鹏华前海 REIT2016 年第 1 季 度报告
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鹏华 前海 万科 REITs 封 闭式 混合 型发 起式
证券 投资 基金 2016 年第 1 季 度报 告
2016 年 3 月 31 日
基 金 管 理 人 ： 鹏 华 基 金 管 理 有 限 公 司
基 金 托 管 人 ： 上 海 浦 东 发 展 银 行 股 份 有 限 公 司
报告送 出 日 期 ：2016 年 4 月 20 日
鹏华前海 REIT2016 年第 1 季 度报告
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§1 重要提示
基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，
并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
基金托管人上海浦东发展银行银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2016 年4 月15 日
复核了本报告中的财务指标、净值表现 和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏。
基金管理人承诺以诚实信用、 勤勉尽责的原则管理和运用基金资产， 但不保证基金一定盈利。
基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本
基金的招募说明书。
本报告中财务资料未经审计。
本报告期自 2016 年1 月1 日起至 3 月31 日止。
§2 基 金 产 品 概 况
基金简称 鹏华前海 REIT
场内简称 鹏华前海
基金主代码 184801
交易代码 184801
基金运作方式
契约型封闭式
本基金合同生效后 10 年 内（含 10 年 ）为基金封闭运作
期，本基金在此期间内封闭运作并在深圳证券交易所上
市交易。基金封闭运作期届满，本基金转为上市开放式
基金（LOF）。
基金合同生效日 2015 年 7 月6 日
报告期末基金份额总额 29,995,915.35 份
投资目标
本基金通过投资于目标公司股权参与前海金融创新，力
争分享金融创新的红利。
投资策略
基金合同生效后，本基金根据与目标公司及其股东所签
订的增资协议等相关协议约定的程序和时间，通过增资
方式持有目标公司股权至2023 年7 月24 日， 获取 自2015
年 1 月1 日 起至 2023 年7 月24 日期 间前海企业公馆项
目100% 的实 际或应当取得的除物业管理费收入之外的营
业收入，营业收入依据相关协议约定的业绩补偿机制和
激励机制进行调整。前述目标公司的概况、增资入股情
况、退出安排、交易结构、业绩补偿机制和激励措施等鹏华前海 REIT2016 年第 1 季 度报告
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详见招募说明书。
本基金投资目标公司之外的基金资产可投资于依法发行
或上市的股票、债券和货币市场工具等。
1 、对于目标 公司的投资策略
本基金将审慎论证宏观经济因素（就业、利率、人口结
构等） 、 商业 地产周期 （供需结构、 租金和资产价格波动
等） 、 以及其 他可比投资资产项目的风险和预期收益率来
判断目标公司持有商业物业当前的投资价值以及未来的
发展空间。 在此基础上， 基 金将深入调研目标 公司 所持
商业物业的基本面（包括位置、质量、资产价格、出租
率、租金价格、租户、租约、现金流等）和运营基本面
（包括定位、经营策略、租赁能力、物业管理能力等） ，
通过合适的估值方法评估其收益状况和增值潜力、预测
现金流收入的规模和建立合适的估值模型。
本基金将根据投资需要参与所投资项目商业运营并代表
持有人行使股东权利，并与目标公司服务机构签订相应
的股权回购协议以及建立运营绩效保证机制，力争获取
稳定的租金收益，具体交易结构详见招募说明书。
2 、固定收益 资产投资策略
本基金投资目标公司前的基金资产以及投资目标公司后
的剩余资产、本基金获得的分红款、本基金对目标公司
股权的退出款在按照本《基金合同》约定进行分配或支
付前，可全部投资于依法发行或上市的债券和货币市场
工具等固定收益类资产。
本基金将采用持有到期策略构建投资组合，以获取相对
确定的目标收益。首先对存款利率、回购利率和债券收
益率进行比较，并在对封闭运作期内资金面进行判断的
基础上，判断是否存在利差套利空间，以确定是否进行
杠杆操作；其次对各类固定收益资产在封闭运作期内的
持有期收益进行比较，确定优先配置的资产 类别，并结
合各类固定收益资产的市场容量，确定配置比例。本基
金将对整体固定收益组合久期做严格管理和匹配，完全
配合基金合同期限内的允许范围。
投资决策委员会将定期或不定期召开会议，确定本基金
固定收益资产各类属的配置比例、组合的杠杆水平等目
标区间。本公司信用评估团队依托基金管理人信用分析
系统评估债务人的相对违约率并确定个券的信用评级，
为本基金的组合构建和调整提供标的建议。本基金将依
据投资决策委员会决议和信用分析团队的建议制定具体
的配置和调整计划，进行固定收益投资组合的构建和日
常管理。
3 、权益类资 产投资策略
在严格控制风险、保持资产流动性的前提下，本基金将
根据发行人的基本面情况，并结合对市场流动性、上市
后表现的预期，适当参与股票等权益类投资，以增加基鹏华前海 REIT2016 年第 1 季 度报告
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金收益。
业绩比较基准 十年期国债收益率+1.5%
风险收益特征
本基金在封闭运作期内投资于目标公司股权，以获取商
业物业租金收益为目标，因此与股票型基金和债券型基
金有不同的风险收益特征，本基金预期风险和收益高于
债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。
基金管理人 鹏华基金管理有限公司
基金托管人 上海浦东发展银行股份有限公司
§3 主 要 财 务 指 标 和 基 金 净 值 表 现
3.1 主 要 财 务 指标
单位：人民币元
主要财务指标 报告期（ 2016 年 1 月 1 日 － 2016 年 3 月31 日 ）
1.本期已实 现收益 60,214,884.71
2.本期利润
72,691,732.79
3.加权平均 基金份额本期利润 2.4234
4.期末基金 资产净值 3,093,871,161.23
5.期末基金 份额净值 103.143
注：1 、 本期 已实现收益指基金本期利息收入、 投资收益、 其他收入 （不含公允价值变动收益） 扣
除相关费用后的余额，本期利润为本期已实现收益加上本期公允价值变动收益；
2 、 所述 基金 业绩指标不包括持有人认购或交易基金的各项费用 （例如， 封闭式基金交易佣金等） ，
计入费用后实际收益水平要低于所列数字。
3.2 基 金 净 值 表现
3.2.1 本 报 告 期 基金 份 额 净 值增 长 率 及 其与 同 期 业 绩比 较 基 准 收益 率 的 比 较
阶段
净值增长率
①
净值增长率
标准差②
业绩比较基
准收益率③
业绩比较
基准收益
率标准差
④
①－③ ②－④
过去三个
月
2.40% 0.09% 1.08% 0.02% 1.32% 0.07%
注：业绩比较基准= 十年 期国债到期收益率+1.5% 鹏华前海 REIT2016 年第 1 季 度报告
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3.2.2 自 基 金 合 同生 效 以 来 基金 份 额 累 计净 值 增 长 率变 动 及 其 与同 期 业 绩 比较 基 准 收
益 率 变 动 的比 较
注：1 、 本基 金基金合同于 2015 年7 月 6 日生效 ， 截至本报告期末本基金基金合同生效未满一年。
2 、截至建仓 期结束，本基金的各项投资比例已达到基金合同中规定的各项比例。
§4 管 理 人 报 告
4.1 基 金 经 理 （或 基 金 经 理小 组 ） 简 介
姓名 职务
任本基金的基金经理期限 证券从业年
限
说明
任职日期 离任日期
尤柏年
本 基 金 基
金经理
2015 年7 月6
日
- 12
尤柏年先生，国籍中国，
经济学博士， 12 年证券从
业 经 验 。 历 任 澳 大 利 亚
BConnect 公司 Apex 投资
咨询团队分析师， 华宝兴
业 基 金 管 理 有 限 公 司 金
融 工 程 部 高 级 数 量 分 析
师、 海外投资管理部高级鹏华前海 REIT2016 年第 1 季 度报告
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分析师、基金经理助理、
华 宝 兴 业 成 熟 市 场 基 金
和 华 宝 兴 业 标 普 油 气 基
金基金经理等职； 2014 年
7 月加盟鹏华基金管理有
限公司， 任职于国际业务
部， 2014 年8 月起担任鹏
华全球高收益债（QDII）
基金基金经理，2014 年9
月 起 兼 任 鹏 华 环 球 发 现
（QDII-FOF ） 基金基金经
理， 2015 年7 月起兼任鹏
华前海万科REITs 基金基
金经理， 现同时担 任国际
业务部副总经理。 尤柏年
先生具备基金从业资格。
本 报 告 期 内 本 基 金 基 金
经理未发生变动。
刘方正
本 基 金 基
金经理
2015 年8 月6
日
- 6
刘方正先生，国籍中国，
理学硕士，6 年证券从业
经验。 2010 年 6 月加盟 鹏
华基金管理有限公司， 从
事债券研究工作， 担任固
定收益部高级研究员、 基
金经理助理， 2015 年 3 月
起 担 任 鹏 华 弘 利 混 合 基
金基金经理， 2015 年 3 月
至 2015 年 8 月兼任鹏华
行业成长基金 （2015 年8
月 已 转 型 为 鹏 华 弘 泰 混
合基金） 基金经理，2015
年4 月起兼任鹏华弘润混
合基金基金经理， 2015 年
5 月起兼任鹏华弘和混合
基 金 、 鹏 华 弘 华 混 合 基
金、 鹏华弘益混合基金基
金经理， 2015 年6 月起兼
任 鹏 华 弘 鑫 混 合 基 金 基
金经理， 2015 年8 月起兼
任鹏华弘泰混合基金、 鹏
华前海万科REITs 基金基
金经理， 2016 年3 月起兼
任鹏华弘实混合、 鹏华弘
信混合、 鹏华弘锐混合基
金基金经理。 刘方正先生鹏华前海 REIT2016 年第 1 季 度报告
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具备基金从业资格。 本报
告 期 内 本 基 金 基 金 经 理
未发生变动。
注： 1. 任职 日期和离任日期均指公司作出决定后正式对外公告之日； 担任新成立基金基金经理的，
任职日期为基 金合同生效日。
2. 证券从业 的含义遵从行业协会关于从业人员资格管理办法的相关规定。
4.2 管 理 人 对 报告 期 内 本 基金 运 作 遵 规守 信 情 况 的说 明
报告期内，本基金管理人严格遵守《证券投资基金法》等法律法规、中国证监会的有关规定
以及基金合同的约定，本着诚实守信、勤勉尽责的原则管理和运作基金资产，在严格控制风险的
基础上，为基金份额持有人谋求最大利益。本报告期内，本基金运作合规，不存在违反基金合同
和损害基金份额持有人利益的行为。
4.3 公 平 交 易 专项 说 明
4.3.1 公 平 交 易 制度 的 执 行 情况
报告期内，本基金管理人严格执行公平交易制度，确保不同投资 组合在研究、交易、分配等
各环节得到公平对待。
4.3.2 异 常 交 易 行为 的 专 项 说明
报告期内，本基金未发生违法违规且对基金财产造成损失的异常交易行为。本报告期内未发
生基金管理人管理的所有投资组合参与的交易所公开竞价同日反向交易成交较少的单边交易量超
过该证券当日成交量的 5% 的情况。
4.4 报 告 期 内 基金 投 资 策 略和 运 作 分 析
本基金持有的项目公司物业万科前海企业公馆在 2016 年1 季度完成总收入 3839.5 万元。其
中公馆租赁收入占总收入的 87% ，会 展中心、易想空间及其他收入合计占 13% 。
2016 年一季 度， 宏观经济有触底企稳迹象， 央行继 续维持较为宽松的货币政策， 金融市场和
实体经济流动性保持充裕。 需求方面来看， 实体经济需求有所企稳， 社融总额同比增速提前触底，
一季度延续回升走势，财政政策稳步发力，基建投资力度明显加大，除几大一线城市以外，房地
产政策暖风频吹，去库存成为今年的重点任务之一，固定资产投资增速也呈企稳走势，消费保持
稳定，预计该趋势在二季度仍将延续。
受汇率波动影响， 年初股票市场出现较大幅度调整，2 月份后市场逐步企稳， 并有小幅反弹，
一季度整体呈现下跌走势，上证指数表现略强于中小板、创业板 指数。受供给侧改革和房地产政
策的利好刺激，煤炭、钢铁、有色、房地产等周期板块在 2 月份后有所 表现，但热点难以持续。鹏华前海 REIT2016 年第 1 季 度报告
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债券市场方面， 一季度债券市场震荡上涨， 涨幅较去年四季度缩窄。 一季度以来， 经济逐步企稳 ，
通胀水平有所抬升，与此同时，央行货币政策总体宽松，资金供需基本平衡，中短期中高等级信
用债表现较好，10 年期 国债与国开债收益率则呈震荡态势。
本基金以追求稳定收益为主要投资策略，控制基金净值回撤幅度。在操作上，积极增加债券
资产的配置力度，以固定收益类资产为主要方向，在严格控制整体仓位的前提下，少量参与股票
二级市场投 资，同时，积极参与新股、可转债、可交换债的网下申购获取增强收益。
4.5 报 告 期 内 基金 的 业 绩 表现
截止 2016 年3 月31 日， 基金净值为 103.143 元， 较期初增长 2.40% 。
4.6 报 告 期 内 基金 持 有 人 数或 基 金 资 产净 值 预 警 说明
无。
§5 投 资 组 合 报 告
5.1 报 告 期 末 基金 资 产 组 合情 况
序号 项目 金额（元） 占基金总资产的比例（% ）
1 权益投资 31,388,953.17 0.57
其中：股票 31,388,953.17 0.57
2 基金投资 - -
3 固定收益投资 3,949,829,924.60 71.27
其 中：债券 3,949,829,924.60 71.27
资产支持证券 - -
4 贵金属投资 - -
5 金融衍生品投资 - -
6 买入返售金融资产 - -
其中：买断式回购的买入
返售金融资产
- -
7
银行存款和结算备付金合
计
264,892,872.68 4.78
8 其他资产 1,295,827,992.32 23.38
9 合计 5,541,939,742.77 100.00
5.2 报 告 期 末 按行 业 分 类 的股 票 投 资 组合
代码 行业类别 公允价值（元） 占基金资产净值比例(%)
A
农、林、牧、渔业 - -
B
采矿业 - - 鹏华前海 REIT2016 年第 1 季 度报告
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C
制造业 20,025,276.69 0.65
D
电力、 热力、 燃气及水生产和供
应业
- -
E
建筑业 36,234.48 0.00
F
批发和零售业 - -
G
交通运输、仓储和邮政业 3,941,700.21 0.13
H
住宿和餐饮业 - -
I
信息传输、 软件和信息技术服务
业
- -
J
金融业 7,385,741.79 0.24
K
房地产业 - -
L
租赁和商务服务业 - -
M
科学研究和技术服务业 - -
N
水利、环境和公共设施管理业 - -
O
居民服务、修理和其他服务业 - -
P
教育 - -
Q
卫生和社会工作 - -
R
文化、体育和娱乐业 - -
S
综合 - -
合计 31,388,953.17 1.01
5.3 报 告 期 末 按公 允 价 值 占基 金 资 产 净值 比 例 大 小排 序 的 前 十名 股 票 投 资明 细
序号 股票代码 股票名称 数量（股） 公允价值（元）
占基金资产净值比
例（％）
1 002791 坚朗五金 121,285 4,559,103.15 0.15
2 000625 长安汽车 253,279 3,994,209.83 0.13
3 000001 平安银行 360,000 3,830,400.00 0.12
4 601398 工商银行 828,751 3,555,341.79 0.11
5 002792 通宇通讯 77,621 3,412,219.16 0.11
6 600151 航天机电 299,990 3,353,888.20 0.11
7 002152 广电运通 120,000 2,865,600.00 0.09
8 601006 大秦铁路 399,083 2,741,700.21 0.09
9 300021 大禹节水 100,000 1,652,000.00 0.05
10 601333 广深铁路 300,000 1,200,000.00 0.04
鹏华前海 REIT2016 年第 1 季 度报告
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5.4 报 告 期 末 按债 券 品 种 分类 的 债 券 投资 组 合
序号 债券品种 公允价值（元） 占基金资产净值比例（％）
1 国家债券 - -
2 央行票据 - -
3 金融债券 - -
其中：政策性金融债 - -
4 企业债券 3,935,669,500.00 127.21
5 企业短期融资券 - -
6 中期票据 - -
7 可转债 （可交换债） 14,160,424.60 0.46
8 同业存单 - -
9 其他 - -
10 合计 3,949,829,924.60 127.67
5.5 报 告 期 末 按公 允 价 值 占基 金 资 产 净值 比 例 大 小 排序的 前 五名 债 券 投 资明 细
序号 债券代码 债券名称 数量（张） 公允价值（元）
占基金资产净值
比例（％）
1 122465 15 广越 01 2,930,000 299,211,600.00 9.67
2 1680065 16 普湾债 2,600,000 264,056,000.00 8.53
3 122450 15 齐鲁债 2,500,000 249,825,000.00 8.07
4 112271 15 中粮 01 2,000,000 202,620,000.00 6.55
5 112273 15 金街 01 1,940,000 198,850,000.00 6.43
5.6 报 告 期 末 按公 允 价 值 占基 金 资 产 净值 比 例 大 小 排序的 前 十名 资 产 支 持证 券 投 资 明
细
注：本基金本报告期末未持有资产支持证券。
5.7 报 告 期 末 按公 允 价 值 占基 金 资 产 净值 比 例 大 小排 序 的 前 五名 贵 金 属 投资 明 细
注：本基金本报告期末未持有贵金属。
5.8 报 告 期 末 按公 允 价 值 占基 金 资 产 净值 比 例 大 小 排序的 前 五名 权 证 投 资明 细
注：本基金本报告期末未持有权证。
5.9 报 告 期 末 本基 金 投 资 的股 指 期 货 交易 情 况 说 明
5.9.1 报 告 期 末 本基 金 投 资 的股 指 期 货 持仓 和 损 益 明细
注：本基金基金合同的投资范围尚未包含股指期货投资。 鹏华前海 REIT2016 年第 1 季 度报告
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5.9.2 本 基 金 投 资股 指 期 货 的投 资 政 策
本基金基金合同的投资范围尚未包含股指期货投资。
5.10 报 告 期 末 本基 金 投 资 的国 债 期 货 交易 情 况 说 明
5.10.1 本 期 国 债 期货 投 资 政 策
本基金基金合同的投资范围尚未包含国债期货投资。
5.10.2 报 告 期 末 本基 金 投 资 的国 债 期 货 持仓 和 损 益 明细
注：本基金基金合同的投资范围尚未包含国债期货投资。
5.10.3 本 期 国 债 期货 投 资 评 价
本基金基金合同的投资范围尚未包含国债期货投资。
5.11 投 资 组 合 报告 附 注
5.11.1
本基金投资的前十名股票没有超出基金合同规定的备选股票库。
5.11.2 其 他 资 产 构成
序号 名称 金额（元）
1 存出保证金 141,235.70
2 应收证券清算款 -
3 应收股利 -
4 应收利息 67,034,405.57
5 应收申购款 -
6 其他应收款 -
7 待摊费用 270,470.05
8 其他 1,228,381,881.00
9 合计 1,295,827,992.32
注：其他 为物业收益 权投资。
5.11.3 报 告 期 末 持有 的 处 于 转股 期 的 可 转换 债 券 明 细
注：本基金本报告期末未持有处于转股期的可转换债券。
5.11.4 报 告 期 末 前十 名 股 票 中存 在 流 通 受限 情 况 的 说明
序号 股票代码 股票名称
流通受限部分
的公允价值
( 元)
占基金资产
净值比例
（% ）
流通受限情况说明
1 002791 坚朗五金 4,559,103.15 0.15 新股锁定
2 002792 通宇通讯 3,412,219.16 0.11 新股锁定 鹏华前海 REIT2016 年第 1 季 度报告
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5.11.5 投 资 组 合 报告 附 注 的 其他 文 字 描 述部 分
由于四舍五入的原因，投资组合报告中数字分项之和与合计项之间可能存在尾差 。
§6 基 金 管 理 人 运 用 固 有 资 金 投 资 本 基 金 情 况
6.1 基 金 管 理 人持 有 本 基 金份 额 变 动 情况
单位：份
报告期期初管理人持有的 本基金份额 100,027.00
报告期期间 买入/ 申购总 份额 -
报告期期间 卖出/ 赎回总 份额 -
报告期期末管理人持有的 本基金份额 100,027.00
报告期期末持有的 本基金份额占基金总份额比例
（% ）
0.33
注: 本基金管 理人投资本基金的费率标准与其他相同条件的投资者适用的费率标准相一致。
6.2 基 金 管 理 人运 用 固 有 资金 投 资 本 基金 交 易 明 细
注: 本基金管 理人本报告期未申购、赎回或者买卖本基金基金份 额。
§7 报 告 期 末 发 起 式 基 金 发 起 资 金 持 有 份 额 情 况
项目
持有份额总
数
持有份额占
基金总份额
比例 （% ）
发起份额
总数
发起份额占
基金总份额
比例（% ）
发起份额承诺
持有期限
基金管理人 固有资
金
100,027.00 0.33 100,027.00 0.33 三年
基金管理人 高级管
理人员
- - - - -
基金经理等人员 - - - - -
基金管理人 股东 - - - - -
其他 - - - - -
合计 100,027.00 0.33 100,027.00 0.33 -
注:(1) 本基 金自 2015 年6 月26 日至 2015 年 7 月1 日止期间公 开发售， 于 2015 年7 月6 日基 金
合同正式生效。
(2) 本基金 管理人在募集期间认购本基金份额 10,002,700.27 份。
（3 ）2015 年 9 月18 日 本基金经折算后的份额为 100,027 份。
（4 ）本基金 管理人投资本基金的费率标准与其他相同条件的投资者适用的费率标准相一致。
鹏华前海 REIT2016 年第 1 季 度报告
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§8 备 查 文 件 目 录
8.1 备 查 文 件 目录
（一）《鹏华前海万科 REITs 封闭式 混合型发起式证券投资基金基金合同》；
（二）《鹏华前海万科 REITs 封闭式 混合型发起式证券投资基金托管协议》；
（三） 《鹏华 前 海万科 REITs 封闭式混 合型发起式证券投资基金 2016 年第1 季度报告》 （原
文）。
8.2 存放地点
深圳市福田区福华三路 168 号深圳国 际商会中心 43 层鹏华基金 管理有限公司
上海市中山东一路 12 号 上海浦东发展银行股份有限公司
8.3 查阅方式
投资者可在基金管理人营业时间内免费查阅，也可按工本费购买复印件，或通过本基金管理
人网站（http ：//www.phfund.com ） 查阅。
投资者对本报告书如有疑问，可咨询本基金管理人鹏华基金管理有限公司，本公司已开通客
户服务系统，咨询电话：4006788999。
鹏华基金管理有限公司
2016 年4 月20 日
