诺安全球收益不动产证券投资基金
2014 年年度报告摘要
2014年12月31日
基金管理人：诺安基金管理有限公司
基金托管人：中国工商银行股份有限公司
送出日期：2015年3 月26日
诺安全球收益不动产（QDII）2014 年年度报告摘要
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§1 重要提示
1.1 重要提示
基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，
并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。本年度报告已经三分之二以
上独立董事签字同意，并由董事长签发。
基金托管人中国工商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2015 年 3 月 23 日复核了本
报告中的财务指标、净值表现、利润分配情况、财务会计报告、投资组合报告等内容，保证复核
内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。
基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本
基金的招募说明书及其更新。
本报告财务资料已经审计，德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为本基金出具了 2014
年度无保留意见的审计报告，请投资者注意阅读。
本年度报告摘自年度报告正文，投资者欲了解详细内容，应阅读年度报告正文。
本报告期自2014年1月1日起至12月 31日止。 诺安全球收益不动产（QDII）2014 年年度报告摘要
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§2 基金简介
2.1 基金基本情况
基金简称 诺安全球收益不动产（QDII）
基金主代码 320017
基金运作方式 契约型开放式
基金合同生效日 2011年 9月 23日
基金管理人 诺安基金管理有限公司
基金托管人 中国工商银行股份有限公司
报告期末基金份额总额 91,565,057.62份
基金合同存续期 不定期
2.2 基金产品说明
投资目标 本基金主要投资于全球范围内的REITs， 通过积极的资
产配置和精选投资，在严格控制投资风险的前提下，
追求基金资产超越业绩比较基准的长期稳定增值。
投资策略 本基金实施“自下而上”与“自上而下”相结合的主
动投资策略。
首先，本基金会根据流动性、市值规模等指标建立
REITs备选库， 并且根据不同业态以及不同类型， 对备
选库中的 REITs 进行有效分类，从而进一步实施资产
配置策略。
其次，在大类资产配置方面，本基金的大类资产主要
为 REITs 以及货币市场工具，本基金将根据海外市场
环境的变化，在保持长期资产配置稳定的前提下，积
极进行短期的灵活配置；在国家资产配置方面，本基
金将会根据不同国家 REITs 市场的发展情况、宏观经
济、货币走势、地缘政治、税收政策等因素决定基金
资产在不同国家的配置比例； 在周期/弱周期类资产配
置方面，本基金还会根据标的 REITs 所在国的经济周
期决定在周期类和弱周期类REITs间的配置比例。
再次，本基金将主要采取定性与定量相结合的方式进
行 REITs的遴选。定性层面，本基金主要从标的业态、
租约状况、资产质量、管理能力、分红能力等五个维
度对标的 REITs 进行研判；定量层面，本基金主要从
估值水平以及第三方评级等方面对标的 REITs 进行分
析。
最后，本基金将综合考量 REITs 的区域、业态集中度
等特征，对组合在国家和业态层面进行再平衡，最终
构建投资组合。
业绩比较基准 FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return
Index
风险收益特征 本基金为股票型基金，主要投资于全球范围内证券交诺安全球收益不动产（QDII）2014 年年度报告摘要
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易所上市的REITs。 一般来说， 其在证券投资基金中属
于较高风险和预期收益的基金品种。
2.3 基金管理人和基金托管人
项目 基金管理人 基金托管人
名称 诺安基金管理有限公司 中国工商银行股份有限公司
信息披露负责人
姓名 陈勇 蒋松云
联系电话 0755-83026688 (010)66105799
电子邮箱 info@lionfund.com.cn custody@icbc.com.cn
客户服务电话
400-888-8998 95588
传真 0755-83026677 (010)66105798
2.4 境外投资顾问和境外资产托管人
项目 境外投资顾问 境外资产托管人
名称
英文 无 Brown Brothers Harriman & Co.
中文 无 布朗兄弟哈里曼银行
注册地址 - 140 Broadway New York,NY 1005
办公地址 - 140 Broadway New York,NY 1005
邮政编码 - NY 1005
2.5 信息披露方式
登载基金年度报告正文的管理人互联网网
址
www.lionfund.com.cn
基金年度报告备置地点 深圳市深南大道4013号兴业银行大厦19-20层诺安
基金管理有限公司
§3 主要财务指标、基金净值表现及利润分配情况
3.1 主要会计数据和财务指标
金额单位：人民币元
3.1.1 期间数据和指标 2014年 2013年 2012年
本期已实现收益 5,560,269.11 2,509,508.70 11,349,435.40
本期利润 29,790,616.68 -3,879,811.69 16,642,899.38
加权平均基金份额本期利润 0.2937 -0.0203 0.0451
本期基金份额净值增长率 29.52% -4.32% 3.69%
3.1.2 期末数据和指标 2014年末 2013年末 2012年末
期末可供分配基金份额利润 0.1002 -0.0035 0.0395
期末基金资产净值 118,077,439.21 128,996,508.55 289,656,613.71
期末基金份额净值 1.290 0.996 1.041 诺安全球收益不动产（QDII）2014 年年度报告摘要
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注：① 上述基金业绩指标不包括持有人申购或交易基金的各项费用,计入费用后实际收益水平要
低于所列数字。
② 本期已实现收益指基金本期利息收入、投资收益、其他收入(不含公允价值变动收益)扣除相关
费用后的余额,本期利润为本期已实现收益加上本期公允价值变动收益。
③ 期末可供分配利润是采用资产负债表中未分配利润与未分配利润中已实现部分的孰低数。
3.2 基金净值表现
3.2.1 基金份额净值增长率及其与同期业绩比较基准收益率的比较
阶段
份额净值
增长率①
份额净值
增长率标
准差②
业绩比较
基准收益
率③
业绩比较基
准收益率标
准差④
①－③ ②－④
过去三个月 13.86% 0.74% 9.68% 0.60% 4.18% 0.14%
过去六个月 9.97% 0.75% 5.11% 0.59% 4.86% 0.16%
过去一年 29.52% 0.73% 23.79% 0.55% 5.73% 0.18%
过去三年 28.49% 0.75% 51.10% 0.71% -22.61% 0.04%
自基金合同
生效起至今
29.00% 0.72% 64.14% 0.85% -35.14% -0.13%
注：本基金的业绩比较基准为：FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index。
3.2.2 自基金合同生效以来基金份额累计净值增长率变动及其与同期业绩比较基准收
益率变动的比较
注：注:本基金的建仓期为 6个月，建仓期结束时各项资产配置符合合同约定。 诺安全球收益不动产（QDII）2014 年年度报告摘要
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3.2.3 自基金合同生效以来基金每年净值增长率及其与同期业绩比较基准收益率的
比较
注：本基金基金合同于2011 年9月 23 日生效，2011年本基金净值增长率与同期业绩比较基准收
益率按本基金实际存续期计算。
3.3 过去三年基金的利润分配情况
本基金过去三年未进行利润分配。
§4 管理人报告
4.1 基金管理人及基金经理情况
4.1.1 基金管理人及其管理基金的经验
截至2014年12月，本基金管理人共管理 37只开放式基金：诺安平衡证券投资基金、诺安货
币市场基金、诺安股票证券投资基金、诺安优化收益债券型证券投资基金、诺安价值增长股票证
券投资基金、诺安灵活配置混合型证券投资基金、诺安成长股票型证券投资基金、诺安增利债券
型证券投资基金、诺安中证 100 指数证券投资基金、诺安中小盘精选股票型证券投资基金、诺安
主题精选股票型证券投资基金、诺安全球黄金证券投资基金、上证新兴产业交易型开放式指数证
券投资基金、诺安上证新兴产业交易型开放式指数证券投资基金联接基金、诺安保本混合型证券
投资基金、诺安多策略股票型证券投资基金、诺安全球收益不动产证券投资基金、诺安油气能源诺安全球收益不动产（QDII）2014 年年度报告摘要
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股票证券投资基金（LOF） 、诺安新动力灵活配置混合型证券投资基金、诺安中证创业成长指数分
级证券投资基金、诺安汇鑫保本混合型证券投资基金、诺安双利债券型发起式证券投资基金、中
小板等权重交易型开放式指数证券投资基金、诺安中小板等权重交易型开放式指数证券投资基金
联接基金、诺安纯债定期开放债券型证券投资基金、诺安鸿鑫保本混合型证券投资基金、诺安信
用债券一年定期开放债券型证券投资基金、诺安稳固收益一年定期开放债券型证券投资基金、诺
安泰鑫一年定期开放债券型证券投资基金、诺安中证 500 交易型开放式指数证券投资基金、诺安
优势行业灵活配置混合型证券投资基金、诺安天天宝货币市场基金、诺安理财宝货币市场基金、
诺安永鑫收益一年定期开放债券型证券投资基金、诺安聚鑫宝货币市场基金、诺安稳健回报灵活
配置混合型证券投资基金、诺安聚利债券型证券投资基金。
4.1.2 基金经理（或基金经理小组）及基金经理助理简介
姓名 职务
任本基金的基金经理
（助理）期限 证券从业
年限
说明
任职日期
离任日
期
赵磊
产品研发
中心总
监、诺安
全球收益
不动产证
券投资基
金基金经
理
2011 年 9 月
23 日
- 8
金融数学硕士，具有基金从
业资格。 2006年9月加入诺
安基金管理有限公司，曾任
诺安基金管理有限公司高
级产品设计师、产品小组组
长、REITs 小组副组长，现
任产品研发中心总监。2011
年9月起任诺安全球收益不
动产证券投资基金基金经
理。
注：①此处基金经理的任职日期为基金合同生效之日;
②证券从业的含义遵从行业协会《证券业从业人员资格管理办法》的相关规定等。
4.2 境外投资顾问为本基金提供投资建议的主要成员简介
本基金无境外投资顾问。
4.3 管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明
报告期间,诺安全球收益不动产证券投资基金管理人严格遵守了 《中华人民共和国证券投资基
金法》及其他有关法律法规,遵守了《诺安全球收益不动产证券投资基金基金合同》的规定,遵守
了本公司管理制度。本基金投资管理未发生违法违规行为。 诺安全球收益不动产（QDII）2014 年年度报告摘要
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4.4 管理人对报告期内公平交易情况的专项说明
4.4.1 公平交易制度和控制方法
根据中国证监会 2011 年修订的《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》 ，本公司更
新并完善了《诺安基金管理有限公司公平交易制度》 。制度的范围包括境内上市股票、债券的一级
市场申购、二级市场交易等投资管理活动，同时涵盖投资授权、研究分析、投资决策、交易执行、
业绩评估等投资管理活动相关的各个环节。
投资研究方面，公司设立全公司所有投资组合适用的证券备选库，在此基础上，不同投资组
合根据其投资目标、投资风格和投资范围的不同，建立不同投资组合的投资对象备选库和交易对
手备选库；公司拥有健全的投资授权制度，明确投资决策委员会、投资总监、投资组合经理等各
投资决策主体的职责和权限划分，投资组合经理在授权范围内可以自主决策，超过投资权限的操
作需要经过严格的审批程序；公司建立了统一的研究管理平台，所有内外部研究报告均通过该研
究管理平台发布，并保障该平台对所有研究员和投资组合经理开放。
交易执行方面，对于场内交易，基金管理人在投资交易系统中设置了公平交易功能，交易中
心按照时间优先、价格优先的原则执行所有指令，如果多个投资组合在同一时点就同一证券下达
了相同方向的投资指令，并且市价在指令限价以内，投资交易系统自动将该证券的每笔交易报单
都自动按比例分拆到各投资组合；对于债券一级市场申购、非公开发行股票申购等非集中竞价交
易的交易分配，在参与申购之前，各投资组合经理独立地确定申购价格和数量，并将申购指令下
达给交易中心。公司在获配额度确定后，按照价格优先的原则进行分配，如果申购价格相同，则
根据该价位各投资组合的申购数量进行比例分配；对于银行间市场交易、固定收益平台、交易所
大宗交易，投资组合经理以该投资组合的名义向交易中心下达投资指令，交易中心向银行间市场
或交易对手询价、成交确认，并根据“时间优先、价格优先”的原则保证各投资组合获得公平的
交易机会。
4.4.2 公平交易制度的执行情况
本报告期内，公平交易制度总体执行情况良好，未发现违反公平交易制度的情况。此外，公
司对连续四个季度期间内，公司管理的不同投资组合在日内、3日内、5日内的同向交易的交易价
差进行了分析，未发现同向交易价差在上述时间窗口下出现异常的情况。
4.4.3 异常交易行为的专项说明
本基金于本报告期内不存在异常交易行为。本报告期内基金管理人管理的所有投资组合参与
的交易所公开竞价同日反向交易成交较少的单边交易量不存在超过该证券当日成交量的 5%的情诺安全球收益不动产（QDII）2014 年年度报告摘要
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况。
4.5 管理人对报告期内基金的投资策略和业绩表现的说明
4.5.1 报告期内基金投资策略和运作分析
本次报告期内， 受益于经济的强势复苏， 美国三大股指分别累计上涨8.77%、 14.29%、 12.63%，
道指、标普500指数均触及历史新高；欧洲方面，经济复苏缓慢，三大股指表现平平；亚太方面，
日本虽然经济复苏受阻，但股市却不断刷新 7 年新高。REITs 市场方面，受益于量化宽松政策尤
其是美国、欧元区以及日本普遍的低利率政策，全球REITs 市场表现大幅强于股市。
从宏观经济角度，美国经济先抑后扬，一季度受极寒天气影响，经济略有波动，但二季度以
来即开启加速复苏模式，就业市场持续改善，失业率持续下滑，居民收入攀升，房地产市场也持
续回暖；虽然年内美国结束量化宽松政策，但经济复苏势态未改，三四季度延续了之前的复苏进
程。欧元区经济增长乏力复苏缓慢，虽然实行史无前例的量化宽松政策，但未能从根本上对经济
进行有效刺激，需求陷入停滞，区内投资者与消费者信心指数持续下跌，景气指数震荡下行，通
胀水平持续走低，通缩风险加剧。日本经济先扬后抑，一季度受安倍经济学刺激经济出现良好增
长态势，但之后消费税的上调以及安倍经济学蜜月期过后，经济复苏出现乏力；尽管年末日元兑
美元及其他货币进行大幅贬值，但提振出口效果并不明显，劳动力市场僵化，居民名义收入未有
提升，实际收入反而下降，消费增长低迷。
本报告期内， 本基金根据市场形势保持了较高的REITs 仓位， 主要仍配置了美国 REITs 品种。
4.5.2 报告期内基金的业绩表现
截至报告期末,本基金份额净值为 1.290元。本报告期基金份额净值增长率为29.52%,同期业
绩比较基准收益率为23.79%。
4.6 管理人对宏观经济、证券市场及行业走势的简要展望
展望未来市场走势，美国经济将维持强势复苏态势，虽然明年年中或者三季度美联储加息的
概率很大，但是在当前利率水平接近于零，且欧洲、日本货币政策仍延续扩张的情况下，加息对
美国资金成本的抬升作用将会相对轻微，应不会对其房地产市场构成实质性的冲击，我们仍看好
未来REITs市场的表现。
4.7 管理人对报告期内基金估值程序等事项的说明
报告期内,本基金管理人严格遵守《企业会计准则》 、 《证券投资基金会计核算业务指引》以及
中国证券监督管理委员会颁布的《关于证券投资基金执行〈企业会计准则〉估值业务及份额净值
计价有关事项的通知》与《关于进一步规范证券投资基金估值业务的指导意见》等相关规定和基诺安全球收益不动产（QDII）2014 年年度报告摘要
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金合同的约定,日常估值由本基金管理人与本基金托管人一同进行,基金份额净值由本基金管理人
完成估值后,经本基金托管人复核无误后由本基金管理人对外公布。月末、年中和年末估值复核与
基金会计账务的核对同时进行。
报告期内,公司制定了证券投资基金的估值政策和程序,并由研究部、财务综合部、监察稽核
部和风险控制部、固定收益部及基金经理等组成了估值小组,负责研究、指导基金估值业务。估值
小组成员均为公司各部门人员,均具有基金从业资格、专业胜任能力和相关工作经历,且之间不存
在任何重大利益冲突。基金经理作为公司估值小组的成员,不介入基金日常估值业务,但应参加估
值小组会议,可以提议测算某一投资品种的估值调整影响,并有权表决有关议案但仅享有一票表决
权,从而将其影响程度进行适当限制,保证基金估值的公平、合理,保持估值政策和程序的一贯性。
报告期内,本基金未签约与估值相关的定价服务。
4.8 管理人对报告期内基金利润分配情况的说明
在符合有关基金分红条件的前提下，本基金每年收益分配次数最多为 6 次，每份基金份额每
次分配比例不得低于收益分配基准日每份基金份额可供分配利润的 20%。若《基金合同》生效不
满3 个月可不进行收益分配。
本基金本报告期内未进行利润分配，符合合同约定。
§5 托管人报告
5.1 报告期内本基金托管人遵规守信情况声明
本报告期内，本基金托管人在对诺安全球收益不动产证券投资基金的托管过程中，严格遵守
《证券投资基金法》及其他法律法规和基金合同的有关规定，不存在任何损害基金份额持有人利
益的行为，完全尽职尽责地履行了基金托管人应尽的义务。
5.2 托管人对报告期内本基金投资运作遵规守信、净值计算、利润分配等情况的说明
本报告期内，诺安全球收益不动产证券投资基金的管理人——诺安基金管理有限公司在诺安
全球收益不动产证券投资基金的投资运作、基金资产净值计算、基金份额申购赎回价格计算、基
金费用开支等问题上，不存在任何损害基金份额持有人利益的行为，在各重要方面的运作严格按
照基金合同的规定进行。本报告期内，诺安全球收益不动产证券投资基金未进行利润分配。
5.3 托管人对本年度报告中财务信息等内容的真实、准确和完整发表意见
本托管人依法对诺安全球收益不动产证券投资基金管理有限公司编制和披露的诺安全球收益诺安全球收益不动产（QDII）2014 年年度报告摘要
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不动产证券投资基金 2014年年度报告中财务指标、净值表现、利润分配情况、财务会计报告、投
资组合报告等内容进行了核查，以上内容真实、准确和完整。
§6 审计报告
德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）及其经办注册会计师王明静、洪锐明于 2015 年 3 月
23 日出具了德师报(审)字(15)第 P0530 号“无保留意见的审计报告” 。投资者可通过年度报告正
文查看审计报告全文。
§7 年度财务报表
7.1 资产负债表
会计主体： 诺安全球收益不动产证券投资基金
报告截止日：2014年12月 31日
单位：人民币元
资 产
本期末
2014年 12月 31日
上年度末
2013年 12 月31 日
资 产：
银行存款 13,827,339.32 18,756,441.45
结算备付金 - -
存出保证金 - -
交易性金融资产 105,760,892.02 111,044,131.06
其中：股票投资 105,760,892.02 111,044,131.06
基金投资 - -
债券投资 - -
资产支持证券投资 - -
贵金属投资 - -
衍生金融资产 - -
买入返售金融资产 - -
应收证券清算款 - -
应收利息 1,905.35 432.29
应收股利 615,970.42 562,323.24
应收申购款 2,027,006.63 44,694.46
递延所得税资产 - -
其他资产 - -
资产总计 122,233,113.74 130,408,022.50
负债和所有者权益 本期末 上年度末 诺安全球收益不动产（QDII）2014 年年度报告摘要
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2014年 12月 31日 2013年 12 月31 日
负 债：
短期借款 - -
交易性金融负债 - -
衍生金融负债 - -
卖出回购金融资产款 - -
应付证券清算款 - -
应付赎回款 3,944,419.64 1,085,593.46
应付管理人报酬 146,265.84 166,790.82
应付托管费 34,128.71 38,917.87
应付销售服务费 - -
应付交易费用 - -
应交税费 - -
应付利息 - -
应付利润 - -
递延所得税负债 - -
其他负债 30,860.34 120,211.80
负债合计 4,155,674.53 1,411,513.95
所有者权益：
实收基金 91,565,057.62 129,455,868.26
未分配利润 26,512,381.59 -459,359.71
所有者权益合计 118,077,439.21 128,996,508.55
负债和所有者权益总计 122,233,113.74 130,408,022.50
注：①本表中“交易性金融资产-股票投资”和“应收股利”为投资“房地产信托凭证”（简称
REITs）及其产生的收益；
②报告截止日2014年12月 31日，基金份额净值1.290元，基金份额总额91,565,057.62 份。
7.2 利润表
会计主体：诺安全球收益不动产证券投资基金
本报告期：2014年1月1日至 2014年12月 31 日
单位：人民币元
项 目
本期
2014 年1 月 1 日至 2014年
12 月31 日
上年度可比期间
2013年1月1日至2013年12月
31日
一、收入 32,114,915.15 340,344.52
1.利息收入 24,420.21 40,356.77
其中：存款利息收入 24,420.21 40,356.77
债券利息收入 - -
资产支持证券利息收入 - -
买入返售金融资产收入 - -
其他利息收入 - - 诺安全球收益不动产（QDII）2014 年年度报告摘要
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2.投资收益（损失以“-”填列） 7,857,563.24 8,789,024.05
其中：股票投资收益 3,039,152.24 3,862,703.97
基金投资收益 - -
债券投资收益 - -
资产支持证券投资收益 - -
贵金属投资收益 - -
衍生工具收益 - -
股利收益 4,818,411.00 4,926,320.08
3.公允价值变动收益（损失以
“-”号填列）
24,230,347.57 -6,389,320.39
4.汇兑收益（损失以“-”号填
列）
-59,135.92 -2,207,813.55
5.其他收入（损失以“-”号填
列）
61,720.05 108,097.64
减：二、费用 2,324,298.47 4,220,156.21
1．管理人报酬 1,746,790.47 3,029,660.02
2．托管费 407,584.51 706,920.73
3．销售服务费 - -
4．交易费用 11,709.49 125,331.46
5．利息支出 - -
其中：卖出回购金融资产支出 - -
6．其他费用 158,214.00 358,244.00
三、利润总额（亏损总额以“-”
号填列）
29,790,616.68 -3,879,811.69
减：所得税费用 - -
四、净利润（净亏损以“-”号
填列）
29,790,616.68 -3,879,811.69
7.3 所有者权益（基金净值）变动表
会计主体：诺安全球收益不动产证券投资基金
本报告期：2014年1月1日至 2014年12月 31 日
单位：人民币元
项目
本期
2014 年 1月 1 日至2014 年 12月 31日
实收基金 未分配利润 所有者权益合计
一、 期初所有者权益 （基
金净值）
129,455,868.26 -459,359.71 128,996,508.55
二、本期经营活动产生
的基金净值变动数（本
期净利润）
- 29,790,616.68 29,790,616.68
三、本期基金份额交易
产生的基金净值变动数
-37,890,810.64 -2,818,875.38 -40,709,686.02 诺安全球收益不动产（QDII）2014 年年度报告摘要
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（净值减少以“-”号填
列）
其中：1.基金申购款 55,400,989.61 11,431,016.52 66,832,006.13
2.基金赎回款 -93,291,800.25 -14,249,891.90 -107,541,692.15
四、本期向基金份额持
有人分配利润产生的基
金净值变动（净值减少
以“-”号填列）
- - -
五、 期末所有者权益 （基
金净值）
91,565,057.62 26,512,381.59 118,077,439.21
项目
上年度可比期间
2013 年 1月 1 日至2013 年 12月 31日
实收基金 未分配利润 所有者权益合计
一、 期初所有者权益 （基
金净值）
278,161,096.23 11,495,517.48 289,656,613.71
二、本期经营活动产生
的基金净值变动数（本
期净利润）
- -3,879,811.69 -3,879,811.69
三、本期基金份额交易
产生的基金净值变动数
（净值减少以“-”号填
列）
-148,705,227.97 -8,075,065.50 -156,780,293.47
其中：1.基金申购款 23,521,231.11 1,935,188.14 25,456,419.25
2.基金赎回款 -172,226,459.08 -10,010,253.64 -182,236,712.72
四、本期向基金份额持
有人分配利润产生的基
金净值变动（净值减少
以“-”号填列）
- - -
五、 期末所有者权益 （基
金净值）
129,455,868.26 -459,359.71 128,996,508.55
报表附注为财务报表的组成部分。
本报告 7.1 至 7.4 财务报表由下列负责人签署：
______奥成文______
______薛有为______
____薛有为____
基金管理人负责人
主管会计工作负责人
会计机构负责人
7.4 报表附注
7.4.1 本报告期所采用的会计政策、会计估计与最近一期年度报告相一致的说明
本基金于2014年7月 1日开始采用财政部于2014年颁布的 《企业会计准则第39 号——公允
价值计量》 、 《企业会计准则第 41 号——在其他主体中权益的披露》和经修订的《企业会计准则第诺安全球收益不动产（QDII）2014 年年度报告摘要
第 15 页 共 26 页
30号——财务报表列报》 ，同时在本年度财务报表中开始采用财政部于 2014年修订的《企业会计
准则第37号——金融工具列报》 。 上述会计政策的采用未对本年度本基金财务报表产生重大影响。
除上述会计政策外，本报告期所采用的会计政策、会计估计与最近一期年度报告相一致。
7.4.2 差错更正的说明
本基金在本报告期间无需说明的重大会计差错更正。
7.4.3 关联方关系
关联方名称 与本基金的关系
中国对外经济贸易信托有限公司 管理人股东
深圳市捷隆投资有限公司 管理人股东
大恒新纪元科技股份有限公司 管理人股东
诺安基金管理有限公司 发起人、管理人、注册登记与过户机构、直销机构
中国工商银行股份有限公司 托管人、代销机构
Brown Brothers Harriman & Co.( 布朗兄
弟哈里曼银行)
境外资产托管人
注：下述关联方交易均在正常业务范围内，按一般商业条款订立。
7.4.4 本报告期及上年度可比期间的关联方交易
7.4.4.1 通过关联方交易单元进行的交易
7.4.4.1.1 股票交易
金额单位：人民币元
关联方名称
本期
2014年1月1日至2014年12月31日
上年度可比期间
2013年1月1日至2013年12月31日
成交金额
占当期股票
成交总额的比例
成交金额
占当期股票
成交总额的比例
Brown Brothers Harriman &
Co.( 布朗兄弟哈里曼银行)
- - 34,637,040.78 8.82%
注：本表“成交金额”为房地产信托凭证（简称"REITs"）的成交情况。
7.4.4.1.2 权证交易
本基金本报告期内及上年度可比期间内未通过关联方交易单元进行权证交易。
7.4.4.1.3 应支付关联方的佣金
金额单位：人民币元
关联方名称
本期
2014年1月1日至2014年12月31日
当期
佣金
占当期佣金总
量的比例
期末应付佣金余额
占期末应
付佣金总
额的比例 诺安全球收益不动产（QDII）2014 年年度报告摘要
第 16 页 共 26 页
Brown Brothers Harriman & Co.( 布
朗兄弟哈里曼银行)
- - - -
关联方名称
上年度可比期间
2013年1月1日至2013年12月31日
当期
佣金
占当期佣金总
量的比例
期末应付佣金余额
占期末应
付佣金总
额的比例
Brown Brothers Harriman & Co.( 布
朗兄弟哈里曼银行)
5,809.71 4.78% - -
注：本基金对该类交易的佣金的计算方式是按双方约定的佣金率计算。
7.4.4.2 关联方报酬
7.4.4.2.1 基金管理费
单位：人民币元
项目
本期
2014年1月 1日至 2014年 12
月 31日
上年度可比期间
2013年1月1日至2013年12月31
日
当期发生的基金应支付
的管理费
1,746,790.47 3,029,660.02
其中： 支付销售机构的客
户维护费
566,543.58 1,116,575.36
注：基金管理费按前一日的基金资产净值的1.5%的年费率计提,计算方法如下:
H=E×1.5%÷当年天数
H为每日应计提的基金管理费
E为前一日的基金资产净值
基金管理费每日计算,逐日累计至每月月末,按月支付，由基金管理人向基金托管人发送基金
管理费划款指令，基金托管人复核后于次月前5 个工作日内从基金财产中一次性支付给基金管理
人。若遇法定节假日、公休假等,支付日期顺延。
7.4.4.2.2 基金托管费
单位：人民币元
项目
本期
2014年1月 1日至 2014年 12
月 31日
上年度可比期间
2013年1月1日至2013年12月31
日
当期发生的基金应支付
的托管费
407,584.51 706,920.73
注：本基金的托管费按前一日基金资产净值的0.35%的年费率计提。托管费的计算方法如下：
H＝E×0.35%÷当年天数 诺安全球收益不动产（QDII）2014 年年度报告摘要
第 17 页 共 26 页
H为每日应计提的基金托管费
E为前一日的基金资产净值
基金托管费每日计算，逐日累计至每月月末，按月支付，由基金管理人向基金托管人发送基
金托管费划款指令，基金托管人复核后于次月前 5 个工作日内从基金财产中一次性支取。若遇法
定节假日、公休日等,支付日期顺延。
7.4.4.3 与关联方进行银行间同业市场的债券(含回购)交易
本基金本报告期内及其上年度可比期间内无与关联方进行银行间同业市场的债券(含回购)交
易。
7.4.4.4 各关联方投资本基金的情况
7.4.4.4.1 报告期内基金管理人运用固有资金投资本基金的情况
本基金本报告期内及其上年度可比期间内无基金管理人运用固有资金投资本基金的情况。
7.4.4.4.2 报告期末除基金管理人之外的其他关联方投资本基金的情况
本基金本报告期末及上年度末无除基金管理人之外的其他关联方投资本基金的情况。
7.4.4.5 由关联方保管的银行存款余额及当期产生的利息收入
单位：人民币元
关联方
名称
本期
2014年1月1日至2014年12月31
日
上年度可比期间
2013年 1月 1日至 2013年 12月 31日
期末余额 当期利息收入 期末余额 当期利息收入
中国工商银行股份
有限公司
10,601,719.24 22,678.35 1,164,133.09 31,080.76
Brown Brothers
Harriman & Co.( 布
朗兄弟哈里曼银行)
3,225,620.08 1,657.88 17,592,308.36 9,232.03
注：本基金的银行存款分别由基金托管人中国工商银行股份有限公司和境外托管人 Brown
Brothers Harriman & Co.( 布朗兄弟哈里曼银行)保管，按适用利率或约定利率计息。
7.4.4.6 本基金在承销期内参与关联方承销证券的情况
本基金本报告期内及上年度可比期间内无在承销期内参与关联方承销证券的情况。
7.4.4.7 其他关联交易事项的说明
本基金本报告期内及上年度可比期间内无其他关联交易事项。 诺安全球收益不动产（QDII）2014 年年度报告摘要
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7.4.5 期末（2014 年 12 月31 日）本基金持有的流通受限证券
7.4.5.1 因认购新发/增发证券而于期末持有的流通受限证券
截至本报告期末 2014 年 12 月 31 日止，本基金无因认购新发/增发证券而于期末持有的流通
受限证券。
7.4.5.2 期末持有的暂时停牌等流通受限股票
截至本报告期末2014年12 月 31 日止，本基金未持有暂时停牌等流通受限股票。
7.4.5.3 期末债券正回购交易中作为抵押的债券
7.4.5.3.1 银行间市场债券正回购
截至本报告期末2014年12 月 31 日止， 本基金无从事银行间市场债券正回购交易形成的卖出
回购证券款，无抵押债券。
7.4.5.3.2 交易所市场债券正回购
截至本报告期末2014年12 月 31 日止， 本基金无从事证券交易所债券正回购交易形成的卖出
回购证券款，无抵押债券。
7.4.6 有助于理解和分析会计报表需要说明的其他事项
1.公允价值
(1)不以公允价值计量的金融工具
不以公允价值计量的金融资产和负债主要包括应收款项和其他金融负债，其账面价值接近于公允
价值。
(2)以公允价值计量的金融工具
①金融工具公允价值计量的方法
本基金对以公允价值进行后续计量的金融资产与金融负债根据对计量整体具有重大意义的最低层
级的输入值确定公允价值计量层级。
②各层级金融工具公允价值
于 2014 年 12 月 31 日，本基金持有的以公允价值计量的金融工具中属于第一层级的余额为
105,760,892.02 元，无属于第二层级和第三层级的余额(2013 年 12 月 31 日：第一层级
111,044,131.06元，无属于第二层级和第三层级的余额)。
③公允价值所属层级间的重大变动
对于证券交易所上市的股票和债券，若出现重大事项停牌、交易不活跃、或属于非公开发行等情
况，本基金分别于停牌日至交易恢复活跃日期间、交易不活跃期间及限售期间将相关股票和债券诺安全球收益不动产（QDII）2014 年年度报告摘要
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的公允价值列入第二层级或第三层级，上述事项解除时将相关股票和债券的公允价值列入第一层
级。
④第三层级公允价值余额和本期变动金额
无。
2.除公允价值外，截至资产负债表日本基金无需要说明的其他重要事项。
§8 投资组合报告
8.1 期末基金资产组合情况
金额单位：人民币元
序号 项目 金额
占基金总资产
的比例（%）
1 权益投资 105,760,892.02 86.52
其中：普通股 - -
存托凭证 - -
优先股 - -
房地产信托凭证 105,760,892.02 86.52
2 基金投资 - -
3 固定收益投资 - -
其中：债券 - -
资产支持证券 - -
4 金融衍生品投资 - -
其中：远期 - -
期货 - -
期权 - -
权证 - -
5 买入返售金融资产 - -
其中：买断式回购的买入返售金融资
产
- -
6 货币市场工具 - -
7 银行存款和结算备付金合计 13,827,339.32 11.31
8 其他各项资产 2,644,882.40 2.16
9 合计 122,233,113.74 100.00
8.2 期末在各个国家（地区）证券市场的权益投资分布
金额单位： 人民币元
国家(地区) 公允价值 占基金资产净值比例(%)
美国 105,752,787.84 89.56
新加坡 8,104.18 0.01 诺安全球收益不动产（QDII）2014 年年度报告摘要
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合计 105,760,892.02 89.57
注：本表所列项目为房地产信托凭证(简称 REITs)投资。
8.3 期末按行业分类的权益投资组合
金额单位： 人民币元
行业类别
公允价值 占基金资产净值比例(%)
公寓类 26,385,779.06 22.35
多元化类 8,586,489.99 7.27
医疗类 6,945,370.95 5.88
酒店类 15,510,341.83 13.14
写字楼类 8,242,031.11 6.98
地方性商业中心 12,025,960.50 10.18
购物中心 13,245,246.39 11.22
个人仓储类 9,315,637.07 7.89
物流\工业 5,504,035.12 4.66
合计 105,760,892.02 89.57
注：①本表所列项目为房地产信托凭证（简称REITs ）；
②本基金对以上行业分类采用彭博行业分类标准（BICS ）。
8.4 期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名权益投资明细
金额单位： 人民币元
序
号
公司名称(英
文)
公司名称(中
文)
证券
代码
所在证
券市场
所属
国家
（地
区）
数量
(股)
公允价值 占基金
资产净
值比例
(%)
1 Extra Space
Storage Inc
Extra Space
Storage Inc
EXR
US
US
Exchange
美国 25,962 9,315,637.07 7.89
2 Simon Property
Group Inc
Simon Property SPG
US
US
Exchange
美国 8,000 8,914,648.72 7.55
3 Vornado Realty
Trust
沃那多房地产信托 VNO
US
US
Exchange
美国 11,910 8,578,385.81 7.27
4 Federal Realty
Investment Trust
联邦房地产投资信
托公司
FRT
US
US
Exchange
美国 10,000 8,166,417.40 6.92
5 Host Hotels &
Resorts Inc
Host 酒店及度假
酒店公司
HST
US
US
Exchange
美国 55,263 8,037,927.64 6.81
6 Essex Property
Trust Inc
埃塞克斯房地产信
托公司
ESS
US
US
Exchange
美国 6,234 7,880,931.78 6.67
7 Equity
Residential
公寓物业权益信托 EQR
US
US
Exchange
美国 17,050 7,494,991.77 6.35
8 LaSalle Hotel
Properties
LaSalle Hotel
Properties
LHO
US
US
Exchange
美国 30,175 7,472,414.19 6.33
9 Boston
Properties Inc
波士顿地产公司 BXP
US
US
Exchange
美国 9,000 7,087,086.99 6.00 诺安全球收益不动产（QDII）2014 年年度报告摘要
第 21 页 共 26 页
10 Health Care REIT
Inc
Health Care REIT
Inc
HCN
US
US
Exchange
美国 15,000 6,945,370.95 5.88
注: ①本表所列项目为房地产信托凭证(简称REITs)；
②本基金对以上证券代码采用当地市场代码。
③投资者欲了解本报告期末基金投资的所有权益投资明细，应阅读登载于 www.lionfund.com.cn
网站的年度报告正文。
8.5 报告期内权益投资组合的重大变动
8.5.1
累计买入金额超出期初基金资产净值 2%或前 20 名的权益投资明细
金额单位：人民币元
序
号
公司名称(英文) 证券代码 本期累计买入金额
占期初基金
资产净值比
例（％）
1 ESSEX PROPERTY TRUST INC ESS US 6,475,278.74 5.02
2 HEALTH CARE REIT INC HCN US 3,955,858.29 3.07
注: ①本表所列项目为房地产信托凭证（简称REITs）；
②本基金对以上证券代码采用当地市场代码；
③本期累计买入金额按买卖成交金额,不考虑相关交易费用。
8.5.2
累计卖出金额超出期初基金资产净值 2%或前 20 名的权益投资明细
金额单位： 人民币元
序
号
公司名称(英文) 证券代码 本期累计卖出金额
占期初基金
资产净值比
例（％）
1 BRE PROPERTIES INC BRE US 6,475,278.74 5.02
2 MACERICH CO/THE MAC US 5,514,745.69 4.28
3 DOUGLAS EMMETT INC DEI US 5,119,911.14 3.97
4 HEALTH CARE REIT INC HCN US 4,174,313.71 3.24
5 EXTRA SPACE STORAGE INC EXR US 3,325,345.80 2.58
6 SIMON PROPERTY GROUP INC SPG US 3,067,717.25 2.38
7 DDR CORP DDR US 3,027,974.54 2.35
8 HOST HOTELS & RESORTS INC HST US 2,785,414.12 2.16
9 BOSTON PROPERTIES INC BXP US 2,721,998.78 2.11
10 PROLOGIS INC PLD US 2,362,029.07 1.83
11 LASALLE HOTEL PROPERTIES LHO US 2,255,397.02 1.75
12 EQUITY RESIDENTIAL EQR US 1,135,998.13 0.88
13 HCP INC HCP US 1,017,751.89 0.79
注: ①本表所列项目为房地产信托凭证（简称REITs）；
②本基金对以上证券代码采用当地市场代码；
诺安全球收益不动产（QDII）2014 年年度报告摘要
第 22 页 共 26 页
③本期累计卖出金额按买卖成交金额,不考虑相关交易费用。
8.5.3 权益投资的买入成本总额及卖出收入总额
单位: 人民币元
买入成本（成交）总额 10,431,137.03
卖出收入（成交）总额 42,983,875.88
8.6 期末按债券信用等级分类的债券投资组合
本项主要列示按国际权威评级机构（标普、穆迪）的债券信用评级情况。本基金本报告期末
未持有此类债券。
8.7 期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名债券投资明细
本基金本报告期末未持有债券投资。
8.8 期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名资产支持证券投资明细
本基金本报告期末未持有资产支持证券投资。
8.9 期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名金融衍生品投资明细
本基金本报告期末未持有金融衍生品投资。
8.10 期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名基金投资明细
本基金本报告期末未持有基金投资。
8.11 投资组合报告附注
8.11.1
本基金本报告期投资的前十名证券的发行主体,本报告期没有出现被监管部
门立案调查的情形,也没有出现在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情
形。
8.11.2
本基金本报告期末未持有股票。
8.11.3 期末其他各项资产构成
单位：人民币元
序号 名称 金额
1 存出保证金 -
2 应收证券清算款 -
3 应收股利 615,970.42
4 应收利息 1,905.35
5 应收申购款 2,027,006.63
6 其他应收款 -
7 待摊费用 - 诺安全球收益不动产（QDII）2014 年年度报告摘要
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8 其他 -
9 合计 2,644,882.40
注：本表所列“应收股利”为投资“房地产信托凭证” （简称REITs）产生的收益。
8.11.4 期末持有的处于转股期的可转换债券明细
本基金本报告期期末未持有可转换债券。
8.11.5 期末前十名股票中存在流通受限情况的说明
本基金本报告期末前十名股票中不存在流通受限的情况。
8.11.6 投资组合报告附注的其他文字描述部分
由于四舍五入原因，分项之和与合计可能有尾差。
§9 基金份额持有人信息
9.1 期末基金份额持有人户数及持有人结构
份额单位：份
持有人户数
(户)
户均持有的
基金份额
持有人结构
机构投资者 个人投资者
持有份额
占总份
额比例
持有份额
占总份
额比例
2,926 31,293.59 18,699,147.92 20.42% 72,865,909.70 79.58%
9.2 期末基金管理人的从业人员持有本基金的情况
项目 持有份额总数（份） 占基金总份额比例
基金管理人所有从业人员
持有本基金
853,651.15 0.9323%
9.3 期末基金管理人的从业人员持有本开放式基金份额总量区间的情况
项目 持有基金份额总量的数量区间（万份）
本公司高级管理人员、 基金投资和研究部
门负责人持有本开放式基金
0
本基金基金经理持有本开放式基金
50~100
诺安全球收益不动产（QDII）2014 年年度报告摘要
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§10 开放式基金份额变动
单位：份
基金合同生效日（2011 年9 月 23 日）基金份额总额 681,696,159.23
本报告期期初基金份额总额 129,455,868.26
本报告期基金总申购份额 55,400,989.61
减:本报告期基金总赎回份额 93,291,800.25
本报告期基金拆分变动份额（份额减少以"-"填列） -
本报告期期末基金份额总额 91,565,057.62
§11 重大事件揭示
11.1 基金份额持有人大会决议
本报告期内，未召开本基金的基金份额持有人大会，没有基金份额持有人大会决议。
11.2 基金管理人、基金托管人的专门基金托管部门的重大人事变动
本报告期内基金管理人无重大人事变动。
本报告期内，因中国工商银行股份有限公司（以下简称“本行” ）工作需要，周月秋同志不
再担任本行资产托管部总经理。在新任资产托管部总经理李勇同志完成证券投资基金行业高级管
理人员任职资格备案手续前，由副总经理王立波同志代为行使本行资产托管部总经理部分业务授
权职责。
11.3 涉及基金管理人、基金财产、基金托管业务的诉讼
本报告期内，无涉及本基金管理人、基金财产、基金托管业务的诉讼事项。
11.4 基金投资策略的改变
本报告期内，基金的投资组合策略没有重大改变。
11.5 为基金进行审计的会计师事务所情况
本报告期内本基金聘请的会计师事务所没有发生变更。
本报告期应支付给所聘任会计师事务所的审计费为4 万元。截至本报告期末，该事务所已提
供审计服务的连续年限：2 年。 诺安全球收益不动产（QDII）2014 年年度报告摘要
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11.6 管理人、托管人及其高级管理人员受稽查或处罚等情况
本报告期内本基金的基金管理人、托管人及其高级管理人员没有受到监管部门稽查或处罚的
任何情形。
11.7 基金租用证券公司交易单元的有关情况
11.7.1 基金租用证券公司交易单元进行股票投资及佣金支付情况
金额单位：人民币元
券商名称
交易
单元
数量
股票交易 应支付该券商的佣金
备注
成交金额
占当期股票
成交总额的比
例
佣金
占当期佣金
总量的比例
Morgan Stanley & Co.
International plc
- 20,164,434.65 49.83% 4,327.13 39.36% -
Goldman Sachs (Asia) L.L.C. - 17,578,022.00 43.44% 5,305.11 48.26% -
BOCI Securities Limited - 2,721,998.78 6.73% 1,360.97 12.38% -
Brown Brothers Harriman & Co - - - - - -
Credit Suisse - - - - - -
注：1、本表所列“股票”为“房地产信托凭证”（简称 REITs）投资及其佣金支付情况。
2、本基金本报告期内变更的交易单元情况：无。
3、券商选择标准和程序
选取优秀券商进行境外投资,主要标准有以下几个方面:
(1) 全球眼光。具备优秀的全球投资经验,拥有丰富的地区市场知识和国际运作能力。
(2) 良好的交易执行能力。对投资交易指令能够有效执行以及取得较高质量的成交结果。
(3) 高水平的研究能力。能够为客户提供高水平的综合资本市场研究方案,掌握宏观市场的发
展趋势,深入的行业分析,有效地实施方案。
(4) 杰出的服务意识。投资交易中出现的问题能够认真对待,尽可能保证交易的及时性、保证
成交价格的确定性以及防范市场风险。
公司国际业务部以及投研部门会定期评价券商的业务水平,并及时与券商沟通,由此确定对券
商进行的选择以及成交量的分配,最大程度保证投资交易的执行。
11.7.2 基金租用证券公司交易单元进行其他证券投资的情况
本基金本年度租用证券公司交易单元无其他证券投资的情况。
诺安全球收益不动产（QDII）2014 年年度报告摘要
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诺安基金管理有限公司
2015年 3月26日
