规 透 明
度、经 济自 由度 和公 司治 理标准 ，盈 利模 式等 指标 建立房 地产 证券 备选 库； 
（3） 资产 配置 。在 大类 资 产配置 方面 ，本 基金 的大 类资产 主要 为 REITs 、REIT ETF 和
REOCs 构 成的 权 益 类 资 产以 及 货 币 市 场 工 具 。本 基金 将 根 据 海 外 市 场 环境 的变 化 ， 在 保 持
长 期 资 产 配 置稳 定 的 前 提下 ， 积 极 进 行短 期 的 灵 活配 置 。 在 地 区资 产 配 置 方面 ， 全 球 房地
产证券 市场 可分 为六 大地 区 （ 美洲 、欧 洲不 包括 英国 、英国 、澳 大利 亚、 亚洲 不包括 日本 、
日本 ） ， 本基 金将 根据 各地 区的经 济发 展， 证券 市场 情况， 房地 产市 场趋 势， 房地产 证券 的
估 值 、 价 格 、风 险 及 预 期收 益 ， 货 币 汇率 等 因 素 决定 基 金 资 产 在不 同 地 区 的配 置 比 例 。在
业 态 资 产 配 置方 面 ， 本 基金 将 根 据 不 同国 家 或 地 区的 房 地 产 证 券市 场 特 征 对其 房 地 产 证券
按业态 （ 如综 合、 医疗 保健 、酒店 、工 业设 施、 写字 楼、仓 储、 零售 、出 租型 公寓、 特殊 用
途等 ） 或 其他 指标 进行 有效 分类， 综合 考虑 各业 态的 周期性 、预 期收 益和 波动 性、贝 塔系 数
等因素 决定 基金 资产 在每 个国家 或地 区内 不同 业态 的配置 比例 ； 
（4 ） 证 券 投 资 。 本 基 金 主 要 采 取 定 性 与 定 量 相 结 合 的 评 估 方 式 进 行 证 券 选 择 。 定 性
上 ， 本 基 金 主要 从 资 产 质量 、 资 产 负 债情 况 、 盈 利能 力 、 管 理 能力 等 方 面 对标 的 证 券 进行
评估； 定量 上， 本基 金主 要从净 资产 估值 、目 标价 格、分 红预 测、 估值 等指 标进行 分析 ； 
（5）组 合构建 。基金 经理 根据投资 决策 委员会 的要 求，制定 基金 实际的 投资 组合及 执
行方案 ，并 负责 组织 投资 方案的 执行 ； 
（6）交 易执行 、监控 和反 馈。监察 稽核 团队， 风险 控制团队 和投 资交易 团队 严格按 照
相 关 流 程 操 作， 进 行 交 易的 风 险 控 制 。基 金 经 理 通过 指 令 管 理 系统 发 出 交 易指 令 给 集 中交
易室， 交易 员根 据市 场环 境确定 最优 的交 易策 略， 选择最 恰当 的时 机进 行交 易； 
（7 ） 风 险 评 估 和 绩 效 分 析 。 风 险 管 理 团 队 使 用 不 同 的 系 统 分 析 来 跟 踪 和 监 控 组 合 风
险，并 定期 和不 定期 地对 基金组 合进 行风 险评 估和 绩效分 析并 提交 报告 。 
基金管理人在确保基 金份 额持有人利益的前提 下有 权根据环境变化和实 际需 要调整上
述投资 管理 程序 。 
（六） 禁 止行 为 
为维护 基金 份额 持有 人的 合法权 益， 基金 财产 不得 用于下 列投 资或 者活 动： 
1 、


购买 不动 产； 
2 、


购买 房地 产抵 押按 揭； 
3 、


购买 贵重 金属 或代 表贵 重 金属的 凭证 ； 
4 、


购买 实物 商品 ； 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
21 
5 、


除应付 赎 回、 交易清 算等 临时用途 以外 ，借入 现金 。该临时 用途 借入现 金的 比例
不 得 超过 本基 金资 产净 值 的 10% ； 
6 、


利用 融资 购买 证券 ，但 投 资金融 衍生 品除 外； 
7 、


参与 未持 有基 础资 产的 卖 空交易 ； 
8 、


从事 证券 承销 业务 ； 
9 、


向他 人贷 款或 者提 供担 保 ； 
10 、 从事承 担无 限责 任的 投资 ； 
11 、 向其基金管理人、基金托管人出资或者买卖其基金管理人、基金托管人、 境
外托管 人发 行的 股票 或者 债券； 
12 、 买卖与其基金管理人、基金托管人、境外托管人有控股关系的股东或者与 其
基 金 管 理 人 、 基 金 托 管 人 有 其 他 重 大 利 害 关 系 的 公 司 发 行 的 证 券 或 者 承 销 期 内 承 销 的 证
券； 
13 、 从事内 幕交 易、 操纵 证券 交易价 格及 其他 不正 当的 证券交 易活 动； 
14 、 不公平 对待 不同 客户 或不 同投资 组合 ； 
15 、 除法律 法规 规定 以外 ，向 任何第 三方 泄露 客户 资料 ； 
16 、 依照法 律法 规有 关规 定， 由中国 证监 会规 定禁 止的 其他活 动。 
如法律法规或监管部 门取 消上述限制，在可适 用于 本基金的情况下，则 本基 金投资不
再受相 关限 制。 
（七） 投 资组 合限 制 
1 、 本基金 不得 违反 基金 合同 关于投 资范 围和 投资 比例 的约定 ； 
2 、 本基金持有同一家银行的存款不得超过基金资产净值的 20% 。 在 基 金 托 管 账户 的
存款可 以不 受上 述限 制； 
3 、 本基金 持有 同一 机构 （政 府、国 际金 融组 织除 外） 发行的 证券 市值 不得 超过 基金资
产净值 的10% ； 
4 、 本基金持有与中国证监会 签署双边监管合作谅解备 忘录国家或地区以外的其 他国
家或地区证券市场 挂牌交 易的证券资产不得 超过基 金资产净值的 10% ， 其 中持 有 任 一 国 家
或地区 市场 的证 券资 产不 得超过 基金 资产 净值 的 3%； 
5 、 本基金管理人管理的全部基金不得持有同一机构 10% 以上具有投票权的证券发行
总 量 。 同 一 机构 境 内 外 上市 的 总 股 本 将合 并 计 算 ，同 时 全 球 存 托凭 证 和 美 国存 托 凭 证 所代
表的基 础证 券将 一并 计算 ，并假 设对 持有 的股 本权 证行使 转换 ； 
6 、 本基金持有非流动性资产市值不得超过基金资产净值的 10% 。 前 项 非 流 动 性资 产
是指法 律或 基金 合同 规定 的流通 受限 证券 以及 中国 证监会 认定 的其 他资 产； 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
22 
7 、 同一基金管理人管理的全 部基金持有任何一只境外 基金，不得超过该境外基 金总
份额 的20% ； 
8 、 关于投 资基 金的 限制 
本基金持有境外基金的市 值合计不得超过基金净值 的 10% ， 但 持 有 货 币市 场基 金 不 受
此限制 。 
9 、 本基金 投资 衍生 品应 当遵 守下列 规定 ： 
(1) 本基金 的金 融衍 生品 全部 敞口不 得高 于基 金资 产净 值的 100% ； 
(2) 本基金投资期货支付的初 始保证金、投资期权支付 或收取的期权费、投资柜 台交
易衍生 品支 付的 初始 费用 的总额 不得 高于 基金 资产 净值 的 10% ； 
(3) 本基金 投资 于远 期合 约、 互换等 柜台 交易 金融 衍生 品，应 当符 合以 下要 求： 
① 所有参 与交 易的 对手 方 （ 中资商 业银 行除 外） 应当 具有不 低于 中国 证监 会认 可的信
用评级 机构 评级 ； 
② 交易对手方应当至少每个 工作日对交易进行估值， 并且基金可在任何时候以 公允
价值终 止交 易； 
③ 任一交 易对 手方 的 市 值计 价敞口 不得 超过 基金 资产 净值 的20% ； 
④ 本基金 不得 直接 投资 与实 物商品 相关 的衍 生品 ； 
基金管 理人 应当 在本 基金 会计年 度结 束后 60 个 工作 日内向 中国 证监 会提 交包 括衍生 品
头寸及 风险 分析 年度 报告 ； 
10 、 本基金 可以 参与 证券 借贷 交易， 并且 应当 遵守 下列 规定： 
（1） 所有参 与交 易的 对手 方 （ 中资商 业银 行除 外） 应当 具有中 国证 监会 认可 的信 用
评级机 构评 级； 
（2） 应当采取市值计价制度进行调整以确保担保物市值不低于已借出证券市值 的
102% ； 
（3） 借方应当在交易期内及时向本基金支付已借出证券产生的所有股息、利息 和
分 红 。 一 旦 借 方 违 约 ， 本 基 金 根 据 协 议 和 有 关 法 律 有 权 保 留 和 处 置 担 保 物 以 满 足 索 赔 需
要； 
（4） 除中国 证监 会另 有规 定外 ，担保 物可 以是 以下 金融 工具或 品种 ： 
① 现金； 
② 存款证 明； 
③ 商业票 据； 
④ 政府债 券； 
⑤ 中资商 业银 行或 由不 低于 中国证 监会 认可 的信 用评 级机构 评级 的境 外金 融机 构 （ 作
为交易 对手 方或 其关 联方 的除外 ）出 具的 不可 撤销 信用证 ； 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
23 
本基金有权在任何时 候终 止证券借贷交易并在 正常 市场惯例的合理期限 内要 求归还任
一或所 有已 借出 的证 券； 
11 、 本基金可以根据正常市场惯例参与正回购交易、逆回购交易，并且应当遵 守
下列规 定： 
（1） 所有参 与正 回购 交易 的对 手方 （ 中资 商业 银行 除外） 应当具 有中 国证 监会 认可
的信用 评级 机构 信用 评级 ； 
（2） 参与正回购交易，应当采取市值计价制度对卖出收益进行调整以确保现金 不
低于已售 出证 券市值 的 102% 。一旦 买方 违约， 本基 金根据协 议和 有关法 律有 权保留或 处置
卖出收 益以 满足 索赔 需要 ； 
（3） 买方应当在正回购交易期内及时向本基金支付售出证券产生的所有股息、 利
息和分 红； 
（4） 参与逆回购交易，应当对购入证券采取市值计价制度进行调整以 确 保 已 购 入
证券市值 不低 于支付 现金 的 102% 。一 旦卖方 违约， 本基金根 据协 议和有 关法 律有权保 留或
处置已 购入 证券 以满 足索 赔需要 ； 
12 、 基金参与证券借贷交易、正回购交易，所有已借出而未归还证券总市值或 所
有已售 出而 未回 购证 券总 市值均 不得 超过 基金 总资 产的 50% 。 
上述比例限制计算， 基金 因参与证券借贷交易 、正 回购交易而持有的担 保物 、现金不
得计入 基金 总资 产。 
13 、 本基金如果参与境内逆回购交易，还应当遵守：本基金与私募类证券资管 产
品 及 中 国 证 监会 认 定 的 其他 主 体 为 交 易对 手 开 展 逆回 购 交 易 的 ，可 接 受 质 押品 的 资 质 要求
应当与 基金 合同 约定 的投 资范围 保持 一致 。 
法 律 法 规 或 监 管 部 门 对 上 述 比 例 限 制 另 有 规 定 或 设 定 其 他 本 基 金 须 遵 循 的 比 例 限 制
的，从 其规 定。 
若法律法规或中国证 监会 的相关规定发生修改 或变 更，致使现行法律法 规的 投资禁止
行 为 和 投 资 组合 比 例 限 制被 修 改 或 取 消， 基 金 管 理人 在 履 行 适 当程 序 后 ， 本基 金 可 相 应调
整禁止 行为 和投 资限 制规 定。 
基金管理 人应 当自基 金合 同生效之 日起 6 个 月内使 基金的投 资组 合比例 符合 基金合 同
的约定 。除 第 13 项外 ，因 证券市 场波 动、 上市 公司 合并、 基金 规模 变动 等基 金管理 人之 外
的因素 致使 基金 投资 不符 合基金 合同 约定 的投 资比 例规定 的， 基金 管 理 人应 当在 30 个交 易
日内进 行调 整。 
对于因 基金 份额 拆分 、大 比例分 红等 集中 持续 营销 活动引 起的 基金 净资 产规 模在 10 个
工作日 内增 加 10 亿元 以上 的情形 ，而 导致 证券 投资 比例低 于基 金合 同约 定的 ，基金 管理 人
同基金 托管 人协 商一 致并 及时书 面报 告中 国证 监会 后，可 将调 整时 限从 30 个 工作日 延长 到
3 个月 。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
24 
法律法 规另 有规 定时 ，从 其规定 。 
（八） 业 绩比 较基 准 
本基金 的业 绩比 较基 准 为FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index（经
汇率调 整后 的） 。该 指数 由富时 指数 有限 公司 （FTSE ） 与 欧洲 公共 不动 产协 会 （EPRA ） 、 全
美不动 产协 会 （NAREIT ） 合 作编制 ，指 数成 分涵 盖美 国、澳 大利 亚、 英国 、法 国、加 拿大 、
日本、 香港 、新 加坡 等主 要 REITs 市 场， 能够 反映 全球市 场上 市交 易 REITs 的投资 表现 。
该指数 于2005 年2 月 推出 ，涵盖 的交 易货 币包 括美 元、加 元、 欧元 、英 镑、 澳元、 日元 、
港元、新 币等世 界主要 货 币。该指 数数据 可以从 Bloomberg 或 Reuters 得到 ，Bloomberg 
代码TERGLU ，Reuters 代码.TFTERGLU 。 
如 果 今 后 法 律 法 规 发 生 变 化 ， 或 者 指 数 编 制 单 位 停 止 计 算 编 制 该 指 数 或 更 改 指 数 名
称 ， 或 者 有 更权 威 的 、 更能 为 市 场 普 遍接 受 的 业 绩比 较 基 准 推 出， 或 者 是 市场 上 出 现 更加
适 合 用 于 本 基金 业 绩 基 准的 指 数 时 ， 经与 基 金 托 管人 协 商 一 致 ，基 金 管 理 人可 以 在 报 中国
证监会 备案 后变 更业 绩比 较基准 并及 时公 告。 
（九） 风 险收 益特 征 
本基金为 股票型 基金 ，主 要投资于 以 REITs 为代表 的全球房 地产 证券， 为证 券投资 基
金中较 高风 险、 较高 预期 收益的 基金 品种 。 
（十） 基 金管 理人 代表 基 金行使 所投 资证 券产 生权 利的处 理原 则及 方法 
1 、基 金管 理人 按照 国家 有 关规定 代表 基金 独立 行使 债权人 权利 ，保 护投 资者 的利益 ； 
2 、有 利于 基金 财产 的安 全 与增值 。 
（十一 ） 基金 的融 资、 融 券 
本基金 可以 根据 有关 法律 法规和 政策 规定 进行 融资 、融券 。 
（十二 ） 代理 投票 
基金管理人应作为基 金份 额持有人的代理人， 行使 所投资股票的投票权 。基 金管理人
将 本 着 维 护 持有 人 利 益 的原 则 ， 勤 勉 尽职 地 代 理 基金 份 额 持 有 人行 使 投 票 权。 在 履 行 代理
投 票 职 责 过 程中 ， 基 金 管理 人 可 根 据 操作 需 要 ， 委托 境 外 资 产 托管 人 或 其 他专 业 机 构 提供嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
25 
代 理 投 票 的 建议 、 协 助 完成 代 理 投 票 的程 序 等 ， 基金 管 理 人 应 对代 理 机 构 的行 为 进 行 必要
的监督 ，并 承担 相应 责任 。 
（十三 ） 证券 交易 管理 
1 、经 纪商 选择 标准 
（1）交 易执行 能力： 能够 公平对待 所有 客户， 实现 最佳价格 成交 ，可靠 、诚 信、及 时
成交， 具备 充分 流动 性， 交易差 错少 等； 
（2）研 究支持 服务： 能够 针对本基 金业 务需要 ，提 供高质量 的研 究报告 和较 为全面 的
服 务 ， 包 括 举 办 推 介 会 、 拜 访 公 司 、 及 时 沟 通 市 场 情 况 、 承 接 专 项 研 究 、 协 助 交 易 评 价
等； 
（3）财 务实力 ：净资 产、 总市值、 受托 资产等 指标 处于行业 前列 ，或具 有明 显的安 全
边际； 
（4）后 台便利 性和可 靠性 ：交易和 清算 支持多 种方 案，软件 再开 发的能 力强 ，系统 稳
定安全 等； 
（5）组 织框架 和业务 构成 ：具有战 略规 划和定 位， 能够积极 推动 多边业 务 合 作，最 大
限度地 调动 整体 资源 ，为 基金投 资赢 取机 会； 
（6） 其他 有利 于基 金持 有 人利益 的商 业合 作考 虑。 
2 、交 易量 分配 
基金管理人将根据上 述标 准对经纪商进行综合 考察 ，选取最适合基金投 资业 务的经纪
商合作 ，并 根据 综合 考察 结果分 配基 金在 各个 经纪 商的交 易量 。 
3 、佣 金管 理 
基金管理人将根据经 纪商 提供的服务内容和服 务质 量，按照最佳市场惯 例原 则确定佣
金费率 。交 易佣 金如 有折 扣或返 还， 应归 入基 金资 产。 
（十四 ） 基金 投资 组合 报 告 
基金管理人的董事会 及董 事保证本报告所载资 料不 存在虚假记载、误导 性陈 述或重大
遗漏， 并对 其内 容的 真实 性 、准 确性 和完 整性 承担 个别及 连带 责任 。 
本基金 托管 人中 国农 业银 行股份 有限 公司 根据 本基 金合同 规定 ，于2019 年1 月17 日复
核 了 本 报 告 中的 财 务 指 标、 净 值 表 现 和投 资 组 合 报告 等 内 容 ， 保证 复 核 内 容不 存 在 虚 假记
载、误 导性 陈述 或者 重大 遗漏。 
本投资 组合 报告 所载 数据 截至 2018 年 12 月 31 日（ “报告 期末 ”） ，本 报告 所列财 务
数据未 经审 计。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
26 
1. 报 告期 末基金 资产组 合情 况



序号


项目


金额（ 人民 币元 ）


占基金 总资 产的 比例 （% ）



1


权益投 资


22,976,550.63 94.11 
 其中： 普通 股


4,536,371.56 18.58 









 优先 股


-


-












 存托 凭证


554,966.45 2.27 









 房地 产信 托凭 证


17,885,212.62 73.26 
2


基金投 资


- - 
3


固定收 益投 资


- - 
 其中： 债券


- - 
 资产支 持证 券


- - 
4


金融衍 生品 投资


- - 
 其中： 远期


- - 
 期货


- - 
 期权


- - 
 权证


- - 
5


买入返 售金 融资 产


- - 
 
其中： 买断 式回 购的 买入 返
售金融 资产



- - 
6


货币市 场工 具


- - 
7


银行存 款和 结算 备付 金合 计


1,312,768.97 5.38 
8


其他资 产


124,225.53 0.51 
9


合计


24,413,545.13 100.00 
2. 报 告期 末在各 个国家 （地 区）证 券市 场的 权益 投 资分布 
国家（ 地区 ）


公允价 值（ 人民 币元 ）


占基金 资产 净值 比例 （％ ）



美国


17,589,327.21 73.36 
中国香 港


2,016,878.54 8.41 
德国


910,839.25 3.80 
日本


766,662.34 3.20 
澳大利 亚


496,826.07 2.07 
西班牙


372,385.77 1.55 
英国


281,159.37 1.17 
比利时


184,544.95 0.77 
爱尔兰


169,501.68 0.71 
法国


102,105.15 0.43 
新加坡


86,320.30 0.36 
 合计











 22,976,550.63

















 95.83



3. 报 告期 末按行 业分类 的 权益 投资 组合



行业类 别


公允价 值（ 人民 币元 ）


占基金 资产 净值 比例 （％ ）



存托凭 证信 息技 术


554,966.45 2.31 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
27 
股票非 必需 消费 品


260,026.24 1.08 
股票信 息技 术


836,349.55 3.49 
股票房 地产


3,439,995.77 14.35 
房地产 信托 多元 化类


1,595,583.49 6.65 
房地产 信托 医疗 保健 类


837,628.51 3.49 
房地产 信托 酒店 及度 假村 类


519,164.02 2.17 
房地产 信托 工业 类


3,032,443.35 12.65 
房地产 信托 写字 楼类


2,849,134.68 11.88 
房地产 信托 住宅 类


3,928,670.28 16.39 
房地产 信托 零售 类


1,145,032.81 4.78 
房地产 信托 特殊 类


3,977,555.48 16.59 
合计


22,976,550.63 95.83 
注：本 基金 持有 的权 益投 资采用 全球 行业 分类 标准 （GICS ）进 行行 业分 类。


 
4. 报 告期 末按公 允价值 占基 金资产 净值 比例大 小排 序的前 十名 权益投 资明 细



序
号



公司名
称 (英
文)



公司名
称( 中
文)



证券
代码



所在证
券市场



所属国
家(地
区)



数量（ 股）



公允价 值（ 人
民币元 ）



占基金
资产净
值比例
（％）



1



Equinix
 Inc



Equini
x 有限
公司



EQIX
 UW



纳斯达
克证券
交易所



美国


550 1,330,829.39 5.55 
2



Prologi
s Inc



普洛斯
公司



PLD
 UN



纽约证
券交易
所



美国


2,836 1,142,928.15 4.77 
3



InterXi
on Hol
ding N
V



InterX
ion 控
股



INXN
 UN



纽约证
券交易
所



美国


2,250 836,349.55 3.49 
4



America
n Towe
r Corp



美国发
射塔公
司



AMT
 UN



纽约证
券交易
所



美国


650 705,698.25 2.94 
5



Invitat
ion Ho
mes In
c



邀请家
园公司



INVH
 UN



纽约证
券交易
所



美国


4,740 653,233.89 2.72 
6



AvalonB
ay Com
munitie
s Inc



Avalon
Bay 社
区股份
有限公
司



AVB
 UN



纽约证
券交易
所



美国


500 597,269.98 2.49 
7



America
n Camp
美国校
园社区
ACC
 UN



纽约证
券交易
美国


2,100 596,542.48 2.49 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
28 
us Com
munitie
s Inc



公司


所



8



Vonovia
 SE



Vonovi
a 有限
公司



VNA
 GY



德国证
券交易
所



德国


1,920 596,495.25 2.49 
9



Times 
China 
Holding
s Ltd



时代中
国控股



1233
 HK



香港证
券交易
所



中国香
港



75,000 571,720.50 2.38 
10



Digital
 Realt
y Trus
t Inc



数字房
地产信
托有限
公司



DLR
 UN



纽约证
券交易
所



美国


760 555,768.21 2.32 
注：本 表所 使用 的证 券代 码为彭 博代 码。



5. 报 告期 末按债 券信用 等级 分类的 债券 投资组 合



报告期 末， 本基 金未 持有 债券。 
6. 报 告期 末按公 允价值 占基 金资产 净值 比例大 小排 序的前 五名 债券投 资明 细



报告期 末， 本基 金未 持有 债券。



7. 报 告期 末按公 允价值 占基 金资产 净值 比例大 小排 序的前 十名 资产支 持证 券
投 资明 细



报告期 末， 本基 金未 持有 资产支 持证 券。



8. 报 告期 末按公 允价值 占基 金资产 净值 比例大 小排 序的前 五名 金融衍 生品 投
资 明细



报告期 末， 本基 金未 持有 金融衍 生品 。 
9. 报 告期 末按公 允价值 占基 金资产 净值 比例大 小排 序的前 十名 基金投 资明 细



报告期 末， 本基 金未 持有 基金。 
10. 投资 组合报 告附 注



(1)






报告期 内本 基金 投资 的前 十名证 券的 发行 主体 未被 监管部 门立 案调 查 ， 在 本报 告编制 日
前一年 内本 基金 投资 的前 十名证 券的 发行 主体 未受 到公开 谴责 、处 罚。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
29 
(2)






本基金 投资 的前 十名 股票 中，没 有超 出基 金合 同规 定的备 选股 票 库 之外 的股 票。 
(3) 其他 资产构 成



序
号



名称


金额（ 人民 币元 ）



1


存出保 证金


- 
2


应收证 券清 算款


4,082.71 
3


应收股 利


80,844.13 
4


应收利 息


67.87 
5


应收申 购款


39,230.82 
6


其他应 收款


- 
7


待摊费 用


- 
8


其他


- 
9


合计


124,225.53 
(4) 报告 期末持 有的 处于 转股 期的可 转换 债券明 细



报告期 末， 本基 金未 持有 处于转 股期 的可 转换 债券 。



(5) 报告 期末前 十名 股票 中存 在流通 受限 情况的 说明



报告期 末， 本基 金前 十名 权益性 投资 中不 存在 流通 受限情 况。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
30 
五、基 金的业绩 
基金管理人依照恪尽 职守 、诚实信用、谨慎勤 勉的 原则管理和运用基金 财产 ，但不保
证 基 金 一 定 盈 利 ， 也 不 保 证 最 低 收 益 。 基 金 的 过 往 业 绩 并 不 代 表 其 未 来 表 现 。 投 资 有 风
险，投 资者 在做 出投 资决 策前应 仔细 阅读 本基 金的 招募说 明书 。 
（一） 基 金份 额净 值增 长 率及其 与同 期业 绩比 较基 准收益 率的 比较 
阶段 净值 增长
率① 
净值增 长
率 标 准差
② 
业绩比 较
基准 收益
率③ 
业绩比 较
基准 收益
率标准 差
④ 
①- ③ ②- ④ 
2012 年 7
月 24 日
-2012 年 12
月 31 日 
0.80% 0.39% 5.93% 0.50% -5.13% -0.11% 
2013 年 -2.05% 0.75% -0.42% 0.79% -1.63% -0.04% 
2014 年 18.29% 0.55% 23.79% 0.54% -5.50% 0.01% 
2015 年 3.91% 0.91% 7.47% 0.91% -3.56% 0.00% 
2016 年 8.34% 0.90% 13.65% 0.96% -5.31% -0.06% 
2017 年 1.52% 0.51% 1.45% 0.52% 0.07% -0.01% 
2018 年 -4.54% 0.84% 0.27% 0.81% -4.81% 0.03% 
（二） 自 基金 合同 生效 以 来基金 累计 净值 增长 率变 动及其 与同 期业 绩比 较基 准收益 率变 动
的比较 
 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
31 




图：嘉 实全 球房 地产(QDII) 基金 份额 累计 净值 增长 率 与同期 业绩 比较 基准 收益 率的 
历史走 势对 比图 
（2012 年7 月 24 日至 2018 年 12 月 31 日） 
注： 按基 金合 同和招 募说 明书的 约定 ， 本基金 自基 金合同 生效 日 起 6 个 月内 为建仓 期 ， 建 仓
期结束 时本 基金 的各 项投 资比例 符合 基金 合同 （十 四 （三 ） 投 资范 围和 （ 八） 投资禁 止行 为
与限 制2、 基金 投资 组合 比例限 制） 的有 关约 定。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
32 
六、基 金管理人 
（一） 基 金管 理人 基本 情 况 
1、基 本信 息 
名称 嘉实基 金管 理有 限公 司 
注册地 址 中国（ 上海 ）自 由贸 易试 验区世 纪大 道8 号上 海国 金 中心二 期53 层09-11 单元 
办公地 址 北京市 建国 门北 大街8 号 华 润大厦8 层 
法定代 表人 赵学军 
成立日 期 1999 年3 月25 日 
注册资 本 1.5 亿元 
股权结 构 中诚信托有限责任 公司40% ，德意志资产管理（ 亚 洲）有限公司30% ，立信
投资有 限责 任公 司30% 。 
存续期 间 持续经 营



电话 （010 ）65215588 
传真 （010 ）65185678 
联系人 胡勇钦 
嘉实基 金管 理有 限公 司经 中国证 监会 证监 基字[1999]5 号文 批准 ，于 1999 年 3 月 25
日成立 ， 是 中国 第一 批基 金管理 公司 之一 ， 是 中外 合资基 金管 理公 司 。 公司 注册地 上海 ， 总
部设在 北京 并设 深圳 、 成 都 、 杭州 、 青岛 、 南 京 、 福州 、 广 州 、 北 京怀 柔、 武汉 分 公司 。 公
司获得 首批 全国 社保 基金 、企业 年金 投资 管理 人 、QDII 资格 和特 定资 产管 理 业务资 格 。 
2、管 理基 金情 况 
截止 2018 年 12 月 31 日 ，基金 管理 人共 管 理 1 只 封闭式 证券 投资 基金 、144 只开 放式
证 券 投 资 基 金， 具 体 包 括嘉 实 元 和 、 嘉实 成 长 收 益混 合 、 嘉 实 增长 混 合 、 嘉实 稳 健 混 合、
嘉实债 券、 嘉实 服务 增值 行业混 合、 嘉实 优质 企业 混合、 嘉实 货币 、嘉 实沪 深 300ETF 联接
（LOF） 、嘉实 超短 债债券 、嘉实主 题混 合、嘉 实策 略混合、 嘉实 海外中 国股 票（QDII ）混
合 、 嘉 实 研 究精 选 混 合 、嘉 实 多 元 债 券、 嘉 实 量 化阿 尔 法 混 合 、嘉 实 回 报 混合 、 嘉 实 基本
面50 指数 （LOF ） 、 嘉实 稳固收 益债 券、 嘉实 价值 优势混 合、 嘉 实 H 股 指数 （QDII ） 、 嘉实嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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主题新动 力混 合、嘉 实多 利分级债 券、 嘉实领 先成 长混合、 嘉实 深证基 本面 120ETF 、嘉 实
深证基 本 面120ETF 联接 、 嘉实黄 金 （QDII-FOF-LOF ） 、嘉实 信用 债券 、嘉 实周 期优选 混合 、
嘉实安 心货 币、 嘉实 中创400ETF 、嘉 实中 创400ETF 联接、 嘉实 沪深300ETF 、 嘉实优 化红 利
混合、 嘉实 全球 房地 产 （QDII ） 、 嘉实 理财 宝7 天债 券、嘉 实增 强收 益定 期债 券、嘉 实纯 债
债券、 嘉实 中证 中期 企业 债指数 （LOF） 、嘉 实中 证500ETF 、嘉 实增 强信 用定 期债券 、嘉 实
中证 500ETF 联接 、 嘉 实中 证中期 国债 ETF 、嘉 实中 证金边 中期 国债 ETF 联 接 、嘉实 丰益 纯
债定期 债券 、嘉 实研 究阿 尔法股 票、 嘉实 如意 宝定 期债券 、嘉 实美 国成 长股 票 （QDII ） 、 嘉
实 丰 益 策 略 定期 债 券 、 嘉实 丰 益 信 用 定期 债 券 、 嘉实 新 兴 市 场 债券 、 嘉 实 绝对 收 益 策 略定
期混合 、嘉 实宝A/B 、嘉 实 活期宝 货币 、嘉 实1 个 月 理财债 券、 嘉实 活钱 包货 币、嘉 实泰 和
混合、嘉实薪金宝 货币、 嘉实对冲套利定期 混合、 嘉实中证主要消 费 ETF 、嘉 实 中 证 医 药
卫生 ETF 、 嘉实 中证 金融 地产 ETF 、 嘉实 3 个 月理 财债券 A/E 、嘉 实医 疗保 健股票 、嘉 实新
兴产业股 票、 嘉实新 收益 混合、嘉 实沪 深 300 指数 研究增强 、嘉 实逆向 策略 股票、嘉 实企
业 变 革 股 票 、嘉 实 新 消 费股 票 、 嘉 实 全球 互 联 网 股票 、 嘉 实 先 进制 造 股 票 、嘉 实 事 件 驱动
股 票 、 嘉 实 快 线 货 币 、 嘉 实 低 价 策 略 股 票 、 嘉 实 中 证 金 融 地 产 ETF 联接、嘉实新起点混
合 、 嘉 实 腾 讯自 选 股 大 数据 策 略 股 票 、嘉 实 环 保 低碳 股 票 、 嘉 实创 新 成 长 混合 、 嘉 实 智能
汽 车 股 票 、 嘉实 新 起 航 混合 、 嘉 实 新 财富 混 合 、 嘉实 稳 祥 纯 债 债券 、 嘉 实 稳瑞 纯 债 债 券、
嘉 实 新 优 选 混合 、 嘉 实 新趋 势 混 合 、 嘉实 新 思 路 混合 、 嘉 实 沪 港深 精 选 股 票、 嘉 实 稳 盛债
券 、 嘉 实 稳 鑫纯 债 债 券 、嘉 实 安 益 混 合、 嘉 实 文 体娱 乐 股 票 、 嘉实 稳 泽 纯 债债 券 、 嘉 实惠
泽混合（LOF） 、嘉 实成长 增强混合 、嘉 实策略 优选 混合、嘉 实主 题增强 混合 、嘉实研 究增
强 混 合 、 嘉 实优 势 成 长 混合 、 嘉 实 稳 荣债 券 、 嘉 实农 业 产 业 股 票、 嘉 实 价 值增 强 混 合 、嘉
实新添瑞 混合 、嘉实 现金 宝货币、 嘉实 增益宝 货币 、嘉实物 流产 业股票 、嘉 实丰安 6 个月
定 期 债 券 、 嘉实 稳 元 纯 债债 券 、 嘉 实 新能 源 新 材 料股 票 、 嘉 实 稳熙 纯 债 债 券、 嘉 实 丰 和混
合、嘉实 新添 华定期 混合 、嘉实定 期宝 6 个 月理财 债券、嘉 实现 金添利 货币 、嘉实沪 港深
回报混 合、 嘉实 原油 （QDII-LOF） 、嘉 实前 沿科 技沪 港深股 票、 嘉实 稳宏 债券 、嘉实 中关 村
A 股ETF 、 嘉实 稳华 纯债 债 券、嘉实6 个月 理财 债券 、嘉实 稳怡 债券 、嘉 实富 时中国A50ETF
联接、嘉 实富 时中国 A50ETF 、嘉实 中小 企业量 化活 力灵活配 置混 合、嘉 实创 业板 ETF 、嘉
实 新 添 泽 定 期混 合 、 嘉 实合 润 双 债 两 年期 定 期 债 券、 嘉 实 新 添 丰定 期 混 合 、嘉 实 新 添 辉定
期混合、 嘉实 领航资 产配 置混合（FOF） 、嘉 实价值 精选股票 、嘉 实医药 健康 股票、嘉 实润
泽 量 化 定 期 混合 、 嘉 实 核心 优 势 股 票 、嘉 实 润 和 量化 定 期 混 合 、嘉 实 金 融 精选 股 票 、 嘉实
新 添 荣 定 期 混合 、 嘉 实 致兴 定 期 纯 债 债券 、 嘉 实 战略 配 售 混 合 、嘉 实 瑞 享 定期 混 合 、 嘉实
新 添 康 定 期 混合 、 嘉 实 资源 精 选 股 票 、嘉 实 致 盈 债券 。 其 中 嘉 实增 长 混 合 、嘉 实 稳 健 混合
和 嘉 实 债 券 属于 嘉 实 理 财通 系 列 基 金 。同 时 ， 基 金管 理 人 还 管 理多 个 全 国 社保 基 金 、 企业
年金、 特定 客户 资产 投资 组合。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
34 
（二） 主 要人 员情 况 
1、基 金管 理人 董事, 监事, 总经理 及其 他管 理人 员基 本情况 
牛成立先生，联席董 事长 ，经济学硕士，中共 党员 。曾任中国人民银行 非银 行金融机
构监管 司副 处长 、处 长； 中国银 行厦 门分 行党 委委 员、副 行长 （挂 职） ； 中国 银行业 监督 管
理 委 员 会 （ 下称 银 监 会 ）非 银 行 金 融 机构 监 管 部 处长 ； 银 监 会 新疆 监 管 局 党委 委 员 、 副局
长 ； 银 监 会 银行 监 管 四 部副 主 任 ； 银 监会 黑 龙 江 监管 局 党 委 书 记、 局 长 ； 银监 会 融 资 性担
保业务 工作 部 （ 融资 性担 保业务 监管 部际 联席 会议 办公室 ） 主 任； 中诚 信托 有限责 任公 司党
委 委 员 、 总 裁。 现 任 中 诚信 托 有 限 责 任公 司 党 委 书记 、 董 事 长 ，兼 任 中 国 信托 业 保 障 基金
有限责 任公 司董 事。 
赵学军先生，董事长 ，党 委书记，经济学博士 。曾 就职于天津通信广播 公司 电视设计
所 、 外 经 贸 部中 国 仪 器 进出 口 总 公 司 、北 京 商 品 交易 所 、 天 津 纺织 原 材 料 交易 所 、 商 鼎期
货经纪 有限 公司 、北 京证 券有限 公司 、大 成基 金管 理有限 公司 。2000 年 10 月至2017 年 12
月任嘉 实基 金管 理有 限公 司董事 、总 经理 ，2017 年12 月 起任 公司 董事 长。 
朱蕾女士，董事 ， 硕士 研究 生 ， 中 共 党 员 。 曾任 保监 会 财 会 部 资 金 运 用处 主任 科 员 ；
国 都 证 券 有 限责 任 公 司 研究 部 高 级 经 理； 中 欧 基 金管 理 有 限 公 司董 秘 兼 发 展战 略 官 ； 现任
中 诚 信 托 有 限 责 任 公 司 总 裁 助 理 兼 国 际 业 务 部 总 经 理 ； 兼 任 中 诚 国 际 资 本 有 限 公 司 总 经
理、深 圳前 海中 诚股 权投 资基金 管理 有限 公司 董事 长、总 经理 。 
高峰先生，董事，美 国籍 ，美国纽约州立大学 石溪 分校博士。曾任所罗 门兄 弟公司利
息衍生 品副 总裁 ，美 国友 邦金融 产品 集团 结构 产品 部副总 裁。 自 1996 年 加入 德意志 银行 以
来 ， 曾 任 德 意志 银 行 （ 纽约 、 香 港 、 新加 坡 ） 董 事、 全 球 市 场 部中 国 区 主 管、 上 海 分 行行
长，2008 年至 今任 德意 志 银行（ 中国 ）有 限公 司行 长、德 意志 银行 集团 中国 区总经 理。 
Jonathan Paul Eilbeck 先生，董事，英国籍，南安普顿大学学士学位。曾任 Sena 
Consulting 公 司咨 询顾 问 ，JP Morgan 固 定收 益亚 太 区 CFO 、COO ，JP Morgan Chase 固定 收
益亚太 区 CFO 、COO ， 德意 志银行 资产 与财 富管 理全 球首席 运营 官。2008 年至 今任德 意志 银
行资产 管理 全球 首席 运营 官。 
韩家乐 先生 ，董 事。1990 年毕业 于清 华大 学经 济管 理学院 ，硕 士研 究生 。1990 年 2 月
至2000 年5 月 任海 问证 券 投资咨 询有 限公 司总 经理 ；1994 年至 今， 任北 京德 恒有限 责任 公
司总经 理；2001 年 11 月 至今， 任立 信投 资有 限责 任公司 董事 长。 
王巍先生，独立董事 ，美 国福特姆大学文理学 院国 际金融专业博士。曾 任职 于中国建
设 银 行 辽 宁 分行 。 曾 任 中国 银 行 总 行 国际 金 融 研 究所 助 理 研 究 员， 美 国 化 学银 行 分 析 师，
美国世界银行顾问 ，中国 南方证券有限公司 副总裁 ，万盟投资管理有 限公司 董事长。2004
至今任 万盟 并购 集团 董事 长。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
35 
汤欣先生，独立董事 ，中 共党员，法学博士， 清华 大学法学院教授、清 华大 学商法研
究中心 副主 任、 《清 华法 学》 副 主编 ，汤 姆森 路透 集 团“ 中国 商法 ”丛 书编 辑咨询 委员 会成
员 。 曾 兼 任 中国 证 券 监 督管 理 委 员 会 第一 、 二 届 并购 重 组 审 核 委员 会 委 员 ，现 兼 任 上 海证
券交易 所上 市委 员会 委员 、中国 上市 公司 协会 独立 董事委 员会 首任 主任 。 
王瑞华先生，独立董 事， 管理学博士，会计学 教授 ，注册会计师，中共 党员 。曾任中
央财经 大学 财务 会计 教研 室主任 、研 究生 部副 主任 。2012 年12 月起 担任 中央 财经大 学商 学
院院长 兼MBA 教 育中 心主 任。 
张树忠先生，监事长 ，经 济学博士，高级经济 师， 中共党员。曾任华夏 证券 公司投资
银 行 部 总 经 理、 研 究 发 展部 总 经 理 ； 光大 证 券 公 司总 裁 助 理 、 北方 总 部 总 经理 、 资 产 管理
总 监 ； 光 大 保德 信 基 金 管理 公 司 董 事 、副 总 经 理 ；大 通 证 券 股 份有 限 公 司 副总 经 理 、 总经
理 ； 大 成 基 金管 理 有 限 公司 董 事 长 ， 中国 人 保 资 产管 理 股 份 有 限公 司 副 总 裁、 首 席 投 资执
行 官 ； 中 诚 信托 有 限 责 任公 司 副 董 事 长、 党 委 副 书记 。 现 任 中 诚信 托 有 限 责任 公 司 党 委副
书记、 总裁 ，兼 任中 诚资 本管理 （北 京） 有限 公司 董事长 。 
穆群先生，监事，经 济师 ，硕士研究生。曾任 西安 电子科技大学助教， 长安 信息产业
（集团 ） 股份 有限 公司 董 事会秘 书， 北京 德恒 有限 责任公 司财 务主 管。2001 年 11 月至 今任
立信投 资有 限公 司财 务总 监。 
龚康先 生， 监事 ，中 共党 员，博 士研 究生 。2005 年 9 月至 今就 职于 嘉实 基 金管理 有限
公司人 力资 源部 ，历 任人 力资源 高级 经理 、副 总监 、总监 。 
曾宪政 先生 ，监 事， 法学 硕士。1999 年 7 月至2003 年10 月就职 于首 钢集 团 ，2003 年
10 月至 2008 年6 月 ，为 国浩律 师集 团 （ 北京） 事务 所证券 部律 师。2008 年7 月至今 ，就 职
于嘉实 基金 管理 有限 公司 法律稽 核部 、法 律部 ，现 任法律 部总 监。 
经雷先生，总经理， 金融 学、会计学专业本科 学历 ，工商管理学学士学 位， 特许金融
分析师 （CFA）。1998 年到 2008 年 在美 国国 际集 团 （AIG ） 国际 投资 公司 美国 纽约总 部担 任
研究投 资工 作 。2008 年到2013 年 历任 友邦 保险 中国 区资产 管理 中心 副总 监， 首席投 资总 监
及资产 管理 中心 负责 人。2013 年10 月至 今就 职于 嘉 实基金 管理 有限 公司 ，历 任董事 总经 理
（MD） 、机 构投 资和 固定 收益业 务首 席投 资官 ；2018 年 3 月起 任公 司总 经理 。 
宋振茹 女士 ，副 总经 理， 中共党 员， 硕士 研究 生， 经济师 。1981 年 6 月至 1996 年 10
月任职 于中 办警 卫局 。1996 年11 月至1998 年7 月 于 中国银 行海 外行 管理 部任 副处长 。1998
年7 月至1999 年3 月 任博 时基金 管理 公司 总经 理助 理。1999 年3 月 至今 任职 于嘉实 基金 管
理有限 公司 ，历 任督 察员 和公司 副总 经理 。 
王炜女士，督察长， 中共 党员，法学硕士。曾 就职 于中国政法大学法学 院、 北京市陆
通 联 合 律 师 事务 所 、 北 京市 智 浩 律 师 事务 所 、 新 华保 险 股 份 有 限公 司 。 曾 任嘉 实 基 金 管理
有限公 司法 律部 总监 。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
36 
李松林先生, 副 总 经理 ，工 商 管 理 硕 士 。 历 任国 元证 券 深 圳 证 券 部 信 息总 监， 南 方 证
券金通 证券 部总 经理 助理 ，南方 基金 运作 部副 总监 ，嘉实 基金 管理 有限 公司 总经理 助理 。 
2、基 金经 理 
（1） 现任 基金 经理 
蔡德森先生，哥伦比亚大 学房地产开发学硕士，CFA ，18 年证券从业经历，具 有基金
从 业 资 格 ， 中国 香 港 籍 。曾 任 摩 根 大 通高 级 会 计 师、 索 罗 斯 基 金管 理 公 司 会计 师 、 美 国国
际集团(AIG) 子 公司 南山 人 寿保险 股份 有限 公司 资深 投资经 理。2008 年 12 月 加入嘉 实基 金
管理有 限公 司。2012 年7 月24 日至 今任 嘉实 全球 房 地产证 券投 资基 金基 金经 理。 
（2） 历任 基金 经理 
高茜女 士， 管理 时间 为 2013 年2 月7 日至 2015 年8 月 19 日。 
3、海 外投 资决 策委 员会 
海 外 投 资 决 策 委 员 会 的 成 员 包 括 ： 嘉 实 国 际 行 政 总 裁 James Sun ， 嘉 实 国 际 首 席 投 资 官 
Thomas Kwan ， 资深 基金 经 理 Yi Qian Jiang 、June Chua 、Yannan Chenye 、Robert Chen 、
Ching-Yin Fung 、信 用研 究 Anthony Lee ，风 险管 理部 Kiana Yu 。 
4、上 述人 员之 间不 存在 近 亲属关 系。 
（三） 基 金管 理人 的职 责 
1 、依法 募集基 金，办 理或 者委托经 中国 证监会 认定 的其他机 构代 为办理 基金 份额的 发
售、申 购、 赎回 和登 记事 宜； 
2 、办 理基 金备 案手 续； 
3 、对 所管 理的 不同 基金 财 产分别 管理 、分 别记 账， 进行证 券投 资； 
4 、按 照 基 金合 同的 约定 确 定基金 收益 分配 方案 ，及 时向基 金份 额持 有人 分配 收益； 
5 、进 行基 金会 计核 算并 编 制基金 财务 会计 报告 ； 
6 、编 制季 度、 半年 度和 年 度基金 报告 ； 
7 、计 算并 公告 基金 资产 净 值，确 定基 金份 额申 购、 赎回价 格； 
8 、办 理与 基金 财产 管理 业 务活动 有关 的信 息披 露事 项； 
9 、召 集基 金份 额持 有人 大 会； 
10 、保 存基 金财 产管 理业 务活动 的记 录、 账册 、报 表和其 他相 关资 料； 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
37 
11 、以基金管理人名 义， 代表基金份额持有人 利益 行使诉讼权利或者实 施其 他法律行
为； 
12 、中 国证 监会 规定 的其 他职责 。 
（四） 基金 管理 人承 诺 
1 、 基 金 管 理 人 严 格遵守法律法规和基金合同的规定，按照招募说明书列明的投资目
标、策 略及 限制 全权 处理 本基金 的投 资。 
2 、基金 管理人 不从事 违反 《证券法 》的 行为， 并建 立健全内 部控 制制度 ，采 取有效 措
施，防 止违 反《 证券 法》 行为的 发生 。 
3 、基金 管理人 不从事 违反 《证券投 资基 金法》 及其 他有关法 律法 规规定 的行 为，并 建
立健全 内部 控制 制度 ，采 取有效 措施 ，防 止下 列行 为的发 生： 
（1） 基金 之间 相互 投资 ； 
（2） 基金 管理 人以 基金 的 名义使 用不 属于 基金 名下 的资金 买卖 证券 ； 
（3）基 金管理 人从事 任何 形式的证 券承 销或者 从事 除国家债 券以 外的其 他证 券自营 业
务； 
（4） 基金 管理 人从 事资 金 拆借业 务； 
（5） 动用 银行 信贷 资金 从 事基金 投资 ； 
（6） 将基 金资 产用 于抵 押 、担保 、资 金拆 借或 者贷 款； 
（7） 从事 证券 信用 交易 ； 
（8） 以基 金资 产进 行房 地 产投资 ； 
（9） 从事 可能 使基 金资 产 承担无 限责 任的 投资 ； 
（10 ） 将 基金 资产 投资 于与 基金托 管人 或者 基金 管理 人有利 害关 系的 公司 发行 的证 券 ； 
（11） 中国 证监 会或 有关 法律法 规规 定禁 止从 事的 其他行 为。 
4 、 基 金 管 理 人 承 诺 加 强 人 员 管 理 ， 强 化 职 业 操 守 ， 督 促 和 约 束 员 工 遵 守 国 家 有 关 法
律、法 规及 行业 规范 ，诚 实信用 、勤 勉尽 责， 不从 事以下 行为 ： 
（1） 越权 或违 规经 营； 
（2） 违反 基金 合同 或托 管 协议； 
（3） 故意 损害 基金 份额 持 有人或 其他 基金 相关 机构 、人员 的合 法利 益； 
（4） 在向 中国 证监 会报 送 的材料 中弄 虚作 假； 
（5） 拒绝 、干 扰、 阻挠 或 严重影 响中 国证 监会 依法 监管； 
（6） 玩忽 职守 、滥 用职 权 ； 
（7）泄 漏在任 职期间 知悉 的有关证 券、 基金的 商业 秘密、尚 未依 法公开 的基 金投资 内
容、基 金投 资计 划等 信息 ； 
（8） 除为 公司 进行 基金 投 资外， 直接 或间 接进 行其 他股票 交易 ； 
（9） 协助 、接 收委 托或 以 其他任 何形 式为 其他 组织 或个人 进行 证券 交易 ； 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
38 
（10 ） 违 反 证 券 交 易所 业务 规 则 ， 利 用 对 敲 、倒 仓等 手 段 操 纵 市 场 价 格， 扰乱 市 场 秩
序； 
（11） 以不 正当 手段 谋求 业务发 展； 
（12） 有悖 社会 公德 ，损 害证券 投资 基金 人员 形象 ； 
（13） 在公 开信 息披 露和 广告中 故意 含有 虚假 、误 导、欺 诈成 分； 
（14） 将其 固有 财产 或他 人财产 混同 于基 金财 产从 事证券 投资 ； 
（15） 利用 基金 财产 为基 金份额 持有 人以 外的 第三 人谋取 利益 ； 
（16） 向基 金份 额持 有人 违规承 诺收 益或 承担 损失 ； 
（17） 其他 法律 法规 以及 中国证 监会 禁止 的行 为。 
5 、基 金经 理承 诺 
（1）依 照有关 法律、 法规 和基金合 同的 规定， 本着 谨慎的原 则为 基金份 额持 有人谋 取
最大利 益； 
（2）不 利用职 务之便 为自 己、代理 人、 代表人 、受 雇人或任 何其 他第三 人谋 取不当 利
益； 
（3）不 泄漏在 任职期 间知 悉的有关 证券 、基金 的商 业秘密、 尚未 依法公 开的 基金投 资
内容、 基金 投资 计划 等信 息； 
（4） 不以 任何 形式 为其 他 组织或 个人 进行 证券 交易 。 
（五） 基金 管理 人内 部控 制制度 
1 、内 部控 制制 度概 述 
为了保证公司规范运 作， 有效地防范和化解管 理风 险、经营风险以及操 作风 险，确保
基 金 财 务 和 公司 财 务 以 及其 他 信 息 真 实、 准 确 、 完整 ， 从 而 最 大程 度 地 保 护基 金 份 额 持有
人 的 利 益 ， 本公 司 建 立 了科 学 合 理 、 控制 严 密 、 运行 高 效 的 内 部控 制 制 度 。内 部 控 制 制度
是 公 司 为 实 现内 部 控 制 目标 而 建 立 的 一系 列 组 织 机制 、 管 理 方 法、 操 作 程 序与 控 制 措 施的
总称。 它由 内部 控制 大纲 、基本 管理 制度 、部 门业 务规章 等部 分组 成。 
公司内部控制大纲是 对公 司章程规定的内控原 则的 细化和展开，是对各 项基 本管理制
度 的 总 揽 和 指导 ， 包 括 内控 目 标 、 内 控原 则 、 控 制环 境 、 内 控 措施 等 内 容 。 公 司 基 本 管理
制 度 包 括 内 部会 计 控 制 制度 、 风 险 管 理控 制 制 度 、投 资 管 理 制 度、 监 察 稽 核制 度 、 基 金会
计 制 度 、 信 息披 露 制 度 、信 息 技 术 管 理制 度 、 资 料档 案 管 理 制 度、 业 绩 评 估考 核 制 度 和紧
急 应 变 制 度 等。 部 门 业 务规 章 是 在 基 本管 理 制 度 的基 础 上 ， 对 各部 门 的 主 要职 责 、 岗 位设
置、岗 位责 任、 操作 守则 等进行 了具 体规 定。 
2. 内部 控制 的原 则 
（1）健 全性原 则：内 部控 制包括公 司的 各项业 务、 各个部门 或机 构和各 级人 员，并 涵
盖到决 策、 执行 、监 督、 反馈等 各个 环节 ； 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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（2）有 效性原 则：通 过科 学的内控 手段 和方法 ，建 立合理的 内控 程序， 维护 内控制 度
的有效 执行 ； 
（3） 独立 性原 则： 公司 各 机构、 部门 和岗 位在 职能 上必须 保持 相对 独立 ； 
（4）相 互制约 原则： 组织 结构体现 职责 明确、 相互 制约的原 则， 各部门 有明 确的授 权
分工， 操作 相互 独立 。 
（5）成 本效益 原则： 运用 科学化的 经营 管理方 法降 低运作成 本， 提高经 济效 益，以 合
理的控 制成 本达 到最 佳的 内部控 制效 果。 
3 、内 部控 制组 织体 系 
（1）公 司董事 会对公 司建 立内部控 制系 统和维 持其 有效性承 担最 终责任 。董 事会下 设
审 计 与 合 规 委员 会 ， 负 责检 查 公 司 内 部管 理 制 度 的合 法 合 规 性 及内 控 制 度 的执 行 情 况 ，充
分发挥 独立 董事 监督 职能 ，保护 投资 者利 益和 公司 合法权 益。 
（2）海 外业务 投资决 策委 员会由公 司海 外业务 首席 投资官以 及嘉 实国际 行政 总裁、 固
定收益 投资 总监 、高 级基 金经理 、风 险管 理经 理组 成，负 责指 导 QDII 类 基金 资产的 运作 、
确定基 本的 投资 策略 和投 资组合 的原 则。 
（3）风 险控制 委员会 为公 司风险管 理的 最高决 策机 构，由公 司总 经理、 督察 长以及 部
门总监 组成 ，负 责全 面评 估公司 经营 管理 过程 中的 各项风 险， 并提 出防 范化 解措施 。 
（4）督 察长积 极对公 司各 项制度、 业务 的合法 合规 性及公司 内部 控制制 度的 执行情 况
进行监 察、 稽核 ，定 期和 不定期 向董 事会 报告 公司 内部控 制执 行情 况。 
（5）监 察稽核 部：公 司 管 理层重视 和支 持监察 稽核 工作，并 保证 监察稽 核部 的独立 性
和 权 威 性 ， 配备 了 充 足 合格 的 监 察 稽 核人 员 ， 明 确监 察 稽 核 部 门及 其 各 岗 位的 职 责 和 工作
流 程 、 组 织 纪律 。 监 察 稽核 部 具 体 负 责公 司 各 项 制度 、 业 务 的 合法 合 规 性 及公 司 内 部 控制
制度的 执行 情况 的监 察稽 核工作 。 
（6）业 务部门 ：部门 负责 人为所在 部门 的风险 控制 第一责任 人， 对本部 门业 务范围 内
的风险 负有 管控 及时 报告 的义务 。 
（7）岗 位员工 ：公司 努力 树立内控 优先 和风险 管理 理念，培 养全 体员工 的风 险防范 意
识 ， 营 造 一 个 浓 厚 的 内 控 文 化 氛 围 ， 保 证 全 体 员 工 及 时 了 解 国 家 法 律 法 规 和 公 司 规 章 制
度，使风险 意识 贯 穿 到 公司 各 个 部 门 、各 个 岗 位 和各 个 环 节 。 员工 在 其 岗 位职 责 范 围 内承
担 相 应 的 内 控责 任 ， 并 负有 对 岗 位 工 作中 发 现 的 风险 隐 患 或 风 险问 题 及 时 报告 、 反 馈 的义
务。 
4 、内 部控 制措 施 
公司确立“制度上控 制风 险、技术上量化风险 ”， 积极吸收或采用先进 的风 险控制技
术和手 段， 进行 内部 控制 和风险 管理 。






（1） 公司 逐步 健全 法人 治理结 构， 充分 发挥 独立 董事和 监事 会的 监督 职能 ，严禁 不
正当关 联交 易、 利益 输送 和内部 人控 制现 象的 发生 ，保护 投资 者利 益和 公司 合法权 益。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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（2） 公司 设置 的组 织结 构，充 分体 现职 责明 确、 相互制 约的 原则 ，各 部门 均有明确
的 授 权 分 工 ，操 作 相 互 独立 。 公 司 逐 步建 立 决 策 科学 、 运 营 规 范、 管 理 高 效的 运 行 机 制，
包 括 民 主 、 透明 的 决 策 程序 和 管 理 议 事规 则 ， 高 效、 严 谨 的 业 务执 行 系 统 ，以 及 健 全 、有
效的内 部监 督和 反馈 系统 。 



（3） 公司 设立 了顺 序 递进、 权责 统一 、严 密有 效的内 控防 线： 
①各岗位职责明确， 有详 细的岗位说明书和业 务流 程，各岗位人员在上 岗前 均应知悉
并以书 面方 式承 诺遵 守， 在授权 范围 内承 担责 任； 



② 建 立 重 要 业 务处 理凭 据 传 递 和 信 息 沟 通制 度， 相 关 部 门 和 岗 位 之间 相互 监 督 制
衡； 



（4） 公司 建立 有效 的人 力资源 管理 制度 ，健 全激 励约束 机制 ，确 保 公 司人 员具备 与
岗位要 求相 适应 的职 业操 守和专 业胜 任能 力。 



（5 ）公司 建立科 学严 密的风险 评估 体系， 对公 司内外部 风险 进行识 别、 评估和 分
析，及 时防 范和 化解 风险 。 
（6） 授权 控制 应当 贯穿 于 公司经 营活 动的 始终 ，授 权控制 的主 要内 容包 括： 
①股东会、董事会、 监事 会和管理层充分了解 和履 行各自的职权，建立 健全 公司授权
标准和 程序 ，确 保授 权制 度的贯 彻执 行； 



② 公司 各部 门、 分公 司及员 工在 规定 授权 范围 内行使 相应 的职 责； 



③ 重大 业务 授权 采取 书面形 式， 授权 书应 当明 确授权 内容 和时 效。 



④ 对 已 获 授 权 的部 门和 人 员 建 立 有 效 的 评价 和反 馈 机 制 ， 对 已 不 适用 的授 权 应 及
时修改 或取 消授 权。 



（7 ）建立 完善的 基金 财务核算 与基 金资产 估值 系统和资 产分 离制度 ，基 金资产 与
公 司 自 有 资 产、 其 他 委 托资 产 以 及 不 同基 金 的 资 产之 间 实 行 独 立运 作 ， 分 别核 算 ， 及 时、
准确和 完整 地反 映基 金财 产的状 况。 



（8 ）建立 科学、 严格 的岗位分 离制 度，明 确划 分各岗位 职责 ，投资 和交 易、交 易
和清算、 基金 会计和 公司 会计等重 要岗 位不得 有人 员的重叠 。投 资、研 究、 交易、IT 等重
要业务 部门 和岗 位进 行物 理隔离 。 



（9 ）建立 和维护 信息 管理系统 ，严 格信息 管理 ，保证客 户资 料等信 息安 全、真 实
和 完 整 。 积 极维 护 信 息 沟通 渠 道 的 畅 通， 建 立 清 晰的 报 告 系 统 ，各 级 领 导 、部 门 及 员 工均
有明确 的报 告途 径。 



（10 ） 建 立和 完善 客户 服务标 准， 加强 基金 销售 管理， 规范 基金 宣传 推介 ，不得 有
不正当 销售 行为 和不 正当 竞争行 为。 
（11 ） 制 订切 实有 效的 应急 应变措 施， 建立 危机 处理 机制和 程序 ，对 发生 严重 影响基 金
份 额 持 有 人 利益 、 可 能 引起 系 统 性 风 险、 严 重 影 响社 会 稳 定 的 突发 事 件 ， 按照 预 案 妥 善处
理。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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（12 ） 公 司建 立健 全内 部监 控制度 ，督 察长 、监 察稽 核部对 公司 内部 控 制 制度 的执行 情
况进行 持续 的监 督， 保证 内部控 制制 度落 实； 定期 评价内 部控 制的 有效 性并 适时改 进。 
①对公司各项制度、 业务 的合法合规性核查。 由监 察稽核部设计各部门 监察 稽核点明
细 ， 按 照 查 核项 目 和 查 核程 序 进 行 部 门自 查 、 监 察部 核 查 ， 确 保公 司 各 项 制度 、 业 务 符合
有关法 律、 行政 法规 、部 门规章 及行 业监 管规 则。 
②对内部风险控制制 度的 持续监督。由监察稽 核部 组织相关业务部门、 岗位 共同识别
风 险 点 ， 界 定风 险 责 任 人， 设 计 内 部 风险 点 自 我 评估 表 ， 对 风 险点 进 行 评 估和 分 析 ， 并由
监察稽 核部 监督 风险 控制 措施的 执行 ，及 时防 范和 化解风 险。 
③督察长发现公司 存在 重大 风 险 或 者 有 违 法 违规 行为 ， 在 告 知 总 经 理 和其 他有 关 高 级
管理人 员的 同时 ，向 董事 会、中 国证 监会 和公 司所 在地中 国证 监会 派出 机构 报告。 
5 、基 金管 理人 关于 内部 控 制的声 明 
（1） 本公 司承 诺以 上关 于 内部控 制的 披露 真实 、准 确； 
（2） 本公 司承 诺根 据市 场 变化和 公司 发展 不断 完善 内部控 制体 系和 内部 控制 制度。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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七、基 金的募集 
（一） 基金 募集 的依 据 
本基金 由基 金管 理人 依照 《基金 法》 、 《运 作办 法》 、 《销售 办法 》 、 《 试行 办法》 、 《通 知》 、
基金合 同及 其他 有关 规定 募集， 并经 中国 证券 监督 管理委 员 会 2012 年 3 月9 日《关 于核 准
嘉实全 球 房 地产 证券 投资 基金募 集的 批复 》 （ 证监 许 可[2012]320 号 ）核 准募 集。 
（二） 基金 类别 、运 作方 式及存 续期 间 
基金类 别： 股票 型境 外投 资基金 （QDII ） 
基金运 作方 式： 契约 型开 放式



存续期 间： 不定 期 
（三） 募集 期限 、募 集方 式及场 所、 募集 对象 、募 集规模 
1 、募 集期 限：2012 年6 月25 日到2012 年 7 月 20 日 
2 、募 集方 式及 场所 ： 
本基金 通过 基金 管理 人的 直销中 心 、 基 金管 理人 网上 直销和 中国 农业 银行 以及 其他代 销
机构进 行募 集。 
3 、募 集对 象： 
符合法 律法 规规 定的 个人 投资者 、 机构 投资者 、 合 格境外 机构 投资 者， 以及 法律法 规或
中国证 监会 允许 购买 证券 投资基 金的 其他 投资 者。 
4 、募 集规 模上 限： 
本基金 首次 募集 份额 目标 上限 为 30 亿元 人民 币 
（四） 募集 币种



人民币 
（五） 基金 面值 、认 购费 用、认 购价 格及 计算 公式 
1 、基 金面 值



本基金 基金 份额 初始 面值 为人民 币 1.00 元。 
2 、认 购价 格


嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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本基金 按初 始面 值发 售， 认购价 格为 每份 基金 份额 人民 币 1.00 元。 
3 、认 购费 率 
本基金 认购 费率 按认 购金 额的大 小分 为不 同档 次， 如下表 所示 ： 
认购金 额（ 含认 购费 ） 认购费 率 
M＜50 万元 1.2% 
50万元 ≤M ＜200 万元 1.0% 
200万 元≤M ＜500万元 0.6% 
M≥500 万元 按笔收 取，1000 元/ 笔 
本基金 认购 费由 认购 人承 担， 认 购费 不列 入基 金财 产 ， 主要 用于 基金 的市 场推 广 、 销售、
登记结 算等 募集 期间 发生 的各项 费用 。



投资者 重复 认购 时， 需按 单笔认 购金 额对 应的 费率 分别计 算认 购费 用。 
4 、认 购份 额的 计算 ： 
本基金 的认 购金 额包 括认 购费用 和净 认购 金额 。计 算方法 如下 ： 
（1） 净认 购金 额 = 认购 金额/ （1＋ 认购 费率 ） ； 
（2） 认购 费用 = 认 购金 额-净 认购 金额 ； 
（3） 认购 份额 = （ 净认 购金额 ＋认 购利 息）/ 基 金份额 面值 。 
认购费 用为 固定 金额 时， 认购份 额的 计算 方法 如下 ： 
认购费 用＝ 固定 金额 
净认购 金额 ＝认 购金 额－ 认购费 用 
认购份 额＝ （净 认购 金额 ＋认购 金额 募集 期间 利息 ）/基 金份 额初 始面 值 
其中 ： 认 购份 额的计 算结 果保留 小数 点后 两位 ， 小 数点后 两位 以后 的部 分舍 去， 舍去 部
分所代 表的 资产 计入 基金 财产。 多笔 认购 时， 按上 述公式 进行 逐笔 计算 。 
（六） 募集 资金 利息 的处 理方式



确认成 功的 认购 款项 在募 集期间 产生 的利 息将 折算 为基金 份额 归投 资者 所有 。 其中利 息
的数额 以基 金注 册机 构的 记录为 准。



（七） 募集 期间 的资 金与 费用



基金募 集期 间募 集的 资金 应当存 入专 门账 户， 在基 金募集 行为 结束 前， 任何 人不得 动用 。 基嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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金募集 期间 的信 息披 露费 、会计 师费 、律 师费 以及 其他费 用， 不得 从基 金财 产中列 支。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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八、基 金合同的生效 
（一） 基金 合同 的生 效 
本基金 基金 合同 于2012 年7 月24 日起 正式 生效 ，自 该日起 本基 金管 理人 正式 开始管 理
本基金 。 
（二） 基金 存续 期内 的基 金份额 持有 人数 量和 资金 额 
基金合 同生 效后 ，基 金份 额持有 人 数 量不 满 200 人 或者基 金资 产净 值低 于 5,000 万元
的，基 金管 理人 应当 及时 报告中 国证 监会 ；连 续 20 个工作 日出 现前 述情 形的 ，基金 管理 人
应当向 中国 证监 会说 明原 因并报 送解 决方 案。 
法律法 规或 中国 证监 会另 有规定 时， 从其 规定 。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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九、基 金份额的申购和赎 回 
（一） 申购 与赎 回场 所 
本基金 的销 售机 构包 括基 金管理 人和 基金 管理 人委 托的代 销机 构。 
基金投资者应当在销 售机 构办理基金销售业务 的营 业场所或按销售机构 提供 的其他方
式 办 理 基 金 份额 的 申 购 与赎 回 。 具 体 的销 售 网 点 将由 基 金 管 理 人在 招 募 说 明书 、 基 金 份额
发 售 公 告 或 其他 公 告 中 列明 。 基 金 管 理 人 可 根 据 情况 变 更 或 增 减基 金 代 销 机构 ， 并 予 以公
告。 
若基金管理人或其委 托的 代销机构开通电话、 移动 通信或网上交易等非 现场 方式实现
的 自 助 交 易 业务 的 ， 投 资者 可 以 通 过 上述 方 式 进 行申 购 与 赎 回 ，具 体 办 法 由基 金 管 理 人或
其委托 的代 销机 构另 行公 告。 
 
（二） 申购 与赎 回的 开放 日及时 间 
1 、申 购与 赎回 的开 始时 间 
本基金申购和赎回的 开放 日为上海证券交易所 、深 圳证券交易所同时正 常交 易的交易
日 ， 但 本 基 金投 资 的 主 要市 场 因 节 假 日而 休 市 的 日期 除 外 。 投 资者 在 开 放 日办 理 基 金 份额
的 申 购 和 赎 回， 办 理 时 间为 上 海 证 券 交易 所 、 深 圳证 券 交 易 所 交易 日 的 交 易时 间 ， 但 基金
管理人 公告 暂停 申购 、赎 回时除 外。 
基金合同生效后，若 出现 新的证券交易市场、 证券 交易所交易时间变更 或实 际情况需
要 ， 基 金 管 理人 将 视 情 况对 前 述 开 放 日及 开 放 时 间进 行 相 应 的 调整 ， 但 应 在实 施 日 前 依照
有关规 定在 指定 媒体 上公 告。 
基金管理人不得在基 金合 同约定之外的日期或 者时 间办理基金份额的申 购、 赎回或者
转 换 。 投 资 者在 基 金 合 同约 定 之 外 的 日期 和 时 间 提出 申 购 、 赎 回或 转 换 申 请且 基 金 管 理人
或 注 册 登 记 机构 接 受 的 ，其 基 金 份 额 申购 、 赎 回 、转 换 价 格 为 基金 管 理 人 下一 开 放 日 办理
基金份 额申 购、 赎回 、转 换时间 所在 开放 日的 价格 。 
2 、申 购、 赎回 开始 日及 业 务办理 时间 
本基金 的申 购、 赎回 业务 自 2012 年8 月24 日 起开 始办理 。 
（三） 申购 与赎 回的 原则 
1 、“未 知价” 原则， 即基 金的申购 与赎 回价格 以受 理申请当 日的 基金份 额净 值为基 准
进行计 算； 
2 、基 金采 用金 额申 购和 份 额赎回 的方 式， 即申 购以 金额申 请， 赎回 以份 额申 请； 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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3 、基金 份额持 有人在 赎 回 基金份额 时， 基金管 理人 按先进先 出的 原则， 即对 该基金 份
额 持 有 人 在 该销 售 机 构 托管 的 基 金 份 额进 行 处 理 ，份 额 确 认 日 期在 先 的 基 金份 额 先 赎 回，
份额确 认日 期在 后的 基金 份额后 赎回 ，以 确定 所适 用的赎 回费 率； 
4 、当日 的申购 与赎回 申请 可以在当 日业 务办理 时间 结束前撤 销， 在当日 业务 办理时 间
结束后 不得 撤销 ； 
5 、基金 管理人 可根据 基金 运作的实 际情 况依法 对上 述原则进 行调 整。基 金管 理人必 须
按有关 规定 在指 定媒 体上 公告。 
（四） 申购 与赎 回的 程序 
1 、申 购与 赎回 申请 的提 出 
基金投资者须按销售 机构 规定的手续，在开放 日的 业务办理时间内提出 申购 或赎回的
申请。 
投资者申购本基金， 须按 销售机构规定的方式 全额 交付申购款项；投资 者提 交赎回申
请时， 其在 销售 机构 （网 点） 必 须有 足够 的基 金份 额余额 ，否 则所 提交 的申 购、赎 回申 请无
效而不 予成 交。 
2 、申 购与 赎回 申请 的确 认 
投资者T 日 提交 的申 购、 赎回申 请， 正常 情况 下， 注册登 记机 构在 T＋2 日对 该交易 申
请的有 效性 进行 确认 。T 日提交 的有 效申 请， 投资 者应 在T+3 日后 （包 括该 日） 到 销售 网点
柜 台 或 以 销 售机 构 规 定 的其 他 方 式 查 询申 请 的 确 认情 况 ； 因 申 请不 符 合 基 金管 理 人 、 销售
机 构 、 注 册 登记 机 构 的 规定 而 不 予 确 认而 造 成 的 损失 ， 由 投 资 者自 行 承 担 。投 资 者 应 及时
查 询 并 妥 善 行使 合 法 权 利， 否 则 ， 因 投资 者 怠 于 行使 权 利 而 造 成的 损 失 ， 由投 资 者 自 行承
担。 
基金销售机构受理投 资者 的申购、赎回申请并 不代 表该申请一定成功， 而仅 代表销售
机 构 确 实 接 收 到 该 申 请 。 申 购 、 赎 回 的 确 认 以 注 册 登 记 机 构 或 基 金 管 理 人 的 确 认 结 果 为
准。 
在法律法规允许的范 围内 ，基金管理人可根据 业务 规则，对上述业务办 理时 间进行调
整并公 告。 
3 、申 购与 赎回 申请 的款 项 支付 
申购采用全额交款方 式， 若资金在规定时间内 未全 额到账则申购不成功 。若 申购不成
功或无 效， 申购 款项 将退 回投资 者账 户。 
投资者 T 日 赎 回 申请 成功 后 ， 基 金 管 理 人将 通 过基 金 注 册 登 记 机 构及 其 相关 基 金 销
售机构 在 T＋10 日 内将赎 回款项 划往基 金份额 持有 人账户 ，但中 国证监 会另 有规定 除外。
如 基 金 投 资 所涉 及 的 主 要市 场 休 市 时 ，本 基 金 所 投资 市 场 的 交 易清 算 规 则 有变 更 或 国 家外
汇 管 理 相 关 规定 有 变 更 时， 赎 回 款 项 支付 的 时 间 将相 应 调 整 。 在发 生 巨 额 赎回 的 情 形 时，
款项的 支付 办法 按照 本基 金合同 的有 关条 款处 理。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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4 、基金 管理人 可以根 据基 金运作的 实际 情况， 在不 损害基金 份额 持有人 实质 权益的 情
况下调 整上 述程 序， 但应 在调整 前依 照《 信息 披露 办法》 的有 关规 定在 指定 媒体上 公告 。 
（五） 申 购 与赎 回的 数额 限制 
1 ．申 请申 购基 金的 金额 
投资者通过代销机构 或嘉 实基金管理有限公司 网上 直销首次申购单笔最 低限 额为人民
币1 元 ，追 加申 购单 笔最 低限额 为人 民币1 元 ；投 资者通 过直 销中 心柜 台首 次申购 单笔 最低
限额为 人民 币 20,000 元， 追加申 购单 笔最 低限 额为 人民币 1 元 。但 若有 代销 机构特 别约 定
首次申 购单 笔及 追加 单笔 最低限 额并 已经 发布 临时 公告， 则以 该等 公告 为准 。 
投资者将当期分配的 基金 收益转购基金份额或 采用 定期定额投资计划时 ，不 受最低申
购金额 的限 制。 
投资者可多次申购， 对单 个投资者累计持有份 额不 设上限限制。法律法 规、 中国证监
会另有 规定 的除 外。 
2 ．申 请赎 回基 金的 份额 
投资者 单笔 赎回 不得 少 于1 份 （如 该帐户 在该 销售 机 构托管 的基 金余 额不 足1 份，则 必
须一次 性赎 回基 金全 部份 额） ；若 某笔 赎回 将导 致 投资者 在销 售机 构托 管的 基金余 额不 足 1
份 时 ， 基 金 管理 人 有 权 将投 资 者 在 该 销售 机 构 托 管的 剩 余 基 金 份额 一 次 性 全部 赎 回 。 但若
有代销 机构 特别 约定 单笔 赎回最 低份 额并 已经 发布 临时公 告， 则以 该等 公告 为准。 
3. 当接受申购申请对 存量 基金份额持有人利益 构成 潜在重大不利影响时 ，基 金管理人
应 当 采 取 设 定单 一 投 资 者申 购 金 额 上 限或 基 金 单 日净 申 购 比 例 上限 、 拒 绝 大额 申 购 、 暂停
基金申 购等 措施 ，切 实保 护存量 基金 份额 持有 人的 合法权 益， 具体 规定 请参 见相关 公告 。 
4. 基金管理人可以根 据市 场情况，在法律法规 允许 的情况下，调整上述 规定 申购金额
和赎回 份额 的数 量限 制。 基金管 理人 必须 在调 整前 依照 《 信息 披露 办法》 的有 关规定 在至 少
一种指 定媒 体公 告并 报中 国证监 会备 案。 
（六） 申购 费用 和赎 回费 用 
1 、本 基金 申购 费率 按照 申 购金额 递减 ， 即申 购金 额 越大 ，所 适用 的申 购费 率 越低 。投
资者在 一天 之内 如果 有多 笔申购 ，适 用费 率按 单笔 分别计 算。 
本基金申 购费率 最高不 超过5% ，具体 如下： 
申购金额 （含申购费） 
申购费率 
M＜50 万元 1.5% 
50 万 元≤M ＜200 万元 1.2% 
200 万 元≤M＜500 万元 0.8% 
M≥500 万元 单笔 1000 元 
个人投 资者 通过 本基 金管 理人直 销网 上交 易申 购本 基金业 务实 行申 购费 率优 惠， 其申 购
费率不按 申购 金额分 档， 统一优惠 为申 购金额 的0.6 ％，但中 国银 行长城 借记 卡持卡人 ，申嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
49 
购本基 金的 申购 费率 优惠 按照相 关公 告规 定的 费率 执行 ； 机 构投 资者 通过 本基 金管理 人直 销
网上交易 系统 申购本 基金 ，其申购 费率 不按申 购金 额分档， 统一 优惠为 申购 金额的0.6％。
优惠后 费率 如果 低于0.6 ％ ， 则按0.6 ％ 执行。 基金 招 募说明 书及 相关 公告 规定 的相应 申购 费
率低于0.6% 时， 按实 际费 率收取 申购 费。 个人 投资 者于本 公司 网上 直销 系统 通过汇 款方 式申
购本基 金的 ，前 端申 购费 率按照 相关 公告 规定 的优 惠费率 执行 。 
本基金 的申 购费 用由 申购 人承担 ， 主 要用 于本 基金 的市场 推广 、 销 售、 注 册 登记等 各项
费用， 不列 入基 金资 产。 
注：2013 年4 月9 日， 本 基金管 理人 发布 了《 关于 网上直 销开 通基 金后 端收 费模式 并
实施费 率优 惠的 公告 》 ， 自 2013 年4 月12 日 起， 在本公 司基 金网 上直 销系 统开通 旗下 部分
基金产 品的 后端 收费 模式 （包括 申购 、 定 期定 额投 资、 基 金转 换等 业务 ） 、 并对通 过本 公司
基金网 上直 销系 统交 易的 后端收 费进 行费 率优 惠 ，本 基金优 惠后的 费率见 下表： 
持有期限（T ） 
基金网上直销 
后端申购优惠费率 
0


本基金 赎回 费率 最高 不超 过 5% ，随 持有 期限 的增 加 而递减 。具 体如 下：



持有期 限 赎回费率 
＜7 天 1.50% 
7 天≤ ＜365 天 0.50% 
365 天≤M ＜730 天 0.3% 
≥730 天 0 
本基金 的赎 回费 用由 基金 份额持 有人 承担 ，其 中 对 持续持 有期 少 于 7 日 的投 资者收 取
的赎回费 全额 计入基 金财 产， 其余 赎回 费的 25% 的 部分归入 基金 资产， 其余 部分用于 支付
注册登 记费 等相 关手 续费 。 
3 、基 金管 理人 可以 在法 律 法规和 本基 金合 同规 定范 围内调 整申 购费 率、 赎回 费率等 。
费率如 发生 变更 ， 基 金管 理人应 于新 的费 率或 收费 方式实 施日 前依 照 《 信息 披露办 法 》 的 有
关规定 在至 少一 家指 定媒 体公告 。 
4 、 基金 管理 人可 以在 不违 反法律 法规 规定 及基 金合 同约定 的情 形下 根据 市场 情况制 定嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
50 
基 金 促 销 计 划， 针 对 特 定交 易 方 式 进 行基 金 交 易 的投 资 者 定 期 或不 定 期 地 开展 基 金 促 销活
动。 在基 金促 销活动 期间 ， 按 相关 监管 部门要 求履 行必要 手续 后 ， 基金 管理 人可以 适当 调 低
基金申 购费 率和 基金 赎回 费率。 
5、本基金申购、赎 回的币 种为人民币，基金 管理人 在不违反法律法规 规定的 情况下，
履行届 时合 法的 程序 后， 可以接 受其 它币 种的 申购 、赎回 ，并 提前 公告 。 
6、未来条件成熟时 ，经基 金管理人和基金托 管人协 商一致，可增加外 币同时 作为本基
金申购 、 赎 回的 币种， 基金 管理人 也可 就外 币申 购基 金份额 增设 基金 份额 类别 。 以外币 申购 、
赎回本 基金 基金 份额 的流 程、 方 式、 增 设基 金份 额类 别等事 宜将 由基 金管 理人 提前公 告后 执
行，无 须召 开基 金份 额持 有人大 会审 议决 定。 
（七）基 金申购 和赎回 的计 算 
1、申 购份 额的 计算 
本基金 的申 购金 额包 括申 购费用 和净 申购 金额 。 具 体的计 算方 法如 下： 
净申购 金额=申 购金 额/（1 ＋申购 费率 ） 
申购费 用= 申购 金额 －净 申 购金额 
申购份 额= 净申 购金 额/T 日基金 份额 净值 
申购费 用为 固定 金额 时， 申购份 额的 计算 方法 如下 ： 
申购费 用＝ 固定 金额 
净申购 金额 ＝申 购金 额－ 申购费 用 
申购份 额＝ 净申 购金 额/ T 日基 金份 额净 值 
申购份 额的 计算 保留 小数 点后两 位， 小数 点后 两位 以后的 部分 舍去 ， 舍 去部 分所代 表 的
资产 计 入基 金财 产 。 
例 四 ：二 投资 者 分别 提出申 购 请求 ，申 购 金额 分别为110,000 元和1,100,000 元 ， 当日
基金份 额净 值为1.100 元 。申购 份数 计算 如下 ： 
 申购一 申购二 
申购金 额（ 元，A） 110,000 1,100,000 
适用申 购费 率（B） 1.5% 1.2% 
净申购 金额 （元 ，C ） 108,374.38 1,086,956.52 
申购费 用（ 元，D） 1,625.62 13,043.48 
申购份 额（E=C/1.1 ） 98,522.16 988,142.29 
2、赎 回金 额的 计算 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
51 
本基金 采用 “份 额赎 回” 方式， 赎回 价格 以赎 回当 日的基 金份 额净 值为 基准 进行计 算 ，
计算公 式为 ： 
赎回总 额= 赎回 份额 ?T 日 基金份额 净值 
赎回费 用＝ 赎回 总额 ×赎 回费率 
赎回金 额= 赎 回总 额－ 赎回 费用 
赎回金 额保 留至 小数 点后 两位， 小数 点后 两位 以后 的部分 舍去 ， 舍 去部 分所 代表的 资 产
计入基 金财 产 。 
例五： 假定 三笔 赎回 申请 的赎回 份额 均为10,000 份 ， 但持 有时 间长 短不 同， 其中基 金 份
额净值 为假 设数 ，那 么各 笔赎回 负担 的赎 回费 用和 获得的 赎回 金额 计算 如下 ： 
 赎回1 赎回2 赎回3 
赎回份 额（ 份，A） 10,000 10,000 10,000 
基金份 额净 值（ 元，B） 1.100 1.300 1.400 
持有时 间 100 天 366 天 731 天 
适用赎 回费 率（C） 0.5% 0.3% 0% 
赎回总 额（ 元，D=A ×B ） 11,000 13,000 14,000 
赎回费 （E=C ×D ） 55 39 0 
赎回金 额（F=D-E） 10,945 12,961 14,000 
3 、基 金份 额净 值计 算 
T 日基 金份 额净 值=T 日 基 金资产 净值/ T 日发 行在 外的基 金份 额总 数。 
T日的 基金 份额 净值 在T+1 日计算 ， 并 在T+2 日内 公告 。 遇特 殊情 况， 经 中国 证监 会同意 ，
可以适 当延 迟计 算或 公告 。 基金份 额净 值为 计算 日基 金资产 净值 除以 计算 日发 行在外 的基 金
份额总 数， 基金 份额 净值 单 位为元 ， 计 算结 果保 留在 小 数点后3位， 小数 点后 第4 位 四舍五 入，
由此产 生的 误差 计入 基金 财产。



 
（八） 申购 和赎 回的 注册 登记 
1 、投 资者T 日申 购基 金成 功后， 注册 登记 机构 在T ＋2 日为 投资 者增 加权 益并 办 理注册
登记手 续， 自T+3 日 起的 赎回开 放日 内有 权赎 回该 部分基 金份 额。 
2 、投 资者T 日赎 回基 金成 功后， 注册 登记 机构 在T ＋2 日为 投资 者扣 除权 益并 办 理相应
的注册 登记 手续 。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
52 
3 、基金 管理人 可在法 律法 规允许的 范围 内，对 上述 注册登记 办理 时间进 行调 整，但 不
得实质 影响 投资 者的 合法 权益， 并于 开始 实施 前依 照 《信 息披 露办 法》 的 有关 规定在 至少 一
家指定 媒体 公告 。 
（九） 巨额 赎回 的认 定及 处理方 式 
1 、巨 额赎 回的 认定 
单个开 放日 基金 净赎 回 （赎 回申请 总数 与基 金转 换申 请转出 份额 总数 之和 扣除 申购申 请
总数及 基金 转换 申请 转入 份额总 数的 余额 ） 申请 超 过上一 日基 金总 份额 的 10% 时， 为巨 额赎
回。 
2 、巨 额赎 回的 处理 方式 
出 现巨额赎回时，基 金管 理人可以根据本基金 当时 的资产组合状况决定 接受 全额赎回
或部分 延期 赎回 。 
（1）接 受全额 赎回： 当基 金管理人 认为 有能力 兑付 投资者的 全部 赎回申 请时 ，按正 常
赎回程 序执 行。 
（2）部 分延期 赎回： 当基 金管理人 认为 兑付投 资者 的赎回申 请有 困难， 或认 为兑付 投
资者的赎回 申请 进 行 的 资产 变 现 可 能 使基 金 资 产 净值 发 生 较 大 波动 时 ， 基 金管 理 人 在 当日
接受赎回比例不低 于上一 日基金总份额 10% 的 前 提下 ， 对 其 余 赎 回 申请 予 以延 期 办 理 。 对
于 当 日 的 赎 回申 请 ， 应 当按 单 个 基 金 份额 持 有 人 申请 赎 回 份 额 占当 日 申 请 赎回 总 份 额 的比
例 ， 确 定 该 单个 基 金 份 额持 有 人 当 日 办理 的 赎 回 份额 ； 当 日 赎 回申 请 中 未 被受 理 部 分 ，除
投 资 者 在 提 交赎 回 申 请 时选 择 将 当 日 未获 受 理 部 分予 以 撤 销 外 ，自 动 延 迟 至下 一 开 放 日办
理 。 依 照 上 述规 定 转 入 下一 开 放 日 的 赎回 申 请 不 享有 赎 回 优 先 权， 并 将 按 下一 个 开 放 日赎
回 申 请 总 量 确 定 赎 回 份 额 及 以 下 一 个 开 放 日 的 基 金 份 额 净 值 为 准 计 算 赎 回 金 额 ， 以 此 类
推，直 到全 部赎 回为 止。 部分顺 延赎 回不 受单 笔赎 回最低 份额 的限 制。 
若基金发生巨额赎 回且 基金 管 理 人 决 定 部 分 延期 赎回 并 在 当 日 接 受 赎 回比 例不 低 于 上
一日基 金总 份额 10% 的前 提下， 如出 现单 个基 金份 额持有 人超 过前 一日 基金 总份额 30% 的赎
回申请 （ “大 额赎回 申请 人 ” ） 的 ，基 金管理 人应 当按照 优先 确认 其他 赎回 申请人 （ “小额
赎回申 请人 ” ） 赎 回申 请的 原则， 对当 日的 赎回 申请 按照以 下原 则办 理： 如小 额赎回 申请 人
的 赎 回 申 请 在当 日 被 全 部确 认 ， 则 在 仍可 接 受 赎 回申 请 的 范 围 内对 大 额 赎 回申 请 人 的 赎回
申请按 比例（ 单个大 额赎 回 申请 人的赎 回申请 量/当 日大额 赎回申 请总量 ）确 认，对 大额赎
回 申 请 人 未 予确 认 的 赎 回申 请 延 期 办 理； 如 小 额 赎回 申 请 人 的 赎回 申 请 在 当日 不 能 被 全部
确 认 ， 则 按 照单 个 小 额 赎回 申 请 人 的 赎回 申 请 量 占当 日 小 额 赎 回申 请 总 量 的比 例 ， 确 认其
当日受 理的 赎回 申请 量， 对当日 全部 未确 认的 赎回 申请 （含 小额 赎回 申请 人的 其余赎 回申 请
与大额 赎回 申请 人的 全部 赎回申 请 ） 延 期办 理。 延期 办理的 具体 程序 ，按 照本 条规定 的延 期
赎 回 或 取 消 赎回 的 方 式 办理 ； 同 时 ， 基金 管 理 人 应当 对 延 期 办 理的 事 宜 在 指定 媒 介 上 刊登
公告。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
53 
开放式基 金发 生巨额 赎回 并延期办 理的 ，基金 管理 人应当 在 3 个 工作 日内通 过邮寄 、
传 真 、 或 者 招募 说 明 书 规定 的 其 他 方 式之 一 通 知 基金 份 额 持 有 人， 说 明 有 关处 理 方 法 ，同
时在至 少 一 种中 国证 监会 指定媒 体上 予以 公告 。 
本基金连续两个开放 日以 上（含两个开放日） 发生 巨额赎回，如基金管 理人 认为有必
要 ， 可 暂 停 接受 赎 回 申 请； 已 经 确 认 的赎 回 申 请 可以 延 缓 支 付 赎回 款 项 ， 但延 期 期 限 不得
超过 20 个 工作 日， 并应 当 在至少 一种 中国 证监 会指 定媒体 上予 以公 告。 
（十） 拒绝 或暂 停申 购、 暂停赎 回的 情形 及处 理 
1 、在 如下 情况 下， 基金 管 理人可 以拒 绝或 暂停 接受 投资者 的申 购申 请： 
（1） 因不 可抗 力或 其他 不 可控制 因素 ，导 致基 金无 法正常 运作 ； 
（2）本 基金进 行交易 的主 要证券交 易市 场或外 汇市 场交易时 间非 正常停 市， 导致基 金
管理人 无法 准 确 计算 当日 基金资 产净 值； 
（3）本 基金投 资的主 要证 券交易市 场或 外汇市 场的 公众节假 日， 并可能 影响 本基金 正
常估值 时； 
（4）基 金资产 规模或 者份 额数量达 到了 基金管 理人 规定的上 限（ 基金管 理人 可根据 外
管局的 审批 及市 场情 况进 行调整 ）； 
（5）基 金资产 规模过 大， 使基 金管 理人 无法找 到合 适的投资 品种 ，或其 他可 能对基 金
业绩产 生负 面影 响， 从而 损害现 有基 金份 额持 有人 的利益 的情 形； 
（6）因 基金收 益分配 或基 金投资组 合内 某个或 某些 证券进行 权益 分派或 发生 重大事 项
可 能 导 致 净 值的 较 大 波 动等 原 因 ， 使 基金 管 理 人 认为 继 续 接 受 申购 可 能 会 影响 或 损 害 现 有
基金份 额持 有人 利益 的； 
（7）个 别投资 者的申 购、 赎回过于 频繁 ，导致 基金 的交易费 用和 变现成 本增 加，或 使
得 基 金 管 理 人无 法 顺 利 实施 投 资 策 略 ，继 续 接 受 其申 购 可 能 对 其他 基 金 份 额持 有 人 的 利益
产 生 损 害 ； 或基 金 管 理 人认 为 接 受 某 笔或 某 些 申 购申 请 可 能 会 影响 或 损 害 现有 基 金 份 额持
有人利 益； 
（8） 继续 接受 申购 可能 导 致突破 国家 外汇 局批 准的 外汇额 度； 
（9） 发生 本基 金合 同规 定 的暂停 基金 资产 估值 情况 ； 
（10） 注册 登记 机构 等因 异常情 况无 法办 理申 购业 务的； 
（11 ） 基 金管 理人 接受 某笔 或者某 些申 购申 请有 可能 导致单 一投 资者 持有 基金 份额的 比
例 达到 或者 超 过50% ，或 者变相 规 避 50% 集中 度的 情形时 ； 
（12 ） 当 前一 估值 日基 金 资产净 值 50% 以 上的 资产 出现无 可参 考的 活跃 市场 价格且 采用
估 值 技 术 仍 导致 公 允 价 值存 在 重 大 不 确定 性 时 ， 经与 基 金 托 管 人协 商 确 认 后， 基 金 管 理人
应当采 取暂 停接 受基 金申 购申请 的措 施 ； 
（13） 法律 法规 规定 或中 国证监 会认 定或 本基 金合 同约定 的其 他可 暂停 申购 的情形 。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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发生上述 情形 之一的 ，申 购款项将 全额 退还投 资者 。发生除 上述 第（7） 、（11）项 以
外 情 形 之 一 且基 金 管 理 人决 定 拒 绝 或 暂停 投 资 者 的申 购 申 请 时 ，基 金 管 理 人应 当 在 至 少一
家指定 媒体 刊登 拒绝 或暂 停申 购 公告 。 
在拒绝或暂停申购的 情况 消除时，基金管理人 应及 时恢复申购业务的办 理， 并依照有
关规定 在至 少一 家指 定媒 体公告 。 
2 、在 如下 情况 下， 基金 管 理人可 以暂 停接 受投 资者 的赎回 申请 ： 
（1） 因不 可抗 力或 其他 不 可控制 因素 ，导 致基 金无 法支付 赎回 款项 ； 
（2）本 基金进 行交易 的主 要证券交 易市 场或外 汇市 场交易时 间非 正常停 市， 导致基 金
管理人 无法 准确 计算 当日 基金资 产净 值； 
（3）本 基金投 资的主 要证 券交易市 场或 外汇市 场的 公众节假 日， 并可能 影响 本基金 正
常估值 时； 
（4）因 市场剧 烈波动 或其 他原因连 续两 个或两 个以 上交易日 发生 巨额赎 回， 导 致本 基
金的现 金支 付出 现困 难； 
（5）本 基金的 资产组 合中 的重要部 分发 生暂停 交易 或其他重 大事 件，继 续接 受赎回 可
能会影 响或 损害 其他 基金 份额持 有人 利益 时； 
（6） 发生 本基 金合 同规 定 的暂停 基金 资产 估值 情况 ； 
（7） 注册 登记 机构 等因 异 常情况 无法 办理 赎回 业务 的； 
（8）当 前一估 值日基 金资 产净值 50%以 上的资 产出 现无可参 考的 活跃市 场价 格且采 用
估 值 技 术 仍 导致 公 允 价 值存 在 重 大 不 确定 性 时 ， 经与 基 金 托 管 人协 商 确 认 后， 基 金 管 理人
应当采 取延 缓支 付赎 回款 项或暂 停接 受基 金赎 回申 请的措 施； 
（9） 法律 法规 规定 或中 国 证监会 认定 或本 基金 合同 约定的 其他 可暂 停赎 回的 情形。 
发生上述情形之一的 ，基 金管理人应在当日立 即向 中国证监会备案。已 确认 的赎回申
请 ， 基 金 管 理人 将 足 额 支付 ； 如 暂 时 不能 足 额 支 付的 ， 可 延 期 支付 部 分 赎 回款 项 ， 按 每个
赎 回 申 请 人 已被 确 认 的 赎回 申 请 量 占 已确 认 赎 回 申请 总 量 的 比 例分 配 给 赎 回申 请 人 ， 未支
付部分 由基 金管 理人 按照 发生的 情况 制定 相应 的处 理办法 在 20 个 工作 日内 予 以支付 。 
同时，在 出现 上述第 （4 ） 项的情形 时， 对已确 认的 赎回申请 可延 期支付 赎回 款项， 但
延 缓 期 限 不 得超 过 二 十 个工 作 日 ， 并 在至 少 一 家 指定 媒 体 公 告 。基 金 份 额 持有 人 在 申 请赎
回 时 可 事 先 选择 将 当 日 可能 未 获 办 理 部分 予 以 撤 销， 基 金 份 额 持有 人 未 选 择撤 销 的 ， 基金
管 理 人 对 未 办理 的 赎 回 份额 ， 可 延 迟 至下 一 个 开 放日 办 理 ， 赎 回价 格 为 下 一个 开 放 日 的价
格。 
暂停基 金的 赎回 ，基 金管 理人应 及时 在至 少一 家指 定媒体 刊登 暂停 赎回 公告 。 
在暂停赎回的情况消 除时 ，基金管理人应及时 恢复 赎回业务的办理，并 依照 有关规定
在至少 一家 指定 媒体 公告 。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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3 、暂停 基金的 申购、 赎回 ，基金管 理人 应按法 律法 规规定及 本基 金合同 约定 公告并 报
中国证 监会 备案 。 
4 、暂停 结束， 基金重 新开 放申购或 赎回 时，基 金管 理人应提 前在 中国 证 监会 指定媒 体
上 刊 登 基 金 重新 开 放 申 购或 赎 回 的 公 告， 并 在 重 新开 放 申 购 或 赎回 日 公 告 最新 的 基 金 份额
净值。 
（十一 ）其 他暂 停申 购和 赎回的 情形 及处 理方 式 
发生基金合同或招募 说明 书中未予载明的事项 ，但 基金管理人有正当理 由认 为需要暂
停 基 金 申 购 、 赎 回 的 ， 可 以 经 届 时 有 效 的 合 法 程 序 宣 布 暂 停 接 受 投 资 者 的 申 购 、 赎 回 申
请。 
（十二 ）基 金的 转换 
基金管理人可以根据 相关 法律法规以及本基金 合同 的规定，在条件成熟 的情 况下提供
本 基 金 与 基 金管 理 人 管 理的 其 他 基 金 之间 的 转 换 服务 。 基 金 转 换可 以 收 取 一定 的 转 换 费，
相关规 则由 基金 管理 人届 时根据 相关 法律 法规 及本 基金合 同的 规定 制定 并公 告。 
（十三 ）基 金的 非交 易过 户 
1 、非交 易过户 是指不 采用 申购、赎 回等 基金交 易方 式，将一 定数 量的基 金份 额按照 一
定 规 则 从 某 一投 资 者 基 金账 户 转 移 到 另一 投 资 者 基金 账 户 的 行 为， 包 括 继 承、 捐 赠 、 司法
强 制 执 行 等 ，及 基 金 注 册登 记 机 构 认 可的 其 他 行 为。 无 论 在 上 述何 种 情 况 下， 接 受 划 转的
主体必 须是 合格 的投 资者 等。其 中 ： 
（1） “ 继承” 是指基金份额持有人死亡，其持有的基金份额由其合法的继承人 继
承； 
（2） “ 捐赠” 仅指基金份额持有人将其合法持有的基金份额捐赠给福利性质的 基
金会或 其他 具有 社会 公益 性质的 社会 团体 ； 
（3） “ 司法强制执行 ” 是指国家有权机关依据生效的法律文书将基金份额持有 人
持有的 基金 份额 强制 执行 划转给 其他 自然 人、 法人 、社会 团体 或其 他组 织。 
2 、办理 非交易 过户业 务必 须提供基 金注 册登记 机构 规定的相 关资 料，并 向注 册登记 机
构统一 申请 办理 。 
3 、符合 条件的 非交易 过户 申请按相 关规 定办理 ；申 请人按注 册登 记机构 规定 的标准 缴
纳 有关 费用 。 
符合条件的非交易过 户申 请按相关规定办理； 申请 人按基金注册登记机 构规 定的标准
缴纳有 关费 用。 
（十四 ）转 托管 
基金份额持有人可以 办理 其基金份额在不同销 售机 构的转托管手续。具 体办 理方法参
照 基 金 管 理 人的 业 务 规 则的 有 关 规 定 以及 基 金 代 销机 构 的 业 务 规则 ， 基 金 销售 机 构 可 以按
照 规 定 的 标 准收 取 转 托 管费 。 如 果 出 现基 金 管 理 人、 注 册 登 记 机构 、 办 理 转托 管 的 销 售机嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
56 
构 因 技 术 系 统性 能 限 制 或其 它 合 理 原 因， 可 以 暂 停该 业 务 或 者 拒绝 基 金 份 额持 有 人 的 转托
管申请 。 
（十五 ）冻 结与 质押 
注册登记机构只受理 国家 有权机关依法要求的 基金 账户或基金份 额 的 冻结 与解 冻 ， 以
及 注 册 登 记 机构 认 可 、 符合 法 律 法 规 的其 他 情 况 下的 冻 结 与 解 冻。 基 金 账 户或 基 金 份 额被
冻 结 的 ， 被 冻结 部 分 产 生的 权 益 一 律 转为 基 金 份 额并 冻 结 。 基 金账 户 或 基 金份 额 被 冻 结的
具 体 事 宜 ， 按照 国 家 有 权机 关 的 通 知 或判 决 等 有 效文 件 、 基 金 管理 人 与 注 册登 记 机 构 的规
定办理 。 
根据相关法律法规的 规定 ，基金管理人将可以 办理 基金份额的质押业务 或其 他基金业
务，并 制定 和实 施相 应的 业务规 则。 
（十六 ）定 期定 额投 资计 划 
本基金 自2012 年8 月24 日开始 办理 定期 定额 投资 业务。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
57 
十、基 金的费用与税收 
（一） 基金 费用 的种 类 
1 、基 金管 理人 的管 理费 ； 
2 、基 金托 管人 的托 管费( 含境外 资产 托管 人收 取的 费用) ； 
3 、基 金合 同生 效以 后的 信 息披露 费用 ； 
4 、基 金份 额持 有人 大会 费 用； 
5 、基金 合同生 效以后 的会 计师费、 律师 费等根 据有 关法规、 基金 合同及 相应 协议的 规
定 ， 由 基 金 管理 人 根 据 其他 有 关 法 律 法规 及 相 应 协议 的 规 定 ， 按费 用 支 出 金额 支 付 ， 列入
或摊入 当期 基金 费用 ； 
6 、基 金银 行汇 划费 用； 
7 、 基 金 的 证 券 交 易 费 用 及 在 境 外 市 场 的 交 易 、 清 算 、 登 记 等 实 际 发 生 的 费 用
（out-of-pocket fees ） ， 包括但 不限 于经 手费 、印 花税、 证管 费、 过户 费、 手续费 、券商
佣金、 权证 交易 的结 算费 及其他 类似 性质 的费 用等 ； 
8 、基 金进 行外 汇兑 换交 易 的相关 费用 ； 
9 、 基 金 依 照 有 关 法 律 法 规 应 当 缴 纳 的 ， 购 买 或 处 置 证 券 有 关 的 任 何 税 收 、 征 费 、 关
税、印 花税 、交 易及 其他 税收及 预扣 提税 （以 及与 前述各 项有 关的 任何 利息 及费用 ）； 
10 、与 基金 缴纳 税收 有关 的手续 费、 汇款 费等 ； 
11 、更换基金管理人 ，更 换基金托管人，更换 境外 托管人及基金资产由 原基 金托管人
转移新 托管 人所 引起 的费 用； 
12 、与基金有关的诉 讼、 追索费用；但由基金 管理 人或托管人自身原因 造成 的此类费
用由基 金管 理人 或托 管人 自行承 担； 
13 、按 照 国 家有 关规 定和 基金合 同约 定， 可以 在基 金财产 中列 支的 其他 费用 ； 
本基金 终止 清算 时所 发生 费用， 按实 际支 出额 从基 金财产 总值 中扣 除。 
上述基金费用由基金 管理 人在法律规定的范围 内按 照公允的市场价格确 定， 法律法规
另有规 定时 从其 规定 。 
（二） 基金 费用 计提 方法 、计提 标准 和支 付方 式 
1 、基 金管 理人 的管 理费 
本基金的管理费自基 金合 同生效日（含基金合 同生 效日）起按前一日基 金资 产净值的
1.70% 年费 率计 提， 即本 基 金的年 管理 费率 为1.70% 。计算 方法 如下 ： 
H ＝E× 年管 理费 率÷ 当年 天数 
H 为每 日应 计提 的基 金管 理费 
E 为前 一日 基金 资产 净值 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
58 
本基金的管理费每日 计提 ，逐日累计，按月支 付。 经基金管理人和基金 托管 人核对一
致后， 基金 托管 人于 次月 前 5 个 工作 日内 从基 金财 产中一 次性 支付 给基 金管 理人。 
本基金的管理费的具 体使 用由基金管理人支配 ；如 果委托境外投资顾问 ，基 金的管理
费 可 以 部 分 作为 境 外 投 资顾 问 的 费 用 ，具 体 支 付 由基 金 管 理 人 与境 外 投 资 顾问 在 有 关 协议
中进行 约定 。 
2 、基 金托 管人 的托 管费 
本基金的托管费自基 金合 同生效日（含基金合 同生 效日）起按前一日基 金资 产净值的
0.35% 年费 率计 提， 即本 基 金的年 托管 费率 为0.35% 。计算 方法 如下 ： 
H ＝E× 年托 管费 率÷ 当 年 天数 
H 为每 日应 计提 的基 金托 管费 
E 为前 一日 的基 金资 产净 值 
本基金的托管费每日 计提 ，逐日累计，按月支 付。 经基金管理人和基金 托管 人核对一
致后， 基金 托管 人于 次月 前 5 个 工作 日内 从基 金财 产中一 次性 支付 给基 金托 管人。 
本基金的托管费的具 体使 用由基金托管人支配 ；如 果委托境外资产托管 人， 其中可以
部 分 作 境 外 资产 托 管 人 的费 用 ， 具 体 支付 由 中 国 农业 银 行 与 境 外资 产 托 管 人在 有 关 协 议中
进行约 定。 
3 、本 条第 （ 一） 款 第 3 至第 13 项费 用由 基金 管理 人 和基金 托管 人根 据有 关法 规及相 应
协议的 规定 ，列 入或 摊入 当期基 金费 用。 
（三） 不列 入基 金费 用的 项目 
基金管理人和基金托 管人 因未履行或未完全履 行义 务导致的费用支出或 基金 财产的损
失，以 及处 理与 基金 运作 无关的 事项 发生 的费 用等 不列入 基金 费用 。 《 基金 合同》 生效 前的
相关费 用， 包括 但不 限于 验资费 、会 计师 和律 师费 、信息 披露 费用 等不 列入 基金费 用。 
（四） 基金 费用 调整 
基金管理人和基金托 管人 等可根据基金发展情 况调 整基金管理费率、基 金托 管费率等
相 关 费 率 或 改变 收 费 模 式。 调 高 基 金 管理 费 率 、 基金 托 管 费 率 等相 关 费 率 ，须 召 开 基 金份
额 持 有 人 大 会审 议 ， 除 非获 得 监 管 机 构的 豁 免 、 基金 合 同 或 相 关法 律 法 规 另有 规 定 ； 调低
基 金 管 理 费 率 、 基 金 托 管 费 率 等 相 关 费 率 或 在 不 提 高 整 体 费 率 水 平 的 情 况 下 改 变 收 费 模
式，无 须召 开基 金份 额持 有人大 会。 
若将来法律法规或监 管机 构许可本基金或本类 型的 基金采取持续性销售 服务 费模式，
则 本 基 金 可 以依 法 引 入 持续 性 销 售 服 务费 收 费 模 式； 若 引 入 该 类收 费 模 式 没有 增 加 现 有基
金 份 额 持 有 人的 费 用 负 担， 则 无 须 召 开基 金 份 额 持有 人 大 会 ， 法律 法 规 或 监管 机 构 另 有规
定的除 外。 
基金管 理人 必须 最迟 于新 的费率 实施 日前 依照 《信 息披露 办法 》 的 有关 规定 在至少 一种
指定媒 体上 公告 。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
59 
 
（五） 税收 
本基金运作过程中涉 及的 各纳税主体，依照国 家法 律法规和境 外 市 场 的规 定履 行 纳 税
义务。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
60 
十一、 基金的财产 
（一） 基金 资产 总值 
本基金基金资产总值 指基 金持有的各类有价证 券、 银行存款本息、应收 申购 款以及以
其他资 产等 形式 存在 的基 金财产 的价 值总 和。 
（二） 基金 资产 净值 
本基金 基金 资产 净值 是指 基金资 产总 值减 去负 债后 的净资 产值 。 
（三） 基金 财产 的账 户 
本基金根据相关法律 法规 、规范性文件在境内 开立 人民币和外币资金账 户， 在境外投
资 市 场 根 据 适用 的 法 律 法规 、 监 管 要 求、 行 业 惯 例及 托 管 业 务 需要 以 本 基 金名 义 或 基 金托
管 人 名 义 开 立外 币 资 金 账户 及 证 券 账 户。 开 立 的 基金 专 用 账 户 与基 金 管 理 人、 基 金 托 管 人
和 境 外 资 产 托管 人 、 基 金销 售 机 构 和 注册 登 记 机 构自 有 的 财 产 账户 以 及 其 他基 金 财 产 账户
独立。 
（四） 基金 财产 的保 管及 处分 
1 、本基 金财产 独立于 基金 管理人及 基金 托管人 的固 有财产， 并由 基金托 管人 保管。 基
金管理 人、 基金 托管 人不 得将基 金财 产归 入其 固有 财产。 
2 、基金 管理人 、基金 托管 人因基金 财产 的管理 、运 用或者其 他情 形而取 得的 财产和 收
益，归 基金 财产 。 
3 、基金 管理人 、基金 托管 人因依法 解散 、被依 法撤 销或者被 依法 宣告破 产等 原因进 行
清算的 ，基 金财 产不 属于 其清算 范围 。 
4 、基金 财产的 债权不 得与 基金管理 人、 基金托 管人 固有财产 的债 务相 抵 销； 不同基 金
财 产 的 债 权 债务 ， 不 得 相互 抵 销 。 非 因基 金 财 产 本身 承 担 的 债 务， 不 得 对 基金 财 产 强 制执
行。 
5 、基金 管理人 和基金 托管 人可将其 义务 委托第 三方 ，并对第 三方 处理有 关本 基金事 务
的行为 承担 责任 。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
61 
十二、 基金资产的估值 
（一） 估值 目的 
基金资产的估值目的 是客 观、准确地反映基金 相关 金融资产和金融负债 的公 允价值，
并为基 金份 额提 供计 价依 据。 
（二） 估值 日 
本基金的估值日为本 基金 的开放日以及国家法 律法 规规定需要对外披露 基金 净值的非
开放日 。T+1 日 完成T 日 估值。 
（三） 估值 对象 
基金依 法所 持有 的金 融资 产和金 融负 债。 
（四） 估值 方法 
1 、股 票估 值方 法 
（1）上 市流通 股票按 估值 日其所在 证券 交易所 的收 盘价估值 ；估 值日无 交易 的，以 最
近交易 日的 收盘 价估 值。 
（2） 未上 市股 票的 估值 。 
①


送股、 转增股 、配股 和增 发等方式 发行 的股票 ，按 估值日在 证券 交易所 挂牌 的同
一股票 的收 盘价 估值 ，该 日无交 易的 ，以 最近 交易 日的收 盘价 估值 。 
②


首次 发行 的股 票， 按成 本 价估值 。 
（3）在 任何情 况下， 基金 管理人如 采用 本项第(1) －(2)小项 规定的 方法 对基金 资产进
行估值， 均应 被认为 采用 了适当的 估值 方法。 但是 ，如果基 金管 理人认 为按 本项第(1) －(2)
小项规定 的 方法 对 基 金 资产 进 行 估 值 不能 客 观 反 映其 公 允 价 值 的， 基 金 管 理人 可 根 据 具体
情况， 并与 基金 托管 人商 定后， 按最 能反 映公 允价 值的价 格估 值。 
（4） 国家 有最 新规 定的 ， 按其规 定进 行估 值。 
2 、固 定收 益证 券估 值方 法 
（1）债 券按估 值日其 所在 证券交易 所的 收盘价 估值 。如果不 存在 交易所 交易 价格， 则
根据行 业通 用权 威报 价系 统的报 价进 行估 值。 
（2）未 上市债 券按其 成本 价估值。 如成 本价不 能反 映公允价 值， 则采用 估值 技术确 定
公允价 值。 
（3）在 任何情 况下， 基金 管理人如 采用 本项第(1) －(2)小项 规定的 方法 对基金 资产进
行估值， 均应 被认为 采用 了 适当的 估值 方法。 但是 ，如果基 金管 理人认 为按 本项第(1) －(2)
小 项 规 定 的 方法 对 基 金 资产 进 行 估 值 不能 客 观 反 映其 公 允 价 值 的， 基 金 管 理人 在 综 合 考虑
市 场 成 交 价 、市 场 报 价 、流 动 性 、 收 益率 曲 线 等 多种 因 素 基 础 上形 成 的 债 券估 值 ， 基 金管
理人可 根据 具体 情况 与基 金托管 人商 定后 ，按 最能 反映公 允价 值的 价格 估值 。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
62 
（4） 国家 有最 新规 定的 ， 按其规 定进 行估 值。 
3 、衍 生品 估值 方法 
（1）上 市流通 衍生品 按估 值日其所 在证 券交易 所的 收盘价估 值； 估值日 无交 易的， 以
最近交 易日 的收 盘价 估值 。 
（2）未 上市衍 生品按 成本 价估值， 如成 本价不 能反 映公允价 值， 则采用 估值 技术确 定
公允价 值。 
4 、存 托凭 证估 值方 法 
公开挂 牌的 存托 凭证 按其 所在证 券交 易所 的最 近交 易日的 收盘 价估 值。 
5 、基 金估 值方 法 
（1）上 市流通 的基金 按估 值日其所 在证 券交易 所的 收盘价估 值； 估值日 无交 易的， 以
最近交 易日 的收 盘价 估值 。 
（2） 其他 基金 按最 近交 易 日的基 金份 额净 值估 值。 
6 、非 流动 性资 产或 暂停 交 易的证 券估 值方 法 
对于未上市流通或流 通受 限或暂停交易的证券 ，应 参照上述估值原则进 行估 值。如果
上 述 估 值 方 法不 能 客 观 反映 公 允 价 值 的， 基 金 管 理人 可 根 据 具 体情 况 ， 并 与基 金 托 管 人商
定后， 按最 能反 映公 允价 值的价 格估 值。 
7 、在两 个或者 两个以 上的 交易场所 交易 的同一 证券 ，一般采 用该 证券主 要交 易市场 的
收 盘 价 或 报 价； 根 据 不 同交 易 市 场 的 发行 量 之 比 确定 该 证 券 的 主要 交 易 市 场。 个 别 市 场有
特殊交 易结 算规 则的 ，根 据该市 场规 则处 理。 
8 、汇 率 
本基金外币资产价值 计算 中，所涉及人民币对 美元 、港币、英镑、欧元 、日 元的汇率
应 当 以 基 金 估值 日 中 国 人民 银 行 或 其 授权 机 构 公 布的 人 民 币 汇 率中 间 价 为 准。 涉 及 到 其它
币 种 与 人 民 币之 间 的 汇 率， 参 照 数 据 服务 商 提 供 的当 日 各 种 货 币兑 美 元 折 算率 采 用 套 算的
方法进 行折 算。 
9 、税 收 
对于按照中国法律法 规和 基金投资所在地的法 律法 规规定应交纳的各项 税金 ，本基金
将 按 权 责 发 生制 原 则 进 行估 值 ； 对 于 因税 收 规 定 调整 或 其 他 原 因导 致 基 金 实际 交 纳 税 金与
估算的 应交 税金 有差 异的 ，基金 将在 相关 税金 实际 支付日 进行 相应 的估 值调 整。 
10 、为股票、固定收 益证 券、外汇等基金资产 估值 需要，经过基金管理 人和 基金托管
人 协 商 一 致 ，并 履 行 适 当程 序 后 ， 可 以利 用 及 依 据基 金 管 理 人 届时 确 定 的 一种 或 多 种 来源
的数据 信息 。 
11 、在任 何情 况下， 基金 管理人如 采用 本款 第 1 －10 项规定 的方 法对基 金资 产进行 估
值，均应 被认 为采用 了适 当的估值 方法 。但是 ，如 果基金管 理人 认为按 本款 第 1－10 项规嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
63 
定 的 方 法 对 基金 资 产 进 行估 值 不 能 客 观反 映 其 公 允价 值 的 ， 基 金管 理 人 可 根据 具 体 情 况，
并与基 金托 管人 商定 后， 按最能 反映 公允 价值 的价 格估值 ； 
12 、法 律法 规或 监管 部门 有最新 规定 的， 按其 规定 进行估 值。 
（五） 估值 程序 
1 、基金 份额净 值是按 照每 个估值日 闭市 后，基 金资 产净值除 以当 日基金 份额 的余额 数
量 计 算 ， 精 确 到 0.001 元 人 民 币 ， 小 数 点 后 第 四 位 四 舍 五 入 。 国 家 另 有 规 定 的 ， 从 其 规
定。 
每估值 日的 下一 个工 作日 计算基 金资 产净 值及 基金 份额净 值， 并按 规定 披露 。 
2 、基金 日常估 值由基 金管 理人和基 金托 管人一 同进 行。基金 份额 净值由 基金 管理人 完
成 估 值 后 ， 将 估 值 结 果 发 送 给 基 金 托 管 人 ， 基 金 托 管 人 按 基 金 合 同 规 定 的 估 值 方 法 、 时
间 、 程 序 进 行复 核 ， 基 金托 管 人 复 核 无误 后 ， 由 基金 管 理 人 对 外公 布 。 月 末、 年 中 和 年末
估值复 核与 基金 会计 账目 的核对 同时 进行 。 
3 、在法 律法规 和中国 证监 会允许的 情况 下，基 金管 理人与基 金托 管人可 以各 自委托 第
三 方 机 构 进 行基 金 资 产 估值 ， 但 不 改 变基 金 管 理 人与 基 金 托 管 人对 基 金 资 产估 值 各 自 承担
的责任 ，同 时， 须按 照有 关规定 在基 金定 期报 告中 进行披 露。 
（六） 暂停 估值 的情 形 
1 、基金 投资的 主要证 券交 易所或市 场或 外汇市 场遇 法定节假 日或 因其他 原因 暂停营 业
时； 
2 、因自 然灾害 等不可 抗力 或其他情 形致 使基金 管理 人、基金 托管 人无法 准确 评估基 金
财产价 值时 ； 
3 、占基 金相当 比例的 投资 品种的估 值出 现重大 转变 ，延迟估 值有 利于基 金份 额持有 利
益的保 护； 
4 、当前 一估值 日基金 资产 净值 50% 以上 的资产 出现 无可参考 的活 跃市场 价格 且采用 估
值 技 术 仍 导 致公 允 价 值 存在 重 大 不 确 定性 时 ， 经 与基 金 托 管 人 协商 确 认 后 ，基 金 管 理 人应
当暂停 基金 估值 ； 
5 、中 国证 监会 和基 金合 同 认定的 其他 情形 。 
（七） 估值 错误 的处 理 
1 、当 基金 资产 的估 值导 致 基金份 额净 值小 数点 后 3 位内发 生差 错时 ，视 为基 金份额 净
值 估 值 错 误 。基 金 管 理 人和 基 金 托 管 人将 采 取 必 要、 适 当 合 理 的措 施 确 保 基金 资 产 估 值的
准 确 性 、 及 时 性 。 当 基 金 估 值 出 现 影 响 基 金 份 额 净 值 的 错 误 时 ， 基 金 管 理 人 应 当 立 即 纠
正 ， 并 采 取 合理 的 措 施 防止 损 失 进 一 步扩 大 ； 其 中基 金 份 额 净 值计 算 差 错 小于 基 金 份 额净
值 0.5% 时， 基金管 理人与 基金托管 人应 在发现 日对 账务进行 更正 调整， 不做 追溯处理 ；错
误偏差达 到基 金份额 净值 0.5% 时 ，基金 管 理人 应当 公告、通 报基 金托管 人并 报中国证 监会
备案。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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如法律 法规 或监 管机 关对 前述内 容另 有规 定的 ，按 其规定 处理 。 
2 、差 错类 型 
本基金运作过程中， 如果 由于基金管理人、基 金托 管人、注册登记机构 、代 销机构或
投 资 者 自 身 的原 因 造 成 差错 ， 导 致 其 他当 事 人 遭 受损 失 的 ， 责 任人 应 当 对 由于 该 差 错 遭受
损失的 当事 人（ “受 损方 ”）按 下述 “差 错处 理原 则”给 予赔 偿。 
上述差错的主要类型 包括 但不限于：资料申报 差错 、数据传输差错、数 据计 算差错、
系 统 故 障 差 错、 下 达 指 令差 错 等 ； 对 于因 技 术 原 因引 起 的 差 错 ，若 系 同 行 业现 有 技 术 水平
无法预 见、 无法 避免 、无 法抗 拒 ，则 属不 可抗 力。 
由于不可抗力原因造 成投 资者的交易资料灭失 或被 错误处理或造成其他 差错 ，因不可
抗 力 原 因 出 现差 错 的 当 事人 不 对 其 他 当事 人 承 担 赔偿 责 任 ， 但 因该 差 错 取 得不 当 得 利 的当
事人仍 应负 有返 还不 当得 利的义 务。 
3 、差 错处 理原 则 
因基金估值错误给投 资者 造成损失的应由基金 管理 人和基金托管人依照 法律 法规及托
管协议 的规 定予 以承 担。 基金合 同的 当事 人应 按照 以下约 定的 原则 处理 基金 估值差 错。 
（1）差 错已发 生，但 尚未 给当事人 造成 损失时 ，差 错责任方 应及 时协调 各方 ，及时 进
行 更 正 ， 因 更正 差 错 发 生的 费 用 由 差 错责 任 方 承 担； 由 于 差 错 责任 方 未 及 时更 正 已 产 生的
差 错 ， 给 当 事人 造 成 的 损失 由 差 错 责 任方 承 担 ； 若差 错 责 任 方 已经 积 极 协 调， 并 且 有 协助
义 务 的 当 事 人有 足 够 的 时间 进 行 更 正 而未 更 正 ， 由此 造 成 或 扩 大的 损 失 由 差错 责 任 方 和未
更 正 方 根 据 各自 的 差 错 程度 分 别 各 自 承担 相 应 的 赔偿 责 任 。 差 错责 任 方 应 对更 正 的 情 况向
有关当 事人 进行 确认 ，确 保差错 已得 到更 正。 
（2）差 错的责 任方仅 对可 能导致有 关当 事人的 直接 损失负责 ，不 对间接 损失 负责， 并
且仅对 差错 的有 关直 接当 事人负 责， 不对 第三 方负 责。 
（3）因 差错而 获得不 当得 利的当事 人负 有及时 返还 不当得利 的义 务。但 差错 责任方 仍
应 对 差 错 负 责， 如 果 由 于获 得 不 当 得 利的 当 事 人 不返 还 或 不 全 部返 还 不 当 得利 造 成 其 他当
事 人 的 利 益 损失 ， 则 差 错责 任 方 应 赔 偿受 损 方 的 损失 ， 并 在 其 支付 的 赔 偿 金额 的 范 围 内对
获 得 不 当 得 利的 当 事 人 享有 要 求 交 付 不当 得 利 的 权利 ； 如 果 获 得不 当 得 利 的当 事 人 已 经将
此 部 分 不 当 得利 返 还 给 受损 方 ， 则 受 损方 应 当 将 其已 经 获 得 的 赔偿 额 加 上 已经 获 得 的 不当
得利返 还的 总和 超过 其实 际损失 的差 额部 分支 付给 差错责 任方 。 
（4） 差错 调整 采用 尽量 恢 复至假 设未 发生 差错 的正 确情形 的方 式。 
（5）差 错责任 方拒绝 进行 赔偿时， 如果 因基金 管理 人原因造 成基 金财产 损失 时，基 金
托 管 人 应 为 基金 的 利 益 向基 金 管 理 人 追偿 ， 如 果 因基 金 托 管 人 原因 造 成 基 金财 产 损 失 时，
基 金 管 理 人 应为 基 金 的 利益 向 基 金 托 管人 追 偿 。 除基 金 管 理 人 和托 管 人 之 外的 第 三 方 造成
基金财 产的 损失 ，并 拒绝 进行赔 偿时 ，由 基金 管理 人负责 向差 错方 追偿 。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
65 
（6）如 果出现 差错的 当事 人未按规 定对 受损方 进行 赔偿，并 且依 据法律 法规 、基金 合
同 、 托 管 协 议或 其 他 规 定， 基 金 管 理 人自 行 或 依 据法 院 判 决 、 仲裁 裁 决 对 受损 方 承 担 了赔
偿 责 任 ， 则 基金 管 理 人 有权 向 出 现 差 错的 当 事 人 进行 追 索 ， 并 有权 要 求 其 赔偿 或 补 偿 由此
发生的 费用 和遭 受的 损失 。 
（7） 按法 律法 规规 定的 其 他原则 处理 差错 。 
4 、差 错处 理程 序 
差错被 发现 后， 有关 的当 事人应 当及 时进 行处 理， 处理的 程序 如下 ： 
（1） 查明 差错 发生 的原 因 ，列明 所有 当事 人， 根据 差错发 生的 原因 确定 差错 责任方 ； 
（2） 根据 差错 处理 原则 或 当事人 协商 的方 法对 因差 错造成 的损 失进 行评 估； 
（3） 根据 差错 处理 原则 或 当事人 协商 的方 法由 差错 的责任 方进 行更 正和 赔偿 损失； 
（4）根 据差错 处理的 方法 ，需要修 改基 金注册 登记 机构的交 易数 据的， 由基 金注册 登
记机构 进行 更正 ，并 就差 错的更 正向 有关 当事 人进 行确认 ； 
（5）当 基金估 值出现 影响 基金份额 净值 的错误 时， 基金管理 人应 当立即 纠正 ，并采 取
合理的 措施 防止 损失 进一 步扩大 。 
（九） 特殊 情形 的处 理 
1 、基 金管 理人 或基 金托 管 人按本 条第 （四） 款“ 估值 方法” 的规 定的 第 11 项 条 款进行
估值时 ，所 造成 的误 差不 作为基 金资 产估 值错 误处 理。 
2 、由于 不可抗 力原因 ，或 由于证券 交易 所及有 关注 册登记机 构、 数据服 务机 构发送 的
数 据 错 误 ， 基金 管 理 人 和基 金 托 管 人 虽然 已 经 采 取必 要 、 适 当 、合 理 的 措 施进 行 检 查 ，但
未 能 发 现 错 误的 ， 由 此 造成 的 基 金 资 产估 值 错 误 ，基 金 管 理 人 和基 金 托 管 人可 以 免 除 赔偿
责任。 但基 金管 理人 、基 金托管 人应 当积 极采 取必 要的措 施减 轻或 消除 由此 造成的 影响 。 
3 、对于 因税收 规定调 整或 其他原因 导致 基金实 际交 纳税金与 基金 按照权 责发 生制进 行
估值的 应交 税金 有差 异的 ，相关 估值 调整 不作 为基 金资产 估值 错误 处理 。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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十三、 基金的收益与分配 
（一） 基金 可供 分配 利润 
基金可 供分 配利 润指 截至 收益分 配基 准日 基金 未分 配利润 中已 实现 收益 。 
（二） 收益 分配 原则 
1 、 本基金 的每 份基 金份 额享 有同等 分配 权； 
2 、 在符合有 关基金 分红 条件 的前提下 ，本 基金收 益每 季度至少 分配 1 次， 每份 基金
份额每次分配比例 不得低 于收益分配基准日 每份基 金份额可供分配利 润的 25% ；若基金合
同生效 不 满3 个 月， 可不 进行收 益分 配； 
3 、 本基金收益分配方式分为 两种：现金分红与红利再 投资，基金投资者可选择 现金
红 利 或 将 现 金红 利 自 动 转为 基 金 份 额 进行 再 投 资 ；若 投 资 者 不 选择 ， 本 基 金默 认 的 收 益分
配方式 是现 金分 红； 
4 、 法律法 规或 监管 机构 另有 规定的 从其 规定 。 
（三） 收益 分配 方案 
基金收益分配方案中 应载 明基金收益分配基准 日可 供分配利润、基金收 益分 配对象、
分配原 则、 分配 时间 、分 配数额 及比 例、 分配 方式 等内容 。 
（四） 收益 分配 方案 的确 定与公 告 
1 、 本基金收益分配方案由基 金管理人拟定、由基金托 管人核实后确定，基金管 理人
按法律 法规 的规 定公 告并 向中国 证监 会备 案。 
2 、 本基金 收益 分配 的发 放日 距离收 益分 配基 准日 的时 间不超 过 15 个工 作日 。在 分配
方案公布后(依 据 具 体方 案的 规 定) ， 基金 管 理 人就 支付 的 现 金 红利 向 基 金托 管人 发 送 划款
指令， 基金 托管 人按 照基 金管理 人的 指令 及时 进行 分红资 金的 划付 。 
3 、 法律法 规 或 监管 机关 另有 规定的 ，从 其规 定。 
（五） 收益 分配 中发 生的 费用 
收益分配时所发生的 银行 转账或其他手续费用 由投 资者自行承担。当投 资者 的现金红
利 小 于 一 定 金额 ， 不 足 于支 付 银 行 转 账或 其 他 手 续费 用 时 ， 注 册登 记 机 构 有权 将 基 金 份额
持有人 的现 金红 利按 除息 日的基 金份 额净 值转 为基 金份额 。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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十四、 基金的会计与审计 
（一） 基金 会计 政策 
1 、基 金的 会计 年度 为公 历 每年 1 月 1 日至 12 月 31 日。 
2 、基 金核 算以 人民 币为 记 账本位 币， 以人 民币 元为 记账单 位。 
3 、按 国家 有关 的会 计核 算 制度执 行， 并在 法律 法规 允许的 范围 内参 考国 际会 计准则 。 
4 、本 基 金 独立 建账 、独 立 核算。 
5 、本基 金会计 责任人 为基 金管理人 ，基 金管理 人也 可以委托 具有 从事证 券相 关业务 资
格 的 独 立 的 会计 师 事 务 所担 任 基 金 会 计， 但 该 会 计师 事 务 所 不 能同 时 从 事 本基 金 的 审 计业
务。 
6 、 基 金 管 理 人 和 基 金 托 管 人 应 各 自 保 留 完 整 的 会 计 账 目 、 凭 证 并 进 行 日 常 的 会 计 核
算，按 照有 关法 律法 规的 规定编 制基 金会 计报 表。 
7 、基金 托管人 每月与 基金 管理人就 基金 的会计 核算 、报表编 制等 进行核 对并 以书面 方
式确认 。 
8 、基金 管理人 依据法 律法 规规定在 会计 年度结 束后 60 个工 作日内 向证 监会提 交包括
衍生品 头寸 及风 险分 析年 度报告 。 
（二） 基金 审计 
1 、基金 管理人 聘请与 基金 管理人、 基金 托管人 及境 外资产托 管人 相独立 的、 具有从 事
证 券 相 关 业 务资 格 的 会 计师 事 务 所 及 其注 册 会 计 师等 对 基 金 年 度财 务 报 表 及其 他 规 定 事项
进行审 计； 
2 、会 计师 事务 所更 换经 办 注册会 计师 ，应 事先 征得 基金管 理人 同意 ； 
3 、基金 管理人 认为有 充足 理由更换 会计 师事务 所， 经通报基 金托 管人报 中国 证监会 备
案后可 以更 换。 基金 管理 人应在 更换 会计 师事 务所 后 2 日 内依 照 《 信息 披露 办法》 的有 关规
定进行 公告 。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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十五、 基金的信息披露 
本基金 的信 息披 露按 照 《 基金法 》 、 《 试行 办法》 、 《运 作管 理办 法》 、 《 信息披 露管
理办法 》及 其实 施准 则、 本基金 合同 及其 他有 关规 定办理 。 
基金信息披露义务人 应当 在中国证监会规定时 间内 ，将应予披露的基金 信息 通过中国
证监会 指定 的全 国性 报刊 （以下 简称 “指 定报 刊”） 和基金 管理 人、 基金 托管 人的互 联网 网
站 （以 下简 称“ 网站 ”） 等 媒介披 露， 并保 证投 资者 能够按 照基 金合 同约 定的 时间和 方式 查
阅或者 复制 公开 披露 的信 息资料 。 
本基金 信息 披露 义务 人承 诺公开 披露 的基 金信 息， 不得有 下列 行为 ： 
1 、虚 假记 载、 误导 性陈 述 或者重 大遗 漏； 
2 、对 证券 投资 业绩 进行 预 测； 
3 、违 规承 诺收 益或 者承 担 损失； 
4 、诋 毁其 他基 金管 理人 、 基金托 管人 或者 基金 份额 发售机 构； 
5 、登 载任 何自 然人 、法 人 或者其 他组 织的 祝贺 性、 恭维性 或推 荐性 的文 字； 
6 、中 国证 监会 禁止 的其 他 行为。 
本基金公开披露的信 息采 用中文文本。如同时 采用 外文文本的，基金信 息披 露义务人
应保证 两种 文本 的内 容一 致。两 种文 本发 生歧 义的 ，以中 文文 本为 准。 
本基金可以人民币、 美元 等主要外汇币种计算 并披 露净值及相关信息。 涉及 币种之间
转 换 的 ， 应 当披 露 汇 率 数据 来 源 ， 并 保持 一 致 性 。如 果 出 现 改 变， 应 当 予 以披 露 并 说 明改
变的理 由。 
本基金 除特 别说 明外 ，货 币单位 为人 民币 元。 
（一） 基 金 招募 说明 书、 基金合 同、 基金 托管 协议 
基金募集 申请 经中国 证监 会核准后 ，基 金管理 人应 当在基金 份额 发售 的 3 日 前，将 招
募 说 明 书 、 基金 合 同 摘 要登 载 在 指 定 报刊 和 网 站 上； 基 金 管 理 人、 基 金 托 管人 应 当 将 基金
合同、 基金 托管 协议 登载 在各自 公司 网站 上。 
基金合 同生 效后 ，基 金管 理人应 当在 每 6 个月 结束 之日起 45 日 内， 更新 招募 说明书 并
登 载 在 网 站 上， 将 更 新 后的 招 募 说 明 书摘 要 登 载 在指 定 报 刊 上 。基 金 管 理 人应 当 在 公 告的
15 日 前向 中国 证监 会报 送 更新的 招募 说明 书， 并就 有关更 新内 容提 供书 面说 明。 
（二） 基金 份额 发售 公告 
基金管理人应当就基 金份 额发售 的 具 体 事 宜 编制 基金 份 额 发 售 公 告 ， 并在 披露 招 募 说
明书的 当日 登载 于指 定报 刊和网 站上 。 
（三） 基金 合同 生效 公告 
基金管 理人 应当 在基 金合 同生效 的次 日在 指定 报刊 和网站 上登 载基 金合 同生 效公告 。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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（四） 基金 资产 净值 、基 金份额 净值 公告 
基金合同生效后，在 开始 办理基金份额申购或 者赎 回前，基金管理人应 当至 少每周公
告一次 基金 资产 净值 和基 金份额 净值 。 
在开始办 理基 金份额 申购 或者赎回 之后 ，基金 管理 人应当 在 T+2 日内 ，通过 网站、 基
金份额 发售 网点 以及 其他 媒介， 披露 开放 日的 基金 份额净 值和 基金 份额 累计 净值。 
基金管理人应当公告 半年 度和年度最后一个工 作日 基金资产净值和基金 份额 净值。基
金管理人 应当 在 T+2 日内 ，将基金 资产 净值、 基金 份额净值 和基 金份额 累计 净值登载 在中
国证监 会指 定媒 体上 。 
（五） 基金 份额 申购 、赎 回价格 
基金管理人应在基金 合同 、招募说明书等信息 披露 文件上载明基金份额 申购 、赎回价
格 的 计 算 方 式及 有 关 申 购、 赎 回 费 率 ，并 保 证 投 资者 能 够 在 基 金份 额 销 售 网点 查 阅 或 复制
前述信 息资 料。 
（六） 定期 报告 
基金定期报告由基金 管理 人按照法律法规和中 国证 监会颁布的有关证券 投资 基金信息
披 露 内 容 与 格式 的 相 关 文件 的 规 定 单 独编 制 ， 由 基金 托 管 人 按 照法 律 法 规 的规 定 对 相 关内
容进行 复核 。基 金定 期报 告，包 括基 金年 度报 告、 基金半 年度 报告 和基 金季 度报告 。 
1 、基金年度报告：基金管理人应当在每年结束之日起 90 日 内 编 制 完 成 基 金 年 度 报
告 ， 并 将 年 度报 告 正 文 登载 于 网 站 上 ，将 年 度 报 告摘 要 登 载 在 指定 报 刊 上 。基 金 年 度 报告
的财务 会计 报告 应当 经过 审计。 
2 、基金 半年度 报告： 基金 管理人应 当在 上半年 结束 之日起 60 日 内编制 完成 基金半 年
度报告 ，并 将半 年度 报告 正文登 载在 网站 上， 将半 年度报 告摘 要登 载在 指定 报刊上 。 
3 、基金 季度报 告：基 金管 理人应当 在每 个季度 结束 之日起 15 个 工作日 内编 制完成基
金季度 报告 ，并 将季 度报 告登载 在指 定报 刊和 网站 上。 
基金合同 生效 不足 2 个月 的，基金 管理 人可以 不编 制当期季 度报 告、半 年度 报告或 者
年度报告 。基 金定期 报告 在公开披 露的 第 2 个工作 日，分别 报中 国证监 会和 基金管理 人主
要 办 公 场 所 所 在 地 中 国 证 监 会 派 出 机 构 备 案 。 报 备 应 当 采 用 电 子 文 本 和 书 面 报 告 两 种 方
式。 
4 、基金 管理人 应当在 基金 年度报告 和半 年度报 告中 披露基金 组合 资产情 况及 其流动 性
风险分 析等 。 
5 、报告 期内出 现单一 投资 者持有基 金份 额达到 或超 过基金总 份额 20% 的 情形 ，为保 障
其 他 投 资 者 的权 益 ， 基 金管 理 人 至 少 应当 在 基 金 定期 报 告 “ 影 响 投 资 者 决 策的 其 他 重 要信
息 ” 项 下 披 露该 投 资 者 的类 别 、 报 告 期末 持 有 份 额及 占 比 、 报 告期 内 持 有 份额 变 化 情 况及
产品的 特有 风险 ，中 国证 监会认 定的 特殊 情形 除外 。 
（七） 临时 报告 与公 告 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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基金发生 重大 事件， 有关 信息披露 义务 人应当 在 2 日内编制 临时 报告书 予以 公告， 并
在 公 开 披 露 日分 别 报 中 国证 监 会 和 基 金管 理 人 主 要办 公 场 所 所 在地 中 国 证 监会 派 出 机 构备
案。 
前款所称重大事件是 指可 能对基金份额持有人 权益 或者基金份额的价格 产生 重大影响
的下列 事件 ： 
1 、基 金份 额持 有人 大会 的 召开； 
2 、终 止基 金合 同； 
3 、转 换基 金运 作方 式； 
4 、更 换基 金管 理人 、基 金 托管人 、境 外资 产托 管人 ，更换 或撤 销境 外投 资顾 问； 
5 、基金 管理人 、基金 托管 人、境外 资产 托管人 或境 外投资顾 问的 法定名 称、 住所发 生
变更； 
6 、基 金管 理人 股东 及其 出 资比例 发生 变更 ； 
7 、基 金募 集期 延长 ； 
8 、基金 管理人 的董事 长、 总经理及 其他 高级管 理人 员、基金 经理 和基金 托管 人基金 托
管部门 负责 人发 生变 动； 
9 、基 金管 理人 的董 事在 一 年内变 更超 过50% ； 
10 、基 金管 理人 、基 金托 管人基 金托 管部 门的 主要 业务人 员在 一年 内变 动超 过 30% ； 
11 、对 基金 投资 可能 产生 重大影 响的 境外 投资 顾问 主要负 责人 员发 生变 更； 
12 、涉 及基 金管 理人 、基 金财产 、基 金托 管业 务的 诉讼； 
13 、 基 金 管 理 人 、 基 金 托 管 人 、 境 外 资 产 托 管 人 或 境 外 投 资 顾 问 受 到 监 管 部 门 的 调
查； 
14 、 基 金 管 理 人 及 其 董 事 、 总 经 理 及 其 他 高 级 管 理 人 员 、 基 金 经 理 受 到 严 重 行 政 处
罚，基 金托 管人 及其 基金 托管部 门负 责人 受到 严重 行政处 罚； 
15 、重 大关 联交 易事 项； 
16 、基 金收 益分 配事 项； 
17 、管 理费 、托 管费 等费 用计提 标准 、计 提方 式和 费率发 生变 更； 
18 、基 金份 额净 值计 价错 误达基 金份 额净 值0.5% ； 
19 、基 金改 聘会 计师 事务 所； 
20 、基 金变 更、 增加 、减 少基金 代销 机构 ； 
21 、基 金更 换注 册登 记机 构； 
22 、基 金开 始办 理申 购、 赎回； 
23 、基 金申 购、 赎回 费率 及其收 费方 式发 生变 更； 
24 、基 金发 生巨 额赎 回并 延期支 付； 
25 、基 金连 续发 生巨 额赎 回并暂 停接 受赎 回申 请； 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
71 
26 、基 金暂 停接 受申 购、 赎回申 请后 重新 接受 申购 、赎回 ； 
27 、发 生涉 及基 金申 购、 赎回事 项调 整或 潜在 影响 投资者 赎回 等重 大事 项时 ； 
28 、中 国证 监会 规定 的其 他事项 。 
（八） 基金 份额 持有 人大 会决议 
召开基 金份 额持 有人 大会 的，召 集人 应当 至少 提前 30 日公 告基 金份 额持 有人 大会的 召
开时间 、会 议形 式、 审议 事项、 议事 程序 和表 决方 式等事 项。 
基金份额持有人依法 自行 召集持有人大会，基 金管 理人、基金托管人对 基金 份额持有
人大会 决定 的事 项不 依法 履行信 息披 露义 务的 ，召 集人应 履行 相关 信息 披露 义务。 
（九） 公开 澄清 
任何公共媒体中出现 的或 者在市场上流传的消 息可 能对基金份额价格产 生误 导性影响
或 者 引 起 较 大波 动 的 ， 相关 信 息 披 露 义务 人 知 悉 后应 当 立 即 对 该消 息 进 行 公开 澄 清 ， 并将
有关情 况立 即报 告中 国证 监会。 
（十） 中国 证监 会规 定的 其他信 息 
（十一 ） 本基 金在 条件 成熟 的情况 下， 为方 便投 资者 交易本 基金 ，可 增加 信息 披露的 范
围。 
（十二 ）信 息披 露文 件的 存放与 查阅 
招 募 说 明 书 公 布 后 ， 应 当 分 别 置 备 于 基 金 管 理 人 、 基 金 托 管 人 和 基 金 代 销 机 构 的 住
所，投 资者 可免 费查 阅。 在支付 工本 费后 ，可 在合 理时间 内取 得上 述文 件复 印件。 
基金定期报告公布后 ，应 当分别置备于基金管 理人 和基金托管人的住所 ，投 资者可免
费查阅 。在 支付 工本 费后 ，可在 合理 时间 内取 得上 述文件 复印 件。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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十六、 基金合同的变更、 终止和基金财产的 清算 
（一） 基金 合同 的变 更 
1 、以 下变 更基 金合 同的 事 项应经 基金 份额 持有 人大 会决议 通过 ： 
（1） 终止 基金 合同 ； 
（2） 转换 基金 运作 方式 ； 
（3）提 高基金 管理人 、基 金托管人 的报 酬标准 ，但 根据法律 法 规 的要求 提高 该等报 酬
标准的 除外 ； 
（4） 更换 基金 管理 人、 基 金托管 人； 
（5） 本基 金与 其他 基金 的 合并； 
（6） 变更 基金 类别 ； 
（7） 变更 基金 投资 目标 、 范围或 策略 ； 
（8） 变更 基金 份额 持有 人 大会程 序； 
（9） 基金 合同 等约 定的 其 他事项 。 
2 、变更 基金合 同的基 金份 额持有人 大会 决议应 报中 国证监会 核准 或备案 ，并 自中国 证
监会核 准或 出具 无异 议意 见之日 起生 效。 
3 、如因 相应的 法律法 规发 生变动并 属于 本基金 合同 必须遵照 进行 修改的 情形 ，或者 基
金 合 同 的 修 改不 涉 及 本 基金 合 同 当 事 人权 利 义 务 关系 发 生 变 化 或对 基 金 份 额持 有 人 利 益无
实质性不利影 响 的 ， 可 不经 基 金 份 额 持有 人 大 会 决议 ， 而 经 基 金管 理 人 和 基金 托 管 人 同意
修改， 报中 国证 监会 备案 后公告 。 
（二） 基金 合同 的终 止 
有下列 情形 之一 的， 《基 金合同 》应 当终 止： 
1 、基 金份 额持 有人 大会 决 定终止 的； 
2 、基 金管 理人 、基 金托 管 人职责 终止 ，在 6 个月 内 没有新 基金 管理 人、 新基 金托管 人
承接的 ； 
3 、《 基金 合同 》约 定的 其 他情形 ； 
4 、若基 金规模 低于 5000 万元，基 金管 理人有 权在 不召开基 金份 额持有 人大 会的情 况
下终止 基金 合同 ； 
5 、相 关法 律法 规和 中国 证 监会规 定的 其他 情况 。 
（三） 基金 财产 的清 算 
1 、基 金合 同终 止， 应当 按 法律法 规和 本基 金合 同的 有关规 定对 基金 财产 进行 清算。 
2 、基 金财 产清 算组 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
73 
（1） 自基 金合 同终 止事 由 发生之 日 起 30 个工 作日 内 由基金 管理 人组 织成 立基 金财产 清
算 组 ， 在 基 金财 产 清 算 组接 管 基 金 财 产之 前 ， 基 金管 理 人 和 基 金托 管 人 应 按照 基 金 合 同和
托管协 议的 规定 继续 履行 保护基 金财 产安 全的 职责 。 
（2）基 金财产 清算组 成员 由基金管 理人 、基金 托管 人、具有 从事 证券相 关业 务资格 的
注 册 会 计 师 、律 师 以 及 中国 证 监 会 指 定的 人 员 组 成。 基 金 财 产 清算 组 可 以 聘用 必 要 的 工作
人员。 
（3）基 金财产 清算组 负责 基金财产 的保 管、清 理、 估价 、变 现和 分配。 基金 财产清 算
组可以 依法 进行 必要 的民 事活动 。 
3 、清 算程 序 
（1） 基金 合同 终止 后， 由 基金财 产清 算组 统一 接管 基金财 产； 
（2） 基金 财产 清算 组根 据 基金财 产的 情况 确定 清算 期限； 
（3） 基金 财产 清算 组对 基 金财产 进行 清理 和确 认； 
（4） 对基 金财 产进 行评 估 和变现 ； 
（5） 制作 清算 报告 ； 
（6） 聘请 会计 师事 务所 对 基金财 产清 算报 告进 行外 部审计 ； 
（7） 聘请 律师 事务 所对 基 金财产 清算 报告 出具 法律 意见书 ； 
（8） 将基 金清 算结 果报 告 中国证 监会 ； 
（9） 公布 基金 清算 公告 ； 
（10） 对基 金财 产进 行分 配。 
4 、清 算费 用 
清算费 用 是 指 基 金 财产 清算 组 在 进 行 基 金 清 算过 程中 发 生 的 所 有 合 理 费用 ，清 算 费 用
由基金 财产 清算 组优 先从 基金财 产中 支付 。 
5 、基 金财 产的 分配 
基金财 产按 下列 顺序 清偿 ： 
（1） 支付 清算 费用 ； 
（2） 交纳 所欠 税款 ； 
（3） 清偿 基金 债务 ； 
（4） 按基 金份 额持 有人 持 有的基 金份 额比 例进 行分 配。 
基金财 产未 按前 款（1）、（2） 、（3 ）小 项规 定清 偿前， 不分 配给 基金 份额 持有人 。 
6 、基 金财 产清 算的 公告 
清算过程中的有关重 大事 项须及时公告；基金 财产 清算报告经会计师事 务所 审计并由
律师事 务所 出具 法律 意见 书后报 中国 证监 会备 案并 公告。 基金 财产 清算 公告 于《基 金合 同 》
终止并 报中 国证 监会 备案 后 5 个 工作 日内 由基 金财 产清算 小组 公告 。 
7 、基 金财 产清 算账 册及 文 件由基 金托 管人 保 存 15 年 以上。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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十七、 基金托管人 
（一） 基金 托管 人情 况 
1 、基 本情 况 
名称： 中国 农业 银行 股份 有限公 司（ 简称 中国 农业 银行） 
住所： 北京 市东 城区 建国 门内大 街 69 号 
办公地 址： 北京 市西 城区 复兴门 内大 街 28 号 凯晨 世 贸中心 东座 
法定代 表人 ：周 慕冰 
成立日 期：2009 年1 月 15 日 
批准设 立机 关和 批准 设立 文号： 中国 银监 会银 监复[2009]13 号 
基金托 管业 务批 准文 号： 中国证 监会 证监 基字[1998]23 号 
注册资 本：32,479,411.7 万元人 民币 
存续期 间： 持续 经营 
联系电 话：010-66060069 
传真：010-68121816 
联系人 ：贺 倩 
中国农业 银行 股份有 限公 司是中国 金融 体系的 重要 组成部分,总行 设在北 京。 经国务 院
批准， 中国 农业 银行 整体 改制为 中国 农业 银行 股份 有限公 司并 于 2009 年 1 月 15 日依 法成
立 。 中 国 农 业银 行 股 份 有限 公 司 承 继 原中 国 农 业 银行 全 部 资 产 、负 债 、 业 务 、 机 构 网 点和
员 工 。 中 国 农业 银 行 网 点遍 布 中 国 城 乡， 成 为 国 内网 点 最 多 、 业务 辐 射 范 围最 广 ， 服 务领
域 最 广 ， 服 务对 象 最 多 ，业 务 功 能 齐 全的 大 型 国 有商 业 银 行 之 一。 在 海 外 ，中 国 农 业 银行
同样通 过自 己的 努力 赢得 了良好 的信 誉， 每年 位居 《财富》 世界 500 强企 业之 列。作 为一 家
城 乡 并 举 、 联通 国 际 、 功能 齐 备 的 大 型国 有 商 业 银行 ， 中 国 农 业银 行 一 贯 秉承 以 客 户 为中
心 的 经 营 理 念， 坚 持 审 慎稳 健 经 营 、 可持 续 发 展 ，立 足 县 域 和 城市 两 大 市 场， 实 施 差 异化
竞 争 策 略 ， 着力 打 造 “ 伴你 成 长 ” 服 务品 牌 ， 依 托覆 盖 全 国 的 分支 机 构 、 庞大 的 电 子 化网
络 和 多 元 化 的金 融 产 品 ，致 力 为 广 大 客户 提 供 优 质的 金 融 服 务 ，与 广 大 客 户共 创 价 值 、共
同成长 。 
中国农业银行是中国 第一 批开展托管业务的国 内商 业银行，经验丰富， 服务 优质，业
绩突出 ，2004 年 被英 国《 全球托 管人 》评 为中 国“ 最佳托 管银 行” 。2007 年 中国农 业银 行
通过了 美 国 SAS70 内部 控 制审计 ，并 获得 无保 留意 见的 SAS70 审 计报 告。 自2010 年起 中国
农业银 行连 续通 过托 管业 务国际 内控 标准 （ISAE3402 ） 认证 ，表 明了 独立 公正 第三方 对中 国
农 业 银 行 托 管服 务 运 作 流程 的 风 险 管 理、 内 部 控 制的 健 全 有 效 性的 全 面 认 可。 中 国 农 业银
行着力 加强 能力 建设 ，品 牌声誉 进一 步提 升， 在 2010 年 首届 “‘ 金牌 理财 ’TOP10 颁 奖盛嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
75 
典”中 成绩 突出 ，获 “最 佳托管 银行 ”奖 。2010 年 再次荣 获 《首 席财 务官》 杂 志颁发 的“ 最
佳资产 托管 奖” 。2012 年 荣获第 十届 中国 财经 风云 榜“最 佳资 产托 管银 行” 称号；2013 年
至 2017 年连 续荣 获上 海清 算所授 予的 “托 管银 行优 秀奖” 和中 央国 债登 记结 算有限 责任 公
司授予 的“ 优秀 托管 机构 奖”称 号；2015 年、2016 年荣获 中国 银行 业协 会授 予的“ 养老 金
业务最佳 发展 奖”称 号；2018 年 荣获中 国基金 报授 予的公募 基金 20 年 “最 佳基金托 管银
行”奖 。 
中国农 业银 行证 券投 资基 金托管 部于 1998 年 5 月经 中国证 监会 和中 国人 民银 行批准 成
立，2014 年更 名 为 托 管业务 部/ 养 老 金 管 理 中心 ， 内设 综 合 管 理 部 、 业务 管 理部 、 客 户 一
部 、 客 户 二 部、 客 户 三 部、 客 户 四 部 、风 险 合 规 部、 产 品 研 发 与信 息 技 术 部、 营 运 一 部、
营 运 二 部 、 市场 营 销 部 、内 控 监 管 部 、账 户 管 理 部， 拥 有 先 进 的安 全 防 范 设施 和 基 金 托管
业务系 统。 
2 、主 要人 员情 况 
中国农 业银 行托 管业 务部 现有员 工近 240 名， 其中 具有高 级职 称的 专家 30 余 名，服 务
团队成 员专 业水 平高 、业 务素质 好、 服务 能力 强， 高级管 理层 均有 20 年 以上 金融从 业经 验
和高级 技术 职称 ，精 通国 内外证 券市 场的 运作 。 
3 、基 金托 管业 务经 营情 况 
截止 到 2018 年 12 月 31 日 ，中国 农业 银行 托管 的封 闭式证 券投 资基 金和 开放 式证券 投
资基金 共422 只。 
（二） 基金 托管 人的 内部 风险控 制制 度说 明 
1 、内 部控 制目 标 
严 格 遵 守 国 家 有 关 托 管 业 务 的 法 律 法 规 、 行 业 监 管 规 章 和 行 内 有 关 管 理 规 定, 守 法 经
营、规 范运作 、严格 监察, 确保业 务的稳 健运行,保证 基金财 产的安 全完整,确保 有关信 息的
真实、 准确 、完 整、 及时, 保护基 金份 额持 有人 的合 法权益 。 
2 、内 部控 制组 织结 构 
风险管理 委员 会总体 负责 中国农业 银行 的风险 管理 与内部控 制工 作, 对托 管业 务风险 管
理和内 部控制 工作进 行监 督和评 价。托 管业务 部专 门设置 了风险 管理处, 配备 了专职 内控监
督人员 负责 托管 业务 的内 控监督 工作,独 立行 使监 督 稽核职 权。 
3 、内 部控 制制 度及 措施 
具备系统、完善的制 度控 制体系，建立了管理 制度 、控制制度、岗位职 责、 业务操作
流 程 ， 可 以 保证 托 管 业 务的 规 范 操 作 和顺 利 进 行 ；业 务 人 员 具 备从 业 资 格 ；业 务 管 理 实行
严 格 的 复 核 、审 核 、 检 查制 度 ， 授 权 工作 实 行 集 中控 制 ， 业 务 印章 按 规 程 保管 、 存 放 、使
用，账 户资料 严格保 管， 制约机 制严格 有效； 业务 操作区 专门设 置，封 闭管 理,实施 音像 监
控；业 务信息 由专职 信息 披露人 负责,防 止泄 密；业 务实现 自动化 操作， 防止 人为事 故的发
生，技 术系 统完 整、 独立 。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
76 
（三） 基金 托管 人对 基金 管理人 运作 基金 进行 监督 的方法 和程 序 
基金托 管人 通过 参数 设置 将 《基 金法 》 、 《 运作 办法 》 、基 金合 同、 托管 协议 规定的 投
资 比 例 和 禁 止投 资 品 种 输入 监 控 系 统 ，每 日 登 录 监控 系 统 监 督 基金 管 理 人 的投 资 运 作 ，并
通过基 金资 金账 户、 基金 管理人 的投 资指 令等 监督 基金管 理人 的其 他行 为。 
当基金 出现 异常 交易 行为 时，基 金托 管人 应当 针对 不同情 况进 行以 下方 式的 处理： 
1 、电 话提 示。 对 媒 体和 舆 论反映 集中 的问 题， 电话 提示基 金管 理人 ； 
2 、书面 警示。 对本基 金投 资比例接 近超 标、资 金头 寸不足等 问题 ，以书 面方 式对基 金
管理人 进行 提示 ； 
3 、书面 报告。 对投资 比例 超标、清 算资 金透支 以及 其他涉嫌 违规 交易等 行为 ，书面 提
示有关 基金 管理 人并 报中 国证监 会。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
77 
十八、 境外托管人 
（一) 境外托 管人的 基本情 况



名称：摩 根大通 银行香 港分 行（JPMorgan Chase Bank, National Association HONG KONG 
BRANCH ） ， 摩 根 大 通 银 行 香 港 分 行 为 摩 根 大 通 银 行 （JPMorgan Chase Bank, National 
Association ）在香 港注册 的 分支机构 。



摩根大通 银行（ 以下或 简称 摩根大通 ）：



注册地址 ：1111 Polaris Parkway, Columbus, OH 43240, U.S.A.



办公地址 ：270 Park Avenue, New York, New York 10017-2070



法定代表 人：James Dimon



成立时间 ：1799 年



总资产（ 截止 2018 年 12 月 31 日） ：2.62 万亿 美元



实收资本 （截止 2018 年 12 月 31 日 ）：1,785 百 万 美元



托管资产 规模（ 截止 2018 年 12 月 31 日）：23.2 万 亿美元



信用等级 ：穆迪 评级 Aa2 （ 高级信用 债券）



作为全球 领先的 金融服 务公 司，摩根 大通拥 有 2.62 万 亿美元资 产，在 超过 60 个 国家经营 。在
投 资 银 行 业 务 、 消 费 者 金 融 服 务 、 小 企 业 和 商 业 银 行 业 务 、 金 融 交 易 处 理 、 资 产 管 理 和 私 募 股
权投资基 金等方 面，摩 根大 通均为业 界领导 者。



摩根大通自 1946 年 开 始 为 其 美 国 客 户 提 供 托 管 服 务 。 之 后 为 响 应 客 户 投 资 海 外 的 要 求 ， 该 公
司在 1974 年 率 先 开 展 了 一 种 综 合 性 的 服 务 率 先 全 球 托 管 。 此 后 ， 摩 根 大 通 继 续 扩 展 服 务 ，以
满足不断 变化的 客户需 要。 通过提供 优质服 务和创 新的 产品，摩 根大通 始终保 持其 领先地位 。



如今，作 为全球 托管行 业的 领先者， 摩根大 通托管 资产 达 23.2 万亿美 元，为 全世 界最大的 机构
投 资 者 提 供 创 新 的 托 管 、 基 金 会 计 和 服 务 以 及 证 券 服 务 。 摩 根 大 通 是 一 家 真 正 的 全 球 机 构 ， 在
超过 60 个 国 家 有 实 体 运 作 。 与 很 多 竞 争 对 手 不 同 之 处 在 于 ， 摩 根 大 通 还 可 为 客 户 提 供 顶 级 投
资 银 行 在 市 场 领 先 的 服 务 ， 包 括 外 汇 交 易 、 全 球 期 货 与 期 权 清 算 、 股 权 及 股 权 挂 钩 产 品 以 及 固
定 收 益 投 资 的 交 易 与 研 究 。 同 时 ， 在 资 产 负 债 表 内 和 表 外 的 现 金 和 流 动 性 方 面 ， 我 们 也 有 很 强
的解决方 案能力 。



此外，摩根大通还是亚太地区全球托管的先行者之一，其历史可以追溯到 1974 年，在亚太地
区 15 个国家/ 地 区 均 有 客 户 ： 日 本 、 澳 大 利 亚 、 文 莱 、 中 国 、 香 港 、 印 度 、 马 来 西 亚 、 新 西
兰、新加 坡、韩 国、台 湾、 菲律宾、 泰国、 东帝汶 和越 南。



（二）境 外资产 托管人 职责



1 、安全 保管基 金的境 外资 产，及时 办理清 算、交 割事 宜。



2 、准时 将公司 行为信 息通 知基金管 理人和/ 或基 金托管 人，确保 基金及 时收取 所有 应得收入 。



3 、其他 由基金 托管人 委托 其履行的 职责。



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78 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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十九、 相关服务机构 
（一） 基 金份 额发 售机 构 
1、直 销机 构 
（1） 嘉实 基金 管理 有限 公 司直销 中心 
办公地 址 北京市 东城 区建 国门 南大 街 7 号 北京 万豪 中 心 D 座12 层 
电话 （010 ）65215588 传真 （010 ）65215577 
联系人 赵佳 
（2） 嘉实 基金 管理 有限 公 司上海 直销 中心 
办公地 址 上海市 浦东 新区 世纪 大道8 号上海 国金 中心 二期53 层09-11 单元 
电话 （021 ）38789658 传真 （021 ）68880023 
联系人 邵琦 
（3） 嘉实 基金 管理 有限 公 司 成都 分公 司 
办公地 址 成都市 高新 区交 子大 道177 号中 海国 际中心A 座2 单元21 层04-05
单元 
电话 （028 ）86202100 传真 （028 ）86202100 
联系人 王启明 
（4） 嘉实 基金 管理 有限 公 司深圳 分公 司 
办公地 址 深圳市 福田 区益 田 路 6001 号太平 金融 大 厦 16 层 
电话 0755-84362200 传真 （0755 ）25870663 
联系人 陈寒梦 
（5） 嘉实 基金 管理 有限 公 司 青岛 分公 司 
办公地 址 青岛市 市南 区山 东 路 6 号 华润大 厦 3101 室 
电话 （0532 ）66777997 传真 （0532 ）66777676 
联系人 胡洪峰 
（6） 嘉实 基金 管理 有限 公 司 杭州 分公 司 
办公地 址 杭州市 江干 区四 季青 街道 钱江 路 1366 号 万象 城2 幢 1001A 室 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
80 
电话 （0571 ）88061392 传真 （0571 ）88021391 
联系人 王振 
（7） 嘉实 基金 管理 有限 公 司福州 分公 司 
办公地 址 福州市 鼓楼 区五 四 路 137 号信合 广场 801A 单元 
电话 （0591 ）88013670 传真 （0591 ）88013670 
联系人 吴志锋 
（8） 嘉实 基金 管理 有限 公 司南京 分公 司 
办公地 址 南京市 白下 区中 山东 路 288 号新 世纪 广场A 座4202 室 
电话 （025 ）66671118 传真 （025 ）66671100 
联系人 徐莉莉 
（9） 嘉实 基金 管理 有限 公 司 广州 分公 司 
办公地 址 广州市 天河 区珠 江西 路 5 号广州 国际 金融 中 心 50 层 05-06A 单元 
电话 （020 ）88832125 传真 （020 ）81552120 
联系人 周炜 
 
2、代 销机 构 
(1)中 国工 商银 行股 份有 限 公司 
住所、 办公 地址 北京市 西城 区复 兴门 内大 街55 号 
注册地 址 北京市 西城 区复 兴门 内大 街55 号 
法定代 表人 易会满 联系人 杨菲 
传真 010-66107914 
网址 http://www.icbc.co
m.cn,http://www.ic
bc-ltd.com 
客服电 话 95588 
(2)中 国农 业银 行股 份有 限 公司 
住所 北京市 东城 区建 国门 内大 街69 号 
办公地 址 北京市 西城 区复 兴门 内大 街28 号凯 晨世 贸中 心东 座 
注册地 址 北京市 东城 区建 国门 内大 街69 号 
法定代 表人 周慕冰 
电话 (010)85108227 传真 (010)85109219 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
81 
网址 http://www.abchina
.com 
客服电 话 95599 
(3)中 国银 行股 份有 限公 司 
办公地 址 中国北 京市 复兴 门内 大 街1 号 
注册地 址 北京市 复兴 门内 大 街1 号 
法定代 表人 陈四清 
电话 (010)66596688 传真 (010)66594946 
网址 http://www.boc.cn 客服电 话 95566 
(4)交 通银 行股 份有 限公 司 
办公地 址 上海市 浦东 新区 银城 中 路188 号 
注册地 址 上海市 自由 贸易 试验 区银 城中 路188 号 
法定代 表人 彭纯 联系人 王菁 
电话 021－58781234 传真 021－58408483 
网址 http://www.bankcom
m.com 
客服电 话 95559 
(5)招 商银 行股 份有 限公 司 
住所 深圳市 深南 大 道7088 号 招 商银行 大厦



办公地 址 深圳市 福田 区深 南大 道7088 号 
注册地 址 深圳市 福田 区深 南大 道7088 号 
法定代 表人 李建红 联系人 邓炯鹏 
电话 （0755 ）83198888 传真 （0755 ）83195050



网址 http://www.cmbchin
a.com 
客服电 话 95555 
(6)中 信银 行股 份有 限公 司 
住所、 办公 地址 北京市 东城 区朝 阳门 北大 街9 号 
注册地 址 北京市 东城 区朝 阳门 北大 街9 号 
法定代 表人 李庆萍 联系人 廉赵峰 
网址 http://www.citicba
nk.com 
客服电 话 95558 
(7)上 海浦 东发 展银 行股 份 有限公 司 
办公地 址 上海市 中山 东一 路 12 号 
注册地 址 上海市 中山 东一 路 12 号 
法定代 表人 高国富 联系人 高天、 虞谷 云 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
82 
电话 (021)61618888 传真 (021)63604199 
网址 http://www.spdb.co
m.cn 
客服电 话 95528 
(8)中 国民 生银 行股 份有 限 公司 
住所 北京市 西城 区复 兴门 内大 街2 号 
办公地 址 中国北 京市 西城 区复 兴门 内大 街2 号 民生 银行 大厦 
注册地 址 中国北 京市 西城 区复 兴门 内大 街2 号 
法定代 表人 洪崎 联系人 王志刚 
电话 (010)58560666 
网址 http://www.cmbc.co
m.cn 
客服电 话 95568 
(9)上 海银 行股 份有 限公 司 
住所、 办公 地址 上海市 浦东 新区 银城 中 路168 号 
注册地 址 上海市 自由 贸易 试验 区银 城中 路168 号 
法定代 表人 金煜 联系人 汤征程 
电话 021-68475888 传真 021-68476111 
网址 http://www.bosc.cn 客服电 话 95594 
(10)平 安银 行股 份有 限公 司 
住所 广东省 深圳 市深 南东 路5047 号 深圳 发展 银行 大厦 
办公地 址 深圳市 深南 东 路5047 号 
注册地 址 深圳市 罗湖 区深 南东 路5047 号 
法定代 表人 谢永林 联系人 张青 
电话 0755-22166118 传真 0755-82080406 
网址 http://www.bank.pi
ngan.com 
客服电 话 95511-3 或95501 
(11)青 岛银 行股 份有 限公 司 
住所 青岛市 市南 区香 港中 路 68 号华普 大厦 
办公地 址 山东省 青岛 市崂 山区 秦岭 路6 号 3 号楼 
注册地 址 山东省 青岛 市崂 山区 秦岭 路6 号 3 号楼 
法定代 表人 郭少泉 联系人 徐伟静 
电话 0532-68629925 传真 0532-68629939 
网址 http://www.qdccb.c
om/ 
客服电 话 96588( 青岛)、
4006696588(全国) 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
83 
(12)徽 商银 行股 份有 限公 司 
住所、 办公 地址 安徽省 合肥 市安 庆 路79 号 天徽大 厦 A 座 
注册地 址 安徽省 合肥 市安 庆 路79 号 天徽大 厦 A 座 
法定代 表人 吴学民 联系人 顾伟平 
电话 0551-65898103 传真 0551-62667684 
网址 http://www.hsbank.
com.cn 
客服电 话 4008896588 
(13)杭 州银 行股 份有 限公 司 
住所 杭州市 庆春 路 46 号 杭州 银 行大厦 
办公地 址 杭州市 下城 区庆 春 路46 号 
注册地 址 浙江省 杭州 市下 城区 庆春 路46 号 
法定代 表人 陈震山 联系人 严峻 
电话 (0571)85108309 传真 (0571)85108309 
网址 http://www.hzbank.
com.cn 
客服电 话 400-888-8508 
(14)江 苏银 行股 份有 限公 司 
住所 南京市 中华 路 26 号 江苏 银 行总部 大厦 
办公地 址 江苏省 南京 市中 华 路26 号 
注册地 址 江苏省 南京 市中 华 路26 号 
法定代 表人 夏平 联系人 张洪玮 
电话 (025)58587036 传真 (025)58587820 
网址 http://www.jsbchin
a.cn 
客服电 话 95319 
(15)深 圳农 村商 业银 行股 份有限 公司 
住所 广东省 深圳 市罗 湖区 深南 东路 3038 号合 作金 融大 厦 
办公地 址 中国广 东省 深圳 市深 南东 路3038 号 
注册地 址 深圳市 罗湖 区深 南东 路3038 号 
法定代 表人 李光安 联系人 常志勇 
电话 0755-25188781 传真 0755-25188785 
网址 http://www.4001961
200.com 
客服电 话 961200(深圳) 
(16)烟 台银 行股 份有 限公 司 
住所 山东省 烟台 市芝 罘区 海港 路25 号 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
84 
办公地 址 烟台市 芝罘 区海 港 路25 号 
注册地 址 烟台市 芝罘 区海 港 路25 号 
法定代 表人 吴明理 联系人 王淑华 
电话 0535-6699660 传真 0535-6699884 
网址 http://www.yantaib
ank.net 
客服电 话 4008-311-777 
(17)哈 尔滨 银行 股份 有限 公司 
住所 哈尔滨 市道 里区 尚志 大 街160 号 
办公地 址 黑龙江 省哈 尔滨 市道 里区 尚志大 街160 号 
注册地 址 黑龙江 省哈 尔滨 市道 里区 尚志大 街160 号 
法定代 表人 郭志文 联系人 王超 
电话 0451-86779007 传真 0451-86779218 
网址 http://www.hrbb.co
m.cn 
客服电 话 95537 
(18)天 津银 行股 份有 限公 司 
住所、 办公 地址 天津市 河西 区友 谊 路15 号 
注册地 址 天津市 河西 区友 谊 路15 号 
法定代 表人 李宗唐 联系人 杨森 
电话 （022 ）28405330 传真 （022 ）28405631 
网址 http://www.bankoft
ianjin.com 
客服电 话 4006-960296 
(19)河 北银 行股 份有 限公 司 
住所 石家庄 市平 安北 大 街28 号 
办公地 址 河北省 石家 庄市 平安 北大 街28 号 
注册地 址 河北省 石家 庄市 平安 北大 街28 号 
法定代 表人 乔志强 联系人 王娟 
电话 0311-88627587 传真 0311-88627027 
网址 http://www.hebbank
.com 
客服电 话 4006129999 
(20)江 苏江 南农 村商 业银 行股份 有限 公司 
办公地 址 江苏省 常州 市和 平中 路 413 号 
注册地 址 常州市 和平 中 路413 号 
法定代 表人 陆向阳 联系人 包静 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
85 
电话 13951229068 传真 0519-89995170 
网址 http://www.jnbank.
com.cn 
客服电 话 96005 
(21)包 商银 行股 份有 限公 司 
住所 内蒙古 包头 市钢 铁大 街6 号 
办公地 址 内蒙古 自治 区包 头市 青山 区钢铁 大 街6 号 
注册地 址 内蒙古 自治 区包 头市 青山 区钢铁 大街 ６号 
法定代 表人 李镇西 联系人 张晶 
电话 0472-5189165 传真 010-84596546 
网址 http://www.bsb.com
.cn 
客服电 话 95352 
(22)广 州农 村商 业银 行股 份有限 公司 
办公地 址 广州市 黄埔 区映 日 路9 号 
注册地 址 广州市 黄埔 区映 日 路9 号 
法定代 表人 王继康 联系人 戴一挥 
电话 020-22389188 传真 020-22389031 
网址 http://www.grcbank
.com 
客服电 话 020-961111 
(23)苏 州银 行股 份有 限公 司 
办公地 址 江苏省 苏州 工业 园区 钟园 路728 号 
注册地 址 江苏省 苏州 工业 园区 钟园 路728 号 
法定代 表人 王兰凤 联系人 熊志强 
电话 0512-69868390 传真 0512-69868370 
网址 http://www.suzhoub
ank.com 
客服电 话 0512-96067 
(24)杭 州联 合农 村商 业银 行股份 有限 公司 
住所 杭州市 建国 中 路99 号杭 州 联合银 行大 楼 
办公地 址 杭州市 上城 区建 国中 路 99 号 
注册地 址 浙江省 杭州 市上 城区 建国 中路 99 号 
法定代 表人 张海林 联系人 胡莹 
电话 0571—87923324 传真 0571—87923214 
网址 http://www.urcb.co
m 
客服电 话 96592 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
86 
(25)四 川天 府银 行股 份有 限公司 
办公地 址 四川省 南充 市顺 庆区 滨江 中路一 段 97 号26 栋 
注册地 址 四川省 南充 市涪 江路 １号 
法定代 表人 邢敏 联系人 樊海波 
电话 028-67676033 传真 028-67676033 
网址 http://www.tf.cn 
(26)福 建海 峡银 行股 份有 限公司 
办公地 址 福建省 福州 市台 江区 江滨 中大 道358 号海 峡银 行大 厦 
注册地 址 福建省 福州 市台 江区 江滨 中大 道358 号海 峡银 行大 厦 
法定代 表人 俞敏 联系人 吴白玫 
电话 0591-87838759 传真 0591-87388016 
网址 http://www.fjhxban
k.com 
客服电 话 4008939999 
(27)浙 江绍 兴瑞 丰农 村商 业银行 股份 有限 公司 
办公地 址 浙江省 绍兴 市柯 桥区 柯桥 笛扬 路1363 号 
注册地 址 浙江省 绍兴 市柯 桥区 柯桥 笛扬 路1363 号 
法定代 表人 俞俊海 联系人 孔张海 
电话 0575-84788101 传真 0575-84788100 
网址 http://www.borf.cn
/ 
客服电 话 4008896596 
(28)泉 州银 行股 份有 限公 司 
办公地 址 泉州市 丰泽 区云 鹿 路3 号 
注册地 址 泉州市 丰泽 区云 鹿 路3 号 
法定代 表人 傅子能 联系人 董培姗 、王 燕玲 
电话 0595-22551071 传真 0595-22578871 
网址 http://www.qzccban
k.com/ 
客服电 话 4008896312 
(29)锦 州银 行股 份有 限公 司 
办公地 址 北京市 东城 区建 国门 北大 街5 号 
注册地 址 辽宁省 锦州 市科 技 路68 号 
法定代 表人 张伟 联系人 张华阳 
电话 0416-3220085 传真 0416-3220017 
网址 http://www.jinzhou 客服电 话 400-6696178 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
87 
bank.com 
(30)浙 江乐 清农 村商 业银 行股份 有限 公司 
办公地 址 乐清市 城南 街道 伯乐 西 路99 号 
注册地 址 乐清市 城南 街道 伯乐 西 路99 号 
法定代 表人 高剑飞 联系人 金晓娇 
电话 0577-61566028 传真 0577-61566063 
网址 http://www.yqbank.
com/ 
客服电 话 4008896596 
(31)桂 林银 行股 份有 限公 司 
办公地 址 桂林市 中山 南 路76 号 
注册地 址 桂林市 中山 南 路76 号 
法定代 表人 王能 联系人 周佩玲 
传真 0773-3851691 
网址 http://www.guilinb
ank.com.cn 
客服电 话 4008696299 
(32)浙 江杭 州余 杭农 村商 业银行 股份 有限 公司 
办公地 址 浙江省 杭州 市余 杭区 南苑 街道南 大 街72 号 
注册地 址 杭州市 余杭 区南 苑街 道南 大街 72 号 
法定代 表人 来煜标 联系人 蔡亮 
电话 0571-86209980 传真 0571-86137150 
网址 http://www.yhrcb.c
om/ 
客服电 话 96596/4008896596 
(33)天 相投 资顾 问有 限公 司 
办公地 址 西城区 新街 口外 大 街28 号院 C 座505 
注册地 址 北京市 西城 区金 融 街19 号 富凯大 厦 B 座701 
法定代 表人 林义相 联系人 谭磊 
电话 010-66045182 传真 010-66045518 
网址 txsec.com 客服电 话 010-66045678 
(34)和 讯信 息科 技有 限公 司 
办公地 址 北京市 朝阳 区朝 阳门 外泛 利大 厦10 层 
注册地 址 北京市 朝阳 区朝 外大 街 22 号 1002 室 
法定代 表人 王莉 联系人 刘洋 
传真 8610-65884788 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
88 
网址 http://www.hexun.c
om/ 
客服电 话 4009200022 
(35)诺 亚正 行基 金销 售有 限公司 
办公地 址 上海市 杨浦 区秦 皇岛 路 32 号 C 栋 
注册地 址 上海市 虹口 区飞 虹 路360 弄9 号 3724 室 
法定代 表人 汪静波 联系人 张裕 
电话 021-38509735 传真 021-38509777 
网址 http://www.noah-fu
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客服电 话 400-821-5399 
(36)深 圳众 禄基 金销 售股 份有限 公司 
办公地 址 深圳市 罗湖 区笋 岗街 道梨 园路物 资控 股置 地大 厦8 楼 801 
注册地 址 深圳市 罗湖 区笋 岗街 道梨 园路物 资控 股置 地大 厦8 楼 801 
法定代 表人 薛峰 联系人 童彩平 
电话 0755-33227950 传真 0755-33227951 
网址 http://www.jjmmw.c
om;https://www.zlf
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客服电 话 4006-788-887 
(37)上 海天 天基 金销 售有 限公司 
办公地 址 上海市 徐汇 区宛 平南 路 88 号金座 
注册地 址 上海市 徐汇 区龙 田 路190 号2 号 楼二 层 
法定代 表人 其实 联系人 潘世友 
电话 021-54509977 传真 021-64385308 
网址 http://www.1234567
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客服电 话 95021 
(38)上 海好 买基 金销 售有 限公司 
办公地 址 上海市 虹口 区欧 阳 路196 号26 号楼2 楼 
注册地 址 上海市 虹口 区欧 阳 路196 号26 号楼2 楼41 号 
法定代 表人 杨文斌 联系人 张茹 
电话 021-20613999 传真 021-68596916 
网址 https://www.howbuy
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客服电 话 4007009665 
(39)上 海长 量基 金销 售投 资顾问 有限 公司 
办公地 址 上海市 浦东 新区 东方 路1267 号 陆家 嘴金 融服 务广 场 二期 11 层 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
89 
注册地 址 浦东新 区高 翔 路526 号2 幢220 室 
法定代 表人 张跃伟 联系人 单丙烨 
电话 021-20691869 传真 021-20691861 
网址 http://www.erichfu
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客服电 话 400-089-1289 
(40)浙 江同 花顺 基金 销售 有限公 司 
办公地 址 浙江省 杭州 市西 湖区 古荡 街道 
注册地 址 杭州市 文二 西 路1 号 903 室 
法定代 表人 凌顺平 联系人 林海明 
传真 0571-86800423 
网址 http://www.5ifund.
com 
客服电 话 4008-773-772 
(41)北 京展 恒基 金销 售股 份有限 公司 
办公地 址 北京市 朝阳 区安 苑 路15 号 邮电新 闻大 厦 
注册地 址 北京市 朝阳 区安 苑 路15 号 邮电新 闻大 厦 
法定代 表人 闫振杰 联系人 李静如 
电话 010-59601366-7024 
网址 http://www.myfund.
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客服电 话 4008886661 
(42)上 海利 得基 金销 售有 限公司 
办公地 址 上海宝 山区 蕴川 路5475 号1033 室 
注册地 址 中国上 海宝 山区 蕴川 路5475 号1033 室 
法定代 表人 李兴春 联系人 曹怡晨 
电话 021-50583533 传真 021-50583633 
网址 http://www.leadfun
d.com.cn 
客服电 话 400-921-7755 
(43)嘉 实财 富管 理有 限公 司 
住所 上海市 浦东 新区 世纪 大 道8 号 B 座 46 楼 06-10 单元 
办公地 址 上海市 浦东 新区 世纪 大道 八号国 金中 心二 期 53 楼 
注册地 址 中国（ 上海 ）自 由贸 易试 验区世 纪大 道8 号上 海国 金中心 办公 楼二
期53 层5312-15 单元 
法定代 表人 赵学军 联系人 景琪 
电话 021-20289890 传真 021-20280110 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
90 
网址 http://www.harvest
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客服电 话 400-021-8850 
(44)北 京创 金启 富基 金销 售有限 公司 
办公地 址 中国北 京市 西城 区民 丰胡 同31 号 5 号楼215A 
注册地 址 北京市 西城 区民 丰胡 同 31 号 5 号楼 215A 
法定代 表人 梁蓉 联系人 魏素清 
电话 010-66154828 传真 010-63583991 
网址 http://www.5irich.
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客服电 话 400-6262-818 
(45)宜 信普 泽( 北京) 基金 销售有 限公 司 
办公地 址 北京市 朝阳 区建 国 路88 号楼 15 层1809 
注册地 址 北京市 朝阳 区建 国 路88 号楼 15 层1809 
法定代 表人 戎兵 联系人 魏晨 
电话 010-52413385 传真 010-85894285 
网址 http://www.yixinfu
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客服电 话 400-6099-200 
(46)南 京苏 宁基 金销 售有 限公司 
办公地 址 南京市 玄武 区苏 宁大 道1-5 号 
注册地 址 南京市 玄武 区苏 宁大 道1-5 号 
法定代 表人 刘汉青 联系人 喻明明 
电话 025-66996699-88413
1 
传真 025-66008800-88413
1 
网址 http://www.snjijin
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客服电 话 95177 
(47)众 升财 富( 北京) 基金 销售有 限公 司 
办公地 址 北京市 朝阳 区北 四环 中 路27 号院 5 号楼3201 内3201 单元 
注册地 址 北京市 朝阳 区北 四环 中 路27 号院 5 号楼3201 内3201 单元 
法定代 表人 李招弟 联系人 高晓芳 
电话 010-59393923 传真 010-59393074 
网址 http://www.wy-fund
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客服电 话 400-876-9988 
(48)深 圳腾 元基 金销 售有 限公司 
办公地 址 深圳市 福田 区华 富街 道深 南中 路4026 号 田面 城市 大 厦18 层 b 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
91 
注册地 址 深圳市 福田 区华 富街 道深 南中 路4026 号 田面 城市 大 厦18 层 b 
法定代 表人 曾革 联系人 鄢萌莎 
电话 0755-33376922 传真 0755-33065516 
网址 http://www.tenyuan
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客服电 话 4006877899 
(49)北 京恒 天明 泽基 金销 售有限 公司 
办公地 址 北京市 朝阳 区东 三环 北路 甲19 号嘉 盛中 心30 层 
注册地 址 北京市 北京 经济 技术 开发 区宏达 北 路10 号五 层5122 室 
法定代 表人 周斌 联系人 陈霞 
电话 15249236571 传真 010-59313586 
网址 http://www.chtfund
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客服电 话 400-8980-618 
(50)北 京广 源达 信基 金销 售有限 公司 
办公地 址 北京市 朝阳 区望 京东 园四 区13 号楼 浦项 中心B 座19 层 
注册地 址 北京市 西城 区新 街口 外大 街28 号 C 座六 层605 室 
法定代 表人 齐剑辉 联系人 王英俊 
电话 010-57298634 传真 010-82055860 
网址 http://www.niuniuf
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客服电 话 4006236060 
(51)上 海大 智慧 基金 销售 有限公 司 
办公地 址 中国（ 上海 ）自 由贸 易试 验区杨 高南 路428 号 1 号楼 1102 单元 
注册地 址 中国（ 上海 ）自 由贸 易试 验区杨 高南 路428 号 1 号楼 1102 单元 
法定代 表人 申健 联系人 宋楠 
电话 021-20219988-37492 传真 021-20219923 
网址 https://www.wg.com
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客服电 话 021-20292031 
(52)北 京加 和基 金销 售有 限公司 
办公地 址 北京市 西城 区金 融大 街 33 号通泰 大 厦 C 座709 室 
注册地 址 北京市 西城 区金 融大 街 11 号 7 层703 室 
法定代 表人 曲阳 联系人 徐娜 
电话 010-68292940 传真 010-68292941 
网址 http://www.bzfunds
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客服电 话 010-68292745 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
92 
(53)济 安财 富( 北京) 基金 销售有 限公 司 
办公地 址 北京市 朝阳 区东 三环 中 路7 号北 京财 富中 心 A 座 46 层 
注册地 址 北京市 朝阳 区东 三环 中 路7 号 4 号楼40 层4601 室 
法定代 表人 杨健 联系人 李海燕 
电话 010-65309516 传真 010-65330699 
网址 http://www.jianfor
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客服电 话 400-673-7010 
(54)上 海联 泰资 产管 理有 限公司 
办公地 址 上海市 长宁 区福 泉北 路 518 号 8 号楼3 楼 
注册地 址 中国（ 上海 ）自 由贸 易试 验区富 特北 路277 号 3 层310 室 
法定代 表人 燕斌 联系人 兰敏 
电话 021-52822063 传真 021-52975270 
网址 http://www.66zicha
n.com 
客服电 话 400-166-6788 
(55)上 海汇 付基 金销 售有 限公司 
办公地 址 上海市 中山 南 路100 号金 外滩国 际广 场 19 楼 
注册地 址 上海市 黄浦 区黄 河 路333 号201 室 A 区 056 单元 
法定代 表人 金佶 联系人 陈云卉 
电话 021-33323998 传真 021-33323837 
客服电 话 400-820-2819 
(56)上 海中 正达 广基 金销 售有限 公司 
办公地 址 上海市 徐汇 区龙 腾大 道2815 号302 室 
注册地 址 上海市 徐汇 区龙 腾大 道2815 号302 室 
法定代 表人 黄欣 联系人 戴珉微 
电话 021-33768132 传真 021-33768132*802 
网址 http://www.zzwealt
h.cn 
客服电 话 400-6767-523 
(57)北 京虹 点基 金销 售有 限公司 
办公地 址 北京市 朝阳 区工 人体 育场 北路 甲2 号裙房 2 层 222 单元 
注册地 址 北京市 朝阳 区工 人体 育场 北路 甲2 号裙房 2 层 222 单元 
法定代 表人 郑毓栋 联系人 姜颖 
电话 13522549431 传真 010-65951887 
网址 http://www.hongdia 客服电 话 400-068-1176 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
93 
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(58)上 海陆 金所 基金 销售 有限公 司 
办公地 址 上海市 浦东 新区 陆家 嘴环 路1333 号14 楼 09 单元 
注册地 址 中国（ 上海 ）自 由贸 易试 验区陆 家嘴 环 路1333 号14 楼 09 单元 
法定代 表人 胡学勤 联系人 宁博宇 
电话 021-20665952 传真 021-22066653 
网址 http://www.lufunds
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客服电 话 4008219031 
(59)珠 海盈 米基 金销 售有 限公司 
办公地 址 珠海市 横琴 新区 宝华 路6 号105 室-3491 
注册地 址 珠海市 横琴 新区 宝华 路6 号105 室-3491 
法定代 表人 肖雯 联系人 黄敏嫦 
电话 020-89629019 传真 020-89629011 
网址 http://www.yingmi.
cn 
客服电 话 020-89629066 
(60)大 连网 金基 金销 售有 限公司 
办公地 址 辽宁省 大连 市沙 河口 区体 坛路 22 号2F 
注册地 址 辽宁省 大连 市沙 河口 区体 坛路 22 号 诺德 大厦2 层202 室 
法定代 表人 樊怀东 联系人 于舒 
电话 0411-39027828 传真 0411-39027835 
网址 http://www.yibaiji
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客服电 话 4000-899-100 
(61)中 民财 富基 金销 售( 上海)有 限公 司 
办公地 址 上海市 黄浦 区老 太平 弄 88 号 A、B 单元 
注册地 址 上海市 黄浦 区中 山南 路 100 号 7 层 05 单元 
法定代 表人 弭洪军 联系人 茅旦青 
电话 021-33355392 传真 021-63353736 
网址 http://www.cmiwm.c
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客服电 话 400-876-5716 
(62)中 欧钱 滚滚 基金 销售( 上海) 有限 公司 
办公地 址 上海市 浦东 新区 陆家 嘴环 路333 号 729S 室 
注册地 址 中国（ 上海 ）自 由贸 易试 验区陆 家嘴 环 路333 号 729S 室 
法定代 表人 许欣 联系人 屠帅颖 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
94 
电话 021-68609600 
网址 http://www.qiangun
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客服电 话 400-700-9700 
(63)万 家财 富基 金销 售( 天津)有 限公 司 
办公地 址 北京市 西城 区丰 盛胡 同 28 号太平 洋保 险大 厦 A 座5 层 
注册地 址 天津自 贸区 （中 心商 务区） 迎宾大 道1988 号滨 海浙 商 大厦公 寓2-2413
室 
法定代 表人 李修辞 联系人 王芳芳 
电话 010-59013842/18519
215322 
传真 010-59013828 
网址 http://www.wanjiawealth.com 
(64)上 海华 夏财 富投 资管 理有限 公司 
办公地 址 北京市 西城 区金 融大 街 33 号通泰 大 厦 B 座8 层 
注册地 址 上海市 虹口 区东 大名 路 687 号 1 幢2 楼268 室 
法定代 表人 毛淮平 联系人 仲秋玥 
电话 010-88066632 传真 010-88066214 
网址 https://www.amcfor
tune.com/ 
客服电 话 400-817-5666 
(65)阳 光人 寿保 险股 份有 限公司 
办公地 址 北京市 朝阳 区朝 外大 街 乙12 号1 号 楼昆 泰国 际大 厦 
注册地 址 海南省 三亚 市迎 宾 路360-1 号三 亚阳 光金 融广 场 16 层 
法定代 表人 李科 联系人 王超 
电话 010-59053660 传真 010-59053700 
网址 http://life.sinosi
g.com/ 
客服电 话 95510 
(66)国 泰君 安证 券股 份有 限公司 
住所 上海市 浦东 新区 商城 路 618 号 
办公地 址 上海市 静安 区南 京西 路 768 号 
注册地 址 中国（ 上海 ）自 由贸 易试 验区商 城 路618 号 
法定代 表人 杨德红 联系人 芮敏祺 
电话 (021)38676666 传真 (021)38670666 
网址 http://www.gtja.co
m 
客服电 话 4008888666 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
95 
(67)中 信建 投证 券股 份有 限公司 
住所 北京市 朝阳 区安 立 路66 号4 号楼 
办公地 址 北京市 东城 区朝 内大 街 188 号 
注册地 址 北京市 朝阳 区安 立 路66 号4 号楼 
法定代 表人 王常青 联系人 权唐 
电话 （010 ）65183880 传真 （010 ）65182261 
网址 http://www.csc108.
com 
客服电 话 400-8888-108 
(68)国 信证 券股 份有 限公 司 
办公地 址 深圳市 红岭 中 路1012 号 国 信证券 大厦 
注册地 址 深圳市 红岭 中 路1012 号 国 信证券 大厦 十六 层至 二十 六层 
法定代 表人 何如 联系人 周杨 
电话 0755-82130833 传真 0755-82133952 
网址 http://www.guosen.
com.cn 
客服电 话 95536 
(69)招 商证 券股 份有 限公 司 
住所 深圳市 福田 区益 田路 江苏 大厦 A 座 38-45 层 
办公地 址 深圳市 福田 区福 田街 道福 华一 路111 号 
注册地 址 深圳市 福田 区福 田街 道福 华一 路111 号 
法定代 表人 霍达 联系人 林生迎 
电话 (0755)82943666 传真 (0755)82943636 
网址 http://www.cmschin
a.com 
客服电 话 4008888111 、95565 
(70)广 发证 券股 份有 限公 司 
住所 广州天 河区 天河 北 路183-187 号 大都 会广 场 43 楼（4301-4316 房） 
办公地 址 广州市 天河 区天 河北 路183-187 号 大都 会广 场5 楼、18 楼、19 楼、
36 楼、38 楼、39 楼、41 楼、42 楼、43 楼和44 楼 
注册地 址 广东省 广州 市黄 埔区 中新 广州知 识城 腾飞 一 街2 号618 室 
法定代 表人 孙树明 联系人 黄岚 
电话 （020 ）87555888 传真 （020 ）87555305 
网址 http://www.gf.com.
cn 
客服电 话 95575 或致 电各 地营
业网点 
(71)中 信证 券股 份有 限公 司 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
96 
住所 北京市 朝阳 区亮 马桥 路 48 号中信 证券 大厦 
办公地 址 深圳市 福田 区中 心三 路8 号中信 证券 大厦;北 京市 朝 阳区亮 马桥 路48
号中信 证券 大厦 
注册地 址 深圳市 福田 区中 心三 路8 号卓越 时代 广场 （二 期） 北座 
法定代 表人 张佑君 联系人 郑慧 
电话 010-60838888 
网址 http://www.cs.ecit
ic.com 
客服电 话 95558 
(72)中 国银 河证 券股 份有 限公司 
住所 北京市 西城 区金 融大 街 35 号国际 企业 大 厦 C 座 
办公地 址 北京市 西城 区金 融大 街 35 号国际 企业 大 厦 C 座2-6 层 
注册地 址 北京市 西城 区金 融大 街 35 号国际 企业 大 厦 C 座2-6 层 
法定代 表人 陈共炎 联系人 辛国政 
电话 010-83574507 传真 010-83574807 
网址 http://www.chinast
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客服电 话 400-8888-888 
(73)海 通证 券股 份有 限公 司 
住所 上海淮 海中 路 98 号 
办公地 址 上海市 广东 路689 号 
注册地 址 上海市 广东 路689 号 
法定代 表人 周杰 联系人 金芸、 李笑 鸣 
电话 (021)23219000 传真 (021)23219100 
网址 http://www.htsec.c
om 
客服电 话 95553 或拨 打各 城市
营业网 点咨 询电 话 
(74)申 万宏 源证 券有 限公 司 
住所 上海市 徐汇 区长 乐 路989 号45 层 
办公地 址 上海市 徐汇 区长 乐 路989 号 
注册地 址 上海市 徐汇 区长 乐 路989 号45 层 
法定代 表人 李梅 联系人 陈宇 
电话 021-33388214 传真 021-33388224 
网址 http://www.swhysc.
com 
客服电 话 95523 或 4008895523 
(75)安 信证 券股 份有 限公 司 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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住所、 办公 地址 深圳市 福田 区金 田 路4018 号安联 大 厦 35 层、28 层A02 单元 
注册地 址 深圳市 福田 区金 田 路4018 号安联 大 厦 35 层、28 层A02 单元 
法定代 表人 王连志 联系人 陈剑虹 
电话 （0755 ）82825551 传真 （0755 ）82558355 
网址 http://www.essence
.com.cn 
客服电 话 4008001001 
(76)华 泰证 券股 份有 限公 司 
办公地 址 江苏省 南京 市江 东中 路 228 号 
注册地 址 江苏省 南京 市江 东中 路 228 号 
法定代 表人 周易 联系人 庞晓芸 
电话 0755-82492193 传真 0755-82492962( 深
圳) 
网址 http://www.htsc.co
m.cn 
客服电 话 95597 
(77)中 信证 券( 山东) 有限 责任公 司 
住所 青岛市 崂山 区深 圳 路222 号1 号楼 2001 
办公地 址 青岛市 崂山 区深 圳 路222 号青岛 国际 金融 广 场 1 号 楼第 20 层 
注册地 址 青岛市 崂山 区深 圳 路222 号1 号楼 2001 
法定代 表人 姜晓林 联系人 焦刚 
电话 （0531 ）89606166 传真 （0532 ）85022605 
网址 http://www.zxwt.co
m.cn 
客服电 话 95548 
(78)中 国中 投证 券有 限责 任公司 
住所 深圳市 福田 区益 田路 与福 中路交 界处 荣超 商务 中 心A 栋第18 层-21
层及 第04 层01 、02 、03 、05、11 、12 、13 、15 、16 、18、19、20、
21、22 、23 单元 
办公地 址 深圳福 田区 益田 路6003 号 荣超商 务中 心 A 座4 层、18-21 层 
注册地 址 深圳市 福田 区益 田路 与福 中路交 界处 荣超 商务 中 心A 栋第18-21 层
及第 04 层01.02.03.05.11.12.13.15.16.18.19.20.21.22.23 单元 
法定代 表人 高涛 联系人 胡芷境 
电话 0755-88320851 传真 0755-82026539 
网址 http://www.china-i
nvs.cn 
客服电 话 400 600 8008 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
98 
(79)兴 业证 券股 份有 限公 司 
住所 福州市 湖东 路268 号 
办公地 址 福建省 福州 市湖 东 路268 号 
注册地 址 福建省 福州 市湖 东 路268 号 
法定代 表人 杨华辉 联系人 乔琳雪 
电话 021-38565547 
网址 http://www.xyzq.co
m.cn 
客服电 话 95562 
(80)东 方证 券股 份有 限公 司 
办公地 址 上海市 黄浦 区中 山南 路 119 号东 方证 券大 厦 
注册地 址 上海市 黄浦 区中 山南 路 318 号 2 号楼22 层、23 层、25-29 层 
法定代 表人 潘鑫军 联系人 孔亚楠 
电话 (021)63325888 传真 (021)63326729 
网址 http://www.dfzq.co
m.cn 
客服电 话 95503 
(81)方 正证 券股 份有 限公 司 
住所、 办公 地址 湖南省 长沙 市天 心区 湘江 中路二 段 36 号 华远 华中 心4、5 号楼
3701-3717 
注册地 址 湖南省 长沙 市天 心区 湘江 中路二 段 36 号 华远 华中 心4、5 号楼
3701-3717 
法定代 表人 施华 联系人 丁敏 
电话 (010)59355997 传真 (010)56437013 
网址 http://www.founder
sc.com 
客服电 话 95571 
(82)长 城证 券股 份有 限公 司 
住所 深圳市 福田 区深 南大 道6008 号 特区 报业 大厦 14 、16、17 层 
办公地 址 深圳市 福田 区深 南大 道6008 号 特区 报业 大厦 16 、17 层 
注册地 址 深圳市 福田 区深 南大 道6008 号 特区 报业 大厦 16 、17 层 
法定代 表人 曹宏 联系人 金夏 
电话 (021)62821733 传真 (0755)83515567 
网址 http://www.cgws.co
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客服电 话 4006666888 、
(0755)33680000 
(83)光 大证 券股 份有 限公 司 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
99 
住所、 办公 地址 上海市 静安 区新 闸 路1508 号 
注册地 址 上海市 静安 区新 闸 路1508 号 
法定代 表人 周健男 联系人 刘晨、 李芳 芳 
电话 （021 ）22169999 传真 （021 ）22169134 
网址 http://www.ebscn.c
om 
客服电 话 4008888788 、
10108998 
(84)广 州证 券股 份有 限公 司 
住所 广州市 天河 区珠 江新 城珠 江西 路5 号 广州 国际 金融 中心 19 、20 楼 
办公地 址 广州市 天河 区珠 江西 路5 号广州 国际 金融 中心 主 塔19 层、20 层 
注册地 址 广州市 天河 区珠 江西 路5 号广州 国际 金融 中心 主 塔19 层、20 层 
法定代 表人 张永衡 联系人 林洁茹 
电话 020-88836999 传真 020-88836654 
网址 http://www.gzs.com
.cn 
客服电 话 （020 ）961303 
(85)东 北证 券股 份有 限公 司 
办公地 址 长春市 生态 大 街6666 号 
注册地 址 吉林省 长春 市生 态大 街6666 号 
法定代 表人 李福春 联系人 安岩岩 
电话 (0431)85096517 传真 (0431)85096795 
网址 http://www.nesc.cn 客服电 话 95360 
(86)华 安证 券股 份有 限公 司 
办公地 址 安徽省 合肥 市政 务文 化新 区天鹅 湖 路198 号 
注册地 址 安徽省 合肥 市政 务文 化新 区天鹅 湖 路198 号 
法定代 表人 章宏韬 联系人 范超 
电话 0551-65161821 传真 0551-65161672 
网址 http://www.hazq.co
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客服电 话 95318 
(87)财 富证 券有 限责 任公 司 
住所 湖南省 长沙 市芙 蓉中 路二 段80 号顺 天国 际财 富中 心26 楼 
办公地 址 湖南长 沙芙 蓉中 路二 段 80 号顺天 国际 财富 中 心 26-28 层 
注册地 址 长沙市 芙蓉 中路 二 段80 号 顺天国 际财 富中 心 26 层 
法定代 表人 蔡一兵 联系人 郭静 
电话 (0731)84403347 传真 (0731)84403439 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
100 
网址 http://www.cfzq.co
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客服电 话 95317 
(88)中 泰证 券股 份有 限公 司 
住所 山东省 济南 市市 中区 经七 路86 号 
办公地 址 济南市 市中 区经 七 路86 号 
注册地 址 山东省 济南 市市 中区 经七 路86 号 
法定代 表人 李玮 联系人 许曼华 
电话 021-20315290 
网址 http://www.zts.com
.cn/ 
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(89)第 一创 业证 券股 份有 限公司 
住所 深圳市 福田 区福 华一 路 115 号投 行大 厦 20 楼 
办公地 址 深圳市 福田 区福 华一 路 115 号投 行大 厦 9 、16-20 楼 
注册地 址 深圳市 福田 区福 华一 路 115 号投 行大 厦 20 楼 
法定代 表人 刘学民 联系人 毛诗莉 
电话 (0755)23838750 传真 (0755)25838701 
网址 http://www.firstca
pital.com.cn 
客服电 话 95358 
(90)中 航证 券有 限公 司 
住所 南昌市 红谷 滩新 区红 谷中 大道 1619 号国 际金 融大 厦A 座 41 楼 
办公地 址 中国北 京市 朝阳 区望 京东 园四 区2 号 楼中 航资 本大 厦 
注册地 址 江西省 南昌 市红 谷滩 新区 红谷中 大 道1619 号 南昌 国 际金融 大 厦A 栋
41 层 
法定代 表人 王晓峰 联系人 戴蕾 
电话 （0791 ）86768681 传真 （0791 ）86770178 
网址 http://www.avicsec
.com/ 
客服电 话 400-8866-567 
(91)华 福证 券有 限责 任公 司 
住所 福州市 五四 路157 号 新天 地大 厦 7、8 层 
办公地 址 福州市 鼓楼 区温 泉街 道五 四路 157 号 7-8 层 
注册地 址 福州市 鼓楼 区温 泉街 道五 四路 157 号 7-8 层 
法定代 表人 黄金琳 联系人 张腾 
电话 （0591 ）87383623 传真 （0591 ）87383610 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
101 
网址 http://www.hfzq.co
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客服电 话 （0591 ）96326 
(92)中 国国 际金 融股 份有 限公司 
住所 北京建 国门 外大 街1 号国 贸大 厦 2 座 27 层及28 层 
办公地 址 北京市 朝阳 区建 国门 外大 街1 号 国贸 大 厦2 座 27 层及 28 层 
注册地 址 北京市 朝阳 区建 国门 外大 街1 号 国贸 大 厦2 座 27 层及 28 层 
法定代 表人 丁学东 联系人 杨涵宇 
电话 (010)65051166 传真 (010)85679203 
网址 http://www.cicc.co
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客服电 话 400 910 1166 
(93)联 讯证 券股 份有 限公 司 
办公地 址 广东省 惠州 市惠 城区 江北 东江三 路55 号 广播 电视 新 闻中心 西面 一层
大堂和 三、 四层 
注册地 址 广东省 惠州 市惠 城区 江北 东江三 路55 号 广播 电视 新 闻中心 西面 一层
大堂和 三、 四层 
法定代 表人 徐刚 联系人 彭莲 
电话 0755-83331195 
网址 http://www.lxsec.c
om 
客服电 话 95564 
(94)宏 信证 券有 限责 任公 司 
办公地 址 成都市 人民 南路 二 段18 号 川信大 厦 10 楼 
注册地 址 成都市 锦江 区人 民南 路二 段十八 号川 信大 厦 10 楼 
法定代 表人 吴玉明 联系人 刘进海 
电话 028-86199278 传真 028-86199382 
网址 http://www.hx818.c
om 
客服电 话 4008366366 
(95)中 信期 货有 限公 司 
办公地 址 深圳市 福田 区中 心三 路8 号卓越 时代 广场 （二 期） 北座 13 层
1303-1305 室、14 层 
注册地 址 广东省 深圳 市福 田区 中心 三路 8 号卓 越时 代广 场 （ 二期） 北 座 13 层
1301-1305 、14 层 
法定代 表人 张皓 联系人 刘宏莹 
电话 010-60833754 传真 0755-83217421 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
102 
网址 http://www.citicsf
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(96)东 海期 货有 限责 任公 司 
办公地 址 江苏省 常州 市延 陵西 路23 、25 、27、29 号、 上海 市 浦东新 区东 方路
1928 号东 海证 券大 厦8 楼 
注册地 址 江苏省 常州 市延 陵西 路 23、25 、27、29 号 
法定代 表人 陈太康 联系人 李天雨 
电话 021-68757102 传真 021-68757102 
网址 http://www.qh168.c
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(97)长 江证 券股 份有 限公 司 
住所 湖北省 武汉 市新 华路 特8 号长江 证券 大厦 
办公地 址 湖北省 武汉 市江 汉区 新华 路特 8 号 
注册地 址 湖北省 武汉 市江 汉区 新华 路特 8 号 
法定代 表人 陈佳( 代) 联系人 李良 
电话 （027 ）65799999 传真 （027 ）85481900 
网址 http://www.cjsc.co
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客服电 话 95579 或
4008-888-999 
(98)湘 财证 券股 份有 限公 司 
住所、 办公 地址 湖南省 长沙 市天 心区 湘府 中路 198 号 新南 城商 务中 心A 栋 11 楼 
注册地 址 长沙市 天心 区湘 府中 路 198 号新 南城 商务 中心A 栋11 楼 
法定代 表人 孙永祥 联系人 李欣 
电话 (021)38784580 传真 (021)68865680 
网址 http://www.xcsc.co
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客服电 话 95351 
(99)万 联证 券股 份有 限公 司 
住所 广东省 广州 市天 河区 珠江 东路 13 号 高德 置地 广场E 座12 层 
办公地 址 广州市 天河 区珠 江东 路 11 号高德 置地 广 场 F 座18 、19 楼 
注册地 址 广州市 天河 区珠 江东 路 11 号 18 、19 楼全 层 
法定代 表人 张建军 联系人 甘蕾 
电话 020-38286026 
网址 http://www.wlzq.co
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客服电 话 95322 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
103 
(100) 民生 证券 股份 有限 公 司 
住所、 办公 地址 北京市 东城 区建 国门 内大 街28 号民 生金 融中 心A 座 16-18 层 
注册地 址 北京市 东城 区建 国门 内大 街28 号民 生金 融中 心A 座 16 层--18 层 
法定代 表人 冯鹤年 联系人 程博怡 
电话 (010)59355807 传真 (010)56437013 
网址 http://www.mszq.co
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客服电 话 400-619-8888 
(101) 渤海 证券 股份 有限 公 司 
住所 天津经 济技 术开 发区 第二 大街 42 号 写字 楼101 室 
办公地 址 天津市 南开 区水 上公 园东 路东侧 宁汇 大 厦A 座 
注册地 址 天津经 济技 术开 发区 第二 大街 42 号 写字 楼101 室 
法定代 表人 王春峰 联系人 蔡霆 
电话 (022)28451991 传真 (022)28451892 
网址 http://www.bhzq.co
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客服电 话 4006515988 
(102) 山西 证券 股份 有限 公 司 
住所 太原市 府西 街 69 号 山西 国 际贸易 中心 东塔 楼 
办公地 址 太原市 府西 街 69 号 山西 国 际贸易 中心 西塔 楼 21 层 
注册地 址 山西省 太原 市府 西 街69 号 山西国 际贸 易中 心东 塔楼 
法定代 表人 侯巍 联系人 郭熠 
电话 （0351 ）8686659 传真 （0351 ）8686619 
网址 http://www.i618.co
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客服电 话 400-666-1618 
(103) 东吴 证券 股份 有限 公 司 
住所 苏州工 业园 区星 阳 街5 号 
办公地 址 江苏省 苏州 工业 园区 星阳 街5 号 
注册地 址 江苏省 苏州 工业 园区 星阳 街5 号 
法定代 表人 范力 联系人 方晓丹 
电话 (0512)65581136 传真 (0512)65588021 
网址 http://www.dwzq.co
m.cn 
客服电 话 95330 
(104) 信达 证券 股份 有限 公 司 
住所、 办公 地址 北京市 西城 区闹 市口 大 街9 号院1 号楼 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
104 
注册地 址 北京市 西城 区闹 市口 大 街9 号院1 号楼 
法定代 表人 张志刚 联系人 尹旭航 
电话 (010)63081493 传真 (010)63081344 
网址 http://www.cindasc
.com 
客服电 话 95321 
(105) 南京 证券 股份 有限 公 司 
住所 南京市 江东 中 路389 号 
办公地 址 江苏省 南京 市江 东中 路 389 号 
注册地 址 江苏省 南京 市江 东中 路 389 号 
法定代 表人 步国旬 联系人 王万君 
电话 (025)58519523 传真 (025)83369725 
网址 http://www.njzq.co
m.cn 
客服电 话 95386 
(106) 上海 证券 有限 责任 公 司 
住所 上海市 四川 中 路213 号久 事商务 大 厦 7 楼 
办公地 址 上海市 西藏 中 路336 号华 旭国际 大 厦 6 楼 
注册地 址 上海市 黄浦 区四 川中 路 213 号 7 楼 
法定代 表人 李俊杰 联系人 邵珍珍 
电话 (021)53686888 传真 (021)53686100-7008 
网址 http://www.shzq.co
m 
客服电 话 (021)962518 、
4008918918 
(107) 新时 代证 券股 份有 限 公司 
住所、 办公 地址 北京市 海淀 区北 三环 西 路99 号院 1 号楼 15 层1501 
注册地 址 北京市 海淀 区北 三环 西 路99 号院 1 号楼 15 层1501 
法定代 表人 叶顺德 联系人 田芳芳 
电话 (010)83561146 
网址 http://www.xsdzq.c
n 
客服电 话 95399 
(108) 大同 证券 有限 责任 公 司 
住所 大同市 城区 迎宾 街 15 号 桐 城中 央 21 层 
办公地 址 山西省 太原 市小 店区 长治 路111 号山 西世 贸中 心A 座 12 、13 层 
注册地 址 大同市 城区 迎宾 街 15 号 桐 城中 央 21 层 
法定代 表人 董祥 联系人 薛津 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
105 
电话 （0351 ）4130322 传真 （0351 ）4130322 
网址 http://dtsbc.com.c
n/ 
客服电 话 4007121212 
(109) 平安 证券 股份 有限 公 司 
住所 深圳市 福田 中心 区金 田 路4036 号荣 超大 厦16-20 层 
办公地 址 深圳市 福田 区益 田 路5033 号平安 金融 中 心 61 层-64 层 
注册地 址 深圳市 福田 区益 田 路5033 号平安 金融 中 心 61 层-64 层 
法定代 表人 何之江 联系人 周一涵 
电话 021-38637436 传真 021-58991896 
网址 stock.pingan.com 客服电 话 95511 —8 
(110) 中原 证券 股份 有限 公 司 
住所 郑州市 郑东 新区 商务 外环 路10 号 
办公地 址 河南省 郑州 市郑 东新 区商 务外环 路 10 号 
注册地 址 河南省 郑州 市郑 东新 区商 务外环 路 10 号 
法定代 表人 菅明军 联系人 程月艳 、李 昐昐 
电话 0371--69099882 传真 0371--65585899 
网址 http://www.ccnew.c
om 
客服电 话 95377 
(111) 国都 证券 股份 有限 公 司 
住所 北京市 东城 区东 直门 南大 街3 号 国华 投资 大 厦9 层10 层 
办公地 址 北京市 东城 区东 直门 南大 街3 号 国华 投资 大 厦9 层 
注册地 址 北京市 东城 区东 直门 南大 街3 号 国华 投资 大 厦9 层10 层 
法定代 表人 王少华 联系人 黄静 
电话 (010)84183389 传真 (010)84183311 
网址 http://www.guodu.c
om 
客服电 话 400-818-8118 
(112) 东海 证券 股份 有限 公 司 
住所、 办公 地址 江苏省 常州 市延 陵西 路 23 号投资 广 场 18 层 
注册地 址 江苏省 常州 市延 陵西 路 23 号投资 广 场 18 层 
法定代 表人 赵俊 联系人 王一彦 
电话 (021)20333333 传真 (021)50498825 
网址 http://www.longone
.com.cn 
客服电 话 95531;400-888-8588 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
106 
(113) 中银 国际 证券 股份 有 限公司 
住所 上海市 浦东 新区 银城 中 路200 号 中银 大厦39 层 
办公地 址 中国上 海市 浦东 银城 中 路200 号 中银 大厦39 层 
注册地 址 上海市 浦东 新区 银城 中 路200 号 中银 大厦39 层 
法定代 表人 宁敏 联系人 王炜哲 
传真 (021)50372474 
网址 http://www.bocichi
na.com 
客服电 话 4006208888 
(114) 恒泰 证券 股份 有限 公 司 
住所、 办公 地址 内蒙古 呼和 浩特 市赛 罕区 敕勒川 大街 东方 君 座D 座 光大银 行办 公楼
14-18 楼 
注册地 址 内蒙古 呼和 浩特 市赛 罕区 敕勒川 大街 东方 君 座D 座 光大银 行办 公楼
14-18 楼 
法定代 表人 庞介民 联系人 熊丽 
电话 （0471 ）4972675 
网址 http://www.cnht.co
m.cn 
客服电 话 4001966188 
(115) 国盛 证券 有限 责任 公 司 
住所 江西省 南昌 市北 京西 路 88 
办公地 址 江西省 南昌 市北 京西 路 88 号 
注册地 址 江西省 南昌 市西 湖区 北京 西路 88 号( 江信 国际 金融 大厦) 
法定代 表人 徐丽峰 联系人 占文驰 
电话 (0791)86283372 传真 (0791)86281305 
网址 http://www.gsstock
.com 
客服电 话 4008222111 
(116) 金元 证券 股份 有限 公 司 
住所 海南省 海口 市南 宝 路36 号 证券大 厦 4 层 
办公地 址 海口市 南宝 路 36 号 证券 大 厦 4 楼 
注册地 址 海口市 南宝 路３ ６号 证券 大厦４ 楼 
法定代 表人 王作义 联系人 马贤清 
电话 (0755)83025022 传真 (0755)83025625 
网址 http://www.jyzq.cn 客服电 话 400-8888-228 
(117) 德邦 证券 股份 有限 公 司 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
107 
住所 上海市 普陀 区曹 阳 路510 号南半 幢 9 楼 
办公地 址 上海市 浦东 新区 福山 路 500 号城 建国 际中 心 29 楼 
注册地 址 上海市 普陀 区曹 杨 路510 号南半 幢 9 楼 
法定代 表人 武晓春 联系人 刘熠 
电话 （021 ）68761616 传真 （021 ）68767981 
网址 http://www.tebon.c
om.cn 
客服电 话 4008888128 
(118) 西部 证券 股份 有限 公 司 
住所 陕西省 西安 市东 新 街232 号信托 大 厦 16-17 楼 
办公地 址 陕西省 西安 市新 城区 东新 街319 号 8 幢 10000 室 
注册地 址 陕西省 西安 市新 城区 东新 街319 号 8 幢 10000 室 
法定代 表人 徐朝晖 联系人 梁承华 
电话 (029)87416168 传真 (029)87406710 
网址 http://www.west955
82.com 
客服电 话 95582 
(119) 上海 华信 证券 有限 责 任公司 
办公地 址 中国（ 上海 ）自 由贸 易试 验区世 纪大 道100 号 环球 金融中 心 9 楼 
注册地 址 中国（ 上海 ）自 由贸 易试 验区世 纪大 道100 号 环球 金融中 心 9 楼 
法定代 表人 陈灿辉 联系人 倪丹 
电话 021-38784818? 传真 021-68775878 
网址 http://www.shhxzq.
com/ 
客服电 话 68777877 
(120) 华鑫 证券 有限 责任 公 司 
住所 深圳市 福田 区金 田 路4018 号安联 大 厦 28 层A01 、B01(b)单元 
办公地 址 深圳市 福田 区金 田 路4018 号安联 大 厦 28 层A01 、B01 （b） 单元 
注册地 址 深圳市 福田 区金 田 路4018 号安联 大 厦 28 层A01 、B01 （b） 单元 
法定代 表人 俞洋 联系人 杨莉娟 
电话 021-54967552 传真 021-54967032 
网址 http://www.cfsc.co
m.cn 
客服电 话 021-32109999;029-6
8918888;4001099918 
(121) 瑞银 证券 有限 责任 公 司 
住所 北京市 西城 区金 融大 街7 号英蓝 国际 金融 中 心 12 层、15 层 
办公地 址 北京市 西城 区金 融大 街7 号英蓝 国际 金融 中 心 12 、15 层 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
108 
注册地 址 北京市 西城 区金 融大 街7 号英蓝 国际 金融 中 心 12 层、15 层 
法定代 表人 钱于军 联系人 牟冲 
电话 (010）58328112 传真 (010)58328748 
网址 http://www.ubssecu
rities.com 
客服电 话 400-887-8827 
(122) 中山 证券 有限 责任 公 司 
办公地 址 广东省 深圳 市福 田区 益田 路江苏 大 厦B 座 15 层 
注册地 址 深圳市 南山 区科 技中 一路 西华强 高新 发展 大 楼7 层、8 层 
法定代 表人 黄扬录 联系人 罗艺琳 
电话 0755-82570586 传真 0755-82960582 
网址 http://www.zszq.co
m.cn 
客服电 话 95329 
(123) 江海 证券 有限 公司 
办公地 址 哈尔滨 市松 北区 创新 三 路833 号 
注册地 址 哈尔滨 市香 坊区 赣水 路５ ６号 
法定代 表人 赵洪波 联系人 周俊 
电话 0451-85863726 传真 0451-82337279 
网址 http://www.jhzq.co
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客服电 话 400-666-2288 
(124) 国金 证券 股份 有限 公 司 
办公地 址 四川省 成都 市青 羊区 东城 根上 街95 号成 证大 厦16 楼 
注册地 址 四川省 成都 市青 羊区 东城 根上 街95 号 
法定代 表人 冉云 联系人 刘婧漪 、贾 鹏 
电话 028-86690057 、
028-86690058 
传真 028-86690126 
网址 http://www.gjzq.co
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客服电 话 95310 
(125) 中国 民族 证券 有限 责 任公司 
住所 北京市 朝阳 区北 四环 中路 盘古大 观A 座 40 层 
办公地 址 北京市 朝阳 区北 四环 中 路27 号院 5 号楼 40 层-43 层 
注册地 址 北京市 朝阳 区北 四环 中 路27 号院 5 号楼 
法定代 表人 姜志军 联系人 齐冬妮 
电话 (010)59355807 传真 (010)56437013 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
109 
网址 http://www.e5618.c
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客服电 话 400-889-5618 
(126) 华宝 证券 有限 责任 公 司 
住所 上海市 浦东 新区 世纪 大 道100 号 环球 金融 中心57 层 
办公地 址 上海市 浦东 新区 世纪 大 道100 号57 层 
注册地 址 中国（ 上海 ）自 由贸 易试 验区世 纪大 道100 号 57 层 
法定代 表人 陈林 联系人 夏元 
电话 （021 ）68777222 传真 （021 ）68777822 
网址 http://www.cnhbsto
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客服电 话 4008209898 
(127) 长城 国瑞 证券 有限 公 司 
住所 厦门市 莲前 西 路2 号 莲富 大厦十 七楼 
办公地 址 厦门市 思明 区深 田 路46 号 深田国 际大 厦 20 楼 
注册地 址 厦门市 思明 区莲 前西 路2 号莲富 大 厦 17 楼 
法定代 表人 王勇 联系人 林丹 
电话 (0592)2079259 传真 (0592)2079602 
网址 https://www.gwgsc.
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客服电 话 400-0099-886 
(128) 爱建 证券 有限 责任 公 司 
住所 中国（ 上海 ）自 由贸 易试 验区世 纪大 道1600 号 1 幢 32 层 
办公地 址 上海市 浦东 新区 世纪 大 道1600 号32 楼（ 陆家 嘴商 务广场 ） 
注册地 址 中国（ 上海 ）自 由贸 易试 验区世 纪大 道1600 号 1 幢 32 楼 
法定代 表人 祝健 联系人 姚盛盛 
电话 （021 ）32229888 传真 021-68728703 
网址 http://www.ajzq.co
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客服电 话 4001962502 
(129) 华融 证券 股份 有限 公 司 
住所 北京市 西城 区金 融大 街8 号 
办公地 址 北京朝 阳门 北大 街 18 号 中 国人保 寿险 大 厦 18 层 
注册地 址 北京市 西城 区金 融大 街8 号 
法定代 表人 祝献忠 联系人 李慧灵 
电话 010-85556100 传真 010-85556088 
网址 http://www.hrsec.c 客服电 话 400-898-4999 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
110 
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(130) 天风 证券 股份 有限 公 司 
办公地 址 湖北省 武汉 市武 昌区 中南 路99 号保 利广 场A 座 37 楼 
注册地 址 湖北省 武汉 市东 湖新 技术 开发区 关东 园 路2 号 高科 大厦四 楼 
法定代 表人 余磊 联系人 岑妹妹 
电话 027-87617017 传真 027-87618863 
网址 http://www.tfzq.co
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客服电 话 4008005000 
(131) 深圳 市新 兰德 证券 投 资咨询 有限 公司 
办公地 址 深圳市 福田 区华 强北 路赛 格科技 园四 栋 10 层1006 
注册地 址 深圳市 福田 区华 强北 路赛 格科技 园四 栋 10 层1006 
法定代 表人 马勇 联系人 文雯 
电话 010-83363101 传真 010-83363072 
网址 http://www.xinland
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客服电 话 400-118-1166 
(132) 上海 挖财 基金 销售 有 限公司 
住所 中国（ 上海 ）自 由贸 易试 验区杨 高南 路799 号 5 层 01 、02 、03 室 
办公地 址 上海浦 东杨 高南 路799 号3 号楼5 楼 
注册地 址 中国（ 上海 ）自 由贸 易试 验区杨 高南 路799 号 5 楼01、02 、03 室 
法定代 表人 冷飞 联系人 李娟 
电话 021-50810687 传真 021-58300279 
网址 http://www.wacaiji
jin.com 
客服电 话 021-50810673 
(133) 北京 百度 百盈 基金 销 售有限 公司 
住所 北京市 海淀 区信 息路 甲9 号奎科 大厦 
办公地 址 北京市 海淀 区上 地十 街 10 号 1 幢1 层101 
注册地 址 北京市 海淀 区上 地十 街 10 号 1 幢1 层101 
法定代 表人 张旭阳 联系人 杨琳 
电话 010-61952702 传真 010-61951007 
客服电 话 95055 
(134) 蚂蚁( 杭州)基 金销 售 有限公 司 
办公地 址 浙江省 杭州 市西 湖区 万塘 路18 号黄 龙时 代广 场B 座 12 楼 
注册地 址 浙江省 杭州 市余 杭区 五常 街道文 一西 路969 号 3 幢5 层 599 室 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
111 
法定代 表人 祖国明 联系人 韩爱彬 
电话 021-60897840 传真 0571-26697013 
网址 http://www.fund123
.cn 
客服电 话 4000-766-123 
(135) 北京 汇成 基金 销售 有 限公司 
办公地 址 北京市 海淀 区中 关村 大 街11 号 11 层1108 室 
注册地 址 北京市 海淀 区中 关村 大 街11 号 11 层1108 号 
法定代 表人 王伟刚 联系人 丁向坤 
电话 010-56282140 传真 010-62680827 
网址 http://www.hcjijin
.com/ 
客服电 话 400-619-9059 
(136) 上海 万得 基金 销售 有 限公司 
办公地 址 中国（ 上海 ）浦 东新 区福 山路 33 号9 楼 
注册地 址 中国（ 上海 ）自 由贸 易试 验区福 山 路33 号 11 楼 B 座 
法定代 表人 王廷富 联系人 姜吉灵 
电话 021-68882280 传真 021-68882281 
网址 https://www.520fun
d.com.cn/ 
客服电 话 400-821-0203 
(137) 凤凰 金信( 银川)基 金 销售有 限公 司 
办公地 址 宁夏银 川市 金凤 区阅 海湾 中心商 务区 万寿 路142 号14 层 办公 房 
注册地 址 宁夏银 川市 金凤 区阅 海湾 中央商 务区 万寿 路142 号14 层 1402 办公
用房 
法定代 表人 程刚 联系人 张旭 
电话 010-58160168 传真 010-58160173 
网址 http://www.fengfd.
com/ 
客服电 话 400-810-55919 
(138) 和耕 传承 基金 销售 有 限公司 
办公地 址 郑州市 郑东 新区 东风 东路 康宁街 北6 号楼 6 楼 602 、603 房间 
注册地 址 郑州市 郑东 新区 东风 东路 东、康 宁街 北6 号楼 6 楼602、603 房间 
法定代 表人 李淑慧 联系人 裴小龙 
电话 0371-85518395 
4000-555-671 
传真 0371-85518397 
网址 HGCCPB.COM 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
112 
(139) 南京 途牛 金融 信息 服 务有限 公司 
办公地 址 南京市 玄武 区玄 武大 道 699-32 号 
注册地 址 南京市 玄武 区玄 武大 道 699-1 号 
法定代 表人 宋时琳 联系人 王旋 
电话 025-86853960 
025-86853969 
传真 025-86853969 
网址 http://www.tuniufu.com 
(140) 北京 肯特 瑞基 金销 售 有限公 司 
办公地 址 北京市 海淀 区中 关村 东 路66 号1 号楼 22 层2603-06 
注册地 址 北京市 海淀 区显 龙山 路 19 号 1 幢4 层1 座401 
法定代 表人 江卉 联系人 江卉 
电话 4000988511 传真 010-89188000 
网址 http://fund.jd.com 客服电 话 010-89188462 
(141) 北京 蛋卷 基金 销售 有 限公司 
办公地 址 北京市 朝阳 区阜 通东 大 街1 号院6 号楼 2 单元21 层222507 
注册地 址 北京市 朝阳 区阜 通东 大 街1 号院6 号楼 2 单元21 层222507 
法定代 表人 钟斐斐 联系人 侯芳芳 
电话 010-61840688 传真 010-61840699 
网址 http://www.ncfjj.c
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客服电 话 400-159-9288 
（二） 注 册登 记机 构 
名称 嘉实基 金管 理有 限公 司 
住所 中国（ 上海 ）自 由贸 易试 验区世 纪大 道 8 号 上海 国 金中心 二 期 53
层 09-11 单元 
办公地 址 北京市 建国 门北 大 街 8 号 华润大 厦8 层 
法定代 表人 赵学军 
联系人 彭鑫 
电话 （010 ）65215588 
传真 （010 ）65185678 
 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
113 
（三） 律 师事 务所 和经 办 律师 
名称 上海市 通力 律师 事务 所 
住所、 办公 地址 上海市 银城 中 路 68 号时 代 金融中 心 19 楼 
负责人 韩炯 联系人 黎明 
电话 021-31358666 传真 021-31358600 
经 办 律 师 吕红、 黎明 
 
（四） 会 计师 事务 所和 经 办注册 会计 师 
名称 普华永 道中 天会 计师 事务 所（特 殊普 通合 伙） 
住所 上海市 浦东 新区 陆家 嘴环 路1318 号 星展 银行 大厦6 楼 
办公地 址 上海市黄浦区湖滨 路 202 号领展企业广场二座普华永道中 心
11 楼 
法定代 表人 李丹 联系人 张勇 
电话 （021 ）23238888 传真 （021 ）23238800 
经办注 册会 计师 薛竞、 张勇 
 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
114 
二十、 基金合同的内容摘 要 
（一） 基金 管理 人、 基金 托管人 和基 金份 额持 有人 的权利 、义 务 
1 、 基金管 理人 的权 利和 义务 
基金管 理人 的权 利： 
根据 《 基金 法》 、 《 运作 管 理办法 》 及 其他 有关 规定 ， 基金管 理人 的权 利包 括但 不限于 ： 
（1） 依法 募集 基金 ，办 理 基金备 案手 续； 
（2） 自基 金合 同生 效日 起 ，依照 法律 法规 和基 金合 同独立 管理 运作 基金 财产 ； 
（3 ） 根 据 法 律 法 规 和 基 金 合 同 的 规 定 ， 制 订 、 修 改 并 公 布 有 关 基 金 认 购 、 申 购 、 赎
回、转 托管 、基 金转 换、 非交易 过户 、冻 结、 收益 分配等 方面 的业 务规 则； 
（4）根 据法律 法规和 基金 合同的规 定， 制定和 调整 业务规则 ，决 定和调 整除 调高管 理
费率和 托管 费率 之外 的基 金相关 费率 结构 和收 费方 式，获 得基 金管 理费 （ 或称 基金管 理人 的
管理费 、管 理费 ） ，收 取认 购费、 申购 费、 基金 赎回 手续费 及其 他事 先核 准或 公告的 合理 费
用以及 法律 法规 规定 的其 他费用 ； 
（5） 根据 法律 法规 和基 金 合同的 规定 销售 基金 份额 ； 
（6）依 据法律 法规和 基金 合同的规 定监 督基金 托管 人，如认 为基 金托管 人违 反了法 律
法 规 或 基 金 合同 的 规 定 ，对 基 金 财 产 、其 他 基 金 合同 当 事 人 的 利益 造 成 重 大损 失 的 ， 应及
时 呈 报 中 国 证监 会 和 中 国银 监 会 ， 以 及采 取 其 他 必要 措 施 以 保 护本 基 金 及 相关 基 金 合 同当
事人的 利益 ； 
（7）根 据基金 合同的 规定 选择适当 的基 金代销 机构 ，并有权 依照 代销协 议对 基金代 销
机构行 为进 行必 要的 监督 和检查 ； 
（8）自 行担任 注册登 记机 构或选择 、更 换注册 登记 代理机构 ，获 得有关 费用 ，办理 基
金 注 册 登 记 业 务 ， 并 按 照 基 金 合 同 的 规 定 对 基 金 注 册 登 记 代 理 机 构 进 行 必 要 的 监 督 和 检
查； 
（9） 在基 金合 同约 定的 范 围内， 增加 或减 少交 易模 式； 
（10） 在基 金合 同约 定的 范围内 ，拒 绝或 暂停 受理 申购和 赎回 的申 请； 
（11 ） 在 法 律 法 规 允许 的前 提 下 ， 为 基 金 份 额持 有人 的 利 益 依 法 为 基 金进 行融 资 、 融
券； 
（12） 依据 法律 法规 和基 金合同 的规 定， 制订 基金 收益分 配方 案； 
（13 ） 按 照法 律法 规， 代表 基金对 被投 资企 业行 使股 东权利 ，代 表基 金行 使因 投资于 其
他证券 所产 生的 权利 ； 
（14 ） 以 基金 管理 人的 名义 ，代表 基金 份额 持有 人利 益行使 诉讼 权利 或者 实施 其他法 律
行为； 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
115 
（15） 在基 金托 管人 职责 终止时 ，提 名新 的基 金托 管人； 
（16） 依据 法律 法规 和基 金合同 的规 定， 召集 基金 份额持 有人 大会 ； 
（17 ） 选 择、 更换 律师 事务 所、会 计师 事务 所、 证券 经纪商 或其 他为 基金 提供 服务的 外
部机构 并确 定有 关费 率； 
（18） 选择 、更 换或 撤销 境外投 资顾 问； 
（19） 委托 第三 方机 构办 理本基 金的 交易 、清 算、 估值、 结算 等业 务； 
（20） 法律 法规 和基 金合 同规定 的其 他权 利。 
 
基金管 理人 的义 务： 
根据 《 基金 法》 、 《 运作 管 理办法 》 及 其他 有关 规定 ， 基金管 理人 的义 务包 括但 不限于 ： 
（1）依 法募集 基金， 办理 或者委托 经中 国证监 会认 定的其他 机构 代为办 理基 金份额 的
发售、 申购 、赎 回和 登记 事宜； 
（2） 自基 金合 同生 效日 起 ，以诚 实信 用、 勤勉 尽责 的原则 管理 和运 用基 金财 产； 
（3） 办理 基金 备案 手续 ； 
（4）配 备足够 的具有 专业 资格的人 员进 行基金 投资 分析、决 策， 以专业 化的 经营方 式
管理和 运作 基金 财产 ； 
（5）建 立健全 内部风 险控 制、监察 与稽 核、财 务管 理及人事 管理 等制度 ，保 证所管 理
的 基 金 财 产 和基 金 管 理 人的 财 产 相 互 独立 ， 对 所 管理 的 不 同 基 金分 别 管 理 、分 别 记 账 ，进
行证券 投资 ； 
（6 ） 按 基 金 合 同 的 约 定 确 定 基 金 收 益 分 配 方 案 ， 及 时 向 基 金 份 额 持 有 人 分 配 基 金 收
益； 
（7）除 依据《 基金法 》、 基金合同 及其 他有关 规定 外，不得 为自 己及任 何第 三人谋 取
利益， 不得 委托 第三 人运 作基金 财产 ； 
（8） 进行 基金 会计 核算 并 编制基 金的 财务 会计 报告 ； 
（9） 依法 接受 基金 托管 人 的监督 ； 
（10） 编制 季度 、半 年度 和年度 基金 报告 ； 
（11 ） 采 取适 当合 理的 措施 使计算 开放 式基 金份 额认 购、申 购、 赎回 和注 销价 格的方 法
符合基 金合 同等 法律 文件 的规定 ； 
（12） 计算 并公 告基 金资 产净值 ，确 定基 金份 额申 购、赎 回价 格； 
（13） 严格 按照 《基 金法 》、基 金合 同及 其他 有关 规定， 履行 信息 披露 及报 告义务 ； 
（14 ） 保 守基 金商业 秘密 ，不泄 露基 金投 资计 划、 投资意 向等 。除 《基 金法 》 、 基金 合
同及其 他有 关规 定另 有规 定外， 在基 金信 息公 开披 露前应 予以 保密 ，不 得向 他人泄 露； 
（15） 按规 定受 理申 购和 赎回申 请， 及时 、足 额支 付赎回 款项 ； 
（16） 保存 基金 财产 管理 业务活 动的 记录 、账 册、 报表和 其他 相关 资料 ； 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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（17 ） 依 据 《 基金 法》 、基 金合同 及其 他有 关规 定召 集基金 份额 持有 人大 会或 配合基 金
托管人 、基 金份 额持 有人 依法召 集基 金份 额持 有人 大会； 
（18 ） 以 基金 管理 人的 名义 ，代表 基金 份额 持有 人利 益行使 诉讼 权利 或实 施其 他法律 行
为； 
（19 ） 组 织 并 参 加 基金 财产 清 算 小 组 ， 参 与 基金 财产 的 保 管 、 清 理 、 估价 、变 现 和 分
配； 
（20 ） 如 委托 境外 投资 顾问 ，境外 投资 顾问 应符 合法 律法规 规定 的有 关条 件， 在挑选 、
委托境 外投 资顾 问过 程中 ，基金 管理 人应 承担 受信 责任， 履行 尽职 调查 义务 ； 
（21 ） 当 基金 管理 人将 其义 务委托 第三 方处 理时 ，应 当对第 三方 处理 有关 基金 事务的 行
为 承 担 责 任 ；但 因 第 三 方责 任 导 致 基 金财 产 或 基 金份 额 持 有 人 利益 受 到 损 失， 而 基 金 管理
人首先 承担 了责 任的 情况 下，基 金管 理人 有权 向第 三方追 偿； 
（22 ） 基 金进 行境 外证 券投 资，应 当遵 守当 地监 管机 构、交 易所 的有 关法 律法 规规 定 ； 
（23） 确保 基金 投资 于中 国证监 会规 定的 金融 产品 或工具 ，严 格按 照 《 基金 法》 、 《试
行办法 》、 基金 合同 及有 关法律 法规 有关 投资 范围 和比例 限制 的规 定； 
（24 ） 基 金托 管人 违反 基金 合同造 成基 金财 产损 失时 ，应 为 基金 份额 持有 人利 益向基 金
托管人 追偿 ； 
（25） 建立 并保 存基 金份 额持有 人名 册； 
（26） 法律 法规 、基 金合 同及中 国证 监会 规定 的其 他职责 。 
 
2 、基 金托 管人 的权 利和 义 务 
基金托 管人 的权 利： 
根据 《 基金 法》 、 《 运作 管 理办法 》 及 其他 有关 规定 ， 基金托 管人 的权 利包 括但 不限于 ： 
（1） 依据 法律 法规 和基 金 合同的 规定 安全 保管 基金 财产； 
（2） 选择 、更 换或 撤销 境 外资产 托管 人； 
（3）依 照基金 合同的 约定 获得基金 托管 费（或 称基 金托管人 的托 管费、 托管 费）以 及
法律法 规规 定或 监管 部门 批准的 其他 收入 ； 
（4）监 督基金 管理人 对本 基金的投 资运 作，如 基金 托管人发 现基 金管理 人的 投资指 令
违反基 金合 同或 有关 法律 法规的 规定 ，不 予执 行并 向中国 证监 会报 告； 
（5） 在基 金管 理人 职责 终 止时， 提名 新的 基金 管理 人； 
（6） 依据 法律 法规 和基 金 合同的 规定 召集 基金 份额 持有人 大会 ； 
（7） 按照 规定 取得 基金 份 额持有 人名 册； 
（8） 法律 法规 和基 金合 同 规定的 其他 权利 。 
 
基金托 管人 的义 务： 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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根据 《 基金 法》 、 《 运作 管 理办法 》 及 其他 有关 规定 ， 基金托 管人 的义 务包 括但 不限于 ： 
（1） 安全 保管 基金 财产 ； 
（2）设 立专门 的基金 托管 部，具有 符合 要求的 营业 场所 ，配 备足 够的、 合格 的熟悉 基
金托管 业务 的专 职人 员， 负责基 金财 产托 管事 宜； 
（3） 按规 定开 设基 金财 产 的资金 账户 和证 券账 户； 
（4）除 依据《 基金法 》、 基金合同 及其 他有关 规定 外，不得 为自 己及任 何第 三人谋 取
利益， 不得 委托 第三 人托 管基金 财产 ； 
（5） 对所 托管 的不 同基 金 财产分 别设 置账 户， 确保 基金财 产的 完整 和独 立； 
（6） 保管 由基 金管 理人 代 表基金 签订 的与 基金 有关 的重大 合同 及有 关凭 证； 
（7） 保存 基金 托管 业务 活 动的记 录、 账册 、报 表和 其他相 关资 料； 
（8） 按照 基金 合同 的约 定 ，根据 基金 管理 人的 投资 指令， 及时 办理 清算 、交 割事宜 ； 
（9）保 守基金 商业秘 密。 除《基金 法》 、基金 合同 及其他有 关规 定另有 规定 外，在 基
金信息 公开 披露 前应 予以 保密， 不得 向他 人泄 露； 
（10） 办理 与基 金托 管业 务活动 有关 的信 息披 露事 项； 
（11 ） 对 基金 财务 会计 报告 、季度 、半 年度 和年 度基 金报告 出具 意见 ，说 明基 金管理 人
在 各 重 要 方 面的 运 作 是 否严 格 按 照 基 金合 同 的 规 定进 行 ； 如 果 基金 管 理 人 有未 执 行 基 金合
同规定 的行 为， 还应 说明 基金托 管人 是否 采取 了适 当的措 施； 
（12） 建立 并保 存基 金份 额持有 人名 册； 
（13） 复核 、审 查基 金管 理人计 算的 基金 资产 净值 和基金 份额 申购 、赎 回价 格； 
（14） 按规 定制 作相 关账 册并与 基金 管理 人核 对； 
（15 ） 依 据基 金管 理人 的指 令或有 关法 律法 规的 规定 向基金 份额 持有 人支 付基 金收益 和
赎回款 项； 
（16 ） 按 照规 定召 集基 金份 额持有 人大 会或 配合 基金 管理人 、基 金份 额持 有人 依法召 集
基金份 额持 有人 大会 ； 
（17 ） 按 照规 定监 督基 金管 理人的 投资 运作 ，保 护基 金份额 持有 人利 益， 按照 规定对 基
金 日 常 投 资 行为 和 资 金 汇出 入 情 况 实 施监 督 ， 如 发现 投 资 指 令 或资 金 汇 出 入违 法 、 违 规，
应当及 时向 中国 证监 会、 国家外 汇局 报告 ； 
（18 ） 因 违 反 基 金 合同 导致 基 金 财 产 损 失 ， 应承 担赔 偿 责 任 ， 其 责 任 不因 其退 任 而 免
除； 
（19 ） 基 金管 理人 因违 反基 金合同 造成 基金 财产 损失 时，应 为基 金向 基金 管理 人追 偿 ； 
（20 ） 当 基金 托管 人将 其义 务委托 第三 方处 理时 ，应 当对第 三方 处理 有关 基金 事务的 行
为 承 担 责 任 ；但 因 第 三 方责 任 导 致 基 金财 产 或 基 金份 额 持 有 人 利益 受 到 损 失， 而 基 金 托管
人首先 承担 了责 任的 情况 下，基 金托 管人 有权 向第 三方追 偿； 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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（21 ） 安 全保 护基 金财 产， 准时将 公司 行为 信息 通知 基金管 理人 ，确 保基 金及 时收取 所
有应得 收入 ； 
（22 ） 依 据法 律法 规的 有关 规定， 在每 月结 束 后 7 个 工作日 内， 向中 国证 监会 和国家 外
汇局报 告基 金管 理人 境外 投资情 况， 并按 相关 规定 进行国 际收 支申 报； 
（23 ） 办 理基 金管 理人 就管 理本基 金的 有关 结汇 、售 汇、收 汇、 付汇 和人 民币 资金结 算
业务； 
（24 ） 保 存 基 金 管 理人 就管 理 本 基 金 的 资 金 汇出 、汇 入 、 兑 换 、 收 汇 、付 汇、 资 金 往
来、委 托及 成交 记录 等相 关资料 ，其 保存 的时 间应 当不少 于 20 年； 
（25） 保管 基金 份额 持有 人名册 ； 
（26） 法律 法规 、基 金合 同及中 国证 监会 和国 家外 汇局规 定的 其他 职责 。 
 
3 、基 金份 额持 有人 的权 利 和义务 
基金份 额持 有人 的权 利 
根据 《 基金 法》 、 《运 作管 理办法 》 及 其他 有关 规定 ，基金 份额 持有 人的 权利 包括但 不
限于： 
（1） 分享 基金 财产 收益 ； 
（2） 参与 分配 清算 后的 剩 余基金 财产 ； 
（3） 依法 转让 或者 申请 赎 回其持 有的 基金 份额 ； 
（4） 按照 规定 要求 召开 或 自行召 集基 金份 额持 有人 大会； 
（5）出 席或者 委派代 表出 席基金份 额持 有人大 会， 对基金份 额持 有人大 会审 议事项 行
使表决 权； 
（6） 查阅 或者 复制 公开 披 露的基 金信 息资 料； 
（7） 监督 基金 管理 人的 投 资运作 ； 
（8）对 基金管 理人、 基金 托管人、 基金 份额销 售机 构损害其 合法 权益的 行为 依法提 起
诉讼； 
（9） 法律 法规 、基 金合 同 规定的 其他 权利 。 
 
基金份 额持 有人 的义 务： 
根据 《 基金 法》 、 《运 作管 理办法 》 及 其他 有关 规定 ，基金 份额 持有 人的 义务 包括但 不
限于： 
（1） 遵守 法律 法规 及基 金 合同； 
（2）遵 守基金 管理人 、基 金托管人 、代 销机构 和注 册登记机 构关 于基金 业务 的相关 规
则及规 定； 
（3） 缴纳 基金 认购 、申 购 款项及 基金 合同 规定 的费 用； 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
119 
（4） 在持 有的 基金 份额 范 围内， 承担 基金 亏损 或者 基金合 同终 止的 有限 责任 ； 
（5） 不从 事任 何有 损基 金 及其他 基金 份额 持有 人合 法权益 的活 动； 
（6）返 还在基 金交易 过程 中因任何 原因 ，自基 金管 理人、基 金托 管人、 代销 机构及 其
他基金 份额 持有 人处 获得 的不当 得利 ； 
（7） 执行 基金 份额 持有 人 大会的 决议 ； 
（8） 法律 法规 及基 金合 同 规定的 其他 义务 。 
（二） 基金 份额 持有 人大 会召集 、议 事及 表决 的程 序和规 则 
1 、召 开原 则 
基金份额持有人大会 由基 金份额持有人组成， 基金 份额持有人的合法授 权代 表有权代
表 基 金 份 额 持有 人 出 席 会议 并 表 决 。 基金 份 额 持 有人 持 有 的 每 一基 金 份 额 拥有 平 等 的 表决
权。 
基金份额持有人大会 决议 须经基金份额持有人 大会 审议通过。基金份额 持有 人大会通
过事项 自中 国证 监会 依法 核准或 者出 具无 异议 意见 之日起 生效 。 
2 、召 开事 由 
基金管 理人 ，或 基金 托管 人，或 单独 或合 计持 有基 金份额 10% 以上 （含 10% ） 的基金 份
额持有 人 （ 以基 金管 理人 收到提 议当 日的 基金 份额 计算， 下同 ） 就 下列 事由 之一， 可依 据本
基金合 同召 开或 要求 召开 基金份 额持 有人 大会 ： 
（1） 终止基 金合 同； 
（2） 转换基 金运 作方 式； 
（3） 更换基 金托 管人 、基 金管 理人； 
（4） 提高基金管理人、基金托管人的报酬标准，但根据法律法规的要求提高该 等
报酬标 准的 除外 ； 
（5） 本基金 与其 他基 金的 合并 ； 
（6） 变更基 金类 别； 
（7） 变更基 金投 资目 标、 范围 或策略 ； 
（8） 变更基 金份 额持 有人 大会 程序； 
（9） 对基金 份额 持有 人利 益产 生不利 影响 的其 他事 项 ； 
（10） 法律法规、基金合同或中国证监会规定的其他应当召开基金份额持有人大 会
的事项 。 
3 、以 下情 况无 须召 开基 金 份额持 有人 大会 
（1） 调低基 金管 理费 率、 基金 托管费 率； 
（2） 在法律法规和基金合同规定的范围内调整本基金的申购费率、赎回费率或 收
费方式 ； 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
120 
（3） 以外币申购、赎回本基金基金份额的流程、方式、增设基金份额类别等事
宜； 
（4） 因相应 的法 律法 规发 生变 动而应 当对 基金 合同 进行 修改； 
（5） 对基金 合同 的修 改不 涉及 基金合 同当 事人 权利 义务 关系发 生实 质性 变化 ； 
（6） 对基金 合同 的修 改对 基金 份额持 有人 利益 无实 质性 不利影 响； 
（7） 除法律 法规 或基 金合 同规 定应当 召开 基金 份额 持有 人大会 以外 的其 他情 形。 
4 、召 集方 式 
（1） 基金份额持有人大会由基金管理人召集，基金管理人未按规定召集或者不 能
召集时 ，由 基金 托管 人召 集。 
（2） 基金托管人认为有必要召开基金份额持有人大会的，应当向基金管理人提 出
书面提 议。 基金 管理 人应 当自收 到书 面提 议之 日起 10 日内 决定 是否 召集 ，并 书面告 知基 金
托管人 。基 金管 理人 决定 召集的 ，应 当自 出具 书面 决定之 日起 60 日 内召 开； 基金管 理人 决
定不召 集， 基金 托管 人仍 认为有 必 要 召开 的， 应当 自行召 集。 
（3） 单独或 合计 持有 10% 以上 （含 10% ） 基金 份额 的基 金份额 持有 人认 为有 必要 召
开 基 金 份 额 持有 人 大 会 的， 应 当 向 基 金管 理 人 提 出书 面 提 议 。 基金 管 理 人 应当 自 收 到 书面
提议之 日起 10 日 内决 定是 否召集 ，并 书面 告知 提出 提议的 基金 份额 持有 人代 表和基 金托 管
人。 
基金管 理人 决定 召集 的， 应当自 出具 书面 决定 之日 起 60 日 内召 开； 基金 管理 人决定 不
召集， 单独 或合 计持 有 10% 以上 （ 含10% ） 基金 份额 的 基金份 额持 有人 仍认 为有 必要召 开的 ，
应当向 基金 托管 人提 出书 面提议 。 
基金托 管人 应当 自收 到书 面提议 之日 起 10 日内 决定 是 否召 集， 并书 面告 知提 出提议 的
基 金 份 额 持 有人 代 表 和 基金 管 理 人 ； 基金 托 管 人 决定 召 集 的 ， 应当 自 出 具 书面 决 定 之 日起
60 日 内召 开。 
（1） 单独或 合计 持有 10% 以上 （含 10% ） 基金 份额 的基 金份额 持有 人就 同一 事项 书
面 要 求 召 开 基金 份 额 持 有人 大 会 ， 而 基金 管 理 人 、基 金 托 管 人 都不 召 集 的 ，该 等 基 金 份额
持有人 有权 自行 召集 ，并 至少提 前 30 日 报中 国证 监 会备案 。 
（2） 基金份额持有人依法自行召集基金份额持有人大会的，基金管理人、基金 托
管人应 当配 合， 不得 阻碍 、干扰 。 
（3） 基金份额持有人大会的召集人负责选择确定开会时间、地点、方式和权益登
记日。 
5 、通 知 
召开基 金份 额持 有人 大会 ，召集 人应 当于 会议 召开 前 30 天 ，在 中国 证监 会指 定媒体 上
公 告 通 知 。 基金 份 额 持 有人 大 会 不 得 就未 经 公 告 的事 项 进 行 表 决。 基 金 份 额持 有 人 大 会通
知将至 少载 明以 下内 容： 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
121 
（1） 会议召 开的 时间 、地 点、 方式； 
（2） 会议拟 审议 的主 要事 项、 议事程 序和 表决 方式 ； 
（3） 代理投 票授 权委 托文 件送 达时间 和地 点； 
（4） 会务常 设联 系人 姓名 、电 话； 
（5） 有权出 席基 金份 额持 有人 大会的 基金 份额 持有 人的 权益登 记日 ； 
（6） 如采用通讯表决方式，还应载明具体通讯方式、委托的公证机关及其联系 方
式 和 联 系 人 、表 达 意 见 的送 达 和 收 取 方式 、 投 票 表决 的 截 止 日 以及 表 决 意 见的 送 达 地 址等
内容； 
（7） 召集人 认为 需要 通知 的其 他事项 。 
如召集人为基金管理 人， 则应另行书面通知基 金托 管人；如召集人为基 金托 管人，则
应 另 行 书 面 通知 基 金 管 理人 ； 如 召 集 人为 基 金 份 额持 有 人 ， 则 应另 行 书 面 通知 基 金 管 理人
和基金 托管 人。 
6 、开 会方 式 
基金份额持有人大会 的召 开方式包括现场开会 、通 讯方式开会或法律法 规、 监管机构
允许的 其他 方式 开会 。 
现场开会由基金份额 持有 人本人出席或通过授 权 委派 其 代 理 人 出 席 ， 现场 开会 时 基 金
管 理 人 和 基 金托 管 人 的 授权 代 表 应 当 出席 ； 通 讯 方式 开 会 指 按 照基 金 合 同 的相 关 规 定 以通
讯 的 书 面 方 式进 行 表 决 ，具 体 通 讯 方 式由 召 集 人 确定 。 会 议 的 召开 方 式 由 召集 人 确 定 ，但
决 定 更 换 基 金管 理 人 或 者基 金 托 管 人 、转 换 基 金 运作 方 式 和 终 止基 金 合 同 事宜 必 须 以 现场
开会方 式召 开基 金份 额持 有人大 会。 
现场开 会同 时符 合以 下条 件时， 可以 进行 基金 份额 持有人 大会 议程 ： 
（1）亲 自出席 会议者 持有 基金份额 的凭 证和受 托出 席会议者 出具 的委托 人持 有基金 份
额的凭 证和 授权 委托 文件 等资料 符合 法律 法规 、本 基金合 同和 会议 通知 的规 定； 
（2）经 核对， 汇总到 会者 出示的在 权益 登记日 持有 基金份额 的凭 证显示 ，全 部有效 的
基金份 额不 少于 权益 登记 日基金 总份 额 的50% （含50% ）。 
在符合 以下 条件 时， 通讯 开会的 方式 视为 有效 ： 
（1） 召集人按 基金合 同规定 公 布会议通 知后， 在 2 个境 内工作日 内连续 公布 相关
提示性 公告 ； 
（2） 召集人 按照 会议 通知 规定 的方式 收取 基金 份额 持有 人的表 决意 见； 
（3） 本人直接出具表决意见或授权他人代表出具表决意见的基金份额持有人所 代
表的基 金份 额不 少于 权益 登记日 基金 总份 额 的50% （含 50%）； 
（4） 直接出具表决意见的基金份额持有人或受托代表他人出具表决意见的其他 代
表 ， 同 时 提 交的 持 有 基 金份 额 的 凭 证 和受 托 出 席 会议 者 出 具 的 委托 人 持 有 基金 份 额 的 凭证
和授权 委托 文件 等资 料符 合法律 法规 、基 金合 同和 会议通 知的 规定 ； 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
122 
（5） 会议通 知公 布前 已报 中国 证监会 备案 。 
采取通讯方式进行表 决时 ，符合法律法规、基 金合 同和会议通知规定的 表决 意见即视
为 有 效 的 表 决； 表 决 意 见模 糊 不 清 或 相互 矛 盾 的 视为 弃 权 表 决 ，但 应 当 计 入出 具 表 决 意见
的基金 份额 持有 人所 代表 的基金 份额 总数 。 
7 、议 事内 容与 程序 
（1） 议事 内容 及提 案权 
① 议事内 容限 为本 条前 述第 （二） 款 规定 的基 金份 额持 有人大 会召 开事 由范 围内 的事
项。 
② 基金管 理人 、基 金托 管人 、单独 或合 计代 表基 金份 额 10% 以上 （含 10% ） 的基 金份
额 持 有 人 可 以在 大 会 召 集人 发 出 会 议 通知 前 向 大 会召 集 人 提 交 须由 基 金 份 额持 有 人 大 会审
议表决 的提 案。 
③ 对 于 基 金 份 额 持 有 人 提 交 的 提 案 ， 大 会 召 集 人 应 当 按 照 以 下 原 则 对 提 案 进 行 审
核： 
a) 关联性。大会召集人对于 基金份额持有人提案涉及 事项与基金有直接关系， 并且
不 超 出 法 律 法规 和 基 金 合同 规 定 的 基 金份 额 持 有 人大 会 职 权 范 围的 ， 应 提 交大 会 审 议 ；对
于 不 符 合 上 述要 求 的 ， 不提 交 基 金 份 额持 有 人 大 会审 议 。 如 果 召集 人 决 定 不将 基 金 份 额持
有人提 案提 交大 会表 决， 应当在 该次 基金 份额 持有 人大会 上进 行解 释和 说明 。 
b) 程序性。大会召集人可以 对基金份额持有人的提案 涉及的程序性问题做出决 定。
如 将 其 提 案 进行 分 拆 或 合并 表 决 ， 须 征得 原 提 案 人同 意 ； 原 提 案人 不 同 意 变更 的 ， 大 会主
持 人 可 以 就 程序 性 问 题 提请 基 金 份 额 持有 人 大 会 做出 决 定 ， 并 按照 基 金 份 额持 有 人 大 会决
定的程 序进 行审 议。 
④ 单独或 合计 代表 基金 份额 10% 以 上（ 含 10% ）的 基金 份额持 有人 提交 基金 份额 持有
人 大 会 审 议 表决 的 提 案 ，或 基 金 管 理 人或 基 金 托 管人 提 交 基 金 份额 持 有 人 大会 审 议 表 决的
提案 ， 未 获 得基 金 份 额 持有 人 大 会 审 议通 过 ， 该 提案 人 就 同 一 提案 再 次 提 请基 金 份 额 持有
人大会 审议 ，其 时间 间隔 不少 于 6 个 月。 法律 法规 另有规 定的 除外 。 
⑤ 基金份 额持 有人 大会 不得 对未事 先公 告的 议事 内容 进行表 决。 
（2） 议事 程序 
在 现 场 开 会 的 方 式 下 ， 首 先 由 召 集 人 宣 读 提 案 ， 经 讨 论 后 进 行 表 决 ， 并 形 成 大 会 决
议，报 中国 证监 会核 准或 备案； 在通 讯表 决开 会的 方式下 ，首 先由 召集 人提 前 30 天 公布 提
案，在所 通知 的表决 截止 日期第 2 个境 内工 作日在 公证机构 监督 下由召 集人 统计全部 有效
表决并 形成 决议 ，报 经中 国证监 会核 准或 备案 后生 效。 
8 、表 决 
（1） 基金份 额持 有人 所持 每份 基金份 额享 有平 等的 表决 权。 
（2） 基金份 额持 有人 大会 决议 分为一 般决 议和 特别 决议 ： 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
123 
① 特别决 议 
对于特 别决 议应 当经 出席 大会的 基金 份额 持有 人所 持表决 权的2/3 以 上 （ 含2/3 ） 通 过 。 
更换基金管理人或者 基金 托管人、转换基金运 作方 式或终止基金合同应 当以 特别决议
通过方 为有 效。 
② 一般决 议 
对于一 般决 议应 当经 出席 大会的 基金 份额 持有 人所 持表决 权 的 50% 以上 （ 含50% ） 通过 。
除上列 第 （1 ） 项所 规定 的须 以特别 决议 通过 事项 以外 的其他 事项 均以 一般 决议 的方式 通 过 。 
a) 基金份 额持 有人 大会 采取 记名方 式进 行 投 票表 决。 
b) 采取通 讯方 式进 行表 决时 ，符合 会议 通知 规定 的表 决意见 视为 有效 表决 。 
c) 基金份额持有人大会的各 项提案或同一项提案内并 列的各项议题应当分开审 议、
逐项表 决。 
9 、计 票 
（1） 现场 开会 
① 基金份额持有人大会的主 持人为召集人授权出席大 会的代表，如大会由基金 管理
人 或 基 金 托 管人 召 集 ， 基金 份 额 持 有 人大 会 的 主 持人 应 当 在 会 议开 始 后 宣 布在 出 席 会 议的
基金份 额持 有人 中推 举两 名基金 份额 持有 人代 表与 大会召 集人 授权 的一 名监 督员 （如 果基 金
管 理 人 为 召 集人 ， 则 监 督员 由 基 金 托 管人 担 任 ； 如基 金 托 管 人 为召 集 人 ， 则监 督 员 由 基金
托管人 在出 席会 议的 基金 份额持 有人 中指 定 ） 共 同担 任监票 人； 如大 会由 基金 份额持 有人 自
行 召 集 ， 基 金份 额 持 有 人大 会 的 主 持 人应 当 在 会 议开 始 后 宣 布 在出 席 会 议 的基 金 份 额 持有
人中推 举3 名基 金份 额持 有人担 任监 票人 。 
② 监票人应当在基金份额持 有人表决后立即进行清点 并由大会主持人当场公布 计票
结果。 
③ 如果大会主持人对于提交 的表决结果有怀疑，可以 对所投票数进行重新清点 ；如
果 大 会 主 持 人未 进 行 重 新清 点 ， 而 出 席大 会 的 基 金份 额 持 有 人 或者 基 金 份 额持 有 人 代 理人
对 大 会 主 持 人宣 布 的 表 决结 果 有 异 议 ，其 有 权 在 宣布 表 决 结 果 后立 即 要 求 重新 清 点 ， 大会
主持人 应当 立即 重新 清点 并公布 重新 清点 结果 。重 新清点 仅限 一次 。 
④ 在基金管理人或基金托管 人担任召集人的情形下， 如果在计票过程中基金管 理人
或者基金 托管 人拒不 配合 的，则参 加会 议的基 金份 额持有人 有权 推举 3 名基 金份额 持 有人
代表共 同担 任监 票人 进行 计票。 
（2） 通讯 方式 开会 
在通讯 方式 开会 的情 况下 ，计票 方式 可采 取如 下方 式： 
由大会 召集 人授 权的 两名 监督员 在基 金托 管人 授权 代表 （若 由基 金托 管人 召集 ，则为 基
金管理 人授 权代 表 ） 的 监督 下进行 计票 ，并 由公 证机 关对其 计票 过程 予以 公证 。基金 管理 人
或基金 托管 人拒 派代 表对 表决意 见的 计票 进行 监督 的，不 影响 计票 和表 决结 果。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
124 
10 、生 效与 公告 
（1） 基金份 额持 有人 大会 按照 《基金 法》 有 关法 律法 规规 定表决 通过 的事 项， 召集
人应当自 通过 之日 起 5 日 内报中国 证监 会核准 或者 备案。基 金份 额持有 人大 会决定的 事项
自中国 证监 会依 法核 准或 者出具 无异 议意 见之 日起 生效。 
（2） 生效的基金份额持有人大会决议对全体基金份额持有人、基金管理人、基 金
托 管 人 均 有 法律 约 束 力 。基 金 管 理 人 、基 金 托 管 人和 基 金 份 额 持有 人 应 当 执行 生 效 的 基金
份额持 有人 大会 的决 定。 
（3） 基金份 额持 有人 大会 决议 应自生 效之 日起 依照 《信 息披露 办法 》 的 有关 规定 ，
由 基 金 份 额 持有 人 大 会 召集 人 报 中 国 证监 会 核 准 或备 案 后 ， 在 至少 一 家 指 定媒 体 上 公 告。
如 果 采 用 通 讯方 式 进 行 表决 ， 在 公 告 基金 份 额 持 有人 大 会 决 议 时， 必 须 将 公证 书 全 文 、公
证机构 、公 证员 姓名 等一 同公告 。 
（三） 基金 收益 分配 原则 、执行 方式 
1 、收 益分 配原 则 
（1） 本基金 的每 份基 金份 额享 有同等 分配 权； 
（2） 在符合有 关基金 分红条 件 的前提下 ，本基 金收 益每 季度至少 分配 1 次， 每份
基金份额每次分配 比例不 得低于收益分配基 准日每 份基金份额可供分 配利润 的 25% ； 若基
金合同 生效 不 满3 个 月， 可不进 行收 益分 配； 
（3） 本基金收益分配方式分为两种：现金分红与红利再投资，基金投资者可选 择
现 金 红 利 或 将现 金 红 利 自动 转 为 基 金 份额 进 行 再 投资 ； 若 投 资 者不 选 择 ， 本基 金 默 认 的收
益分配 方式 是现 金分 红； 
（4） 法律法 规或 监管 机构 另有 规定的 从其 规定 。 
2 、收 益分 配方 案 
基金收益分配方案中 应载 明基金收益分配基准 日可 供分配利润、基金收 益分 配对象、
分配原 则、 分配 时间 、分 配数额 及比 例、 分配 方式 等内容 。 
3 、收 益分 配方 案的 确定 与 公告 
（1） 本基金收益分配方案由基金管理人拟定、由基金托管人核实后确定，基金 管
理人按 法律 法规 的规 定公 告并向 中国 证监 会备 案。 
（2） 本基金 收益 分配 的发 放日 距离收 益分 配基 准日 的时 间不超 过 15 个工 作日 。在
分配方案 公布 后( 依 据具 体方 案 的 规 定)， 基 金 管理 人就 支 付 的 现金 红 利 向基 金托 管 人 发送
划款指 令， 基金 托管 人按 照基金 管理 人的 指令 及时 进行分 红资 金的 划付 。 
（3） 法律法 规或 监管 机关 另有 规定的 ，从 其规 定。 
4 、收 益分 配中 发生 的费 用 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
125 
收益分配时所发生的 银行 转账或其他手续费用 由投 资者自行承担。当投 资者 的现金红
利 小 于 一 定 金额 ， 不 足 于支 付 银 行 转 账或 其 他 手 续费 用 时 ， 注 册登 记 机 构 有权 将 基 金 份额
持有人 的现 金红 利按 除息 日的基 金份 额净 值转 为基 金份额 。 
 
（四） 与基 金财 产管 理、 运用有 关费 用的 提取 、支 付方式 与比 例 
1 、基 金管 理人 的管 理费 
本基金的管理费自基 金合 同生效日（含基金合 同生 效日）起按前一日基 金资 产净值的
1.70% 年费 率计 提， 即本 基 金的年 管理 费率 为1.70% 。计算 方法 如下 ： 
H ＝E× 年管 理费 率÷ 当年 天数 
H 为每 日应 计提 的基 金管 理费 
E 为前 一日 基金 资产 净值 
本基金的管理费每日 计提 ，逐日累计，按月支 付。 经基金管理人和基金 托管 人核对一
致后， 基金 托管 人于 次月 前 5 个 工作 日内 从基 金财 产中一 次性 支付 给基 金管 理人。 
本基金的管理费的具 体使 用由基金管理人支配 ；如 果委托境外投资顾问 ，基 金的管理
费 可 以 部 分 作为 境 外 投 资顾 问 的 费 用 ，具 体 支 付 由基 金 管 理 人 与境 外 投 资 顾问 在 有 关 协议
中进行 约定 。 
2 、基 金托 管人 的托 管费 
本基金的托管费自基 金合 同生效日（含基金合 同生 效日）起按前一日基 金资 产净值的
0.35% 年费 率计 提， 即本 基 金的年 托管 费率 为0.35% 。计算 方法 如下 ： 
H ＝E× 年托 管费 率÷ 当年 天数 
H 为每 日应 计提 的基 金托 管费 
E 为前 一日 的基 金资 产净 值 
本基金的托管费每日 计提 ，逐日累计，按月支 付。 经基金管理人和基金 托管 人核对一
致后， 基金 托管 人于 次月 前 5 个 工作 日内 从基 金财 产中一 次性 支付 给基 金托 管人。 
本基金的托管费的具 体使 用由基金托管人支配 ；如 果委托境外资产托管 人， 其中可以
部分作 境 外 资产 托 管 人 的费 用 ， 具 体 支付 由 中 国 农业 银 行 与 境 外资 产 托 管 人在 有 关 协 议中
进行约 定。 
3 、本 条第 （ 一） 款 第 3 至第 13 项费 用由 基金 管理 人 和基金 托管 人根 据有 关法 规及相 应
协议的 规定 ，列 入或 摊入 当期基 金费 用。 
4 、不 列入 基金 费用 的项 目 
基金管理人和基金托 管人 因未履行或未完全履 行义 务导致的费用支出或 基金 财产的损
失，以 及处 理与 基金 运作 无关的 事项 发生 的费 用等 不列入 基金 费用 。 《 基金 合同》 生效 前的
相关费 用， 包括 但不 限于 验资费 、会 计师 和律 师费 、信息 披露 费用 等不 列入 基金费 用。 
5 、基 金管 理费 、基 金托 管 费等基 金费 用的 调整 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
126 
基金管理人和 基 金 托管 人等 可 根 据 基 金 发 展 情况 调整 基 金 管 理 费 率 、 基金 托管 费 率 等
相 关 费 率 或 改变 收 费 模 式。 调 高 基 金 管理 费 率 、 基金 托 管 费 率 等相 关 费 率 ，须 召 开 基 金份
额 持 有 人 大 会审 议 ， 除 非获 得 监 管 机 构的 豁 免 、 基金 合 同 或 相 关法 律 法 规 另有 规 定 ； 调低
基 金 管 理 费 率 、 基 金 托 管 费 率 等 相 关 费 率 或 在 不 提 高 整 体 费 率 水 平 的 情 况 下 改 变 收 费 模
式，无 须召 开基 金份 额持 有人大 会。 
若将来法律法规或监 管机 构许可本基金或本类 型的 基金采取持续性销售 服务 费模式，
则 本 基 金 可 以依 法 引 入 持续 性 销 售 服 务费 收 费 模 式； 若 引 入 该 类收 费 模 式 没有 增 加 现 有基
金 份 额 持 有 人的 费 用 负 担， 则 无 须 召 开基 金 份 额 持有 人 大 会 ， 法律 法 规 或 监管 机 构 另 有规
定的除 外。 
基金管 理人 必须 最迟 于新 的费率 实施 日前 依照 《信 息披露 办法 》 的 有关 规定 在至少 一种
指定媒 体上 公告 。 
（五） 基金 财产 的投 资方 向和投 资限 制 
1 、投 资范 围 
本基金主要投资于已 与中 国证监会签署双边监 管合 作谅解备忘录的国家 或地 区证券市
场挂牌交 易的 优质房 地产 投资信托 收益 凭证（ 以下 简称“REITs ”）、 投资于 房地产投 资信
托凭证的交易型开放 式指 数基金（“以下简称 “REIT ETF ” ） 和 房 地 产行 业 上市 公 司 股 票
（“以下 简称 “REOCs ”） 等全球房 地产 证券， 以及 货币市场 工具 和 法律 法规 、中国证 监会
允 许 本 基 金 投资 的 其 他 金融 工 具 。 此 外， 本 基 金 为对 冲 外 币 的 汇率 风 险 ， 可以 投 资 于 外汇
远 期 合 约 、 结构 性 外 汇 远期 合 约 、 外 汇期 权 及 外 汇期 权 组 合 、 外汇 互 换 协 议、 与 汇 率 挂钩
的结构 性投 资产 品等 金融 工具。 
房地产 投资 信托 （Real Estate Investment Trusts ， 简称 REITs ）是 一种 以 发行收 益
凭 证 的 方 式 汇集 特 定 多 数投 资 者 的 资 金， 由 专 门 投资 机 构 对 能 够产 生 稳 定 租金 收 益 的 房地
产 进 行 投 资 经营 管 理 ， 主要 通 过 标 的 房地 产 产 生 的租 金 收 入 来 获取 投 资 综 合收 益 ， 并 且每
年将净 收益 的绝 大部 分（ 通常为 90% 以上 ） 按 比例 分配给 投资 者的 金融 工具 。REITs 兼 具房
地产和金融的特质， 在风 险和收益组合上一般 介于 股票和债券之间。REITs 使个人和机构
投 资 人 通 过 资本 市 场 获 得写 字 楼 、 公 寓、 酒 店 等 商业 地 产 的 所 有权 与 经 营 权， 是 近 年 来在
海外证 券市 场迅 速发 展的 金融创 新产 品， 具有 其他 投资品 种无 法提 供的 独特 优势。 
本基金 资产 配置 范围 ：投 资于REITs 的 比例 不低 于 基金资 产的60% ；现 金或 者 到期日 不
超过一年 的政 府债券 的投 资比例不 低于 基金资 产净 值的 5% ，其中 现金 不包括 结算备付 金、
存 出 保 证 金 、应 收 申 购 款等 。 如 法 律 法规 或 监 管 机构 以 后 允 许 基金 投 资 其 它品 种 ， 基 金管
理 人 在 履 行 适当 程 序 后 ，可 以 将 其 纳 入投 资 范 围 。如 法 律 法 规 或中 国 证 监 会变 更 投 资 品种
的 比 例 限 制 的， 基 金 管 理人 在 与 基 金 托管 人 协 商 一致 并 履 行 相 关程 序 后 ， 可相 应 调 整 本基
金的投 资比 例限 制规 定， 不需经 基金 份额 持有 人大 会审议 。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
127 
本基金 不直 接购 买房 地产 ，也不 投资 于抵 押型REITs 或混 合型REITs 。在 保证 流动性 的
前 提 下 ， 本 基金 现 金 头 寸可 存 放 于 境 内， 满 足 基 金赎 回 、 支 付 管理 费 、 托 管费 、 手 续 费等
需要， 并可 以投 资货 币市 场工具 。 
2 、投 资限 制 
（1） 本基 金不 得违 反基 金 合同关 于投 资范 围和 投资 比例的 约定 ； 
（2）本 基金持 有同一 家银 行的存款 不得 超过基 金资 产净值 的 20% 。在基 金托 管账户 的
存款可 以不 受上 述限 制； 
（3）本 基金持 有同一 机构 （政府、 国际 金融组 织除 外）发行 的证 券市值 不得 超过基 金
资产净 值 的10% ； 
（4）本 基金持 有与中 国证 监会签署 双边 监管合 作谅 解备忘录 国家 或地区 以外 的其他 国
家或地区证券市场 挂牌交 易的证券资产不得 超过基 金资产净值的 10% ， 其 中持 有 任 一 国 家
或地区 市场 的证 券资 产不 得超过 基金 资产 净值 的 3%； 
（5）本 基金管 理人管 理的 全部基金 不得 持有同 一机 构 10% 以上具 有投票 权的 证券发 行
总 量 。 同 一 机构 境 内 外 上市 的 总 股 本 将合 并 计 算 ，同 时 全 球 存 托凭 证 和 美 国存 托 凭 证 所代
表的基 础证 券将 一并 计算 ，并假 设对 持有 的股 本权 证行使 转换 ； 
（6）本 基金持 有非流 动性 资产市值 不得 超过基 金资 产净值 的 10% 。前项 非流 动性资 产
是指法 律或 基金 合同 规定 的流通 受限 证券 以及 中国 证监会 认定 的其 他资 产； 
（7）同 一基金 管理人 管理 的全部基 金持 有任何 一只 境外基金 ，不 得超过 该境 外基金 总
份额 的20% ； 
（8） 关于 投资 基金 的限 制 
本基金持有境外基金的市 值合计不得超过基金净值 的 10% ， 但 持 有 货 币市 场基 金 不 受
此限制 。 
（9） 本基 金投 资衍 生品 应 当遵守 下列 规定 ： 
① 本基金 的金 融衍 生品 全部 敞口不 得高 于基 金资 产净 值的 100% ； 
② 本基金投资期货支付的初 始保证金、投资期权支付 或收取的期权费、投资柜 台交
易衍生 品支 付的 初始 费用 的总额 不得 高于 基金 资产 净值 的 10% ； 
③ 本基金 投资 于远 期合 约、 互换等 柜台 交易 金融 衍生 品，应 当符 合以 下要 求： 
a) 所有参 与交 易的 对手 方 （ 中资商 业银 行除 外） 应当 具有不 低于 中国 证监 会认 可的信
用评级 机构 评级 ； 
b) 交易对手方应当至少每个 工作日对交易进行估值， 并且基金可在任何时候以 公允
价值终 止交 易； 
c) 任一交 易对 手方 的市 值计 价敞口 不得 超过 基金 资产 净值 的 20% ； 
d) 本基金 不得 直接 投资 与实 物商品 相关 的衍 生品 ； 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
128 
基金管 理人 应当 在本 基金 会计年 度结 束后 60 个 工作 日内向 中国 证监 会提 交包 括衍生 品
头寸及 风险 分析 年度 报告 ； 
（10） 本基 金可 以参 与证 券借贷 交易 ，并 且应 当遵 守下列 规定 ： 
① 所有参 与交 易的 对手 方 （ 中资商 业银 行除 外） 应当 具有中 国证 监会 认可 的信 用评级
机构评 级； 
② 应 当 采 取 市 值 计 价 制 度 进 行 调 整 以 确 保 担 保 物 市 值 不 低 于 已 借 出 证 券 市 值 的
102% ； 
③ 借 方 应 当 在 交 易 期 内 及 时 向 本 基 金 支 付 已 借 出 证 券 产 生 的 所 有 股 息 、 利 息 和 分
红。一 旦借 方违 约， 本基 金根据 协议 和有 关法 律有 权保留 和处 置担 保 物 以满 足索赔 需要 ； 
④ 除中国 证监 会另 有规 定外 ，担保 物可 以是 以下 金融 工具或 品种 ： 
a) 现金； 
b) 存款证 明； 
c) 商业票 据； 
d) 政府债 券； 
e) 中资商 业银 行或 由不 低于 中国证 监会 认可 的信 用评 级机构 评级 的境 外金 融机 构 （ 作
为交易 对手 方或 其关 联方 的除外 ）出 具的 不可 撤销 信用证 ； 
本基金有权在任何时 候终 止证券借贷交易并在 正常 市场惯例的合理期限 内要 求归还任
一或所 有已 借出 的证 券； 
（11 ） 本 基金 可以 根据 正常 市场惯 例参 与正 回购 交易 、逆回 购交 易， 并且 应当 遵守下 列
规定： 
① 所有参 与正 回购 交易 的对 手方 （ 中资 商业 银行 除外） 应当具 有中 国证 监会 认可 的信
用评级 机构 信用 评级 ； 
② 参与正回购交易，应当采 取市值计价制度对卖出收 益进行调整以确保现金不 低于
已售出证 券市 值的 102% 。 一旦买方 违约 ，本基 金根 据协议和 有关 法律有 权保 留或处置 卖出
收益以 满足 索赔 需要 ； 
③ 买方应当在正回购交易期 内及时向本基金支付售出 证券产生的所有股息、利 息和
分红； 
④ 参与逆回购交易，应当对 购入证券采取市值计价制 度进行调整以确保已购入 证券
市值不低 于支 付现金 的 102% 。一旦 卖方 违约， 本基 金根据协 议和 有关法 律有 权保留或 处置
已 购入 证券 以满 足索 赔需 要； 
（12 ） 基 金参 与证 券借 贷交 易、正 回购 交易 ，所 有已 借出而 未归 还证 券总 市值 或所有 已
售出而 未回 购证 券总 市值 均不得 超过 基金 总资 产 的50% 。 
上述比例限制计算， 基金 因参与证券借贷交易 、正 回购交易而持有的担 保物 、现金不
得计入 基金 总资 产。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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（13 ） 本 基金 如果 参与 境内 逆回购 交易 ，还 应当 遵守 ：本基 金与 私募 类证 券资 管产品 及
中 国 证 监 会 认定 的 其 他 主体 为 交 易 对 手开 展 逆 回 购交 易 的 ， 可 接受 质 押 品 的资 质 要 求 应当
与基金 合同 约定 的投 资范 围保持 一致 。 
法 律 法 规 或 监 管 部 门 对 上 述 比 例 限 制 另 有 规 定 或 设 定 其 他 本 基 金 须 遵 循 的 比 例 限制
的，从 其规 定。 
若法律法规或中国证 监会 的相关规定发生修改 或变 更，致使现行法律法 规的 投资禁止
行 为 和 投 资 组合 比 例 限 制被 修 改 或 取 消， 基 金 管 理人 在 履 行 适 当程 序 后 ， 本基 金 可 相 应调
整禁止 行为 和投 资限 制规 定。 
基金管理 人应 当自基 金合 同生效之 日起 6 个 月内使 基金的投 资组 合比例 符合 基金合 同
的约定 。除 第 （13 ） 项 外， 因证券 市场 波动 、上 市公 司合并 、基 金规 模变 动等 基金管 理人 之
外的因 素致 使基 金投 资不 符合基 金合 同约 定的 投资 比例规 定的 ，基 金管 理人 应当在 30 个交
易日内 进行 调整 。 
对于因 基金 份额 拆分 、大 比例分 红等 集中 持续 营销 活动引 起的 基金 净资 产规 模在 10 个
工作日 内增 加 10 亿元 以上 的情形 ，而 导致 证券 投资 比例低 于基 金合 同约 定的 ，基金 管理 人
同基金 托管 人协 商一 致并 及时书 面报 告中 国证 监会 后，可 将调 整时 限从 30 个 工作日 延长 到
3 个月 。 
法律法 规另 有规 定时 ，从 其规定 。 
3 、禁 止行 为 
为维护 基金 份额 持有 人的 合法权 益， 基金 财产 不得 用于下 列投 资或 者活 动： 
（1） 购买 不动 产； 
（2） 购买 房地 产抵 押按 揭 ； 
（3） 购买 贵重 金属 或代 表 贵重金 属的 凭证 ； 
（4） 购买 实物 商品 ； 
（5）除 应付赎 回、交 易清 算等临时 用途 以外， 借入 现金。该 临时 用途借 入现 金的比 例
不得超 过本 基金 资产 净值 的10% ； 
（6） 利用 融资 购买 证券 ， 但投资 金融 衍生 品除 外； 
（7） 参与 未持 有基 础资 产 的卖空 交易 ； 
（8） 从事 证券 承销 业务 ； 
（9） 向他 人贷 款或 者提 供 担保； 
（10） 从事 承担 无限 责任 的投资 ； 
（11 ） 向 其基 金管 理人 、基 金托管 人出 资或 者买 卖其 基金管 理人 、基 金托 管人 、境外 托
管人发 行的 股票 或者 债券 ； 
（12 ） 买 卖与 其基 金管 理人 、基金 托管 人、 境外 托管 人有控 股关 系的 股东 或者 与其基 金
管理人 、基 金托 管人 有其 他重大 利害 关系 的公 司发 行的证 券或 者承 销期 内承 销的证 券； 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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（13） 从事 内幕 交易 、操 纵证券 交易 价格 及其 他不 正当的 证券 交易 活动 ； 
（14） 不公 平对 待不 同客 户或不 同投 资组 合； 
（15） 除法 律法 规规 定以 外，向 任何 第三 方泄 露客 户资料 ； 
（16） 依照 法律 法规 有关 规定， 由中 国证 监会 规定 禁止的 其他 活动 。 
如法律法规或监管部 门取 消上述限制，在可适 用于 本基金的情况下，则 本基 金投资不
再受相 关限 制。 
（六） 基金 资产 净值 的计 算方法 和公 告方 式 
1 、 基金资 产净 值 
本基金 基金 资产 净值 是指 基金资 产总 值减 去负 债后 的净资 产值 。 
2 、 基金资 产的 估值 方法 
本基金 按以 下方 式进 行估 值： 
（1） 股票 估值 方法 
① 上市流通股票按估值日其 所在证券交易所的收盘价 估值；估值日无交易的， 以最
近交易 日的 收盘 价估 值。 
② 未上市 股票 的估 值。 
a) 送股、转增股、配股和增 发等方式发行的股票，按 估值日在证券交易所挂牌 的同
一股票 的收 盘价 估值 ，该 日无交 易的 ，以 最近 交易 日的收 盘价 估值 。 
b) 首次发 行的 股票 ，按 成本 价估值 。 
③ 在任何情况下，基金管理人如采用本项第(1) －(2)小项规定的方法对基金资产进
行估值， 均应 被认为 采用 了适当的 估值 方法。 但是 ，如果基 金管 理人认 为按 本项第(1) －(2)
小 项 规 定 的 方法 对 基 金 资产 进 行 估 值 不能 客 观 反 映其 公 允 价 值 的， 基 金 管 理人 可 根 据 具体
情况， 并与 基金 托管 人商 定后， 按最 能反 映公 允价 值的价 格估 值。 
④ 国家有 最新 规定 的， 按其 规定进 行估 值。 
（2） 固定收 益证 券估 值方 法 
① 债券按估值日其所在证券 交易所的收盘价估值。如 果不存在交易所交易价格 ，则
根据行 业通 用权 威报 价系 统的报 价进 行估 值。 
② 未上市债券按其成本价估 值。如成本价不能反映公 允价值，则采用估值技术 确定
公允价 值。 
③ 在任何情况下，基金管理人如采用本项第(1) －(2)小项规定的方法对基金资产进
行估值， 均应 被认为 采用 了适当的 估值 方法。 但是 ，如果基 金管 理人认 为按 本项第(1) －(2)
小 项 规 定 的 方法 对 基 金 资产 进 行 估 值 不能 客 观 反 映其 公 允 价 值 的， 基 金 管 理人 在 综 合 考虑
市 场 成 交 价 、市 场 报 价 、流 动 性 、 收 益率 曲 线 等 多种 因 素 基 础 上形 成 的 债 券估 值 ， 基 金管
理人可 根据 具体 情况 与基 金托管 人商 定后 ，按 最能 反映公 允价 值的 价格 估值 。 
④ 国家有 最新 规定 的， 按其 规定进 行估 值。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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（3） 衍生 品估 值方 法 
① 上市流通衍生品按估值日 其所在证券交易所的收盘 价估值；估值日无交易的 ，以
最近交 易日 的收 盘价 估值 。 
② 未上市衍生品按成本价估 值，如成本价不能反映公 允价值，则采用估值技术 确定
公允价 值。 
（4） 存托 凭证 估 值 方法 
公开挂 牌的 存托 凭证 按其 所在证 券交 易所 的最 近交 易日的 收盘 价估 值。 
（5） 基金 估值 方法 
① 上市流通的基金按估值日 其所在证券交易所的收盘 价估值；估值日无交易的 ，以
最近交 易日 的收 盘价 估值 。 
② 其他基 金按 最近 交易 日的 基金份 额净 值估 值。 
（6） 非流 动性 资产 或暂 停 交易的 证券 估值 方法 
对于未上市流通或流 通受 限或暂停交易的证券 ，应 参照上述估值原则进 行估 值。如果
上 述 估 值 方 法不 能 客 观 反映 公 允 价 值 的， 基 金 管 理人 可 根 据 具 体情 况 ， 并 与基 金 托 管 人商
定后， 按最 能反 映公 允价 值的价 格估 值。 
（7）在 两个或 者两个 以上 的交易场 所交 易的同 一证 券，一般 采用 该证券 主要 交易市 场
的 收 盘 价 或 报价 ； 根 据 不同 交 易 市 场 的发 行 量 之 比确 定 该 证 券 的主 要 交 易 市场 。 个 别 市场
有特殊 交易 结算 规则 的， 根据该 市场 规则 处理 。 
(8 ）汇 率 
本基金外币资产价值 计算 中，所涉及人民币对 美元 、港币、英镑、欧元 、日 元的汇率
应 当 以 基 金 估值 日 中 国 人民 银 行 或 其 授权 机 构 公 布的 人 民 币 汇 率中 间 价 为 准。 涉 及 到 其它
币 种 与 人 民 币之 间 的 汇 率， 参 照 数 据 服务 商 提 供 的当 日 各 种 货 币兑 美 元 折 算率 采 用 套 算的
方法进 行折 算。 
(9)税收 
对于按照中国法律法 规和 基金投资所在地的法 律法 规规定应交纳的各项 税金 ，本基金
将 按 权 责 发 生制 原 则 进 行估 值 ； 对 于 因税 收 规 定 调整 或 其 他 原 因导 致 基 金 实际 交 纳 税 金与
估算的 应交 税金 有差 异的 ，基金 将在 相关 税金 实际 支付日 进行 相应 的估 值调 整。 
(10) 为股票、固定收益 证 券、外汇等基金资产估值 需要，经过基金管理人和 基金托管
人 协 商 一 致 ，并 履 行 适 当程 序 后 ， 可 以利 用 及 依 据基 金 管 理 人 届时 确 定 的 一种 或 多 种 来源
的数据 信息 。 
(11)在 任何情 况下， 基金 管理人如 采用 本款 第 1 －10 项规定 的方 法对基 金资 产进行 估
值，均应 被认 为采用 了适 当的估值 方法 。但是 ，如 果基金管 理人 认为按 本款 第 1－10 项规
定 的 方 法 对 基金 资 产 进 行估 值 不 能 客 观反 映 其 公 允价 值 的 ， 基 金管 理 人 可 根据 具 体 情 况，
并与基 金托 管人 商定 后， 按最能 反映 公允 价值 的价 格估值 ； 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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(12)法 律法 规或 监管 部门 有最新 规定 的， 按其 规定 进行估 值。 
公告方 式: 
基金合同生效后，在 开始 办理基金份额申购或 者赎 回前，基金管理人应 当至 少每周公
告一次 基金 资产 净值 和基 金份额 净值 。 
在开始办 理基 金份额 申购 或者赎回 之后 ，基金 管理 人应当 在 T+2 日内 ，通过 网站、 基
金份额 发售 网点 以及 其他 媒介， 披露 开放 日的 基金 份额净 值和 基金 份额 累计 净值。 
基金管理人应当公告 半年 度和年度最后一个工 作日 基金资产净值和基金 份额 净值。基
金管理人 应当 在 T+2 日内 ，将基金 资产 净值、 基金 份额净值 和基 金份额 累计 净值登载 在中
国证监 会指 定媒 体上 。 
（七） 基金 合同 解除 和终 止的事 由、 程序 以及 基金 财产清 算方 式 
1 、基 金合 同的 变更 
以下变 更基 金合 同的 事项 应经基 金份 额持 有人 大会 决议通 过： 
（1） 终止 基金 合同 ； 
（2） 转换 基金 运作 方式 ； 
（3）提 高基金 管理人 、基 金托管人 的报 酬标准 ，但 根据法律 法规 的要求 提高 该等报 酬
标准的 除外 ； 
（4） 更换 基金 管理 人、 基 金托管 人； 
（5） 本基 金与 其他 基金 的 合并 ； 
（6） 变更 基金 类别 ； 
（7） 变更 基金 投资 目标 、 范围或 策略 ； 
（8） 变更 基金 份额 持有 人 大会程 序； 
（9） 基金 合同 等约 定的 其 他事项 。 
变更基金合同的基金 份额 持有人大会决议应报 中国 证监会核准或备案， 并自 中国证监
会核准 或出 具无 异议 意见 之日起 生效 。 
如因相应的法律法规 发生 变动并属于本基金合 同必 须遵照进行修改的情 形， 或者基金
合 同 的 修 改 不涉 及 本 基 金合 同 当 事 人 权利 义 务 关 系发 生 变 化 或 对基 金 份 额 持有 人 利 益 无实
质 性 不 利 影 响的 ， 可 不 经基 金 份 额 持 有人 大 会 决 议， 而 经 基 金 管理 人 和 基 金托 管 人 同 意修
改，报 中国 证监 会备 案后 公告。 
2 、基 金合 同的 终止 
有下列 情形 之一 的， 本基 金合同 应当 终止 ： 
（1） 基金 份额 持有 人大 会 决定终 止的 ； 
（2） 基金 管理 人、 基金 托 管人职 责终 止， 在 6 个 月 内没有 新基 金管 理人 、新 基金托 管
人承接 的； 
（3） 《基 金合 同》 约定 的 其他情 形； 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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（4） 若基 金规 模低 于 5000 万元， 基金 管理 人有 权在 不召开 基金 份额 持有 人大 会的情 况
下终止 基金 合同 ； 
（5） 相关 法律 法规 和中 国 证监会 规定 的其 他情 况。 
3 、基 金财 产的 清算 
（1） 基金 合同 终止 ，应 当 按法律 法规 和本 基金 合同 的有关 规定 对基 金财 产进 行清算 。 
（2） 基金 财产 清算 组 
① 自基金 合同 终止 事由 发 生 之日起 30 个 工作 日内 由基 金管理 人组 织成 立基 金财 产清
算 组 ， 在 基 金财 产 清 算 组接 管 基 金 财 产之 前 ， 基 金管 理 人 和 基 金托 管 人 应 按照 基 金 合 同和
托管协 议的 规定 继续 履行 保护基 金财 产安 全的 职责 。 
② 基金财产清算组成员由基 金管理人、基金托管人、 具有从事证券相关业务资 格的
注 册 会 计 师 、律 师 以 及 中国 证 监 会 指 定的 人 员 组 成。 基 金 财 产 清算 组 可 以 聘用 必 要 的 工作
人员。 
③ 基金财产清算组负责基金 财产的保管、清理、估价 、变现和分配。基金财产 清算
组可以 依法 进行 必要 的民 事活动 。 
（3） 清算 程序 
① 基金合 同终 止后 ，由 基金 财产清 算组 统一 接管 基金 财产 ； 
② 基金财 产清 算组 根据 基金 财产的 情况 确定 清算 期限 ； 
③ 基金财 产清 算组 对基 金财 产进行 清理 和确 认； 
④ 对基金 财产 进行 评估 和变 现； 
⑤ 制作清 算报 告； 
⑥ 聘请会 计师 事务 所对 基金 财产清 算报 告进 行外 部审 计； 
⑦ 聘请律 师事 务所 对基 金财 产清算 报告 出具 法律 意见 书； 
⑧ 将基金 清算 结果 报告 中国 证监会 ； 
⑨ 公布基 金清 算公 告； 
⑩ 对基金 财产 进行 分配 。 
（4） 清算 费用 
清算费用是指基金财 产清 算组在进行基金清算 过程 中发生的所有合理费 用， 清算费用
由基金 财产 清算 组优 先从 基金财 产中 支付 。 
（5） 基金 财产 的分 配 
基金财 产按 下列 顺序 清偿 ： 
① 支付清 算费 用； 
② 交纳所 欠税 款； 
③ 清偿基 金债 务； 
④ 按基金 份额 持有 人持 有的 基金份 额比 例进 行分 配。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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基金财 产未 按前 款① 、② 、③小 项规 定清 偿前 ，不 分配给 基金 份额 持有 人。 
（6） 基金 财产 清算 的公 告 
清算过程中的有关重 大事 项须及时公告；基金 财产 清算报告经会计师事 务所 审计并由
律师事 务所 出具 法律 意见 书后报 中国 证监 会备 案并 公告。 基金 财产 清算 公告 于《基 金合 同 》
终止并 报中 国证 监会 备案 后 5 个 工作 日内 由基 金财 产清算 小组 公告 。 
（7） 基金 财产 清算 账册 及 文件由 基金 托管 人保 存 15 年以上 。 
 
（八） 争议 解决 方式 
1 、本 基金 合同 受中 国法 律 管辖。 
2 、本基 金合同 的当事 人之 间对于因 基金 合同的 订立 、内容、 履行 和解释 或因 本基金 合
同 产 生 的 或 与本 基 金 合 同有 关 的 争 议 可通 过 友 好 协商 、 调 解 途 径解 决 。 不 愿或 者 不 能 通过
协 商 、 调 解 解决 的 ， 任 何一 方 均 有 权 将争 议 提 交 中国 国 际 经 济 贸易 仲 裁 委 员会 ， 按 照 中国
国 际 经 济 贸 易仲 裁 委 员 会届 时 有 效 的 仲裁 规 则 进 行仲 裁 。 仲 裁 地点 为 北 京 市。 仲 裁 裁 决是
终局的 ，对 各方 当事 人均 有约束 力， 仲裁 费用 由败 诉方承 担。 
3 、争议 处理期 间，基 金合 同当事人 应恪 守各自 的职 责，继续 忠实 、勤勉 、尽 责地履 行
基金合 同规 定的 义务 ，维 护基金 份额 持有 人的 合法 权益。 
 
（九） 基金 合同 存放 地和 投资者 取得 基金 合同 的方 式 
基金合同可印制成册 ，供 投资者查阅；投资者 也可 复印本基金合同等法 律文 件，但若
有歧义 ，则 应以 本基 金合 同等法 律文 件的 正本 为准 。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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二十一 、基金托管协议的 内容摘要 
（一） 托管 协议 当事 人 
1 、基 金管 理人 
名称： 嘉实 基金 管理 有限 公司 
住所： 中国 （上 海） 自由 贸易试 验区 世纪 大 道8 号 上海国 金中 心二 期 53 层09-11 单元 
法定代 表人 ：赵 学军 
设立日 期：1999 年3 月25 日 
批准设 立机 关及 批准 设立 文号： 中国 证券 监督 管理 委员会 证监 基字[1999]5 号 
组织形 式： 有限 责任 公司 （中外 合资 ） 
注册资 本：1.5 亿元 人民 币 
存续期 限： 持续 经营 
联系电 话：010-65215588 
2 、基 金托 管人 
名称： 中国 农业 银行 股份 有限公 司（ 简称 中国 农业 银行） 
住所： 北京 市东 城区 建国 门内大 街 69 号 
办公地 址： 北京 市西 城区 复兴门 内大 街 28 号 凯晨 世 贸中心 东座 
法定代 表人 ：周 慕冰 
成立日 期：2009 年1 月 15 日 
批准设 立机 关和 批准 设立 文号： 中国 银监 会银 监复 【2009 】13 号 
基金托 管业 务批 准文 号： 中国证 监会 证监 基字[1998]23 号 
注册资 本：32,479,411.7 万元人 民币 
存续期 间： 持续 经营 
联系电 话：010-68121510 
传真：010-68121816 
联系人 ：林 葛 
经营范围 ：吸 收公众 存款 ；发放短 期、 中期、 长期 贷款；办 理国 内外结 算； 办理票 据
承 兑 与 贴 现 ；发 行 金 融 债券 ； 代 理 发 行、 代 理 兑 付、 承 销 政 府 债券 ； 买 卖 政府 债 券 、 金融
债 券 ； 从 事 同业 拆 借 ； 买卖 、 代 理 买 卖外 汇 ； 结 汇、 售 汇 ； 从 事银 行 卡 业 务； 提 供 信 用证
服 务 及 担 保 ；代 理 收 付 款项 及 代 理 保 险业 务 ； 提 供保 管 箱 服 务 ；代 理 资 金 清算 ； 各 类 汇兑
业 务 ； 代 理 政策 性 银 行 、外 国 政 府 和 国际 金 融 机 构贷 款 业 务 ； 贷款 承 诺 ； 组织 或 参 加 银团
贷 款 ； 外 汇 存款 ； 外 汇 贷款 ； 外 汇 汇 款； 外 汇 借 款； 发 行 、 代 理发 行 、 买 卖或 代 理 买 卖股
票 以 外 的 外 币有 价 证 券 ；外 汇 票 据 承 兑和 贴 现 ； 自营 、 代 客 外 汇买 卖 ； 外 币兑 换 ； 外 汇担嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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保 ； 资 信 调 查、 咨 询 、 见证 业 务 ； 企 业、 个 人 财 务顾 问 服 务 ； 证券 公 司 客 户交 易 结 算 资金
存 管 业 务 ； 证券 投 资 基 金托 管 业 务 ； 企业 年 金 托 管业 务 ； 产 业 投资 基 金 托 管业 务 ； 合 格境
外机构 投资者 境内证 券投 资托管 业务； 代理开 放式 基金业 务；电 话银行 、手 机银行 、网上
银 行 业 务 ； 金融 衍 生 产 品交 易 业 务 ； 经国 务 院 银 行业 监 督 管 理 机构 等 监 管 部门 批 准 的 其他
业务。 
 
（二） 基 金 托管 人对 基金 管理人 的业 务监 督、 核查 
1 、基金 托管人 根据有 关法 律法规的 规定 及基金 合同 的约定， 建立 相关的 技术 系统， 对
基金管 理人 的投 资运 作进 行监督 。主 要包 括以 下方 面： 
（1） 对基 金的 投资 范围 、 投资对 象进 行监 督。 
本基金主要投资于已 与中 国证监会签署双边监 管合 作谅解备忘录的国家 或地 区证券市
场挂牌交 易的 优质房 地产 投资信托 收益 凭证（ 以下 简称“REITs ”）、 投资于 房地产投 资信
托凭证的交易型开放 式指 数基金（“以下简称 “REIT ETF ” ） 和 房 地 产行 业 上市 公 司 股 票
（“以下 简称 “REOCs ”） 等全球房 地产 证券， 以及 货币市场 工 具 和法律 法规 、中国证 监会
允 许 本 基 金 投资 的 其 他 金融 工 具 。 此 外， 本 基 金 为对 冲 外 币 的 汇率 风 险 ， 可以 投 资 于 外汇
远 期 合 约 、 结构 性 外 汇 远期 合 约 、 外 汇期 权 及 外 汇期 权 组 合 、 外汇 互 换 协 议、 与 汇 率 挂钩
的结构 性投 资产 品等 金融 工具。 
房地产 投资 信托 （Real Estate Investment Trusts ， 简称 REITs ）是 一种 以 发行收 益
凭 证 的 方 式 汇集 特 定 多 数投 资 者 的 资 金， 由 专 门 投资 机 构 对 能 够产 生 稳 定 租金 收 益 的 房地
产 进 行 投 资 经营 管 理 ， 主要 通 过 标 的 房地 产 产 生 的租 金 收 入 来 获取 投 资 综 合收 益 ， 并 且每
年将净 收益 的绝 大部 分（ 通常为 90% 以 上 ）按 比例 分配给 投资 者的 金融 工具 。REITs 兼 具房
地产和金融的特质， 在风 险和收益组合上一般 介于 股票和债券之间。REITs 使个人和机构
投 资 人 通 过 资本 市 场 获 得写 字 楼 、 公 寓、 酒 店 等 商业 地 产 的 所 有权 与 经 营 权， 是 近 年 来在
海外证 券市 场迅 速发 展的 金融创 新产 品， 具有 其他 投资品 种无 法提 供的 独特 优势。 
本基金 资产 配置 范围 ：投 资于REITs 的 比例 不低 于 基金资 产的60% ；现 金或 者 到期日 不
超过一年 的政 府债券 的投 资比例不 低于 基金资 产净 值的 5% ，其中 现金 不包括 结算备付 金、
存 出 保 证 金 、应 收 申 购 款等 。 如 法 律 法规 或 监 管 机构 以 后 允 许 基金 投 资 其 它 品 种 ， 基 金管
理 人 在 履 行 适当 程 序 后 ，可 以 将 其 纳 入投 资 范 围 。如 法 律 法 规 或中 国 证 监 会变 更 投 资 品种
的 比 例 限 制 的， 基 金 管 理人 在 与 基 金 托管 人 协 商 一致 并 履 行 相 关程 序 后 ， 可相 应 调 整 本基
金的投 资比 例限 制规 定， 不需经 基金 份额 持有 人大 会审议 。 
本基金 不直 接购 买房 地产 ，也不 投资 于抵 押型REITs 或混 合型REITs 。在 保证 流动性 的
前 提 下 ， 本 基金 现 金 头 寸可 存 放 于 境 内， 满 足 基 金赎 回 、 支 付 管理 费 、 托 管费 、 手 续 费等
需要， 并可 以投 资货 币市 场工具 。 
（2） 对基 金投 融资 比例 进 行监督 ，基 金托 管人 按下 述比例 和调 整期 限进 行监 督。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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① 基金投 资组 合比 例限 制 
a) 本基金 不得 违反 基金 合同 关于投 资范 围和 投资 比例 的约定 ； 
b) 本基金持有同一家银行的存款不得超过基金资产净值的 20% 。 在 基 金 托 管 账户 的
存款可 以不 受上 述限 制； 
c) 本基金 持有 同一 机构 （政 府、国 际金 融组 织除 外） 发行的 证券 市值 不得 超过 基金资
产净值 的10% ； 
d) 本基金持有与中国证监会 签署双边监管合作谅解备 忘录国家或地区以外的其 他国
家或地区证券市场 挂牌交 易的证券资产不得 超过基 金资产净值的 10% ， 其 中持 有 任 一 国 家
或地区 市场 的证 券资 产不 得超过 基金 资产 净值 的 3%； 
e) 本基金管理人管理的全部基金不得持有同一机构 10% 以上具有投票权的证券发行
总 量 。 同 一 机构 境 内 外 上市 的 总 股 本 将合 并 计 算 ，同 时 全 球 存 托凭 证 和 美 国存 托 凭 证 所代
表的基 础证 券将 一并 计算 ，并假 设对 持有 的股 本权 证行使 转换 ； 
f) 本基金持有非流动性资产市值不得超过基金资产净值的 10% 。 前 项 非 流 动 性资 产
是指法 律或 基金 合同 规定 的流通 受限 证券 以及 中国 证监会 认定 的其 他资 产； 
g) 同一基金管理人管理的全 部基金持有任何一只境外 基金，不得超过该境外基 金总
份额 的20% ； 
h) 关于投 资基 金的 限制 
本基金持有境外基金的市 值合计不得超过基金净值 的 10% ， 但 持 有 货 币市 场基 金 不 受
此限制 。 
i) 本基金 投资 衍生 品应 当遵 守下列 规定 ： 
A. 本基金 的金 融衍 生品 全部 敞口不 得高 于基 金资 产净 值的 100% ； 
B. 本基金投资期货支付的初 始保证金、投资期权支付 或收取的期权费、投资柜 台交
易衍生 品支 付的 初始 费用 的总额 不得 高于 基金 资产 净值 的 10% ； 
C. 本基金 投资 于远 期合 约、 互换等 柜台 交易 金融 衍生 品，应 当符 合以 下要 求： 
i. 所有参 与交 易的 对手 方 （ 中资商 业银 行除 外） 应当 具有不 低于 中国 证监 会认 可的信
用评级 机构 评级 ； 
ii. 交易对手方应当至少每个 工作日对交易进行估值， 并且基金可在任何时候以 公允
价值终 止交 易； 
iii. 任一交 易对 手方 的市 值计 价敞口 不得 超过 基金 资产 净值 的 20% ； 
iv. 本基金 不得 直接 投资 与实 物商品 相关 的衍 生品 ； 
基金管 理人 应当 在本 基金 会计年 度结 束后 60 个 工作 日内向 中国 证监 会提 交包 括衍生 品
头寸及 风险 分析 年度 报告 ； 
j) 本基金 可以 参与 证券 借贷 交易， 并且 应当 遵守 下列 规定： 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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A. 所有参 与交 易的 对手 方 （ 中资商 业银 行除 外） 应当 具有中 国证 监会 认可 的信 用评级
机构评 级； 
B. 应 当 采 取 市 值 计 价 制 度 进 行 调 整 以 确 保 担 保 物 市 值 不 低 于 已 借 出 证 券 市 值 的
102% ； 
C. 借 方 应 当 在 交 易 期 内 及 时 向 本 基 金 支 付 已 借 出 证 券 产 生 的 所 有 股 息 、 利 息 和 分
红。一 旦借 方违 约， 本基 金根据 协议 和有 关法 律有 权保留 和处 置担 保物 以满 足索赔 需要 ； 
D. 除中国 证监 会另 有规 定外 ，担保 物可 以是 以下 金融 工具或 品种 ： 
i. 现金； 
ii. 存款证 明； 
iii. 商业票 据； 
iv. 政府债 券； 
v. 中资商 业银 行或 由不 低于 中国证 监会 认可 的信 用评 级机构 评级 的境 外金 融机 构 （ 作
为交易 对手 方或 其关 联方 的除外 ）出 具的 不可 撤销 信用证 ； 
本基金有权在任何时 候终 止证券借贷交易并在 正常 市场惯例的合理期限 内要 求归还任
一或所 有已 借出 的证 券； 
k) 本基金可以根据正常市场 惯例参与正回购交易、逆 回购交易，并且应当遵守 下列
规定： 
A. 所有参 与正 回购 交易 的对 手方 （ 中资 商业 银行 除外） 应当具 有中 国证 监会 认可 的信
用评级 机构 信用 评级 ； 
B. 参与正回购交易，应当采 取市值计价制度对卖出收 益进行调整以确保现金不 低于
已售出证 券市 值的 102% 。 一旦买方 违约 ，本基 金根 据协议和 有关 法律有 权保 留或处置 卖出
收益以 满足 索赔 需要 ； 
C. 买方应当在正回购交易期 内及时向本基金支付售出 证券产生的所有股息、利 息和
分红； 
D. 参与逆回购交易，应当对 购入证券采取市值计价制 度进行调整以确保已购入 证券
市值不低 于支 付现金 的 102% 。一旦 卖方 违约， 本基 金根据协 议和 有关法 律有 权保留或 处置
已购入 证券 以满 足索 赔需 要； 
l) 基金参与证券借贷交易、 正回购交易，所有已借出 而未归还证券总市值或所 有已
售出而 未回 购证 券总 市值 均不得 超过 基金 总资 产 的50% 。 
上述比例限制计算， 基金 因参与证券借贷交易 、正 回购交易而持有的担 保物 、现金不
得计入 基金 总资 产。 
m) 本基金如果参与境内逆回 购交易，还应当遵守：本 基金与私募类证券资 管 产品 及
中 国 证 监 会 认定 的 其 他 主体 为 交 易 对 手开 展 逆 回 购交 易 的 ， 可 接受 质 押 品 的资 质 要 求 应当
与基金 合同 约定 的投 资范 围保持 一致 。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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法 律 法 规 或 监 管 部 门 对 上 述 比 例 限 制 另 有 规 定 或 设 定 其 他 本 基 金 须 遵 循 的 比 例 限 制
的，从 其规 定。 
若法律法规或中国证 监会 的相关规定发生修改 或变 更，致使现行法律法 规的 投资禁止
行 为 和 投 资 组合 比 例 限 制被 修 改 或 取 消， 基 金 管 理人 在 履 行 适 当程 序 后 ， 本基 金 可 相 应调
整禁止 行为 和投 资限 制规 定。 
② 投资组 合比 例调 整 
基金管理 人应 当自基 金合 同生效之 日起 6 个 月内使 基金的投 资组 合比例 符合 基金合 同
的约定 。除 第m ） 项外 ，因 证 券市 场波 动、 上市 公司 合并、 基金 规模 变动 等基 金管理 人之 外
的因素 致使 基金 投资 不符 合基金 合同 约定 的投 资比 例规定 的， 基金 管理 人应 当在 30 个交 易
日内进 行调 整。 
对于因 基金 份额 拆分 、大 比例分 红等 集中 持续 营销 活动引 起的 基金 净资 产规 模在 10 个
工作日 内增 加 10 亿元 以上 的情形 ，而 导致 证券 投资 比例低 于基 金合 同约 定的 ，基金 管理 人
同基金 托管 人协 商一 致并 及时书 面报 告中 国证 监会 后，可 将调 整时 限从 30 个 工作日 延长 到
3 个月 。 
法律法 规另 有规 定时 ，从 其规定 。 
（3）基 金托管 人根据 有关 法律法规 的规 定及基 金合 同的约定 ，对 本托管 协议 第十七 条
第（九 ） 款 基金 投资 禁止 行为进 行监 督。 
（4）基 金托管 人根据 有关 法律法规 的规 定及基 金合 同的约定 ，对 基金关 联交 易进行 监
督。 
基金托管人通过事后 监督 方式对基金管理人基 金投 资关联交易进行监督 。根 据法律法
规 有 关 基 金 禁止 从 事 关 联交 易 的 规 定 ，基 金 管 理 人和 基 金 托 管 人相 互 提 供 与本 机 构 有 控股
关系的 股东 、与 本机 构有 其他重 大利 害关 系的 公司 名单。 
（5） 对法 律法 规规 定及 基 金合同 约定 的基 金投 资的 其他方 面进 行监 督。 
 
2 、基金 托管人 根据有 关法 律法规的 规定 及基金 合同 的约定， 对基 金资产 净值 计算、 基
金 份 额 净 值 计算 、 应 收 资金 到 账 、 基 金费 用 开 支 及收 入 确 定 、 基金 收 益 分 配、 相 关 信 息披
露、基 金宣 传推 介材 料中 登载基 金业 绩表 现数 据等 进行监 督和 核查 。 
3 、 基 金 托 管 人 发 现 基 金 管 理 人 的 上 述 事 项 及 投 资 指 令 或 实 际 投 资 运 作 中 违 反 法 律 法
规 、 基 金 合 同及 本 托 管 协议 的 规 定 ， 应及 时 以 书 面形 式 通 知 基 金管 理 人 限 期纠 正 。 基 金管
理 人 收 到 通 知后 应 及 时 核对 并 以 电 话 或书 面 形 式 向基 金 托 管 人 确认 ， 就 基 金托 管 人 的 疑义
进 行 解 释 或 举证 ， 说 明 违规 原 因 及 纠 正期 限 ， 并 保证 在 规 定 期 限内 及 时 改 正。 在 上 述 规定
期限内 ，基 金托 管人 有权 随时对 通知 事项 进行 复查 ，督促 基金 管理 人改 正。 
4 、基金 管理人 应积极 配合 和协助基 金托 管人的 监督 和 核查， 包括 但不限 于在 规定时 间
内 答 复 基 金 托管 人 并 改 正， 就 基 金 托 管人 的 疑 义 进行 解 释 或 举 证， 对 基 金 托管 人 按 照 法规嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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要 求 需 向 中 国证 监 会 报 送基 金 监 督 报 告的 事 项 ， 基金 管 理 人 应 积极 配 合 提 供相 关 数 据 资料
和制度 等。 
5 、基金 托管人 发现基 金管 理人有重 大违 规行为 ，应 及时报告 中国 证监会 ，同 时通知 基
金 管 理 人 限 期纠 正 ， 并 将纠 正 结 果 报 告中 国 证 监 会。 基 金 管 理 人无 正 当 理 由， 拒 绝 、 阻挠
对 方 根 据 本 托管 协 议 规 定行 使 监 督 权 ，或 采 取 拖 延、 欺 诈 等 手 段妨 碍 对 方 进行 有 效 监 督，
情节严 重或 经基 金托 管人 提出警 告仍 不改 正的 ，基 金托管 人应 报告 中国 证监 会。 
（三） 基金 管 理 人对 基金 托管人 的业 务监 督、 核查 
1 、基金 管理人 对基金 托管 人履行托 管职 责情况 进行 核查，核 查事 项包括 但不 限于基 金
托 管 人 安 全 保管 基 金 财 产、 开 设 和 管 理基 金 财 产 的资 金 账 户 和 证券 账 户 、 复核 基 金 管 理人
计 算 的 基 金 资产 净 值 和 基金 份 额 净 值 、根 据 基 金 管理 人 指 令 办 理清 算 交 收 、相 关 信 息 披露
和监督 基金 投资 运作 等行 为。 
2 、基金 管理人 发现基 金托 管人擅自 挪用 基金财 产、 未对基金 财产 实行分 账管 理、未 执
行或无 故延 迟执 行基 金管 理人资 金划 拨指 令、 泄露 基金投 资信 息等 违反 《基 金法 》 、 《试 行
办法 》 、 基金 合同 、本 托管 协议及 其他 有关 规定 时， 应及时 以书 面形 式 通 知基 金托管 人限 期
纠 正 。 基 金 托 管 人 收 到 通 知 后 应 及 时 核 对 并 以 书 面 形 式 对 基 金 管 理 人 发 出 回 函 。 在 限 期
内 ， 基 金 管 理人 有 权 随 时对 通 知 事 项 进行 复 查 ， 督促 基 金 托 管 人改 正 。 基 金托 管 人 对 基金
管理人 通知 的违 规事 项未 能在限 期内 纠正 的， 基金 管理人 应报 告中 国证 监会 。 
3 、基金 托管人 应积极 配合 基金管理 人的 核查行 为， 包括但不 限于 ：提交 相关 资料以 供
基金管 理人 核查 托管 财产 的完整 性和 真实 性， 在规 定时间 内答 复基 金管 理人 并改正 。 
（四） 基金 财产 的保 管 
1 、基 金财 产保 管的 原则 
（1） 基金财 产应 独立 于基 金管 理人、 基金 托管 人的 固有 财产。 
（2） 基金托管人应安全保管基金财产，未经基金管理人的合法合规指令或法律 法
规、基 金合 同及 本托 管协 议另有 规定 ，不 得自 行运 用、处 分、 分配 基金 的任 何财产 。 
（3） 基金托 管人 应按 照规 定开 立或变 更基 金财 产的 资金 账户和 证券 账户 。 
（4） 基金托管人对所托管的不同基金财产分别设置账户，确保基金财产的完整 与
独立。 
（5） 基金托管人根据基金管理人的指令，按照基金合同和本托管协议的约定保 管
基金财 产， 如有 特殊 情况 双方可 另行 协商 解决 。 
2 、基 金募 集期 间及 募集 资 金的验 资 
（1） 基金募集期满或基金管理人依据法律法规及招募说明书决定停止基 金 发 售
时，募 集的 基金 份额 总额 、基金 募集 金额 、基 金份 额持有 人人 数符 合 《 基金 法》 、 《 运作 管
理 办 法 》 等 有关 规 定 后 ，由 基 金 管 理 人聘 请 具 有 从事 证 券 业 务 资格 的 会 计 师事 务 所 进 行验嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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资，出 具验 资报 告， 出具 的验资 报告 应由 参加 验资 的 2 名 以上 （含2 名） 中国 注册会 计师 签
字有效 。 
（2） 验资完成，基金管理人应将募集的全部认购款项划入基金托管人为基金开 立
的资产 托管 专户 中， 基金 托管人 在收 到资 金当 日出 具确认 文件 。 
（3） 若基金募集期限届满，未能达到基金备案的条件，由基金管理人按规定办 理
退款事 宜。 
3 、基 金资 金账 户的 开立 和 管理 
（1） 基 金托管人以本基金的名义在其营业机构开立基金的资金账户，并根据基 金
管理人 合法 合规 的指 令办 理资金 收付 。基 金的 银行 预留印 鉴由 基金 托管 人保 管和使 用。 
（2） 基金资金账户的开立和使用，限于满足开展基金业务的需要。基金托管人 、
基 金 管 理 人 不得 假 借 基 金的 名 义 开 立 任何 其 他 银 行账 户 ； 亦 不 得使 用 基 金 的任 何 账 户 进行
基金业 务以 外的 活动 。 
（3） 基金资金账户的开立和管理应符合账户所在国家或地区相关监管机构的有 关
规定。 
4 、基 金证 券账 户的 开立 和 管理 
（1） 基金托管人在基金所投资市场的证券交易所或注册登记机构处，按照该交 易
所或注册登 记机 构 的 业 务规 则 为 基 金 开立 证 券 账 户。 由 基 金 托 管人 或 其 境 外托 管 人 负 责办
理与开 立证 券账 户有 关的 手续。 
（2） 基金证券账户的开立和使用，仅限于满足开展基金业务的需要。基金托管 人
和 基 金 管 理 人均 不 得 出 借或 未 经 对 方 同意 擅 自 转 让基 金 的 任 何 证券 账 户 ， 亦不 得 使 用 基金
的任何 账户 进行 基金 业务 以外的 活动 。 
（3） 基金证券账户的开立和证券账户相关证明文件的保管由基金托管人负责， 账
户资产 的管 理和 运用 由基 金管理 人负 责。 
（4） 基金管理人投资于合法合规、符合基金合同的其他非交易所市场的投资品 种
时 ， 在 基 金 合同 生 效 后 ，基 金 托 管 人 根据 投 资 所 在市 场 以 及 国 家或 地 区 的 相关 规 定 ， 开立
进行基 金的 投资 活动 所需 要的各 类证 券和 结算 账户 。 
（5） 基金证 券账 户的 开立 和管 理应符 合账 户所 在国 家或 地区有 关法 律的 规定 。 
5 、其 他账 户的 开立 和管 理 
（1） 因业务发展需要而开立的其他账户，可以根据投资市场所在国家或地区法 律
法规和 基金 合同 的规 定， 由基金 托管 人或 其境 外托 管人负 责开 立。 
（2） 投资市场所在国家或地区法律法规等有关规定对相关账户的开立和管理另 有
规定的 ，从 其规 定办 理。 
6 、基 金财 产投 资的 有关 有 价凭证 等的 保管 
基金财 产投 资的 有价 凭证 的保管 按照 实物 证券 相关 规定办 理。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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7 、与 基金 财产 有关 的重 大 合同的 保管 
基金托管人按照法律 法规 保管由基金管理人代 表基 金签署的与基金有关 的重 大合同及
有关凭证。基金管 理人代 表基金签署有关重 大合同 后应在收到合同正 本后 30 日内将一份
正 本 的 原 件 提交 给 基 金 托管 人 。 除 另 有规 定 外 ， 基金 管 理 人 或 其委 托 的 第 三方 机 构 在 代表
基 金 签 署 与 基金 财 产 有 关的 重 大 合 同 时一 般 应 保 证有 两 份 以 上 的正 本 ， 以 便基 金 管 理 人和
基 金 托 管 人 至少 各 持 有 一份 正 本 原 件 。重 大 合 同 由基 金 管 理 人 与基 金 托 管 人按 规 定 各 自保
管至 少20 年。 
（五） 基金 资产 净值 计算 与复核 
1 、基 金资 产净 值 
基金资产净值是指基 金资 产总值减去负债后的 净资 产值。基金份额净值 是指 基金资产
净值除以 基金 份额余 额所 得的基金 份额 的价值 ，基 金份额净 值的 计算精 确到 0.001 元， 小
数点后 第四 位四 舍五 入。 国家另 有规 定的 ，从 其规 定。 
2 、复 核程 序 
基金管 理人 每个 估值 日对 基金进 行估 值， 估值 原则 应符合 基金 合同 、 《证 券投 资基金 会
计核算 办法 》 及其 他法 律法 规的规 定。 基金 管理 人于 每个估 值日 的约 定时 间之 前将前 一日 的
基 金 估 值 结 果发 送 给 基 金托 管 人 。 基 金托 管 人 应 在收 到 上 述 传 真后 对 净 值 计算 结 果 进 行复
核 后 ， 并 在 当日 约 定 时 间用 双 方 认 可 的方 式 将 复 核结 果 传 送 给 基金 管 理 人 ，由 基 金 管 理人
定期对 外公 布。 月末 、年 中和年 末估 值复 核与 基金 会计账 目的 核对 同时 进行 。 
3 、在法 律法规 和中国 证监 会允许的 情况 下，基 金管 理人与基 金托 管人可 以各 自委托 第
三 方 机 构 进 行基 金 资 产 估值 ， 但 不 改 变基 金 管 理 人与 基 金 托 管 人对 基 金 资 产估 值 各 自 承担
的责任 ，同 时， 须按 照有 关规定 在基 金定 期报 告中 进行披 露。 
4 、当相 关法律 法规或 基金 合同规定 的估 值方法 不能 客观反映 基金 财产公 允价 值时， 基
金管理 人可 根据 具体 情况 ，并与 基金 托管 人商 定后 ，按最 能反 映公 允价 值的 价格估 值。 
5 、基金 管理人 、基金 托管 人发现基 金估 值违反 基金 合同订明 的估 值方法 、程 序以及 相
关 法 律 法 规 的 规 定 或 者 未 能 充 分 维 护 基 金 份 额 持 有 人 利 益 时 ， 双 方 应 及 时 进 行 协 商 和 纠
正。 
6 、当 基金 资产 的估 值导 致 基金份 额净 值小 数点 后 3 位内发 生差 错时 ，视 为基 金份额 净
值 估 值 错 误 。基 金 管 理 人和 基 金 托 管 人将 采 取 必 要、 适 当 合 理 的措 施 确 保 基金 资 产 估 值的
准 确 性 、 及 时 性 。 当 基 金 估 值 出 现 影 响 基 金 份 额 净 值 的 错 误 时 ， 基 金 管 理 人 应 当 立 即 纠
正 ， 并 采 取 合理 的 措 施 防止 损 失 进 一 步扩 大 ； 其 中基 金 份 额 净 值计 算 差 错 小于 基 金 份 额净
值 0.5% 时， 基金管 理人与 基金托管 人应 在发现 日对 账务进行 更正 调整， 不做 追溯处理 ；错
误偏差达 到基 金份额 净值 0.5% 时 ，基金 管理人 应当 公告、通 报基 金托管 人并 报中国证 监会
备案。 如法 律法 规或 监管 机关对 前述 内容 另有 规定 的，按 其规 定处 理。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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7 、由于 基金管 理人对 外公 布的任何 基金 净值数 据错 误，导致 该基 金财产 或基 金份额 持
有 人 的 实 际 损失 ， 基 金 管理 人 应 对 此 承担 责 任 。 若基 金 托 管 人 计算 的 净 值 数据 正 确 ， 则基
金 托 管 人 对 该损 失 不 承 担责 任 ； 若 基 金托 管 人 计 算的 净 值 数 据 也不 正 确 ， 则基 金 托 管 人也
应 承 担 部 分 未正 确 履 行 复核 义 务 的 责 任。 如 果 上 述错 误 造 成 了 基金 财 产 或 基金 份 额 持 有人
的 不 当 得 利 ，且 基 金 管 理人 及 基 金 托 管人 已 各 自 承担 了 赔 偿 责 任， 则 基 金 管理 人 应 负 责向
不 当 得 利 之 主体 主 张 返 还不 当 得 利 。 如果 返 还 金 额不 足 以 弥 补 基金 管 理 人 和基 金 托 管 人已
承担的 赔偿 金额 ，则 双方 按照各 自赔 偿金 额的 比例 对返还 金额 进行 分配 。 
8 、由于 不可抗 力原因 ，或 由于证券 交易 所及有 关登 记结算机 构、 数据服 务机 构发送 的
数 据 错 误 ， 基金 管 理 人 和基 金 托 管 人 虽然 已 经 采 取必 要 、 适 当 、合 理 的 措 施进 行 检 查 ，但
未 能 发 现 错 误的 ， 由 此 造成 的 基 金 资 产估 值 错 误 ，基 金 管 理 人 和基 金 托 管 人可 以 免 除 赔偿
责任。 但基 金管 理人 、基 金托管 人应 当积 极采 取必 要的措 施消 除由 此造 成的 影响。 
9 、如果 基金托 管人的 复核 结果与基 金管 理人的 计算 结果存在 差异 ，且 双 方经 协商未 能
达 成 一 致 ， 基金 管 理 人 可以 按 照 其 对 基金 份 额 净 值的 计 算 结 果 对外 予 以 公 布， 基 金 托 管人
可以将 相关 情况 报中 国证 监会备 案。 
（六） 基金 份额 持有 人名 册的登 记与 保管 
本基金的基金管理人 和基 金托管人须分别妥善 保管 的基金份额持有人名 册， 包括基金
合 同 生 效 日 、基 金 合 同 终止 日 、 基 金 权益 登 记 日 、基 金 份 额 持 有人 大 会 权 益登 记 日 、 每年
6 月30 日、12 月31 日 的基 金份额 持有 人名 册。 基金 份额持 有人 名册 的内 容至 少应包 括持 有
人的名 称和 持有 的基 金份 额。 
基金份额持有人名册 由基 金注册登记机构根据 基金 管理人的指令编制和 保管 ，由基金
管理人审核 并提 交 基 金 托管 人 保 管 。 基金 托 管 人 有权 要 求 基 金 管理 人 提 供 任意 一 个 交 易日
或全部 交易 日的 基金 份额 持有人 名册 ，基 金管 理人 应及时 提供 ，不 得拖 延或 拒绝提 供。 
基金管 理人 应及 时向 基金 托管人 提交 基金 份额 持有 人名册 。每 年 6 月 30 日和 12 月 31
日 的 基 金 份 额持 有 人 名 册应 于 下 月 前 十个 工 作 日 内提 交 ； 基 金 合同 生 效 日 、基 金 合 同 终止
日等涉 及到 基金 重要 事项 日期的 基金 份额 持有 人名 册应于 发生 日后 十个 工作 日内提 交。 
基金管理人和基金托 管人 应分别保管与各自职 责相 关的基金份额持有人 名册 ，保存期
不少 于15 年。 如不 能妥 善 保管， 则按 相关 法规 承担 责任。 
在基 金 托 管 人 要 求 或 编 制 半 年 报 和 年 报 前 ， 基 金 管 理 人 应 将 有 关 资 料 送 交 基 金 托 管
人 ， 不 得 无 故拒 绝 或 延 误提 供 ， 并 保 证其 的 真 实 性、 准 确 性 和 完整 性 。 基 金托 管 人 不 得将
所保管 的基 金份 额持 有人 名册用 于基 金托 管业 务以 外的其 他用 途， 并应 遵守 保密义 务。 
（七） 争议 解决 方式 
因本托管协议产生或 与之 相关的争议，双方当 事人 应通过协商、调解解 决， 协商、调
解 不 能 解 决 的， 任 何 一 方均 有 权 将 争 议提 交 中 国 国际 经 济 贸 易 仲裁 委 员 会 ，仲 裁 地 点 为北嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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京 市 ， 按 照 中国 国 际 经 济贸 易 仲 裁 委 员会 届 时 有 效的 仲 裁 规 则 进行 仲 裁 。 仲裁 裁 决 是 终局
的，对 当事 人均 有约 束力 ，仲裁 费用 由败 诉 方 承担 。 
争议处理期间，双方 当事 人应恪守基金管理人 和基 金托管人职责，各自 继续 忠实、勤
勉、尽 责地 履行 基金 合同 和本托 管协 议规 定的 义务 ，维护 基金 份额 持有 人的 合法权 益。 
本托管 协议 受中 国法 律管 辖。 
（八） 托管 协议 的修 改与 终止 
1 、托 管协 议的 变更 程序 
本托管协议双方当事 人经 协商一致，可以对协 议进 行修改。修改后的新 协议 ，其内容
不 得 与 基 金 合 同 的 规 定 有 任 何 冲 突 。 基 金 托 管 协 议 的 变 更 报 中 国 证 监 会 核 准 或 备 案 后 生
效。 
2 、基 金托 管协 议终 止出 现 的情形 
（1） 基金合 同终 止； 
（2） 基金托 管人 解散 、依 法被 撤销、 破产 或由 其他 基金 托管人 接管 基金 资产 ； 
（3） 基金管 理人 解散 、依 法被 撤销、 破产 或由 其他 基金 管理人 接管 基金 管理 权； 
（4） 发生法 律法 规或 基金 合同 规定的 终止 事项 。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
145 
二十二 、对基金份额持有 人服务 
基金管理人承诺为基 金份 额持有人提供一系列 的服 务。以下是主要的服 务内 容，基金
管 理 人 将 根 据基 金 份 额 持有 人 的 需 要 和市 场 的 变 化， 增 加 或 变 更服 务 项 目 。主 要 服 务 内容
如下： 
（一） 资料 寄送 
1 、开 户确 认书 和交 易对 帐 单 
首次基 金交 易（ 除基 金开 户外其 他交 易类 型） 后 15 个工作 日内 向基 金份 额持 有人寄 送
开户确 认书 和交 易对 帐单 。 
2 、基 金份 额持 有人 对账 单 
基金管理 人在 每年第 1-3 季度结束 后向 定制纸 质对 账单且在 季度 内有交 易的 投资者 寄
送季度对 账单 ，在每 年第 4 季度结 束后 向定制 纸质 对账单且 季度 内有交 易或 最后一个 交易
日 仍 持 有 份 额的 投 资 者 寄送 年 度 对 账 单； 每 月 向 定制 电 子 对 帐 单服 务 的 份 额持 有 人 发 送电
子对帐 单。 
3 、由于 投资者 提供的 邮寄 地址、手 机号 码、电 子邮 箱不详、 错误 、未及 时变 更或邮 局
投 递 差 错 、 通讯 故 障 、 延误 等 原 因 有 可能 造 成 对 账单 无 法 按 时 或准 确 送 达 。因 上 述 原 因无
法 正 常 收 取 对账 单 的 投 资者 ， 敬 请 及 时通 过 本 公 司网 站 ， 或 拨 打本 公 司 客 服热 线 查 询 、核
对、变 更您 的预 留联 系方 式。 
 
（二） 红利 再投 资 
若基金份额持有人选 择将 基金收益以基金份额 形式 进行分配，该持有人 当期 分配所得
的红利 将按 照除 息日 的基 金份额 净值 自动 转为 本基 金份额 。红 利再 投资 免收 申购费 用。 
（三） 定期 定额 投资 计划 
基金管 理人 从2012 年8 月24 日开 始正 式推 出本 基金 定期定 额投 资计 划。 投资 者可与 中
国农业 银行 等代 销机 构就 本基金 申请 开办 “定 期定 额投资 计划 ”约 定每 期固 定申购 金额 。 
（四） 手机 短信 服务 
基金管理人向定制净 值短 信的基金份额持有人 提供 基金净值短信服务。 基金 份额持有
人可通 过拨 打客 户服 务电 话 400-600-8800 （免 长途 话费） 、(010)85712266 ， 也可通 过基 金
管理人 网站 定制 短信 服务 。 
（五） 在线 服务 
通过本 公司 网 站www.jsfund.cn ，基 金份 额持 有人 还 可获得 如下 服务 ： 
1 、查 询服 务 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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基金份额持有人均可 通过 基金管理人网站实现 基金 交易查询、账户信息 查询 和基金信
息查询 。 
2 、信 息资 讯服 务 
投资者可以利用基金 管理 人网站获取基金和基 金管 理人的各类信息，包 括基 金的法律
文件、 业绩 报告 及基 金管 理人最 新动 态等 资料 。 
3 、网 上交 易服 务 
投资者可 登录 本基金 管理 人网站， 通过 直销网 上交 易办理认 购/ 申 购、赎 回 、 转换、 定
期定额 申购 、定 期定 额赎 回、定 期定 额转 换、 查询 等业务 。具 体参 见相 关公 告。 
（六） 咨询 服务 
1 、投资 者或基 金份额 持有 人如果想 了解 申购与 赎回 的交易情 况、 基金账 户余 额、基 金
产品与 服务 等信 息， 可拨 打基金 管理 人全 国统 一客 服电话 ：400-600-8800 （ 免长途 话费 ） 、
(010)85712266 ，传 真： （010）65182266 。 
2 、网 站和 电子 信箱 
公司网 址：http://www.jsfund.cn 
电子信 箱：service@jsfund.cn 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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二十三 、其它应披露事项 
自 2018 年7 月24 日至2019 年1 月 24 日,本 基金 的 临时报 告刊 登于 《中 国证 券报》 、
《上海 证券 报》 、《 证券 时报》 。 
序号 临时报 告名 称 披露时 间 备注 
1 嘉实基 金管 理有 限公 司关 于嘉实 全球 房地 产
（QDII ）2018 年 8 月 6 日 暂停申 购、 赎回 及定
投业务 的公 告 
2018 年 8 月 2 日



2 关于增 加四 川天 府银 行为 嘉实旗 下基 金代 销机
构并开 展定 投及 转换 业务 的公告 
2018 年 8 月 24 日 含本基 金 
3 嘉实基 金管 理有 限公 司关 于嘉实 全球 房地 产
（QDII ）2018 年 9 月 3 日 暂停申 购、 赎回 及定
投业务 的公 告 
2018 年 8 月 30 日



4 关于增 加恒 天明 泽为 嘉实 旗下基 金代 销机 构并
开展定 投、 转换 业务 及参 加费率 优惠 的公 告 
2018 年 9 月 14 日 含本基 金 
5 嘉实基 金管 理有 限公 司关 于嘉实 全球 房地 产
（QDII ）2018 年9 月25 日 暂停申 购、 赎回 及定
投业务 的公 告 
2018 年 9 月 20 日



6 嘉实基 金管 理有 限公 司关 于嘉实 全球 房地 产
（QDII ）2018 年10 月 8 日 暂停申 购、 赎回 及定
投业务 的公 告 
2018 年 9 月 26 日



7 嘉实基 金管 理有 限公 司关 于嘉实 全球 房地 产
（QDII ）2018 年 10 月 17 日暂停 申购 、赎 回及
定投业 务的 公告 
2018 年 10 月 15 日



8 嘉实基 金管 理有 限公 司关 于嘉实 全球 房地 产
（QDII ）2018 年 11 月 22 日暂停 申购 、赎 回及
定投业 务的 公告 
2018 年 11 月 20 日



9 关于增 加万 家财 富为 嘉实 旗下基 金代 销机 构并
开展转 换业 务及 参加 费率 优惠的 公告 
2018 年 11 月 30 日 含本基 金 
10 嘉实基 金管 理有 限公 司关 于嘉实 全球 房地 产
（QDII ）2018 年12 月 5 日 暂停申 购、 赎回 及定
投业务 的公 告 
2018 年 12 月5 日


嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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11 关于增 加“ 百度 百盈 ”为 嘉实旗 下基 金代 销机
构并开 展定 投业 务及 参加 费率优 惠的 公告 
2018 年 12 月 10 日 含本基 金 
12 关于增 加阳 光人 寿为 嘉实 旗下基 金代 销机 构并
开展定 投、 转换 业务 及参 加费率 优惠 的公 告 
2018 年 12 月 10 日 含本基 金 
13 嘉实基 金管 理有 限公 司关 于嘉实 全球 房地 产
（QDII ）2018 年 12 月 24 日至 12 月26 日 暂停
申购、 赎回 及定 投业 务公 告 
2018 年 12 月 20 日



14 关于增 加大 连网 金为 嘉实 旗下基 金代 销机 构并
开展定 投、 转换 业务 及参 加费率 优惠 的公 告 
2019 年 1 月 4 日 含本基 金 
15 嘉实全 球房 地 产 2018 年 第 一次收 益分 配公 告 2019 年 1 月 14 日



16 嘉实基 金管 理有 限公 司关 于嘉实 全球 房地 产
（QDII ）2019 年1 月21 日 暂停申 购、 赎回 及定
投业务 公告 
2019 年 1 月 17 日



 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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二十四 、招募说明书存放 及查阅方式 
本 《招 募说 明书》 存放 在基 金管理 人、 基金 托管 人及 基金代 销机 构住 所， 投资 者可在 营
业 时 间 免 费 查阅 ， 也 可 按工 本 费 购 买 复印 件 。 基 金管 理 人 和 基 金托 管 人 保 证其 所 提 供 的文
本的内 容与 所公 告的 内容 完全一 致。 嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2019 年第 1 号） 
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二十五 、备查文件 
（一） 备查 文件 
1 、中 国证 监会 批准 嘉实 全 球房地 产证 券投 资基 金募 集的文 件； 
2 、《 嘉实 全球 房地 产证 券 投资基 金基 金合 同》 ； 
3 、《 嘉实 全球 房地 产证 券 投资基 金托 管协 议》 ； 
4 、基 金管 理人 业务 资格 批 件、营 业执 照； 
5 、基 金托 管人 业务 资格 批 件、营 业执 照； 
6 、关 于募 集嘉 实全 球房 地 产证券 投资 基金 之法 律意 见书； 
7 、中 国证 监会 要求 的其 他 文件。 
（二） 备查 文件 的存 放地 点和投 资者 查阅 方式 
1 、存 放地 点： 基金 管理 人 、基金 托管 人处 ； 
2 、查 阅方 式： 投资 者可 在 营业时 间免 费到 存放 地点 查阅， 也可 按工 本费 购买 复印件 。 
 
 
嘉实基 金管 理有 限公 司 
2019 年 03 月 08 日