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诺安全球收益不动产证券投资基金 
招募说明书（更新） 
2015 年 第 1 期 
 
 
 
 
 
 



 
 
 
 
 
基金管理 人：诺 安 基金管理 有限公 司 
基金托管 人：中 国 工商银行 股份有 限 公司 
 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
1 
 
重要提示 
 
（一）诺 安全球收 益不动 产证券投 资基金（ 以下简 称“本基 金” ）经中 国证券 监督管 理
委 员会 2011 年8 月9 日 证监 许可 【2011 】 1260 号文核准 公 开募 集， 本 基金 的基 金合 同于 2011
年9 月 23 日正 式生 效。 
（二） 基金 管理 人保 证本 《招募 说明 书》 的内 容真 实、准 确、 完整 。本 《招 募说明 书 》
经 中 国证 监会 核准， 但中国 证 监会 对本 基金 募集 的核 准， 并不 表明 其对 本基金 的 价值 和收 益
作出实 质性 判断 或保 证， 也不表 明投 资于 本基 金没 有风险 。 
（ 三） 本 基金 投资 于境 外证 券市场 ， 基金 净值 会因 为境 外证券 市场 波动 等因 素产 生波动 。
在 投 资本 基金 前， 投 资者应 全 面认 识本 基金 产品 的风 险 收益 特征， 应充 分考虑 自 身的 风险 承
受 能 力， 并 对于 认购 （或申 购） 基金 的意 愿、 时机、 数量 等投 资行 为作 出独立 决 策。 基 金管
理人提 醒投 资者 “买者 自负 ”原则, 在投 资者 作出 投资决 策后 ， 须承 担基 金投资 中 出现 的各
类风险 ， 包 括： 投资 标的风 险、 汇率 及外 汇管 制风险 、 政 治风 险、 税务 风险、 法律 风险 等境
外投资 风险 ； 利率 风险 、 流 动 性风 险、 操 作风 险、 会 计 核算 风险、 交易 结算风 险、 技术 系统
运行风 险、 通讯 风险 、不 可抗力 风险 等开 放式 基金 风险。 
（ 四） 基金 的过 往业 绩并不 预 示其 未来 表现。 基 金 管理人 管理 的其 他基 金的 业绩并 不构
成新基 金业 绩表 现的 保证 。 
基 金 管理 人依 照恪 尽职 守、 诚实 信用 、 谨 慎勤 勉的原 则 管理 和运 用基 金财 产， 但不 保证
本基金 一定 盈利 ，也 不保 证最低 收益 。 
（五）本基金投资于全球范围内证券市场上市交易的 REITs ，但本基金本身并不是
REITs ，也 不会 直接 购买 不 动产。 
（ 六）REITs 主要 以能 够产 生稳定 收益 的不 动产 为投 资对象 ， 其风 险收 益特 征 通常 介于
股 票 和债 券之 间， 但 也会受 不 动产 市场 价格 周期 波动 的 影响， 存在 REITs 的 波动率 大于 股票
市场整 体波 动率 的情 况。 
招募说 明书(更新)已经 基金 托 管人 复核 。招 募说 明书(更新)所载 内容 截止 日为 2015 年
3 月23 日， 有关 财务 数据和 净 值表 现截 止日为 2015 年 12 月 31 日( 财务 数据 未 经审计)。 
 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
2 
 
目


 录 
 
第一部分


绪言 ............................................................................................................ 3 
第二部分


释义 ............................................................................................................ 3 
第三部分


风险揭示 .................................................................................................... 7 
第四部分


基金的投资 .............................................................................................. 10 
第五部分


基金的业绩 .............................................................................................. 21 
第六部分


基金管理人 .............................................................................................. 22 
第七部分


基金的募集 .............................................................................................. 35 
第八部分


基金合同的生效 ...................................................................................... 35 
第九部分


基金份额的申购与赎回 .......................................................................... 36 
第十部分


基金的费用与税收 .................................................................................. 44 
第十一部分


基金的财产 .......................................................................................... 47 
第十二部分


基金资产估值 ...................................................................................... 49 
第十三部分


基金的收益与分配 .............................................................................. 54 
第十四部分


基金的会计与审计 .............................................................................. 55 
第十五部分


基金的信息披露 .................................................................................. 56 
第十六部分


基金合同的变更、终止与基金财产的清算 ...................................... 60 
第十七部分


基金托管人 .......................................................................................... 63 
第十八部分


境外托管人 .......................................................................................... 67 
第十九部分


相关服务机构 ...................................................................................... 69 
第二十部分


基金合同内容摘要 .............................................................................. 94 
第二十一部分


基金托管协议的内容摘要 ............................................................ 112 
第二十二部分


对基金份额持有人的服务 ............................................................ 130 
第二十三部分


其他应披露事项 ............................................................................ 131 
第二十四部分


招募说明书存放及查阅方式 ........................................................ 133 
第二十五部分


备查文件 ........................................................................................ 133 
 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
3 
 
第一部分


绪言 
 
本招募说 明书依 据《中 华 人民共和 国证券 投资基 金 法》 、 《公 开募集 证券投 资 基金运 作
管理办 法》 、 《证 券投 资基 金 销售管 理办 法》 、 《证 券投 资 基金信 息披 露管 理办 法》 等 有关法 律、
法规及 《诺安 全球 收益 不动 产 证券 投资 基金 基金 合同 》 （以 下简 称“基金 合同”）编 写。



本招募 说明 书的 内容 涵盖 诺安全球 收益 不动 产证券 投资基 金 （ 以下 简称“本基 金 ” ）的
投资目 标 、 投 资理 念、 投 资策略 、 风险 以及 认购 、 申购和 赎回 的程 序及 费率 等与投 资本 基金
有关的 所有 相关 事项 ， 投 资者在 做出 投资 决策 前应 仔细阅 读本 招募 说明 书 ， 并注意 基金 管理
人对本 招募 说明 书披 露的 更新信 息。



基金管理 人承诺本 招募说 明书不存 在任何 虚假记载 、误导性 陈述或 者重大遗 漏，并 对
其 真 实性、 准确 性、 完整性 承 担法 律责 任。 本 基金是 根 据本 招募 说明 书所载 明的资 料申 请募
集的 。 基 金管 理人 没有 委 托或授 权任 何其 他人 提供 未在本 招募 说明 书中 载明 的信息 ， 或对 本
招募说 明书 作任 何解 释或 者说明 。 
本招募说 明书根据 本基金 的基金合 同编写 ，并经中 国证监会 核准。 基金合同 是约定 基
金合同 当事 人之 间权 利 、 义务的 法律 文件 。 基金 投 资人自 依基 金合 同取 得基 金份额 ， 即成 为
基金份 额持 有人 和基 金合 同当事 人， 其持 有基 金份 额 的行为 本身 即表 明其 对基 金合同 的承 认
和接受， 并按照《 中华人 民共和国 证券投资 基金法》 、基金合 同及其他 有关规 定享有权 利 、
承担义 务。 基金 投资 人欲 了解基 金份 额持 有人 的权 利和义 务， 应详 细查 阅基 金合 同。 
 
 
第二部分


释义 
 
在《 诺安 全球 收 益不 动产证券投 资基 金招募 说明 书》 中， 除非 文意 另有 所指 ， 下 列 词语
具有如 下含 义： 
基金或 本基 金 指依据 《 基金 合同 》 所募 集 的诺安 全球 收 益不 动产 证券 投 资基
金 
《招募说 明书》











指《诺安 全球收益 不 动产证券投资 基金招 募说明 书》 ，即供基
金投资 者选 择并 决定 是否 提出基 金认 购或 申购 申请 的要约 邀诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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请文件 ，及 其定 期的 更新 
中国 指中华人民共 和国(仅为《 基金合同》目 的不包括香 港特别 行
政区、 澳门 特别 行政 区及 台湾地 区) 
法律法 规 指 中 国现 时有 效并 公布 实施 的 法律、 行政 法规、 部门规 章 及规
范性文 件 
《基金 法》 指《中 华人 民共 和国 证券 投资基 金法 》 
《销售 办法 》 指《证 券投 资基 金销 售管 理办法 》 
《运作 办法 》 指《公 开募 集证 券投 资基 金运作 管理 办法 》 
《信息 披露 办法 》 指《证 券投 资基 金信 息披 露管理 办法 》 
《试行 办法 》 指《合 格境 内机 构投 资者 境外证 券投 资管 理试 行办 法》 
《通知 》 《 关于实施< 合格境内机构投资者境外证券投资管理试行办
法>有关 问题 的通 知》 
元 指中国 法定 货币 人民 币元 
《基金 合同 》 指 《诺 安全 球收 益不 动产证券投 资基 金基 金合 同 》 及对该 合同
的任何 有效 的修 订和 补充 
《托管 协议 》 、托 管协 议 指基金 管理 人与 基金 托管 人签订 的 《 诺安 全球 收 益不动 产 证券
投资基 金托 管协 议》 及其 任何有 效修 订和 补充 
《发售 公告 》 指《诺 安全 球收益 不动 产证券投 资基 金基 金份 额发 售公告 》 
《业务 规则 》 指《诺安 基金 管理 有限 公司 开 放式 基金 业务 规则 》 
中国证 监会 指中国 证券 监督 管理 委员 会 
银行监 管机 构 指中国 银行 业监 督管 理委 员会或 其他 经国 务院 授权 的机构 
外管局 指国家 外汇 管理 局或其 授权 的 代表 机构 
基金管 理人 指诺安 基金 管理 有限 公司 
基金托 管人 指中国 工商 银行 股份 有限 公司 
境外托 管人 指符合 法律 法规 规定 的条 件，根 据基 金托 管人 与其 签订的 合
同，为 本基 金提 供境 外资 产托管 服务 的境 外金 融机 构 
基金份 额持 有人 指 根 据 《招 募说 明书 》 和 《基 金 合同》 及相 关文 件合法 取 得本
基金基 金份 额的 投资 者 
基金代 销机 构 指 符 合 《销 售办 法》 和中国 证 监会 规定 的其 他条 件， 取得 基金
代销业 务资 格， 并与 基金 管理人 签订 基金 销售 与服 务代理 协诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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议， 代为 办理 本基 金发 售 、 申 购、 赎回 和其 他基 金 业务的 代理
机构 
销售机 构 指基金 管理 人及 基金 代销 机构 
基金销 售网 点 指基金 管理 人的 直销 网点 及基金 代销 机构 的代 销网 点 
注册登 记业 务 指基金 登记 、 存管 、 清 算 和交收 业务 ， 具体 内容 包 括投资 者基
金账户 管理 、 基金 份额 注 册登记 、 清 算及 基金 交易确 认、 发放
红利、 建立 并保 管基 金份 额持有 人名 册等 
基金注 册登 记机 构 指诺安 基金 管理 有限 公司 或其委 托的 其他 符合 条件 的办理 基
金注册 登记 业务 的机 构 
《基金 合同 》当 事人 指 受 《 基金 合同》 约束 ， 根 据 《 基金 合同》 享受 权利 并 承担义
务 的 法律 主体， 包括 基金管 理 人、 基 金托 管人 和基金 份 额持 有
人 
个人投 资者 指符合 法律 法规 规定 的条 件可以 投资 开放 式证 券投 资基金 的
自然人 
机构投 资者 指符合 法律 法规 规定 可以 投资开 放式 证券 投资 基金 的在中 国
合法注 册登 记并 存续 或经 政府有 关部 门批 准设 立并 存续的 企
业法人 、事 业法 人、 社会 团体和 其他 组织 
投资者 指个人 投资 者 、 机 构投 资 者和法 律法 规或 中国 证监 会允许 购买
开放式 证券 投资 基金 的其 他投资 者的 总称 
基金合 同生 效日 基金募集 达到 法律 规定 及 《基金 合同》约 定 的 条件， 基金管 理
人聘请 法定 机构 验资 并办 理完毕 基金 备案 手续 ， 获 得 中国证 监
会书面 确认 之日 
REITs























 在 证 券交 易所 上市， 由专业 管 理团 队经 营管 理， 主要 以 能够 产
生稳定 租金 收益 的不 动产 为基础 资产 ， 以 标的 不动 产 租金收 入
为 主 要收 入来 源， 并且 每年 通 常至 少会将 90% 的 净收 益 分配于
投资者 的不 动产 投资 工具 
募集期 指自基 金份 额发 售之 日起 不超 过3 个 月的 期限 
基金存 续期 指《基 金合 同》 生效 后合 法存续 的不 定期 之期 间 
日/天 指公历 日 
月 指公历 月 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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工作日 指上海 证券 交易 所和 深圳 证券交 易所 的正 常交 易日 
开放日 指销售 机构 办理 本基 金份 额申购 、赎 回等 业务 的工 作日 
T 日 指申购 、赎 回或 办理 其他 基金业 务的 申请 日 
T+n 日 指自T 日 起第 n 个工 作日 （不包 含T 日） 
认购 指在本 基金 募集 期内 投资 者购买 本基 金基 金份 额的 行为 
发售 指在本 基金 募集 期内 ， 销 售 机构向 投资 者销 售本 基金 份额的 行
为 
申购 指 《基 金合 同》 生效 后， 投 资者根 据基 金销 售网 点规 定的手 续 ，
向基金 管理 人购 买基 金份 额的行为。 本基 金的 日常申 购 自 《基
金合同 》生 效后 不超 过3 个月的 时间 开始 办理 
赎回 指 《基 金合 同》 生效 后， 基金 份 额持 有人 根据 基金 销售 网 点规
定 的 手续， 向基 金管 理人卖 出 基金 份额 的行 为。 本基 金 的日 常
赎回自 《基 金合 同》 生效 后不超 过3 个月 的时 间开 始办理 
巨额赎 回 指在单 个开 放日 ， 本基 金 的基金 份额 净赎 回申 请 （ 赎回申 请总
数加上 基金 转换 中转 出申 请份额 总数 后扣 除申 购申 请总数 及
基金转 换中 转入 申请 份额 总数后 的余 额） 超过 上一 日 本基金 总
份 额的 10% 时的 情形 
基金账 户 指基金 注册 登记 机构 给投 资者开 立的 用于 记录 投资 者持有 基
金管理 人管 理的 开放 式基 金份额 情况 的账 户 
交易账 户 指各销 售机 构为 投资 者开 立的记 录投 资者 通过 该销 售机构 办
理认 购、 申 购、 赎回、 转换及 转 托管 等业 务而 引起 的基 金 份额
的变动 及结 余情 况的 账户 
转托管 指投资 者将 其持 有的 同一 基金账 户下 的基 金份 额从 某一交 易
账户转 入另 一交 易账 户的 业务 
基金转 换 指投资 者向 基金 管理 人提 出申请 将其 所持 有的 基金 管理人 管
理的任 一开 放式 基金 （ 转 出基金 ） 的全 部或 部分 基 金份额 转换
为基金 管理 人管 理的 任何 其他开 放式 基金 （ 转入 基 金） 的基 金
份额的 行为 
定期定 额投 资计 划 指 投 资者 通过 有关 销售 机构 提 出申 请， 约 定每 期扣款 日、 扣款
金额及 扣款 方式， 由销 售机构 于 每期 约定 扣款 日在 投资 者 指定诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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银行账 户内 自动 完成 扣款 及基金 申购 申请 的一 种投 资方式 
基金收 益 指基金 投资 所得 的股 票红 利、 股 息、 债券 利息、 票据 投资收 益 、
买卖证 券差 价、 银行 存款 利 息以及 其他 收益 和因 运用 基金财 产
带来的 成本 或费 用的 节约 
基金资 产总 值 指基金 所拥 有的 各类 证券 及票据 价值 、 银 行存 款本 息 和本基 金
应收的 申购 基金 款以 及其 他投资 所形 成的 价值 总和 
基金资 产净 值 指基金 资产 总值 扣除 负债 后的净 资产 值 
基金资 产估 值 指计算 评估 基金 资产 和负 债的价 值， 以确 定基 金资 产 净值的 过
程 
货币市 场工 具 指 银 行存 款、 可 转让 存单、 银行 承兑 汇票 、 银 行票据 、 商 业票
据、 回购 协议、 短期 政府债 券 等中 国证 监会、 中国人 民 银行 认
可的具 有良 好流 动性 的 金融 工具 
公司行 为信 息 指证券 发行 人所 公告 的会 或将会 影响 到基 金资 产的 价值及 权
益的任 何未 完成 或已 完成 的行动 ， 及 其他 与本 基金 持 仓证券 所
投资的 发行 公司 有关 的重 大信息 ， 包括 但不 限于 权 益派发 、 配
股、提 前赎 回等 信息 
指定媒 体 指中国 证监 会指 定的 用以 进行信 息披 露的 全国 性报 刊和基 金
管理人 、基 金托 管人 的互 联网网 站 
不可抗 力




















指本合 同当 事人 不能 预见 、 不能避 免且 不能 克服 的客 观事件 或
因 素， 包括 但不 限于 洪水、 地震及 其他 自然 灾害 、 战 争、 疫情、
骚 乱、 火灾 、 政 府征 用、 没 收、 恐怖 袭击 、 传 染病传 播、 法律
法规变 化 
 
 
第三部分


风险 揭示 
 
本基金 为股 票型 基金 ，主 要投资 于全 球范 围内 的 REITs，但 本基 金本 身不 是 REITs，也
不会直 接购 买不 动产 。本 基金的 基金 净值 会因 为所 投资REITs 的 价格 波动 等因 素 产生波动。 
本 基 金投 资中 出现 的风 险分 为 如下 两类： 一是 境外投 资 风险， 包括 投资 标的风 险、 汇率
及 外 汇管 制风 险、 政 治风险 、 税 务风 险、 法律 风险 等； 二是 开放 式基 金风 险， 包括 利 率风 险、诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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流 动 性风 险、 操 作风 险、 会 计 核算 风险、 交易 结算风 险、 技术 系统 运行 风险、 通讯 风险 、 不
可抗力 风险 等。 
（一）境外投资风险 
1、 投资 标的 风险 
本基金 主要 投资 于REITs ， 该类金 融产 品主 要以 能够 产生稳 定租 金收 入的 不动 产为基 础
资 产， 以标 的不 动产 租金收 入 为主 要收 入来 源， 所以 基 础资 产的 租金 水平、 出 租 率情 况、 不
动产周 期性 波动 无疑 是投 资于REITs 最 大的 风险 因素 。 此 外， 还存 在其 他一些 特 有风 险， 包
括：持 仓过 度集 中风 险， 不动产 管理 风险 ，融 资风 险等。 
（1）租 金水 平、 出租 率情况 受 经济 周期 的影 响。 
不动产 市场 属于 内需 型产 业， 受各 国家 或区 域的 总 体经济 周期 的直 接影 响 ， 因此以 不动
产 为 基础 资产的 REITs 可能 具 有周 期性 风险， 租金水 平、 出租 率情 况会 随经济 周 期而 出现 波
动。 
（2）租 金水 平、 出租 率情况 受 市场 供需 的影 响 
市场供 需状 况将 对不 动产 的租 金 水平 以及 出租 率产
的租金 水平 与出 租率 可能 因此下 降， 从而 影响 基金 收益水 平。 
（3）不 动产 周期 性波 动风险 
一 般 来说，REITs 的预 期风 险与收 益水 平通 常介 于股 票与债 券之 间 。 但REITs 的风险 收
益特征 也会 受到 不动 产的 价格波 动影 响 ， 若 因宏 观 、 政策等 因素 引起 不动 产价 格产生 周期 性
波动， 可能 会出 现REITs 的风险 大于 股票 的情 况。 
（4）持 仓过 度集 中的 风险



REITs 的投 资范 围包 含各 类业态 ， 如 购物 中心、 租 赁型公 寓、 工业 设施、 办 公楼、 酒店、
仓储、 及 医疗 保健 等， 本 基 金会通 过分 散投 资于 不同 业态、 不 同地 区、 不 同行 业 租户 的REITs，
以降低 单一 业态 、 地区 、 租户对 基 金的 影产， 但不表 示
完全分 散。 
（5）不 动产 管理 风险



不动产 管理 是REITs 的重 要组成 部分 ， 不 动产 的管 理 水平会 在一 定程 度上 影响 不动产 租
金 的 可持 续性、 增长 速度以 及 出租 率。REITs 可 能会 因为不 动产 管理 的不 完善 而影响 收 益水
平。 
（6）融 资风 险 
REITs 通常 需要 将 90% 以上的 收益 分配 给股 东， 当基 金需要 购买 新资 产或 偿还 到期债 务
时， 需要 从市 场上 融资 ， 但公司 可能 由于 评级 、 市 场状况 等因 素的 变化 ， 不 能以较 低的 收益
率水平 从市 场上 融资 ，进 而增加 公司 营运 成本 。 
2、汇 率及 外汇 管制 风险 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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本基金以 人民币募 集和计 价,经过换 汇后投资 于全球 市场以外 币计价的 金融工 具。外 币
相对于人 民币的汇 率变化 将会影响 本基金以 人民币 计价的基 金资产价 值,从而 导致基金 资 产
面临潜 在风 险。 此外,部分国 家/ 地 区可 能对 外汇 实施管 制, 从而 带来 一定 的货 币 汇兑风 险。 
3、 政治 风险 
不同国 家或 地区 的财 政政 策、 货 币政 策、 产业 政策、 地区发 展政 策等 宏 观政 策发 生 变化，
会 导 致市 场波 动进 而影 响基 金 收益， 产生 风险。 如政 府 更迭、 政策 调整、 制度 变 革、 国 内出
现动乱 、 对外 政治 关系 发 生危机 等 ， 都 可能 对本 基 金所参 与的 投资 市场 或投 资产品 造成 直接
或者是 间接 的负 面冲 击。 
4、 税务 风险 
由于各个国家/ 地区在税务 方面的法律法规存在一定 差异，当投资某个国家/ 地 区市场
时， 该国 家/地区 可能 会要求 基 金就 股息、 利息 、 资本 利 得等 收益 向当 地税 务机 构 缴纳 税金 ，
该行为会 使基金收 益受到 一定影响 。此外， 各个国 家/地区的 税收规 定可能发 生变化， 或 者
实施具有 追溯力的 修订， 从而导致 基金向该 国家/地 区缴纳在 基金销售 、估值 或者出售 投 资
当日并 未预 计的 额外 税项 。 
5、 法律 风险 
由于各个国家/ 地区适用不 同法律法规的原因，可能 基金的某些投资行为在部 分国家/
地 区 受到 限制 或合 同不 能正 常 执行， 或者 由于 税制、 破产 制度 的改 变等 法律上 的 原因， 给交
易者带 来损 失的 可能 性。 
（二）开放式基金风 险 
1、 利率 风险



利率风 险是 指由 于利 率变 动而导 致的 证券 价格 和证 券利息 的损 失。 利率 风险 是 货币市 场
投资所 面临 的主 要风 险， 国家或 地区 的利 率变 动还 将影响 该地 区的 经济 与汇 率等。 
本基金 主要 投资 于海 外证 券市场 ， 因此 利率 风险 相 对较低 ， 但是 利率 波动 会 通过对 所投
资的上 市公 司财 务状 况及 证券价 格的 影响 来传 导到 本基金 。 
2、流 动性 风险 
流 动 性风 险是 指金 融资 产不 能 迅速 变现， 而可 能遭受 折 价损 失的 风险。 由于开 放 式基 金
的特殊 要求 ， 本基 金必 须 保持一 定比 例的 现金 以应 付赎回 的要 求 。 由 于全 球 证券市 场波 动性
较大， 在市 场下 跌时 经常 出现交 易量 急剧 减少 的情 况，如 果在 这时 出现 较大 数额赎 回申 请 ，
则基金资 产变现困 难成本 很高，基 金面临流 动性风 险，可能 影响基金 份额净 值。同时, 由于
本基金 涉及 跨境 交易,其 赎 回到账 期通 常需 要比 国内 开放式 基金 更长 的时 间。 
3、 操作 风险



操作风 险是 指那 些由 于不 合理的 内部 程序 或人 为操 作造成 的风 险。 这种 风险 可 能来自 基
金 管 理人、 境外 投资 顾问、 基金 托管 人、 境外 资产托 管 人、 登 记结 算机 构、 销 售 机构、 证券
交易所 、证 券登 记结 算机 构等等 。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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以下事 件有 可能 引发 操作 风险：



(1)内部 程序 出错 造成 的资产 计 量错 误；



(2)员工 的操 作造 成的 错误；



(3)违规 操作 造成 的损 害，如 市 场操 纵、 内幕 交易 、利 益 输送 等。 
4、 会计 核算 风险



会计核 算风 险主 要是 指由 于会计 核算 及会 计管 理上 违规操 作或 工作 疏忽 形成 的风险 ， 如
经 常 性的 串户、 账务 记重、 透支 、 过 失付 款、 资金汇 划 系统 款项 错划、 日终轧 账 假平、 会计
备 份 数据 丢失、 利息 计算错 误 等 ， 这些 由于 客观 原 因与非 主观 故意 造成 的行 为过失 将对 基金
收益造 成影 响。 
另外，由 于各个国 家/地区 对上市公 司日常经 营活动 的会计处 理、财务 报表披 露等会 计
核算标 准的 规定 存在 一定 差异, 可 能给 本基 金投 资带来 潜 在风 险。 
5、 交易 清算 风险



清算风 险主 要因 为国 际结 算的支 付方 式和 时间 的差 异， 造成 划付 款项 的延 误 和错划 ， 进
而影响 到投 资者 的申 购赎 回及基 金资 产的 安全 。 
6、 技术 系统 运行 风险



在开放 式基 金的 各种 交易 行为或 者后 台运 作中 ， 可 能 因为技 术系 统的 故障 或者 差错而 影
响交易 的正 常进 行或 者导 致投资 者的 利益 受到 影响 。 这 种技 术风 险可 能来 自 基金管 理人 、 基
金托管 人、 境外 托管 人、 登记结 算机 构、 销售 机构 、证券 交易 所、 证券 登记 结算机 构 等 等 。



7、 通讯 风险



通讯风 险是 指境 外投 资管 理活动 对远 距离 、 跨时 区 的通讯 系统 要求 较高 ， 技 术失误 或自
然灾害 等因 素造 成的 通讯 故障可 能会 影响 到本 基金 投资管 理活 动的 准确 性和 时效性 ， 从 而 导
致基金 资产 受到 损失 。 
8、 不可 抗力 风险 
战争、 自然 灾害 等不 可抗 力 因素的 出现,将会 严重 影响证 券 市场 的运 行,可能 导致基 金 资
产 的 损失。 金融 市场 危机、 行业 竞争 、 代 理机 构违约 等 超出 基金 管理 人自 身直 接 控制 能力 之
外的风 险, 可 能导 致基 金或者 基 金份 额持 有人 利益 受损 。 
 
 
第 四 部分


基金 的投资 
 
一、投资目标 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
11 
本基金 主要 投资 于全 球范 围内 的REITs ， 通过 积极 的资 产 配置 和精 选投 资， 在严 格 控制
投资风 险的 前提 下， 追求 基金资 产超 越业 绩比 较基 准的长 期稳 定增 值。 
二、投资范围 
本基金主要投资于已与中 国证监会签署双边监管合 作谅解备忘录的国家或地 区证券市
场挂牌交 易的房地 产信托 凭证（可 简称“REITs” ） 、 货币市场 工具以及 中国证 监会允许 本基
金 投 资的 其他 金融 工具。 此 外， 本基 金为 对冲 本外币 的 汇率 风险， 还可 以投资 于 外汇 远期 合
约、外 汇互 换协 议、 期权 等金融 工具 。 
本基金 主要 投资 的REITs 是 一 种在 证券 交易 所上 市， 由专 业管 理团 队经 营管理 ， 主 要以
能 够 产生 稳定 租金 收益 的不 动 产为 基础 资产， 以标的 不 动产 租金 收入 为主 要收 入 来源， 并且
每年通 常至 少会 将90% 的 净收益 分配 于投 资者 的金 融工具 。 
上述提 及的 不动 产主 要包 括综合 （diversified） 、 医疗保 健（health care） （ 含 医院、
养老院 、 护 理中 心等） 、 仓 储 （storage）、 零 售 （ retail）、 写 字 楼 （ office） 、酒 店（hotel）、
工业设施（industrial facility ） 、 租赁型公寓 （apartment ） 、特殊用途 （specialty）等
业态类 别。 
本基金 投资 于REITs 的 比例 不 低于 基金 资产的 60% ； 现金或 者到 期日 不超 过一 年的政 府
债券的 投资 比例 不低 于基 金资产 净值 的5% 。



本基金不直接购买不动产 ，也不投资于以抵押贷款 利息收入为主要收入来源 的抵押类
REITs （Mortgage REITs） 。 
如法律 法规 或监 管机 构以 后允许 基金 投资 其它 品种 ， 基 金管 理人 在履 行适 当 程序后 ， 可
以将其 纳入 投资 范围 。 如 法律法 规或 中国 证监 会变 更投资 品种 的比 例限 制的 ， 基 金管 理人 在
与基金 托管 人协 商一 致并 履行相 关程 序后 ， 可相 应 调整本 基金 的投 资比 例限制 规 定， 不 需经
基金份 额持 有 人大 会审 议。 
三、 投资理念 
REITs 是海 外成 熟的 不动 产投资 工具 ， 因 其具 备收 入稳定 、 业 态丰 富、 专业 管理以 及 高
分红、 高流 动性 、高 透明 度等特 征， 受到 了全 球投 资者的 青睐 。 
本基金 通过 遴选 全球 范围 内的REITs ， 在合 理分 散投 资的基 础上 ， 努力 构建 具 备收益 增
长潜力 的组 合， 为基 金持 有人提 供一 类风 险可 控、 收益稳 定的 海外 不动 产投 资工具 。 
四、投资策略 
本基金 实施 “自 下而 上” 与“自 上而 下” 相结 合的 主动投 资策 略。 
首 先， 本基 金会 根据 流动性 、 市 值规 模等 指标 建立 REITs 备选 库， 并且 根据 不 同业态 以
及不同 类型 ，对 备选 库中 的REITs 进 行有 效分 类， 从而进 一步 实施 资产 配置 策略。 
其 次， 在大 类资 产配 置方面 ， 本 基金 的大 类资 产主要 为 REITs 以 及货 币市 场工 具， 本基
金将根 据海 外市 场环 境的 变化 ， 在 保持 长期 资产 配 置稳定 的前 提下 ， 积极 进 行短期 的灵 活配
置 ； 在 国家 资产 配置 方面， 本基 金将 会根 据不 同国家 REITs 市场 的发 展情 况、 宏观 经济 、 货诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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币走势、 地缘政治 、税收 政策等因 素决定基 金资产 在不同国 家的配置 比例； 在周期/弱周期
类资产配置 方面， 本基金 还会根据标 的 REITs 所在 国的经济周 期决定 在周期 类和弱周期 类
REITs 间 的配 置比 例。 
再 次， 本基 金将 主要 采取定 性 与定 量相 结合的 方式 进行REITs 的 遴选。 定性层 面， 本基
金主要从标的业态、租约 状况、资产质量、管理能 力、分红能力等五个维度 对标的 REITs
进行研 判 ； 定 量层 面， 本基 金主要 从估 值水 平以 及第 三方评 级等 方面 对标 的REITs 进行 分析。 
最 后， 本基 金将 综合 考量 REITs 的区 域、 业态 集中 度 等特征 ， 对组 合在 国家 和 业态层 面
进行再 平衡 ，最 终构 建投 资组合 。 
（一）REITs 备选 库的 建立 
目前全 球推 出REITs 的主 要国家 和地 区为 美国 、 澳 大利亚 、 法国 、 英 国、 日本 、 新 加坡、
加拿大 、 荷兰 、 香 港等 地。 其中 ， 美 国为REITs 的发源 地， 也是 目前 全球 最大的 REITs 市场 。 
本 基 金将 不同 业态的 REITs 主要 划分 为两 种类 型， 一 是周期 型REITs （ 如写 字楼 、 酒店、
租赁式 公寓 等） ；二 是弱 周 期型REITs （如 医疗 、仓 储等） 。 
本基金 将主 要根 据市 值规 模及流 动性 等指 标建 立REITs 备选 库， 并 且根 据不 同业 态 以及
不 同 类型 ，对 备选 库中的REITs 进行 有效 分类 ，进 一步实 施资 产配 置策 略。 
（二） 资产 配置 策略 
在大类 资产 配置 方面 ， 本 基金的 大类 资产 主要 为REITs 以及 货币 市场 工具， 本基 金 将根
据海外 市场 环境 的变 化， 在保持 长期 资产 配置 稳定 的前提 下， 积极 进行 短期 的灵活 配置 ； 
在国家 资产 配置 方面， 本基 金 将会 根据 不同 国家 REITs 市场 的发 展情 况、 宏 观经 济、 货
币走势 、地 缘政 治、 税收 政策等 因素 决定 基金 资产 在不同 国家 的配 置比 例； 
在周期/弱周 期类 资产 配置方 面 ，本 基金 还会 根据 标的 REITs 所在 国的 经济 周期 决 定在
周期类和弱 周期 类 REITs 间的配置比 例，在 经济复 苏和繁荣时 期，适 当增大 周期类 REITs
的配置 比例 ，而 在经 济下 滑和衰 退时 期， 适当 增大 弱周期 类REITs 的配 置比 例。 
（三）REITs 精选 策略 
本基金 主要 采取 定性 与定 量相结 合的 方式 进 行REITs 的 遴选。 定性 层面 ， 本 基金 主 要从
标的业 态、 租约 状况 、资 产质量 、管 理能 力、 分红 能力等 五个 维度 对标 的REITs 进行 研判 ；
定量层 面， 本基 金主 要从 估值水 平以 及第 三方 评级 等方面 对标 的REITs 进行 分析。 
1、 定性 研判 
（1）标 的业 态 
本基金通 过对业态 基本面 的深入研 究，决定 基金资 产在不同 业态之间 的配置, 主要考 虑
因素有 ：产 业政 策、 行业 趋势、 区域 特征 。 
本基金 将根 据REITs 所在 地政府 对于 不同 业态 的产 业政策 、 不 同业 态所 处行 业 的发展 趋
势、 不同 业态 所在 区域 的 租金收 益情 况和 资产 价格 特征等 对相 关业 态进 行分 析， 精选 出标 的
业态符 合政 府产 业政 策 、 行 业发展 趋势 良好 、 所在 区域 租金收 益以 及资 产价 格合 理的REITs 。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
13 
（2）租 约状 况 
由于REITs 大 部分 的收 入来 自 于租 金收 入， 所 以租约 状 况对于 REITs 来说 至关 重 要， 本
基金主 要从 四个 维度 考察 标的REITs 的 租约 状况： 空 置 率、 租 金收 入持 续稳定 增 长能 力、 租
约的长 短结 构以 及租 户的 质量问 题 。 本 基金 将精 选 空置率 较低 、 租金 收入 有 持续稳 定增 长能
力、租 约较 长、 租户 质量 较好 的REITs 进行 重点 投资 。 
此 外， 我们 还会 考虑 标的 REITs 租 约的 集中 度风 险问题 ， 主 要从 区域 与租 户两个 维 度来
评价集 中度 风险 。 一般 来 说， 若REITs 标的 资产 组 合的大 多数 租金 收入 或净 运营收 入来 自于
一个或 两个 相同 的区 域（ 或租户 ） ， 则认 为其 缺乏 多 样性， 适当 地予 以降 低配 置。 
（3）资 产质 量 
本 基 金考察 REITs 资产 质量 时， 主要 从现 金流 情况、 资本 结构 、 融 资能 力等三 个 方面 进
行。 
（4）管 理能 力 
本 基 金对于 REITs 管 理能 力的评 价主 要从 公司 治理 的合理 性和 透明 度、 管理 团 队的稳 定
性和激 励机 制、 历史 业绩 表现、 兼并 收购 能力 等层 面进行 分析 。 
（5）分 红能 力 
本 基 金对于 REITs 分红 能力 的 评价 主要 从分 红比 率以 及 分红 的持 续增 长性 来进 行判断。 
2、 定量 分析 
定量层 面， 本基 金主 要从 估值水 平以 及第 三方 评级 等方面 对标 的REITs 进行 分析： 
（1）估 值指标 
目 前 国际 上通 行的对 REITs 及不 动产 的估 值指 标至 少包括 ： 
1）P/FFO 指 标： 类似 于一般 上 市公 司的 市盈 率 （P/E）指 标 。FFO 为运 营现 金流 （Funds 
From Operation）, 其定义 为净利润（ 根据通 用会计 准则计算） 减去不 动产出 售损益，再 加
上折旧 与摊 销。 由于 不动 产的折 旧和 摊销 费用 一般 较高， 而FFO 可对 折旧 及摊 销 进行 调整，
并且降 低了 出现 负值 的可 能性， 所 以FFO 是比 净利 润更好 的衡 量REITs 盈利 能力的 指标 。 
2） P/NAV 指标 ： 类似 于一 般上 市 公司 的市 净率 （P/B ） 指标。 NAV 为净 资产 价格 （Net Asset 
Value） ， 为资 产的 现 金流折 现 价值 减去 负债。对 于 REITs 而 言， 账面 价值 不能很 好 反映 其资
产的实 际价 值，NAV 更为 适合。 
3） 资本 化率指 标（Cap rate）： 是指 把资 本投 入到 不动 产 所带 来的 回报 率， 具体 为 净运
营收入 除以 不动 产的 市场 价格。 
（2）第 三方 评级 指标 
本基金 还会 结合 第三 方机 构对 于 REITs 的评 级指 标（ 如 穆迪 、晨 星等 ） ， 对标的 REITs
进行定 量分 析。 
（四）组 合构 建策 略 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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经 过 以上对 REITs 的遴 选之 后， 为控 制REITs 过度集 中 于某 些区 域或 业态 的风 险， 本基
金将综 合考 量REITs 所 在区 域、 业态 集中 度， 对组合 在 区域 和业 态层 面进 行再 平 衡， 最 终构
建投资 组合 。 
（五）现 金管 理策 略 
现 金 管理 是本 基金 投资 管理 的 一个 重要 环节， 主要包 含 以下 三个 方面 的内 容： 现金 流预
测、现 金持 有比 例管 理、 现金资 产收 益管 理。 
准确预 测未 来几 个交 易日 的现金 流动 是做 好现 金管 理的前 提， 基金 管理 人将 合 理把握 因
基金的 申购 赎回 等因 素引 起的现 金流 变化 ，编 制基 金现金 流量 表。 
持有一 定比 例的 现金 资产 是基金 保持 流动 性的 必然 要求， 但现 金资 产的 持有 将 会影响 到
本 基 金的 跟踪 效果， 形成现 金 拖累。 基金 管理 人将在 保 证基 金流 动性 需求 的前 提 下， 制 定合
理的现 金资 产持 有比 例。 
对于基 金持 有的 现金 资产 ， 基 金管 理人 将在 保证 基 金流动 性需 求的 前提 下 ， 提高现 金资
产使用 效率 ，尽 可能 提高 现金资 产的 收益 率。 
五、投资决策依据和 决策 程序 
（一）决策依据 
1、 国家 有关 法律、 法规 和本 基 金合 同的 有关 规定。 依 法 决策 是本 基金 进行 投资 的 前提； 
2、全 球宏 观经 济发 展态 势 、区域 经济 发展 情况 ，各 国微观 经济 运行 环境 和 REITs 市场
走势等 因素 是本 基金 投资 决策的 基础 ； 
3、投资对 象收益和 风险的 配比关系 。在充分 权衡投 资对象的 收益和风 险的前 提下做 出
投资决 策， 是本 基金 维护 投资者 利益 的重 要保 障； 
4、投资方 式。本基 金在投 资决策委 员会领导 下，通 过投资团 队的共同 努力， 由基金 经
理具体 执行 投资 计划 ，争 取良好 投资 业绩 。 
（二）决策程序 
本基金主要投资于全球范围内的 REITs ，通过积极 的资产配置和精选投资达成投资目
标。总 体上 ，本 基金 的投 资组合 构建 的具 体流 程如 下： 
1、投资 原则 的制 定 
投资决 策委 员会 在遵 守国 家有关 法律 、 法规 和基 金 合同的 有关 规定 的前 提下 ， 根 据研 究
人员和 基金 经理 的有 关报 告， 决定 基金 投资 的主 要 原则 ， 对 基金 投资 组合 的 资产配 置比 例等
提出指 导性 意见 。 
2、备选 基金 库筛 选 
本基金 将主 要根 据市 值规 模及流 动性 等指 标建 立REITs 备选 库， 并 且根 据不同 业态以 及
不 同 类型 ，对 备选 库中的REITs 进 行有 效分 类。 
3、 资产 配置 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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在大类 资产 配置 方面 ， 本 基金的 大类 资产 主要 为REITs 以及 货币 市场 工具， 本基 金 将根
据海外 市场 环境 的变 化 ， 在保持 长期 资产 配置 稳 定的 前 提下， 积极 进行 短期的 灵 活配 置； 在
国家资 产配 置方 面， 本基 金 将会根 据不 同国 家REITs 市 场 的发 展情 况、 宏观 经济、 货 币走 势、
地缘政治 、税收政 策等因 素决定基 金资产在 不同国 家的配置 比例；在 周期/弱周 期 类 资产配
置 方 面， 本基 金还 会根 据标的 REITs 所在 国的 经济 周期 决 定在 周期 类和 弱周 期类 REITs 间的
配置比 例。 
4、REITs 精选 
本基金 主要 采取 定性 与定 量相结 合的 方式 进 行REITs 的 遴选。 定性 层面 ， 本 基金 主 要从
标的业 态、 租约 状况 、资 产质量 、管 理能 力、 分红 能力等 五个 维度 对标 的REITs 进行 研判 ；
定量层 面， 本基 金主 要从 估值水 平以 及第 三方 评级 等方面 对标 的REITs 进行 分析。 
5、组合 构建 
经 过 以上对 REITs 的遴 选之 后， 为控 制REITs 过度集 中 于某 些区 域或 业态 的风 险， 本基
金将综 合考 量REITs 所 在区 域、 业态 集中 度， 对组合 在 区域 和业 态层 面进 行再 平 衡， 最 终构
建投资 组合 。 
6、 现金 管理 
持有一 定比 例的 现金 资产 是基金 保持 流动 性的 必然 要求， 但现金 资产 的持 有将会 影 响到
本 基 金的 跟踪 效果， 形成现 金 拖累。 本基 金将 综合考 虑 基金 申购 赎回、 金价波 动 等因 素， 在
保 证 基金 流动 性需 求的 前提 下， 通过 量化 模型 计算出 最 佳现 金持 有量， 从而提 高 现金 资产 使
用效率 ，缩 小本 基金 的跟 踪误差 。 
7、风 险控 制与 评估 
风 险 控制 办公 会定 期召 开会 议， 听取 投资 管理 部、 基 金 经理、 风险 控制 人员对 基 金投 资
组合进 行的 风险 评估 ，并 提出风 险控 制意 见。 
六 、投资限制 
（一）禁止行为 
为维护 基金 份额 持有 人的 合法权 益， 本基 金禁 止从 事下列 行为 ： 
1、承 销证 券； 
2、 向他 人贷 款或 提供 担保； 
3、从事 承担 无限 责任 的投资 ； 
4、购买 不动 产； 
5、购买 房地 产抵 押按 揭； 
6、购买 贵重 金属 或代 表贵重 金 属的 凭证 ； 
7、购买 实物 商品 ； 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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8、除应 付赎 回、 交易 清算等 临 时用 途以 外， 借入 现金 ； 
9、利用 融资 购买 证券 ，但投 资 金融 衍生 品除 外； 
10、参 与未 持有 基础 资产 的卖空 交易 ； 
11、购 买证 券用 于控 制或 影响发 行该 证券 的机 构或 其管理 层； 
12、直 接投 资与 实物 商品 相关的 衍生 品； 
13、 向 基金 管理 人、 基金托 管 人出 资或 者买 卖其 基金 管 理人、 基金 托管 人发行 的 股票 或
债券； 
14、 买卖 与基 金管 理人 、 基金托 管人 有控 股关 系的 股东或 者与 基金 管理 人 、 基金托 管人
有其他 重大 利害 关系 的公 司发行 的证 券或 者承 销期 内承销 的证 券； 
15、从 事内 幕交 易、 操纵 证券价 格及 其他 不正 当的 证券交 易活 动； 
16、当 时有 效的 法律 法规 、中国 证监 会及 《基 金合 同》规 定禁 止从 事的 其他 行为。 
如法 律法 规或 监管 部门 取 消上述 禁止 性规 定， 本基 金 管理人 在履 行适 当程 序后 可不受 上
述规定 的限 制。 
（二）投资组合限制 
本基金 的投 资组 合将 遵循 以下限 制：



1、 基金 持有 同一 家银 行的 存款不 得超 过基 金净 值的20% 。 在 基金 托管 账户 的存款 可 以不
受上述 限制 。 
2、基金持 有同一机 构（政 府、国际 金融组织 除外） 发行的证 券（不包 括境外 基金） 市
值不 得超 过基 金净 值的10%。 
3、基金持 有与中国 证监会 签署双边 监管合作 谅解备 忘录国家 或地区以 外的其 他国家 或
地区证券 市场挂牌 交易的 证券资产 不得超过 基金资 产净值的10% ，其 中持有 任 一国家或 地区
市场的 证券 资产 不得 超过 基金资 产净 值的3%。 
4、基金不 得购买证 券用于 控制或影 响发行该 证券的 机构或其 管理层。 同一基 金管理 人
管理的 全部 基金 不得 持有 同一机 构10% 以上 具有 投票权 的 证券 发行 总量 。 
前项投 资比 例限 制应 当合 并计算 同一 机构 境内 外上 市的总 股本 ， 同 时应 当一 并 计算全 球
存托凭 证和 美国 存托 凭证 所代表 的基 础证 券， 并假 设对持 有的 股本 权证 行使 转换。 
 
5、同一基 金管理人 管理的 全部基金 持有任何 一只境 外基金， 不得超过 该境外 基金总 份
额的20 ％。 
6、为应 付赎 回、 交易 清算等 临 时用 途借 入现 金的 比例 不 得超 过基 金资 产净 值的10% 。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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7、每只境 外基金投 资比例 不超过本 基金基金 资产净 值的20％。 本基金 投资境 外伞型 基
金的， 该伞 型基 金应 当视 为一只 基金 。 
8、 相关 法律 法规 以及 监管部 门 规定 的其 它投 资限 制。 
若基金超过 上述1-7项投 资 比例限制， 应当在 超过比 例后30个工 作日内 采用合 理的商业
措施减 仓以 符合 投资 比例 限制要 求。 
《 基 金法》 及其 他有 关法律 法 规或 监管 部门 取消 上 述限制 的 ， 履行 适当 程序后 ， 基 金不
受上述 限制 。 如法 律法 规 或中国 证监 会变 更投 资品 种的比 例限 制的 ， 基金 管 理人在 与基 金托
管人协 商一 致并 履行 相关 程序后 ， 可相 应调 整本 基 金的投 资比 例上 限规 定 ， 不需经 基金 份额
持有人 大会 审议 。 
七 、业绩比较基准 
本 基 金的 业绩 比较 基准为 FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index。该
指数由富时指数有限公司（FTSE ）与欧洲公共不动产协会（EPRA ） 、全美不动产协会
（NAREIT） 合作 编制 ， 指数 成 分涵 盖美 国、 英 国、 法 国、 澳大 利亚、 加拿 大、 日本、 香港 、
新加坡 等重 要 REITs 市场 ，能够 反映 全球 市场 上市 交易 REITs 的投 资表 现。 该指数 于 2005
年 2 月 推出， 涵盖 的交 易 货币包 括欧 元、 英镑 、美 元、日 元等 世界 主要 货币 。截止 到 2011
年 7 月 21 日， 该指 数分 布 的国家 （ 或地 区）分布 为：美 国占 59.99%， 澳 大利亚 占 11.05% 、
英国占 6.88% 、法 国占 5.70% 、 加拿 大占 5.35%、日本 占 4.03%、新 加坡 占 2.60% 、香 港占
1.45%。该指 数数 据可 以从 Bloomberg 或 Reuters 得到 ， Bloomberg 代码 TERGLU ，Reuters
代码.TFTERGLU 。



如果今 后法 律法 规发 生变 化，或 者指 数编 制单 位停 止计算 编制 该指 数或 更改 指数名 称 ，
或者有 更权 威的 、 更能 为 市场普 遍接 受的 业绩 比较 基准推 出 ， 或 者是 市场 上 出现更 加适 合用
于 本 基金 业绩 基准 的指 数时 ， 经 与基 金托 管人 协商一 致， 在履 行适 当程 序后， 本基 金可 以变
更业绩 比较 基准 并及 时公 告。 
八 、风险收益特征 
本基金 为股 票型 基金 ， 主 要投资 于全 球范 围内 证券 交易所 上市 的 REITs 。一 般 来 说 ，其
在证券 投资 基金 中属 于较 高风险 和预 期收 益的 基金 品种。 
九 、基金管理人代表 基金 行使股东和债权人权 利的 处理原则及方法 
1、 不谋 求对 上市 公司 的控股 ， 不参 与 所投 资上 市公 司的经 营管 理； 
2、 有利 于基 金资 产的 安全与 增 值； 
3、基金管 理人按照 国家有 关规定代 表基金独 立行使 股东权利 ，保护基 金份额 持有人 的
利益； 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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4、基金管 理人按照 国家有 关规定代 表基金独 立行使 债权人权 利，保护 基金份 额持有 人
的利益 。 
十、基金投资组合报 告 
本投资 组合 报告 所载 数据 截止日 为 2014 年 12 月 31 日，本 报告 中所 列财 务数 据未经 审
计。 
( 一) 报告期末基金资产组 合情况 
序
号 
项目 金额（ 人民 币元 ） 占基金 总资 产的 比例 （% ） 
1 权益投 资 105,760,892.02 86.52 
 其中： 普通 股 - - 
 优先股 - - 
 存托凭 证 - - 
 
房地产 信托
凭证 
105,760,892.02 86.52 
2 基金投 资 - - 
3 固定收 益投 资 - - 
 其中： 债券 - - 
 
资产支 持证
券 
- - 
4 金融衍 生品 投资 - - 
 其中： 远期 - - 
 期货 - - 
 期权 - - 
 权证 - - 
5 买入返 售金 融资 产 - - 
 
其中： 买断 式回 购的
买入返 售金 融资 产 
- - 
6 货币市 场工 具 - - 
7 
银行存 款和 结算 备
付金合 计 
13,827,339.32 11.31 
8 其他资 产 2,644,882.40 2.16 
9 合计 122,233,113.74 100.00 
( 二) 报告期末在各个国家 （地区）证券市场的 股票 及存托凭证投资分布 
国家（ 地区 ） 公允价 值（ 人民 币元 ） 占基金 资产 净值 比例 （％ ） 
美国 105,752,787.84 89.56 
新加坡 8,104.18 0.01 
合计 105,760,892.02 89.57 
注：本 表所 列项 目为 房地 产信托 凭证(简称 REITs) 投资。 
( 三) 报告期末按行业分类 的股票及存托凭证投 资组 合 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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行业类 别 公允价 值（ 人民 币元 ） 占基 金资 产净 值比 例（ ％） 
公寓类 26,385,779.06 22.35 
多元化 类 8,586,489.99 7.27 
医疗类 6,945,370.95 5.88 
酒店类 15,510,341.83 13.14 
写字楼 类 8,242,031.11 6.98 
地方性 商业 中心 12,025,960.50 10.18 
购物中 心 13,245,246.39 11.22 
个人仓 储类 9,315,637.07 7.89 
物流\ 工业 5,504,035.12 4.66 
合计 105,760,892.02 89.57 
注：①本 表所 列项 目为 房地 产 信托 凭证 （简称 REITs）； 
②本基 金对 以上 行业 分类 采用全 球行 业分 类标 准（GICS）。 
( 四) 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名股票及存托凭证投资明
细 
序
号 
公司名 称 
(英文) 
公司名 称
(中文) 
证券
代码 
所在证
券市场 
所属
国家
(地
区) 
数量
（股） 
公允价 值 （ 人民
币元） 
占基金
资产净
值比例
（％） 
1 
EXTRA 
SPACE 
STORAGE 
INC 
Extra 
Space 
Storage 
Inc 
EXR 
US 
US 
exchan
ge 
美国 25,962 9,315,637.07 7.89 
2 
SIMON 
PROPERTY 
GROUP INC 
Simon 
Property 
SPG 
US 
US 
exchan
ge 
美国 8,000 8,914,648.72 7.55 
3 
VORNADO 
REALTY 
TRUST 
沃那多 房
地产信 托 
VNO 
US 
US 
exchan
ge 
美国 11,910 8,578,385.81 7.27 
4 
FEDERAL 
REALTY 
INVS TRUST 
联邦房 地
产投资 信
托公司 
FRT 
US 
US 
exchan
ge 
美国 10,000 8,166,417.40 6.92 
5 
HOST 
HOTELS & 
RESORTS 
INC 
Host 酒店
及度假 酒
店公司 
HST 
US 
US 
exchan
ge 
美国 55,263 8,037,927.64 6.81 
6 
ESSEX 
PROPERTY 
TRUST INC 
埃塞克 斯
房地产 信
托公司 
ESS 
US 
US 
exchan
ge 
美国 6,234 7,880,931.78 6.67 
7 
EQUITY 
RESIDENTIA
L 
公寓物 业
权益信 托 
EQR 
US 
US 
exchan
ge 
美国 17,050 7,494,991.77 6.35 
8 LASALLE LaSalle LHO US 美国 30,175 7,472,414.19 6.33 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
20 
HOTEL 
PROPERTIES 
Hotel 
Properti
es 
US exchan
ge 
9 
BOSTON 
PROPERTIES 
INC 
波士顿 地
产公司 
BXP 
US 
US 
exchan
ge 
美国 9,000 7,087,086.99 6.00 
10 
HEALTH 
CARE REIT 
INC 
Health 
Care REIT 
Inc 
HCN 
US 
US 
exchan
ge 
美国 15,000 6,945,370.95 5.88 
注: ①本 表所 列项 目为 房地 产 信托 凭证( 简称REITs)；


 
②本基 金对 以上 证券 代码 采用当 地市 场代 码。 
 (五) 报告期末按债券信 用等级分类的债券投 资组 合 
本项主 要列 示按 国际 权威 评级机 构 （标 普、 穆迪 ） 的 债券信 用评 级情 况 。 本 基 金本报 告
期末未 持有 此类 债券 。



 (六) 报告期末按公允价 值占基金资产净值比 例大 小排名的前五名债券 投资 明细 
本基金 本报 告期 末未 持有 债券。 
( 七) 报告期末按公允价值 占基金资产净值比例 大小 排名的前十名资产支 持证 券投 资明细 
本基金 本报 告期 末未 持有 资产支 持证 券。 
( 八) 报告期末按公允价值 占基金资产净值比例 大小 排名的前五名金融衍 生品 投资明细 
本基金 本报 告期 末未 持有 金融衍 生品 投资 。 
( 九) 报告期末按公允价值 占基金资产净值比例 大小 排序的前十名基金投 资明 细 
本基金 本报 告期 末未 持有 基金投 资。 
( 十)


投资组合报告附注 
1、 本基 金本 期投 资的 前十 名证券 中没 有发 行主 体被 证监部 门立 案调 查的,或者在 报 告编
制日前 一年 内受 到公 开谴 责、处 罚的 证券 。 
2、 本基 金本 报告 期末 未持有 股 票。 
3、 其他 资产 构成 
序号 名称 金额（ 人民 币元 ） 
1 存出保证 金 - 
2 应收证 券清 算款 - 
3 应收股 利 615,970.42 
4 应收利 息 1,905.35 
5 应收申 购款 2,027,006.63 
6 其他应 收款 - 
7 待摊费 用 - 
8 其他 - 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
21 
9 合计 2,644,882.40 
注：本 表所 列“ 应收 股利 ”为投 资“ 房地 产信 托凭 证” （ 简称REITs）产 生的收 益 。 
4、 报告 期末 持有 的处 于转股 期 的可 转换 债券 明细 
本基金 本报 告期 末未 持有 可转换 债券 。



5、报 告期 末前 十名 股票 中 存在流 通受 限情 况的 说明 
本基金 本报 告期 末未 持有 股票。 
6、投 资组 合报 告附 注的 其 他文字 描述 部分 
由于四 舍五 入原 因， 分项 之和与 合计 可能 有尾 差。 
 
 
第五部分


基金 的业绩 
基金管理 人依照恪 尽职守 、诚实信 用、勤勉 尽责的 原则管理 和运用基 金资产, 但不保 证
基金一定 盈利，也 不保证 最低收益 。基金的 过往业 绩并不代 表其未来 表现。 投资有风 险, 投
资者在 做出 投资 决策 前应 仔细阅 读本 基金 的招 募说 明书。 
一、 本报告期基金份 额净 值增长率及其与同期 业绩 比较基准收益率的比 较 
阶段 
净值增
长率① 
净值增
长率标
准差② 
业绩比 较
基准收 益
率③ 
业绩比 较基
准收益 率标
准差④ 
①－③ ②－④ 
2011.09.23 ～2011.12.31 0.40% 0.03% 8.63% 1.71% -8.23% -1.68% 
2012.01.01 ～2012.12.31 3.69% 0.59% 22.57% 0.74% -18.88% -0.15% 
2013.01.01 ～2013.12.31 -4.32% 0.91% -0.42% 0.82% -3.90% 0.09% 
2014.01.01 ～2014.12.31 29.52% 0.73% 23.79% 0.55% 5.73% 0.18% 
2011.09.23 ～2014.12.31 29.00% 0.72% 64.14% 0.85% -35.14% -0.13% 
注：本 基金 的业 绩比 较基 准为FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index 。 
二、自基金合同生效 以来 基金份额累计净值增 长率 变动及其与同期业绩 比较 基准收益率变
动的比较 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
22 
注：本 基金 的建 仓期 为6 个月， 建仓 期结 束时 各项 资产配 置符 合合 同约 定。 
 
第 六 部分


基金 管理人 
 
一、基金管理人概况 
公司名 称： 诺安 基金 管理 有限公 司 
住所： 深圳 市深 南大 道4013 号兴 业银 行大 厦 19—20 层 
法定代 表人 ：秦 维舟 
设立日 期：2003 年12 月9 日 
批准设 立机 关及 批准 设立 文号： 中国 证监 会证 监基 金字[2003]132 号 
组织形 式： 有限 责任 公司 
注册资 本：1.5 亿 元人 民币 
存续期 限： 持续 经营 
电话：0755 －83026688 
传真：0755 －83026677 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
23 
联系人 ：王嘉 
股权结 构： 
股东单 位 出资额(万元) 出资比 例 
中国对 外经 济贸 易信 托投 资有限 公司 6000 40％ 
深圳市 捷隆 投资 有限 公司 6000 40％ 
大恒新 纪元 科技 股份 有限 公司 3000 20％ 
合





计 15000 100％ 
 
二、证券投资基金管 理情 况 
截至2015 年3 月23 日 ， 本基金 管理 人共 管理 三 十九 只开 放式 基金 ： 诺安 平 衡证券 投资
基 金、 诺安 货币 市场 基金、 诺安 股票 证券 投资 基金、 诺安 优化 收益 债券 型证券 投 资基 金、 诺
安价值 增长 股票 证券 投资 基金 、 诺 安灵 活配 置混 合 型证券 投资 基金 、 诺安 成 长股票 型证 券投
资基金 、 诺安 增利 债券 型 证券投 资基金、 诺安 中证 100 指数 证券 投资 基金 、 诺安 中 小盘 精选
股票型 证券 投资 基金 、 诺 安主题 精选 股票 型证 券投 资基金 、 诺安 全球 黄金 证 券投资 基金 、 上
证新兴 产业 交易 型开 放式 指数证 券投 资基 金、 诺安 上 证新兴 产业 交易 型开 放式 指数证 券投 资
基 金 联接 基金、 诺安 保本混 合 型证 券投 资基 金、 诺安 多 策略 股票 型证 券投 资基 金、 诺安 全球
收 益 不动 产证 券投 资基 金、 诺安 油气 能源 股票 证券投 资 基金 （LOF ） 、 诺安 新 动力灵 活配 置混
合型证 券投 资基 金 、 诺 安 中证创 业成 长指 数分 级证 券投资 基金 、 诺安 汇鑫 保 本混合 型证 券投
资基金 、 诺 安双 利债 券型发 起 式证 券投 资基 金、 中小 板 等权 重交 易 型开 放式 指数证 券投 资基
金、 诺 安纯 债定 期开 放债券 型 证券 投资 基金、 诺安鸿 鑫 保本 混合 型证 券投 资基 金、 诺安 信用
债券一 年定 期开 放债 券型 证券投 资基 金、 诺安 稳固 收益一 年定 期开 放债 券型 证券投 资基 金 、
诺安泰鑫 一年定期 开放债 券型证券 投资基金 、诺安 中证 500 交易 型开放式 指 数证券投 资基
金、 诺安 优势 行业 灵活 配 置混合 型证 券投 资基 金 、 诺 安 天天 宝货 币市 场基 金、 诺安 理财 宝货
币市场 基金 、诺 安永 鑫收 益一年 定期 开放 债券 型证 券投资 基金 、诺安 聚鑫 宝货 币 市场 基金、
诺安稳 健回 报灵 活配 置混 合型证 券投 资基 金 、 诺安聚 利 债券 型证 券投 资基 金、 诺安 新经 济股
票型证 券投资 基金、 诺安裕 鑫 收益 两年 定期 开放 债券 型 证券 投资 基金、 诺安研 究 精选 股票 型
证券投 资基 金。 
三、主要人员情况 
1、董事 会成 员 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
24 
秦维舟 先生，董事长， 工商管理 硕士。历任北京 中联新技 术有限公司总经 理，香港昌
维发展 有限 公司 总经 理 ， 香港先 锋投 资有 限公 司总 经理 ， 中国 新纪 元有 限公司 副 总裁， 诺安
基金管 理有 限公 司副 董事 长。 
徐卫晖 先生 ， 副 董事 长， 工商管 理硕 士。 历任 中国 化工进 出口 总公 司财 会部 副总经 理 ，
中 化 国际 贸易 股份 有限 公司 副 总经 理， 中 化河 北进出 口 公司 总经 理， 中 化国际 （控 股） 股份
有限公 司总 经理 ， 中国 中 化股份 有限 公司 战略 规划 部、 投资 发展 部总 经理 ， 中国对 外经 济贸
易信托 有限 公司 党委 书记 。 
张家林 先生 ，董 事， 高级 工程师 ，全 国人 民政 治协 商会议 第 9、10、11 届委员 。 曾任
中科院自 动化研究 所工程 师、高级 工程师， 中国自 动化技术 公司总经 理。现 任中国大 恒( 集
团)有限 公司 董事 长、 大恒新 纪 元科 技股 份有 限公 司董 事 长。 
齐斌先 生，董事，硕士 。历任中 国国贸有限责任 公司董事 会秘书，中国中 化集团公司
投资部 副总 经理 、战 略规 划部副 总经 理。 现担 任中 国对外 经济 贸易 信托 有限 公司副 总 经 理 。 
李清章 先生，董事，硕 士。历任 天津电视台总编 室副主任 ，天津广播电视 台宣传管理
部副主 任。 现任 上海 钟表 有限公 司董 事长 ，上 海摩 士达钟 表进 出口 有限 公司 董事长 。 
奥成文 先生，董事，硕 士。历任 中国通用技术（ 集团）控 股有限责任公司 资产经营部
副经理, 中国对外经 济贸易 信托有限公司投 资银行部 副总经理, 诺安基金 管理有 限公司督察
长，现 任诺 安基 金管 理有 限公司 总经 理。 
汤小青 先生，独立董事 ，博士。 历任国家计委财 政金融司 处长，中国农业 银行市场开
发 部 副主 任， 中 国人 民银行 河 南省 分行 副行 长， 中国 人 民银 行合 作司 副司 长， 中国 银监 会合
作 金 融监 管部 副主 任， 内蒙 古 银监 局、 山 西银 监局局 长， 中国 银监 会监 管一部 主 任， 招 商银
行副行 长。 
史其禄 先生，独立董事 ，博士。 历任中国工商银 行外汇业 务管理处处长， 中国工商银
行伦敦 代表 处首 席代 表 ， 中国工 商银 行新 加坡 分行 总经理 ， 中国 工商 银行 个 人金融 业务 部副
总经理 ，机 构业 务部 副总 经理， 机构 金融 业务 部资 深专家 。 
赵玲华 女士 ， 独立 董事 ， 硕士 。 历 任中 国人 民解 放 军空军 总医 院新 闻干 事 ， 全国妇 女联
合会宣 传部 负责 人 ， 中 国人 民银行 人事 司综 合处 副处 长， 国家 外汇 管理 局政 策法 规司副 处长 ，
中国外 汇管 理杂 志社 社长 兼主编 ，国 家外 汇管 理局 国际收 支司 巡视 员。 
2、 监事会 成员 
李京先 生，监事，企 业管理硕士 。历任中国中 化集团总裁 办公室部门经 理，中化集团
香港立 丰实 业公 司总 经理 助理， 中化 汇富资 产管 理 公司副 总经 理， 中 化欧 洲 资本公 司副 总经诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
25 
理兼世 盈 （厦 门 ） 创 业投 资有限 公司 副总 经理 ， 现 任中国 对外 经济 贸易 信托 有限公 司副 总经
理。 
赵星 明先生， 监事，金融学硕 士。历任 中国人民银行深 圳经济特 区分行证券管理 处副
处长， 深圳 证券 交易 所理 事会秘 书长 ，君安 证券 香港 公 司副 总经 理等 职。 
戴宏明 先生 ，监 事。 历任 浙江证 券深 圳营 业部 交易 主管， 国泰 君安 证券 公司 部门主 管 ，
诺安基 金管 理有 限公 司交 易中心 总监 。 
梅律吾 先生 ， 监事 ， 硕 士。 历任长 城证 券有 限责 任公 司研究 员 ， 鹏 华基 金管 理 有限公 司
研究员 ， 诺安 基金 管理 有 限公司研 究员、 基金 经理助 理、 基金 经理、 研究 部副 总 监、 指 数投
资组副 总监 。 
3、 经理层 成员 
奥成文 先生 ， 总经 理， 经 济学硕 士 ， 经 济师 。 曾 任 中国通 用技 术 （集 团） 控 股有限 责任
公司资产经营部副经理，中国对外经济贸易信托投 资有限公司投资银行部副 总经理。2002
年 10 月开 始参 加诺 安基 金 管理有 限公 司筹 备工 作， 任公司 督察 长， 现任 公司 总经理 。 
杨文先 生， 副总 经理 ， 企 业 管理学 博士 。 曾 任国 泰君 安 证券公 司研 究所 金融 工程 研究员 ，
中融基 金管 理公 司市 场部 经理 。2003 年 8 月加 入诺安 基 金管 理有 限公 司， 历任 市 场部 总监 、
发展战 略部 总监 ，现 任公 司副总 经理 。 
杨谷先生， 副总经 理，经 济学硕士，CFA。 曾任平 安 证券公司综 合研究 所研究 员、西北
证券公 司资 产管 理部 研究 员。 2003 年10 月加 入诺 安基 金 管理 有限 公司， 现任 公司 副 总经 理、
投资总 监、 诺安 股票 证券 投资基 金基 金经 理、 诺安 主题精 选股 票型 证券 投资 基金基 金经 理 、
诺安多 策略 股票 型证 券投 资基金 基金 经理 。 
陈 勇 先生， 督察 长， 经济学 硕 士。 曾 任国 泰君 安证券 公 司固 定收 益部 业务 董事 、 资 产管
理部基 金经 理 ， 民生 证券公 司 证券 投资 总部 副总 经理 。2003 年 10 月加 入诺 安基 金 管理 有限
公司， 历任 研究 员、 研究 部总监 ，现 任公 司督 察长 。 
4、 现任基金 经理 
赵磊， 南开 大学 金融 数学 硕士。2006 年 9 月加 入诺安 基 金管 理有 限公 司， 曾任 诺 安基
金管理 有限 公司 高级 产品 设计师 、 产 品小 组组 长、REITs 小 组副 组长 ， 现任 产品 研 发中 心总
监，2011 年9 月起 任诺 安 全球收 益不 动产 证券 投资 基金基 金经 理。 
5、 历任基金 经理 
朱富林 ， 曾于 2011 年9 月 至2013 年8 月担 任本 基金基 金 经理 。 
6、 投资决 策委 员会 成员 的姓 名及职 务 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
26 
本公司投资决策委员会分 股票类基金投资决策委员 会和固定收益类基金投资 决策委员
会，具 体如 下： 
股票类 基金 投资 决策 委员 会： 主 席由 公司 总经 理奥 成 文先生 担任 ， 委 员包 括： 杨 谷先生 ，
副 总 经理、 投资总 监、 基 金经理 ； 夏俊 杰先 生， 投 资三部 总监 、 基金 经理 ； 周心鹏 先生 ， 投
资二部 执行 总监 、基 金经 理；王 创练 先生 ，研 究部 总监。 
固 定 收益 类基 金投 资决 策委 员 会： 主 席由 公司 总经理 奥 成文 先生 担任， 委员包 括： 杨谷
先 生， 副总 经理 、 投 资总监 、 基 金经 理； 杨文 先生， 副总 经理 ； 谢 志华 先生， 固定 收益 部执
行总监 、基 金经 理；王 创练 先 生， 研究 部总 监。 
上述人 员之 间不 存在 近亲 属关系 。 
四 、基金管理人的职 责 
1、根 据《 基金 法》 、 《运 作 办法》 及其 他有 关规 定， 基金管 理人 的权 利包 括但 不限于 ： 
（1）依 法募 集基 金； 
（2）自《 基金合同 》生效 之日起， 根据法律 法规和 《基金合 同》独立 运用并 管理基 金
财产； 
（3）依照 《基金合 同》收 取基金管 理费以及 法律法 规规定或 中国证监 会批准 的其他 费
用； 
（4）销 售基 金份 额； 
（5）召 集基 金份 额持 有人大 会 ； 
（6）依据 《基金合 同》及 有关法律 法规规定 监督基 金托管人 ，如认为 基金托 管人违 反
了 《基 金合 同》 及国 家有关 法 律法 规规 定， 应 呈报中 国 证监 会和 其他 监管 部门 ， 并 采取 必要
措施保 护基 金投 资者 的利 益； 
（7）在 基金 托管 人更 换时， 提 名新 的基 金托 管人 ； 
（8） 选择 、委 托、 更换 基 金代销 机构 ，对 基金 代销 机构的 相关 行为 进行 监督 和处理 ；



（9）担任 或委托其 他符合 条件的机 构担任基 金注册 登记机构 办理基金 注册登 记业务 并
获得《 基金 合同 》规 定的 费用；



（10） 依据 《基 金合 同》 及有关 法律 法规 规定 决定 基金收 益的 分配 方案 ； 
（11） 在《 基金 合同 》约 定的范 围内 ，拒 绝或 暂停 受理申 购与 赎回 申请 ；



（12）在 符合有关 法律法 规和《基 金合同》 的前提 下，制订 和调整《 业务规 则》 ，决 定
和调整 除调 高管 理费 率和 托管费 率之 外的 基金 相关 费率结 构和 收费 方式 ；



（13 ） 依 照法 律法 规为 基 金的利 益对 被投 资公 司行 使股东 权利 ， 为基 金的 利 益行使 因基诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
27 
金财产 投资 于证 券所 产生 的权利 ；



（14）在 法律 法规 允许 的前提下 ，为 基金 的利 益依 法为基 金进 行融 资；



（15 ） 以 基金 管理 人的 名 义， 代表 基金 份额 持有 人 的利益 行使 诉讼 权利 或者 实施其 他法
律行为 ；



（16 ） 选 择、 更换 律师 事 务所 、 会 计师 事务 所、 证 券经纪 商或 其他 为基 金提 供服务 的外
部机构 ； 
（17） 法律 法规 和《 基金 合同》 规定 的其 他权 利。 
2、根 据《 基金 法》 、 《运 作 办法》 及其 他有 关规 定， 基金管 理人 的义 务包 括但 不限于 ： 
（1）依法 募集基金 ，办理 或者委托 经中国证 监会认 定的其他 机构代为 办理基 金份额 的
发售、申 购、赎回 和登记 事宜；如 认为基金 代销机 构违反《 基金合同 》 、基金 销售与服 务 代
理协议 及 国家 有关 法律 法规 规 定， 应 呈报 中国 证监会 和 其他 监管 部门， 并采取 必 要措 施保 护
基金投 资者 的利 益； 
（2） 办 理基 金备 案手 续； 
（3） 自《 基金 合同 》生 效 之日起,以诚 实信 用、 勤勉尽 责 的原 则管 理和 运用 基金 财 产； 
（4）配备 足够的具 有专业 资格的人 员进行基 金投资 分析、决 策，以专 业化的 经营方 式
管理和 运作 基金 财产 ； 
（5）建立 健全内部 风险控 制、监察 与稽核、 财务管 理及人事 管理等制 度，保 证所管 理
的基金财 产和基金 管理人 的财产相 互独立, 对所管理 的不同基 金分别管 理，分 别记账， 进 行
证券投 资； 
（6） 除依 据 《基 金法》 、 《 基金合 同 》 及 其他 有关 规定 外, 不 得利 用基 金财 产为自 己 及任
何第三 人谋 取利 益， 不得 委托第 三人 运作 基金 财产 ； 
（7）依 法接 受基 金托 管人的 监 督； 
（8）采取 适当合理 的措施 使计算基 金份额认 购、申 购和赎回 价格的方 法符合 《基金 合
同》 等法 律文 件的 规定 ， 按有关 规定 计算 并公 告基 金资产 净值 ， 确定 基金 份 额申购 、 赎回 的
价格； 
（9）进 行基 金会 计核 算并编 制 基金 财务 会计 报告 ； 
（10）编 制季 度、 半年 度和 年 度基 金报 告； 
（11） 严 格 按照 《 基金 法 》 、 《基 金合 同》 及其 他有 关规 定， 履行 信 息披 露及 报告 义务； 
（12） 保 守 基金 商业 秘密， 不泄露 基 金投 资计 划、 投 资意向 等。 除 《基 金法 》 、 《 基金
合同》 及其 他有 关规 定另 有规定 外， 在基 金信 息公 开披露 前应 予保 密， 不向 他人泄 露； 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
28 
（13） 按 《基 金合 同》 的约 定确定 基 金收 益分 配方 案， 及时 向 基金 份额 持有 人分 配基
金收益 ； 
（14） 按规定 受理 申购 与赎 回申 请，及 时、 足额 支付 赎回 款项； 
（15） 依据 《基 金法》 、 《 基金 合 同》 及其 他有 关规 定召 集 基金份 额持 有人 大会 或 配合
基金托 管人 、基 金份 额持 有人依 法召 集基 金份 额持 有人大 会； 
（16） 按规定保存 基金财产管理业务活动的 会计账册、报表、记录和 其他相关资料
15 年以 上； 
（17） 确保需 要向 基金 投资 者提 供的各项 文件 或资 料在 规定 时 间发 出， 并且 保证 投资
者 能 够按 照 《基 金合 同》 规 定 的时 间和 方式， 随时查 阅 到与 基金 有关 的公 开资 料， 并在 支付
合理成 本的 条件 下得 到有 关资料 的复 印件 ； 
（18） 组织并参加 基金财产 清算 小组,参与基 金财产 的保管 、清理、估 价、变 现和分
配； 
（19） 面 临 解散、 依法 被撤 销或者 被 依法 宣告 破产 时， 及时 报 告中 国证 监会 并通 知基
金托管 人； 
（20） 因违反 《基 金合 同》 导致 基金财 产的 损失 或损 害基 金份额 持有 人合 法权 益时，
应当承 担赔 偿责 任， 其赔 偿责任 不因 其退 任而 免除 ； 
（21） 监督基 金托 管人 按法 律法 规和 《基 金合 同》 规定履行 自 己的 义务， 基金 托管人
违反 《基 金合 同》 造成 基 金财产 损失 时 ， 基 金管 理 人应为 基金 份额 持有 人利 益向基 金托 管人
追偿； 
（22） 当基金 管理 人将 其义 务委 托第三 方处 理时 ， 应 当对 第 三方处 理有 关基 金事 务的
行为承 担责 任 ； 但 因第 三 方责任 导致 基金 财产 或基 金份额 持有 人利 益受 到损 失， 而基 金管 理
人首先 承担 了责 任的 情况 下，基 金管 理人 有权 向第 三方追 偿； 
（23） 以基金 管理 人名 义， 代表 基 金份额 持有 人利 益行 使诉 讼权利 或实 施其 他法 律行
为；



（24） 基金管理人 在募集期 间未 能达到基金 的备案 条件， 《 基金合同》 不能生 效，基
金管理 人承 担因 募集 行为 而产生 的债 务和 费用 ， 将 已 募集资 金并 加计 银行 同期 存款利 息在 基
金 募 集期 结束后 30 日内 退 还基金 认购 人； 
（25） 执行生 效的 基金 份额 持有 人大会 的决 定； 
（26） 建立并 保存 基金 份额 持有 人名册 ， 定期 或不 定期 向基金 托 管人 提供 基金 份额 持
有人名 册； 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
29 
（27） 法律法 规及中 国证 监会 规定 的 和《 基金 合同 》约定的 其 他义 务。 
 
五 、基金管理人的承 诺 
1．基 金管 理人 承诺 
基金管 理人 承诺 不从 事违 反 《 证券 法》 、 《 基金 法》 、 《运 作办 法》 、 《 销售 办法》 、 《 信息 披
露办法 》 等法 律法 规的 行 为， 并承 诺建 立健 全的 内 部控制 制度 ， 采取 有效 措 施， 防止 违法行
为的发 生。 
2． 基金 管理 人承 诺不 从事以 下 禁止 性行 为： 
（1）将 其固 有财 产或 者他人 财 产混 同于 基金 财产 从事 证 券投 资； 
（2）不 公平 地对 待其 管理的 不 同基 金财 产； 
（3） 利用 基金 财产 为基 金 份额持 有人 以外 的第 三人 牟取利 益； 
（4）向 基金 份额 持有 人违规 承 诺收 益或 者承 担损 失； 
（5） 依照 法律 、行政 法规有 关规 定，由 中国 证监会规 定禁 止的其 他行 为及基金 合同 禁
止的行 为。 
3． 基金 经理 承诺 
（1）依照 有关法律 、法规 和基金合 同的规定 ，本着 谨慎的原 则为基金 份额持 有人谋 取
最大利 益； 
（2）不 利用 职务 之便 为自己 及 其代 理人 、受 雇人 或任 何 第三 人谋 取利 益； 
（3）不违 反现行有 效的有 关法律、 法规、规 章、基 金合同和 中国证监 会的有 关规定 ，
不泄漏 在任 职期 间知 悉的 有关证 券、 基金 的商 业秘 密、尚 未依 法公 开的 基金 投资内 容 、
基金投 资计 划等 信息 ； 
（4）不 从事 损害 基金 财产和 基 金份 额持 有人 利益 的证 券 交易 及其 他活 动。 
 
六、基金管理人的风 险管 理体系和内部控制制 度 
1. 风险 管理 及内 部控 制制度 概 述 
公司风 险管 理及 内部 控制 是公司 为有 效防 范和 控制 经营风 险和 基金 资产 运作 风险， 保 证
公 司 规范 经营、 稳健 运作， 确保 基金 、 公 司财 务和其 他 信息 真实、 准确 、 完整 ， 及 时维 护公
司的良 好声 誉及 股东合 法利 益， 在充 分考 虑内 外部环 境 因素 的基 础上， 通过构 建 科学 的组 织
机 制、 运用 有效 的管 理方 法、 实施 严格 的操 作程 序与 控制 措 施而 形成 的控 制风 险的 管 理系统。 
公 司风险 管理及内 部控制的 总体目 标在于建 立一个决 策科学 、运营规 范、管理 高效、诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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持续健 康发 展的 资产 管理 实体 ， 在 充分 保障 基金 份 额持有 人利 益的 基础 上 ， 维护公 司的 良好
声誉及 公司 股东 的合 法权 益。 
2. 风险 管理 制度 
（1）风 险管 理的 具体 目标 
根据国 家相 关法 律法 规及 公司内 部控 制大 纲的 具体 要求， 公司 风险 管理 的总 体目 标 为 ： 
1） 确保国 家法 律法 规、 行业 规章和 公司 各项 管理 规章 制度的 贯彻 执行 ； 
2） 建立符 合现 代企 业制 度要 求的法 人治 理结 构， 形成 科学合 理的 决策 机制 、 执 行
机制和 监督 机制 ； 
3） 不断提 高基 金管 理的 效率 和效益 ， 在 有效 控制 风险 的前提 下， 努力 实现 基 金 份
额持有 人经 风险 调整 后的 利益最 大化 ； 
4） 通 过 严格 的风 险控 制体 系和 管 理措 施， 保障 公司 发展 战 略的 顺利 实施 和经营目
标的全 面实 现， 维护 公司 及公司 股东 的合 法权 益； 
5） 建立高 效运 行、 控制 严密 、 科学 合理 、 切 实有 效的 风险控 制制 度， 及时 查 错 防
弊、堵 塞漏 洞, 保 证各 项业务 稳 健运 行； 
6） 借鉴和 引用 国际 上成 熟、 先进的 风险 控制 理念 和技 术， 不 断提 升公 司国 际 化 经
营水准 和核 心竞 争能 力， 巩固公 司的声 誉和 市场 份额 。 
（2）风 险管 理的 原则 
公司的 风险 管理 严格 遵循 以下原 则： 
1 ） 首要性 原则 ：公 司经营管 理层 将始 终把风 险管 理置 于公 司经 营中的 战略 层面 并
作为首 要任 务； 
2 ） 全面性 原则 ：风 险管理制 度应 覆盖 公司的 各项 业务 、各 个部 门和各 级人 员， 并
渗透到 决策 、执 行、 监督 、反馈 等各 个经 营环 节； 
3 ） 审慎性 原则 ：公 司组织体 系的 构成 、内部 管理 制度 的建 立都 要以防 范风 险、 审
慎经营 为出 发点 ； 
4 ） 独立性 原则 ：合 规审查与 风险 控制 委员会 、风 险控 制办 公会 、督察 长和 监察 稽
核部应 保持 高度 的独 立性 和权威 性； 
5 ） 有效性 原则 ：风 险管理制 度应 当符 合国家 法律 法规 和监 管部 门的规 章， 具有 高
度的权 威性 ，并 成为 所有 员工严 格遵 守的 行动 指南 ； 
6 ） 适时性 原则 ：风 险控制制 度的 制订 应当具 有前 瞻性 。同 时， 随时对 各项 制度 进
行适时 的更 新、 补充 和调 整，使 其适 应基 金业 的发 展趋势 和最 新法 律法 规的 要求； 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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7 ） 防火墙 原则 ：公 司各业务 部门 ，应 当在空 间上 和制 度上 适当 分离， 以达 到风 险
防范的 目的 。对 因业 务需 要知悉 内幕 信息 的人 员， 应制定 严格 的批 准程 序。 
（3）风 险管 理的 具体 内容 
1）确 立加 强风 险控 制的 指 导思想 ，以 及风 险控 制的 目标和 原则 ； 
2）建 立层 次分 明、 权责 明 确、涵 盖全 面的 风险 控制 体系； 
3） 建立 定性 和定 量相 结合的 风 险控 制方 法； 
4）建 立严 格合 理的 风险 控 制程序 和措 施； 
5） 制定 持续 有效 的风 险控制 制 度的 评价 和检 查机 制。 
（4）风 险管 理的 体系 
1） 依据 风险 管理 的具 体目标 与 原则 ，公 司设 立了 以下 风 险管 理机 构及 职能 部门： 
a． 董事会下 设合规 审查与 风 险控制委 员会， 负责对 公 司经营管 理和基 金投资 管 理
中的合法 、合规 性进行 全 面、重点 的检查 分析评 价 ，对公司 经营和 基金投 资 管
理中的风 险进行 合规检 查 和风险控 制评估 。并出 具 相应的工 作报告 和专业 意 见
提交董 事会 。 
b． 公司设督 察长。 督察长 对 董事会负 责，按 照中国 证 监会的规 定和督 察长的 职 责
进行工 作。 
c． 公司设风 险控制 办公会 ， 在总经理 的领导 下制定 公 司风险管 理制度 和政策 ， 对
公司金融 工程部提交的 风 险评估报 告作出 全面的 讨 论和决定 ，从而 使风险 政 策
得到有 力的 执行 。 
d． 公司设 监察 稽核 部， 监察 稽核部 直接 对总 经理 负责 ， 同时 协助 督察 长开 展工 作。
监察稽核 部在各 部门自 我 监察的基 础上依 照所规 定 的职责权 限、工 作程序 进 行
独立的再 监督工 作，对 公 司经营的 法律法 规风险 进 行管理和 监察， 与公司 各 部
门保持 相对 独立 的关 系。 
e． 公司设金 融工程 部 ，负 责 根据公司 各类业 务的特 点 和需求， 制定各 个风险 领 域
（投资、 运作、 信用等 ） 的风险管 理和绩 效评估 方 法，并监 督其执 行；定 期 向
管理层 提交 风险 评估 报告 。 
2）为 最大 限度 地实现 风险 管理的 目标 ，公 司以 上述 机构及 职能 部门 为依 托, 构建
了科学 严密 ，层 次分 明的 风险管 理体 系， 主要 分为 三个层 面： 
a． 第一层 面为 董事 会、 合规 审查与 风险 控制 委员 会； 
b． 第二层 面为 总经 理、 督察 长、风 险控 制办 公会 及监 察稽核 部、 金 融工 程部 ； 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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c． 第三层 面为 公司 各业 务相 关部门, 对各 自部 门的 风险 控 制负 责。 
d． 公司各风险管理机构及职能部门在上述三个层面上协同运作, 建立了严密的风
险控制 防线,能 及时 有效 地 发现、 识别、 防范 及化 解 公司运 营中 存在 的各 种不 同
类型风 险。 
3) 数量 化的 投资 风险 控制体 系 
公 司 针对 投资 过程 中的 事前 风 险、 事中 风险 和事 后风 险 建立 了一 整套 的数量化
风险控 制体 系， 从而 做到 在每个 环节 有效 控制 风险 点。 
投资前 的风 险控 制主 要是 通过严 谨、 细致 的研 究工 作， 定 性与 定量 相结 合 的 方
法来实 现。 研究 员通 过调 研作出 定性 的判 断， 同时 公司还 通过 量化 的指 标体 系， 如 ：
风 险 指标 体系 （包 括标 准差 、 跟踪 误差 、 下 方风 险、 组合 VaR 等） 、 流 动性 指 标体系
等，运 用数 量化 模型 进行 价值评 估。 
事中的 风险 控制 通过 两个 手段来 实现 ，一 是在 交易 系统中 设置 风险 控制 条 目 ，
当基金经理下达与公司风 险管理规定不符的指令时 ，指令将不 能被执行，从 技术上
防止了不当投资行为的发 生。第二是高频率的投资 情况报告，可随时掌握投 资过程
中的仓 位、 集中 度、 流动 性多方 面的 状况 。 
事后风 险控 制包 括业 绩评 价和业 绩归 因， 为优 化投 资策略 提供 参考 。 



3 ． 内部 控制 制度 
（1）内 部控 制的 目标 
为在守法 经营、规 范运作 的基础上, 实现持续 、稳定 、健康发 展的经营 目标, 公司内 部
控制的 总体 目标 为： 
1 ）使 公司 诚实 信用、 勤勉尽 责地 为投资 者服 务， 保证 基金 份额持 有人 的合法权 益不
受侵犯 ； 
2）保 护公 司资 产的 安全 ， 实现公 司经 营方 针和 目标 ，维护 股东 权益 ； 
3）树 立良 好的 品牌 形象 ， 维护公 司 最重 要的 资本- 声誉 ； 
4 ）健 全公 司法 人治理 结构， 建立 符合现 代管 理要 求的 内部 组织结 构， 形成科学 合理
的决策 机制 、执 行机 制和 监督机 制； 
5）建 立切 实有 效的 内部 控 制系统 ，查 错防 弊， 消除 隐患， 保证 业务 稳健 运行 ； 
6）规 范公 司与 股东 之间 的 关联交 易， 避免 股东 干涉 公司正 常的 经营 管理 活动 。 
（2）内 部控 制的 原则 
公司内 部控 制制 度的 建立 严格遵 循以 下原 则 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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1 ）全 面性 原则 ：内部 控制应 当包 括公司 的各 项业 务、 各个 部门或 机构 和各级人 员，
并涵盖 到决 策、 执行 、监 督、反 馈等 各个 环节 ；



2 ）有 效性 原则 ：一方 面，通 过科 学的内 控手 段和 方法 ，建 立合理 的内 控程序， 维护
内 控 制度 的有 效执 行； 另一 方 面， 强化 内部 管理 制度 的 高度 权威 性， 任何 人不 得 拥有超
越制度 或违 反规 章的 权力 ；



3 ）独 立性 原则 ：公司 各机构 、部 门和岗 位在 职能 上保 持相 对独立 性； 内部控制 的检
查、 评 价部 门独 立于 内部 控制的 建立 、 执 行部 门， 公司基 金资 产、 自有 资产 以及其 他 资
产的运 作应 当分 离；



4 ）相 互制 约原 则：公 司内部 部门 和岗位 的设 置必 须权 责分 明、相 互制 衡，并通 过切
实可行 的相 互制 约措 施来 消除内 部控 制中 的盲 点； 
5 ）成 本效 益原 则：运 用科学 化的 经营管 理方 法降 低运 作成 本，提 高经 济效益， 以合
理的控 制成 本达 到最 佳的 内部控 制效 果。 
（3）内 部控 制制 度的 主要内 容 
内部控 制主 要包 括环 境控 制和业 务控 制。 
1 ） 环境 控制： 指与 内部 控制 相关 的环 境因 素相 互作用 的综 合效 果及 其对 业务、 员工
的影响 力， 环境 控制 构成 公司内 部控 制的 基础 。 公 司致力 于从 治理 结构 、 组 织机构 、 企
业文化 、员 工素 质控 制等 方面实 现良 好的 环境 控制 。 
2 ）业 务控 制： 包括投 资管理 业务 控制、 信息 披露 控制 、信 息技术 系统 控制、会 计系
统控制 、监 察稽 核控 制及 其它方 面的 内部 控制 等。 
a． 投资 管理 业务 控制 ： 涉及 到 研究 业务 控制 、 投资 决策业 务控 制、 基金 交易 业务控 制
和对关 联方 交易 的监 控： 
I) 研究 业务 控制 主要 包括： 
公司的研 究工作 应保持独 立、客观 ，为公 司基金 投 资运作以 及公司 业务的 全 局
发展提 供全 方位 的支 持； 建立科 学的 研究 工作 管理 流程和 投资 对象 备选 库制 度 ；
建立研 究与 投资 的业 务交 流制度 ；建 立研 究报 告质 量评价 体系 。 
II) 投资 决策 业务 控制 主要 包 括： 
严格遵守 法律法 规的有关 规定及基 金合同 所规定 的 投资目标 、投资 范围、 投 资
策略、投 资组合 和投资限 制等要求 ；健全 投资决 策 授权制度 ，实行 投资决 策 委
员会领导 下的基 金经理负 责制；投 资决策 应当有 充 分的投资 依据，重 要 投资要
有详细的 研究报 告和风险 分析支持 ，并保 留决策 记 录；建立 投资风 险评估 与 管诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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理制度； 建立科 学的投资 管理业绩 评价体 系；督 察 长和监察 稽核部 对投资 决 策
和投资执 行的过 程进行合 规性监督 检查； 相关业 务 人员应遵 循良好 的职业 道 德
规范， 严禁 损害 基金 份额 持有人 利益 事件 的发 生。 
III)基金 交易 业务 控制 主要 包 括： 
实行集中 交易制 度；投资 决策和交 易执行 实行严 格 的人员和 空间分 离制度 ， 建
立交易执 行的权 限控制体 系和交易 操作规 则；建 立 完善的交 易监测 、预警 和 反
馈系统； 执行 公平 的交 易 分配制 度 ， 确 保不 同投 资 者的利 益能 够得 到公 平对 待；
建立完善 的交易 记录制度 ，及时核 对并存 档保管 每 日投资组 合列表 等文件 ； 制
定相应的 特殊交 易的流程 和规则； 建立科 学的交 易 绩效评价 体系； 建 立 关联方
交易的 监控 制度 。 
b. 信 息披 露控 制： 公 司按 照法律 、 法 规和 中国 证监 会的有 关规 定， 建立 完善 的信息 披
露 制度，保 证公开 披露的信 息真实、 准确、 完整、及 时。按照 程序进 行信息的 组
织 、审核和 发布。 公司制定 了严格的 保密制 度。公司 掌握内幕 信息的 人员在信 息
公开披 露前 不得 泄露 其内 容。 
c. 信 息技 术系 统控 制： 公 司根据 国家 法律 法规 的要 求， 遵 循安 全性 、 实 用性 、 可操作
性 原则，制 定了信 息系统的 管理制度 。公司 信息技术 系统硬件 及软件 的设计、 开
发 均符合国 家、金 融行业软 件工程标 准的要 求并实现 了全面的 业务电 子化；公 司
实 行严格的 授权制 度、岗位 责任制度 、门禁 制度、内 外网分离 制度、 信息数据 的
保存和 备份 制度 、 信 息技 术系统 的稽 核检 查制 度等 管理措 施， 确保 系统 安全 运 行 。 
d. 会计 系统 控制 ： 公 司根据 《 中华 人民 共和 国会 计法 》 、 《金 融企 业会 计制 度》 、 《 证券
投 资基金会 计核算办 法》 、 《 企业财务 通则》等 国家有 关法律、 法规制定 了基金会
计 制度、公 司财务 制度、会 计工作操 作流程 和会计岗 位工作手 册，并 针对各个 风
险控制 点建 立严 密的 会计 系统控 制。 主要 包括 以下 方面： 
明 确职责 划分与 岗位分 工； 对所管 理的基 金以基 金为 会计核 算主体 ，独立建
账 、独立核 算，保 证不同基 金之间在 名册登 记、账户 设置、资 金划拨 、账簿记 录
等方面 相互 独立 ； 基 金会 计核算 独立 于公 司会 计核 算； 采 取适 当的 会计 控制 措施 ；
建 立凭证制 度，确 保正确记 载经济业 务，明 确经济责 任；建立 账务组 织和账务 处
理 体系，有 效控制 会计记账 程序；建 立复核 制度；采 取合理的 计价方 法和科学 的
计 价程序， 公允反 映基金所 投资的有 价证券 在计价时 点的价值 ；规范 基金清算 交
割 工作，确 保基金 资产的安 全；建立 严格的 成本控制 和业绩考 核制度 ，强化会 计诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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的 事前、事 中和事 后监督； 制定完善 的会计 档案保管 和财物交 接制度 ，严格会 计
资 料的调阅 手续， 防止会计 数据的毁 损、散 失和泄密 ；自觉遵 守国家 财税制度 和
财经纪 律。 
e. 监 察稽 核控 制： 公司 设 立督察 长， 督察 长直 接对 董事会 负责 ， 经 董事 会聘 任， 并 报
中国证 监会 核准 。 公 司设 立监察 稽核 部， 对公 司经 营层负 责， 开展 监察 稽核 工作 ，
并 保 证监 察稽 核部 门的 独立 性 和权 威性 ， 确保 公司各 项 经营 管理 活动 的有 效运行。 
f. 其 他内 部控 制机 制： 其 他内部 控制 包括 对销 售和 客户服 务的 控制 、 对 基金 托管人 和
基金代 销机 构等 合作 方的 控制、 授权 控制 、危 机处 理控制 、持 续的 控制 检验 等。 
 
第 七 部 分


基金 的募集 
 
本基金 由基 金管 理人 依照 《基 金法 》 、 《运 作办 法 》 、 《销 售办 法》 、 基 金 合同及 其他
有关规 定募 集。 本基 金募 集申请 已经 中 国证 券监 督管 理 委员会 2011 年 8 月 9 日证 监许可
【2011 】1260 号文核 准 
本基金 为契 约型 开放 式基 金，基 金存 续期 限为 不定 期。 
本基金 募集 期间 基金 份额 净值为 人民 币1.00 元， 按 面值发 售。 
本 基 金于自 2011 年8 月22 日至2011 年9 月 21 日 向全社 会公 开募 集， 基金 募 集工作 已
于2011 年9 月21 日 结束。 
本基金 募集 的有 效认 购总 户数 为50,098 户。 按照 每份 基 金份 额发 售面值 1.00 元人民 币
计算， 募集 期募 集金 额及 利息结 转的 基金 份额 共 计681,696,159.23 份。 
 
 
第 八 部分


基金 合同的生效 
 
根 据 有关 规定， 本基 金满 足基 金 合同 生效 条件， 基金 合同 于 2011 年 9 月 23 日正 式生效 。
自基金 合同 生效 日起 ，本 基金管 理人 正式 开始 管理 本基金 。 
 
 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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第 九 部分


基金 份额的申购与赎 回 
 
一、 申购与赎回场所 
本基金 的申 购和 赎回 将通 过基金 管理 人的 直销 中心 及基金 代销 机构 的代 销网 点进行，具
体信息详 见本公告 第十九 部分“相 关服务机 构” 。投 资者也可 以通过本 基金管 理人的基 金 网
上交易 系统 进 行申 购赎 回。 投 资者 还可 通过 基金 管理 人 指定 的客 户服 务电 话进 行 申购赎回。 
基金投资者应当在销售机 构办理基金销售业务的营 业场所或按销售机构提供 的其他方
式 办 理基 金份 额的 申购 与赎 回。 基金 管理 人可 根据情 况 变更 或增 减基 金代 销机 构， 并予 以公
告。 
二、 申购与赎回的开放日 及时 间 
1、 本基 金的 申购 、赎 回自《 基 金合 同》 生效 后不 超过 3 个月的 时间 内开 始办 理，基 金
管理人 应在 开始 办理 申购 赎回的 具体 日期 前2 日在 至少一 家指 定媒 体公 告。 
2、申购和 赎回的开 放日为 上海和深 圳证券交 易所交 易日，但 本基金投 资的美 国、澳 大
利亚、 法国 或 其他 主要 证券 市 场因 节假 日而 休市 的日 期 除外 。 
3、 本基 金基 金合 同于 2011 年9 月 23 日生 效， 于2011 年 11 月 25 日开 始办 理日 常申购 、
赎回业 务。 
4、投资 者在 开放 日办 理基金 份 额的 申购 和赎 回， 办理 时 间为 上午 9 ：30—下午 3：00。
但基金 管理 人公 告暂 停申 购、赎 回时 除外 。 
5、 基金 管理 人可 与销 售机构 约 定， 在 开放 日的 其他时 间 受理 投资 者的 申购、 赎 回 申请 ，
但是对 于投 资者 在非 开放 时间提 出的 申购 、 赎回 申 请， 其基 金份 额申 购、 赎 回价格 为下 次办
理基金 份额 申购 、赎 回时 间所在 开放 日的 价格 。 
6、若出现 新的证券 交易市 场或交易 所交易时 间更改 或实际情 况需要， 基金管理 人 可对
申购、 赎回 时间 进行 调整 ，但此 项调 整应 在实 施 前2 日在 至少 一家 指定 媒体 公告。 
三、 申购与赎回的原则 
1、 “未 知价 ” 原 则， 即申 购、 赎回 价格 以申 请当 日收市 后 计算 的基 金份 额净 值为 基 准进
行计算 ； 
2、 “金 额申 购、 份额 赎回 ”原则 ，即 申购 以金 额申 请，赎 回以 份额 申请 ； 
3、先进先 出原则， 即基金 份额持有 人在赎回 基金份 额，基金 管理人对 该基金 份额持 有
人的基 金份 额进 行赎 回处 理时 ， 认 购、 申购 确认 日 期在先 的基 金份 额先 赎回 ， 认 购、 申购 确诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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认日期 在后 的基 金份 额后 赎回， 以确 定所 适用 的赎 回费率 ； 
4、基金管 理人可根 据基金 运作的实 际情况并 在不影 响基金份 额持有人 实质利 益的前 提
下 调 整上 述原 则。 基 金管理 人 必须 在新 规则 开始 实施 前 按照 《 信息 披露 办法》 的有 关规 定在
至少一 家指 定媒 体公 告。 
四、 申购与赎回的程序 
1、 申购 和赎 回的 申请 方式



基金投 资者 必须 根据 基金 销售机 构规 定的 程序 ， 在 开 放日的 业务 办理 时间 向基 金销售 机
构提出 申购 或赎 回的 申请 。 
投资者在 申购本基 金时须 按销售机 构规定的 方式备 足申购资 金,投资者 在提交 赎回申 请
时，必 须有 足够 的基 金份 额余额 ，否 则所 提交 的申 购、赎 回的 申请 无效 而不 予成交 。 
2、 申购 和赎 回申 请的 确认 
T 日规 定时 间受 理的 申请 ， 正常情 况下 ， 基金 注册 登 记机构在 T+2 日内 为投 资者 对 该交
易的有 效性 进行 确认 ，在 T＋3 日后 （包 括该 日） 投资 者 应 向销 售机 构或 以销 售机构 规定 的
其他方 式查 询申 购与 赎回 的成交 情况 ， 否则 ， 如因 申 请未得 到基 金管 理人 或注 册登记 机构 的
确认而 造成 的损 失， 由投 资者自 行承 担。 
基金发 售机 构申 购申 请的 受理并 不代 表该 申请 一定 成功， 而仅 代表 发售 机构 确 实接收 到
申购申 请。 申购 的确 认以 基金注 册登 记机 构或 基金 管理公 司的 确认 结果 为准 。 
3、 申购 和赎 回的 款项 支付 
申购采 用全 额缴 款方 式 ， 若申购 资金 在规 定时 间内 未全额 到账 则申 购不 成功 ， 若 申购 不
成功或 无效 ，申 购款 项将 退回投 资者 账户 。 
投 资者 T 日赎 回申 请成 功后 ， 基金 管理 人将 通过 基金注 册 登记 机构 及其 相关 基金 销 售机
构在T ＋10 日内 将赎 回款 项划往 基金 份额 持有 人账 户， 但中 国证 监会 另有 规 定除外；如 基 金
投资所 处的 主要 市场 有一 个或一 个以 上休 市时 ， 基 金 管理人 将通 过注 册登 记机 构及其 相关 基
金销售 机构 最迟 不超 过T ＋13 日内 将赎 回款 项划 往 基金份 额持 有人 账户 。 国家外 汇 管理 相关
规定有 变更 或本 基金 所投 资市场 的交 易清 算规 则有 变更时, 赎 回款 支付 时间 将相应 调整。在
发生巨 额赎 回的 情形 时， 款项的 支付 办法 参照 《基 金合同 》的 有关 条款 处理 。 
五、 申购与赎回的限制 
1、通过本 公司直销 中心、 本公司网 上交易系 统（目 前仅对个 人投资者 开通） 或代销 机
构申 购本 基金， 每个 基金账 户 首次 申购 的最 低金 额为1,000元人 民币 （含 申购费 ） ， 追加 申购
的最低 金额 为人 民币1,000 元 （含 申购 费） 。 本基 金的 定期定 额投 资业 务不 受此 最低申 购金 额诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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限制。 
2、 基金 份额 持有 人赎 回本 基金的 最低 份额 为100 份基金 份 额， 基 金份 额持 有人可 将 其全
部或部 分基 金份 额赎 回， 但 某笔赎 回导 致该 基金 份额 持有人 在一 个网 点的 基金 份额余 额少 于
相应的 最低 赎回 限额 时， 余额部 分的 基金 份额 必须 一同赎 回。 
3、各代销 机构对上 述最低 申购限额 、交易级 差、最 低赎回份 额有其他 规定的 ，以各 代
销机构 的业 务规 定为 准。 
4、本 基金 对单 个基 金份 额 持有人 累计 持有 的基 金份 额不设 置最 高份 额限 制。 
5、基金管 理人可根 据市场 情况，在 法律法规 允许的 情况下， 调整上述 对申购 金额和 赎
回份额 的数 量限 制 ， 基 金 管理人 必须 在调 整生 效前 依照 《信 息披 露办 法》 的 有关规 定在 至少
一家指 定媒 体公 告。 
六、 申购与赎回的费用 
（一）申购费用 
本基金 在申 购时 收取 申购 费用， 申购 费率 随申 购金 额的增 加而 递减 ，具 体费 率如下 ： 
申购金 额（M） 申购费 率 
M＜100 万元 1.5% 
100 万元 ≤M＜500 万元 1.0% 
M≥500 万元 每笔 1000 元 
（二）赎回费用 
赎回费 用由 赎回 人承 担 ， 其中25% 的 部分 归基 金资 产所有 ， 其余 部分 可用 于 注册登 记等
相关费 用。 本基 金的 赎回 费率随 持有 期递 减， 最 高不 超 过赎 回总 金额的 0.5 ％ 。 具体 费率如
下： 
持有年 限（T） 赎回费 率 
T＜1 年 0.5% 
1 年≤T＜2 年 0.25% 
T≥2 年 0 
七、 申购和赎回金额的数 额和 价格 
（一）申购份额及余 额、 赎回金额的处理方式 
1、 申购 份额 及余 额的 处 理方式 ： 申购 的有 效份 额 为按实 际确 认的 申购 金额 在扣除 相应
的 费 用后， 以当 日基 金份额 净 值为 基准 计算， 计算结 果 保留 到小 数点 后2位 ，小 数 点后2 位以诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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后的部 分四 舍五 入， 由此 产生的 误差 计入 基金 财产 ； 
2、 赎回 金额 的处 理方 式 ： 赎回金 额为 按实 际确 认的 有效赎 回份 额以 当日 基金 份额净 值
为基准 并扣 除相 应的 费用 ， 计算结 果保 留到 小数 点后2 位， 小数 点后2 位 以后 的部分 四 舍五 入，
由此产 生的 误差 计入 基金 财产。 
（二）申购份额 






本 基金 以净 申购 金额 为基数 采用 比例 费率 计算 申购费 用。 基金 申购 份额 具 体的计 算方 法
如下： 






本基 金的 申购 金额 包括 申 购费 用和 净 申购 金额 。其中 ： 






净申 购金 额＝ 申购 金额 / （1+ 申购 费率 ） 






申购 费用= 申购 金额 － 净申购 金额 






申购 份额 ＝净 申购 金额 / 申 购当 日基 金份 额净值 






基金 份额 的计 算保 留小 数 点后 两位， 小数 点后两 位 以后 的部 分四 舍五 入， 由此 产生 的误
差计入 基金 财产 。 






例二 ：假 定 T 日的 基金 份 额净 值为 1.450 元。 四笔申 购金 额分 别为 1,000.00 元、300
万 元和 600 万元 ，则 各笔 申购负 担的 申购 费用 和获 得的基 金份 额计 算如 下： 
 申购 1 申购 2 申购 3 
申购金 额（ 元，a） 1,000.00 3,000,000.00 6,000,000.00 
适用申 购费 率（b） 1.5% 1.0% 每笔 1000 元 
净申购 金额 （c=a/ （1+b）） 985.22 2,970,297.03 5,999,000.00 
申购费 （d=a-c ） 14.78 29,702.97 1,000.00 
基金份 额净 值（e） 1.450 1.450 1.450 
申购份 额（=c/e ） 679.46 2,048,480.71 4,137,241.38 
（三）赎回金额 






本 基金 采用 “份 额赎 回”方 式。 基金 赎回 金额 具体的 计算 方法 如下 ： 
基金的 净赎 回金 额为 赎回 金额扣 减赎 回费 用， 其中 ： 
赎回总 额= 赎回 份额 × 赎回 当日基 金份 额净 值 
赎回费 用= 赎回 金额 ×赎 回费 率 
净赎回 金额=赎回 金额 ? 赎 回费用 
例 三： 假定 某投 资者 在T 日 赎回 10,000.00 份基 金份 额， 持有 期限 为六 个月， 该日 基金诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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份 额 净值为 1.350 元 ，则 其获得 的赎 回金 额计 算如 下： 
赎回总 金额=10,000.00×1.350=13,500.00 元 
赎回费 用＝13,500.00×0.5％＝67.50 元 
净赎回 金额=13,500.00-67.50＝13,432.50 元 
例四 ： 假定 某投 资者 在T 日 赎回 10,000.00 份基 金份 额， 持有 期限 一 年， 该 日基金 份额
净 值为 1.450 元 ，则 其获 得的赎 回金 额计 算如 下： 
赎回总 金额=10,000.00×1.450=14,500.00 元 
赎回费 用＝14,500.00×0.25％＝36.25 元 
净赎回 金额=14,500.00-36.25＝14,463.75 元 
例五 ： 假定 某投 资者 在T 日 赎回 10,000.00 份基 金份 额， 持有 期限 两 年， 该 日基金 份额
净 值为 1.625 元 ，则 其获 得的赎 回金 额计 算如 下： 
赎回金 额=10,000.00×1.625=16,250.00 元 
赎回金 额计 算结 果保留 到小 数 点后 2 位， 小数 点后两 位 以后 的部 分四 舍五 入， 由此 产生
的误差 计入 基金 财产 。 
（四）基金份额资产 净值 的计算公式 
基金份 额净 值应当 在估 值日 后 2 个 工作 日内 披露。 遇特殊 情况 ， 经中 国证 监 会同意 ， 可
以适当 延迟 计算 或公 告。 本基金 基金 份额 净值 的计 算， 保 留到 小数 点后3 位， 小 数点 后第4
位四舍 五入 。 






基金 份额 净值 = 基金资 产 净值 / 基金 份额 总份数 
八、 申购和赎回的注册登 记 
投资者 申购 基金 成功 后， 基 金注册 登记 机构 在T+2 日 为投资 者登 记权 益并 办理 注册登 记
手 续 ，投 资者自 T+3 日（ 含该日 ）后 有权 赎回 该部 分基金 份额 。 
投资者 赎回 基金 成功 后， 基 金注册 登记 机构 在T+2 日 为投资 者办 理扣 除权 益的 注册登 记
手续。 
基金管 理人 可以 在法 律法 规允许 的范 围内 ， 依法 对 上述注册 登记 办理 时间 进行 调 整， 并
最迟于 开始 实施 前2 日在 至少一 家指 定媒 体公 告。 
九、 拒绝或暂停接受申购 的情 况及处理方式 
如出现 如下 情形 ，基 金管 理人可 暂停 或拒 绝基 金投 资者的 申购 申请 ： 
1、不可 抗力 的原 因导 致基金 无 法正 常运 作；



2、本基金 进行交易 的主要 证券交易 市场或外 汇市场 交易时间 非正常停 市，导 致基金 管诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
41 
理人无 法计 算当 日基 金资 产净值 ； 
3、本基金 投资的主 要证券 交易市场 或外汇市 场的公 众节假日 ，并可能 影响本 基金正 常
估值时 ； 
4、本基金 的资产组 合中的 重要部分 发生暂停 交易或 其他重大 事件，继 续接受 申购可 能
会影响 或损 害其 他基 金份 额持有人 利益 时； 
5、基金管 理人、基 金托管 人、基金 销售机构 或注册 登记机构 因技术保 障或人 员伤亡 导
致基金 销售 系统 或基 金注 册登记 系统 或基 金会 计系 统无法 正常 运行 ； 
6、基金资 产规模过 大，使 基金管理 人无法找 到合适 的投资品 种，或可 能对基 金业绩 产
生负面 影响 ，从 而损 害现 有基金 份额 持有 人的 利益 ； 
7、基金资 产规模或 者份额 数量达到 了基金管 理人规 定的上限 （基金管 理人可 根据外 管
局的审 批及 市场 情况 进行 调整） ； 
8、基 金管 理人 认为 会有 损 于现有 基金 份额 持有 人利 益的某 笔申 购； 
9、发生 《 基金 合同 》规定的 暂 停基 金资 产估 值情 况； 
10、法律 法规 规定或 中国 证监会 认定 的其 他可 暂停 申购的 情形 。 
发生上 述情 形之 一且 基金 管理人 决定 暂停 申购 的 ， 申购款 项将 全额 退还 投资 者。 发生 上
述 1 到 7 项 、第 9 项和 第 10 项暂 停申 购情 形时 ，基金 管 理人 应当 在至少 一家 指定媒 体刊 登
暂停申 购公 告。 
在暂停 申购 的情 况消 除时 ， 基 金管 理人 应及 时恢 复 申购业 务的 办理 ， 并依 照 有关规 定在
至少一 家指定 媒体 公告 。 
十、 暂停赎回或延缓支付 赎回 款项的情况及处理方 式 
如出 现如 下情 形， 基金 管理人 可拒 绝接 受或 暂停 基金 份额持 有人 的赎 回申 请或 者延缓 支
付赎回 款项 ： 
（1） 不可 抗力 的原 因导 致 基金管 理人 不能 支付 赎回 款项； 
（2）本基 金进行交 易的主 要证券交 易市场或 外汇市 场交易时 间非正常 停市或 遇公众 节
假日， 可能 影响 本基 金投 资，或 导致 基金 管理 人无 法计算 当日 基金 资产 净值 ； 
（3）因 市场 剧烈 波动 或其他 原 因而 出现 连续 2 个或 2 个以 上开 放日 巨额 赎回， 导 致本
基金的 现金 支付 出现 困难 ； 
（4）本基 金投资的 主要证 券交易市 场或外汇 市场的 公众节假 日、休市 ，并可 能影响 本
基金正 常估 值与 投资 时； 
（5）本基 金的资产 组合中 的重要部 分发生暂 停交易 或其他重 大事件， 继续接 受赎回 可
能会影 响或 损害 其他 基金 份额持 有人 利益 时； 
（6）基金 管理人、 基金托 管人、基 金销售机 构或注 册登记机 构因技术 保障或 人员伤 亡
导致基 金销 售系 统或 基金 注册登 记系 统或 基金 会计 系统无 法正 常运 行时 ； 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
42 
（7）法 律法 规规 定或 中国证 监 会认 定的 其他 情形 。 
发生上 述情 形之 一且 基金 管理人 决定 暂停 赎回 或者 延期支 付赎 回款 项的， 基金管 理 人应
在 当 日立 即向 中国 证监 会备 案。 已接 受的 赎回 申请， 基金 管理 人将 足额 支付； 如暂 时不 能足
额支付 的 ， 可 延期 支付 部 分赎回 款项 ， 按每 个赎 回 申请人 已被 接受 的赎 回申 请量占 已接 受赎
回申请 总量 的比 例分 配给 赎回申 请人 ， 未 支付 部分 由 基金管 理人 按照 发生 的情 况制定 相应 的
处理办 法在 后续 开放 日予 以支付 。 
同时，在 出现上述 第（3） 款的情形 时，对已 接受的 赎回申请 可延期支 付赎回 款项， 最
长不超 过正 常支 付时 间 20 个工作 日， 并在 至少 一家 指定的 媒体 及基 金管 理人 网站公 告。 投
资者在 申请 赎回 时可 事先 选择将 当日 可能 未获 受理 部分予 以撤 销。 
暂停基 金的 赎回 ，基 金管 理人应 及时 在至 少一 家指 定媒体 刊登 暂停 赎回 公告 。 
在暂停 赎回 的情 况消 除时 ， 基 金管 理人 应及 时恢 复 赎回业 务的 办理 ， 并依 照 有关规 定在
至少一 家指 定媒 体公 告。 
十一、 巨额赎回的情形及处 理方 式 
1、巨 额赎 回的 认定 
本基金 单个 开放 日 ， 基 金 净赎回 申请 （ 赎回 申请 总 数加上 基金 转换 中转 出申 请份额 总数
后扣除申购申请总数 及基 金转换中转入申请份 额总 数后的余额）超过上 一日 基金总份额的
10%时， 即认 为发 生了 巨额赎 回 。 
2、巨 额赎 回的 处理 方式 
当出现 巨额 赎回 时， 基金 管 理人可 以根 据本 基金 当时 的资产 组合 状况 决定 全额 赎回或 部
分顺延 赎回 。 
（1）全额 赎回：当 基金管 理人认为 有能力支 付投资 者的全部 赎回申请 时，按 正常赎 回
程序执 行。 
（2）部分 顺延赎回 ：当基 金管理人 认为支付 投资者 的赎回申 请有困难 或认为 支付投 资
者的赎 回申 请可 能会 对基 金的资 产净 值造 成较 大波 动时， 基金 管理 人在 当日 接 受赎回 比例 不
低 于 上一 日基 金总 份额的10%的前 提下， 对其 余赎 回申 请 延期 予以 办理。 对于单 个 基金 份额
持 有 人的 赎回 申请， 应当按 照 其申 请赎 回份 额占 当日 申 请赎 回总 份额 的比 例， 确定 该单 个基
金份额 持有 人当 日办 理的 赎回份 额 ； 投 资者 未能 赎 回部分 ， 除投 资者 在提 交 赎回申 请时 选择
将当日 未获 办理 部分 予以 撤销外 ， 延迟 至下 一个 开 放日办 理 ， 赎 回价 格为 下 一个开 放日 的价
格 。 依 照上 述规 定转 入下一 个 开放 日的 赎回 不享 有赎 回 优先 权， 并 以此 类推， 直到 全部 赎回
为止。 部分 顺延 赎回 不受 单笔赎 回最 低份 额的 限制 。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
43 
（3） 巨额 赎回 的公 告： 当 发生巨 额赎 回并 顺延 赎回 时，基 金管 理人 应在 2 日 内通过 至
少一家 指定 媒体 或代 销机 构的网 点刊 登公 告， 并在 公 开披露 日向 中国 证监 会和 基金管 理人 主
要 办 公场 所所 在地 中国 证监 会 派出 机构 备案。 同时以 邮 寄、 传 真或 《招 募说明 书》 规定 的其
他方式 通知 基金 份额 持有 人，并 说明 有关 处理 方法 。 
本 基 金连续 2 个开 放日 以上 发 生巨 额赎 回， 如 基金管 理 人认 为有 必要， 可暂停 接 受赎 回
申 请； 已经 接受 的赎 回申请 可 以延 缓支 付赎 回款 项， 但不 得超 过正 常支 付时间 20 个工 作日，
并应当 在至 少一 家指 定媒 体公告 。 
十二、 重新开放申购或赎回 的公 告



如果发 生暂 停的 时间 为一 天， 基 金管 理人 应于 重新 开 放日在 指定 媒体 刊登 基金 重新开 放
申购或 赎回 的公 告并 公布 最近一 个开 放日 的基 金份 额净值 。 
如果发 生暂 停的 时间超 过一 天， 暂停 结束 基金 重新开 放 申购 或赎 回时， 基金管 理 人应 提
前 2 日 在指 定媒 体刊 登基 金重新 开放 申购 或赎 回的 公告， 并在 重新 开始 办理 申 购或赎 回的 开
放日公 告最 近一 个开 放日 的基金 份额 净值 。 
基金管 理人 也可 以根 据实 际情况 在暂 停公 告中 明确 重新开 放申 购或 赎回 的时 间， 届 时 不
再另行 发布 重新 开放 的公 告。 
十三、 基金的转换 
为方便 基金 份额 持有 人 ， 未来在 各项 技术 条件 和准 备完备 的情 况下 ， 投资 者 可以依 照基
金管理 人的 有关 规定 选择 在本基 金和 基金 管理 人管 理的其 他基 金之 间进 行基 金转换 。 基 金 转
换的数 额限 制、 转换 费率 等具体 规定 可以 由基 金管 理人届 时另 行规 定并公 告。 
十四、 转托管 
本基金 目前 实行 份额 托管 的交易 制度 。 投 资者 可将 所 持有的 基金 份额 从一 个交 易账户 转
入另一 个交 易账 户进 行交 易。 具体 办理 方法 参照 《 业务规 则 》 的 有关 规定 以 及基金 代销 机构
的业务 规则 。 
十五、 定期定额投资计划 
基金管 理人 可以 为投 资者 办理定 期定 额投 资计 划， 具 体规则 由基 金管 理人 在届 时发布 公
告或更 新的 《招募 说明 书》中确 定。 
十六、 基金的非交易过户 
非交易 过户 是指 不采 用申 购、 赎回 等基 金交 易方 式 ， 将一定 数量 的基 金份 额按 照一定 规
则从某 一投 资者 基金 账户 转移到 另一 投资 者基 金账 户的行 为。 
基 金 注册 登记 机构 只受 理继 承、 捐赠、 司法 强制 执行和经注 册登 记机 构认 可的 其他情 况诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
44 
下的非交 易过户。 其中， “ 继承”指 基金份额 持有人 死亡，其 持有的基 金份额 由其合法 的 继
承人继承； “捐赠 ”指基金 份额持有 人将其合 法持有 的基金份 额捐赠给 福利性 质的基金 会 或
社会团 体的 情形 ； “ 司 法执行 ”是 指司 法机 构依 据生 效司法 文书 将基 金份 额持 有人持 有的 基
金 份 额强 制划 转给 其他 自然 人、 法人 、 社 会团 体或其 他 组织。 无论 在上 述何种 情 况下， 接受
划转的 主体 应符 合相 关法 律法规 和 《基 金合 同》 规 定的持 有本 基金 份额 的投 资者的 条件 。 办
理非交 易过 户必 须提 供基 金注册 登记 机构 要求 提供 的相关 资料 。 
基金注 册登 记机 构受 理上 述情况 下的 非交 易过 户， 其他销 售机 构不 得办 理该 项业务 。 
对于符 合条 件的 非交 易过 户申请 按《 业务 规则 》的 有关规 定办 理。 
十七、 基金的冻结与解冻 
基金注册登记机构只受理 国家有权机关依法要求的 基金份额的冻结与解冻以 及注册登
记机构 认可 的其 他情 况下 的冻结 与解 冻 。 基金 份额被 冻 结的， 被冻 结部 分产生 的 权益 一并 冻
结，被 冻结 部分 份额 仍然 参与收 益分 配。 
 
第 十 部分


基金 的费用与税收 
 
一、基金的费用的种 类 
1、 基金 管理 人的 管理 费； 
2、 基金 托管 人的 托管 费； 
3、 《基 金合 同》 生效 后与 基金相关 的信 息披 露费 用； 
4、证券 交易 费用 及在 境外市 场 的交 易、 清算 、登 记等 实 际发 生的 费用 ； 
5、 基金 份额 持有 人大 会费用 ； 
6、《 基金 合同 》生 效后 与 基金相 关的 会计 师费 、律 师费； 
7、 基 金依 照有 关法 律法 规 应当缴 纳的 ， 购买 或处 置 证券有 关的 任何 税收 、 征 费、 关税、
印花税、 交易及其 他税收 及预提税 （以及与 前述各 项有关的 任何利息 、罚金 及费用） （ 简 称
“税收 ”）； 
8、代 表基 金投 票的 费用 ； 
9、 基金 的银 行汇 划费 用； 
10、与 基金 有关 的诉 讼、 追索费 用； 
11、因 更换 境外 托管 人而 进行的 资产 转移 所产 生的 费用； 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
45 
12、按 照国 家有 关规 定和 基金合 同约 定， 可以 在基 金财产 中列 支的 其他 费用 。 
本基金 终止 清算 时所 发生 费用， 按实 际支 出额 从基 金财产 总值 中扣 除。 
二、与基金运作有关 的费 用 
1、基 金管 理人 的管 理费 
本基金 的管 理费 按前 一日 基金资 产净 值 的1.5%年费率 计 提。 管理 费的 计算 方法 如 下： 
H＝E×1.5%÷ 当年 天数 
H 为每 日应 计提 的基 金管 理费 
E 为 前一 日的 基金 资产 净值 
基 金 管理 费每 日计 算， 逐日 累 计至 每月 月末， 按月支 付， 由基 金管 理人 向基金 托 管人 发
送基金 管理 费划 款指 令， 基 金托管 人复 核后 于次 月 前2 个工 作日 内从 基金 财产 中一次 性支 付
给基金 管理 人。 若遇 法定 节假日 、公 休假 等, 支 付日期 顺 延。 
2、基 金托 管人 的托 管费 
本基金的托管费按前一日基金资产净值的 0.35% 的 年费率计提。托管费的计算方法如
下： 
H＝E×0.35%÷ 当年 天数 
H 为每 日应 计提 的基 金托 管费 
E 为 前一 日的 基金 资产 净值 
基 金 托管 费每 日计 算， 逐日 累 计至 每月 月末， 按月支 付， 由基 金管 理人 向基金 托 管人 发
送基金托 管费划款 指令， 基金托管 人复核后 于次月 前 2 个工 作日内 从基金 财 产中一次 性支
取。若 遇法 定节 假日 、公 休日等,支付 日期 顺延 。 
上述 “一、 基 金费 用的 种类 ” 中第3－11 项费 用， 根 据 有关 法规 及相 应协 议规 定， 按费
用实际 支出 金额 列入 当期 费用， 由基 金托 管人 从基 金财产 中支 付。 
三、 与基金销售有关的费 用 
1、申 购费 
本基金 的申 购费 率随 申购 金额的 增加 而递 减， 如下 表所示 ： 
申购金 额（M） 申购费 率 
M＜100 万元 1.5% 
100 万元 ≤M＜500 万元 1.0% 
M≥500 万元 每笔 1000 元 
申购份 额的 计算 方法 如下 ： 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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净申购 金额 ＝申 购金 额 / （1+申购 费率 ） 
申购费 用= 申购 金额 －净 申 购金额 
申购份 额＝ 净申 购金 额 / 申购当 日基 金份 额净 值 
本基金 的申 购费 用由 申购 人承担 ， 用于 市场 推广 、 销售 、 注 册登 记等 各项 费 用， 由基 金
管理人 支配 使用 ，不 列入 基金财 产。 
2、赎 回费 
本基金 的赎 回费 率随 持有 年限的 增加 而递 减， 如下 表所示 ： 
持有年 限（T） 赎回费 率 
T＜1 年 0.5% 
1 年≤T＜2 年 0.25% 
T≥2 年 0 
赎回金 额的 计算 方法 如下 ：



赎回总 额＝ 赎回 份额 × T 日 基金 份额 净值



赎回费 用＝ 赎回 总额 × 赎回费 率



赎回金 额＝ 赎回 总额 －赎 回费用 
投资者 可将 其持 有的 全部 或部分 基金 份额 赎回 。 本 基 金的赎 回费 用在 投资 人赎 回基金 份
额时收 取。 赎回 费用 由赎 回人承 担， 其 中25% 的 部分归 基 金资 产所 有， 其余 部分 可 用于 注册
登记等 相关 费用 。 
3、转 换费 
基金 管理人可 以根据相关法律 法规以及 基金合同的规定 决定开办 本基金与基金 管 理人
管理的 其他 基金 之间 的转 换业务 ， 相 关规 则与 具体 费 率由基 金管 理人 届时 根据 相关法 律法 规
及本基 金合 同的 规定 制定 并公告 。 
4、基金管 理人可以 在基金 合同规定 的范围内 调整上 述与销售 有关的费 率。上 述费率 如
发生变 更， 基金 管理 人应 最 迟于新 的费 率实 施 前2 日 在至少 一种 中国 证监 会指 定的信 息披 露
媒体公 告。 调整 后的 上述 费率还 将在 最新 的更 新的 招募说 明书 中列 示。 
5、基金管 理人可以 在不违 背法律法 规规定及 基金合 同约定的 情形下根 据市场 情况制 定
基 金 促销 计划， 针对 通过特 定 交易 方式 （ 如网 上交易 ） 等 进行 基金 交易 的投资 者 定期 或不 定
期地开 展基 金促 销活 动。 
四、其他费用 
本基金 运作 和销 售过 程中 发生的 其他 费用 ， 以及 因 故与本 基金 有关 的其 他费 用， 将依 照诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
47 
国家法 律法 规的 规定 ，予 以收取 和使 用。 
五、不列入基金费用 的项 目 
下列费 用不 列入 基金 费用 ： 
1、基金管 理人和基 金托管 人因未履 行或未完 全履行 义务导致 的费用支 出或基 金财产 的
损失； 
2、基 金管 理人 和基 金托 管 人处理 与基 金运 作无 关的 事项发 生的 费用 ； 
3、基金合 同生效前 的相关 费用，包 括但不限 于验资 费、会计 师和律师 费、信 息披露 费
用等费 用； 
4、其 他根 据相 关法 律法 规 及中国 证监 会的 有关 规定 不得列 入基 金费 用的 项目 。 
六、费用调整 
基金管 理人 和基 金托 管人 协商一 致后 ， 可根 据基 金 发展情 况调 整基 金管 理费 率、 基金 托
管费率 等相 关费 率。 
调 高 基金 管理 费率、 基金托 管 费率 等费 率， 须 召开基 金 份额 持有 人大 会审 议， 除非 基金
合 同、 相关 法律 法规 或监管 机 构另 有规 定； 调 低基金 管 理费 率、 基 金托 管费率 等 费率， 无须
召开基 金份 额持 有人 大会 。 
基金管 理人 必须 最迟 于新 的费率 实施 日前2日在 至少一 种 指定 媒体 公告 。 
七、基金税收 
本基金 运作 过程 中涉 及的 各纳税 主体 ，其 纳税 义务 按国家 税收 法律 、法 规执 行。 
 
 
第十 一 部分


基 金的财产 
 
一、 基金资产总值 
基金资 产总 值是 指购 买的 各类证 券及 票据 价 值、 银行存 款 本息 和基 金应 收的 申购 基 金款
以及其 他投 资所 形成 的价 值总和 。 
其构成 主要 有： 
1、 银行 存款 及其 应计 利息； 
2、 清算 备付 金及 其应 计利息 ； 
3、 根据 有关 规定 缴纳 的保证 金 及其 应收 利息 ； 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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4、 应收 证券 交易 清算 款； 
5、 应收 申购 款； 
6、基金 投资 及收 益以 及估值 调 整； 
7、股票 投资 及其 估值 调整； 
8、 债券 投资 及其 估值 调整和 应 计利 息； 
9、 其他 投资 及其 估值 调整； 
10、 其他 资产 等。 
二、基金资产净值 
基金资 产净 值是 指基 金资 产总值 减去 基金 负债 后的 价值。 
三、基金财产的账户 
本基金 根据 相关 法律 法规 开立基 金资 金账 户以 及 证券 账 户。 开立 的基 金专 用账户 与 基金
管理人 、 基金 托管 人、 境 外托管 人 、 基 金代 销机 构 和基金 注册 登记 机构 自有 的财产 账户 以及
其他基 金财 产账 户相 独立 。 
四、基金财产的保管 和处 分 
本基金财 产独立于 基金管 理人、基 金托管人 、境外 托管人的 财产，并 由基金 托管人和/
或其委 托的 境外 托管 人保 管。 基金 管理 人、 基金 托 管人不 得将 基金 财产 归入 其固有 财产 ； 基
金 管 理人、 基金 托管 人因基 金 财产 的管 理、 运 用或其 他 情形 而取 得的 财产 和收 益， 归入 基金
财 产。 基金 管理 人、 基金托 管 人、 基 金注 册登 记机构 和 基金 代销 机构 以其 自有 的 财产 承担 其
自 身 的法 律责 任， 其债 权人不 得 对本 基金 财产 行使 请求 冻 结、 扣押 或其 他权 利。 基 金 管理 人、
基金托 管人 因依 法解 散 、 被依法 撤销 或者 被依 法宣 告破产 等原 因进 行清 算的 ， 基 金财 产不 属
于其清 算财 产。 除依 法律 法规和 《基 金合 同》 的规 定处分 外， 基金 财产 不得 被处分 。 
基金管 理人 管理 运作 基金 财产所 产生 的债 权， 不得 与其固 有资 产产 生的 债务 相互抵 消 ；
基金管 理人 管理 运作 不同 基金的 基金 财产 所产 生的 债权债 务不 得相 互抵 消。 
在符合 本合 同和 托管 协议 有关资 产保 管的 要求 下， 对境外 托管 人的 破产 而产 生的损 失 ，
基金托 管人 应采 取措 施进 行追偿 ， 基金 管理 人配 合 基金托 管人 进行 追偿 。 基 金托管 人存 在故
意或过 失行 为的 ，应 承担 赔偿责 任。 
基金管 理人 和基 金托 管人 可将其 义务 委托 第三 方， 并 对第三 方处 理有 关本 基金 事务的 行
为承担 责任 。 
除非基 金管 理人 、基 金托 管人及 其境 外托 管人 存在 过失、 疏忽 、欺 诈或 故意 不当行 为 ，
基金管 理人 、基 金托 管人 将不保 证托 管人 或境 外托 管人所 接收 基金 财产 中的 证券的 所有 权 、诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
49 
合法性 或真 实性 （包 括是 否以良 好形 式转 让） 。 
基金托 管人 和境 外托 管人 应妥善 保存 基金 管理 人基 金财产 汇入 、 汇出 、 兑 换、 收汇 、 现
金 往 来及 证券 交易 的记 录、 凭证 等相 关资 料， 并按规 定 的期 限保 管， 但 境外托 管 人持 有的 与
境外托 管人 账户 相关 的资 料的保 管应 按照 境外 托管 人的业 务惯 例保 管。 
 
第十 二 部分


基 金资产估值 
 
一、估值目的 
基金资 产估 值的 目的 是客 观、 准确 地反 映基 金资 产 是否保 值 、 增 值， 依据 经 基金资 产估
值后确 定的 基金 资产 净值 而计算 出的 基金 份额 净值 ，是计 算基 金申 购与 赎回 价格的 基础 。 
二、估值日 
《基金 合同 》生 效后 ，本 基金投 资主 要市 场的 交易 日对基 金资 产进 行估 值。 
三 、估值对象 
本基金 所拥 有的 各类 有价 证券。 
四 、估值程序 
基金日 常估 值由 基金 管理 人进行 。 基金 管理 人完 成 估值后 ， 将估 值结 果加 盖 业务公 章以
书面形式 或者双方 认可的 其他形式 传至基金 托管人 ，基金托 管人按法 律法规、 《基金合 同 》
规定的 估值 方法 、 时间 、 程序进 行复 核 ， 复 核无 误 后在基 金管 理人 传真 的书 面估值 结果 上加
盖业务 公章 或者 双方 认可 的其他 形式 返 回给 基金 管理 人； 月末、 年中 和年 末估值 复 核与 基金
会计账 目的 核对 同时 进行 。 
在法律 法规 和中 国证 监会 允许的 情况 下， 基金 管理 人 与基金 托管 人可 以各 自委 托第三 方
机构进行基金资产估 值， 但不改变基金管理人 与基 金托管人对基金资产 估值 各自承担的责
任。 
五 、估值方法 
本基金 按以 下方 式进 行估 值： 
1、已 上市 流通 的有 价证 券 的估值 
上市流 通的 股票 、 债券 和 交易型 开放 式指 数基 金 （ETF ） ， 以其 估值 日在 证券 交 易所挂 牌
的 市 价 （收 盘价 ） 估 值， 其 中 债券 为净 价 （收 盘价） 估值 ； 估 值日 无交 易的， 以最 近交 易日
的市价 （收 盘价 ）估 值。 
2、 处于 未上 市期 间的 有价证 券 应区 分如 下情 况处 理： 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
50 
（1）送股 、转增股 、配股 和增发新 股，按估 值日在 证券交易 所挂牌的 同一股 票的市 价
（收盘 价） 估值 ；该 日无 交易的 ，以 最近 一日 的市 价（收 盘价 ）估 值； 
（2）首次 发行未上 市的股 票，采用 估值技术 确定公 允价值， 在估值技 术难以 可靠计 量
的情况 下， 按成 本估 值； 
（3）首次 公开发行 有明确 锁定期的 股票，同 一股票 在交易所 上市后， 按交易 所上市 的
同一股 票的 收盘 价估 值 ； 非公开 发行 且处 于明 确锁 定期的 股票 ， 按监 管机 构 或行业 协会 的有
关规定 确定 公允 价值 ； 
（4）对 于首次 发行未 上市 的债券按 成本 价估值 ；对 于非上市 债券 ，参照 主要 做市商 或
其他权 威价 格提 供机 构的 报价进 行估 值 ， 其 中成 熟 市场的 债券 按估 值日 的最 近买价 估值 ； 新
兴市场 的债 券按 估值 日的 最近买 价和 卖价 的均 值估 值。 
3、开放式 基金的估 值以其 在估值日 公布的净 值进行 估值，开 放式基金 未公布 估值日 的
净值的 ，以 估值 日前 最新 的净值 进行 估值 。 
4、配股权 证，从配 股除权 日起到配 股确认日 止，如 果收盘价 高于配股 价，按 收盘价 高
于配股 价的 差额 估值 。收 盘价等 于或 低于 配股 价， 则估值 为零。 
5、基金持 有的其他 有价证 券，从持 有确认日 起到卖 出日或行 权日止， 上市交 易的有 价
证券按 估值 日的 收盘 价估 值； 估值 日没 有交 易的 ， 按最近 交易 日的 收盘 价估 值； 未上 市交 易
的其他 有价 证券 投资 按公 允价值 估值 。 
6、在任 何情 况下 ，基 金管理 人 如采 用上 述第 1-5 项 规定的 方法 对基 金资 产进 行估值 ，
均应被 认为 采用 了适 当的 估值方 法。 
7、如有确 凿证据表 明按上 述方法进 行估值不 能客观 反映其公 允价值的 ，基金 管理人 可
根据具 体情 况与 基金 托管 人商定 后， 按最 能反 映公 允价值 的价 格估 值。 
8、相关法 律法规以 及监管 部门有强 制规定的 ，从其 规定。如 有新增事 项，按 国家最 新
规定估 值。 
9、估值 中的 汇率 选取 原则： 
（1 ） 估值 计算 中涉 及美 元、 港币、 日元 、 欧 元、 英 镑等 五 种主 要货 币对 人民 币汇 率 的 ，
将依据 下列 信息 提供 机构 所提供 的汇 率为 基准 ： 当 日 中国人 民银 行公 布的 人民 币与 主要 货币
的中 间价 ； 
（2） 其他 货币 采用美 元作 为中间 货币 进行 换算 ， 与美元 的 汇率 则以 估值 日下 午四 点 （伦
敦时 间） 彭博 信息 （Bloomberg） 数据 为 准。 
若无法 取得 上述 汇率 价格 信息时 ， 以 托管 银行 或境 外 托管人 所提 供的 合理 公开 外汇市 埸
交易价 格为 准。 
根据《基 金法》 ，基 金管理 人计算并 公告基金 资产净 值，基金 托管人复 核、审 查基金 管
理人计 算的 基金 资产 净值 。 因 此， 就与 本基 金有 关 的会计 问题 ， 如经 相关 各 方在平 等基 础上
充分讨 论后 ， 仍无 法达 成 一致的 意见 ， 按照 基金 管 理人对 基金 资产 净值 的计 算结果 对外 予以诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
51 
公布。 
10、估值 中的 税收 处理 原则 ： 
对于 按照中国 法律法规和基金 投资所在 地的法律法规规 定应交纳 的各项税金，本 基金
将按权 责发 生制 原则 进行 估值； 对于 因税 收规 定调 整 或其他 原因 导致 基金 实际 交纳税 金与 估
算的应 交税 金有 差异 的， 基金将 在相 关税 金实 际支 付日进 行相 应的 估值 调整 。 
六、基金份额净值的 确认 和估值错误的处理 
基金份 额净 值的 计算 保留 到小数 点 后3 位 ，小 数 点后 第 4 位 四舍 五入。 当基金 估 值出 现
影响基 金份 额净 值的 错误 时， 基金 管理 人应 当立 即 纠正 ， 并 采取 合理 的措 施 防止损 失进 一步
扩大；估 值错误偏 差达到 基金份额 净值的 0.5%时，基 金 管 理人 应当公 告，并 报中国证 监会
备 案。 因基 金估 值错 误给投 资 者造 成损 失的， 应先由 基 金管 理人 承担， 基金管 理 人对 不应 由
其承担 的责 任， 有权 向过 错人追 偿。 
关于差 错处 理， 本合 同的 当事人 按照 以下 约定 处理 ： 
1、 差错 类型 
本 基 金运 作过 程中， 如果由 于 基金 管理 人或 基金 托管 人、 或注 册登 记机 构、 或 代 理销 售
机 构、 或投 资者 自身 的过错 造 成差 错， 导 致其 他当事 人 遭受 损失 的， 过 错的 责任人 应当 对由
于 该 差错 遭受 损失 的当 事人 （ “受 损方 ” ）按 下述 “差 错 处理 原则 ”给 予赔 偿承 担 赔偿责任。 
上 述 差错 的主 要类 型包 括但 不 限于： 资料 申报 差错、 数据 传输 差错 、 数 据计算 差 错、 系
统 故 障差 错、 下 达指 令差错 等； 对于 因技 术原 因引起 的 差错， 若系 同行 业现有 技 术水 平不 能
预见、 不能 避免 、并 不能 克服的 客观 情况 ，按 下列 有关不 可抗 力的 约定 处理 。 
因不可 抗力 原因 出现 差错 的当事 人不 对其 他当 事人 承担赔 偿责 任， 但因 该差 错 取得不 当
得利的 当事 人仍 应负 有返 还不当 得利 的义 务。 
2、 差错 处理 原则 
因基金 估值 错误 给投 资者 造成损 失， 在基 金管 理人 可 承担的范 围内 应先 由基 金管 理 人承
担 ， 基 金管 理人 对不 应由其 承 担的 责任， 有权 根据过 错 原则， 向过 错人 追偿， 本协 议的 当事
人应将 按照 以下 约定 处理 。 
（1）如采 用本协议 或基金 合同中估 值方法进 行处理 ，若基金 管理人净 值计算 出错， 基
金托管 人在 复核 过程 中没 有发现 ， 且造 成投 资人 损 失的 ， 由 双方 根据 过错 程 度按照 管理 费和
托管费 的比 例承 担相 应的 责任； 
（2）如基 金管理人 采用规 定估值方 法外的方 法确定 一个价格 进行估值 的情形 并已告 知
基金托 管人 的情 形下 ， 若 基金管 理人 净值 计算 出错 ， 基 金托 管人 在复 核过 程 中没有 发现 或未
提 出 异议， 且造 成投 资人 损失 的， 双方 按照 管理 费率 和托 管 费率 的比 例各 自承 担相 应 的责任。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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（3）如基 金管理人 和基金 托管人对 基金份额 净值的 计算结果 不能达成 一致时 ，为避 免
不能按 时公 布基 金份 额净 值的情 形 ， 以 基金 管理 人 的计算 结果 对外 公布 ， 基 金管理 人应 在单
方面对 外公 告基 金资 产净 值计算 结果 时注 明未 经基 金托管 人复 核， 基金 托管 人 有权将 有关 情
况 向 监管 机构 报告， 由此给 投 资者 和基 金造 成的 损失 ， 由 基金 管理 人承 担赔偿 责 任， 但 因托
管人故 意或 过失 没有 尽到 复核义 务的 ，托 管人 承担 相应责 任； 
（4）如基 金管理人 未经基 金托管人 复核，单 方面对 外公告基 金净值计 算结果 应该在 公
告上标 明未 经基 金托 管人 复核。 因基 金管 理人 未经 基 金托管 人复 核而 单方 面对 外公布 的基 金
资产净 值计 算结 果或 公告 的计算 结果 与基 金托 管人 （最终 ）复 核结 果不 一致 而造成 的损 失 ，
由基金 管理 人承 担， 基金 托管人 不承 担任 何责 任； 
（5）由于 证券交易 所、交 易市场及 登记结算 公司及 数据供应 商发送的 数据错 误，经 纪
商/交易对 家未能 及时确认 交易及详 细交易资 料或由 于其他不 可抗力原 因，基 金管理人 和 基
金托管 人虽 然已 经采 取必 要、 适当 、 合 理的 措施 进 行检查 ， 但是 未能 发现 该 错误而 造成 的净
值计算 错误 ， 基金 管理 人 、 基 金托 管人 可以 免除 赔 偿责任 。 但基 金管 理人 、 基金托 管人 应积
极采取 必要的 措施 消除 由此 造 成的 影响 ； 
（6）由于 一方当事 人提供 的信息错 误，另一 方当事 人在采取 了必要合 理的措 施后仍 不
能发现 该错 误， 进而 导致 基金资 产净 值、 基金 份额 净值计 算错 误造 成投 资者 或基金 的损 失 ，
以及由 此造 成以 后交 易日 基金资 产净 值、 基金 份额 净 值计算 顺延 错误 而引 起的 投资者 或基 金
的损失 ，由 提供 信息 的当 事人一 方负 责赔 偿； 
（7）法律 法规或者 监管部 门另有规 定的，从 其规定 。如果行 业有通行 做法， 基金管 理
人和基 金托 管人 双方 应本 着平等 和保 护基 金持 有人 利益的 原则 进行 协商 ； 
（8）差错 已发生， 但尚未 给当事人 造成损失 时，差 错责任方 应及时协 调各方 ，及时 进
行更正 ， 因更 正差 错发 生 的费用 由差 错责 任方 承担 ； 由 于差 错责 任方 未及 时 更正已 产生 的差
错 ， 给 当事 人造 成损 失的由 差 错责 任方 承担； 若差错 责 任方 已经 积极 协调， 并 且 有协 助义 务
的当事 人有 足够 的时 间进 行更正 而未 更正 ， 则该当事 人 应当 承担 相应 赔偿 责任 。 差 错责 任方
应对更 正的 情况 向有 关当 事人进 行确 认， 确保 差错 已得到 更正 。 
（9）差错 的责任方 对可能 导致有关 当事人的 直接损 失负责， 不对间接 损失负 责，并 且
仅对差 错的 有关 直接 当事 人负责 ，不 对第 三方 负责 。 
（10 ） 因差 错而 获得 不当得 利 的当 事人 负有 及时 返还 不 当得 利的 义务。 但差错 责 任方 仍
应对差 错负 责， 如果 由于 获 得不当 得利 的当 事人 不返 还或不 全部 返还 不当 得利 造成其 他当 事
人的利益 损失（ “ 受损方” ） ，则差错 责任方 应赔偿受 损方的损 失，并 在其支付 的赔偿金 额 的
范围内 对获 得不 当得 利的 当事人 享有 要求 交付 不当 得利的 权利 ； 如 果获 得不 当 得利的 当事 人诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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已经将 此部 分不 当得 利返 还给受 损方 ， 则 受损 方应 当 将其已 经获 得的 赔偿 额加 上已经 获得 的
不当得 利返 还的 总和 超过 其实际 损失 的差 额部 分支 付给差 错责 任方 。 
（11） 差错 调整 采用 尽量 恢复至 假设 未发 生差 错的 正确情 形的 方式 。 
（12 ） 差错 责任 方拒 绝进行 赔 偿时， 如果 因基 金管理 人 过错 造成 基金资产 损失 时， 基金
托管人 应为 基金 的利 益向 基金管 理人 追偿 ， 如果 因 基金托 管人 过错 造成 基金 资产损 失时 ， 基
金管理 人应 为基 金的 利益 向基金 托管 人追 偿。 除基 金 管理人 和托 管人 之外 的第 三方造 成基 金
资产的 损失 ， 并拒 绝进 行 赔偿时 ， 由基 金管 理人 负 责向差 错方 追偿 ， 但该 第 三方是 由托 管人
委托的 情况 下， 应由 基金 托管人 负责 赔偿 并向 差错 方追偿 。 
（13）如 果出现差 错的当 事人未按 规定对受 损方进 行赔偿， 并且依据 法律、 行政法规 、
《 基 金合 同》 或 其他 规定， 基金 管理 人自 行或 依据法 院 判决、 仲裁 裁决 对受损 方 承担 了赔 偿
责 任， 则基 金管 理人 有权向 出 现过 错的 当事 人进 行追 索， 并有 权要 求其 赔偿或 补 偿由 此发 生
的费用 和遭 受的 损失 。 
（14） 按法 律法 规规 定的 其他原 则处 理差 错。 
3、 差错 处理 程序 
差错被 发现 后， 有关 的当 事人应 当及 时进 行处 理， 处理的 程序 如下 ： 
（1）查明 差错发生 的原因 ，列明所 有的当事 人，并 根据差错 发生的原 因确定 差错的 责
任方； 
（2） 根据 差错 处理 原则 或 当事人 协商 的方 法对 因差 错造成 的损 失进 行评 估； 
（3） 根据 差错 处理 原则 或 当事人 协商 的方 法由 差错 的责任 方进 行更 正和 赔偿 损失； 
（4）根据 差错处理 的方法 ，需要修 改基金注 册登记 机构的交 易数据的 ，由基 金注册 登
记机构 进行 更正 ，并 就差 错的更 正向 有关 当事 人进 行确认 ； 
（5 ）基金管理人及基金托管人基金份额净值计算错误偏差达到基金份额净值的 0.5%
时，基 金管 理人 应当 公告 并报中 国证 监会 备案 。 
七、暂停估值的情形 
1、基金投 资所涉及 的主要 证券交易 所、市场 或外汇 市场遇法 定节假日 或因其 他原因 暂
停营业 时； 
2、因 自然 灾害 等不 可抗 力 使基金 管理 人、 基金 托管 人无法 准确 评估 基金 资产 价值； 
3、占基金 相当比例 的投资 品种的估 值出现重 大转变 ，延迟估 值有利于 基金份额 持 有人
利益的 保护 ； 
4、中 国证 监会 认定 的其 他 情形。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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八、特殊情形的处理 
基金管 理人 按估 值方 法的 第7 项进 行估 值 时， 所造 成 的误差 不作 为基 金资 产估 值错误 处
理。 
由于证 券交 易所 及其 登记 结算公 司发 送的 数据 错误 ， 或 由于 其他 不可 抗力 原 因， 基金 管
理人和 基金 托管 人虽 然已 经采取 必要 、 适 当、 合理 的 措施进 行检 查， 但是 未能 发 现该错 误的 ，
由 此 造成 的基 金资 产估 值错 误， 基金 管理 人和 基金 托管 人 可以 免除 赔偿 责任。 但基 金 管理 人、
基金托 管人 应当 积极 采取 必要的 措施 消除 由此 造成 的影响 。 
 
 
第十 三 部分


基 金的收益与分配 
 
一、基金利润的构成 
基 金利润 指基金利 息收入、 投资收 益、公允 价值变动 收益和 其他收入 扣除相关 费用后
的余额 ，基 金已 实现 收益 指基金 利润 减去 公允 价值 变动收 益后 的余 额。 
二、基金可供分配利 润 
基 金可供 分配利润 指截至收 益分配 基准日基 金未分配 利润与 未分配利 润中已实 现收益
的孰低 数。 
三、基金收益分配原 则 
1、本基 金每 一基 金份 额享有 同 等分 配权 ； 
2、在 符合 有关 基金 分红 条 件的前 提下 ，本 基金 每年 收益分 配次 数最 多为 6 次， 每 份基
金份额 每次 分配 比例 不得 低于收 益分 配基 准日 每份 基金份 额可 供分 配利 润 的20%。若《 基 金
合 同 》生 效不满 3 个月 可不 进 行收 益分 配； 
3、本基金 收益分配 方式分 两种：现 金分红与 红利再 投资，投 资者可选 择现金 红利或 将
现金红 利按 除权 日的 基金 份额净 值自 动转 为基 金份额 进 行再 投资； 若投 资者不 选 择， 本 基金
默认的 收益 分配 方式 是现 金分红 ； 
4、基金收 益分配后 基金份 额净值不 能低于面 值，即 基金收益 分配基准 日的基 金份额 净
值减去 每单 位基 金份 额收 益分配 金额 后不 能低 于面 值； 
5、基金红 利发放日 距离收 益分配基 准日（即 期末可 供分配利 润计算截 至日） 的时间 不
得 超过 15 个 工作 日； 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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6、 法律 法规 或监 管机 关另有 规 定的 ，从 其规 定。 
四、收益分配方案 
基金收 益分 配方 案中 应载 明截至 收益 分配 基准 日的 可供分 配利 润、 基 金收 益分 配 对象、
分配时 间、 分配 数额 及比 例、分 配方 式等 内容 。 
五、收益分配方案的 确定 、公告与实施 
本 基金收 益分配方 案由基金 管理人 拟定，并 由基金托 管人复 核，基金 管理人按 法律法
规的规 定向 中国 证监 会备 案并公 告。 
六、基金收益分配中 发生 的费用 






红 利分 配时 所发 生的 银行转 账或 其他 手续 费用 由投资 者自 行承 担。 当投 资 者的现 金红 利
小 于 一定 金额， 不足 于支付 银 行转 账或 其他 手续 费用 时， 基金 注册 登记 机构可 将 基金 份额 持
有人的 现金 红利 按权 益登 记日除 权后 的基 金份 额净 值自动 转为 基金 份额 。 红 利 再投资 的计 算
方法， 依照 《业 务规 则》 执行。 
 
 
第十 四 部分


基 金的会计与审计 
 
一、基金会计政策 
1、 基金 管理 人为 本基 金的基 金 会计 责任 方； 
2、 基金 的会 计年 度为 公历年 度的 1 月 1 日至 12 月31 日； 
3、基 金核 算以 人民 币为 记 账本位 币， 以人 民币 元为 记账单 位； 
4、会 计制 度执 行国 家有 关 会计制 度； 
5、本 基金 独立 建账 、独 立 核算； 
6、基金管 理人及基 金托管 人各自保 留完整的 会计账 目、凭证 并进行日 常的会 计核算 ，
按照有 关规 定编 制基 金会 计报表 ； 
7、基金托 管人每月 与基金 管理人就 基金的会 计核算 、报表编 制等进行 核对并 以书面 方
式确认 。 
8、 基 金管 理人 在会 计年 度结 束后 60 个工 作日 内向 证 监会提 交包 括衍 生品 头寸 及风险 分
析年度 报告 。 
二、基金的年度审计 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
56 
1、基金管 理人聘请 与基金 管理人、 基金托管 人相互 独立的具 有证券从 业资格 的会计 师
事务所 及其 注册 会计 师对 本基金 的年 度财 务报 表进 行审计 。 
2、会 计师 事务 所更 换经 办 注册会 计师 ，应 事先 征得 基金管 理人 和基 金托 管人 同意。 
3、基金管 理人认为 有充足 理由更换 会计师事 务所， 须通报基 金托管人 。更换 会计师 事
务所需 在2 日内 在至 少一 家指定 媒体 公告 并报 中国 证监会 备案 。 
 
 
第十 五 部分


基 金的信息披露 
 
一、本基金的 信息披露 应 符合《基金法 》 、 《运作 办 法》 、 《信息 披露办法》 、 《基金合同 》 及
其他有关规定。 
二、信息披露义务人 
本 基 金信 息披 露义 务人 包括 基 金管 理人、 基金 托管人 、 召 集基 金份 额持 有人大 会 的基 金
份额持 有人 等法 律法 规和 中国证 监会 规定 的自 然人 、法人 和其 他组 织。 
本基金 信息 披露 义务 人按 照法律 法规 和中 国证 监会 的规定 披露 基金 信息 ， 并 保 证所披 露
信息的 真实 性、 准确 性和 完整性 。 
本基金 信息 披露 义务 人应 当在中 国证 监会 规定 时间 内， 将 应予 披露 的基 金信 息 通过中 国
证监会 指定 的媒 体和 基金 管理人 、 基金 托管 人的 互 联网网 站 （以 下简 称“ 网站 ” ） 等媒 介披
露， 并保 证基 金投 资者 能 够按照 《 基金 合同 》 约 定 的时间 和方 式查 阅或 者复 制公开 披露 的信
息资料 。 
三、本基金信息披露 义务 人承诺公开披露的基 金信 息，不得有下列行 为： 
1、虚 假记 载、 误导 性陈 述 或者重 大遗 漏； 
2、 对证 券投 资业 绩进 行预测 ； 
3、违 规承 诺收 益或 者承 担 损失； 
4、诋 毁其 他基 金管 理人 、 基金托 管人 或者 基金 份额 发售机 构； 
5、登 载任 何自 然人 、法 人 或者其 他组 织的 祝贺 性、 恭维性 或推 荐性 的文 字； 
6、中 国证 监会 禁止 的其 他 行为。 
四、 本基金公开披露的信 息应采用中文文本。 如同时 采 用外 文文 本的， 基金信 息 披露 义务 人
应保证 两种 文本 的内 容一 致。两 种文 本发 生歧 义的 ，以中 文文 本为 准。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
57 
本基金 公开 披露 的信 息采 用阿拉 伯数 字； 除特 别说 明外， 货币 单位 为人 民币 元。 
五、公开披露的基金 信息 
公开 披露 的基 金信 息包 括： 
（一） 《招募 说明 书 》 、 《 基 金合同 》 、 《 托管 协议 》 
基 金 募集 申请 经中 国证 监会 核 准后， 基金 管理 人在基 金 份额 发售的 3 日前， 将 《招 募说
明书》 、 《基金合 同》摘要 登载在指定媒 体；基金管 理人、基金托 管人应当将 《基金合同 》 、
《托管 协议 》登 载在 网站 上。 
1、 《招 募说 明书 》 应 当最 大 限度地 披露 影响 基金 投资 者决策 的全 部事 项， 说明 基 金认购 、
申 购 和赎 回安 排、 基 金投资 、 基 金产 品特 性、 风险揭 示、 信息 披露 及基 金份额 持 有人 服务 等
内容。 《基 金合 同》 生效 后 ， 基 金管 理人 在每6 个月结 束 之日起 45 日内 ， 更 新 《招 募说 明书》
并登载 在网站 上， 将 更新后 的 《 招募 说明 书》 摘要登 载 在指 定媒 体上； 基金管 理 人在 公告 的
15 日前 向主 要办 公场 所所在 地 的中 国证 监会 派出 机构 报 送更 新的 《 招募 说明书 》 ， 并就 有关
更新内 容提 供书 面说 明。 
2、 《基 金合 同》 是界 定 《基 金 合同》 当事 人的 各项权 利、 义务 关系 ， 明 确基金 份 额持 有
人大会 召开 的规 则及 具体 程序， 说明 基金 产品 的特 性 等涉及 基金 投资 者重 大利 益的事 项的 法
律文件 。 
3、 《 托管 协议 》 是界 定基 金 托管人 和基 金管 理人 在基 金财产 保管 及基 金运 作监 督等活 动
中的权 利、 义务 关系 的法 律文件 。 
（二） 基金 份额 发售 公告 
基金管理 人应当就 基金份 额发售的 具体事宜 编制《 发售公告》 ，并在披 露招募 说明书 的
当日登 载于 指定 报刊 和网 站上。 
（三） 《基金 合同 》 生 效公告 
基金管 理人 应当 在《 基金 合同》 生效 的次 日在 指定 媒体登载 《 基金 合同 》生效 公 告。 
（四） 基金 资产 净值 、基 金份额 净值 
《基金 合同 》 生效 后， 在 开始办 理基 金份 额申 购或 者赎回 前 ， 基 金管 理人 应 当至少 每周
公告一 次基 金资 产净 值和 基金份 额净 值。 
在 开 始办 理基 金份 额申 购或 者 赎回 后， 基金 管理 人应当 每 个估 值日后 2 个工 作日 内 通过
网站、 基金 份额 发售 网点 以及其 他媒 介， 披露 开放 日的基 金份 额净 值和 基金 份额累 计 净 值 。 
基金管 理人 应当 公告 半年 度和年 度 最后 1 个工 作日 基金资 产净 值和 基金 份额 净值。 基 金
管理人 应当 在前 款规 定的 市场交 易日 的2 个 工作 日内 ， 将 基金 资产 净值、 基金份 额 净值 和基诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
58 
金份额 累计 净值 登载 在指 定媒体 。 
（五） 基金 份额 申购 、赎 回价格 
基金管 理人 应当 在《 基金 合同》 、 《招募 说明 书》等信 息 披露 文件 上载 明基 金份 额 申购、
赎回价 格的 计算 方式 及有 关申购 、 赎回 费率 ， 并保 证 投资人 能够 在基 金份 额发 售网点 查阅 或
者复制 前述 信息 资料 。 
（六） 基金 定期 报告 ，包 括基金 年度 报告 、基 金半 年度报 告和 基金 季度 报告 
基金管 理人 应当 在每 年结 束之日 起 90 日 内， 编制 完 成基金 年度 报告 ，并 将年 度报告 正
文登载 于网 站上 ， 将年 度 报告摘 要登 载在 指定 报刊 上。 基金 年度 报告 的财 务 会计报 告应 当经
过审计 。 
基金管 理人 应当 在会 计年 度结束 后 60 个工 作日 内向证 监 会提 交包 括衍 生品 头寸 及 风险
分析年 度报 告。 
基金管 理人 应当 在上 半年 结束之 日起 60 日内 ，编 制 完成基 金半 年度 报告 ，并 将半年 度
报告正 文登 载在 网站 上， 将半年 度报 告摘 要登 载在 指定报 刊上 。 
基金管 理人 应当 在每 个季 度结束 之日 起 15 个工 作日内 ， 编制 完成 基金 季度 报告 ， 并将
季度报 告登 载在 指定 报刊 和网站 上。 
《基金 合同 》 生效 不足2 个月的 ， 本基 金管 理人 可 以不编 制当 期季 度报 告 、 半年度 报告
或者年 度报告 。 
基金定 期报 告在 公开 披露 的第2 个 工作 日， 分别 报中国 证 监会 和本 基金 管理 人主 要 办公
场所所 在地 中国 证监 会派 出机构 备案 。报 备应 当采 用电子 文本 和书 面报 告两 种方式 。 
（七） 临时 报告 
本基金 发生 重大 事件 ，有 关信息 披露 义务 人应 当 在2 日内 编制 临时 报告 书， 予以公 告，
并在公开披露日分别 报中 国证监会和本基金管 理人 主要办公场所所在地 中国 证监会派出机
构备案 。 
前款所 称重 大事 件， 是指 可 能对基 金份 额持 有人 权益 或者基 金份 额的 价格 产生 重大影 响
的下列 事件 ： 
1、基 金份 额持 有人 大会 的 召开； 
2、 终止 《 基金 合同》 ； 
3、转 换基 金运 作方 式； 
4、更 换基 金管 理人 、基 金 托管人 、境外 托管 人； 
5、 基金 管理 人、 基金 托管人 、境外 托管 人的法 定名 称、住 所发 生变 更； 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
59 
6、 基金 管理 人股 东及 其出资 比 例发 生变 更； 
7、 基金 募集 期延 长； 
8、基金管 理人的董 事长、 总经理及 其他高级 管理人 员、基金 经理和基 金托管 人基金 托
管部门 负责 人发 生变 动； 
9、 基金 管理 人的 董事 在一年 内 变更 超过 百分 之五 十； 
10、 基 金管 理人、 基金 托管人 基 金托 管部 门的 主要 业务 人 员在 一年 内变 动超 过百 分 之三
十； 
11、涉 及基 金管 理人 、基 金财产 、基 金托 管业 务的 诉讼； 
12、基 金管 理人 、基 金托 管人、 境 外托 管人 受到 监管 部 门的 调查 ； 
13、基 金管 理人 及其 董事 、总经 理及 其他 高级 管理 人员、 基金 经理 受到 严重 行政处 罚 ，
基金托 管人 及其 基金 托管 部门负 责人 受到 严重 行政 处罚； 
14、重 大关 联交 易事 项； 
15、基 金收 益分 配事 项； 
16、管 理费 、托 管费 等费 用计提 标准 、计 提方 式和 费率发 生变 更； 
17、基 金份 额净 值计 价错 误达基 金份 额净 值百 分之 零点五 ； 
18、基 金改 聘会 计师 事务 所； 
19、 变更 基金 销售 机构 ； 
20、基 金更 换注 册登 记机 构； 
21、本 基金 开始 办理 申购 、赎回 ； 
22、本 基金 申购 、赎 回费 率及其 收费 方式 发生 变更 ； 
23、本 基金 发生 巨额 赎回 并延期 支 付； 
24、本 基金 连续 发生 巨额 赎回并 暂停 接受 赎回 申请 ； 
25、本 基金 暂停 接受 申购 、赎回 申请 后重 新接 受申 购、赎 回； 
26、中 国证 监会 规定 的其 他事项 。 
（八） 澄清 公告 
在 《 基金 合同 》 存 续期 限 内， 任何 公共 媒体 中出 现 的或者 在市 场上 流传 的消 息可能 对基
金份额 价格 产生 误导 性影 响或者 引起 较大 波动 的， 相 关信息 披露 义务 人知 悉后 应当立 即对 该
消息进 行公 开澄 清， 并将 有关情 况立 即报 告中 国证 监会。 
（九） 基金 份额 持有 人大 会决议 
基金份 额持 有人 大会 决定 的事项 ，应 当依 法报 国务 院证券 监督 管理 机构 核准 或者备 案 ，诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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并予以 公告 。召 开基 金份 额持有 人大 会的 ，召 集人 应当至 少提 前 40 日公 告基金 份 额持 有人
大会的 召开 时间 、会 议形 式、审 议事 项、 议事 程序 和表决 方式 等事 项。 
基金份 额持 有人 依法 自行 召集基 金份 额持 有人 大会 ， 基 金管 理人 、 基金 托管 人 对基金 份
额持有 人大 会决 定的 事项 不依法 履行 信息 披露 义务 的，召 集人 应当 履行 相关 信息披 露 义 务 。 
（十） 中国 证监 会规 定的 其他信 息。 
六、信息披露事务管 理 
基金管 理人 、 基金 托管 人 应当建 立健 全信 息披 露管 理制度 ， 指定 专人 负责 管 理信息 披露
事务。 
基金信 息披 露义 务人 公开 披露基 金信 息， 应当 符合 中 国证监 会相 关基 金信 息披 露内容 与
格式准 则的 规定 。 
基金托 管人应 当按 照相 关法 律 法规、 中国 证监 会的规 定 和 《基 金合 同》 的约定 ， 对 基金
管 理 人编 制的 基金 资产 净值 、 基 金份 额净 值、 基金份 额 申购 赎回 价格、 基金定 期 报告 和定 期
更新的 《 招募 说明 书》 等 公开披 露的 相关 基金 信息 进行复 核 、 审 查， 并向 基 金管理 人出 具书
面文件 或者 盖章 确认 。 
基金管 理人 、基 金托 管人 应当在 指定 媒体 中选 择披 露信息 的报 刊。 
基金管 理人 、 基金 托管 人 除依法 在指 定媒 体披 露信 息外 ， 还 可以 根据 需要 在 其他公 共媒
体披露 信息 ， 但是 其他 公 共媒体 不得 早于 指定 媒体 披露信 息 ， 并 且在 不同 媒 介上披 露同 一信
息的内 容应 当一 致。 
七、信息披露文件的 存放 与查 阅 
《招 募说 明书》 公 布后 ， 应当分 别置 备于 基金 管理 人、 基金 托管 人和 基金 销 售机构 的住
所，供 公众 查阅 、复 制。 
基金定 期报 告公 布后 ， 应当 分别置 备于 基金 管理 人和 基金托 管人 的住 所 ， 以 供公 众查阅 、
复制。 基金 管理 人和 基金 托管人 应保 证文 本的 内容 与所公 告的 内容 完全 一致 。 
 
 
第十 六 部分


基金 合同 的 变更、 终止与基金财产 的清算 
 
一、 《基金合同》的 变更 
1、以 下变 更《 基金 合同 》 的事项 应经 基金 份额 持有 人大会 决议 通过 ： 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
61 
（1） 终止 《基 金合 同》 ； 
（2） 更换 基金 管理 人；



（3）更 换基 金托 管人 ； 
（4）转 换基 金运 作方 式； 
（5）提高 基金管理 人、基 金托管人 的报酬标 准。但 根据法律 法规的要 求提高 该等报 酬
标准的 除外 ； 
（6）变 更基 金类 别； 
（7） 本 基金 与其 他基 金的合 并 ； 
（8）变 更基 金投 资目 标、 范围或策 略； 
（9）变 更基 金份 额持 有人大 会 程序 ；



（10） 对基 金当 事人 权利 和义务 产生 重大 影响 的其他 事项 。 
但出现 下列 情况 时 ， 可 不 经基金 份额 持有 人大 会决 议， 由基 金管 理人 和基 金 托管人 同意
后变更 并公 告， 并报 中国 证监会 备案 ： 
（1）调 低基 金管 理费 、基金 托 管费 ； 
（2）法 律法 规要 求增 加的基 金 费用 的收 取； 
（3）在 《基 金合 同》 规定的 范 围内 变更 本基 金的 申购 费 率、 降低 赎回 费率 ； 
（4） 因相 应的 法律 法规 发 生变动 而应 当对 《基 金合 同》进 行修 改； 
（5） 《基 金合 同》 的修 改 对基金 份额 持有 人利 益无 实质性 不利 影响 或修 改不 涉及 《基 金
合同》 当事 人权 利义 务关 系发生 变化 ； 
（6）除按 照法律法 规和《 基金合同 》规定应 当召开 基金份额 持有人大 会的以 外的其 他
情形。 
2、 关 于 《基 金合 同》 变更 的 基金份 额持 有人 大会 决议 经中国 证监 会核 准生 效后 方可执 行，
自《基 金合 同》 变更 生效 之日起 在至 少一 家指 定媒 体公告 。 
二、基金合同的终止 
有下列 情形 之一 的， 《基 金 合同》 应当 终止 ： 
1、基 金份 额持 有人 大会 决 定终止 的； 
2、 基金 管理 人、 基金 托管人 职 责终 止， 在 6 个 月内 没有新 基金 管理 人、 新基 金托管 人
承接的 ； 
3、 《基 金合 同》 约定 的其 他情形 ； 
4、 相关 法律 法规 和中 国证监 会 规定 的其 他情 况。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
62 
三 、基金财产清算 
1、基 金财 产清 算小 组： 自 出现基 金合 同终 止事 由之 日起30 个工 作日 内成 立清算 小 组，
基金管 理人 组织 基金 财产 清算小 组并 在中 国证 监会 的监督 下进 行基 金清 算。 
2、基金财 产清算小 组组成 ：基金财 产清算小 组成员 由基金管 理人、基 金托管 人、具 有
从事证 券相 关业 务资 格的 注册会 计师 、 律师 以及 中 国证监 会指 定的 人员 组成 。 基 金财 产清 算
小组可 以聘 用必 要的 工作 人员。 
3、基金财 产清算小 组职责 ：基金财 产清算小 组负责 基金财产 的保管、 清理、 估价、 变
现和分 配。 基金 财产 清算 小组可 以依 法进 行必 要的 民事活 动。 
4、基 金财 产清 算程 序： 
（1） 《 基金 合同 》终 止后 ，由基 金财 产清 算小 组统 一接管 基金 ； 
（2）对 基金 财产 和债 权债务 进 行清 理和 确认 ； 
（3）对 基金 财产 进行 估值和 变 现； 
（4）制 作清 算报 告； 
（5）聘请 会计师事 务所对 清算报告 进行外部 审计， 聘请律师 事务所对 清算报 告出具 法
律意见 书； 
（6）将 清算 报告 报中 国证监 会 备案 并公 告； 
（7）对 基金 财产 进行 分配。 
四 、 清算费用 
清算费 用是 指基 金财 产清 算小组 在进 行基 金清 算过 程中发 生的 所有 合理 费用 ， 清算费 用
由基金 财产 清算 小组 优先 从基金 财产 中支 付。 
五 、 基金财产清算剩 余资 产的分配 
依据基 金财 产清 算的 分配 方案， 将基 金财 产清 算后 的 全部剩 余资 产扣 除基 金财 产清算 费
用、交 纳所 欠税 款并 清偿 基金债 务后 ，按 基金 份额 持有人 持有 的基 金份 额比 例进行 分配 。 
六 、 基金财产清算的 公告 
清算过 程中 的有 关重 大事 项须及 时公 告； 基金 财产 清 算报告 经会 计师 事务 所审 计并由 律
师事务 所出 具法 律意 见书 后报中 国证 监会 备案 并公 告。 基金 财产 清算 公告 于 《基 金合 同》 终
止 并 报中 国证 监会 备案后5 个工 作日 内由 基金 财产 清算小组 进行 公告 。 
七 、 基金财产清算账 册及 文件的保存 
基金财 产清 算账 册及 有关 文件由 基金 托管 人保 存15 年以上 。 
 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
63 
 
第 十 七 部分


基 金托管人 
一、 基本情况 
名称：中国工商银行股份有限公司 
注册地址：北京市西城区复兴门内大街 55 号 
成立时间：1984 年 1 月 1 日 
法定代表人：姜建清 
注册资本：人民币 349,018,545,827 元 
联系电话：010-66105799 
联系人：蒋松云 
二、主要人员情况 
截至 2014 年 12 月末， 中国工商银行资产托管部共有员工 207 人， 平均年龄30 岁，
95%以上员工拥有大学本科以上学历，高管人员均拥有研究生以上学历或高级技术职
称。 
三、基金托管业务经 营情 况 
作为中国大陆托管服务的先行者，中国工商银行自 1998 年在国内首家提供托管服
务以来，秉承“诚实信用、勤勉尽责”的宗旨，依靠严密科学的风险管理和内部控制
体系、规范的管理模式、先进的营运系统和专业的服务团队，严格履行资产托管人职
责，为境内外广大投资者、金融资产管理机构和企业客户提供安全、高效、专业的托
管服务，展现优异的市场形象和影响力。建立了国内托管银行中最丰富、最成熟的产
品线。拥有包括证券投资基金、信托资产、保险资产、社会保障基金、安心账户资金 、
企业年金基金、QFII 资产、QDII 资产、股权投资基金、证券公司集合资产管理计划、
证券公司定向资产管理计划、 商业银行信贷资产证券化、 基金公司特定客户资产管理、
QDII 专户资产、ESCROW 等门类齐全的托管产品体系，同时在国内率先开展绩效评估、
风险管理等增值服务，可以为各类客户提供个性化的托管服务。截至 2014 年 12 月，
中国工商银行共托管证券投资基金 407 只 。自 2003 年以来， 本行连续十年获得香港 《亚
洲货币》 、英国《全球托管人》 、香港《财资》 、美国《环球金融》 、内地《证券时报》 、
《上海证券报》 等境内外权威财经媒体评选的 45 项最佳托管银行大奖； 是获得奖项最
多的国内托管银行，优良的服务品质获得国内外金融领域的持续认可和广泛好评。 
四、基金托管人的内 部控 制制度



中国工商银行资产托管部自成立以来， 各项业务飞速发展， 始终保持在资产托管行诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
64 
业的优势地位。这些成绩的取得，是与资产托管部“一手抓业务拓展，一手抓内控 建
设”的做法是分不开的。资产托管部非常重视改进和加强内部风险管理工作，在积极
拓展各项托管业务的同时，把加强风险防范和控制的力度，精心培育内控文化，完善
风险控制机制， 强化业务项目全过程风险管理作为重要工作来做继 2005、2007、2009、
2010、2011、2012 年六次顺利通过评估组织内部控制和安全措施是否充分的最权威的
SAS70（审计标准第 70 号）审阅后，2013 年中国工商银行资产托管部第七次通过
ISAE3402 （原 SAS70） 审阅获得无保留意见的控制及有效性报告， 表明独立第三方对我
行托管服务在风险管理、内部控制方面的健全性和有效性的全面认可。也证明中国工
商银行托管服务的风险控制能力已经与国际大型托管银行接轨，达到国际先进水平。
目前，ISAE3402 审阅已经成为年度化、常规化的内控工作手段。 
1、内部风险控制目标 
保证业务运作严格遵守国家有关法律法规和行业监管规则，强化和建立守法经营、
规范运作的经营思想和经营风格，形成一个运作规范化、管理科学化、监控制度化的
内控体系；防范和化解经营风险，保证托管资产的安全完整；维护持有人的权益；保
障资产托管业务安全、有效、稳健运行。 
2、内部风险控制组织结构 
中国工商银行资产托管业务内部风险控制组织结构由中国工商银行稽核监察部门
（内控合规部、 内部审计局） 、 资产托管部内设风险控制处及资产托管部各业务处室共
同组成。总行稽核监察部门负责制定全行风险管理政策，对各业务部门风险控制工作
进行指导、监督。资产托管部内部设置专门负责稽核监察工作的内部风险控制处，配
备专职稽核监察人员，在总经理的直接领导下，依照有关法律规章，对业务的运行独
立行使稽核监察职权。各业务处室在各自职责范围内实施具体的风险控制措施。 
3、内部风险控制原则 
（1）合法性原则。内控制度应当符合国家法律法规及监管机构的监管要求，并贯
穿于托管业务经营管理活动的始终。 
（2）完整性原则。托管业务的各项经营管理活动都必须有相应的规范程序和监督
制约；监督制约应渗透到托管业务的全过程和各个操作环节，覆盖所有的部门、岗位
和人员。 
（3）及时性原则。托管业务经营活动必须在发生时能准确及时地记录；按照“内
控优先”的原则，新设机构或新增业务品种时，必须做到已建立相关的规章制度。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
65 
（4）审慎性原则。各项业务经营活动必须防范风险，审慎经营，保证基金资产和
其他委托资产的安全与完整。 
（5）有效性原则。内控制度应根据国家政策、法律及经营管理的需要适时修改完
善，并保证得到全面落实执行，不得有任何空间、时限及人员的例外。 
（6）独立性原则。设立专门履行托管人职责的管理部门；直接操作人员和控制人
员必须相对独立，适当分离；内控制度的检查、评价部门必须独立于内控制度的制定
和执行部门。 
4、内部风险控制措施实施 
（1）严格的隔离制度。资产托管业务与传统业务实行严格分离，建立了明确的岗
位职责、科学的业务流程、详细的操作手册、 严格的人员行为规范等一系列规章制度，
并采取了良好的防火墙隔离制度，能够确保资产独立、环境独立、人员独立、业务制
度和管理独立、网络独立。 
（2）高层检查。主管行领导与部门高级管理层作为工行托管业务政策和策略的制
定者和管理者，要求下级部门及时报告经营管理情况和特别情况，以检查资产托管部
在实现内部控制目标方面的进展，并根据检查情况提出内部控制措施，督促职能管理
部门改进。 
（3） 人事控制。 资产托管部严格落实岗位责任制， 建立 “自控防线” 、 “互控防线” 、
“监控防线”三道控制防线，健全绩效考核和激励机制，树立“以人为本”的内控文
化，增强员工的责任心和荣誉感，培育团队精神和核心竞争力。并通过进行定期、定
向的业务与职业道德培训、签订承诺书，使员工树立风险防范与控制理念。 
（4）经营控制。资产托管部通过制定计划、编制预算等方法开展各种业务营销活
动、处理各项事务，从而有效地控制和配置组织资源，达到资源利用和效益最大化目
的。 
（5）内部风险管理。资产托管部通过稽核监察、风险评估等方式加强内部风险管
理，定期或不定期地对业务运作状况进行检查、监控，指导业务部门进行风险识别、
评估，制定并实施风险控制措施，排查风险隐患。 
（6）数据安全控制。我们通过业务操作区相对独立、数据和传真加密、数据传输
线路的冗余备份、监控设施的运用和保障等措施来保障数据安全。 
（7） 应急准备与响应。 资产托管业务建立专门的灾难恢复中心， 制定了基于数据、
应用、操作、环境四个层面的完备的灾难恢复方案，并组织员工定期演练。为使演练诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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更加接近实战，资产托管部不断提高演练标准，从最初的按照预订时间演练发展到现
在的“随机演练” 。 从演练结果看， 资产托管部完全有能力在发生灾难的情况下两个小
时内恢复业务。 
5、资产托管部内部风险控制情况 
（1）资产托管部内部设置专职稽核监察部门，配备专职稽核监察人员，在总经理
的直接领导下，依照有关法律规章，全面贯彻落实全程监控思想，确保资产托管业务
健康、稳定地发展。 
（2）完善组织结构，实施全员风险管理。完善的风险管理体系需要从上至下每个
员工的共同参与，只有这样，风险控制制度和措施才会全面、有效。资产托管部实施
全员风险管理，将风险控制责任落实到具体业务部门和业务岗位，每位员工对自己岗
位职责范围内的风险负责，通过建立纵向双人制、横向多部门制的内部组织结构，形
成不同部门、不同岗位相互制衡的组织结构。 
（3）建立健全规章制度。资产托管部十分重视内控制度的建设，一贯坚持把风险
防范和控制的理念和方法融入岗位职责、制度建设和工作流程中。经过多年努力，资
产托管部已经建立了一整套内部风险控制制度，包括：岗位职责、业务操作流程、稽
核监察制度、信息披露制度等，覆盖所有部门和岗位，渗透各项业务过程，形成各个
业务环节之间的相互制约机制。 
（4）内部风险控制始终是托管部工作重点之一，保持与业务发展同等地位。资产
托管业务是商业银行新兴的中间业务， 资产托管部从成立之日起就特别强调规范运作，
一直将建立一个系统、高效的风险防范和控制体系作为工作重点。随着市场环境的变
化和托管业务的快速发展，新问题、新情况不断出现，资产托管部始终将风险管理放
在与业务发展同等重要的位置，视风险防范和控制为托管业务生存和发展的生命线。 
五、基金托管人对基 金管 理人运作基金进行监 督的 方法和程序 
根据 《基 金法 》 、 《 运作 办法 》 、 基金 合同 和有 关 基金法 律法 规的 规定 ， 对 基金的 投资
对 象、 基金 资产 的投 资组合 比 例、 基 金资 产的 核算、 基金 资产 净值 的计 算、 基 金 管理 人报 酬
的 计 提和 支付、 基金 托管人 报 酬的 计提 和支 付、 基金 申 购资 金的 到账 和赎 回资 金 的划 付、 基
金收益 分配 等行 为的 合法 性、合 规性 进行 监督 和核 查。 
基金托 管人 发现 基金 管理 人的投 资指 令违 反法 律 、 行政法 规和 其他 有关 规定 ， 或 者违 反
基金合 同约 定的 ，应 当拒 绝执行 ，立 即通 知基 金管 理人， 并及 时向 中国 证监 会报告 。 
基金托 管人 发现 基金 管理 人依据 交易 程序 已经 生 效的 投 资指 令违 反法 律、 行政法 规 和其
他 有 关规 定， 或 者违 反基金 合 同约 定的， 应当 立即通 知 基金 管理 人， 并 及时向 中 国证 监会 报
告。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
67 
基金托 管人 发现 基金 管理 人有其 他违 反 《基 金法 》 、 《 运作 办法 》 、 基金 合 同和有 关基
金法律 法规 规定 的行 为 ， 应及时 以书 面形 式通 知基 金管理 人限 期纠 正 ， 基 金 管理人 收到 通知
后 应 及时 核对 确认 并以 书面 形 式对 基金 托管 人发 出回 函。 在限 期内， 基金 托管人 有 权随 时对
通知事 项进 行复 查 ， 督 促 基金管 理人 改正 。 基金 管 理人对 基金 托管 人通 知的 违规事 项未 能在
限期内 纠正 的， 基金 托管 人应报 告中 国证 监会 。 
基金托 管人 发现 基金 管理 人有重 大违规 行为， 应立即 报 告中 国证 监会， 同时通 知 基金 管
理人限 期纠 正。 
 
 
第 十 八 部分


境 外托管人 
 
一、基本情况 
名称： 布朗 兄弟 哈里 曼银 行（Brown Brothers Harriman & Co. ） 
地址：140 Broadway New York, NY 10005 
法定代 表人 ：Douglas A. Donahue (Managing Partner) 
组织形 式： 合伙 制公 司 
存续期 间： 持续 经营 
成立于1818 年的 布朗 兄弟 哈里曼 银行 （ “BBH ” ） 是全球 领 先的 托管 银行 之一 。 BBH 自1928
年起已 经开 始在 美国 提供 托管 服务。 1963年，BBH开 始 为客 户提 供全 球托 管服 务， 是首 批开
展全球托 管业务的 美国银 行之一。 目前全球 员工约5 千人，在 全球16个 国家和 地区设有 分 支
机构。


 
BBH的惠 誉长 期评 级为A+ ， 短期评 级为F1。



二、托管业务及主要 人员 情况 
布 朗 兄弟 哈里 曼银 行的 全球 托 管业 务隶 属于 本行 的投 资 者服 务部。 在全 球范围 内， 该部
门由本行合伙 人William B. Tyree 先 生领导。 在亚洲 ，该部门由本 行合伙人Taylor Bodman
及William Rosensweig先生 领 导。 






作 为一家全 球化公 司 ，BBH拥有 服务全 球跨境 投 资的专长， 其全球 托管网 络覆盖近一 百
个市场。 截至2013年12 月31日，托管 资产规模 达到了3.7万亿美 元，其 中约百 分 之七十是 跨
境 投 资的 资产。 亚洲 是BBH业务增 长最 快的 地区 之一 。 我 们投 身于 亚洲 市场 ， 迄今已 逾25 年，
亚洲服务 管理 资产 近6千 亿 美元。



投资者 服务 部是 公司 最大 的业务 ， 拥有 近3800名员工 。 我 们致力 为客 户提 供 稳定优 质的
服务， 并根 据客 户具 体需 求提供 定制 化的 全面 解决 方案， 真正 做到 “以 客户 为中心 ”。.



由于坚 持长 期提 供优 质稳 定的客 户服 务，BBH 多 年来在行业 评比 中屡 获殊荣 ，包 括 ∶ 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
68 
 
1， ：《全球 托管人 》 
? Global Custodian - 2013 Mutual Fund Administration Survey：《 全球 托
管人》2013 全球 共同 基金行 政 服务 调查 
? #1 Fund Administrator ranked in three or more regions：‘ 共同 基
金行政 
服务第 一名 ’ 
? Top Rated in 11 categories： 在 11 个类 别中 获得 最高评 价 
? Global Custodian - 2013 Agent Bank Survey in Major Markets Survey ： 《全
球托管 人》2013 主要 市场代理银 行调 查 
? BBH was declared a Top Rated provider of US Custody services：BBH
被评为 ‘ 顶级 美国 托 管服 务商’ 
? BBH has received 'Top Rated' recognition from GC 19 of the past 20 
years ：BBH 在该 机构 过去20 年的 评比 中已 19 年获 此殊荣



? Global Custodian - 2013 Securities Lending Survey：《 全球 托管 人》2013
年证券 借贷 业务 调查



? #2 Securities Lending - Global Category： 全球 类别第 二名 
? Global Custodian - 2012 Global Custody Survey ：《全 球托 管人 》2012
年全球 
托管调 查 
? #1 for Institutional Investors：机 构投 资者 服务第 一 名 
? #2 for Fund Managers： 基金经 理服 务第 二名 
? Top rated in 9 categories：在 9 个类 别中 名列 前茅 
2， ： 《全球 投资 人》 
? Global Investor - 2013 Global Custody Survey ：《全 球投 资人 》- 2013
年全球 托管 调查 
? #1 Mutual Fund Managers: Americas (unweighted and weighted) ：美
洲地区 共同 基金 服务 第一 名 
? #1 Asset Managers with AuM over $3 billion : Overall (weighted)：
30 亿美 元管 理资 产以 上的基 金 管理 人总 体服 务第 一名 
? #1 Asset Managers with AuM over $3 billion : Americas (weighted)：
30 亿美 元管 理资 产以 上的美 洲 基金 管理 人服 务第 一名 
? #2 Asset Managers with AuM over $3 billion : EMEA (weighted) ：30
亿美元 管理 资产 以上 的欧 洲、中 东、 非洲 地区 基金 管理人 服务 第二 名 
? Global Investor - 2013 Foreign Exchange Survey ：《全 球投 资人 》-2013
年 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
69 
外汇服 务调 查 
? #1 Overall (weighed by AUM) ： 总体 排名 第一 名（按 资 产规 模） 
3，


 ：《ETF Express 》 
? ETF Express - 2012 etfexpress Awards ：《ETF Express 》-2012 年 ETF 基
金 
服务评 比调 查 
? ‘Best US ETF Administrator’： 荣 获‘ 美国 ETF 基金最 佳服 务商 ’ 
 
4，


：《ICFA 国际 托管 及基金 行 政》 
?


‘2011 年美 洲地区 服务 供应商 评 比’ 中被 评为 ‘ 最 佳 共同 基金 托管机构’ 
 
5，


 ：《R&M 调查 》 
 ‘2012年全 球托 管业 务调查’ 中被 评为 ‘专业 机构’ 类别第 一名（ 使 用 5 家以上
托管机 构的 客户 ） 
三、境外托管人的职 责 
1、安 全保 管受 托财 产； 
2、 计算 境外 受托 资产 的资产 净 值； 
3、按 照相 关合 同的 约定 ， 及时办 理受 托资 产的 清算 、交割 事宜 ； 
4、按照相 关合同的 约定和 所适用国 家、地区 法律法 规的规定 ，开设受 托资产 的资金 账
户以及 证券 账户 ； 
5、按 照相 关合 同的 约定 ， 提供与 受托 资产 业务 活动 有关的 会计 记录 、交 易信 息； 
6、保 存受 托资 产托 管业 务 活动的 记录 、账 册以 及其 他相关 资料 ； 
7、其 他由 基金 托管 人委 托 其履行 的职 责。 
 
第 十九部分


相 关服务机构 
 
一、 基金份额发售机 构 
（一）诺安基金管理 有限 公司直销中心 
本 公 司在 深圳、 北京、 上海 、 广 州、成 都 开设 五个直 销 网点 对投 资者 办理 开户、申 购 和
赎回等 业 务： 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
70 
1、 深圳 直销 中心 
办公地 址： 深圳 市深 南大 道4013 号兴 业银 行大 厦19—20 层 
邮政编 码：518048 
电话：0755-83026603 
传真：0755-83026677 
联系人 ：刘倩 云 
2、北 京分 公司 
办公地 址： 北京 市朝 阳区 光华路 甲14 号诺 安大 厦8—9 层 
邮政编 码：100020 
电话：010-59027811 
传真：010-59027890 
联系人 ：孟 佳 
3、上 海分 公司 
办公地 址： 上海 浦东新 区世 纪 大道 210 号 21 世 纪中心 大厦 903 室 
邮政编 码：200120 
电话：021-68824617 
传真：021-68362099 
联系人 ：温乐 珣 
4、广 州分 公司 
办公地 址： 广州 市珠 江新 城华夏 路10 号富 力中 心2908 
邮政编 码：510623 
电话：020-38928980 
传真：020-38928980 
联系人 ：黄 怡珊 
5、 西部 营销 中心 
办公地 址： 成都 市锦 江区 下东大 街216 号喜 年广场2407 
邮政编 码：610021 
电话：028-86586052 
传真：028-86586055 
联系人 ：裴 兰 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
71 
（二）基金代销机构 （排 名不分先后） 
1. 中国工 商银 行股 份有 限公 司 
注册地 址： 北京 市西 城区 复兴门 内大 街55 号 
法定代 表人 ：姜 建清



电话：010 －66107900 
传真：010 －66107914 
联系人 ：田 耕 
客户服 务热 线：95588



网址：www.icbc.com.cn 
2. 中国农 业银 行股 份有 限公 司 
注册地 址： 北京 市东 城区 建国门 内大 街69 号 
办公地 址： 北京 市东 城区 建国门 内大 街69 号 
法定代 表人 ：刘士 余 
客户服 务电 话：95599 
网址：www.abchina.com 
3. 中国银 行股 份有 限公 司 
注册地 址： 北京 市西 城区 复兴门 内大 街1 号 
法定代 表人 ：田国 立 
客户服 务电 话：95566 
网址：www.boc.cn 
4. 中国建 设银 行股 份有 限公 司 
地址： 北京 市西 城区 金融 大街25 号 
办公地 址： 北京 市西 城区 闹市口 大 街1 号院 1 号楼 长安兴 融中 心 
法定代 表人 ：王洪 章 
联系人 ：张 静 
客户服 务电 话：95533 
传真：010-66275654 
网址：www.ccb.com 
5. 交通银 行股 份有 限公 司 
办公地 址： 上海 市银 城中 路188 号 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
72 
法定代 表人 ：牛锡 明 
电话：021 －58781234 
传真：021 －58408842 
联系人 ：曹 榕 
客户服 务电 话：95559



网址：www.bankcomm.com 
6. 招商银 行股 份有 限公 司 
注册地 址： 深圳 市深 南大 道7088 号招 商银 行大 厦 
法定代 表人 ：李建 红 
电话：0755 －83198888 
传真：0755 －83195109 
联系人 ：兰 奇 
客户服 务电 话：95555



网址：www.cmbchina.com 
7. 中国民 生银 行股 份有 限公 司 
注册地 址： 北京 市西 城区 复兴门 内大 街2 号 
法定代 表人 ：董 文标 
电话：010 －58351666 
传真：010 －83914283 
联系人 ：李 群 
客户服 务电 话：95568



网址：www.cmbc.com.cn 
8. 杭州银 行股 份有 限 公司 
注 册 地址 ：中 国? 杭州 凤起路 432 号 
办 公 地址 ：中 国? 杭州 凤起路 432 号 
法定代 表人 ：吴太 普 
客户服 务电 话：0571-96523 、400-8888-508 
网址：www.hzbank.com.cn 
9. 上海农 村商 业银 行股 份有 限公司 
办公地 址： 上海 市浦 东新 区银城 中 路8 号中 融· 碧玉 蓝 天大厦 16 至 23 楼 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
73 
法定代 表人 ：胡 平西 
联系人 ：周 睿 
电话：021-38576985 
传真：021-50105124 
客户服 务电 话：021-962999 
网址：www.shrcb.com 
10. 烟台银 行股 份有 限公 司 
注册地 址： 中国 ?烟 台市 芝 罘海港 路25 号 
办公地 址： 山东 省烟 台市 芝罘区 海港 路25 号 
法定代 表人 ：叶 文君 
联系人 ：王 淑华 
电话：0535-6699660 
传真：0535-6699884 
客户服 务电 话：4008-311-777 
网址：www.yantaibank.net 
11. 渤海银 行股 份有 限公 司 
注册地 址： 天津 市河 西区 马场 道201-205 号 
办公地 址： 天津 市河 西区 马场 道201-205 号 
法定代 表人 ：刘 宝凤 
联系人 ：王 宏 
电话：022-58316666 
传真：022-58316569 
客户服 务电 话：400-888-8811 
网址：www.cbhb.com.cn 
12. 南京银 行股 份有 限公 司 
地址： 南 京市 白下 区淮 海路 50 号 
法定代 表人 ：林复 
联系人 ：贺坚 
电话：025-84544135 
传真：010-84544129 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
74 
客户服 务电 话：025-96400 、40088-96400 
网址： www.njcb.com.cn 
13. 温州银 行股 份有 限公 司 
住所及 办公 地址 ：温 州市 车站大 道华 海广 场1 号楼 
法定代 表人 ：夏 瑞洲 
电话：0577-88990082 
传真：0577-88995217 
联系人 ： 林波 
客户服 务热 线：0577-96699 
网 址：www.wzbank.cn 
14. 江苏银 行股 份有 限公 司 
注册地 址： 南京 市洪 武北 路55 号 
办公地 址： 南京 市洪 武北 路55 号 
法定代 表人 ：黄 志伟 
联系人 ：田 春慧 
电话：025-58588167 
传真：025-58588164 
客户服 务电 话：400-86-96098 、96098 
网址：www.jsbchina.cn 
15. 哈尔滨 银行股 份有 限公 司 
注册地 址： 黑龙 江省 哈尔 滨市道 里区 尚志 大 街160 号 
法定代 表人 ：郭 志文 
客户服 务电 话：40060-96358 、95537 
网址：www.hrbb.com.cn 
16. 上海浦 东发 展银 行股 份有 限公司 
注册地 址： 上海 市浦 东新 区浦东 南 路500 号 
办公地 址： 上海 市中 山东 一路12 号 
法定代 表人 ：吉 晓辉 
联系人 ：汤 嘉惠 、倪 苏云 
电话：021-61618888 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
75 
传真：021-63604199 
客户服 务电 话：95528 
网址：www.spdb.com.cn 
17. 威海市 商业 银行 股份 有限 公司 
注册地 址： 中国 ?威 海市 宝 泉路 9 号 
法定代 表人 ：谭 先国 
客户服 务电 话：96636 
网址：www.whccb.com 
18. 北京农 村商 业银 行股 份有 限公司 
注册地 址： 北京 市西 城区 金融大 街9 号



办公地 址： 北京 市西 城区 金融大 街9 号 金融 街中心B 座



法定代 表人 ：乔 瑞



电话：010-63229475 
传真：010-63229478 
联系人 ：王 薇娜



客户服 务电 话：400-66-96198 
网址：www.bjrcb.com 
19. 兴业银 行股 份有 限公 司 
注册地 址: 福州 市湖 东路154 号 
办公地 址: 福州 市湖 东路154 号 
法定代 表人:高建 平 
联系人:刘玲 
联系电 话:021-52629999 
客服电 话:95561 
公司网 站:www.cib.com.cn 
20. 华侨银 行（ 中国 ）有 限公 司 
注册地 址： 上海 市浦 东新 区源深 路1155 号 华侨 银行大 厦 
办公地 址： 上海 市浦 东新 区源深 路1155 号 华侨 银行大 厦 
法定代 表人 ：钱 乃骥



客户服 务电 话：400 670 2888 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
76 
网址：www.ocbc.com.cn 
21. 包商银 行股 份有 限公 司



注册地 址： 包头 市青 山区 钢铁大 街6 号 
办公地 址： 包头 市青 山区 钢铁大 街6 号 
法定代 表人 ： 李 镇西 
客户服 务电 话： 内蒙 古及 北京地 区：96016； 
宁波、 深圳 地区 ：967210 ； 
成都地 区：028-65558555 
网址：www.bsb.com.cn 
22. 江苏常 熟农 村商 业银 行股 份有限 公司 
注册地 址： 江苏 省常 熟市 新世纪 大 道58 号 
办公地 址： 江苏 省常 熟市 新世纪 大 道58 号 
法定代 表人 ：宋 建明 
客户服 务电 话：0512-962000、4009962000 
网址：www.csrcbank.com 
23. 江南农 村商 业银 行股 份有 限公司 
注册地 址： 江苏 省常 州市和 平 中路 413 号 
办公地 址： 江苏 省常 州市和 平 中路 413 号 
法定代 表人 ： 陆 向阳 
客户服 务电 话：96005 
网址：www.jnbank.cc 
24. 广州农 村商 业银 行股 份有 限公司



注册地 址： 广州 市天 河区 珠江新 城华 夏 路1 号 
办公地 址： 广州 市天 河区 珠江新 城华 夏 路1 号 
法定代 表人 ： 王 继康 
客户服 务电 话：961111 
网址：www.grcbank.com 
25. 申万宏 源证 券有 限公 司 
注册地 址： 上海 市徐 汇区 长乐 路989 号 45 层 
办公地 址： 上海 市徐汇 区长 乐路 989 号 45 层 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
77 
法定代 表人 ：李 梅 
联系人 ：曹 晔 
电话：021-33389888 
传真：021-33388224 
客服电 话：95523 或4008895523 
电话委 托：021-962505 
网址： www.swhysc.com 
26. 申万宏 源西 部证 券有 限公 司 
注册地 址： 新疆 乌鲁 木齐 市高新 区 （ 新市 区） 北京 南路358 号大 成国 际大厦20 楼 2005
室 
办公地 址: 新 疆乌 鲁木 齐市高 新 区（ 新市 区） 北京 南路 358 号大 成国 际大厦 20 楼 2005
室 
法定代 表人 ：许 建平 
电话：010-88085858 
传真：010-88085195 
联系人 ：李 巍 
客户服 务电 话：400-800-0562 
网址：www.hysec.com 
27. 海通证 券股 份有 限公 司 
注册地 址： 上海 市淮 海中 路98 号 
办 公 地址 ：上 海市 广东路689 号 
法定代 表人 ：王 开国 
电话：021-23219000 
传真：021-23219100 
联系人 ：金 芸、 李笑 鸣 
客户服 务电 话：95553 
网址：www.htsec.com 
28. 光大证 券股 份有 限公 司 
注册地 址： 上海 市静 安区 新闸 路1508 号 
办公地 址： 上海 市静 安区 新闸 路1508 号 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
78 
法定代 表人 ：薛峰 
联系人 ：刘 晨 
电话：021-22169999 
传真：021-68815009 
客户服 务电 话：400-8888-788 
网址：www.ebscn.com 
29. 长城证 券有 限责 任公 司 
注册地 址： 深圳 市福 田区 深南大 道6008 号 特区 报业大 厦 14/16/17 层 
办公地 址： 深圳 市福 田区 深南大 道6008 号 特区 报业大 厦 14/16/17 层 
法定代 表人 ：黄 耀华 
联系人 ：匡 婷 
电话：0755-83516289 
客户服 务电 话：400-6666-888



网址：www.cgws.com 
30. 渤海证 券股 份有 限公 司 
注册地 址： 天津 市经 济技 术开发 区第 二大 街42 号写字 楼 101 室 
办公地 址： 天津 市南 开区 宾水西 道8 号 
法定代 表人 ：杜 庆平 
联系人 ：王 兆权 
电话：022-28451861 
传真：022-28451892 
客户服 务电 话: 400-6515-988 
网址：www.bhzq.com 
31. 爱建证 券有 限责 任公 司 
注册地 址： 上海 市南 京西 路758 号 23 楼 
办公地 址： 上海 市南 京西 路758 号 
法定代 表人 ：郭 林 
客户服 务电 话：021-63340678 
网址：www.ajzq.com 
32. 信达证 券股 份有 限公 司 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
79 
注册地 址： 北京 市西 城区 闹市口 大 街9 号院 1 号楼 
办公地 址： 北京 市西 城区 闹市口 大 街9 号院 1 号楼 信达金 融中 心 
法定代表 人： 张志 刚 
客户服 务电 话：400-800-8899



网址：www.cindasc.com 
33. 日信证 券有 限责 任公 司 
注册地 址： 呼和 浩特 市新 城区锡 林南 路18 号 
办公地 址： 呼和 浩特 市新 城区锡 林南 路18 号 
法定代 表人 ：孔 佑杰 
联系人 ：张 利军 、陈 韦杉 
联系电 话：0471-6292465 
客户服 务电 话：0471-6292465 
网址：www.rxzq.com.cn 
34. 中原证 券股 份有 限公 司 
注册地 址： 郑州 市郑 东新 区商务 外环 路10 号 
办公地 址： 郑州 市郑 东新 区商务 外环 路10 号 
法定代 表人 ：菅 明军 
基金业 务对 外联 系人 ：程 月艳


耿铭 
联系电 话：0371-65585670 
传真：0371-65585665 
客户服 务电 话：0371-967218；400-813-9666 
网址：www.ccnew.com 
35. 齐鲁证 券有 限公 司 
注册地 址： 山东 省济 南市 经十 路20518 号 
办公地 址： 山东 省济 南市 经十 路20518 号 
法定代 表人 ：李 玮 
联系人 ：吴 阳 
开放式 基金 咨询 电话 ：0531-81283906 
开放式 基金 业务 传真 ：0531-81283900 
客户服 务电 话：95538 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
80 
网址：www.qlzq.com.cn 
36. 国泰君 安证 券股 份有 限公 司 
注册地 址： 上海市 浦东 新区 商 城路 618 号 
办公地 址： 上 海市 浦东 新区 银 城中路 168 号 上海 银行 大厦 29 楼 
法定代 表人 ：万建 华 
客户服 务电 话：4008 －888－666



网址：www.gtja.com 
37. 中信建 投证 券有 限责 任公 司 
注册地 址： 北京 市朝 阳区 安立 路66 号 
办公地 址： 北京 市东 城区 朝内大 街188 号中 信建 投证 券 公司 
法定代 表人 ：张 佑君 
开放式 基金 咨询 电话 ：40-08888-108 
开放式 基金 业务 传真 ：010－65182261 
联系人 ：权 唐 
网址：www.csc108.com 
38. 中国银 河证 券股 份有 限公 司 
注册地 址： 北京 市西 城区 金融 大街 35 号国 际企 业大厦 C 座 
办公地 址： 北京 市西 城区 金融大 街35 号国 际企 业大厦 C 座 2-6 层 
法定代 表人 ：陈 有安 
电话：010-66568430 
传真：010-66568990 
联系人 ：田 薇 
客户服 务电 话：400-8888-888



网址：www.chinastock.com.cn 
39. 长江证 券股 份有 限公 司 
注册地 址： 武 汉市 新华 路特 8 号长 江证 券大 厦 
办公地 址： 武汉 市新 华路 特8 号长 江证 券大 厦 
法定代 表人 ：胡 运钊 
电话：027-65799999 
传真：027-85481900 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
81 
联系人 ：李 良 
客户服 务电 话：4008-888-999 
公司网 址：www.95579.com 
40. 华泰证 券股 份有 限公 司 
注册地 址： 江苏 省南 京市 中山东 路90 号 
办公地 址： 江苏 省南 京市 中山东 路 90 号华 泰证 券大 厦 
法定代 表人 ：吴 万善 
电话：025-84457777-950 
传真：025 －84579763 
联系人 ：李 金龙 
客户服 务热 线：95597 
网址：www.htsc.com.cn 
41. 中国中 投证 券有 限责 任公 司（原 中国 建银 投资 证券 有限责 任公 司） 
注册地 址： 深圳 市福 田区 益田路 与福 中路 交界处 荣超 商 务中心 A 栋第 18 层-21 层及第
04 层01.02.03.05.11.12.13.15.16.18.19.20.21.22.23 单元 
办公地 址： 深圳 市福 田区 益田 路6003 号荣 超商 务中心 A 栋第 04 、18 层至 21 层 
法定代 表人 ：龙 增来 
联系人 ：刘 毅



电话 0755-82023442 
传真 0755-82026539 
客户服 务电 话：400-600-8008 
网址：www.china-invs.cn 
42. 山西证 券股 份有 限公 司 
注册地 址： 太 原市 府西街69 号山 西国 际贸 易中 心 
办 公 地址 ：太 原市 府西街69 号山 西国 际贸 易中心A 座 26 ―30 层 
法定代 表人 ：侯 巍 
联系人 ：张 治国 
联系电 话：0351 －8686703 
传真：0351 －8686709 
客户服 务电话 ：400-666-1618 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
82 
网址：www.i618.com.cn 
43. 广州证 券股份 有限 公司 
注册地 址： 广东 省广 州市 先烈中 路69 号东 山广 场主楼 5 楼、17 楼 
办公地 址： 广东 省广 州市 天河区 珠江 西 路5 号广 州国 际 金融 中心 主塔 19 层、20 层 
法定代 表人 ：邱三 发 
电话： 020-87322668 
传真： 020-87325036 
联系人 ：樊 刚正 
客户服 务电 话: 961303；020-83963933 
网址： www.gzs.com.cn 
44. 南京证 券股份 有限 公司 
注册地 址： 江苏 省南 京市 玄武区 大钟 亭8 号 
办公地 址： 江苏 省南 京市 玄武区 大钟 亭8 号 
法定代 表人 ：张 华东 
电话：025-83364032 
传真：025-83320066 
联系人 ：胥 春阳 
客户服 务热 线：400-828-5888 
网址：www.njzq.com.cn 
45. 浙商证 券股份 有限 公司 
注册地址 ：浙 江省 杭州 市杭 大路 1 号 
办公地 址： 浙江 省杭 州市 杭大 路1 号黄 龙世 纪广场A 区 6/7 楼 
法定代 表人 ：吴 承根 
联系人 ：吴 颖 
电话：0571-87902080 
客户服 务电 话：967777 
网址：www.stocke.com 
46. 平安证 券有 限责 任公 司 
注册地 址： 深圳 市福 田区 金田路 大中 华国 际交 易广 场裙 楼8 楼 
办公地 址： 深圳 市福 田区 金田路 大中 华国 际交 易广 场裙 楼8 楼（518048 ） 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
83 
法定代 表人 ：杨 宇翔 
电话：4008866338 
联系人 ：袁 月 
客户服 务电 话：95511 
网址：www.pingan.com.cn 
47. 国海证 券股份 有限 公司 
注册地 址： 广西 壮族 自治 区南宁 市滨 湖 路46 号 
办公地 址： 广西 壮族 自治 区南宁市 滨湖路 46 号 
法定代 表人 ：张 雅锋 
联系人 ：武 斌 
联系电 话：0755-83707413 
传真：0755-83700205 
客户服 务电 话：4008888100（全 国） 、95563（广 西） 
网址：www.ghzq.com.cn 
48. 国都证 券有 限责 任公 司 
注册地 址： 北京 市东 城区 东直门 南大 街3 号 国华 投资 大厦 9 层、10 层 
办公地 址： 北京 市东 城区 东直门 南大 街3 号 国华 投资 大厦 9 层、10 层 
法定代 表人 ：常 喆 
电话：010-84183333 
传真：010-84183311-3389 
联系人 ：黄 静 
客户服 务电 话：400-818-8118 
网址：www.guodu.com 
49. 东海证 券股份 有限 公司 
注册地 址： 江苏 省常 州市 延陵西 路23 号投 资广 场18-19 楼 
办公地 址： 江苏 省常 州市 延陵西 路23 号投 资广 场18-19 楼 
法定代 表人 ：朱科 敏 
基金业 务对 外联 系人 ：李 涛 
电话：0519-88157761 
传真：0519-88157761 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
84 
客户服 务电 话：400-888-8588 
网址：www.longone.com.cn 
50. 中航证 券有 限公 司 
注册地 址： 江西 省南 昌市 红谷滩 新区 红谷 中大 道1619 号南 昌国 际金 融大 厦A 栋 41 层 
办公地 址： 江西 省南 昌市 红谷滩 新区 红谷中 大道 1619 号南 昌国 际金 融大 厦A 栋 41 层 
法定代 表人 ：杜 航 
电话：0791-6768763 
传真：0791-6789414 
联系人 ：余 雅娜 
客户服 务电 话：400-8866-567 
网址：www.avicsec.com 
51. 江海证 券有 限公 司 
注册地 址： 黑龙 江省 哈尔 滨市香 坊区 赣水 路56 号 
办公地 址： 黑龙 江省 哈尔 滨市香 坊区 赣水 路56 号 
法定代 表人 ：孙 名扬 
电话：0451-82336863 
传真：0451-82287211 
联系人 ：徐 世旺 
客户服 务电 话：400-666-2288 
网址：www.jhzq.com.cn 
52. 中国民 族证 券有 限责 任公 司 
注册地 址： 北 京市 朝阳 区北 四 环中路 27 号 盘古 大观 A 座 40 层-43 层 
办公地 址： 北 京市 朝阳 区北 四 环中路 27 号 盘古 大观 A 座 40 层-43 层



法定代 表人 ：赵 大建 
客户服 务电 话：400-889-5618 
网址：www.e5618.com 
53. 华融证 券股 份有 限公 司 
注册地 址： 北京 市西 城区 金融大 街8 号



办公地 址： 北京 市西 城区 金融大 街8 号 
法定代 表人 ：祝献 忠 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
85 
客户服 务电 话：010-58568118 
联系人 ：林 长华 
网址：www.hrsec.com.cn 
54. 华安证 券股份 有限 公司 
注册地 址： 合 肥市 政务 文化 新 区天 鹅湖路 198 号 
办公地 址： 合 肥市 政务 文化 新 区天 鹅湖路 198 号 
法定代 表人 ：李 工 
客户服 务电 话：96518 
网址：www.hazq.com 
55. 国金证 券股 份有 限公 司 
注册地 址： 成都 市东 城根 上街95 号 
办公地 址： 成都 市东 城根 上街95 号成 证大 厦16 楼 
法定代 表人 ：冉 云 
联系电 话：028-86690021 86690206 
传真：028-86695681 
客户服务 电话 ：4006-600109 
网址：www.gjzq.com.cn 
56. 西部证 券股 份有 限公 司 
注 册 地址 ：西 安市 东新街232 号信 托大 厦16-17 层 
办 公 地址 ：西 安市 东新街232 号信 托大 厦16-17 层 
法定代 表人 ：刘 建武 
客户服 务电 话：029-87406132 
网址：www.westsecu.com 
57. 东兴证 券股 份有 限公 司 
注册地 址： 北京 市西 城区 金融大 街5 号 （新 盛大 厦）12、15 层 
办公地 址： 北京 市西 城区 金融大 街5 号 （新 盛大 厦）B 座12、15 层 
法定代 表人 ：崔 海涛 
客户服 务电 话：4008-888-993 
网址：www.dxzq.net 
58. 国信证 券股份 有限 公司 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
86 
注册地 址： 深圳 市罗 湖区 红岭中 路国 信证 券大 厦十 六层至 二十 六层 
办公地 址： 深圳 市罗 湖区 红岭中 路国 信证 券大 厦十 六层至 二十 六层 
法定代 表人 ：何 如 
电话：0755 －82130833 
传真：0755 －82133952 
联系人 ：齐 晓燕 
客户服 务电 话：95536 
网址：www.guosen.com.cn 
59. 招商证 券股份 有限 公司 
注册地 址： 深圳 市福 田区 益田路 江苏 大 厦A 座 38 －45 楼 
办公地 址： 深圳 市福 田区 益田 路江 苏大厦 A 座 38 －45 楼 
法定代 表人 ：宫 少林 
电话：0755 －82943666 
传真：0755 －82960141 
联系人 ：黄 健 
客户服 务热 线：95565、0755-26951111 
网址：www.newone.com.cn 
60. 方正证 券股份 有限 公司 
注册地 址： 长沙 市芙 蓉区 芙蓉中 路二 段华 侨国 际大 厦22-24 层 
办公地 址： 长沙 市芙 蓉区 芙蓉中 路二 段华 侨国 际大 厦22-24 层 
法定代 表人 ：雷 杰 
客户服 务电 话：95571 
网址：www.foundersc.com 
61. 德邦证 券有限 责任 公司 
注 册 地址 ：上 海市 曹杨路510 号南 半幢 9 楼 
办公地 址： 上海 市浦 东新 区福山 路500 号 “城 建国际 中 心”26 楼 
法定代 表人 ：姚 文平 
电话：021 －68761616 
传真：021 －68767981 
联系人 ：罗 芳 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
87 
客户服 务热 线：400-8888-128 
网址：www.tebon.com.cn 
62. 第一创 业证 券股份 有限 公司 
注册地 址： 广东 省深 圳市 罗湖区 笋岗 路12 号中 民时代 广场 B 座 25 、26 层 
办公地 址： 广东 省深 圳市 罗湖区 笋岗 路12 号中 民时代 广场 B 座 25 、26 层 
法定代 表人 ：刘 学民 
客户服 务电 话：400-888-1888 
网址：www.firstcapital.com.cn 
63. 华龙证 券有限 责任 公司 
注册地 址： 甘 肃省 兰州 市城 关 区东 岗西路 638 号 兰州 财 富中心 21 楼 
办公地 址： 甘 肃省 兰州 市城 关 区东 岗西路 638 号 兰州 财 富中心 21 楼 
法定代 表人 ：李 晓安 
联系人 ：李 昕田 
电话：0931-4890100 
传真：0931-4890118 
客户服 务电 话：0931-4890100、4890619、4890618 
网址：www.hlzqgs.com 
64. 湘财证 券股份 有限 公司 
注册地 址： 中国 湖南 省长 沙市黄 兴中 路63 号中 山国际 大厦 12 楼 
办公地 址： 中国 湖南 省长 沙市黄 兴中 路63 号中 山国际 大厦 12 楼 
法定代 表人 ：林 俊波 
电话：021 －68634518 
传真：021 －68865938 
联系人 ：陈 伟 
客户服 务电 话：400-888-1551 
网址：www.xcsc.com 
65. 上海证 券有限 责任 公司 
注册地 址： 上海 市黄 浦区 西藏中 路336 号 
办公地 址： 上海 市黄 浦区 西藏中 路336 号 
法定代 表人 ：龚德 雄 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
88 
电话：021-63231111 
联系人 ：王 伟力 
客服服 务电 话： 021-962518



网址：www.962518.com 
66. 大通证 券股 份有 限公 司 
注 册 地址： 大连 市沙 河口区 会 展路 129 号大 连国 际金 融 中心 A 座- 大 连期 货大厦 38 、39
层 
办 公 地址： 大连 市沙 河口区 会 展路 129 号大 连国 际金 融 中心 A 座- 大 连期 货大厦 38 、39
层 
法定代 表人 ：李红 光 
联系人 ：汪 晖 
电话：0411-39673301 
传真：0411-39673219 
客户服 务电 话：4008-169-169 
网址：www.estock.com.cn 
67. 华西证 券有 限责 任公 司 
注册地 址： 四川 省成 都市 陕西 街239 号 
办公地 址： 四川 省成 都市 陕西 街239 号 
法定代 表人 ：杨 炯洋 
客户服 务电 话：400-8888-818 
网址：www.hx168.com.cn 
68. 中信证 券股 份有 限公司 
注册地 址： 广东 省深 圳市 福田区 深南 大 道7088 号招 商 银行 大厦第 A 层 
办公地 址： 广东 省深 圳市 福田区 深南 大 道7088 号招 商 银行 大厦第 A 层 
法定代 表人 ：王 东明 
客户服 务热 线：010-84588888 
网址：www.cs.ecitic.com 
69. 中信证 券（ 山东 ）有 限责 任公司 （原 中信 万通 证券 有限责 任公 司） 
注册地 址： 青 岛市 崂山 区深 圳路 222 号 青岛 国际 金融 广场 1 号楼 20 层 
办公地 址： 青岛 市崂 山区 深圳 路222 号 青岛 国际 金融 广场 1 号楼第 20 层 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
89 
法定代 表人 ：杨宝 林 
客户服 务电 话：95548 
网址：www.citicssd.com 
70. 中信证 券（ 浙江 ）有 限责 任公司 
注册地 址： 浙江 省杭 州市 解放东 路29 号迪 凯银 座22 层 
办公地 址： 浙江 省杭 州市 解放东 路29 号迪 凯银 座22 层 
法定代 表人 ：沈 强 
客户服 务电 话：95548 
网址：www.bigsun.com.cn 
71. 天相投 资顾 问有 限公 司 
注册地 址： 北京 市西 城区 金融 街19 号 富凯 大厦 B 座 701 
办公地 址： 北京 市西 城区 新街口 外大 街28 号C 座5 层 
法定代 表人 ：林 义相



客服电 话：010-66045678 
传真：010-66045678 
天相投 顾网-网址 ：http://www.txsec.com 
天相基 金网-网址 ：www.jjm.com.cn 
联系人 ：尹伶 
联系电 话：010-66045529 
72. 深圳市 新兰 德证 券投 资咨 询有限 公司 
注册地 址： 深圳 市福 田区 华强北 路赛 格科 技 园4 栋10 层 1006# 
办公地 址： 深圳 市福 田区华 强 北路 赛格 科技 园 4 栋 10 层 1006# 
法人代 表人 ：马 令海 
客户服 务电 话：0755-88399099 
网址: www.new-rand.cn 
73. 上海长 量基 金销 售投 资顾 问有限 公司 
注册地 址： 上海 市浦 东新 区高翔 路526 号 2 幢 220 室 
办公地 址： 上海 市浦 东新 区浦东 大 道555 号 裕景 国际 B 座 16 层 
法定代 表人 ：张 跃伟 
联系人 ：敖 玲 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
90 
电话：021-58788678-8201 
传真：021—58787698 
客户服 务电 话：400-089-1289 
网址： www.erichfund.com 
74. 上海天 天基 金销 售有 限公 司 
注册地 址: 上 海市 徐汇 区龙田 路 190 号 2 号楼 2 层



办公地 址: 上 海市 徐汇 区龙田 路 195 号 3C 座 10 楼



法定代 表人:其实



联系人:潘世 友



客户服 务电 话:400-1818-188



网址: www.1234567.com.cn 
75. 北京增 财基 金销 售有 限公 司 
注册地 址： 北京 市西 城区 南礼士 路66 号 建威 大厦1208 室 
办公地 址： 北京 市西 城区 南礼士 路66 号建 威大 厦1208-1209 室 
法定代 表人 ：罗 细安 
联系人 ：孙 晋峰 
电话：010-67000988 
传真：010-68086927 
客户服 务电 话：400 －001 －8811 
网址：www.zcvc.com.cn 
76. 杭州数 米基 金销 售有 限公 司 
注册地 址： 杭州 市余 杭区 仓前街 道海 曙路 东2 号 
办公地 址： 浙江 省杭 州市 滨江区 江南 大 道3588 号恒生 大厦 12 楼 
法定代 表人 ：陈 柏青 
联系人 ：张 裕 
电话：021-60897869 
传真：0571-26698533 
客户服 务电 话：4000-766-123 
网址：www.fund123.cn 
77. 深圳众 禄基 金销 售有 限公 司 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
91 
注册地 址： 深圳 市罗 湖区 深南东 路5047 号 发展 银行大 厦 25 楼I、J 单元 
办公地 址： 深圳 市罗 湖区 深南东 路5047 号 发展 银行大 厦 25 楼I、J 单元 
法定代 表人 ：薛 峰



联系人 ：童 彩平 
电话：0755-33227950



传真：0755-82080798


 
客户服 务电 话：4006-788-887 
网址：www.zlfund.cn；www.jjmmw.com 
78. 上海好 买基 金销 售有 限公 司 
注册地 址： 上海 市虹 口区 场中 路685 弄 37 号4 号楼 449 室 
办 公 地址 ：上 海浦 东南路1118 号 鄂尔 多斯 大厦 903 ～906 室 
法定代 表人 ：杨 文斌 
联系人 ：张 茹 
电话：021-58870011 
传真：021-68596916 
客户服 务电 话：400-700-9665 
网址：www.ehowbuy.com 
79. 和讯信 息科 技有 限公 司 
注册地 址： 北京 市朝 外大 街22 号 泛利 大厦 10 层 
办公地 址： 北京 市朝 外大街 22 号 泛利 大厦 10 层 
法定代 表人 ：王 莉 
客户服 务电 话：400-920-0022



传真：021-20835879 
网址：licaike.hexun.com 
80. 浙江同 花顺 基金 销售 有限 公司 
注册地 址： 浙江 省杭 州市 文二西 路一 号元 茂大 厦903 室 
办公地 址： 浙江 省杭 州市 翠柏 路7 号杭 州电 子商 务产 业园 2 号楼 2 楼



法定代 表人 ：凌 顺平 
联系电 话：0571-88911818 
传真：0571-86800423 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
92 
客户服 务电 话：0571-88920897,4008-773-772 
网址： www.5ifund.com 
81. 深圳腾 元基 金销 售有 限公 司 
注册地 址： 深圳 市福 田区 金田 路2028 号皇 岗商 务中心 主楼 407 室 
办公地 址： 深圳 市福 田区 金田 路2028 号皇 岗商 务中心 主楼 407 室



法定代 表人 ：卓 紘畾 
客户服 务电话 ：4006-877-899 
网址： www.tenyuanfund.com 
82. 北京展 恒基 金销 售有 限公 司 
注册地 址： 北京 市顺 义区 后沙峪 镇安 富 街6 号 
办公地 址： 北京 市顺 义区 后沙峪 镇安 富 街6 号 
法定代 表人 ：闫 振杰 
客户服 务电 话：400-888-6661 
网址： www.myfund.com 
83. 一路财 富( 北京) 信息 科技 有限公 司 
注册地 址： 北京 市西 城区车 公 庄大街 9 号五 栋大楼C 座 702 
办公地 址： 北京 市西 城区车 公 庄大街 9 号五 栋大楼C 座 702 
法定代 表人 ： 吴 雪秀 
客户服 务电 话：400-001-1566 
网址： www.yilucaifu.com 
84. 北京晟 视天 下投 资管 理有 限公司 
注册地 址： 北 京市 怀柔 区九 渡 河镇 黄坎村 735 号 03 室 
办公地 址： 北 京市 朝阳 区朝 外 大街甲 6 号万 通中心D 座 28 层 
法定代 表人 ：蒋煜 
客户服 务电 话：400-818-8866 
网址： www.shengshiview.com.cn 
85. 宜信普 泽投 资顾 问（ 北京 ）有限 公司 
注册地 址： 北京 市朝 阳区 建国 路88 号 9 号楼15 层1809 
办公地 址： 北京 市朝 阳区 建国 路88 号 SOHO 现代城C 座 1809 
法定代 表人 ：沈 伟桦 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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客户服 务电 话：400-6099-200 
联系人 ：程 刚 
电话：010-52855713 
网址： www.yixinfund.com 
86. 中经北 证（ 北京 ）资 产管 理有限 公司 
注册地 址： 北京 市西 城区 车公庄 大 街4 号 5 号楼 1 层 
办公地 址： 北京 市西 城区 北礼士 路 甲129 号 新华 1949 产业 园东 门 
法定代 表人 ：徐 福星 
联系人 ：陈 莹莹 
客户服 务电 话： 010-68998820 
网址： www.bzfunds.com 
基 金 管理 人可 根据 有关 法律 法 规的 要求， 选择 其他符 合 要求 的机 构代 理销 售基 金， 并及
时公告 。 
二、 注册登记机构 
名称： 诺安 基金 管理 有限 公司 
住所： 深圳 市深 南大 道4013 号兴 业银 行大 厦 19—20 层 
法定代 表人 ：秦 维舟 
电话：0755-83026688 
传真：0755-83026677 
三、 出具法律意见书 的律 师事务所和经办律师 
名称： 北京 颐合 中鸿 律师 事务所 （原 北京 市颐 合律 师事务 所） 
地址： 北京 市东 城区 建国 门内大 街7 号 光华 长安 大厦 2 座 1910 室 
法定代 表人/负责 人： 夏军 
电话：010-65178866 
传真：010-65180276 
经办律 师： 虞 荣方 、高 平均 
四、审计基金财产的 会计 师事务所和经办注册 会计 师 
名称： 德勤 华永 会计 师事 务所（ 特殊 普通 合伙 ） 
住所： 上海 市延 安东 路222 号 外滩 中心 30 楼 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
94 
执行事 务合 伙人 ：卢 伯卿 
电话：021 －61418888 
传真：021 －63350003 
联系人 ：余 志亮 
经办注 册会 计师 ：王 明静 、洪锐 明 
 
第 二 十部分


基 金合同内容摘要 
 
一、基金份额持有人 、基 金管理人和基金托管 人的 权利、义务 
（一）基金份额持有 人的 权利与义务 
基 金 投资 者购 买本 基金 基金 份 额的 行为 即视 为对 《基 金 合同》 的承 认和 接受， 基金 投资
者 自 取得 依据 《 基金 合同》 募集 的基 金份 额， 即 成为 本 基金 份额 持有 人和 《基 金 合同》 的当
事 人， 直至 其不 再持 有本基 金 的基 金份 额。 基 金份额 持 有人 作为 《 基金 合同》 当事 人并 不以
在《基 金合同 》上 书面 签章 或 签字 为必 要条 件。 
每份基 金份 额具 有同 等的 合法权 益。 
1、根据《 基金法》 、 《运作 办法》及 其他有关 规定， 基金份额 持有人的 权利包 括但不 限
于： 
（1） 分享基 金财 产收 益； 
（2） 参与分 配清 算后 的剩 余基 金财产 ； 
（3） 依法申 请赎 回其 持有 的基 金份额 ； 
（4） 按照规 定要 求召 开基 金份 额持有 人大 会； 
（5） 出席或 者委 派代 表出 席基 金份额 持有 人大 会， 对基 金 份额持 有人 大会 审议 事项
行使表 决权 ； 
（6） 查阅或 者复 制公 开披 露的 基金信 息资 料； 
（7） 监督基 金管 理人 的投 资运 作； 
（8） 对 基 金管 理人、 基金 托管人 、 基 金销 售机 构损 害其合 法 权益 的行 为依 法提 起诉
讼； 
（9） 法律法 规和 《基 金合 同》 规定的 其他 权利 。 
2、根据《 基金法》 、 《运作 办法》及 其他有关 规定， 基金份额 持有人的 义务包 括但不 限
于： 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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（1） 遵守《 基金 合同 》 ； 
（2） 交纳基 金认 购、 申购 、赎 回款项 及法 律法 规和 《基 金合同 》所 规定 的费 用； 
（3） 在 其 持有 的基 金份 额范 围内 ， 承担 基金 亏损 或者 《基金 合 同》 终止 的有 限责 任； 
（4） 不从事 任何 有损 基金 及其 他《基 金合 同》 当事 人合 法权益 的活 动； 
（5） 返还在 基金 交易 过程 中因 任何原 因 ， 自 基金 管理 人 、 基金托 管人 及基 金代 销机
构处 获得 的不 当得 利； 
（6）


 执 行生 效的 基金 份额持 有人 大会 的决 定； 
（7） 法律法 规及中 国证 监会 规定 的 和《 基金 合同 》约定的 其 他义 务。 
（二）基金管理人的 权利 与义务 
1、根 据《 基金 法》 、 《运 作 办法》 及其 他有 关规 定， 基金管 理人 的权 利包 括但 不限于 ： 
（1） 依法募 集基 金； 
（2） 自 《基 金合 同》 生 效之 日起 ， 根 据法 律法 规和 《 基金 合 同》 独 立运 用并 管理基
金财产 ； 
（3） 依照 《基 金合 同 》 收 取基 金 管理费 以及 法律 法规 规定 或中国 证监 会批 准的 其他
费用； 
（4） 销售基 金份 额； 
（5） 召集基 金份 额持 有人 大会 ； 
（6） 依 据《 基金 合同 》 及 有关法 律 法规 规定 监督 基金 托管 人， 如认 为基 金托 管人违
反 了 《 基金 合同 》 及 国家有 关 法律 法规 规定， 应呈报 中 国证 监会 和其 他监 管部 门， 并采 取必
要措施 保护 基金 投资 者的 利益； 
（7） 在基金 托管 人更 换时 ，提 名新的 基金 托管 人； 
（8） 选择、 委托 、 更 换基 金代 销 机构， 对基 金代 销机 构的 相 关行为 进行 监督 和处 理；



（9） 担任或委托 其他符合条件的机构担任 基金注册登记机构办理基 金注册登记业
务并获 得《 基金 合同 》规 定的费 用；



（10）


依 据《 基金 合同 》及有 关法 律法 规规 定决 定基金 收益 的分 配方 案；



（11） 在《基 金合 同》 约定 的范 围内， 拒绝 或暂 停受 理申 购与赎 回申 请；



（12） 在符合有关 法律法规 和《 基金合同》 的前提 下，制 订和调整《 业务规 则》 ，决
定和调 整除 调高 管理 费率 和托管 费率 之外 的基 金相 关费率 结构 和收 费方 式；



（13） 依照法 律法 规为 基金 的利 益对被 投资 公司 行使 股东 权利， 为基 金的 利益 行使 因
基金财 产投 资于 证券 所产 生的权 利；


诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
96 
（14） 在法律 法规 允许 的前 提下 ，为基 金的 利益 依法 为基 金进行 融资 ；



（15） 以基金 管理 人的 名义 ， 代 表 基金份 额持 有人 的利 益行 使诉讼 权利 或者 实施 其他
法律行 为；



（16） 选 择、 更换 律师 事务 所、 会 计 师事 务所、 证券 经纪商 或 其他 为基 金提 供服 务的
外部机 构； 
（17） 法律法 规和 《基 金合 同》 规定的 其他 权利 。 
2、根 据《 基金 法》 、 《运 作 办法》 及其 他有 关规 定， 基金管 理人 的义 务包 括但 不限于 ： 
（1） 依法募 集基 金， 办理 或者 委 托经中 国证 监会 认定 的其 他机构 代为 办理 基金 份额
的发售、 申购、赎 回和登 记事宜； 如认为基 金代销 机构违反 《基金合 同》 、基 金销售与 服 务
代理协 议及 国家 有关 法律 规定 ， 应 呈报 中国 证监 会 和其他 监管 部门 ， 并采 取 必要措 施保 护基
金投资 者的 利益 ； 
（2） 办理基金 备案 手续 ； 
（3） 自《基金合 同》生效 之日 起,以诚实信 用、勤勉 尽责 的原则管理 和运用 基金财
产； 
（4） 配 备 足够 的具 有专 业资 格的 人 员进 行基 金投 资分 析、 决策， 以专 业化 的经 营方
式管理 和运 作基 金财 产； 
（5） 建 立 健全 内部 风险 控制、 监 察 与稽 核、 财 务管 理及人 事 管理 等制 度， 保 证所管
理的基金 财产和基 金管理 人的财产 相互独立,对所管 理的不同 基金分别 管理， 分别记账 ， 进
行证券 投资 ； 
（6） 除依据《基 金法》 、 《 基金 合同》及其 他有关 规定外, 不得利用基 金财产 为自己
及任何 第三 人谋 取利 益， 不得委 托第 三人 运作 基金 财产； 
（7） 依法接 受基 金托 管人 的监 督； 
（8） 采取适 当合 理的 措施 使计 算基金 份额 认购 、 申 购和赎 回 价格 的方 法符 合 《基金
合 同》 等法 律文 件的 规定， 按有 关规 定计 算并 公告基 金 资产 净值， 确定 基金份 额 申购、 赎回
的价格 ； 
（9） 进行基 金会 计核 算并 编制 基金财 务会 计报 告； 
（10） 编制季 度、 半年 度和 年度 基金报 告； 
（11） 严 格 按照 《 基金 法 》 、 《基 金合 同》 及其 他有 关规 定， 履行 信 息披 露及 报告 义务； 
（12） 保 守 基金 商业 秘密， 不泄露 基 金投 资计 划、 投 资意向 等。 除 《基 金法 》 、 《 基金
合同》 及其 他有 关规 定另 有规定 外， 在基 金信 息公 开披露 前应 予保 密， 不向 他人泄 露； 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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（13） 按 《基 金合 同》 的约 定确定 基 金收 益分 配方 案， 及时向基 金份 额持 有人 分配 基
金收益 ； 
（14） 按规定 受理 申购 与赎 回申 请，及 时、 足额 支付 赎回 款项； 
（15） 依据 《基 金法》 、 《 基金 合 同》 及其 他有 关规 定召 集 基金份 额持 有人 大会 或 配合
基金托 管人 、基 金份 额持 有人依 法召 集基 金份 额持 有人大 会； 
（16） 按规定保存 基金财产管理业务活动的 会计账册、报表、记录和 其他相关资料
15 年以 上； 
（17） 确保需 要向 基金 投资 者提 供的各 项文 件或 资料 在规 定时间 发出 ， 并 且保 证投 资
者 能 够按 照 《基 金合 同》 规 定 的时 间和 方式， 随时查 阅 到与 基金 有关 的公 开资 料， 并在 支付
合理成 本的 条件 下得 到有 关资料 的复 印 件； 
（18） 组织并参加 基金财产 清算 小组,参与基 金财产 的保管 、清理、估 价、变 现和分
配； 
（19） 面 临 解散、 依法 被撤 销或者 被 依法 宣告 破产 时， 及时 报 告中 国证 监会 并通 知基
金托管 人； 
（20） 因违反 《基 金合 同》 导致 基金财 产的 损失 或损 害基 金份额 持有 人合 法权 益时，
应当承 担赔 偿责 任， 其赔 偿责任 不因 其退 任而 免除 ； 
（21） 监 督 基金 托管 人按 法律 法规 和 《 基金 合同 》 规 定履行 自 己的 义务， 基金 托管人
违反 《基 金合 同》 造成 基 金财产 损失 时 ， 基 金管 理 人应为 基金 份额 持有 人利 益向基 金托 管人
追偿； 
（22） 当基金 管理 人将 其义 务委 托第三 方 处理 时， 应当 对第三 方 处理 有关 基金 事务 的
行为承 担责 任 ； 但 因第 三 方责任 导致 基金 财产 或基 金份额 持有 人利 益受 到损 失， 而基 金管 理
人首先 承担 了责 任的 情况 下，基 金管 理人 有权 向第 三方追 偿； 
（23） 以基金 管理 人名 义， 代表 基 金份额 持有 人利 益行 使诉 讼权利 或实 施其 他法 律行
为；



（24） 基金管理人 在募集期 间未 能达到基金 的备案 条件， 《 基金合同》 不能生 效，基
金管理 人承 担因 募集 行为 而产生 的债 务和 费用 ， 将 已 募集资 金并 加计 银行 同期 存款利 息在 基
金 募 集期 结束后 30 日内 退 还基金 认购 人； 
（25） 执行生 效的 基金 份额 持有 人大会 的决 定； 
（26） 建立并 保存 基金 份额 持有 人名册 ， 定期 或不 定期 向基金 托 管人 提供 基金 份额 持
有人名 册； 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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（27） 法律法 规及中 国证 监会 规定 的 和《 基金 合同 》约定的 其 他义 务。 
（三）基金托管人的 权利 与义务 
1、根 据《 基金 法》 、 《运 作 办法》 及其 他有 关规 定， 基金托 管人 的权 利包 括但 不限于 ： 
（1） 自 《基 金合 同》 生 效之 日起 ， 依 法律 法规 和 《基 金合 同》 的规 定安 全保 管基金
财产； 
（2） 依 《 基金 合同 》 约定 获得 基 金托管 费以 及法 律法 规规 定或监 管部 门批 准的 其他
收入； 
（3） 监督基 金管 理人 对本 基金 的投资 运作 ，如 发现 基金 管理人 有违 反《 基金 合同 》
及国家法 律法 规行 为， 对基 金 财 产、 其他 当事 人的利 益 造成 重大 损失 的情形 ， 应呈 报中 国证
监会， 并采 取必 要措 施保 护基金 投资 者的 利益 ； 
（4） 选择、 更换 境外 托管 人， 委托境 外托 管人 协助 履行 托管职 责； 
（5） 按规定 开设 基金 财产 的资 金账户 和证 券账 户； 
（6） 提议召 开或 召集 基金 份额 持有人 大会 ； 
（7） 在基金 管理 人更 换时 ，提 名新的 基金 管理 人； 
（8） 法律法 规和 《基 金合 同》 规定的 其他 权利 。 
2、根 据《 基金 法》 、 《运 作 办法》 及其 他有 关规 定， 基金托 管人 的义 务包 括但 不限于 ： 
（1） 以诚实 信用 、勤 勉尽 责的 原则持 有并 安全 保管 基金 财产； 
（2） 设 立 专门 的基 金托 管部 门， 具有 符合 要求 的营 业场所 ， 配 备足 够的 、 合 格的熟
悉基金 托管 业务 的专 职人 员，负 责基 金财 产托 管事 宜； 
（3） 建 立 健全 内部 风险 控制、 监 察 与稽 核、 财 务管 理及人 事 管理 等制 度， 确 保基金
财产的 安全 ，保 证其 托管 的基金 财产 与基 金托 管人 自有财 产以 及不 同的 基金 财产相 互独 立 ；
对所托 管的 不同 的基 金分 别设置 账户 ， 独 立核 算， 分 账管理 ， 保 证不 同基 金之 间 在名册 登记 、
账户设 置、 资金 划拨 、账 册记录 等方 面相 互独 立； 
（4） 除 依 据 《基 金法 》 、 《 基金合 同》 及其 他有 关规 定外， 不得 利用 基金 财产 为自己
及任何 第三 人谋 取利 益， 不得委 托第 三人 托管 基金 财产； 
（5） 保管由 基金 管理 人代 表基 金签订 的与 基金 有关 的重 大合同 及有 关凭 证； 
（6） 按规定开设 基金财产 的资 金账户和证 券账户, 按照《 基金合同》 的约定 ，根据
基金管 理人 的投 资指 令， 及时办 理清 算、 交割 事宜 ； 
（7） 保守基 金商 业秘 密， 除《 基金法 》 、 《 基金 合同 》及 其他有 关规 定另 有规 定外 ，
在基金 信息 公开 披露 前予 以保密 ，不 得向 他人 泄露 ； 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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（8） 确保基 金份 额净 值按 照有 关法律 法规 、基 金合 同规 定的方 法进 行计 算， 复 核、
审查基 金管 理人 计算 的基 金资产 净值 、基 金份 额申 购、赎 回价 格； 
（9） 办理与 基金 托管 业务 活动 有关的 信息 披露 事项 ； 
（10） 对 基 金财 务会 计报 告、 季度 、 半 年度 和年 度基 金报告 出 具意 见， 说 明基 金管理
人在各 重要 方面 的运 作是 否严格 按照 《基 金合 同 》 的 规定进 行 ； 如果 基金 管理 人 有未执 行 《基
金合同 》规 定的 行为 ，还 应当说 明基 金托 管人 是否 采取了 适当 的措 施； 
（11） 保存基 金托 管业 务活 动的 记录、 账册 、报 表和 其他 相关资 料15 年以 上； 
（12） 建立并 保存 基金 份额 持有 人名册 ； 
（13） 按规定 制作 相关 账册 并与 基金管 理人 核对 ； 
（14） 依据基金管 理人的指令或有关规定向 基金份额持有人支付基金 收益和赎回款
项； 
（15） 按照规定召 集基金份额持有人大会或 配合基金份额持有人依法 自行召集基金
份额持 有人 大会 ； 
（16） 依据法律法 规、 《基 金合同 》和《托管 协议》 的规定 监督基金管 理人的 投资运
作； 
（17） 参加基 金财 产清 算小 组， 参与基 金财 产的 保管 、清 理、估 价、 变现 和分 配； 
（18） 面 临 解散、 依法 被撤 销或者 被 依法 宣告 破产 时， 及时 报 告中 国证 监会 和银 行监
管机构 ，并 通知 基金 管理 人； 
（19） 因 违 反 《基 金合 同》 导致基 金 财产 损失 时， 应 承担赔 偿 责任， 其赔 偿责 任不因
其退任 而免 除； 
（20） 按规定 监督 基金 管理 人按 法律法 规和 《 基金 合同 》 规定履 行自 己 的义 务， 基金
管理人 因违 反《 基金 合同 》造成 基金 财产 损失 时， 应为基 金利 益向 基金 管理 人追偿 ； 
（21） 执行生 效的 基金 份额 持有 人大会 的决 定； 
（22） 对 基 金的 境外 财产， 基金托 管 人可 授权 境外 托管 人代 为 履行 其承 担的 职责。 境
外托管 人在 履行 职责 过程 中， 因本 身过 错、 疏忽 原 因而导 致基 金财 产受 损的 ， 基 金托 管人 承
担相应 赔 偿或 追索 责任 ； 
（23） 保护基 金份 额持 有人 利益 ， 按照规 定对 基金 日常 投资 行为和 资金 汇出 入情 况实
施监督 ，如 发现 投资 指令 或资金 汇出 入违 法、 违规 ，应当 及时 向中 国证 监会 、外管 局 报 告 ； 
（24） 安 全 保护 基金 财产， 准时将公司 行为 信息 通知 基金 管理人 ， 确保 基金 及时 收 取
所有应 得收 入； 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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（25） 每 月 结束后 7 个 工作 日内 ， 向中国 证监 会和 外管 局报 告基金 管理 人境 外投 资情
况，并 按相 关规 定进 行国 际收支 申报 ； 
（26） 办理基 金管 理人 就管 理本 基金的 有关 结汇 、 售 汇、 收 汇、 付汇 和人 民币 资金结
算业务 ； 
（27） 保 存 基金 管理 人就 管理 本基 金 的资 金汇 出、 汇 入、 兑 换、 收汇、 付汇 、 资金往
来、委 托及 成交 记录 等相 关资料 ，其 保存 的时 间应 当不少 于 20 年； 
（28） 法 律 法规、 《基 金合 同》 规定 的 其他 义务 以及 中 国证 监会和 外管 局根 据审 慎监
管原则 规定 的基 金托 管人 的其他 职责。 
二、基金份额持有人 大会 召集、议事及表决的 程序 和规则 
基金份 额持 有人 大会 由基 金份额 持有 人组 成。 基金 份 额持有 人持 有的 每一 基金 份额拥 有
平等的 投票 权。 
（一）召开事由 
1、当 出现 或需 要决 定下 列 事由之 一的 ，应 当召 开基 金份额 持有 人大 会： 
（1）终 止《 基金 合同 》； 
（2）更 换基 金管 理人 ； 
（3）更 换基 金托 管人 ； 
（4）转 换基 金运 作方 式； 
（5）提高 基金管理 人和基 金托管人 的报酬标 准。但 根据法律 法规的要 求提高 该等报 酬
标准的 除外 ； 
（6） 变更 基金 类别 ； 
（7） 本基 金与 其他 基金 的 合并； 
（8） 变更 基金 投资 目标 、 范围或 策略 ； 
（9） 变 更基 金份 额持 有人大 会 程序 ； 
（10） 基金 管理 人或 基金 托管人 要求 召开 基金 份额 持有人 大会 ； 
（11 ） 单独 或 合计 持有 本基金 总 份额10 ％ 以上 （含10 ％） 基金 份额 的 基金 份额 持有人 （以
基金管 理人 收到 提议 当日 的基金 份额 计算 ， 下同 ） 就 同一事 项书 面要 求召 开基 金份额 持有 人
大会； 
（12） 对基 金当 事人 权利 和义务 产生 重大 影响 的其 他事项 ； 
（13 ） 法 律法 规、 《基 金合 同》 或中 国证 监会 规定 的 其他应 当召 开基 金份 额持 有人大 会
的事项 。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
101 
2、 以下 情况 可由 基金 管理 人和基 金托 管人 协商 后修 改， 不需 召开 基金 份额 持 有人大 会 ： 
（1）调 低基 金管 理费和 基 金托管 费； 
（2）法 律法 规要 求增 加的基 金 费用 的收 取； 
（3） 在《 基金 合同 》规 定 的范围 内变 更本 基金 的申 购费率 、降 低赎 回费 率； 
（4） 因相 应的 法律 法规 发 生变动 而应 当对 《基 金合 同》进 行修 改； 
（5） 《基 金合 同》 的修 改 对基金 份额 持有 人利 益无 实质性 不利 影响 或修 改不 涉及 《基 金
合同》 当事 人权 利义 务关 系发生 变化 ； 
（6）除按 照法律法 规和《 基金合同 》规定应 当召开 基金份额 持有人大 会的以 外的其 他
情形。 
（二）会议召集人及 召集 方式 
1、除法律 法规规定 或《基 金合同》 另有约定 外，基 金份额持 有人大会 由基金 管理人 召
集。 
2、 基金 管理 人未 按规 定召集 或 不能 召集 时， 由基 金托 管 人召 集。 
3、基金托 管人认为 有必要 召开基金 份额持有 人大会 的，应当 向基金管 理人提 出书面 提
议。 基金 管理 人应 当自 收 到书面 提议 之日 起10 日内决 定 是否 召集， 并书 面告知 基 金托 管人 。
基金管 理人 决定 召集 的 ， 应当自 出具 书面 决定 之日 起60 日内 召开 ； 基金 管理 人决定 不召 集，
基金托 管人 仍认 为有 必要 召开的 ，应 当由基 金托 管人 自 行召 集。 
4、 代表 基金 份额 10%以 上（ 含 10% ） 的 基金 份额 持有 人就同 一事 项书 面要 求召 开基金 份
额持有人大会，应当 向基 金管理人提出书面提 议。 基金管理人应当自收 到书 面提议之日起
10 日内决 定是否 召集， 并 书面告知 提出提议 的基金 份额持有 人代表和 基金托 管人。基 金管
理人决 定召 集的 ，应 当自 出具书 面决 定之 日起 60 日 内召开 ；基 金管 理人 决定 不召集 ，代 表
基金份 额 10% 以上 （含 10%）的基 金份 额持 有人 仍认 为有必 要召 开的 ，应 当向 基金托 管人 提
出书面 提议 。基 金托 管人 应当自 收到 书面 提议 之日 起 10 日 内决 定是 否召 集，并 书 面告 知提
出 提 议的 基金 份额 持有 人代 表 和基 金管 理人； 基金托 管 人决 定召 集的， 应当自 出 具书 面决 定
之 日起 60 日 内召 开。 
5、 代表 基金 份额 10%以 上（ 含 10% ） 的 基金 份额 持有 人就同 一事 项要 求召 开基 金份额 持
有人大 会， 而基金 管理 人、 基 金托 管人 都不 召集 的， 单 独或 合计 代表 基金 份额 10% 以上 （含
10%） 的 基金 份额 持有 人有权 自 行召 集， 并 至少 提前 30 日 报中 国证 监会 备案。 基金 份 额持 有
人 依 法自 行召 集基 金份 额持 有 人大 会的， 基金 管理人 、 基 金托 管人 应当 配合， 不得 阻碍 、 干
扰。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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6、基 金份 额持 有人 会议 的 召集人 负责 选择 确定 开会 时间、 地点 、方 式和 权益 登记日 。 
（三）召开基金份额 持有 人大会的通知时间、 通知 内容、通知方式 
1、 召开 基金 份额 持 有人 大会 ， 召集 人应 于会 议召 开前 40 天， 在至 少一家 指定 媒体公 告 。
基金份 额持 有人 大会 通知 应至少 载明 以下 内容 ： 
（1）会 议召 开的 时间 、地点 、 方式 和会 议形 式； 
（2）会 议拟 审议 的事 项、议 事 程序 和表 决形 式； 
（3）有 权出 席基 金份 额持有 人 大会 的基 金份 额持 有人 的 权益 登记 日； 
（4） 授权 委托 书的内 容要 求 （包 括但 不限 于代 理人 身 份， 代 理权 限和 代理 有效 期 限等） 、
送达时 间和 地点 ； 
（5）会 务常 设联 系人 姓名及 联 系电 话。 
2、采取通 讯开会方 式并进 行表决的 情况下， 由会议 召集人决 定通讯方 式和书 面表决 方
式， 并在 会议 通知 中说 明 本次基 金份 额持 有人 大会 所采取 的具 体通 讯方 式 、 委托的 公证 机关
及其联 系方 式和 联系 人、 书面表 决意 见寄 交的 截止 时间和 收取 方式 。 
3、如召集 人为基金 管理人 ，还应另 行书面通 知基金 托管人到 指定地点 对书面 表决意 见
的计票 进行 监督 ； 如召 集 人为基 金托 管人 ， 则应 另 行书面 通知 基金 管理 人到 指定地 点对 书面
表 决 意见 的计 票进 行监 督； 如召 集人 为基 金份 额持有 人， 则应 另行 书面 通知基 金 管理 人和 基
金托管 人到 指定 地点 对书 面表决 意见 的计 票进 行监 督。 基 金管 理人 或基 金托 管 人拒不 派代 表
对书面 表决 意见 的计 票进 行监督 的， 不影 响表 决意见 的 计票 结果 。 
（四）基金份额持有 人出 席 会议的方式 
基金份 额持 有人 大会 可通 过现场 开会 方式 或通 讯开 会方式 召开 。 
会议的 召开 方式 由会议 召 集人确 定， 但更 换基 金管 理 人和基金 托管 人必 须以 现场 开 会方
式召开 。 
1、现场开 会。由基 金份额 持有人本 人出席或 以代理 投票授权 委托书委 派代表 出席， 现
场开会 时基 金管 理人 和基 金托管 人的 授权 代表 应当 列席基金 份额 持有 人大 会， 基金管 理人 或
托管人 不派 代表 列席 的 ， 不影响 表决 效力 。 现场 开 会同时 符合 以下 条件 时 ， 可以进 行基 金份
额持有 人大 会议 程： 
（1）亲自 出席会议 者持有 基金份额 的凭证、 受托出 席会议者 出具的委 托人持 有基金 份
额的凭证 及委托人 的代理 投票授权 委托书符 合法律 法规、 《基 金合同 》和会议 通知的规 定 ，
并且持 有基 金份 额的 凭证 与基金 管理 人持 有的 登记 资料相 符； 
（2）经核 对，汇总 到会者 出示的在 权利登记 日持有 基金份额 的凭证显 示，有 效的基 金诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
103 
份额不少 于本 基金 在权益 登记日 基金 总份 额的 50% （含 50% ） 。 
2、通讯开 会。通讯 开会系 指基金份 额持有人 将其对 表决事项 的投票以 书面形 式在表 决
截至日 以前 送达 至召 集人 指定的 地址 。通讯 开会 应以 书 面方 式进 行表 决。 
在同时 符合 以下 条件 时， 通讯开 会的 方式 视为 有效 ： 
（1）会 议召 集人 按 《基 金 合同》 规定 公布 会议 通知 后，在 2 个工 作日 内连 续公 布 相关
提示性 公告 ； 
（2）会议 召集人在 基金托 管人（如 果基金托 管人为 召集人， 则为基金 管理人 ）和 公证
机关的 监督 下按 照会 议通 知规定的 方式 收取 基金 份额 持 有人 的书 面表 决意 见； 基金托 管人 或
基金管 理人 经通 知不 参加 收取书 面表 决意 见的 ，不 影响表 决效 力； 
（3 ） 本人 直接 出具 书面 意见 或 授权 他人 代表 出具 书面 意 见的， 基金 份额 持有人 所 持有
的基金 份额 不小 于在 权益 登 记 日基 金总 份额的 50% （含 50% ） ； 
（4）上 述 第（3）项 中 直 接 出具书 面意 见的 基金 份额 持有人 或受 托代 表他 人出 具书面 意
见 的 代理 人， 同 时提 交的持 有 基金 份额 的凭 证、 受托 出具 书面 意见 的代 理人 出具的 委托 人持
有基金份 额的凭证 及委托 人的代理 投票授权 委托书 符合法律 法规、 《 基金合同 》和会议 通 知
的规定 ， 并 与基 金登 记注册机构 记录 相符 ， 并且 委 托人出 具的 代理 投票 授权 委托书 符合 法律
法规、 《基 金合 同》 和会 议 通知的 规定 ； 
（5） 会议 通知 公布 前报 中 国证监 会备 案。 
3、在法律 法规或监 管机构 允许的情 况下，经 会议通 知载明， 基金份额 持有人 也可以 采
用 网 络、 电 话或 其他 方式进 行 表决， 或者 采用 网络、 电话 或其 他方 式授 权他人 代 为出 席会 议
并表决 。 
（五） 议事内容与程 序 
1、议事 内容 及提 案权 
议事内 容为 关系 基金 份额 持有人 利益 的重 大事 项 ， 如 《基 金合 同》 的重 大修改、决 定 终
止《基金 合同》 、 更换基金 管理人、 更换基金 托管人 、与其他 基金合并 、法律 法规及《 基 金
合同》 规定 的 其他 事项 以及 会议 召集 人认 为需 提交 基金份 额持 有人 大会 讨论 的其他 事项 。 
基金管 理人 、基 金托 管人 、单独 或合 并持 有权 益登 记日基 金总 份额 10% （含 10% ）以上
的基金份额持有人可 以在 大会召集人发出会议 通知 前向大会召集人提交 需由 基金份额持有
人大会 审议 表决 的提 案 ； 也可以 在会 议通 知发 出后 向大会 召集 人提 交临 时提 案， 临时 提案 应
当在大 会召 开日 至少 35 天 前提 交召 集人 并由 召集 人公 告 。 
基金份 额持 有人 大会 的召 集人发 出召 集会 议的 通知 后， 对 原有 提案 的修 改应 当 在基金 份诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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额 持 有人 大会 召开日 30 天 前公 告。 
基金份 额持 有人 大会 不得 对未事 先公 告的 议事 内容 进行表 决。 
召集人 对于 基金 管理 人 、 基金托 管人 和基金 份额 持有 人 提交 的临 时提 案进 行审 核， 符合
条件的 应 当在 大会 召开日30 天 前公 告。 大会 召集 人 应当按 照以 下原 则对 提案 进行审 核： 
（1）关联 性。大会 召集人 对于提案 涉及事项 与基金 有直接关 系，并且 不超出 法律法 规
和 《基 金合 同》 规定 的基金 份 额持 有人 大会 职权 范围 的， 应提 交大 会审 议； 对 于 不符 合上 述
要求的 ， 不提 交基 金份 额 持有人 大会 审议 。 如果 召 集人决 定不 将基 金份 额持 有人提 案提 交大
会表决 ，应 当在 该次 基金 份额持 有人 大会 上进 行解 释和说 明。 
（2）程序 性。大会 召集人 可以对提 案涉及的 程序性 问题做出 决定。如 将提案 进行分 拆
或 合 并表 决， 需 征得 原提案 人 同意； 原提 案人 不同意 变 更的， 大会 主持 人可以 就 程序 性问 题
提请基 金份 额持 有人 大会 做出决 定， 并按 照基 金份 额持有 人大 会决 定的 程序 进行审 议。 
单独或 合并 持有 权利 登记 日基金 总份 额 10% （含 10%）以上 的基 金份 额持 有人 提交基 金
份额持 有人 大会 审议 表决 的提案 ， 或 基金 管理 人或 基 金托管 人提 交基 金份 额持 有人大 会审 议
表决的 提案 ， 未获 基金 份 额持有 人大 会审 议通 过 ， 就同一 提案 再次 提请 基金 份额持 有人 大会
审 议 ，其 时间 间隔 不少于6 个月 。法 律法 规另 有规 定除外 。 
基金份 额持 有人 大会 的召 集人发 出召 开会 议的 通知 后，如 果需 要对 原有 提案 进行修 改 ，
应当最 迟在 基金 份额 持有 人大会 召开 前 30 日公 告。否 则 ，会 议的 召开 日期 应当 顺 延并 保证
至少与 公告 日期 有30 日的间 隔 期。 
2、议事 程序 
（1） 现场 开会 
在现场 开会 的方 式下 ，首 先由大 会主 持人 按照 下列 第七条 规 定程 序确 定和 公布 监 票人，
然后由 大会 主持 人宣 读提 案， 经讨 论后 进行 表决 ， 并形成 大会 决议 。 大会 主 持人为 基金 管理
人授权 出席 会议 的代 表 ， 在基金 管理 人授权 代表 未 能主持 大会 的情 况下 ， 由 基金托 管人 授权
其出席 会议 的代 表主 持； 如果基 金管 理人 授权 代表 和基金 托管 人授权 代表 均未 能 主持 大会，
则由出 席大 会的 基金 份额 持有人 所持 表决 权的 50%以上（ 含 50% ）选举 产生一 名 基金 份额 持
有人作 为该 次基 金份 额持 有人大 会的 主持 人。 基金 管 理人和 基金 托管 人不 出席 或主持 基金 份
额持有 人大 会， 不影 响基 金份额 持有 人大 会作 出的 决议的 效力 。 
会议召集 人应 当制 作出 席会 议 人员 的签 名册。 签名册 载 明参 加会 议人 员姓 名 （ 或单 位名
称 ） 、 身份 证号 码、 住所 地址 、 持 有或 代表 有表 决权的 基 金份 额、 委 托人 姓名 （ 或单 位名 称）
等事项 。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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（2） 通讯 开会 
在通讯 开会 的情 况下 ，首 先由召 集人 提前 30 日 公布提 案 ， 在所 通知 的表 决截 止日期 后
2 个工 作日 内在 公证 机关 监督下 由召 集人 统计全 部有 效 表决 ，在 公证 机关 监督 下 形成决议。 
（六） 表决 
基金份 额持 有人 所持 每份 基金份 额有 一票 表决 权。 
基金份 额持 有人 大会 决议 分为一 般决 议和 特别 决议 ： 
1、一般决 议，一般 决议须 经参加大会 的基金 份额持 有人或其代 理人所 持表决 权的 50%
以 上（ 含 50% ） 通 过方 为有效 ； 除下 列第2 项所 规定 的须以 特别 决议 通过 事项 以外的 其他 事
项均以 一般 决议 的方 式通 过。 
2、特别决 议，特别 决议应 当经参加 大会的基 金份额 持有人或 其代理人 所持表 决权的 三
分之二以 上（ 含 三分 之二） 通过 方可 做 出。 转换 基 金运作 方式 、 更换 基金 管 理人或 者基 金托
管人、 终止 《基金 合同》 以特别 决议 通过 方为 有效 。 
基金份 额持 有人 大会 采取 记名方 式进 行投 票表 决。 
采取通 讯方 式进 行表 决时 ， 除非 在计 票时 有充 分的相 反 证据 证明， 提交 符合会 议 通知 中
规定的 确认 投资 者身 份文 件的表 决视 为有 效出 席的 投资者 ， 符合 会议 通知 规定的 书 面表 决意
见视为 有效 表决 ， 表 决意见 模 糊不 清或 相互 矛盾 的视 为 弃权 表决， 但应 当计入 出 具书 面意 见
的基金 份额 持有 人所 代表 的基金 份额 总数 。 
基金份 额持 有人 大会 的各 项提案 或同 一项 提案 内并 列的各 项议 题应 当分 开审 议、 逐 项 表
决。 
（七） 计票 
1、现场 开会 
（1）如大 会由基金 管理人 或基金托 管人召集 ，基金 份额持有 人大会的 主持人 应当在 会
议开始后宣布在出席 会议 的基金份额持有人中 选举 两名基金份额持有人 代表 与大会召集人
授权的 一名 监督 员共 同担 任监票 人； 如大 会由 基金 份 额持有 人自 行召 集或大 会虽 然 由基 金管
理人或 基金 托管 人召 集 ， 但是基 金管 理人 或基 金托 管人未 出席 大会 的 ， 基金份 额 持有 人大 会
的主持人应当在会议 开始 后宣布在出席会议的 基金 份额持有人中选举三 名基 金份额持有人
代表担 任监 票人 。基 金管 理人或 基金 托管 人不 出席 大会的 ，不 影响 计票 的效 力。 
（2）监票 人应当在 基金份 额持有人 表决后立 即进行 清点并由 大会主持 人当场 公布计 票
结果。 
（3）如果 会议主持人 或基 金份额持 有人对于 提交的 表决结果 有怀疑， 可以在 宣布表 决诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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结果后 立即 对所 投票 数要求 进行 重新 清点 。 监票 人应 当进行 重新 清点 ， 重新 清点 以一次 为限 。
重新清 点后 ，大 会主 持人 应当当 场公 布重 新清 点结 果。 
（4 ） 计 票过 程应 由公 证机 关予以 公证,基 金管 理人 或 基金托 管人 拒不 出席 大会 的， 不影
响计票 的效 力。 
2、通讯 开会 
在通讯 开会 的情 况下 ， 计 票方式 为 ： 由 大会 召集 人 授权的 两名 监督 员在 基金 托管人 授权
代表 （ 若由 基金 托管 人召集 ， 则 为基 金管 理人 授权代 表） 的监 督下 进行 计票， 并由 公证 机关
对其计 票过 程予 以公 证。 基 金管理 人或 基金 托管 人拒 派代表 对书 面表 决意 见的 计票进 行监 督
的，不 影响 计票 和表 决结 果。 
（八） 生效与公告 
基 金 份额 持有 人大 会决 定的 事 项， 召集 人应 当自 通过之 日起 5 日内 报中 国证 监会 核 准或
者备案 。 
基金份 额持 有人 大会 的决 议自中 国证 监会 依法 核准 或者出 具无 异议 意见 之日 起生效 。 
基金份 额持 有人 大会 决议 自生效 之日 起2 个工 作日 内在至 少一 家指定 媒体 公告 。 如果采
用通讯 方式 进行 表决 ，在 公告基 金份 额持 有人 大会 决议时 ，必 须将 公证 书全 文、公 证机 构 、
公证员 姓名 等一 同公 告。 
基金管理人、基金托管人 和基金份额持有人应当执 行生效的基金份额持有人 大会的决
议。 
基金份 额持 有人 大会 决议对 全 体基 金份 额持 有人、 基金 管 理人、 基金 托管 人均 有约 束力。 
三、基金收益分配原 则、 执行方式 
（一） 基金收益分配 原则 
1、本基 金每 一基 金份 额享有 同 等分 配权 ； 
2、在 符合 有关 基金 分红 条 件的前 提下 ，本 基金 每年 收益分 配次 数最 多为 6 次， 每 份基
金份额 每次 分配 比例 不得 低于收 益分 配基 准日 每份 基金份 额可 供分 配利 润 的20%。若《 基 金
合 同 》生 效不满 3 个月 可不 进 行收 益分 配； 
3、本基金 收益分配 方式分 两种：现 金分红与 红利再 投资，投 资者可选 择现金 红利或 将
现金红 利按 除权 日的 基金 份额净 值自 动转 为基 金份 额进行 再投 资 ； 若 投资 者 不选择 ， 本基 金
默认的 收益 分配 方式 是现 金分红 ； 
4、基金收 益分配后 基金份 额净值不 能低于面 值，即 基金收益 分配基准 日的基 金份额 净
值减去 每单 位基 金份 额收 益分配 金额 后不 能低 于面 值； 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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5、基金红 利发放日 距离收 益分配基 准日（即 期末可 供分配利 润计算截 至日） 的时间 不
得 超过 15 个 工作 日； 
6、 法律 法规 或监 管机 关另有 规 定的 ，从 其规 定。 
（二）收益分配方案 
基金收 益分 配方 案中 应载 明截至 收益 分配 基准 日的 可供分 配利 润、基 金收 益分 配 对象、
分配时 间、 分配 数额 及比 例、分 配方 式等 内容 。 
（三）收益分配方案 的确 定、公告与实施 
本基金收 益分配方 案由基 金管理人 拟定，并 由基金 托管人复 核，在2日 内在至 少一家 指
定媒体 公告 并报 中国 证监 会备案 。 
（四）基金收益分配 中发 生的费用 
红利分 配时 所发 生的 银行 转账或 其他 手续 费用 由投 资者自 行承 担。 当投 资者 的 现金红 利
小 于 一定 金额， 不足 于支付 银 行转 账或 其他 手续 费用 时， 基金 注册 登记 机构可 将 基金 份额 持
有人的 现金 红利 按权 益登 记日除 权后 的基 金份 额净 值自动 转为 基金 份额 。 红 利 再投资 的计 算
方法， 依照 《业 务规 则》 执行。 
四、基金费用计提方 法、 计提标准和支付方式 
（一） 基金的管理费



本基金 的管 理费 按前 一日 基金资 产净 值1.5% 的年费率 计 提。 计算 方法 如下 ： 
H＝E×1.5%÷当年 天数 
H 为每 日应 计提 的基金 的 管理费 
E 为 前一 日的 基金 资产 净值 
基金的 管理 费每日 计算， 逐日累 计至 每月 月末 ， 按 月支付 ， 由基 金管 理人 向 基金托 管人
发送基 金管 理费 划款 指令 ， 基金托 管人 复 核后 于次 月前 5 个工 作日 内从 基金 财产 中 一次 性支
付给基 金管 理人 。若 遇法 定节假 日、 公 休假 等,支付日 期 顺延 。 
（二） 基金的托管费 
本 基金的托管费按前一日基金资产净值的 0.35% 的 年费率计提。托管费的计算方法如
下： 
H＝E×0.35%÷ 当年 天数 
H 为每 日应 计提 的基 金托 管费 
E 为 前一 日的 基金 资产 净值 
基金托 管费 每日 计算 ， 逐 日累计 至 每月 月末， 按月支 付， 由 基金 管理 人向 基 金托管 人发
送基金 托管 费划 款指 令， 基金 托 管人 复核 后于次 月前5 个工作 日内 从基 金财 产中 一次性 支取 。诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
108 
若遇法 定节 假日 、公休 日等,支付 日期 顺延 。 
五、基金财产的投资 方向 和投资限制 
（一）投资目标 
本基金 主要 投资 于全 球范 围内 的REITs ， 通过 积极 的资 产 配置 和精 选投 资， 在严 格 控制
投资风 险的 前提 下， 追求 基金资 产超 越业 绩比 较基 准的长 期稳 定增 值。 
（二）投资范围 
本基金主要投资于已与中 国证监会签署双边监管合 作谅解备忘录的国家或地 区证券市
场挂牌交 易的房地 产信托 凭证（可 简称“REITs”）、 货 币 市场 工具以及 中国证 监会允许 本基
金 投 资的 其他 金融 工具。 此 外， 本基 金为 对冲 本外币 的 汇率 风险， 还可 以投资 于 外汇 远期 合
约、外 汇互 换协 议、 期权 等金融 工具 。 
本基金 主要 投资 的REITs 是 一 种在 证券 交易 所上 市， 由专 业管 理团 队经 营管理 ， 主 要以
能 够 产生 稳定 租金 收益 的不 动 产为 基础 资产， 以标的 不 动产 租金 收入 为主 要收 入 来源， 并且
每年通 常至 少会 将90% 的 净收益 分配 于投 资者 的金 融工具 。 
上述提 及的 不动 产主 要包 括综合 （diversified） 、 医疗保 健（health care） （ 含 医院、
养老院 、 护 理中 心等） 、 仓 储 （storage）、 零 售 （retail）、 写 字 楼 （ office） 、酒 店（hotel）、
工业设施（industrial facility ） 、 租赁型公寓 （apartment ） 、特殊用途 （specialty）等
业态类 别。 
本基金 投资 于REITs 的 比例 不 低于 基金 资产的 60% ； 现金或 者到 期日 不超 过一 年的政 府
债券的 投资 比例 不低 于基 金资产 净值 的5% 。



本基金不直接购买不动产 ，也不投资于以抵押贷款 利息收入为主要收入来源 的抵押类
REITs （Mortgage REITs） 。 
如法律 法规 或监 管机 构以 后允许 基金 投资 其它 品种 ， 基 金管 理人 在履 行适 当 程序后 ， 可
以将其 纳入 投资 范围 。 如 法律法 规或 中国 证监 会变 更投资 品种 的比 例限 制的 ， 基 金管 理人 在
与基金 托管 人协 商一 致并 履行相 关程 序后 ， 可相 应 调整本 基金 的投 资比 例限制 规 定， 不 需经
基金份 额持 有人 大会 审议 。 
（三） 投资限制 
1、禁止行为 
为维护 基金 份额 持有 人的 合法权 益， 本基 金禁 止从 事下列 行为 ：



（1）承 销证 券； 
（2）向 他人 贷款 或提 供担保 ； 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
109 
（3） 从事 承担 无限 责任 的 投资； 
（4） 购 买不 动产 ； 
（5） 购 买房 地产 抵押 按揭； 
（6） 购买 贵重 金属 或代 表 贵重金 属的 凭证 ； 
（7） 购买 实物 商品 ； 
（8） 除应 付赎 回、 交易 清 算等临 时用 途以 外， 借入 现金； 
（9） 利 用融 资购 买证 券，但 投 资金 融衍 生品 除外 ； 
（10） 参与 未持 有基 础资 产的卖 空交 易； 
（11） 购买 证券 用于 控制 或影响 发行 该证 券的 机构 或其管 理层 ； 
（12）直 接投 资与 实物 商品 相 关的 衍生 品； 
（13 ） 向 基金 管理 人、 基 金托管 人出 资或 者买 卖其 基金管 理人 、 基金 托管 人 发行的 股票
或债券 ； 
（14 ） 买卖 与基 金管 理人、 基金 托管 人有 控股 关系的 股 东或 者与 基金 管理 人、 基金 托管
人有其 他重 大利 害关 系的 公司发 行的 证券 或者 承销 期内承 销的 证券 ； 
（15） 从事 内幕 交易 、操 纵证券 价格 及其 他不 正当 的证券 交易 活动 ； 
（16）当 时有 效的 法 律法 规、中 国证 监会 及《 基金 合同》 规定 禁止 从事 的其 他行为 。 
如法律 法规 或监 管部 门取 消上述 禁止 性规 定， 本基 金 管理人 在履 行适 当程 序后 可不受 上
述规定 的限 制。 
2、投资组合限制



本基金 的投 资组 合将 遵循 以下限 制：



（1 ）基金持有同一家银 行的存款不 得超过基金净值的20% 。在基 金托管账户的存款 可
以不受 上述 限制 。 
（2 ）基金 持有同一 机构（ 政府、国 际金融组 织除外 ）发行的 证券（不 包括境 外基金 ）
市值不 得超 过基 金净 值的10% 。 
（3 ）基金 持有与中 国证监 会签署双 边监管合 作谅解 备忘录国 家或地区 以外的 其他国 家
或地区 证券 市场 挂牌 交易 的证券 资产 不得 超过 基金 资产净 值的10% ， 其中 持有任 一 国家 或地
区市场 的证 券资 产不 得超 过基金 资产 净值 的3% 。 
（4 ）基金 不得购买 证券用 于控制或 影响发行 该证券 的机构或 其管理层 。同一 基金管 理
人管理 的全 部基 金不 得持 有同一 机构10% 以上 具有 投票权 的证 券发 行总 量。 
前项投 资比 例限 制应 当合 并计算 同一 机构 境内 外上 市的总 股本 ， 同 时应 当一 并 计算全 球诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
110 
存托凭 证和 美国 存托 凭证 所代表 的基 础证 券， 并假 设对持 有的 股本 权证 行使 转换。 
（5 ）同一 基金管理 人管理 的全部基 金持有任 何一只 境外基金 ，不得超 过该境 外基金 总
份额的20 ％。 
（6 ） 为 应付 赎回、交 易 清 算等临 时用 途借 入现 金的 比例不 得超 过基 金资 产净 值的10% 。 
（7 ）每只 境外基金 投资比 例不超过 本基金基 金资产 净值的20 ％。本 基金 投资 境外伞 型
基金的 ，该 伞型 基金 应当 视为一 只基 金。 
（8）相 关法 律法 规以 及监管 部 门规 定的 其它 投资 限制 。 
若基金超过上 述（1 ）- （7 ）项投资比例 限制，应当在超过比例后30 个工作日内采用 合
理的商 业措 施减 仓以 符合 投资比 例限 制要 求。 
《 基 金法》 及其 他有 关法律 法 规或 监管 部门 取消 上 述限制 的 ， 履行 适当 程序后 ， 基 金不
受上述 限制 。 如法 律法 规 或中国 证监 会变 更投 资品 种的比 例限 制的 ， 基金 管 理人在 与基 金托
管人协 商一 致并 履行 相关 程序后 ， 可相 应调 整本 基 金的投 资比 例上 限规 定 ， 不需经 基金 份额
持有人 大会 审议 。 
六、基金资产净值的 计算 方法和公告方式 
基金资 产净 值是 指基 金资 产总值 减去 基金 负债 后的 价值。 
《基金 合同 》 生效 后， 在 开始办 理基 金份 额申 购或 者赎回 前 ， 基 金管 理人 应 当至少 每周
公告一 次基 金资 产净 值和 基金份 额净 值。 
在开始 办理 基金 份额 申购 或者赎 回后 ，基 金管 理人 应当在 每个 开放 日 后2 个工 作 日内，
通 过 网站、 基金 份额 发售网 点 以及 其他 媒介， 披露开 放 日的 基金 份额 净值 和基 金 份额 累计 净
值。 
基金管 理人 应当 公告 半年 度和年 度最 后一 个市 场交 易日基 金资产 净值 和基 金份 额 净值。
基金管理 人应当在 前款规 定的市场 交易日的2个工作 日内，将 基金资产 净值、 基金份额 净 值
和基金 份额 累计 净值 登载 在至少 一家 指定 媒体 。 
七、基金合同解除和 终止 的事由、程序以及基 金财 产的清算方式 
（一）《基金合同》 的变 更 
1、以 下变 更《 基金 合同 》 的事项 应经 基金 份额 持有 人大会 决议 通过 ： 
（1） 终止 《基 金合 同》 ； 
（2）更 换基 金管 理人 ；



（3）更 换基 金托 管人 ； 
（4）转 换基 金运 作方 式； 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
111 
（5）提高 基金管理 人和基 金托管人 的报酬标 准。但 根据法律 法规的要 求提高 该等报 酬
标准的 除外 ； 
（6）变 更基 金类 别； 
（7） 本基 金与 其他 基金 的 合并； 
（8）变 更基 金投 资目 标、 范围或策 略 
（9）变 更基 金份 额持 有人大 会 程序 ；



（10） 对基 金当 事人 权利 和义务 产生 重大 影响 的其他 事项 。 
但出现 下列 情况 时 ， 可 不 经基金 份额 持有 人大 会决 议， 由基 金管 理人 和基 金 托管人 同意
后变更 并公 告， 并报 中国 证监会 备案 ： 
（1）调 低基 金管 理费 和基金 托 管费 ；



（2）法 律法 规要 求增 加的基 金 费用 的收 取； 
（3） 在《 基金 合同 》规 定 的范围 内变 更本 基金 的申 购费率 、降 低赎 回费 率； 
（4） 因相 应的 法律 法规 发 生变动 而应 当对 《基 金合 同》进 行修 改； 
（5） 《基 金合 同》 的修 改 对基金 份额 持有 人利 益无 实质性 不利 影响 或修 改不 涉及 《基 金
合同》 当事 人权 利义 务关 系发生 变化 ； 
（6）除按 照法律法 规和《 基金合同 》规定应 当召开 基金份额 持有人大 会的以 外的其 他
情形。 
2、关于《 基金合同 》变更 的基金份 额持有人 大会决 议经中国 证监会核 准生效 后方可 执
行，自 《基 金合 同》 变更 生效之 日起 在至 少一 家指 定媒体 公告 。 
（二）《基金合同》 的终 止 
有下列 情形 之一 的， 《基 金 合同》 应当 终止 ： 
1、基 金份 额持 有人 大会 决 定终止 的； 
2、基 金管 理人 、基 金托 管 人职责 终止 ，在 6 个 月内 没有新 基金 管理 人、 新基 金托管 人
承接的 ； 
3、 《 基金 合同 》约 定的 其他 情 形； 
4、 相关 法律 法规 和中 国证监 会 规定 的其 他情 况。 
（三）基金财产的清 算 
1、 基金 财产 清算 小组： 自出 现 《 基金 合同 》 终 止事由 之 日起 30 个工 作日 内成立 基 金财
产清算 小组 ，基 金管 理人 组织基 金财 产清 算小 组并 在中国 证监 会的 监督 下进 行基金 清算 。 
2、基金财 产清算小 组组成 ：基金财 产清算小 组成员 由基金管 理人、基 金托管 人、具 有诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
112 
从事证 券相 关业 务资 格的 注册会 计师 、 律师 以及 中 国证监 会指 定的 人员 组成 。 基 金财 产清 算
小组可 以聘 用必 要的 工作 人员。 
3、基金财 产清算小 组职责 ：基金财 产清算小 组负责 基金财产 的保管、 清理、 估价、 变
现和分 配。 基金 财产 清算 小组可 以依 法进 行必 要的 民事活 动。 
4、基 金财 产清 算程 序： 
（1） 《 基金 合同 》终 止后 ，由基 金财 产清 算小 组统 一接管 基金 财产 ； 
（2）对 基金 财产 和债 权债务 进 行清 理和 确认 ； 
（3）对 基金 财产 进行 估值和 变 现； 
（4）制 作清 算报 告； 
（5）聘请 会计师事 务所对 清算报告 进行外部 审计， 聘请律师 事务所对 清算报 告出具 法
律意见 书； 
（6）将 清算 报告 报中 国证监 会 备案 并公 告； 
（7）对 基金 剩余 财产 进行分 配 。 
八、争议解决方式 
各 方 当事 人同 意， 因 《基金 合 同》 而 产生 的或 与 《基 金 合同》 有关 的一 切争议 ， 如 经友
好协商 未能 解决 的， 应提 交 中国国 际经 济贸 易仲 裁委 员会根 据该 会当 时有 效的 仲裁规 则进 行
仲裁 ， 仲 裁地 点为 北京 ， 仲裁裁 决是 终局 性的 并对 各方当 事人 具有 约束 力 ， 仲裁费 由败 诉方
承担。 
《基金 合同 》受 中国 法律 管辖。 
九、基金合同存放地 和投 资者取得合同的方式 
《基金 合同 》 可 印制 成册， 供投 资者 在基 金管 理人、 基金 托管 人、 基金 代销机 构 的办 公
场 所 和营 业场 所查 阅； 投资 者 也可 按工 本费 购买 《基 金 合同》 复制 件或 复印件 ， 但 内容 应以
《基金 合同 》正 本为 准。 
 
 
第 二 十 一 部分


基金托管协议 的内 容 摘要 
 
一、基金托管协议当 事人 
（一） 基金 管理 人 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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名称： 诺安 基金 管理 有限 公司 
住所： 广 东省 深圳 市深 南大 道4013号兴 业银 行大 厦19-20层 
法定代 表人 ：秦 维舟 
成立时 间：2003 年12 月9 日 
批准设 立机 关及 批准 设立 文号： 中国 证监 会， 证监 基金字[2003]132 号 
注册资 本： 人民 币1.5 亿元 
组织形 式: 有限 责任 公司 
经营范 围： 基金 募集 、基 金销售 、资 产管 理和 中国 证监会 许可 的其 他业 务。 
存续期 间： 持续 经营 
（二） 基金 托管 人 
名称： 中国 工商 银行 股份 有限公 司 
住所： 北京 市西 城区 复兴 门内大 街55 号（100032） 
法定代 表人 ：姜 建清 
电话： （010 ）66106720 
传真： （010 ）66106904 
联系人 ：赵会 军 
成立时 间：1984 年1 月1日 
组织形 式： 股份 有限 公司 
注册资 本： 人民 币349,018,545,827元 
批准设立 机关和设 立文号 ：国务院 《关于中 国人民 银行专门 行使中央 银行职 能的决定 》
（国发[1983]146号） 
存续期 间： 持续 经营 
经 营 范围： 办理 人民 币存款 、 贷 款、 同 业拆 借业 务； 国 内 外结 算； 办 理票 据承兑 、 贴 现、
转贴现 、 各类 汇兑 业务 ； 代 理资金 清算 ； 提供 信用 证 服务及 担保 ； 代理 销售 业 务； 代理 发行、
代理承销 、代理兑 付政府 债券；代 收代付业 务；代 理证券投 资基金清 算业务 （银证转 账） ；
保 险 代理 业务； 代理 政策性 银 行、 外 国政 府和 国际金 融 机构 贷款 业务； 保管箱 服 务； 发 行金
融 债 券； 买 卖政 府债 券、 金 融 债券； 证券 投资 基金、 企业 年金 托管 业务； 企业 年 金受 托管 理
服 务； 年金 账户 管理 服务； 开放 式基 金的 注册 登记、 认购 、 申 购和 赎回 业务； 资信 调查 、 咨
询 、 见 证业 务； 贷款 承诺； 企业 、 个 人财 务顾 问服务 ； 组 织或 参加 银团 贷款； 外汇 存款 ； 外
汇 贷 款； 外 币兑 换； 出口托 收 及进 口代 收； 外 汇票据 承 兑和 贴现； 外汇 借款； 外汇 担保 ； 发诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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行、 代理 发行 、 买卖 或代 理买卖 股票 以外 的外 币有 价证券 ； 自营 、 代客 外汇 买卖 ； 外 汇金 融
衍 生 业务； 银行 卡业 务； 电 话 银行、 网上 银行 、 手机 银 行业 务； 办 理结 汇、 售 汇 业务； 经国
务院银 行业 监督 管理 机构 批准的 其他 业务 。 
二、基金托管人对基 金管 理人的业务监督和核 查 
（一） 基金 托管 人对 基金 管理人 的投 资行 为行 使监 督权 
1、 基 金托 管人 根据 有关 法 律法规 的规 定和 《 基金 合 同》 的约 定， 对下 述基 金 投资范 围、
投资对 象进 行监 督。 
本基金主要投资于已与中 国证监会签署双边监管合 作谅解备忘录的国家或地 区证券市
场挂牌交 易的房地 产信托 凭证（可 简称“REITs” ） 、 货币市场 工具以及 中国证 监会允许 本基
金 投 资的 其他 金融 工具。 此 外， 本基 金为 对冲 本外币 的 汇率 风险， 还可 以投资 于 外汇 远期 合
约、外 汇互 换协 议、 期权 等金融 工具 。 
本基金主要 投资的REITs 是 一种在证券 交易所 上市， 由专业管理 团队经 营管理 ，主要以
能 够 产生 稳定 租金 收益 的不 动 产为 基础 资产， 以标的 不 动产 租金 收入 为主 要收 入 来源， 并且
每年通 常至 少会 将90% 的 净 收益分 配于 投资 者的 金融 工具。 
上述提 及的 不动 产主 要包 括综合 （diversified） 、 医疗保 健（health care） （ 含 医院、
养老院 、 护 理中 心等） 、 仓 储 （storage）、 零 售 （ retail）、 写 字 楼 （ office） 、酒 店（hotel）、
工业设施（industrial facility）、 租 赁型公寓 （apartment ） 、特殊用途 （specialty）等
业态类 别。 
本基金不直接购买不动产 ，也不投资于以抵押贷款 利息收入为主要收入来源 的抵押类
REITs （Mortgage REITs） 。 
本基金 不得 投资 于相 关法 律法规 及《 基金 合同 》禁 止投资 的投 资工 具。 
如法律 法规 或监 管机 构 以后 允 许基 金投 资其 它品 种， 基金 管理 人在 履行 适当程 序 后， 可
以将其 纳入 投资 范围 。 
2、基金托 管人根据 有关法 律法规的 规定及《 基金合 同》的约 定对下述 基金投 融资比 例
进行监 督： 
（1）按 法律 法规 的规 定及《 基 金合 同》 的约 定， 本基 金 的投 资资 产配 置比 例为 ： 
本基金 投资 于REITs 的 比例不 低 于基 金资 产的60% ； 现 金或者 到期 日不 超过 一年 的政府 债
券的投 资比 例不 低于 基金 资产净 值的5%。 
（2） 根 据法 律法 规的 规定及 《基 金合 同》 的约 定， 本基 金 投资 组合 遵循 以下 投资 限制： 
本基金 的投 资组 合将 遵循 以下限 制： 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
115 
1） 基金 持有 同一 家银 行的 存款不 得超 过基 金净 值的20% 。 在 基金 托管 账户 的存款 可 以不
受上述 限制 。 
2）基金持 有同一机 构（政 府、国际 金融组织 除外） 发行的证 券（不包 括境外 基金） 市
值不得 超过 基金 净值 的10%。 
3）基金持 有与中国 证监会 签署双边 监管合作 谅解备 忘录国家 或地区以 外的其他 国 家或
地区证券 市场挂牌 交易的 证券资产 不得超过 基金资 产净值的10% ，其 中持有 任 一国家或 地区
市场的 证券 资产 不得 超过 基金资 产净 值的3%。 
4）基金不 得购买证 券用于 控制或影 响发行该 证券的 机构或其 管理层。 同一基 金管理 人
管理的 全部 基金 不得 持有 同一机 构10% 以上 具有 投票权 的 证券 发行 总量 。 
前项投 资比 例限 制应 当合 并计算 同一 机构 境内 外上 市的总 股本 ， 同 时应 当一 并 计算全 球
存托凭 证和 美国 存托 凭证 所代表 的基 础证 券， 并假 设对持 有的 股本 权证 行使 转换。 
5）为 应付 赎回 、交 易清 算 等临时 用途 借入 现金 的比 例不得 超过 基金 资产 净值 的10% 。 
6）每只境 外基金投 资比例 不超过本 基金基金 资产净 值的20％。 本基金 投资境 外伞型 基
金的， 该伞 型基 金应 当视 为一只 基金 。 
若基金超过 上述1-6项投 资 比例限制， 应当在 超过比 例后30个工 作日内 采用合 理的商业
措施减 仓以 符合 投资 比例 限制要 求。 
《 基 金法》 及其 他有 关法律 法 规或 监管 部门 取消 上 述限制 的 ， 履行 适当 程序后 ， 基 金不
受上述 限制 。 如法 律法 规 或中国 证监 会变 更投 资品 种的比 例限 制的 ， 基金 管 理人在 与基 金托
管人协 商一 致并 履行 相关 程序后 ， 可相 应调 整本 基 金的投 资比 例上 限规 定 ， 不需经 基金 份额
持有人 大会 审议 。 
除 投 资资 产配 置外， 基金托 管 人对 基金投 资的 监督 和检查 自 《基 金合 同》 生 效之日 起开
始。 
3、基金托 管人根据 有关法 律法规的 规定及《 基金合 同》的约 定对下述 基金投 资禁止 行
为进行 监督 ： 
根据法 律法 规的 规定 及《 基金合 同》 的约 定， 本基 金禁止 从事 下列 行为 ： 
承销证 券； 
向他人 贷款 或提 供担 保； 
从事承 担无 限责 任的 投资 ； 
购买不 动产 ； 
购买房 地产 抵押 按揭 ； 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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购买贵 重金 属或 代表 贵重 金属的 凭证 ； 
购买实 物商 品； 
除 应 付赎 回、 交 易清 算等临 时 用途 以外， 借入 现金； 该临 时用 途借 入现 金的比 例 不得 超
过基金 资产 净值 的10% ； 
利用融 资购 买证 券， 但投 资金融 衍生 品除 外； 
参与未 持有 基础 资产 的卖 空交易 ； 
购买证 券用 于控 制或 影响 发行该 证券 的机 构或 其管 理层； 
直接投 资与 实物 商品 相关 的衍生 品； 
向 基 金管 理人、 基金 托管 人出 资 或者 买卖 其基 金管 理人 、 基 金托 管人 发行 的股 票或 债券； 
买 卖 与基 金管 理人、 基金托 管 人有 控股 关系 的股 东或 者 与基 金管 理人、 基金托 管 人有 其
他重大 利害 关系 的公 司发 行的证 券或 者承 销期 内承 销的证 券； 
从事内 幕交 易、 操纵 证券 价格及 其他 不正 当的 证券 交易活 动； 
当时有 效的 法律 法规 、中 国证监 会及 《基 金合 同》 规定禁 止从 事的 其他 行为 。 
如法律 法规 或监 管部 门取 消上述 禁止 性规 定， 本基 金 管理人 在履 行适 当程 序后 可不受 上
述规定 的限 制。 
4、基金托 管人依据 有关法 律法规的 规定和《 基金合 同》的约 定对于基 金关联 投资限 制
进行监 督。 
根据法 律法 规有 关基 金禁 止从事 的关 联交 易的 规定 ， 基金管 理人 和基 金托 管人 应事先 相
互提供 与本 机构 有控 股关 系的股 东或 与本 机构 有其 他重大 利害 关系 的公 司名 单及其 更新 ， 加
盖公章 并书 面 提交， 并确保 所 提供 的关 联交 易名 单的 真 实性、 完整 性、 全面性 。 基 金管 理人
有责任 保管 真实 、 完整 、 全面的 关联 交易 名单 ， 并 负责及 时更 新该 名单 。 名 单变更 后基 金管
理人应及 时发送基 金托管 人，基金 托管人于2个工作 日内进行 回函确认 已知名 单的变更 。 如
果基金托 管人 在运 作中 严格 遵 循了 监督 流程， 基金管 理 人仍 违规 进行 关联 交易 ， 并 造成 基金
资产损 失的 ，由 基金 管理 人承担 责任 。 
若基金托管人发现基金管 理人与关联交易名单中列 示的关联方进行法律法规 禁止基金
从事的 关联 交易 时， 基金 托 管人应 及时 提醒 并协 助基 金管理 人采 取必 要措 施阻 止该关 联交 易
的发生 ， 若基 金托 管人 采 取必要 措施 后仍 无法 阻止 关联交 易发 生时 ， 基金 托 管人有 权向 中国
证监会 报告 。 对于 交易 所 场内已 成交 的违 规关 联交 易， 基金 托管 人应 按相 关 法律法 规和 交易
所规则 的规 定进 行结 算， 同时向 中国证 监会 报告。 
5、 基金 托管 人对 基金 管理人 选 择存 款银 行进 行监 督。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
117 
本基金 投资 银行 存款 的信 用风险 主要 包括 存款 银行 的信用 等级 、 存 款银 行的 支 付能力 等
涉及到 存款 银行 选择 方面 的风险 。 基 金投 资银 行存款 的， 其基 金管 理人 应根据 法 律法 规的 规
定 及 基金 合同 的约 定， 确定 符 合条 件的 所有 存款 银行 的 名单， 并及 时提 供给基 金 托管 人， 基
金托管 人应 据以 对基 金投 资银行 存款 的交 易对 手是 否符合 “ 上 述名 单” 进行监 督。 本 基 金投
资除提 供的 存款 银行 名单 以外的 银行 存款 出现 由于 存款银 行信 用风 险而 造成 的损失 时， 先 由
基金管 理人 负责 赔偿 ， 之 后有权 要求 相关 责任 人进 行赔偿 ， 如果 基金 托管 人 在运作 过程 中遵
循上述 监督 流程 ， 则对 于 由于存款 银行 信用 风险 引起 的 损失， 不承 担赔 偿责任 。 基 金管 理人
与基金 托管 人协 商一 致后 ，可以 根据 当时 的市 场情 况对于 存款 银行 名单 进行 调整。 
（ 二） 基金 托管 人应 根据有 关 法律 法规 的规 定及 《基 金 合同》 的约 定， 对基金 资 产净 值
计 算、 基金 份额 净值 计算、 应收 资金 到账、 基金 费用 开 支及 收入 确定、 基金收 益 分配、 相关
信息披 露、 基金 宣传 推介 材料中 登载 基金 业绩 表现 数据等 进行 监督 和核 查。 
（三） 基金 托管 人发 现基 金管理 人的 投资 运作 和投 资指令 违反 法律 法规 或《 基金合 同 》
的规定 ， 应及 时以 书面 或 电话或 双方 认可 的其 他方 式通知 基金 管理 人 ， 由 基 金管理 人限 期纠
正； 基金 管理 人收 到通 知 后应及 时进 行核 对确 认并 回函 ； 在 限期 内， 基金 托 管人有 权对 通知
事项进 行复 查， 如基 金管 理人未 予纠 正， 基金 托管 人应报 告监 管部 门。 
基金托 管人 发现 基金 管理 人或其 授权 投资 机构 有重 大违法 违规 行为 ， 应 立即 报 告有关 监
管 机 构， 同时 通知 基金 管理人 ； 由基 金管 理人 限期 纠正， 并 将纠 正结 果报 告有 关机监 管 机构 。 
基金管 理人 应积 极配 合和 协助基 金托 管人 的监 督和 核查， 必须 在规 定时 间内 答 复基金 托
管人并 改正 ， 就基 金托 管 人的疑 义进 行解 释或 举证 ， 对 基金 托管 人按 照法 规 要求需 向中 国证
监会报 送基 金监 督报 告的 ，基金 管理 人应 积极 配合 提供相 关数 据资料 和制 度等 。 
基 金 管理 人无 正当 理由， 拒 绝、 阻挠 基金 托管 人根据 本 协议 规定 行使 监督 权， 或采 取拖
延、 欺诈 等手 段妨 碍基 金 托管人 进行 有效 监督 ， 情 节严重 或经 基金 托管 人提 出警告 仍不 改正
的，基 金托 管人 应报 告中 国证监 会。 
（ 四） 基金 管理 人认 可， 基金 托 管人 及其 境外 托管 人的合规 监管 系统 的准 确性 和完整性
受限于 基金 管理 人 、 经 纪 人及其 他中 介机 构提 供用 于该系 统的 数据 和信 息 ， 合规投 资责 任方
为基金 管理 人。 基金 托管 人 及其境 外托 管人 对这 些机 构的信 息的 准确 性和 完整 性不作 任何 担
保、暗 示或 表示 ，并 对这 些机构 的信 息的 准确 性和 完整性 所引 起的 损失 不负 任何责任 。 
（五） 无 投资 责任 ：



基金管理人应理解，托管 人对于基金管理人的交易 监督服务是一种加工应用信息的服
务，而 非 投 资服 务。 除下列 第 （ 六） 项外 ， 基 金托管 人、 及其 境外 托管 人将不 会 因为 提供 交诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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易监督服 务而承担 任何因 基金管理 人违规投 资所产 生的有关 责任， ， 也没有义 务去采取 任 何
手段回 应任 何与 合规 分析 服务有 关的 信息 和报 道， 除 非接到 基 金管 理人 或 其授 权机构 要 求基
金托管 人或 其境 外托 管人 针对某 个信 息和 报道 作回 应的书 面指示 。 
（ 六） 基金 托管 人及 其境外 托 管人 应本 着诚 实尽 责的 原 则， 采 取合 理的 手段、 方法 和实
施工具 ， 来提 高交 易监 督 服务的 质量 ， 除非 基金 托 管人或 其境 外托 管人 因疏 忽、 过失 或故 意
而 未 能尽 职尽 责， 造 成交易 监 督结 果不 准确， 并进而 给 基金 管理 人造 成损 失， 否则 基金 托管
人或其 境外 托管 人不 应就 交易监 督服 务承 担任 何责 任。 
三、基金管理人对基 金托 管人的业务核查 
（ 一） 在本 协议 有效 期内， 在不 违反 公平 、 合 理原则 ， 以 及不 导致 基金 托管人 的 接受 基
金管理 人监 督与 检查 与相 关法律 法规 及其 行业 监管 要求相 冲突 的基 础上 ， 基 金 管理人 有权 对
基金托 管人 履行 本协 议的 情况进 行必 要的 监督 与检 查。 基 金管 理人 对基 金托 管 人履行 托管 职
责情况 进行 核查 ， 核查 事 项包括 但不 限于 基金 托管 人安全 保管 基金 财产、 开设 基 金财 产的 资
金账户 和证 券账 户 、 复 核 基金管 理人 计算 的基 金资 产净值 和基 金份 额净 值 、 根据管 理人 指令
办理清 算交 收、 相关 信息 披露和 监督 基金 投资 运作 等行为 。 
（ 二） 基金 管理 人发 现基金 托 管人 擅自 挪用 基金 财产 、 未 对基 金财 产实 行分账 管 理、 未
执行或 无故 延迟 执行 基金 管理人 资金 划拨 指令 、 泄 露基金 投资 信息 等违 反 《 基金法 》 、 《基 金
合同》 、本 托管协 议及其他 有关规定 时，基金 管理人 须向基金 托管人作 出书面 提示；基 金 托
管 人 在接 到提 示后， 应立即 对 提示 内容 予以 确认， 如 无 异议， 应在基 金管 理 人给定 的合 理期
限内改 进， 如有 异议 ，应 作出书 面解 释。 
（三） 基金 托管 人应 积极配 合 基金 管理 人的 核查 行为 ， 包 括但 不限 于： 提交相 关 资料 以
供基金 管理 人核 查托 管财 产的完 整性 和真 实性 ，在 规定时 间内 答复 基金 管理 人并改 正。 
四、 基金财产的保管 
（一）基金财产保管 的原 则 
基金财 产应 独立 于基 金管 理人、 基金 托管 人、 境外 托管人 的固 有财 产。 
基金托 管人 应安 全保 管基 金财产 ； 基金 托管 人按 照规定 开 设基 金财 产的 资金 账户 和 证券
账户； 
基金托 管人 对所 托管 的不 同基金 财产 分别 设置 账户 ，确保 基金 财产 的完 整与 独立； 
除依据 有关 法律 法规 规定 和本协 议约 定外 ， 基金 托 管人 、 及 其境 外托 管人 不 得利用 基金
财产为 自己 或第 三 方谋 取利 益， 违反 此义 务所 得利益 归 于基 金财 产， 由 此造成 的 直接 损失 由
基金托 管人 承担 ， 该等 责 任包括 但不 限于 恢复 基金 财产的 原状 、 承担 因此 所 引起的 直接 损失诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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的赔偿 责任 ； 
基金托 管人 自身 ， 并尽 商 业上的 合理 努力 确保 境外 托管人 不得 自行 运用 、 处 分、 分配 托
管证券 ； 
除非根 据基 金管 理人 书面 同意， 基金 托管 人不 得在 任何托 管资 产上 设立 任何 担保权 利 ，
包 括 但不 限于 抵押、 质押、 留置 等， 基金 托管 人将尽 商 业上 的合 理努 力确 保境 外 托管 人不 得
在任何 托管 资产 上设 立任 何担保 权利 ， 包括 但不 限 于抵押 、 质押 、 留 置等 ， 但 根据有 关适 用
法律的 规定 而产 生的 担保 权利除 外； 
对于因 为基 金管 理人 进行 本协议 项下 基金 投资 产生 的应收 资产 ， 应 由基 金管 理 人负责 与
有关当 事人 确定 到账 日期 并通知 基金 托管 人 。 如因基 金 持有 的资 产所 产生 的应 收 资产， 并由
基金托 管人 作为 资产 持有 人， 基 金托 管人 应负 责与 有 关当事 人确 定到 账日 期并 通知基 金管 理
人。 到账 日没 有到 达托 管 账户的 ， 基金 托管 人应 及 时通知 并配 合基 金管 理人 采取措 施进 行催
收，由 此给 基金 造成 损失 的，基 金管 理人 应负 责向 有关当 事人 追偿 基金 的损 失。 
（二）基金募集期间 及募 集资金的验资 
1、 基金 募集 期满 ， 募 集的基 金 份额 总额、 基金 募集金 额、 基金 份额 持有 人人数 符 合 《基
金法》 、 《运 作办 法》 等有关 规 定后， 由基 金管 理人聘 请 具有 从事 证券 业务 资格 的 会计 师事 务
所进行 验资 ， 出具 验资 报 告， 出具 的验 资报 告应 由 参加验 资的2名 以上 （含2 名） 中国 注册 会
计师签 字有 效。 
2、验资完 成，基金 管理人 应将募集 的属于本 基金财 产的全部 资金划入 基金托 管人为 基
金开立 的资 产托 管专 户中 ，基金 托管 人在 收到 资金 当日出 具确 认文 件。 
3、若基金 募集期限 届满， 未能达到 《基金合 同》生 效的条件 ，由基金 管理人 按规定 办
理退款 事宜 。 
（三）资产保管内容 和约 定事项 
基金管 理人 同意 ， 现 金账 户 中的现 金将 由基 金托 管人 或其境 外托 管人 以基 金托 管人或 其
境外托 管人 的银 行身 份持 有。 
除非授 权人 士按 指令 程序 发送的 指令 另有 规定 ， 否 则， 基金 托管 人和 其境 外 托管人 应在
收到授权 人士的指 令后， 按下述方 式支付现 金、售 出或交付 证券：(a) 按照 交 易发生的 司法
管辖区或 市场的有 关惯常 和既定惯 例和程序 作出； 或(b)就通 过证券 系统进 行 的买卖而 言，
按照管 辖该 系统 运营 的规 则、 条例 和条 件作 出 。 基 金 托管人 和其 境外 托管 人应 不时将 该等 有
关惯例 、程 序、 规则 、条 例和条 件及 时通 知基 金管 理人。 
基金托 管人 在因 依法 解散 、 被依法 撤销 或者 被依 法宣 告清盘 或破 产等 原因 进行 终止清 算诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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时，不 得将 基金 财产 归入 其清算 财产 。 
基金托 管人 应自 身， 并尽 商业的 合理 努力 确保 其境 外托管 人建 立安 全的 数据 管理机 制 ，
安全完 整地 保存 基金 管理 人与基 金财 产相 关的 业务 数据和 信息 。 
（四）基金资金账户 的开 立和管理 
1、基金托 管人可以 基金、 基金托管 人或其境 外托管 人的名义 （视投资 地法律 或市场 规
则而定 ） 在其 营业 机构 或 其境外 托管 人开 立基金 的资 金 账户， 并根 据基 金管理 人 合法 合规 的
指令办 理资 金收 付。 基金 的 银行预 留印 鉴由 基金 托管 人或其 境外 托管 人的 营业 机构保 管和 使
用。 
2、基金资 金账户的 开立和 使用，限 于满足开 展基金 业务的需 要。基金 托管人 、基金 管
理人不 得假 借基 金的 名义 开立任 何其 他银 行账 户； 亦 不得使 用基 金的 任何 账户 进行基 金业 务
以外的 活动 。 
3、基 金资 金账 户的 开立 和 管理应 符合 账户 所在 国家 或地区 相关 监管 机构 的有 关规定 。 
（五）基金证券账户 的开 立和管理 
1、基金托 管人在基 金所投 资市场或 证券交易 所适用 的登记结 算机构为 基金开 立以 基金
名义或 基金 托管 人或 其境 外托管 人名 义或 基金 托管 人与基 金联 名名义 的证 券账 户 。 由 基金托
管人或 其境 外托 管人 （ 视投 资地法 律或 市场 规则 而定 ） 负责办 理与 开立 证券 账户 有关的 手 续 。 
2、基金证 券账户的 开立和 使用，仅 限于满足 开展基 金业务的 需要。基 金托管 人和基 金
管理人 以及 境外 托管 人均 不得出 借或 未经 基金 托管 人、 基 金管 理人 双方 同意 擅 自转让 基金 的
任何证 券账 户， 亦不 得使 用基金 的任 何账 户进 行基 金业务 以外 的活 动。 
3、基金证 券账户的 开立和 证券账户 相关证明 文件的 保管由基 金托管人 负责， 账户资 产
的管理 和运 用由 基金 管理 人负责 。 
4、基金管 理人投资 于合法 合规、符 合基金合 同的其 他非交易 所市场的 投资品 种时， 在
基金合同生效后，基 金托 管人或其境外托管人 根据 投资所在市场以及国 家或 地区的相关规
定， 开立 进行 基金 的投 资 活动所 需要 的各 类证 券和 结算账 户 ， 并协 助办 理与各 类 证券 和结 算
账户相 关的 投资 资格 。 
5、 基金 证券 账户 的开 立和 管理 应符 合账 户所 在国 家或地 区有 关法 律的 规定 。 
（六）其他账户的开 立和 管理 
1、因业务 发展需要 而开立 的其他账 户，可以 根据投 资市场所 在国家或 地区法 律法规 和
基金合 同的 规定 ，由 基金 托管人 或其 境外 托管 人负 责开立 。 
2、 投资 市场 所在 国家 或地 区法律 法规 等有 关规 定对 相关账 户的 开立 和管 理另 有规定 的 ，诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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从其规 定办 理。 
（七）证券登记 
1、境 外证 券的 注册 登记 方 式应符 合投 资当 地市 场的 有关法 律、 法规 和市 场惯 例。 
2、基金托 管人应确 保基金 管理人所 管理的基 金或基 金份额持 有人始终 是所有 证券的 实
益所有 人(beneficial owner)的方 式持 有基 金财 产中的 所 有证 券。 
3、基金托 管人应该 ：(a) 在其账目和 记录中 单独列 记属于本基 金的证 券，并 且(b)要求
和尽商业上的合理努 力确 保其境外托管人在其 账目 和记录中单独清楚列 记证 券不属于境外
托管人 ， 不论 证券 以何 人 的名义 登记 。 而且 ， 若 证 券由基 金托 管人 、 境外 托 管人以 无记 名方
式实际 持有 ， 要求 和确 保其 境外托 管人 将这 些证 券和 基金托 管人 、 其境 外托 管人 自有的 资产 、
任何其 他人 的资 产分 别独 立存放 。 
4、除非基 金托管人 及其境 外托管人 存在过失 、疏忽 、欺诈或 故意不当 行为， 基金托 管
人将不 保证 其或 其境 外托 管人所 接收 基金 财产 中的 证券的 所有权、 合法 性或真 实 性 （包 括是
否以良 好形 式转 让） 。 
5、存放在 证券系统 的证券 应按照基 金托管人 及其境 外托管人 的指示为 基金的 实益所 有
人持有 ，但 须遵 守管 辖该 系统运 营的 规则 、条 例和 条件。 
6、 由基 金托 管人 及其 境外 托管人 为基 金的 利益 而持 有的证 券( 无 记名 证券 和在证 券 系统
持有的 证券 除外)应按 本协议 约 定登 记。 
7、基金托 管人及其 境外托 管人应就 其为基金 利益而 持有证券 的市场有 关证券 登记方 式
的重大 改变 通知 基金 管理 人， 并 应基 金管 理人 要求 将 这些市 场发 生的 事件 或惯 例变化 通知 基
金 管 理人。 若基 金管 理人要 求 改变 本协 议约 定的 证券 登 记方 式， 基 金托 管人及 其 境外 托管 人
应就此 予以 充分 配合 。 
（八）基金财产投资 的有 关实物证券、银行定 期存 款存单等有价凭证的 保管 
基金财产投资的有关实物 证券由基金托管人存放于 基金托管人及其境外托管 人的保管
库。 实物 证券 的购 买和 转 让， 由基 金托 管人 及其 境 外托管 人根 据基 金管 理人 的指令 办理 。 属
于基金 托管 人及 其境 外托 管人实 际有 效控 制下 的实 物证券 在基 金托 管人 保管 期间的 损坏 、 灭
失， 由此 产生 的责 任应 由 基金托 管人 承担 。 基金 托 管人对 基金 托管 人及 其境 外托管 人以 外机
构实际 有效 控制 的证 券不 承担保 管责 任。 
（九）与基金财产有 关的 重大合同的保管 
基金管 理人 应及 时向 基金 托管人 提供 涉及 基金 财产 投资运 作的 书面 协议 的副 本。 
由基金 管理 人代 表基 金签 署的与 基金 有关 的重 大合 同的原 件分 别应 由基 金托 管人、 基 金诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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管理人 保管 。 除本 协议 另 有规定 外 ， 基 金管 理人 在 代表基 金签 署与 基金 有关 的重大 合同 时应
保证基 金一 方持 有两 份以 上的正 本， 以便 基金 管理 人 和基金 托管 人至 少各 持有 一份正 本的 原
件。 合同 原件 应存 放于 基 金管理 人和 基金 托管 人各 自文件 保管 部门 ， 保存 时 间应符 合相 关法
律、法 规要 求。 
五、基金资产净值计 算 和 会计核算 
（一）资产估值 
在 进 行资 产估 值时， 基金托 管 人、 境 外托 管人 有权本 着 诚意 原则， 依赖 本协议 所 约定 的
经纪人 、 定价 服务 机构 或 其他机 构的 定价 信息 ， 但 在不存 在过 错的 前提 下 ， 基金托 管人 、 境
外托管 人对 上述 机构 提供 的信息 的准 确性 和完 整性 不作任 何担 保， 并对 这些 机 构的信 息的 准
确 性 和完 整性 所引 起的 基金 管 理人 或基 金财 产损 失不 负 任何 责任。 对基 金托管 人、 境外 托管
人违反 基金 管理 人和 基金 托管人 约定 的估 值原 则所 引起的 直接 损失 ， 由基 金 托管人 、 境外 托
管人承 担赔 偿责 任。 
（二）基金资产估值 方法 和特殊情形的处理 
1、 会计 核算 和估 值的 处理原 则 
(1)基金资 产的会 计责任 主 体为基金管 理人， 基金管 理人应根据 与基金 托管人 协商确定
的会计 原则 和核 算方 法进 行 会 计处 理。 监 管部 门或行 业 组织 另有 约定 的从 其约 定。 基金 托管
人应根 据与 基金 管理 人协 商确定 的会 计原 则和 核算 方法对 本基 金进 行会 计处 理、 对 资产 净 值
计算进 行复 核。 基 金管 理 人 应向基 金托 管人 提供 基金 托管人 进行 本基 金的 净值 计算复 核和 本
基金进 行信 息披 露所 需要 的相关 信息 。 
基 金 托管 人、 境外 托管 人应按国家 规定 和基 金管 理人 要求对 基金 资产 中的 证券 账户和 现
金账户 进行 账实核 对。 
(2) 基金管 理人有 权委托 第 三方独立机 构进行 会计核 算，并认可 其委托 的第三 方独立机
构所计 算的 基金 资产 净值 ， 基金托 管人 对基 金管 理人 认可的 第三 方独 立机 构所 计算的 资产 净
值进 行复 核。 
2、 基金 托管 人的 会计 核算处 理 
(1) 在遵守 相关会 计法律 法 规的前提下 ，基金 托管人 应按基金管 理人和 基金托 管人协商
确定的 会计 核算 方法 和处 理原则 进行 会计 核算 ， 并 按照基 金管 理人 对资 产的 划分 ， 分 别对 基
金财产 单独 建账 、 独立 核 算， 并应 指定 专门 人员 负 责会计 核算 与会 计资 料保 管。 属于 基金 财
产的收 益应 全额 计入 会计 账簿， 不得 与其 他托 管资 产的收 益相 混淆 。 
(2)基金 资产 核算 的内 容包括 但 不限 于： 证 券买 卖业务 的 核算、 持有 资产 的付息 、 兑 付 、诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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分 红 等业 务的 核算、 证券发 行 认购 业务 的核 算、 货币 市 场工 具买 卖业 务的 核算 、 银 行存 款计
息、存 款账 户间 的资 金划 付业务 的核 算、 支付 费用 的核算 、汇 兑损 益的 核算 等。 
3、 净值 计算 
(1) 基金资 产净值 是指基 金 资产总值减 去负债 后的金 额。份额净 值是指 基金资 产净值除
以 份 额总 数， 基 金份 额净值 的 计算， 精确 到0.001 人民 币， 小数 点后 第4 位 四舍五 入， 国家 另
有规定 的， 从其 规定 。 
(2)基金资 产净值 的计算 日 为每一工作 日，基 金管理 人和基金托 管人在 收集净 值计算日
估值价 格截 止时 点所 估值 证券的 最近 市场 价格 后， 按 基金管 理人 和基 金托 管人 双方协 商确 定
的估值 方法 和处 理原 则 ， 对各类 估值 资产 进行 估值 ， 如 监管 有相 关规 定的 ， 按相关 规定 进行
估值， 计 算出 基 金资 产净 值及基 金份 额净 值， 并按 规定公 告。 
（三）基金份额净值 错误 的处理方式 
基金份 额净 值的 计算 保留 到小数 点后3位， 小 数点 后第4位四 舍五 入。 当 基金 估值 出 现影
响基金 份额 净值 的错 误时 ， 基 金管 理人 应当 立即 纠 正， 并采 取合 理的 措施 防 止损失 进一 步扩
大 ； 估值 错误 偏差 达到 基金份 额 净值 的0.5% 时， 基金 管 理人应 当公 告， 并报 中 国证监 会 备案 。
因基金 估值 错误 给投 资者 造成损 失的 ， 应先 由基 金 管理人 承担 ， 基金 管理 人 对不应 由其 承担
的责任 ，有 权向 过错 人追 偿。 
关于差 错处 理， 本合 同的 当事人 按照 以下 约定 处理 ： 
1、 差错 类型 
本 基 金运 作过 程中， 如果 由于基 金管 理人 或基 金托 管人 、 或 注册 登记 机构 、 或代理 销售
机 构、 或投 资者 自身 的过错 造 成差 错， 导 致其 他当事 人 遭受 损失 的， 过 错的责 任 人应 当对 由
于 该 差错 遭受 损失 的当 事人 （ “受 损方 ” ）按 下述 “差 错 处理 原则 ”给 予赔 偿承 担 赔偿责任。 
上 述 差错 的主 要类 型包 括但 不 限于： 资料 申报 差错、 数据 传输 差错 、 数 据计算 差 错、 系
统 故 障差 错、 下 达指 令差错 等； 对于 因技 术原 因引起 的 差错， 若系 同行 业现有 技 术水 平不 能
预见、 不能 避免 、并 不能 克服的 客观 情况 ，按 下列 有关不 可抗 力的 约定 处理 。 
因不可 抗力 原因 出现 差错 的当事 人不 对其 他当 事人 承担赔 偿责 任， 但因 该差 错取 得 不当
得利的 当事 人仍 应负 有返 还不当 得利 的义 务。 
2、 差错 处理 原则 
因基金 估值 错误 给投 资者 造成损 失， 在基 金管 理人 可 承担的 范围 内应 先由 基金 管理人 承
担 ， 基 金管 理人 对不 应由其 承 担的 责任， 有权 根据过 错 原则， 向过 错人 追偿， 本协 议的 当事
人应将 按照 以下 约定 处理 。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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（1）如采 用本协议 或基金 合同中估 值方法进 行处理 ，若基金 管理人净 值计算 出错， 基
金托管 人在 复核 过程 中没 有发现 ， 且造 成投 资人 损 失的 ， 由 双方 根据 过错 程 度按照 管理 费和
托管费 的比 例承 担相 应的 责任； 
（2）如基 金管理人 采用规 定估值方 法外的方 法确定 一个价格 进行估值 的情形 并已告 知
基金托 管人 的情 形下 ， 若 基金管 理人 净值 计算 出错 ， 基 金托 管人 在复 核过 程 中没有 发现 或未
提 出 异议， 且造 成投 资人 损失 的， 双方 按照 管理 费率 和托 管 费率 的比 例各 自承 担相 应 的责任。 
（3）如基 金管理人 和基金 托管人对 基金份额 净值的 计算结果 不能达成 一致时 ，为避 免
不能按 时公 布基 金份 额净 值的情 形 ， 以 基金 管理 人 的计算 结果 对外 公布 ， 基 金管理 人应 在单
方面对 外公 告基 金资 产净 值计算 结果 时注 明未 经基 金托管 人复 核， 基金 托管 人 有权将 有关 情
况 向 监管 机构 报告， 由此给 投 资者 和基 金造 成的 损失 ， 由 基金 管理 人承 担赔偿 责 任， 但 因托
管人故 意或 过失 没有 尽到 复核义 务的， 托管 人承 担相 应 责任 ； 
（4）如基 金管理人 未经基 金托管人 复核，单 方面对 外公告基 金净值计 算结果 应该在 公
告上标 明未 经基 金托 管人 复核。 因基 金管 理人 未经 基 金托管 人复 核而 单方 面对 外公布 的基 金
资产净 值计 算结 果或 公告 的计算 结果 与基 金托 管人 （最终 ）复 核结 果不 一致 而造成 的损 失 ，
由基金 管理 人承 担， 基金 托管人 不承 担任 何责 任； 
（5）由于 证券交易 所、交 易市场及 登记结算 公司及 数据供应 商发送的 数据错 误，经 纪
商/交易对 家未能 及时确认 交易及详 细交易资 料或由 于其他不 可抗力原 因，基 金管理人 和 基
金托管 人虽 然已 经采 取必 要、 适当 、 合 理的 措施 进 行检查， 但 是未 能发 现该错 误 而造 成的 净
值计算 错误 ， 基金 管理 人 、 基 金托 管人 可以 免除 赔 偿责任 。 但基 金管 理人 、 基金托 管人 应积
极采取 必要 的措 施消 除由 此造成 的影 响； 
（6）由于 一方当事 人提供 的信息错 误，另一 方当事 人在采取 了必要合 理的措 施后仍 不
能发现 该错 误， 进而 导致 基金资 产净 值、 基金 份额 净值计 算错 误造 成投 资者 或基金 的损 失 ，
以及由 此造 成以 后交 易日 基金资 产净 值、 基金 份额 净 值计算 顺延 错误 而引 起的 投资者 或基 金
的损失 ，由 提供 信息 的当 事人一 方负 责赔 偿； 
（7）法律 法规或者 监管部 门另有规 定的，从 其规定 。如果行 业有通行 做法， 基金管 理
人和基 金托 管人 双方 应本 着平等 和保 护基 金持 有人 利益的 原则 进行 协商 ； 
（8）差错 已发生， 但尚未 给当事人 造成损失 时，差 错责任方 应及时协 调各方 ，及时 进
行更正 ， 因更 正差 错发 生 的费用 由差 错责 任方 承担 ； 由 于差 错责 任方 未及 时 更正已 产生 的差
错 ， 给 当事 人造 成损 失的由 差 错责 任方 承担； 若差错 责 任方 已经 积极 协调， 并 且 有协 助义 务
的当事 人有 足够 的时 间进 行更正 而未 更正 ， 则该当事 人 应当 承担 相应 赔偿 责任 。 差 错责 任方诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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应对更 正的 情况 向有 关当 事人进 行确 认， 确保 差错 已得到 更正 。 
（9）差错 的责任方 对可能 导致有关 当事人的 直接损 失负责， 不对间接 损失负 责，并 且
仅对差错 的有 关直 接当 事人 负 责， 不对 第三 方负 责。 
（10 ） 因差 错而 获得 不当得 利 的当 事人 负有 及时 返还 不 当得 利的 义务。 但差错 责 任方 仍
应对差 错负 责， 如果 由于 获 得不当 得利 的当 事人 不返 还或不 全部 返还 不当 得利 造成其 他当 事
人的利益 损失（ “ 受损方” ） ，则差错 责任方 应赔偿受 损方的损 失，并 在其支付 的赔偿金 额 的
范围内 对获 得不 当得 利的 当事人 享有 要求 交付 不当 得利的 权利 ； 如 果获 得不 当 得利的 当事 人
已经将 此部 分不 当得 利返 还给受 损方 ， 则 受损 方应 当 将其已 经获 得的 赔偿 额加 上已经 获得 的
不当得 利返 还的 总和 超过 其实际 损失 的差 额部 分支 付给差 错责 任方 。 
（11） 差错 调整 采用 尽量 恢复至 假设 未发 生差 错的 正确情 形的 方式 。 
（12 ） 差错 责任 方拒 绝进行 赔 偿时， 如果 因基 金管理 人 过错 造成 基金 资产 损失 时， 基金
托管人 应为 基金 的利 益向 基金管 理人 追偿 ， 如果 因 基金托 管人 过错 造成 基金 资产损 失时 ， 基
金管理 人应 为基 金的 利益 向基金 托管 人追 偿。 除基 金 管理人 和托 管人 之外 的第 三方造 成基 金
资产的 损失 ， 并拒 绝进 行 赔偿时 ， 由基 金管 理人 负 责向差 错方 追偿 ， 但该 第 三方是 由托 管人
委托的 情况 下， 应由 基金 托管人 负责 赔偿 并向 差错 方追偿 。 
（13）如 果出现差 错的当 事人未按 规定对受 损方进 行赔偿， 并且依据 法律、 行政法规 、
《基金合 同》 或 其他 规定， 基金 管理 人自 行或 依据法 院 判决、 仲裁 裁决 对受损 方 承担 了赔 偿
责 任， 则基 金管 理人 有权向 出 现过 错的 当事 人进 行追 索， 并有 权要 求其 赔偿或 补 偿由 此发 生
的费用 和遭 受的 损失 。 
（14） 按法 律法 规规 定的 其他原 则处 理差 错。 
3、 差错 处理 程序 
差错被 发现 后， 有关 的当 事人应 当及 时进 行处 理， 处理的 程序 如下 ： 
（1）查明 差错发生 的原因 ，列明所 有的当事 人，并 根据差错 发生的原 因确定 差错的 责
任方； 
（2） 根据 差错 处理 原则 或 当事人 协商 的方 法对 因差 错造成 的损 失进 行评 估； 
（3） 根据 差错 处理 原则 或 当事人 协商 的方 法由 差错 的责任 方进 行更 正和 赔偿 损失； 
（4）根据 差错处理 的方法 ，需要修 改基金注 册登记 机构的交 易数据的 ，由基 金注册 登
记机构 进行 更正 ，并 就差 错的更 正向 有关 当事 人进 行确认 ； 
（5） 基 金管 理人 及基 金托 管人基 金份 额净 值计 算错 误偏差 达到 基金 份额 净值 的0.5% 时，
基金管 理人 应当 公告 并报 中国证 监会 备案 。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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（四）暂停估值的情 形 
（1）基金 投资所涉 及的主 要证券交 易所、市 场或外 汇市场遇 法定节假 日或因 其他原 因
暂停营 业； 
（2） 因自 然灾 害等 不可 抗 力使基 金管 理人 、基 金托 管人无 法准 确评 估基 金资 产价值 ； 
（3）占基 金相当比 例的投 资品种的 估值出现 重大转 变，延迟 估值有利 于基金 份额持 有
人利益 的保 护； 
（4）《 基金 合同 》规 定的 其他情 形； 
（5）监 管机 构认 定的 其他情 形 。 
（五） 特殊情况的处 理 
（1）基金 管理人或 基金托 管人按《 基金合同 》规定 估值方法 进行估值 时，所 造成的 误
差不作 为基金 份额 净值 错误 处 理。 
（2）由于 不可抗力 原因， 或由于各家 数据服 务机构 发送的数 据错误， 基金管 理人和 基
金托管 人虽然 已经 采取 必要 、 适 当、 合理 的措 施进行 检 查， 但 未能 发现 错误的 ， 由 此造 成的
基金资产 估值 错误， 基金管 理 人和基金 托管 人可 以免 除 赔偿 责任。 但基 金管理 人 应当 积极 采
取必要 的措 施消 除由 此造 成的影 响。 
（六）基金账册的建 立 
基金管 理人 进行 基金 会计 核算 ， 基 金托 管人 对本 基 金的基 金资 产净 值计 算进 行复核 。 基
金托管 人和 基金 管理 人分 别独立 地设 置 、 记 录和 保 管本基 金的 全套 账册 。 基 金托管 人应 向基
金管理人提供基金管 理人 进行本基金的净值计 算复 核和本基金进行信息 披露 所需要的相关
信息。 
基 金 管理 人和 基金 托管 人在 《基 金合 同》 生效 后， 应按 照 相关 各方 约定 的同 一记 账 方法
和 会 计处 理原 则， 分 别独立 地 设置、 登录 和保 管本基 金 的账 册， 对 相关 各方各 自 的账 册定 期
进行核 对， 互相 监督 ，以 保证基 金资 产的 安全 。 
经对账 发现 相关 各方 的账 目存在 不符 的， 基金 管理 人 和基金 托管 人必 须及 时查 明原因 并
纠正， 保证 相关 各方 平行 登录的 账册 记录 相符 。 
（七）基金定期报告 的编 制和复核 
1、基 金托 管人 法定 报告 
基金托 管人 需根 据相 关法 律法规 的规 定向 监管 机构 报告相 关信 息， 包括 但不 限 于以下 内
容： 
（1）自 开设 境外 结算 账户之 日 起5日内 ，将 有关 账户的 详 情报 告外 管局 ； 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
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（2） 每 月结 束后7 个 工作日 内， 向中 国证 监会 和外管 局 报告 基金 境外 投资 情况 ， 并 按相
关监管 规定 进行 国际 收支 申报；



（3）发现 基金管理 人投资 指令或资 金汇出违 法、违 规的，及 时向中国 证监会 或外管 局
报告；



（4）中 国证 监会 和国 家外管 局 规定 的其 他报 告事 项； 
对于基 金托 管人 提供 上述 报告， 基金 管理 人应 予以 支持和 配合 。 
2、定 期信 息和 报告 
应基金 管理 人要 求， 基金 托 管人及 境外 托管 人可 以就 有关法 律规 定和 市场 惯例 等事项 向
咨询机 构进 行咨 询， 但应 谨慎处 理该 等咨 询事 项并 向基金 管理 人报 告有 关结 果。 
（八）基金会计制度 
按国家 有关 部门 规定 的会 计制度 和准 则执 行。 
（九）基金财务报表 与报 告的编制和复核 
1、财 务报 表的 编制 
基金财 务报 表由 基金 管理 人编制 ，基 金托 管人 复核 。 
2、 报表 复核 
基金托 管人 在收 到基 金管 理人编 制的 基金 财务 报表 后，进 行独 立的 复核 。核 对不符 时 ，
应及时 通知 基金 管理 人共 同查出 原因 ，进 行调 整， 直至双 方数 据完 全一 致。 
3、 财务 报表 的编 制与 复核时 间 安排 
（1）报 表的 编制 
基金管 理人 应当 在上 半年 结束之 日起60日内 完成 基金 半 年度 报告 的编 制； 在每年 结 束之
日起90 日内 完成 基金 年度 报告的 编制 。 基金 年度 报 告的财 务会 计报 告应 当经 过审计 。 基金 合
同生效 不足 两个 月的 ，基 金管理 人可 以不 编制 当期 半年度 报告 或者 年度 报告 。 
（2）报 表的 复核 
基金管 理人 应及 时完 成报 表编制 ， 将有 关报 表提 供 基金托 管人 复核 ； 基金 托 管人在 复核
过程中 ， 发 现双 方的 报表 存 在不符 时， 基金 管理 人和 基 金托管 人应 共同 查明 原因 ， 进行调 整，
调整以 国 家有 关规 定为 准。 
基金管 理人 应留 足充 分的 时间， 便于 基金 托管 人复 核相关 报表 及报 告。 
六、基金份额持有人 名册 的登记与保管 
基 金 管理 人和 基金 托管 人须 分 别妥 善保 管的 基金 份额 持 有人 名册， 包括 《基金 合 同》 生
效 日 、 《基 金合 同》 终止 日、 基金 份额 持有 人大 会权利 登 记日、 每年6 月30 日、12月31 日 的基诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
128 
金份额 持有 人名 册。 基金 份 额持有 人名 册的 内容 必须 包括基 金份 额持 有人 的名 称和持 有的 基
金份额 。 
基金份 额持 有人 名册 由基 金的基 金注 册登 记机 构根 据基金 管理 人的 指令 编制 和保管 ， 基
金管理 人和 基金 托管 人应 按照目 前相 关规 则分 别保 管基金 份额 持有 人名 册。 保 管方式 可以 采
用电子 或文 档的 形式 。保 管期限 为法 律法 规规 定的 期限。 
基金管理 人应当及 时向基 金托管人 提交下列 日期的 基金份额 持有人名 册： 《基 金合同 》
生效日 、 《基 金合 同》 终止 日、 基金 份额 持有 人大 会 权利登 记日 、 每年6月30 日、 每年12 月31
日的基 金份 额持 有人 名册 。 基金份 额持 有人 名册 的内 容必须 包括 基金 份额 持有 人的名 称和 持
有 的 基金 份额。 其中 每年12 月31日 的基 金份 额持 有人 名册应 于下 月前 十个 工作 日内提 交； 《 基
金合同》 生效日、 《基金合 同》终止 日等涉及 到基金 重要事项 日期的基 金份额 持有人名 册 应
于发生 日后 十个 工作 日内 提交。 
基金 托管 人以 电子 版形 式妥 善 保管 基金 份额 持有 人名 册， 并定 期刻 成光 盘备份 ， 保 管期
限为法 律法 规规 定的 期限 。 基金托 管人 不得 将所 保管 的基金 份额 持有 人名 册用 于基金 托管 业
务以外 的其 他用 途， 并应 遵守保 密义 务。 
若基金 管理 人或 基金 托管 人由于 自身 原因 无法 妥善 保管基 金份 额持 有人 名册 ， 应按有 关
法规规 定各 自承 担相 应的 责任。 
七、争议的处理和适 用的 法律 
(一)本 托管 协议 适用 中华 人民共 和国 法律 并依 照其 解释 。 相关 各方 当事 人同意 ， 因 本协
议 而 产生 的或 与本 协议 有关 的 一切 争议， 除经 友好协 商 可以 解决 的， 均应 提 交中国 国际 经济
贸易仲 裁委 员会 在 北京 仲裁，按 照申 请仲 裁时 该会现 行 有效 的仲 裁规 则进 行仲 裁。 仲裁 裁决
是终局 的， 对双 方均 有约 束力。 
(二)当任 何争 议发 生或 任何 争 议正 在进 行仲 裁时， 除 争 议事 项外， 双方 仍有权 行 使本 协
议项下 的其 它权 利并 应履 行本协 议项 下的 其它 义务 。 
八、基金托管协议的 变更 、终止与基金财产的 清算 
（一）托管协议的变 更 
本 协 议双 方当 事人 经协 商一 致， 可以 书面 形式 对本协 议 进行 修改。 修改 后的新 协 议， 其
内容不得 与《基金 合同》 的规定有 任何冲突 。 《托管 协议》的 修改和变 更应报 送中国证 监 会
核准。 
（二）托管协议的终 止 
发生以 下任 一情 况， 本协 议终止 ： 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
129 
1、 《 基金 合同 》终 止； 
2、 基金 管理 人或 基金 托管人 职 责终 止； 
3、中 国证 监会 规 定的 其他终止情形 。 
（三）基金财产的清 算 
1、基金财 产清算小 组：自 出现《基 金合同》 终止事 由之日起30 个工作 日内成 立清算 小
组，基 金管 理人 组织 基金 财产清 算小 组并 在中 国证 监会的 监督 下进 行基 金清 算。 
2、在基金 财产清算 小组接 管基金财 产之前， 基金管 理人和基 金托管人 应按照 《基金 合
同》和 本托 管协 议的 规定 继续履 行保 护基 金财 产安 全的职 责。 
3、基金财 产清算小 组组成 ：基金财 产清算小 组成员 由基金管 理人、基 金托管 人、具 有
从事证 券相 关业 务资 格的 注册会 计师 、 律师 以及 中 国证监 会指定 的人 员组 成。 基金 财产 清算
小组可 以聘 用必 要的 工作 人员。 
4、基金财 产清算小 组职责 ：基金财 产清算小 组负责 基金财产 的保管、 清理、 估价、 变
现和分 配。 基金 财产 清算 小组可 以依 法进 行必 要的 民事活 动。 
5、基 金财 产清 算程 序：



（1） 《 基金 合同 》终 止后 ，由基 金财 产清 算小 组统 一接管 基金 ； 
（2）对 基金 财产 和债 权债务 进 行清 理和 确认 ； 
（3）对 基金 财产 进行 估值和 变 现； 
（4）基 金清 算组 作出 清算报 告 ； 
（5）会 计师 事务 所对 清算报 告 进行 审计 ； 
（6）律 师事 务所 对清 算报告 出 具法 律意 见书 ； 
（7）将 基金 清算 结果 报告中 国 证监 会备 案并 公告； 
（8）对 基金 财产 进行 分配。 
6、 清算 费用 
清算费 用是 指基 金清 算小 组在进 行基 金清 算过 程中 发生的 所有 合理 费用 ， 清 算 费用由 基
金清算 小组 优先 从基 金财 产中支 付。 
7、 基金 财产 按下 列顺 序清偿 ： 
(1)支付 清算 费用 ； 
(2)交纳 所欠 税款 ； 
(3)清偿 基金 债务 ； 
(4)按基 金份 额持 有人 持有的 基 金份 额比 例进 行分 配。 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
130 
基金财 产未 按前 款(1) －(3)项 规定 清偿 前， 不分 配给基 金 份额 持有 人。 
（四）基金财产清算 的公 告 
清算过 程中 的有 关重 大事 项须及 时公 告； 基金 财产 清 算报告 经会 计师 事务 所审 计并由 律
师事务 所出 具法 律意 见书 后报中 国证 监会 备案 并公 告。 基金 财产 清算 公告 于 《基 金合 同》 终
止并报 中国 证监 会备 案后5 个工作 日内 由基 金财 产清 算小组 进行 公告 。 
（五）基金财产清算 账册 及文件保管 
基金财 产清 算账 册及 有关 文件由 基金 托管 人保 存15 年以上 。 
 
 
第二十 二 部分


对基金份额持有 人的服务 
 
基金管 理人 承诺 为基 金份 额持有 人提 供一 系列 的服 务。 以下 是主 要的 服务 内 容， 基金 管
理 人 将根 据基 金份 额持 有人 的 需要 和市 场的 变化， 增加 或 变更 服务 项目。 主要 服务 内 容如下： 
一、 公开信息披露服务 
1、 披露 公司 （基 金管 理人） 信 息； 
2、披 露基 金信 息； 
3、 其他 信息 的披 露。 
二、 对账服务 
1、对 账信 息； 
2、其 他资 料。 
三、 查询服务 
1、 账户 信息 查询 
对于基 金管 理人 所管 理基 金的基 金份 额持 有人 ， 基 金 管理人 都会 给予 其唯 一的 客户服 务
账 户 及初 始密 码。 为 了持有 人 方便 起见， 客户 服务账 户 将和 客户 基金 账户 唯一 对 应。 基 金份
额持有 人在 客户 服务 中心 和基金 管理 人网 站都 可以 凭借客 户服 务账 户、 基金 账 户或身 份证 号
进 入 本人 的账 户， 了 解账户 信 息， 包 括本 人的 基本资 料、 基金 品种、 基金 份额 、 基 金投 资收
益率等 。 
2、客 户账 户信 息的 修改 
基金份 额持 有人 可以 直接 登陆基 金管 理人 网站 修改 账户的 非重 要信 息 ， 如 联 系地址 、 电诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
131 
话等等 。 也可 以亲 自到 直 销网点 或 致电 客户 服务 中心 ， 由 服务 人员 提供 相关服 务。 为了 维护
客户的 利益 ，客 户重 要信 息的更 改由 基金 份额 持有 人亲自 到指 定的 基金 销售 网点进 行。 
3、 信息 定制 
基金份 额持 有人 可以 在基 金管理 人网 站定 制自 己所 需要的 信息 ，包 括基 金管 理人新 闻 、
市场行 情、 基金 信息 等方 面的内 容。 基金 管理 人按 照要求 将定 期或不 定期 向客 户 发送 信息，
客 户 也可 以直 接登 陆基 金管 理 人网 站浏 览相 关信 息。 如果 客户 不需 要或 需要调 整， 也可 以直
接在线 修改 和调 整。 
四、 基金投资的服务 
1、 免费 红利 再投 资服 务； 
2、 定期 定额 计划 服务 ： 基 金管理 人通 过直 销网 上交 易系统 以及 中 国工 商银 行、 中国 建设
银行 、 南京 银行、 兴业 银行 、 浦 发银 行、 广州 农商 行、 华融证 券、 信 达证 券、 爱建 证券 、
长城证券、长江证券、 光大证券、国海证券、国 泰君安证券、南京证券、 齐鲁证券、申
银万国证券、招商证券 、浙商证券、中国银河证 券、中信建投证券、华龙 证券、华泰证
券、 天相 投资 顾问 有限 公司 、 深圳 新兰 德、 长量 基金 、 天天 基金 、 增 财基 金、 数 米基 金、
众 禄 基金、 好买 基金、 和讯 信 息、 同 花顺、 腾元 基金 、 展 恒基 金、 一 路财 富、 晟视 天下 、
宜信普泽等代销机构为 投资者办理定期定额投资 计划，具体开放时间和规 则由基金管理
人在届 时发 布的 公告 或更 新的招 募说 明书 中确 定。 
五、 投诉管理服务 
基金管 理人 的投 诉管 理由 客户服 务中 心统 一管 理 ， 设定投 诉管 理人 具体 处理 投诉 ， 市 场
部负责 督促 投诉 的处 理。 
诺安基 金管 理有 限公 司全 国统一 客户 服务 电话 ：400-888-8998 
诺安基 金管 理有 限公 司网 址：www.lionfund.com.cn 
 
 
第二十三部分


其他应披露事项 
 
序号 公告事 项 披露方 式 披露日 期 
1 
诺安全球 收益不 动产证 券 投资基金 2014 年第
3 季度报 告 
《上海 证券 报》 2014-10-24 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
132 
2 
诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明
书（更新 ）2014 年第 2 期- 摘要 
《上海 证券 报》 2014-11-07 
3 
诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明
书（更新 ）2014 年第 2 期- 正文 
基金管 理人 网站 2014-11-07 
4 
诺安基金管理有限公司关于增加常熟农商银
行为旗下 基金代 销机构 的 公告 
《上海 证券 报》 、
《证券 时报 》 、
《中国 证券 报》 
2014-12-10 
5 
诺安基金管理有限公司关于增加江南农村商
业银行为 旗下基 金代销 机 构的公告 
《上海 证券 报》 、
《证券 时报 》 、
《中国 证券 报》 
2014-12-12 
6 
诺安全球 收益不 动产证 券 投资基金 2015 年境
外主要市 场节假 日暂停 申 购赎回安 排的公 告 
《上海 证券 报》 2014-12-26 
7 
诺安基金 管理有 限公司 关 于增加中 经北证 （北
京） 资产 管理有 限公司 为 旗下部分 基金代 销机
构并开通 基金定 投、转 换 业务的公 告 
《上海 证券 报》 、
《证券 时报 》 、
《中国 证券 报》 
2014-12-27 
8 
诺安基金管理有限公司关于旗下部分基金参
加中国工 商银行 “2015 倾 心回馈” 基金定 投优
惠活动的 公告 
《上海 证券 报》 、
《证券 时报 》 、
《中国 证券 报》 
2014-12-30 
9 
诺安基金 管理有 限公司旗下 基 金 2014 年最 后
一个交易 日基金 资产净 值 、 基金份 额净值 及份
额累计净 值公告 
基金管 理人 网站 2015-01-06 
10 
诺安全球 收益不 动产证 券 投资基金 2014 年第
4 季度报 告 
《上海 证券 报》 2015-01-22 
11 
诺安基金管理有限公司关于增加广州农村商
业银行为旗下部分基金代销机构并开通基金
定投、转 换业务 的公告 
《上海 证券 报》 、
《证券 时报 》 、
《中国 证券 报》 
2015-02-16 
12 
诺安基金管理有限公司关于旗下部分基金参
加杭州数米基金销售有限公司费率优惠活动
的公告 
《上海 证券 报》 、
《证券 时报 》 、
《中国 证券 报》 
2015-03-09 诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书（更新）-2015 年第 1 期 
133 
13 
诺安基金管理有限公司关于旗下部分基金参
加齐鲁证 券基金 网上费 率 优惠活动 的公告 
《上海 证券 报》 、
《证券 时报 》 、
《中国 证券 报》 
2015-03-19 
 
第二十 四 部分


招募说明书存放 及查阅方式 
 
招 募 说明 书文 本存 放在 基金 管 理人、 基金 托管 人和基 金 销售 网点 的营 业场 所， 投资 者可
在 营 业时 间免 费查 阅。 在支 付 工本 费后， 可在 合理时 间 内取 得上 述文 件复 印件 。 投 资者 也可
以直接 登录 基金 管理 人的 网站进 行查 阅 。 对 投资 者 按上述 方式 所获 得的 文件 及其复 印件 ， 基
金管理 人和 基金 托管 人应 保证与 所公 告的 内容 完全 一致。 
 
 
第二十 五 部分


备查文件 
 
一、 中国证 监会 核准 诺安 全球 收益不 动产 证券 投资 基金 募集的 文件 
二、 《诺安 全球 收 益不 动产 证 券投资 基金 基 金合 同》 
三、 《诺安 全球 收 益不 动产 证 券投资 基金 托 管协 议》 
四、 法律意 见书 
五、 基金管 理人 业务 资格 批件 和营业 执照 
六、 基金托 管人 业务 资格 批件 和营业 执照