嘉实全球房地产证券投资基金
2015 年第 4 季度报告
2015 年12 月31 日
基金管 理人： 嘉实基金管 理有限公司
基金托 管人： 中国农业银 行股份有限公司
报告送 出日期：2016 年 1 月21 日
嘉实全球房地产(QDII)2015 年第 4 季度报告
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§1 重要提 示
基金管 理人 的董 事会 及董 事保证 本报 告所 载资 料不 存在虚 假记 载、 误导 性陈 述或重 大遗 漏，
并对其 内容 的真 实性 、准 确性和 完整 性承 担个 别及 连带责 任。
基金托 管人 中国 农业 银行 股份有 限公 司根 据本 基金 合同规 定， 于2016 年 1 月 18 日复 核了 本
报告中 的财 务指 标、 净值 表现和 投资 组合 报告 等内 容，保 证复 核内 容不 存在 虚假记 载、 误导 性陈
述或者 重大 遗漏 。
基金管 理人 承诺 以诚 实信 用、 勤 勉尽 责的 原则 管理 和运用 基金 资产 ， 但 不保 证基金 一定 盈 利 。
基金的 过往 业绩 并不 代表 其未来 表现 。投 资有 风险 ，投资 者在 作出 投资 决策 前应仔 细阅 读本
基金的 招募 说明 书。
本报告 期中 的财 务资 料未 经审计 。
本报告 期 自2015 年10 月1 日起 至2015 年 12 月 31 日止。
§2 基金产 品概况
2.1 基 金基 本情况
基金简 称 嘉实全 球房 地产(QDII)
基金主 代码 070031
基金运 作方 式 契约型 开放 式
基金合 同生 效日 2012 年 7 月24 日
报告期 末基 金份 额总 额 13,078,933.45 份
投资目 标
本基金 主要 投资 于全 球房 地产证 券， 在 严格 控制 投 资
风险和 保障 资产 流动 性的 基础上 ， 力争 长期 、 持 续 战
胜业绩 比较 基准， 为国 内 投资者 分享 全球 房地 产相 对
稳定的 现金 流收 益和 资本 增值收 益。
投资策 略
本 基 金 采 用 自 上 而 下 的 资 产 配 置 与 自 下 而 上 的 证 券
选择相 结合 的主 动投 资策 略， 结合 境外 投资 顾问 的 全
球房地 产证 券投 资管 理经 验和各 地区 的团 队， 在 严 格
控 制 风 险 的 同 时 为 投 资 人 提 高 分 红 收 益 和 长 期 资 本
增值。
业绩比 较基 准
本基金的业绩比较基准为 FTSE EPRA/NAREIT
Developed REITs Total Return Index （经 汇率 调整
后的）
风险收 益特 征
本基金 为股 票型 基金， 主 要投资 于 以REITs 为 代表 的
全球房 地产 证券 ， 为证 券 投资基 金中 较高 风险 、 较 高
预期收 益的 基金 品种 。
基金管 理人 嘉实基 金管 理有 限公 司
基金托 管人 中国农 业银 行股 份有 限公 司 嘉实全球房地产(QDII)2015 年第 4 季度报告
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境外资 产托 管人
英文名 称：JPMorgan Chase Bank, National
Association
中文名 称： 摩根 大通 银行
§3 主要财 务指标和基金净值 表现
3.1 主 要财 务指标
单位： 人民 币元
主要财 务指 标
报告期 （ 2015 年 10 月1 日 － 2015 年 12 月31
日 ）
1.本期 已实 现收 益 268,186.99
2.本期 利润 1,237,443.27
3.加权 平均 基金 份额 本期 利润 0.0902
4.期末 基金 资产 净值 14,284,030.93
5.期末 基金 份额 净值 1.092
注： （1 ）本 期已 实现 收益 指基金 本期 利息 收入 、投 资收益 、其 他收 入（ 不含 公允价 值变 动收 益）
扣除相 关费 用后 的余 额， 本期利 润为 本期 已实 现收 益加上 本期 公允 价值 变动 收益； （2） 所述 基金
业绩指 标不 包括 持有 人认 购或交 易基 金的 各项 费用 ，计入 费用 后实 际收 益水 平要低 于所 列数 字。
3.2 基 金净 值表现
3.2.1 本 报告 期基金 份额 净值增 长率 及其与 同期 业绩比 较基 准收益 率的 比较
阶段
净值增
长率①
净值增 长率
标准差 ②
业绩比 较基 准
收益率 ③
业绩比 较基 准收
益率标 准差 ④
①－③ ②－④
过去三
个月
8.86% 0.92% 7.73% 0.93% 1.13% -0.01%
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3.2.2 自 基金 合同生 效以 来基金 累计 净值增 长率 变动及 其与 同期业 绩比 较基准 收益 率
变 动的 比较
图：嘉 实全 球房 地产(QDII) 基金 份额 累计 净值 增长 率 与同期 业绩 比较 基准 收益 率的历 史走 势对 比
图
（2012 年7 月 24 日至 2015 年 12 月 31 日）
注：按 基金 合同 和招 募说 明书的 约定 ，本 基金 自基 金合同 生效 日 起6 个 月内 为建仓 期， 建仓 期结
束时本 基金 的各 项投 资比 例符合 基金 合同 （ 十四 （ 三） 投资 范围 和 （八 ） 投 资禁止 行为 与限 制 2 、
基金投 资组 合比 例限 制） 的有关 约定 。
§4 管理人 报告
4.1 基 金经 理（或 基金 经理小 组） 简介
姓名 职务
任本基 金的 基金 经理 期限 证券从 业年
限
说明
任职日 期 离任日 期
蔡德森
本基金基
金经理
2012 年7 月
24 日
- 15 年
曾任摩根大通高级会计师、
索罗斯基金管理公司会计
师、 美国 国际 集团(AIG)子公
司南山人寿保险股份有限公嘉实全球房地产(QDII)2015 年第 4 季度报告
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司资深 投资 经理。 2008 年 12
月加入嘉实基金管理有限公
司。哥伦比亚大学房地产开
发学硕 士，CFA ， 具有 基金 从
业资格 ，中 国香 港国 籍。
注： （1 ）任 职日 期是 指本 基金基 金合 同生 效之 日； （2 ）证 券从 业的 含义 遵从 行 业协会 《证 券业 从
业人员 资格 管理 办法 》的 相关规 定。
4.2 报 告期 内本基 金运 作遵规 守信 情况说 明
报告期 内， 本基 金管 理人 严格遵 循了 《证 券法 》、 《证券 投资 基金 法》 及其 各项配 套法 规、
《嘉实 全球 房地 产证 券投 资基金 基金 合同 》和 其他 相关法 律法 规的 规定 ，本 着诚实 信用 、勤 勉尽
责的原 则管 理和 运用 基金 资产， 在严 格控 制风 险的 基础上 ，为 基金 份额 持有 人谋求 最大 利益 。本
基金运 作管 理符 合有 关法 律法规 和基 金合 同的 规定 和约定 ，无 损害 基金 份额 持有人 利益 的行 为。
4.3 公 平交 易专项 说明
4.3.1 公 平交 易制度 的执 行情况
报告期 内， 基金 管理 人严 格执行 证监 会《 证券 投资 基金管 理公 司公 平交 易制 度指导 意见 》和
公司内 部公 平交 易制 度， 各投资 组合 按投 资管 理制 度和流 程独 立决 策， 并在 获得投 资信 息、 投资
建议和 实施 投资 决策 方面 享有公 平的 机会 ；通 过完 善交易 范围 内各 类交 易的 公平交 易执 行细 则、
严格的 流程 控制 、 持续 的 技术改 进 ， 确 保公 平交 易 原则的 实现 ； 通过 IT 系 统 和人工 监控 等方 式进
行日常 监控 ，公 平对 待旗 下管理 的所 有投 资组 合。
4.3.2 异 常交 易行为 的专 项说明
报告期 内， 公司 旗下 所有 投资组 合参 与交 易所 公开 竞价交 易中 ，同 日反 向交 易成交 较少 的单
边交易 量超 过该 证券 当日 成交量 的 5% 的， 合 计2 次 ， 均为 旗下 组合 被动 跟踪 标的指 数需 要， 与 其
他组合 发生 反向 交易 ，不 存在利 益输 送行 为。
4.4 报 告期 内基金 的投 资策略 和业 绩表现 说明
4.4.1 报 告期 内基金 投资 策略和 运作 分析
2015 年四 季度 全球 经济 复 苏延续,但 复苏 力度 仍然 有 待加强 。 各地 区经 济增 长 步调不 一, 货币
政策分 化延 续, 加息 降息 并 存。 相对 于欧 洲、 中国 、 日 本等多 个央 行仍 然维 持或 加大相 对宽 松的 货
币政策 ，美 联储 却是 反其 道而行 ，货 币政 策步 向正 常化。 继美 联储 在 12 月16 日宣 布联 邦基 金利
率提 高25 个基 点后 ， 香港 、 智 利 、 墨 西哥 均选 择加 息， 主要 是担 忧资 金流 出 而导致 货币 大幅 贬 值
的压力 。 嘉实全球房地产(QDII)2015 年第 4 季度报告
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发达经 济体 中美 国经 济复 苏态势 更显 突出 。 虽 然制 造业活 动受 全球 需求 疲软 及美元 走强 的 拖
累有所 放缓 ，但 是住 宅市 场、商 业零 售和 就业 市场 等领域 经济 数据 大致 向好 ，加息 进程 也随 之在
季末启 动。 欧元 区经 济复 苏形势 持续 缓慢 ，12 月 欧 元区制 造业 采购 经理 人指 数（PMI）报 53.2 ，
创2014 年4 月 以来 新高 。 非欧元 区成 员国 英国 经济 复苏相 对稳 健，12 月制 造 业采购 经理 人指 数
(PMI) 报51.9 ， 低于11 月 份的 52.5 。 中国 经济 复苏 持续疲 弱， 经济 运行 现温 和回升 迹象 。 12 月
份制造 业采 购经 理人 指数 （PMI）为 49.7 ， 较上 月49.6 小 幅上 扬。 非 制造 业采 购经理 人指 数 （PMI ）
升至54.4 ，为2014 年8 月以来 的最 高水 平。 日本 经济复 苏步 伐放 缓， 三季 度 GDP 上修 ，躲 过技
术性衰 退。
2015 年四 季度 全球 主要 发 达国家 股市 呈回 升趋 势 ， 主要受 市场 情绪 在三 季度 抛售潮 过后 有所
平复和 市场 对美 联储 启动 十年来 首次 加息 的预 期充 分等因 素影 响 。 美 国 10 年 期国债 收益 率在 四 季
度呈上 升趋 势， 季度 末收 益率 为 2.269% ，相 比三 季 度末上 升 23 个 基点 。 REITs 在 四季 度呈 震荡
上升局 面。
考虑 到REITs 市场在 2014 年已 从2013 年 下半 年对 美 联储有 可能 提前 缩减 量化 宽松， 国债 收
益率水 平在 未来 有可 能上 升作出 大幅 度调 整后 持续 回升， 加 上REITs 市 场基 本面仍 然继 续改 善，
但是美 联储 加息 预期 有可 能对 REITs 价格 带来 下压 风险， 本基 金对 投资 策略 作出以 下调 整： 一是
在四季 度维 持房 地产 证券 仓位 在 85% 以上 ；二 是在 地区资 产配 置方 面高 配受 惠于宽 松货 币政 策的
地区如 欧洲 ，平 配利 率风 险较高 但估 值和 基本 面相 对吸引 的地 区如 美国 ；三 是在业 态资 产配 置方
面高配 房地 产开 发商 股票 和出租 型公 寓、 工业 和零 售等盈 利增 长较 高 的REITs ，低 配酒 店、 医疗
保健、 特殊 用途 等估 值相 对较高 或盈 利增 长性 有可 能在近 期有 所放 慢 的REITs ；四 是在 证券 选择
上增加 配置 拥有 优质 资产 、流动 性良 好、 现金 流较 确定的 蓝 筹REITs 。
4.4.2 报 告期 内基金 的业 绩表现
截至本 报告 期末 本基 金份 额净值 为 1.092 元； 本报 告期基 金份 额净 值增 长率 为 8.86% ， 业绩
比较基 准收 益率 为7.73% 。
4.5 管 理人 对宏观 经济 、证券 市场 及行业 走势 的简要 展望
展望2016 年， 全球 经济 持 续改善 ，但 复苏 速度 可能 仍然缓 慢。 美国 经济 复苏 趋势较 为明 确 ，
而欧元 区和 日本 经济 则受 益于货 币走 弱和 在需 要时 进一步 加大 财政 或量 化宽 松政策 规模 的可 能
性，中 国经 济预 期后 续仍 可能有 更多 支持 政策 出台 ，有望 筑底 企稳 。虽 然美 联储加 息对 世界 经济
金融增 加不 确定 因素 ，但 是美国 以外 的多 个地 区央 行降息 有助 部分 缓和 未来 美联储 货币 政策 正常
化对全 球经 济的 影响 。即 使美联 储已 开始 加息 ，其 步伐将 是渐 进而 且取 决于 经济复 苏的 走势 。美嘉实全球房地产(QDII)2015 年第 4 季度报告
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国10 年期 国债 收益 率将 随 经济进 一步 增长 而逐 步上 行， 但 地缘 政治 局势、 财政 和货币 政策 等不 确
定因素 将影 响投 资环 境 ， 增加美 国 10 年 期国 债收 益 率的波 动性 。 在房 地产 市 场方面 ， 机构 投资 者
如主权 基金 ，养 老基 金， 保险公 司等 对房 地产 的投 资性需 求没 有减 少， 而新 供给在 受到 全球 经济
增长担 忧的 影响 下在 大部 分市场 仍然 有限 。过 去几 年房地 产价 格增 长主 要受 利率下 降和 估值 修复
所带动 ，未 来全 球房 地产 投资的 收益 将更 多取 决于 经济和 租金 增长 。人 民币 贬值也 可能 增加 海外
投资收 益。 虽然 房地 产市 场持续 改善 的基 本面 将继 续推动 全 球REITs 的 现金 流和估 值提 升， 但利
率政策 正常 化仍 有可 能 对REITs 价格 带来 下压 风险 。综上 所述 ，我 们对 全 球REITs 市场 的总 体表
现持谨 慎乐 观的 态度 。
4.6 报 告期 内基金 持有 人数或 基金 资产净 值预 警说明
截至报 告期 末本 基金 连 续20 个 工作 日出 现基 金资 产 净值低 于5,000 万元 。
§5 投资组 合报告
5.1 报 告期 末基金 资产 组合情 况
序号 项目 金额（ 人民 币元 ） 占基金 总资 产的 比例 （% ）
1 权益投 资 13,577,265.75 93.04
其中： 普通 股 1,115,315.78 7.64
优先股 - -
存托凭 证 - -
房地产 信托 凭证 12,461,949.97 85.40
2 基金投 资 - -
3 固定收 益投 资 - -
其中： 债券 - -
资产支 持证 券 - -
4 金融衍 生品 投资 39.24 0.00
其中： 远期 - -
期货 - -
期权 - -
权证 39.24 0.00
5 买入返 售金 融资 产 - -
其中 ： 买 断式 回购 的买 入
返售金 融资 产
- -
6 货币市 场工 具 - -
7
银行存 款和 结算 备付 金
合计
820,424.68 5.62
8 其他资 产 195,417.99 1.34
合计 14,593,147.66 100.00
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5.2 报 告期 末在各 个国 家（地 区） 证券市 场的 股票及 存托 凭证投 资分 布
国家（ 地区 ） 公允价 值（ 人民 币元 ） 占基金 资产 净值 比例 （％ ）
澳大利 亚 717,959.15 5.03
德国 199,817.15 1.40
法国 291,008.92 2.04
荷兰 327,774.12 2.29
加拿大 123,954.19 0.87
美国 9,192,168.01 64.35
日本 830,370.01 5.81
瑞典 152,558.67 1.07
西班牙 32,754.85 0.23
新加坡 128,819.44 0.90
英国 901,958.73 6.31
中国香 港 678,122.51 4.75
合计 13,577,265.75 95.05
5.3 报 告期 末按行 业分 类的股 票及 存托凭 证投 资组合
行业类 别 公允价 值（ 人民 币元 ） 占基金 资产 净值 比例 （％ ）
多元化 类 1,641,029.04 11.49
医疗保 健类 1,109,506.54 7.77
酒店及 度假 村类 531,786.88 3.72
工业类 801,347.76 5.61
写字楼 类 1,890,000.85 13.23
住宅类 1,694,848.58 11.87
零售类 3,797,875.87 26.59
特殊类 1,066,454.26 7.47
房地产 股票 1,044,415.97 7.31
合计 13,577,265.75 95.05
注：本 基金 持有 的权 益投 资采用 全球 行业 分类 标准 （GICS ）进 行行 业分 类。
5.4 报 告期 末按公 允价 值占基 金资 产净值 比例 大小排 序的 前十名 股票 及存托 凭证 投资
明细
序号
公司名 称
(英文)
公司名
称(中
文)
证券
代码
所在证
券市场
所属国
家(地
区)
数量
（股）
公允价 值
（人民 币
元）
占基金
资产净
值比例
（％）
1
SIMON
PROPERTY
GROUP INC
- SPG UN
纽约证
券交易
所
美国 701 885,093.52 6.20
2
EQUITY
RESIDENTIAL
- EQR UN
纽约证
券交易
美国 900 476,831.54 3.34 嘉实全球房地产(QDII)2015 年第 4 季度报告
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所
3
PROLOGIS
INC
- PLD UN
纽约证
券交易
所
美国 1,700 473,799.03 3.32
4
ESSEX
PROPERTY
TRUST INC
- ESS UN
纽约证
券交易
所
美国 274 425,969.38 2.98
5
KIMCO
REALTY CORP
- KIM UN
纽约证
券交易
所
美国 2,400 412,369.57 2.89
6
PUBLIC
STORAGE
- PSA UN
纽约证
券交易
所
美国 227 365,121.49 2.56
7
BOSTON
PROPERTIES
INC
- BXP UN
纽约证
券交易
所
美国 400 331,277.50 2.32
8
GENERAL
GROWTH
PROPERTIES
- GGP UN
纽约证
券交易
所
美国 1,800 318,043.54 2.23
9
HEALTH CARE
REIT INC
- HCN UN
纽约证
券交易
所
美国 702 310,115.24 2.17
10
ALEXANDRIA
REAL ESTATE
EQUIT
- ARE UN
纽约证
券交易
所
美国 500 293,380.85 2.05
5.5 报 告期 末按债 券信 用等级 分类 的债券 投资 组合
报告期 末， 本基 金未 持有 债券。
5.6 报 告期 末按公 允价 值占基 金资 产净值 比例 大小 排序 的 前五名 债券 投资明 细
报告期 末， 本基 金未 持有 债券。
5.7 报 告期 末按公 允价 值占基 金资 产净值 比例 大小 排序 的 前十名 资产 支持证 券投 资明
细
报告期 末， 本基 金未 持有 资产支 持证 券。
5.8 报 告期 末按公 允价 值占基 金资 产净值 比例 大小 排序 的 前五名 金融 衍生品 投资 明细
序号 衍生品 类别 衍生品 名称 公允价 值( 人民 币元)
占基金 资产 净值 比例
(%)
1 权证投 资
AREIT SP
RIGHTS
39.24 0.00 嘉实全球房地产(QDII)2015 年第 4 季度报告
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注：报 告期 末， 本基 金仅 持有上 述 1 只金 融衍 生品 。
5.9 报 告期 末按公 允价 值占基 金资 产净值 比例 大小排 序的 前十名 基金 投资明 细
报告期 末， 本基 金未 持有 基金。
5.10 投 资组 合报告 附注
5.10.1
报告期 内本 基金 投资 的前 十名证 券的 发行 主体 未被 监管部 门立 案调 查， 在本 报告编 制日 前一
年内本 基金 投资 的前 十名 证券的 发行 主体 未受 到公 开谴责 、处 罚。
5.10.2
本基金 投资 的前 十名 股票 中，没 有超 出基 金合 同约 定的备 选股 票库 之外 的股 票。
5.10.3 其 他资 产构成
序号 名称 金额（ 人民 币元 ）
1 存出保 证金 -
2 应收证 券清 算款 -
3 应收股 利 65,307.56
4 应收利 息 83.23
5 应收申 购款 130,027.20
6 其他应 收款 -
7 待摊费 用 -
8 其他 -
合计 195,417.99
5.10.4 报 告期 末持有 的处 于转股 期的 可转换 债券 明细
报告期 末， 本基 金未 持有 处于转 股期 的可 转换 债券 。
5.10.5 报 告期 末前十 名股 票中存 在流 通受限 情况 的说明
报告期 末， 本基 金前 十名 股票中 不存 在流 通受 限情 况。
§6 开放式 基金份额变动
单位： 份
报告期 期初 基金 份额 总额 14,592,043.16
报告期 期间 基金 总申 购份 额 1,351,262.95
减: 报 告期 期间 基金 总赎 回 份额 2,864,372.66
报告期 期间 基金 拆分 变动 份额 -
报告期 期末 基金 份额 总额 13,078,933.45 嘉实全球房地产(QDII)2015 年第 4 季度报告
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注：报 告期 期间 基金 总申 购份额 含红 利再 投份 额。
§7 基金管 理人运用固有资金 投资本基金情况
报告期 内， 基金 管理 人未 运用固 有资 金申 购、 赎回 或者买 卖本 基金 的基 金份 额。
§8 备查文 件目录
8.1 备 查文 件目录
（1） 中国 证监 会核 准嘉 实 全球房 地产 证券 投资 基金 募集的 文件 ；
（2） 《嘉 实全 球房 地产 证 券投资 基金 基金 合同 》；
（3） 《嘉 实全 球房 地产 证 券投资 基金 托管 协议 》；
（4） 《嘉 实全 球房 地产 证 券投资 基金 招募 说明 书》 ；
（5） 基金 管理 人业 务资 格 批件、 营业 执照 ；
（6） 报告 期内 嘉实 全球 房 地产证 券投 资基 金公 告的 各项原 稿。
8.2 存 放地 点
北京市 建国 门北 大 街 8 号 华润大 厦8 层嘉 实基 金管 理有限 公司
8.3 查 阅方 式
（1） 书面 查询 ：查 阅时 间 为每工 作 日8:30-11:30,13:00-17:30 。投 资者 可免 费查阅 ，也 可
按工本 费购 买复 印件 。
（2） 网站 查询 ：基 金管 理 人网址 ：http://www.jsfund.cn
投资者 对本 报告 如有 疑问 ，可咨 询本 基金 管理 人嘉 实基金 管理 有限 公司 ，咨 询电话
400-600-8800 ， 或发 电子 邮件，E-mail:service@jsfund.cn 。
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