诺安全球收益不动产证券投资基金
2015年第1 季度报告
2015年3 月31日
基金管理人：诺安基金管理有限公司
基金托管人：中国工商银行股份有限公司
报告送出日期：2015 年 4 月21日
诺安全球收益不动产（QDII）2015 年第 1 季度报告
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§1 重要提示
基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，
并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
基金托管人中国工商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2015年 4月 17日复核了本
报告中的财务指标、净值表现和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈
述或者重大遗漏。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。
基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本
基金的招募说明书。
本报告中财务资料未经审计。
本报告期自2015年1月1日起至3月 31日止。
§2 基金产品概况
2.1 基金基本情况
基金简称 诺安全球收益不动产（QDII）
交易代码 320017
基金运作方式 契约型开放式
基金合同生效日 2011年 9月 23日
报告期末基金份额总额 95,307,651.88份
投资目标
本基金主要投资于全球范围内的 REITs，通过积极的
资产配置和精选投资，在严格控制投资风险的前提
下，追求基金资产超越业绩比较基准的长期稳定增
值。
投资策略
本基金实施“自下而上”与“自上而下”相结合的主
动投资策略。
首先，本基金会根据流动性、市值规模等指标建立
REITs 备选库，并且根据不同业态以及不同类型，对
备选库中的REITs 进行有效分类，从而进一步实施资
产配置策略。
其次，在大类资产配置方面，本基金的大类资产主要
为REITs以及货币市场工具，本基金将根据海外市场
环境的变化，在保持长期资产配置稳定的前提下，积
极进行短期的灵活配置；在国家资产配置方面，本基
金将会根据不同国家 REITs市场的发展情况、宏观经
济、货币走势、地缘政治、税收政策等因素决定基金
资产在不同国家的配置比例；在周期/弱周期类资产
配置方面，本基金还会根据标的REITs所在国的经济诺安全球收益不动产（QDII）2015 年第 1 季度报告
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周期决定在周期类和弱周期类REITs间的配置比例。
再次，本基金将主要采取定性与定量相结合的方式进
行REITs的遴选。 定性层面， 本基金主要从标的业态、
租约状况、资产质量、管理能力、分红能力等五个维
度对标的REITs进行研判；定量层面，本基金主要从
估值水平以及第三方评级等方面对标的REITs进行分
析。
最后，本基金将综合考量REITs的区域、业态集中度
等特征，对组合在国家和业态层面进行再平衡，最终
构建投资组合。
业绩比较基准
FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return
Index
风险收益特征
本基金为股票型基金，主要投资于全球范围内证券交
易所上市的 REITs。一般来说，其在证券投资基金中
属于较高风险和预期收益的基金品种。
基金管理人 诺安基金管理有限公司
基金托管人 中国工商银行股份有限公司
2.2 境外投资顾问和境外资产托管人
项目 境外投资顾问 境外资产托管人
名称
英文 无 Brown Brothers Harriman & Co.
中文 无 布朗兄弟哈里曼银行
注册地址 - 140 Broadway New York,NY 1005
办公地址 - 140 Broadway New York,NY 1005
邮政编码 - NY 1005
§3 主要财务指标和基金净值表现
3.1 主要财务指标
单位：人民币元
主要财务指标 报告期 （ 2015年1月 1日 － 2015年3月 31 日 ）
1.本期已实现收益 -88,379.00
2.本期利润 5,336,234.14
3.加权平均基金份额本期利润 0.0545
4.期末基金资产净值 128,698,188.50
5.期末基金份额净值 1.350
注:①上述基金业绩指标不包括持有人交易基金的各项费用,计入费用后实际收益水平要低于所列
数字。
②本期已实现收益指基金本期利息收入、投资收益、其他收入(不含公允价值变动收益)扣除相关诺安全球收益不动产（QDII）2015 年第 1 季度报告
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费用后的余额,本期利润为本期已实现收益加上本期公允价值变动收益。
3.2 基金净值表现
3.2.1 本报告期基金份额净值增长率及其与同期业绩比较基准收益率的比较
阶段
净值增
长率①
净值增长率
标准差②
业绩比较基准
收益率③
业绩比较基准收
益率标准差④
①－③ ②－④
过去三
个月
4.65% 1.01% 4.25% 0.92% 0.40% 0.09%
注：本基金的业绩比较基准为：FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index。
3.2.2 自基金合同生效以来基金累计净值增长率变动及其与同期业绩比较基准收益率
变动的比较
注：本基金的建仓期为6个月，建仓期结束时各项资产配置比例符合合同约定。
§4 管理人报告
4.1 基金经理（或基金经理小组）简介
姓名 职务
任本基金的基金经理期限 证券从业年
限
说明
任职日期 离任日期
赵磊
诺安全球
收益不动
产证券投
资基金基
金经理
2011年9月
23日
- 8
金融数学硕士，具有基金从
业资格。2006年9 月加入诺
安基金管理有限公司，曾任
诺安基金管理有限公司高级
产品设计师、 产品小组组长、诺安全球收益不动产（QDII）2015 年第 1 季度报告
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REITs 小组副组长、产品研
发中心总监。2011 年9 月起
任诺安全球收益不动产证券
投资基金基金经理。
注：①此处基金经理的任职日期为基金合同生效之日。
②证券从业的含义遵从行业协会《证券业从业人员资格管理办法》的相关规定等。
4.2 境外投资顾问为本基金提供投资建议的主要成员简介
本基金无境外投资顾问。
4.3 报告期内本基金运作遵规守信情况说明
报告期间,诺安全球收益不动产证券投资基金管理人严格遵守了 《中华人民共和国证券投资基
金法》及其他有关法律法规,遵守了《诺安全球收益不动产证券投资基金基金合同》的规定,遵守
了本公司管理制度。本基金投资管理未发生违法违规行为。
4.4 公平交易专项说明
4.4.1 公平交易制度的执行情况
根据中国证监会2011年修订的《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》，本公司更
新并完善了《诺安基金管理有限公司公平交易制度》。制度的范围包括境内上市股票、债券的一
级市场申购、二级市场交易等投资管理活动，同时涵盖投资授权、研究分析、投资决策、交易执
行、业绩评估等投资管理活动相关的各个环节。
投资研究方面，公司设立全公司所有投资组合适用的证券备选库，在此基础上，不同投资组
合根据其投资目标、投资风格和投资范围的不同，建立不同投资组合的投资对象备选库和交易对
手备选库；公司拥有健全的投资授权制度，明确投资决策委员会、投资总监、投资组合经理等各
投资决策主体的职责和权限划分，投资组合经理在授权范围内可以自主决策，超过投资权限的操
作需要经过严格的审批程序；公司建立了统一的研究管理平台，所有内外部研究报告均通过该研
究管理平台发布，并保障该平台对所有研究员和投资组合经理开放。
交易执行方面，对于场内交易，基金管理人在投资交易系统中设置了公平交易功能，交易中
心按照时间优先、价格优先的原则执行所有指令，如果多个投资组合在同一时点就同一证券下达
了相同方向的投资指令，并且市价在指令限价以内，投资交易系统自动将该证券的每笔交易报单
都自动按比例分拆到各投资组合；对于债券一级市场申购、非公开发行股票申购等非集中竞价交
易的交易分配，在参与申购之前，各投资组合经理独立地确定申购价格和数量，并将申购指令下
达给交易中心。公司在获配额度确定后，按照价格优先的原则进行分配，如果申购价格相同，则诺安全球收益不动产（QDII）2015 年第 1 季度报告
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根据该价位各投资组合的申购数量进行比例分配；对于银行间市场交易、固定收益平台、交易所
大宗交易，投资组合经理以该投资组合的名义向交易中心下达投资指令，交易中心向银行间市场
或交易对手询价、成交确认，并根据“时间优先、价格优先”的原则保证各投资组合获得公平的
交易机会。
本报告期内，公平交易制度总体执行情况良好，未发现违反公平交易制度的情况。
4.4.2 异常交易行为的专项说明
本基金于本报告期内不存在异常交易行为。本报告期内基金管理人管理的所有投资组合参与
的交易所公开竞价同日反向交易成交较少的单边交易量不存在超过该证券当日成交量的 5%的情
况。
4.5 报告期内基金的投资策略和业绩表现说明
4.5.1 报告期内基金投资策略和运作分析
本报告期内，美国经济增长有所放缓，但复苏基础仍旧稳固，就业市场持续改善，居民消费
能力与消费需求双双增长；房地产市场持续回暖趋势，房屋营建许可继续增加，房屋需求保持在
较高水平，房价增速小幅提升。欧元区经济出现回暖迹象，制造业扩张加速；3 月实施量化宽松，
有望提振区内商业和消费者信心；但受能源价格下行拖累，欧元区陷入通缩的风险值得关注。日
本经济现温和增长趋势，就业市场稳步接近全面就业状态，薪资增速与商业投资加快，企业利润
改善，工业产出增长，内需较为稳定；但CPI持续走低，出口仍然疲弱，经济仍未完全走上良性
轨道。
回顾本报告期内 REITs 市场表现及基金投资策略，全球 REITs 市场的表现显著强于股市，
最重要原因在于低利率的市场环境；本报告期内，本基金根据市场形势保持了较高的REITs 仓位，
主要仍配置了美国 REITs品种。
展望未来市场走势，美国经济将维持稳步复苏态势，一季度经济增长放缓将使美联储在加息
的态度上更加谨慎，房地产市场回暖趋势仍将延续，我们仍看好未来REITs市场的表现。
4.5.2 报告期内基金的业绩表现
截至报告期末,本基金份额净值为 1.350元。本报告期基金份额净值增长率为4.65%,同期业
绩比较基准收益率为4.25%。
4.6 报告期内基金持有人数或基金资产净值预警说明
本报告期内，本基金未出现连续二十个工作日出现基金份额持有人数量不满二百人或者基金
资产净值低于五千万元的情形。 诺安全球收益不动产（QDII）2015 年第 1 季度报告
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§5 投资组合报告
5.1 报告期末基金资产组合情况
序号 项目 金额（人民币元 ） 占基金总资产的比例（%）
1 权益投资 111,185,505.16 83.23
其中：普通股 - -
优先股 - -
存托凭证 - -
房地产信托凭证 111,185,505.16 83.23
2 基金投资 - -
3 固定收益投资 - -
其中：债券 - -
资产支持证券 - -
4 金融衍生品投资 - -
其中：远期 - -
期货 - -
期权 - -
权证 - -
5 买入返售金融资产 - -
其中：买断式回购的买入
返售金融资产
- -
6 货币市场工具 - -
7
银行存款和结算备付金
合计
21,407,113.95 16.02
8 其他资产 993,265.82 0.74
9 合计 133,585,884.93 100.00
5.2 报告期末在各个国家（地区）证券市场的股票及存托凭证投资分布
国家（地区） 公允价值（人民币元） 占基金资产净值比例（％）
美国 111,177,602.42 86.39
新加坡 7,902.74 0.00
合计 111,185,505.16 86.39
注：本表所列项目为房地产信托凭证(简称 REITs)投资。
5.3 报告期末按行业分类的股票及存托凭证投资组合
行业类别 公允价值（人民币元） 占基金资产净值比例（％）
公寓类 28,803,936.58 22.38
多元化类 8,201,106.16 6.37
医疗类 7,127,408.88 5.54
酒店类 14,052,173.31 10.92
写字楼类 8,811,208.44 6.85
地方性商业中心 12,770,835.70 9.92 诺安全球收益不动产（QDII）2015 年第 1 季度报告
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购物中心 15,050,913.70 11.69
个人仓储类 10,774,968.72 8.37
物流\工业 5,592,953.67 4.35
合计 111,185,505.16 86.39
注：①本表所列项目为房地产信托凭证（简称REITs ）；
②本基金对以上行业分类采用全球行业分类标准（GICS ）。
5.4 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名股票及存托凭证投资
明细
序
号
公司名称
(英文)
公司名称
(中文)
证券
代码
所在证券
市场
所属
国家
(地
区)
数量
（股）
公允价值 （人民
币元）
占基金
资产净
值比例
（％）
1
EXTRA SPACE
STORAGE INC
Extra
Space
Storage
Inc
EXR
US
US
exchange
- 25,962 10,774,968.72 8.37
2
SIMON
PROPERTY
GROUP INC
Simon
Property
SPG
US
US
exchange
- 8,000 9,613,280.06 7.47
3
FEDERAL
REALTY INVS
TRUST
联邦房地产
投资信托公
司
FRT
US
US
exchange
- 10,000 9,041,932.62 7.03
4
ESSEX
PROPERTY
TRUST INC
埃塞克斯房
地产信托公
司
ESS
US
US
exchange
- 6,234 8,802,980.16 6.84
5
VORNADO
REALTY
TRUST
沃那多房地
产信托
VNO
US
US
exchange
- 11,910 8,193,203.42 6.37
6
EQUITY
RESIDENTIAL
公寓物业权
益信托
EQR
US
US
exchange
- 17,050 8,153,850.35 6.34
7
BOSTON
PROPERTIES
INC
波士顿地产
公司
BXP
US
US
exchange
- 9,000 7,765,706.30 6.03
8
LASALLE
HOTEL
PROPERTIES
LaSalle
Hotel
Properties
LHO
US
US
exchange
- 30,175 7,202,346.79 5.60
9
HEALTH CARE
REIT INC
Health
Care REIT
Inc
HCN
US
US
exchange
- 15,000 7,127,408.88 5.54
10
HOST HOTELS
& RESORTS
INC
Host酒店
及度假酒店
公司
HST
US
US
exchange
- 55,263 6,849,826.52 5.32 诺安全球收益不动产（QDII）2015 年第 1 季度报告
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注: ①本表所列项目为房地产信托凭证(简称REITs)；
②本基金对以上证券代码采用当地市场代码。
5.5 报告期末按债券信用等级分类的债券投资组合
本项主要列示按国际权威评级机构（标普、穆迪）的债券信用评级情况。本基金本报告期末
未持有此类债券。
5.6 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名债券投资明细
本基金本报告期末未持有债券。
5.7 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名资产支持证券投资明
细
本基金本报告期末未持有资产支持证券。
5.8 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名金融衍生品投资明细
本基金本报告期末未持有金融衍生品投资。
5.9 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名基金投资明细
本基金本报告期末未持有基金。
5.10 投资组合报告附注
5.10.1 本基金本报告期投资的前十名证券的发行主体， 本报告期没有出现被监管部门
立案调查的情形，也没有出现在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情
形。
5.10.2 本基金本报告期末未持有股票。
5.10.3 其他资产构成
序号 名称 金额（人民币元）
1 存出保证金 -
2 应收证券清算款 -
3 应收股利 389,740.22
4 应收利息 2,853.46
5 应收申购款 600,672.14
6 其他应收款 -
7 待摊费用 -
8 其他 -
9 合计 993,265.82
注：本表所列“应收股利”为投资“房地产信托凭证” （简称REITs）产生的收益。 诺安全球收益不动产（QDII）2015 年第 1 季度报告
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5.10.4 报告期末持有的处于转股期的可转换债券明细
本基金本报告期末未持有可转换债券。
5.10.5 报告期末前十名股票中存在流通受限情况的说明
本基金本报告期末未持有股票。
5.10.6 投资组合报告附注的其他文字描述部分
由于四舍五入原因，分项之和与合计可能有尾差。
§6 开放式基金份额变动
单位：份
报告期期初基金份额总额 91,565,057.62
报告期期间基金总申购份额 25,855,005.19
减:报告期期间基金总赎回份额 22,112,410.93
报告期期间基金拆分变动份额（份额减少以"-"
填列）
-
报告期期末基金份额总额 95,307,651.88
§7 基金管理人运用固有资金投资本基金情况
本报告期内基金管理人没有运用固有资金投资本基金。
§8 备查文件目录
8.1 备查文件目录
①中国证券监督管理委员会批准诺安全球收益不动产证券投资基金募集的文件。
②《诺安全球收益不动产证券投资基金基金合同》。
③《诺安全球收益不动产证券投资基金托管协议》。
④基金管理人业务资格批件、营业执照。
⑤诺安全球收益不动产证券投资基金2015年第一季度报告正文。
⑥报告期内诺安全球收益不动产证券投资基金在指定报刊上披露的各项公告。
8.2 存放地点
基金管理人、基金托管人住所。
8.3 查阅方式
投资者可在营业时间免费查阅，也可按工本费购买复印件。
诺安全球收益不动产（QDII）2015 年第 1 季度报告
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投资者对本报告书如有疑问，可致电本基金管理人全国统一客户服务电话：400-888-8998，
亦可至基金管理人网站 www.lionfund.com.cn查阅详情。
诺安基金管理有限公司
2015年 4月21日
