诺安全球收益不动产证券投资基金
2018年第4 季度报告
2018年12月31日
基金管理人：诺安基金管理有限公司
基金托管人：中国工商银行股份有限公司
报告送出日期：2019 年 1 月21日
诺安全球收益不动产（QDII）2018 年第 4 季度报告
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§1 重要提示
基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，
并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
基金托管人中国工商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2019年 1月 18日复核了本
报告中的财务指标、净值表现和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈
述或者重大遗漏。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。
基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本
基金的招募说明书。
本报告中财务资料未经审计。
本报告期自2018年10月1日起至 12 月 31 日止。
§2 基金产品概况
2.1 基金基本情况
基金简称 诺安全球收益不动产（QDII）
交易代码 320017
基金运作方式 契约型开放式
基金合同生效日 2011年9月23日
报告期末基金份额总额 55,849,428.46份
投资目标
本基金主要投资于全球范围内的REITs，通过积极的资产配置和精选
投资，在严格控制投资风险的前提下，追求基金资产超越业绩比较基
准的长期稳定增值。
投资策略
本基金实施“自下而上”与“自上而下”相结合的主动投资策略。
首先，本基金会根据流动性、市值规模等指标建立REITs备选库，并
且根据不同业态以及不同类型，对备选库中的REITs 进行有效分类，
从而进一步实施资产配置策略。
其次，在大类资产配置方面，本基金的大类资产主要为 REITs以及货
币市场工具，本基金将根据海外市场环境的变化，在保持长期资产配
置稳定的前提下，积极进行短期的灵活配置；在国家资产配置方面，
本基金将会根据不同国家REITs市场的发展情况、宏观经济、货币走
势、 地缘政治、 税收政策等因素决定基金资产在不同国家的配置比例；
在周期/弱周期类资产配置方面，本基金还会根据标的 REITs所在国
的经济周期决定在周期类和弱周期类REITs间的配置比例。
再次，本基金将主要采取定性与定量相结合的方式进行 REITs的遴
选。定性层面，本基金主要从标的业态、租约状况、资产质量、管理
能力、分红能力等五个维度对标的REITs进行研判；定量层面，本基诺安全球收益不动产（QDII）2018 年第 4 季度报告
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金主要从估值水平以及第三方评级等方面对标的REITs 进行分析。
最后，本基金将综合考量 REITs的区域、业态集中度等特征，对组合
在国家和业态层面进行再平衡，最终构建投资组合。
业绩比较基准 FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index
风险收益特征
本基金为股票型基金，主要投资于全球范围内证券交易所上市的
REITs。一般来说，其在证券投资基金中属于较高风险和预期收益的
基金品种。
基金管理人 诺安基金管理有限公司
基金托管人 中国工商银行股份有限公司
境外投资顾问
英文名称：无
中文名称：无
境外资产托管人
英文名称：Brown Brothers Harriman & Co.
中文名称：布朗兄弟哈里曼银行
§3 主要财务指标和基金净值表现
3.1 主要财务指标
单位：人民币元
主要财务指标 报告期 （ 2018年10月1日 － 2018年12月31日 ）
1.本期已实现收益 731,806.97
2.本期利润 -6,433,321.81
3.加权平均基金份额本期利润 -0.1076
4.期末基金资产净值 77,921,555.47
5.期末基金份额净值 1.395
注:①上述基金业绩指标不包括持有人交易基金的各项费用,计入费用后实际收益水平要低于所列
数字。
②本期已实现收益指基金本期利息收入、投资收益、其他收入(不含公允价值变动收益)扣除相关
费用后的余额,本期利润为本期已实现收益加上本期公允价值变动收益。
3.2 基金净值表现
3.2.1 本报告期基金份额净值增长率及其与同期业绩比较基准收益率的比较
阶段
净值增长率
①
净值增长率
标准差②
业绩比较基准
收益率③
业绩比较基准
收益率标准差④
①－③ ②－④
过去三个月 -7.55% 1.33% -5.84% 0.99% -1.71% 0.34%
注：本基金的业绩比较基准为：FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index。 诺安全球收益不动产（QDII）2018 年第 4 季度报告
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3.2.2 自基金合同生效以来基金累计净值增长率变动及其与同期业绩比较基准收益率
变动的比较
注：本基金的建仓期为6个月，建仓期结束时各项资产配置比例符合合同约定。
§4 管理人报告
4.1 基金经理（或基金经理小组）简介
姓名 职务
任本基金的基金经理期限
证券从业年限 说明
任职日期 离任日期
赵磊
本基金
基金经理
2011年
9月 23 日
- 12
金融数学硕士，具有基金从
业资格。2006 年9 月加入诺
安基金管理有限公司，曾任
诺安基金管理有限公司高级
产品设计师、 产品小组组长、
REITs 小组副组长、产品研
发中心总监。2011年9 月起
任诺安全球收益不动产证券
投资基金基金经理。
注：①此处基金经理的任职日期为基金合同生效之日；
②证券从业的含义遵从行业协会《证券业从业人员资格管理办法》的相关规定等。
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4.2 境外投资顾问为本基金提供投资建议的主要成员简介
本基金无境外投资顾问。
4.3 报告期内本基金运作遵规守信情况说明
报告期间，诺安全球收益不动产证券投资基金管理人严格遵守了《中华人民共和国证券投资
基金法》及其他有关法律法规，遵守了《诺安全球收益不动产证券投资基金基金合同》的规定，
遵守了本公司管理制度。本基金投资管理未发生违法违规行为。
4.4 公平交易专项说明
4.4.1 公平交易制度的执行情况
根据中国证监会2011 年修订的《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》，本公司更
新并完善了《诺安基金管理有限公司公平交易制度》。制度的范围包括境内上市股票、债券的一
级市场申购、二级市场交易等投资管理活动，同时涵盖投资授权、研究分析、投资决策、交易执
行、业绩评估等投资管理活动相关的各个环节。
投资研究方面，公司设立全公司所有投资组合适用的证券备选库，在此基础上，不同投资组
合根据其投资目标、投资风格和投资范围的不同，建立不同投资组合的投资对象备选库和交易对
手备选库；公司拥有健全的投资授权制度，明确投资决策委员会、投资总监、投资组合经理等各
投资决策主体的职责和权限划分，投资组合经理在授权范围内可以自主决策，超过投资权限的操
作需要经过严格的审批程序；公司建立了统一的研究管理平台，所有内外部研究报告均通过该研
究管理平台发布，并保障该平台对所有研究员和投资组合经理开放。
交易执行方面，对于场内交易，基金管理人在投资交易系统中设置了公平交易功能，交易中
心按照时间优先、价格优先的原则执行所有指令，如果多个投资组合在同一时点就同一证券下达
了相同方向的投资指令，并且市价在指令限价以内，投资交易系统自动将该证券的每笔交易报单
都自动按比例分拆到各投资组合；对于债券一级市场申购、非公开发行股票申购等非集中竞价交
易的交易分配，在参与申购之前，各投资组合经理独立地确定申购价格和数量，并将申购指令下
达给交易中心。公司在获配额度确定后，按照价格优先的原则进行分配，如果申购价格相同，则
根据该价位各投资组合的申购数量进行比例分配；对于银行间市场交易、固定收益平台、交易所
大宗交易，投资组合经理以该投资组合的名义向交易中心下达投资指令，交易中心向银行间市场
或交易对手询价、成交确认，并根据“时间优先、价格优先”的原则保证各投资组合获得公平的
交易机会。
本报告期内，公平交易制度总体执行情况良好，未发现违反公平交易制度的情况。 诺安全球收益不动产（QDII）2018 年第 4 季度报告
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4.4.2 异常交易行为的专项说明
报告期内，本基金未发生违法违规且对基金财产造成损失的异常交易行为。本报告期内基金
管理人管理的所有投资组合参与的交易所公开竞价同日反向交易成交较少的单边交易量超过该证
券当日成交量的5%的交易次数为 1次，主要原因在于投资组合采用的投资策略导致。经检查未导
致不公平交易和利益输送。
4.5 报告期内基金的投资策略和运作分析
本报告期内，全球经济景气程度大幅回落。发达经济体中，美国经济高位回落，欧元区经济
下行风险增加； 新兴经济体经济复苏态势有所放缓。 美国方面， 11月零售业销售额环比增长 0.2%，
高于0.1%的预期水平。在通货膨胀方面，11月末季调 CPI 2.2%，与预期值一致;核心 PCE价格指
数11月同比增速1.8%，达到美联储设定的 2%的通货膨胀调整指标，潜在通胀压力略有降温,但仍
需警惕美国通胀上行压力。12 月 PMI指数为53.6，较上月（54.7）略有回落。就业情况持续走强，
11月失业率降至3.7%，创下 1969年以来历史低位，服务业、农林渔业失业率下降明显，就业市
场接近充分就业状态。 12月美国消费者信心指数为128.1点， 较11月于2000年以来最高值的136.4
点有所下降。12月美联储本年度第四次加息，延续谨慎加息策略。第四季度以来，标普500下降
14.0%，道琼斯工业平均指数下降 11.8%，纳斯达克综合指数下降 17.5%，经济面临衰退。欧洲方
面，欧元区经济增长温和，综合 PMI指数表现稳定，失业率缓步下行。受外部需求疲弱、新兴市
场动荡加剧、 以及意大利预算赤字等问题的影响， 欧元区消费者信心指数连续第5个月下跌， 2018
年12月降至-6.2，达到一年以来最低水平。12月经济景气指数在去年 12 月触及 115.2点高点以
后已是连续第 12 个月下滑，市场的担忧情绪蔓延。12 月欧盟调和CPI同比增长1.8%，预期1.7，
前值1.9%。欧元区、德国、英国、法国 12 月的 PMI指数分别为 51.80、51.80、54.20和50.80。
10月 18 日国际评级机构穆迪将意大利评等从此前的“Baa2”调降至“Baa3”。穆迪表示，降评
的一个主要原因是意大利政府最近宣布的预算。 该预算案预计明年赤字相当于国内生产总值(GDP)
的2.4%，是前任政府目标的三倍。意大利债务危机及与欧盟的矛盾，冲击欧元区政治稳定性，欧
元将再度面临下行风险。第四季度德国DAX30下跌13.78%，法国CAC下降13.88%，英国UKX下跌
10.41%，市场波动明显。数据表明，欧元区市场信心走弱，下行风险显著增加。REITs方面，第
四季度以来，全球 MSCI REITs 指数和美国MSCI REITs 指数在经历10，11月上涨后，在 12月
大幅下跌，较上一季度大为下降。由于美联储12月加息并将持续推进稳定加息，REITs的表现受
到一定影响。但考虑到税改的后续作用，消费扩张，房地产行业有所回暖。11 月全美住宅建筑商
协会住房市场指数 56（前值 60），新房开工125.6万户（前值 122.8万），新屋销售 54.4万户
（前值55.3万），表示地产行业处于震荡阶段，对REITs而言需要注意防范风险。 诺安全球收益不动产（QDII）2018 年第 4 季度报告
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展望未来走势，全球经济处于经济周期下半场，包括美国在内的主要发达经济体经济景气程
度均有不同程度回落，主要新兴市场经济体景气程度也多呈现回落。另外，美国2019年加息预期
的提升也将对REITs有不利影响。但受税改刺激，消费处于高位，投资增长强劲，美国经济整体
将会发生震荡调整。欧元区虽然面临消费者信心下滑，工业产出持续走弱，但就业形势乐观，经
济平稳。整体数据显示，虽然全球经济增长有所放缓，但全球经济整体平稳。投资者需警惕美国
保护主义的持续影响及欧洲地区较大的政治风险，同时谨慎对待美国经济过热加速通胀的可能。
因此，我们仍看好未来REITs 市场的表现。
4.6 报告期内基金的业绩表现
截至报告期末,本基金份额净值为 1.395元。本报告期基金份额净值增长率为-7.55%,同期业
绩比较基准收益率为-5.84%。
4.7 报告期内基金持有人数或基金资产净值预警说明
本报告期内，本基金未出现连续二十个工作日出现基金份额持有人数量不满二百人或者基金
资产净值低于五千万元的情形。
§5 投资组合报告
5.1 报告期末基金资产组合情况
序号 项目 金额 （人民币元 ） 占基金总资产的比例（%）
1 权益投资 75,338,405.17 95.49
其中：普通股 - -
优先股 - -
存托凭证 - -
房地产信托凭证 75,338,405.17 95.49
2 基金投资 - -
3 固定收益投资 - -
其中：债券 - -
资产支持证券 - -
4 金融衍生品投资 - -
其中：远期 - -
期货 - -
期权 - -
权证 - -
5 买入返售金融资产 - -
其中：买断式回购的买入返售金融资产 - -
6 货币市场工具 - -
7 银行存款和结算备付金合计 3,225,237.35 4.09
8 其他资产 330,377.98 0.42 诺安全球收益不动产（QDII）2018 年第 4 季度报告
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9 合计 78,894,020.50 100.00
5.2 报告期末在各个国家（地区）证券市场的股票及存托凭证投资分布
国家（地区） 公允价值（人民币元） 占基金资产净值比例（％）
美国 75,329,592.64 96.67
新加坡 8,812.53 0.01
合计 75,338,405.17 96.68
注：本表所列项目为房地产信托凭证（简称 REITs）投资。
5.3 报告期末按行业分类的股票及存托凭证投资组合
行业类别 公允价值（人民币元） 占基金资产净值比例（％）
公寓类 7,814,405.20 10.03
多元化类 9,384,241.94 12.04
医疗类 12,396,966.38 15.91
写字楼类 12,563,705.29 16.12
地方性商业中心 11,634,223.21 14.93
购物中心 679,265.32 0.87
个人仓储类 12,837,696.32 16.48
物流/工业 8,027,901.51 10.30
合计 75,338,405.17 96.68
注：①本表所列项目为房地产信托凭证（简称REITs ）；
②本基金对以上行业分类采用全球行业分类标准（GICS ）。
5.4 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名股票及存托凭证投资
明细
序
号
公司名称
(英文)
公司名称
(中文)
证券
代码
所在证券
市场
所属国家
(地区)
数量
（股）
公允价值
（人民币元）
占基金资产
净值比例（％）
1
EXTRA SPACE
STORAGE INC
Extra Space
仓储公司
EXR US
US
exchange
US 13,962 8,670,155.38 11.13
2
SIMON PROPERTY
GROUP INC
西蒙房地产
集团公司
SPG US
US
exchange
US 7,000 8,070,642.78 10.36
3 PROLOGIS INC 普洛斯公司 PLD US
US
exchange
US 19,920 8,027,901.51 10.30
4
DOUGLAS EMMETT
INC
Douglas Emmett
股份有限公司
DEI US
US
exchange
US 30,000 7,027,230.48 9.02
5 VENTAS INC Ventas 公司 VTR US
US
exchange
US 13,943 5,606,687.88 7.20
6
BOSTON
PROPERTIES INC
波士顿地产公司 BXP US
US
exchange
US 7,000 5,407,172.12 6.94
7
DIGITAL REALTY
TRUST INC
数字房地产信托
有限公司
DLR US
US
exchange
US 6,999 5,118,186.45 6.57
8
SL GREEN REALTY
CORP
SL Green
房地产公司
SLG US
US
exchange
US 8,000 4,341,934.85 5.57 诺安全球收益不动产（QDII）2018 年第 4 季度报告
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9
VORNADO REALTY
TRUST
沃那多房地产
信托
VNO US
US
exchange
US 10,000 4,257,242.96 5.46
10 PUBLIC STORAGE
公共存储
公司
PSA US
US
exchange
US 3,000 4,167,540.94 5.35
注: ①本表所列项目为房地产信托凭证（简称REITs ）；
②本基金对以上证券代码采用当地市场代码。
5.5 报告期末按债券信用等级分类的债券投资组合
本项主要列示按国际权威评级机构（标普、穆迪）的债券信用评级情况。本基金本报告期末
未持有此类债券。
5.6 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名债券投资明细
本基金本报告期末未持有债券。
5.7 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名资产支持证券投资明
细
本基金本报告期末未持有资产支持证券。
5.8 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名金融衍生品投资明细
本基金本报告期末未持有金融衍生品投资。
5.9 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名基金投资明细
本基金本报告期末未持有基金。
5.10 投资组合报告附注
5.10.1 本基金本报告期投资的前十名证券的发行主体，本报告期没有出现被监管部
门立案调查的情形，也没有出现在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的
情形。
5.10.2 本基金本报告期末未持有股票。
5.10.3 其他资产构成
序号 名称 金额（人民币元）
1 存出保证金 -
2 应收证券清算款 -
3 应收股利 269,891.43
4 应收利息 623.46
5 应收申购款 59,863.09
6 其他应收款 -
7 待摊费用 - 诺安全球收益不动产（QDII）2018 年第 4 季度报告
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8 其他 -
9 合计 330,377.98
注：本表所列“应收股利”为投资“房地产信托凭证” （简称REITs）产生的收益。
5.10.4 报告期末持有的处于转股期的可转换债券明细
本基金本报告期末未持有可转换债券。
5.10.5 报告期末前十名股票中存在流通受限情况的说明
本基金本报告期末未持有股票。
5.10.6 投资组合报告附注的其他文字描述部分
由于四舍五入原因，分项之和与合计可能有尾差。
§6 开放式基金份额变动
单位：份
报告期期初基金份额总额 65,052,831.90
报告期期间基金总申购份额 1,442,229.05
减:报告期期间基金总赎回份额 10,645,632.49
报告期期间基金拆分变动份额（份额减少以"-"填列） -
报告期期末基金份额总额 55,849,428.46
§7 基金管理人运用固有资金投资本基金交易明细
本报告期内基金管理人未运用固有资金投资本基金。
§8 影响影响投资者决策的其他重要信息
8.1 报告期内单一投资者持有基金份额比例达到或超过 20%的情况
投资者
类别
报告期内持有基金份额变化情况 报告期末持有基金情况
序号
持有基金份额比例
达到或者超过 20%
的时间区间
期初份额 申购份额 赎回份额 持有份额 份额占比
机构 - - - - - - -
个人 - - - - - - -
产品特有风险 诺安全球收益不动产（QDII）2018 年第 4 季度报告
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本报告期内， 本基金未出现单一投资者持有基金份额比例达到或者超过 20%的情形， 敬请投资者留意。
8.2 影响投资者决策的其他重要信息
本报告期内，本基金管理人及本基金无影响投资者决策的其他重要信息。
§9 备查文件目录
9.1 备查文件目录
①中国证券监督管理委员会批准诺安全球收益不动产证券投资基金募集的文件。
②《诺安全球收益不动产证券投资基金基金合同》。
③《诺安全球收益不动产证券投资基金托管协议》。
④基金管理人业务资格批件、营业执照。
⑤诺安全球收益不动产证券投资基金2018年第四季度报告正文。
⑥报告期内诺安全球收益不动产证券投资基金在指定报刊上披露的各项公告。
9.2 存放地点
基金管理人、基金托管人住所。
9.3 查阅方式
投资者可在营业时间免费查阅，也可按工本费购买复印件。
投资者对本报告书如有疑问，可致电本基金管理人全国统一客户服务电话：400-888-8998，
亦可至基金管理人网站 www.lionfund.com.cn查阅详情。
诺安基金管理有限公司
2019 年 1月 21日
