嘉实全球房地产证券投资基金
2016 年第 4 季度报告
2016 年12 月31 日
基金管 理人： 嘉实基金管 理有限公司
基金托 管人： 中国农业银 行股份有限公司
报告送 出日期：2017 年 1 月19 日
嘉实全球房地产(QDII)2016 年第 4 季度报告
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§1 重要提 示
基金管 理人 的董 事会 及董 事保证 本报 告所 载资 料不 存在虚 假记 载、 误导 性陈 述或重 大遗 漏，
并对其 内容 的真 实性 、准 确性和 完整 性承 担个 别及 连带责 任。
基金托 管人 中国 农业 银行 股份有 限公 司根 据本 基金 合同规 定， 于2017 年 1 月 16 日复 核了 本
报告中 的财 务指 标、 净值 表现和 投资 组合 报告 等内 容，保 证复 核内 容不 存在 虚假记 载、 误导 性陈
述或者 重大 遗漏 。
基金管 理人 承诺 以诚 实信 用、 勤 勉尽 责的 原则 管理 和运用 基金 资产 ， 但 不保 证基金 一定 盈 利 。
基金的 过往 业绩 并不 代表 其未来 表现 。投 资有 风险 ，投资 者在 作出 投资 决策 前应仔 细阅 读本
基金的 招募 说明 书。
本报告 期中 的财 务资 料未 经审计 。
本报告 期 自2016 年10 月1 日起 至2016 年 12 月 31 日止。
§2 基金产 品概况
基金简 称 嘉实全 球房 地产(QDII)
基金主 代码 070031
基金运 作方 式 契约型 开放 式
基金合 同生 效日 2012 年 7 月24 日
报告期 末基 金份 额总 额 65,862,153.83 份
投资目 标
本基金 主要 投资 于全 球房 地产证 券， 在 严格 控制 投 资
风险和 保障 资产 流动 性的 基础上 ， 力争 长期 、 持 续 战
胜业绩 比较 基准， 为国 内 投资者 分享 全球 房地 产相 对
稳定的 现金 流收 益和 资本 增值收 益。
投资策 略
本 基 金 采 用 自 上 而 下 的 资 产 配 置 与 自 下 而 上 的 证 券
选择相 结合 的主 动投 资策 略， 结合 境外 投资 顾问 的 全
球房地 产证 券投 资管 理经 验和各 地区 的团 队， 在 严 格
控 制 风 险 的 同 时 为 投 资 人 提 高 分 红 收 益 和 长 期 资 本
增值。
业绩比 较基 准
本基金的业绩比较基准为 FTSE EPRA/NAREIT
Developed REITs Total Return Index （经 汇率 调整
后的）
风险收 益特 征
本基金 为股 票型 基金， 主 要投资 于 以REITs 为 代表 的
全球房 地产 证券 ， 为证 券 投资基 金中 较高 风险 、 较 高
预期收 益的 基金 品种 。
基金管 理人 嘉实基 金管 理有 限公司
基金托 管人 中国农 业银 行股 份有 限公 司
境外资 产托 管人
英文名 称：JPMorgan Chase Bank, National
Association 嘉实全球房地产(QDII)2016 年第 4 季度报告
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中文名 称： 摩根 大通 银行
§3 主要财 务指标和基金净值 表现
3.1 主 要财 务指标
单位： 人民 币元
主要财 务指 标
报告期 （ 2016 年 10 月1 日 － 2016 年 12 月31
日 ）
1.本期 已实 现收 益 -323,211.92
2.本期 利润 -1,090,730.09
3.加权 平均 基金 份额 本期 利润 -0.0158
4.期末 基金 资产 净值 72,891,657.47
5.期末 基金 份额 净值 1.107
注： （1 ）本 期已 实现 收益 指基金 本期 利息 收入 、投 资收益 、其 他收 入（ 不含 公允价 值变 动收 益）
扣除相 关费 用后 的余 额， 本期利 润为 本期 已实 现收 益加上 本期 公允 价值 变动 收益； （2） 所述 基金
业绩指 标不 包括 持有 人认 购或交 易基 金的 各项 费用 ，计入 费用 后实 际收 益水 平要低 于所 列数 字。
3.2 基 金净 值表现
3.2.1 本 报告 期基金 份额 净值增 长率 及其与 同期 业绩比 较基 准收益 率的 比较
阶段
净值增
长率①
净值增 长率
标准差 ②
业绩比 较基 准
收益率 ③
业绩比 较基 准收
益率标 准差 ④
①－③ ②－④
过去三
个月
-0.89% 0.96% -1.28% 1.04% 0.39% -0.08%
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3.2.2 自 基金 合同生 效以 来基金 累计 净值增 长率 变动及 其与 同期业 绩比 较基准 收益 率
变 动的 比较
图：嘉 实全 球房 地产(QDII) 基金 份额 累计 净值 增长 率 与同期 业绩 比较 基准 收益 率的
历史走 势对 比图
（2012 年7 月 24 日至 2016 年 12 月 31 日）
注：按 基金 合同 和招 募说 明书的 约定 ，本 基金 自基 金合同 生效 日 起6 个 月内 为建仓 期， 建仓 期结
束时本 基金 的各 项投 资比 例符合 基金 合同 （ 十四 （ 三） 投资 范围 和 （八 ） 投 资禁止 行为 与限 制 2 、
基金投 资组 合比 例限 制） 的有关 约定 。
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§4 管理人 报告
4.1 基 金经 理（或 基金 经理小 组） 简介
姓名 职务
任本基 金的 基金 经理 期限 证券从 业年
限
说明
任职日 期 离任日 期
蔡德森
本基金基
金经理
2012 年7 月
24 日
- 16 年
曾任摩根大通高级会计师、
索罗斯基金管理公司会计
师、 美国 国际 集团(AIG)子公
司南山人寿保险股份有限公
司资深 投资 经理。 2008 年 12
月加入嘉实基金管理有限公
司。哥伦比亚大学房地产开
发学硕 士，CFA ， 具有 基金 从
业资格 ，中 国香 港国 籍。
注： （1 ）任 职日 期是 指本 基金基 金合 同生 效之 日； （2 ）证 券从 业的 含义 遵从 行 业协会 《证 券业 从
业人员 资格 管理 办法 》的 相关规 定。
4.2 报 告期 内本基 金运 作遵规 守信 情况说 明
报告期 内， 本基 金管 理人 严格遵 循了 《证 券法 》、 《证券 投资 基金 法》 及其 各项配 套法 规、
《嘉实 全球 房地 产证 券投 资基金 基金 合同 》和 其他 相关法 律法 规的 规定 ，本 着诚实 信用 、勤 勉尽
责的原 则管 理和 运用 基金 资产， 在严 格控 制风 险的 基础上 ，为 基金 份额 持有 人谋求 最大 利益 。本
基金运 作管 理符 合有 关法 律法规 和基 金合 同的 规定 和约定 ，无 损害 基金 份额 持有人 利益 的行 为。
4.3 公 平交 易专项 说明
4.3.1 公 平交 易制度 的执 行情况
报告期 内， 基金 管理 人严 格执行 证监 会《 证券 投资 基金管 理公 司公 平交 易制 度指导 意见 》和
公司内 部公 平交 易制 度， 各投资 组合 按投 资管 理制 度和流 程独 立决 策， 并在 获得投 资信 息、 投资
建议和 实施 投资 决策 方面 享有公 平的 机会 ；通 过完 善交易 范围 内各 类交 易的 公平交 易执 行细 则、
严格的 流程 控制 、 持续 的 技术改 进 ， 确 保公 平交 易 原则的 实现 ； 通过 IT 系 统 和人工 监控 等方 式进
行日常 监控 ，公 平对 待旗 下管理 的所 有投 资组 合。
4.3.2 异 常交 易行为 的专 项说明
报告期 内， 公司 旗下 所有 投资组 合参 与交 易所 公开 竞价交 易中 ，同 日反 向交 易成交 较少 的单
边交易 量超 过该 证券 当日 成交量 的 5% 的， 合 计4 次 ， 为旗 下组 合被 动跟 踪标 的指数 需要 ， 与 其 他嘉实全球房地产(QDII)2016 年第 4 季度报告
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组合发 生反 向交 易， 不存 在利益 输送 行为 。
4.4 报 告期 内基金 的投 资策略 和业 绩表现 说明
2016 年四 季度 全球 经济 复 苏延续,各 地区 经济 增长 步 调不一 。 市场 主要 关注 美 联储政 策变 化、
美国总 统大 选、 意大 利公 投、中 国经 济、 英国 公投 脱离欧 盟的 影响 和石 油输 出国组 织（OPEC ）达
成减产 协议 等事 件。
货币政 策偏 向宽 松， 但仍 存在分 化， 市场 担心 宽松 货币政 策边 际效 用下 降， 政策重 心有 可能
转向财 政政 策 。 美 联储 在 12 月议 息会 议加 息 25 个 基 点， 称通 胀预 期显 著提 升 ， 劳 动力 市场 改善，
预计2017 年加息 3 次， 比9 月会 议时 预计 的2 次要 快。 美联 储主 席耶 伦表 示 ， 经 济正 向着 美联 储
的通胀/就 业双 重目 标迈 进 ， 加 息是 对经 济投 的信 心 票。 欧洲 央行 维 持3 大 利 率不变 ， 将继 续每 月
购买800 亿 欧元 资产 一直 到 2017 年3 月 。同 时， 欧 洲央行 宣布 延长 量化 宽松 ，从明 年 4 月到 12
月每月 购 买600 亿欧 元资 产。德 拉吉 称如 必要 或扩 大规模 及延 长期 限。 英国 央行按 兵不 动， 维持
关键利 率0.25% 不变 ， 同 时维持 资产 购买 规 模 4350 亿英镑 不变 ， 下 调未 来降 息可能 ， 大 幅上 调通
胀与GDP 预 期。 英国 央行 行长卡 尼表 示， 英国 央行 对通胀 高于 目标 的容 忍程 度是有 限的 ，但 容 忍
界限的 具体 数值 则要 视具 体环境 而定 。英 国政 府预 计 2016 至2017 年度 预算 赤字扩 大 逾 100 亿英
镑， 未来5 年 公共 借贷 增 加逾 1220 亿英 镑， 并放 弃2019/2020 年达 到预 算盈 余的目 标 ， 并 要建 立
230 亿 英镑 投资 基金 。这 些措施 意味 着英 国财 政扩 张。日 本央 行维 持负 利率 、QE 规模 及国 债收 益
率曲线 控制 目标 不变 ， 下 调 2016 、2017 、2018 年通 胀预期 ， 推 迟 2% 通胀 目标 实现时 间 至 2018 财
年，符 合市 场预 期。 日本 央行首 次以 固定 利率 购买 无限量 国债 ，遏 制债 券收 益率攀 升。 澳洲 联储
维持现 金利 率目 标1.5% 不 变， 预 计未 来一 段时 间内 通 胀将 维持 在相 当低 的水 平。 在 特朗 普当 选后
新西兰 联储 降 息25 个基 点 至 1.75% 以 应对 美国 政治 局势变 化的 担忧 ；而 墨西 哥央行 则加 息 50 个
基点至 5.75% 以 抵消 通胀 压力及 预期 。 香 港金 管局 跟随美 联储 加息 ， 基 准利 率从0.75% 上调 至1% ，
以维持 港元 联系 汇率 制度 。新加 坡央 行宣 布不 会放 松货币 政策 。
发达经 济体 中美 国经 济复 苏态势 相对 较快 。美 国三 季度 GDP 终值 3.5% ，创2014 年 三季 度以
来最高 。美 国 11 月 非农 新 增就 业 17.8 万 人， 略不 及 预期 的 18 万；11 月 失业 率 4.6%，创 2007
年8 月 以来 最低 。 美 国11 月CPI 同比 增1.7% ， 创两 年新高 。 美 国 12 月消 费者 信心指 数终 值 98.2 ，
创近 13 年 来新 高 。 欧 元区 经济发 展依 旧不 均衡 ， 欧 元区 11 月CPI 初值 同比 增0.6% ， 创两 年新 高 。
欧元区 失业 率7 年来 首次 跌破 10% 。 欧元 区12 月制 造业采 购经 理指 数 （PMI） 初值 54.9，创 2011
年4 月 以来 最高 水平 。英 国经济 表现 不俗 ，英 国三 季度 GDP 增速达 0.6% ， 快 于此前 预计 的 0.5%
的增速 。 公 投脱 欧的 结果 以及随 之而 来的 不确 定性 的发酵 并未 对英 国经 济产 生重大 打击 。 英 国 11
月CPI 同比 增 长1.2% ， 创 两年新 高。 日 本 11 月 CPI 连续第 九个 月较 上年 同期 下滑， 家庭 支出减嘉实全球房地产(QDII)2016 年第 4 季度报告
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少， 表明 经济 仍欠 缺足 够 动能来 刺激 通胀 率迈 向日 本央 行2% 的目 标。 中国 经 济稳中 向好 ，11 月官
方制造 业PMI 51.7 追平4 年来高 点， 非制 造 业PMI 54.7 创逾 两年 新高 。制 造 业和非 制造 业共 同
回暖， 生产 和市 场需 求进 一步回 升。 中 国11 月CPI 、PPI 双双 回升 。
2016 年四 季度 全球 主要 发 达国家 股市 先跌 后升 。美 国 10 年期 国债 收益 率在 四 季度呈 上升 趋
势， 季 度末 收益 率为2.4443% ， 相比 三季 度末 上升 85 个基 点。 人民 币汇 率方 面， 受 美联 储加 息 影
响， 美 元持 续走 强， 在岸 人民币 兑美 元 报6.9450 ； 离岸人 民币 兑美 元 报6.9761。REITs 四季 度下
行，主 要源 于四 个原 因： 第一， 美联 储加 息概 率升 高，其 他央 行亦 未有 更多 的宽松 货币 政策 ，市
场担心 全球 低利 率环 境是 否可持 续， 全球 债券 收益 率上升 ，对 于 REITs 估值 产生了 挤压 。第 二，
REITs 的三 季报 表现 稳健 ，大部 分附 合或 超预 期， 租金也 继续 录得 同比 增长 ，但市 场看 法悲 观，
担心房 地产 市场 正走 近周 期末。 第三 ，REITs 的年 内涨幅 领先 于其 他版 块， 因此在 市场 情绪 转向
焦虑和 负面 的过 程中 ，该 版块出 现了 一些 过度 反应 ，整体 表现 弱于 其他 股票 版块。 第四 ，特 朗普
赢得大 选， 导致 市场 预期 特朗普 可能 会推 出刺 激计 划，催 生经 济复 苏， 全球 股市因 此上 涨。 但对
于债市 而言 ，通 胀预 期大 增，债 券被 抛售 ，REITs 也受压 。
考虑到 货币 政策 仍然 维持 遍宽松 ，房 地产 市场 基本 面继续 改善 ，但 是REITs 的价格 在年 内已
录得一 定涨 幅、 英国 退欧 和美国 加息 预期 上升 等因 素有可 能 对REITs 价 格带 来下压 风险 ，本 基金
对投资 策略 作出 以下 调整 ：一是 在四 季度 维持 房地 产证券 仓位 在90% 以 上； 二是在 地区 资产 配置
方面高 配经 济复 苏态 势较 突出， 基本 面相 对吸 引的 地区如 美国 ，平 配受 惠于 宽松货 币政 策但 在货
币走势 或内 部政 治分 歧仍 存不确 定性 的地 区如 欧洲 和日本 ，低 配基 本面 相对 较弱的 地区 如新 加坡
和香港 ；三 是在 业态 资产 配置方 面高 配出 租型 公寓 、酒店 和写 字楼 等价 格相 对吸引 或更 能受 惠于
经济增 长 的REITs ， 低 配医 疗保健 和长 期租 约等 盈利 增长性 有可 能在 近期 有所 放慢 的 REITs ； 四 是
在证券 选择 上主 要配 置拥 有优质 资产 、流 动性 良好 、现金 流较 确定 的蓝 筹REITs 。
截至本 报告 期末 本基 金份 额净值 为 1.107 元； 本报 告期基 金份 额净 值增 长率 为-0.89% ， 业绩
比较基 准收 益率 为-1.28% 。
4.5 报 告期 内基金 持有 人数或 基金 资产净 值预 警说明
无。
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§5 投资组 合报告
5.1 报 告期 末基金 资产 组合情 况
序号 项目 金额（ 人民 币元 ） 占基金 总资 产的 比例 （% ）
1 权益投 资 67,880,143.81 91.88
其中： 普通 股 3,429,971.67 4.64
优先股 - -
存托凭 证 - -
房地产 信托 凭证
64,450,172.14
87.24
2 基金投 资 1,729,444.40 2.34
3 固定收 益投 资 - -
其中： 债券 - -
资产支 持证 券 - -
4 金融衍 生品 投资 - -
其中： 远期 - -
期货 - -
期权 - -
权证 - -
5 买入返 售金 融资 产 - -
其中 ： 买 断式 回购 的买 入
返售金 融资 产
- -
6 货币市 场工 具 - -
7
银行存 款和 结算 备付 金
合计
3,898,592.73 5.28
8 其他资 产 372,043.46 0.50
9 合计 73,880,224.40 100.00
5.2 报 告期 末在各 个国 家（地 区） 证券市 场的 股票及 存托 凭证投 资分 布
国家（ 地区 ） 公允价 值（ 人民 币元 ） 占基金 资产 净值 比例 （％ ）
爱尔兰
119,047.43
0.16
澳大利 亚
5,265,915.67
7.22
德国
870,845.98
1.19
法国
321,317.62
0.44
荷兰
600,242.66
0.82
加拿大
3,861.33
0.01
美国
50,681,815.16
69.53
日本
4,885,597.94
6.70
瑞典
345,495.33
0.47
西班牙
1,114,136.40
1.53
新加坡
1,347,686.25
1.85
英国
2,324,182.04
3.19 嘉实全球房地产(QDII)2016 年第 4 季度报告
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合 计
67,880,143.81
93.12
5.3 报 告期 末按行 业分 类的股 票及 存托凭 证投 资组合
行业类 别 公允价 值（ 人民 币元 ） 占基金 资产 净值 比例 （％ ）
多元化 类
9,368,362.22
12.85
医疗保 健类
4,170,066.71
5.72
酒店及 度假 村类
2,252,561.83
3.09
工业类
5,056,724.14
6.94
写字楼 类
11,548,975.82
15.84
运营类
319,715.18
0.44
住宅类
9,450,012.68
12.96
零售类
14,661,128.12
20.11
特殊类
7,622,625.44
10.46
房地产 股票
3,429,971.67
4.71
合计
67,880,143.81
93.12
注：本 基金 持有 的权 益投 资采用 全球 行业 分类 标准 （GICS ）进 行行 业分 类。
5.4 报 告期 末按公 允价 值占基 金资 产净值 比例 大小排 序的 前十名 股票 及存托 凭证 投资
明细
序
号
公司名 称
(英文)
公司名
称(中
文)
证券
代码
所在证
券市场
所属国
家(地
区)
数量
（股）
公允价 值（ 人
民币元 ）
占基金
资产净
值比例
（％）
1
SIMON
PROPERTY
GROUP INC
- SPG UN
纽约证
券交易
所
美国 3,101 3,821,972.55 5.24
2
EXTRA SPACE
STORAGE INC
- EXR UN
纽约证
券交易
所
美国 2,969 1,590,831.41 2.18
3
HILTON
WORLDWIDE
HOLDINGS IN
- HLT UN
纽约证
券交易
所
美国 8,100 1,528,359.84 2.10
4
Mid-America
Apartment
Communit
- MAA UN
纽约证
券交易
所
美国 2,239 1,520,887.86 2.09
5 VENTAS INC - VTR UN
纽约证
券交易
所
美国 3,433 1,488,896.36 2.04
6
BOSTON
PROPERTIES
INC
- BXP UN
纽约证
券交易
所
美国 1,700 1,483,310.96 2.03
7 EQUITY - EQR UN 纽约证 美国 2,900 1,294,749.43 1.78 嘉实全球房地产(QDII)2016 年第 4 季度报告
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RESIDENTIAL 券交易
所
8
KILROY
REALTY CORP
- KRC UN
纽约证
券交易
所
美国 2,533 1,286,579.45 1.77
9 CUBESMART -
CUBE
UN
纽约证
券交易
所
美国 6,700 1,244,213.38 1.71
10
MIRVAC
GROUP
- MGR AT
澳大利
亚证券
交易所
澳大利
亚
113,890 1,218,359.51 1.67
5.5 报 告期 末按债 券信 用等级 分类 的债券 投资 组合
报告期 末， 本基 金未 持有 债券。
5.6 报 告期 末按公 允价 值占基 金资 产净值 比例 大小 排序 的 前五名 债券 投资明 细
报告期 末， 本基 金未 持有 债券。
5.7 报 告期 末按公 允价 值占基 金资 产净值 比例 大小 排序 的 前十名 资产 支持证 券投 资明
细
报告期 末， 本基 金未 持有 资产支 持证 券。
5.8 报 告期 末按公 允价 值占基 金资 产净值 比例 大小 排序 的 前五名 金融 衍生品 投资 明细
报告期 末， 本基 金未 持有 金融衍 生品 。
5.9 报 告期 末按公 允价 值占基 金资 产净值 比例 大小排 序的 前十名 基金 投资明 细
序号 基金名 称 基金类 型 运作方 式 管理人
公允价 值 （ 人
民币元）
占基金 资产
净值比 例(%)
1
ISHARES UK
PROPERTY
ETF 基金
交易式 开放
式
BlackRock I
nc
1,041,805.84 1.43
2
ISHARES
FTSE/EPRA
EUR PRP
ETF 基金
交易式 开放
式
BlackRock I
nc
687,638.56 0.94
注：报 告期 末， 本基 金仅 持有上 述 2 只基 金。
5.10 投 资组 合报告 附注
5.10.1
报告期 内本 基金 投资 的前 十名证 券的 发行 主体 未被 监管部 门立 案调 查， 在本 报告编 制日 前一
年内本 基金 投资 的前 十名 证券的 发行 主体 未受 到公 开谴责 、处 罚。
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5.10.2
本基金 投资 的前 十名 股票 中，没 有超 出基 金合 同规 定的备 选股 票库 之外 的股 票。
5.10.3 其 他资 产构成
序号 名称 金额（ 人民 币元 ）
1 存出保 证金 -
2 应收证 券清 算款 -
3 应收股 利 371,913.51
4 应收利 息 129.95
5 应收申 购款 -
6 其他应 收款 -
7 待摊费 用 -
8 其他 -
9 合计 372,043.46
5.10.4 报 告期 末持有 的处 于转股 期的 可转换 债券 明细
报告期 末， 本基 金未 持有 处于转 股期 的可 转换 债券 。
5.10.5 报 告期 末前十 名股 票中存 在流 通受限 情况 的说明
报告期 末， 本基 金前 十名 股票中 不存 在流 通受 限情 况。
§6 开放式 基金份额变动
单位： 份
报告期 期初 基金 份额 总额 73,192,242.02
报告期 期间 基金 总申 购份 额 14,218,720.69
减: 报 告期 期间 基金 总赎 回 份额 21,548,808.88
报告期 期间 基金 拆分 变动 份额 -
报告期 期末 基金 份额 总额 65,862,153.83
注：报 告期 期间 基金 总申 购份额 含红 利再 投份 额。
§7 基金管 理人运用固有资金 投资本基金交易明 细
报告期 内， 基金 管理 人未 运用固 有资 金申 购、 赎回 或者买 卖本 基金 的基 金份 额。
嘉实全球房地产(QDII)2016 年第 4 季度报告
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§8 备查文 件目录
8.1 备 查文 件目录
（1） 中国 证监 会核 准嘉 实 全球房 地产 证券 投资 基金 募集的 文件 ；
（2） 《嘉 实全 球房 地产 证 券投资 基金 基金 合同 》；
（3） 《嘉 实全 球房 地产 证 券投资 基金 托管 协议 》；
（4） 《嘉 实全 球房 地产 证 券投资 基金 招募 说明 书》 ；
（5） 基金 管理 人业 务资 格 批件、 营业 执照 ；
（6） 报告 期内 嘉实 全球 房 地产证 券投 资基 金公 告的 各项原 稿。
8.2 存 放地 点
北京市 建国 门北 大 街 8 号 华润大 厦8 层嘉 实基 金管 理有限 公司
8.3 查 阅方 式
（1） 书面 查询 ：查 阅时 间 为每工 作 日8:30-11:30,13:00-17:30 。投 资者 可免 费查阅 ，也 可
按工本 费购 买复 印件 。
（2） 网站 查询 ：基 金管 理 人网址 ：http://www.jsfund.cn
投资者 对本 报告 如有 疑问 ，可咨 询本 基金 管理 人嘉 实基金 管理 有限 公司 ，咨 询电话
400-600-8800 ， 或发 电子 邮件，E-mail:service@jsfund.cn 。
嘉实基金管理有限公司
2017 年1 月19 日
